Kế toán thành phẩm, tiêu thụ thành phẩm và xác định kết quả tiêu thụ tại Công ty TNHH Hoàng Vân

lời nói đầu
Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia và đầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị, các dự án
sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế-
xã hội, đặc biệt đối với sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện hoá mà cả nước và Thủ
đô Hà Nội đang tiến hành. Thực tế hiện nay cho thấy công tác giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác
động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế -xã hội.
Những năm qua, số lượng các dự án đầu tư ở cả khu vực nội thành và ngoại
thành Hà Nội đã tăng rất nhanh. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư thì
giải phóng mặt bằng (GPMB) là một khâu quan trọng và có tính dặc thù, không
những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình
hình kinh tế, chính trị- xã hội.
Trong điều kiện quỹ đất cũng như các buồn tài nguyên khác ngày càng hạn
hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế
của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng được
quan tâm hơn. Vì vậy, vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã và
đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Công tác đền bù giải phóng mặt
bằng còn là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế- xã hội tổng hợp, đòi
hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Đền bù
thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai
( giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kiinh tế
này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau ), mà còn thể hiện về
các mối quan hệ về chính trị, xã hội....Thực tế đã khẳng định công tác giải phóng
mặt bằng trên địa bàn Thnàh phố trong những năm qua là điều kiện tiên quyết khi
triển khai thực hiện Dự án.
1
Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh
tế- xã hội Thủ đô một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tầng đô
thị, làm thay đổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng gây
không ít khó khăn cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất

mà mất đi tư liệu sản xuất chính ,mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai .Theo thống
kê của các cơ quan nội chính, phần lớn các vụ khiếu kiện đông người trong năm
qua là khiếu kiện về đất đai và đền bù, giải phóng mặt bằng .
Theo các quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt kế hoạch
sử dụng đất của Thành phố Hà Nội, thì chỉ trong thời gian 5 năm (1996-2000), Hà
Nội có 6.300ha đất chuyển sang xây dựng đô thị và các công trình công nghiệp,
dân dụng. Phần lớn diện tích đất này là đất hiện đang được sử dụng vào mục đích
sản xuất nông nghiệp.
Theo quy hoạch, kế hoach sử dụng đất của Thành phố Hà Nội đến năm 2010
đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày
09/11/2001 thì diện tích đất nông nghiệp năm 2010 sẽ giảm so với năm 2000 là
10.200ha. Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2002 của UBND Thành phố Hà Nội dự
kiến trình Thủ tướng Chính phủ, tổng diện tích xin chuyển mục đích sử dụng vào
các mục đích là 1.100ha, năm 2003 là 1.090 ha.
Qua đó cũng đủ thấy vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn Thành phố Hà Nội là một vấn đề cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử
thách.
Để làm giảm những mâu thuẫn nêu trên, Thành phố Hà Nội đã có rất nhiều
cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về đền bù thiệt hại cho người sử dụng
đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội Thủ
đô. Năm 2002, Thành phố Hà Nội gọi là năm đồng khởi giải phóng mặt bằng.
Đến năm 2003 Hà Nội vẫn tiếp tục duy trì là năm đồng khởi giải phóng mặt
bằng, đặc biệt là các công trình trọng điểm phục vụ Sea Games 2003.
2
Tuy nhiên, dù sao đi nữa, các chính sách này cũng có những bất cập, hạn chế
nhất định, nhất là mức giá bồi thường thiệt hại và việc khôi phục mức sống cho
các hộ dân bị di chuyển đến nơi ở mới, hoặc mất nguồn thu nhập chính do phải di
chuyển, giải phóng mặt bằng.
Xuất phát từ thực tế trên, đồng thời góp phần hoàn thiện các chính sách về
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, em

mạnh dạn xin được thực hiện nghiên cứu đề tài “ Hoàn thiện chính sách và
phương thức đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội”.
Y nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
Đề tài là công trình khoa học nghiên cưú một cách toàn diện và có hệ thống
về hệ thống các chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội và đề xuất hướng hoàn thiện chính
sách kèm theo các giải pháp thực hiện.
Góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô, để Hà
Nội ngày càng văn minh , giàu đẹp, sánh vai với các Thủ đô lớn trong khu vực và
trên thế giới.
Góp phần hoàn thiện chính sách, phương thức đền bù thiệt hại của UBND
Thành phố khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố.
Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân bị
thiệt hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các Dự án trên địa
bàn.
Mục đích nghiên cứu đề tài:
Đánh giá những ưu điểm và hạn chế của từng hệ thống chính sách mà
UBND Thành phố Hà Nội áp dụng.
Xác định và đề xuất hoàn thiện những hệ thống chính sách đố trên cơ sở phù
hợp Hiến pháp và các quy định khác của pháp luật hiện hành.
3
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Nghiên cứu toàn bộ văn bản chính sách có liên quan mà UBND Thành phố
Hà Nội đã từng áp dụng về đền bù, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
trước và sau khi có Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ngày 14/7/1993 ( Chủ
yếu là các chính sách ban hành sau khi có luật Đất đai 1993 đến nay ).
Phương pháp nghiên cứu đề tài:
- Phương pháp thu thập xử lý thông tin, số liệu.
- Phương pháp đánh giá phân tích tổng hợp.
- Phương pháp duy vật biện chứng.

- Phương pháp duy vật lịch sử.
Nội dung nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu nội dung chính sách đền bù thiệt hại, tái định cư của Nhà nước
và Thành phố Hà Nội đang áp dụng thực hiện.
Ngoài lời mở đầu và kết luận chuyên đề được chia làm 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng .
Chương II : Thực trạng việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại trên địa
bàn Thành phố Hà Nội.
Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện chính sách đền bù, Giải
phóng mặt bằng , tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
4
chương i
cơ sở lý luận về công tác đền bù tiệt hại
giải phóng mặt bằng
Để tiến hành thực hiện các Dự án phát triển đất nước đòi hỏi phải có đất đai
làm mặt bằng thực hiện dự án. Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng
quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và phát triển của mọi sinh vật trên
trái đất trong đó có con người. Đối với hoạt động kinh tế , đất đai là nguyên liệu
đầu vào không thể thiếu được. Đối với nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ
yếu và đặc biệt không thể thay thế được.Đối với các ngành khác như công nghiệp,
xây dựng, dịch vụ.... đất đai là nơi đặt trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấp
nguyên liệu...để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Để chuẩn bị cho các dự án dầu tư phát triển thì việc thu hồi đất đã giao cho
người sử dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh khỏi và gây lên những tác
động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế- xã hội.Do vậy để đảm bảo công
bằng xã hội và đảm bảo cuộc sống cho người sử dụng đất, thì khi Nhà nước thu
hồi đất, phải thực hiện trách nhiệm đền bù thiệt hại về mọi mặt có liên quan bị
ảnh hưởng, cho người bị thu hồi đất.
I. định nghĩa về đền bù thiệt hại.
1. Đền bù thiệt hại ( bồi thường thiệt hại ) có nghĩa là trả lại tương xứng giá

trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác .
Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình ( xin lỗi) hoặc hữu hình ( bồi
thường bằng tiền, bằng vật chất khác....), có thể do các quy định của pháp luật
điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
5
2. Đền bù thiệt hại ( bồi thường thiệt hại ) khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là
hành vi được quy định tại Hiến pháp năm 1992, tại điều 27 của Luật Đất đai và
các văn bản hướng dẫn của các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền quy
định trách nhiệm của người được Nhà nước cho phép sử dụng đất ( được Nhà
nước giao hoặc cho thuê sử dụng) đối với người đang sử dụng đất nay bị thu hồi,
bao gồm đền bù thiệt hại về đất, tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ khác.
Đền bù thiệt hại được hiểu là việc bù đắp bằng tiền hoặc bằng hiện vật
những thiệt hại về đất đai, nhà cửa, thu nhập và các tài sản khác do tác động trực
tiếp hoặc gián tiếp của dự án. Trong quá trình Nhà nước thu hồi đất, người bị thu
hồi đất không chỉ bị thiệt hại về đất mà còn bị thiệt hại về các tài sản gắn liền với
đất như các công trình kiến trúc, vườn tược, cây cối, hoa màu....Vì vậy đền bù
thiệt hại không chỉ là đền bù thiệt hại về đất mà còn đền bù thiệt hại cả về tài sản
gắn liền trên đất.
Đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng có thể được hiểu là việc chi trả, bù
đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến
trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu, mồ mả và chi phí để ổn định
đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai, sở hữu tài
sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Về bản chất của đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng, là việc đền bù thiệt
hại những tổn thất do việc Nhà nước có Quyết định thay đổi chức năng hay mục
đích sử dụng của các loại đất.
3. Sự cần thiết phải đền bù thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng .

Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
6
thuê đất”. Điều 2 viết: “ Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông
nghiệp, lâm ngghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất.”
Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong
quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự
tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nên đất đai không thuộc sở hữu của
riêng một ai mà là của toàn xa hội. Quỹ đất đâi của nước ta ngày nay là thành quả
của việc khai hoá bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai
thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nước là người đại diện thống nhất quản lý.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nước đề
ra và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người
sử dụng đất). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thực
tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên,
kinh tế- xã hội. Vì vậy, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý,
nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ sở
hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai
bỏ hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả. Nhà nước giao đất cho
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thật sự
và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định
quyền và nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai.
Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp
với điều kiện mớicủa sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trường, ổn
định tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy
định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng Nhà nước có trách nhiệm đền bù thiệt hại.

7
Như vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi íchcủa người sử
dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò
vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người, nó là điều kiện cho sự sống của
động vật, thực vật và con người trên trái đất. Nó là cơ sở của làng mạc, thành phố,
các công trình công nghiệp, hệ thống giao thông. Là chỗ dựa, là nền tảng để xây
dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc và để tiến hành các hoạt động sản xuất
kinh doanh phục vụ cho đời sống con người. Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản
phẩm từ đất cho hoạt động sản xuất và đời sống con người. Nó là tư liệu sản xuất
đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, không thể thay thế được. Nó không chỉ là chỗ
đứng, chỗ dựa để lao động, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà còn là
nơi chuyển dần hầu hết các tác động của con người vào cây trồng.
Qua phân tích trên, có thể nói rằng đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia, mỗi cá nhân trong quần thể xã hội. Nó là nơi để xây dựng các công trình
kiến trúc phục vụ các nhu cầu và lơị ích thiết thực của con người. Do đó Nhà
nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đất đai cũng như trách
nhiệm phải đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều
có đất để sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn.
Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có
nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu
khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu
nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũnglà một trong những loại
tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con người đi về
nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, bão là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật
chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém
nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu
hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác đền bù thiệt hại cho
người sở hữu nhà ở là một tất yếu. Mặt khác bằng những quy đinh của mình Nhà
8
nước xác định tính hợp pháp của đất đai và nhà ở, từ đó làm căn cứ xét đền bù

thiệt hại tránh tình trạng đền bù sai, thiếu gây lãng phí tiền của của nhân dân.
II. các chính sách của nhà nước về đền bù thiệt hại cho người bị thu hồi đất
khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Trên thực tế, các chính sách liên quan đến vấn đề thu hồi đất cho các dự án
phát triển đã được Đảng và Nhà nước quan tâm từ rất sớm thể chế hoá bằng các
văn bản pháp luật và liên tục được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn
của từng giai đoạn phát triển kinh tế – xã hội đất nước. Những quy định áp dụng
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng nằm ở nhiều điều khoản, trong các văn bản pháp luật
khác nhau. Những văn bản riêng và quy định cụ thể việc bồi thường ( đền bù )
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng đã được ban hành.
Về hình thức văn bản: những văv bản có nội dung quy định trực tiếp hoặc có
liên quan đến vấn đề thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng gồm rất nhiều loại, với tính
chất pháp lý khác nhau, từ văn bản có giá trị pháp lý cao nhất là Hiến pháp cho
đến các bộ luật, các văn bản pháp quy của Chính phủ, các văn bản của các Bộ,
Ngành và các văn bản do Thành phố Hà Nội ban hành.
Trên cơ sở phân chia theo giai đoạn sửa đổi, bổ sung pháp luật về đất đai, thì
đề tài phân chia giai đoạn nghiên cứu ra thành 2 giai đoạn ( trước năm 1998 và từ
năm 1998 đến nay).
A. Giai đoạn trước năm 1998.
1. Nghị định 151/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 14/4/1959 quy định
thể tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến
việc đền bù và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam. Nghị định này quy định những
nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân cho việc xây
9
dựng những công trình do Nhà nước quản lý. Trong đó, nguyên tắc cơ bản nhất
được thừa nhận khi trưng dụng ruộng đất là chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời
sống của có ruộng đất trên cơ sở bồi thường và giúp giải quyết công ăn việc làm.
Việc bồi thường được thực hiện bằng hình thức “ Đất đổi đất” hoặc bằng tiền

bằng 1-4 sản lượng thường niên của đất trưng dụng. Đối với nhà cửa, vật kiến
trúc... thì được giúp đỡ để xây dựng cái khác, đối với hoa màu đã trồng mà chưa
thu hoạch ....phải được bồi thường tiệt hại đúng mức. Đối với mồ mả, căn cứ vào
tình hình cụ thể phong tục tập quán của từng địa phương mà giúp họ số tiền thích
đáng làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc đền bù thiệt hại trong Nghị
định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những
năm 1960. Tuy nhiên, Nghị đinh chưa quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại mà
chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên.
Cùng với sự phát triển của đời sống kinh tế- xã hội, nhu cầu lấy đất xây dựng
tăng lên, việc sử lý các mối quan hệ và các vấn đề liên quan khi Nhà nước thu hồi
đất cũng phức tạp hơn. Nhiều văn bản mới đsã ra đời nhằm cụ thể hoá Nghị định
151/TTg.
2. Ngày 11/01/1970, Phủ Thủ tướng ban hành Thông tư số 1792/TTg ‘’quy
định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các
hoa màu do nhaan dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố ‘’.
Trên nguyên tắc ‘’phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của
nhân dân’’. Đây thực sự là bước chuyển trong nhận thức đối với người bị ảnh
hưởng, nếu như tại Nghị định 151/TTg có ghi ‘’chiếu cố đúng mức quyền lợi và
đời sống của người có ruộng đất’’ thì tại thông tư này, Nhà nước đã thừa nhận
quyền được đền bù thiệt hại thoả đáng của những người bị ảnh hưởng.
Ngoài ra, Thông tư này đã quy đinh rõ mức đền bù thiệt hại về nhà ở, cây cối
hoa màu, ví dụ đất đai vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du, đồi núi
10
chia làm 5 loại, mỗi loại lại có mức giá tối đa và tối thiểu. Đối với nhà cửa thì căn
cứ giái trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thường....
3. Luật đất đai năm 1988 không quy định cụ thể việc đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều
48): “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho
mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị đất ddos

theo quy định của pháp luật”.
Thực tế các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai 1988 không hướng dẫn
nội dung về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ tập trung vào việc
đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp,đất có rừng khi chuyển sang mục đích
khác.Thực chất đây lại là qui định việc thưc hiện nghĩa vụ với Nhà nuớc khi đuợc
giao đất (mà sau này, khi thực hiện luật đất đai1993, được coi là tiền sử dụng đất)
trong đó có phần nhỏ được phân bổ lại cho người bị thu hồi đất.
4. Quyết định số 186 /HĐBT ngày 31/5/1990 về đền bù thiệt hại đất nông
nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
Căn cứ để tính mức thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết
định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Về chất lượng đất nông nghiệp căn
cứ theo hạng đất tính thuế, về vị trí địa lý được chia thành 4 khu vực ( nội thành
phố, thị xã, thị trấn, đất ven đô, đất ven đường giao thông và đất vùng nông
thôn) . Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu. Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại thuộc địa phương mình
sát với giá đất thực tế ở địa phương, nhưng không thấp hoặc cao hơn khung định
mức.
Tại quyết định này, mức đền bù còn được phân biệt theo thời hạn sử dụng
đất lâu dài lâu dài hay tạm thời; đồng thời quy định việc miễn giảm tiền đền bù
đối với việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thuỷ lợi, đường
sắt. Toàn bộ tiền đền bù nộp ngân sách Nhà nước và được điều tiết cho ngân sách
11
Trung ương 30%, địa phương 70% để sử dụng vào việc khai hoang phục hoá... và
định canh và định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất chứ không trả trực tiếp cho
người bị thu hồi đát .
Những văn bản trên đã có vai trò to lớn trong quá trình Nhà nước thu hồi đất
vào mục đích phát triển kinh tế- xã hội trong những năm chiến tranh và giai đoạn
khôi phục kinh tế sau khi đã thống nhất đất nước. Tuy nhiên, bước vào thời kỳ đổi
mới, trước những yêu cầu phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao,
không chỉ là đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho phát triển công nghiệp, xây dựng

đô thị, mà ngay cả đất đô thị cũng cần được thu hồi để mở rộng giao thông, phát
triển hạ tầng, đáp ứng đòi hỏi quá trình hiện đại hoá đô thị và phát triển bền vững
kinh tế- xã hội. Bởi vậy yêu cầu dặt ra là phải có khung pháp lý cao hơn, với
phạm vi điều chỉnh rộng hơn phù hợp với các đối tượng đa dạng hơn, nội dungh
cụ thể hơn cvà quan trọng hơn cả là thích ứng với thực tiễn.
Sau khi Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ra đời, công tác quản lý đất đai
được thực hiện bằng hai biện pháp hành chính và kinh tế.
Hiến pháp 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức,
cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể:
Tại Điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “ Đất đai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời.... đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: “ Công dân có
quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu
sản xuất....Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công
dân”.
Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp 1992 về đất đai
thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng đúng mục đích, xác
12
định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hòi và giao, cho thuê đất; hạn
mức sử dụng các loại đất và quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá
nhân sử dụng đất.
Luật đất đai 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất,
chuyển quyền sử dụng đất và đền bù đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Để tạo điều kiện cho người dân yên tâm sử dụng đất và đầu tư nâng cao hiệu
quả sử dụng đất, tại Điều 3 Luật đất đai có nêu việc Nhà nước bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người sử
dụng đất đối với thửa đất mà mình đang quản lý, sử dụng. Điều 12 của Luật đất
đai quy định việc Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền
sử5 dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao

đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo từng thời gian do Chính phủ quy định.
Điều 27 của Luật đất đai có quy định việc thu hồi đất và việc bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi cíh quốc gia, lợi ích công cộng. Việc thu hồi đát phải được thông báo trước
cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian,kế hoạch di chuyển,
phươngán bồi thường thiệt hại.(Điều 28).
tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình,
được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi; Đền bù cho người có đất bị thu hồi
để giao cho mình và giao lại cho Nhà nước khi có quyết đinh thu hồi.
Như vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dăn, với quyền sử dụng thuộc Nhà
nước hoặc tập thể thì nay quyền sử dụng đất còn được trao cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Quyền sử dụng đất được nới rộng gồm cả quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.
13
Người sử dụng đất ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì
được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp thật cần thiết
vì lý do quốc phòng, an ninh, và vì lợi ích quốc gia công cộng, Nhà nước thu hồi
đất, trưng mua, trưng dụng có bồi thường tàI sản cho người sử dụng đất bị thu
hồi. Do vậy trong giai đoạn này chính sách GPMB đã có bước phát triển mới,
trong đó có việc Nhà nước sử dụng công cụ giá đất khi tính đền bù thiệt hại cho
người sử dụng đaats khi bị thu hồi thể hiện nguyên tắc cơ bản trong công tác đền
bù là bên cạnh lợi ích chung của Nhà nước, phải đảm bảo quyền lợi hợp pháp của
người dân.
5. Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh
nhà ở, quy định các vấn đề về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người dang
thuê, kinh doanh nhà ở, mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh, quản
lý Nhà nước các hoạt động mua bán kinh doanh nhà ở.

Tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định có quy định về giá đất ở khi chuyển quyền
sử dụng , khi thực hiện bán nhà theo Nghị định này, là 40% (đối với nhà một tầng,
hoặc nhà nhiều tầng một hộ ở) và 10% ( đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở), so
với khung gia scác loại đất do UBND tỉnh, Thành phố ban hành theo khung giá
do Nhà nước quy định.
Đối với mức diện tích đất ở khi thực hiện bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước và
khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp không có
giaays tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, căn cứ Nghị quyết của HĐND
Thành phố số 76/1998/NQ-HĐ, ngày 23/7/1998, UBND Thành phố ban hành
Quyết định số 61/1998/QĐ-UB ngày 04/11/1998, là 120m
2
/hộ (đối với các loại
đất thuộc 4 quận nội thành cũ, từ vành đai2 trở vào trung tâm); 180m
2
/hộ (đối với
đất từ vành đai 2 trở ra).
Như vậy, đối với các trường hợp trên, UBND Thành phố đã vận dụng thực
hiện theo hướng : Nếu bị thu hòi đất thì việc đền bù thiệt hại về đất sẽ là 60% tiền
14
sử dụng đất (đối với phần đất nằm trong hạn mức giao đất nêu trên, vì nếu được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ hộ phải nộp 40% tiền sử dụng đất);
đối với phần còn lại không được đền bù, vì nếu được chuyển mục đích sử dụng
đất thì phần này phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
6. Nghị định số 90/CP do Chính phủ ban hành ngày 17/8/1994 là văn bản
đầu tiên của thời kỳ đổi mới, quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng. Phạm vi áp dụng chính sách đền bù được quy định tại Điều 1: “ Quy
định này chỉ áp dụng để đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng…” thay thế tất
cả các văn bản chính sách trước đây của Nhà nước về đền bù, Giải phóng mặt

bằng.
Về đất an ninh, quốc phòng, Luật đất đai đã quy định cụ thể tại Điều 65: “
Đất sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, là đất dùng để xây
dựng đường giao thông, trường học, cầu cống, hệ thống cấp thoát nước, bệnh
viện, chợ, công viên, khu vui chơi giải trí, sân bay bến cảng…”. Như vậy, có thể
thấy phạm vi điều chỉnh của Nghị định này chưa bao chùm hết các mục đích sử
dụng đất theo các quy định của luật đất đai( chẳng hạn như xây dựng khu đô thị
mới, thự hiện các dự án đầu tư nước ngoài, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh
của các doanh nghiệp tư nhân hay các doanh nghiệp Nhà nước….).
Về đền bù thiệt hại, Điều 6 của Nghị định số 90/CP thể hiện chủ trương đền
bù bằng đất có cùng mục đích sử dụng, cùng hạng để thay thế, hoặc đền bù thiệt
hại bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
Về đền bù thiệt hại tài sản, Điều 11 của Nghị định có nêu, việc đền bù thiệt
hại đối với nhà ở, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất được tính bằng
giá tri hiện có của công trình (theo tỷ lệ% giá trị còn lại của công trình nhân với
đơn giá xây dựng mới). Đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất, mặt nước được
15
tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch một vụ tính theo mức bình quân của 3 vụ
trước đó theo giá nông sản tại thời điểm thu hồi đất, và các cây lâu năm khác.
Về chính sách hỗ trợ, Nghị định 90/CP không quy định các chính sách cụ thể
về hỗ trợ người sử dụng đất khi bị thu hồi.
Về chính sách tái định cư, Nghị định 90/CP không quy định các chính sách
cụ thể về TĐC cho người sử dụng đất khi bị thu hồi đất mà chỉ nêu quỹ dất sử
dụng để đền bù thiệt hại và nêu ra nguyên tắc về đền bù thiệt hại đối với đất ở, đó
là được đền bù bằng đất theo đúng diện tích, hạng đất thu hồi (Khoản 2 Điều 8),
đối với đất ở đô thị thì đền bù chủ yếu bằng tiền hoặc bằng nhà ở.
So với các văn bản trước, Nghị định số 90/CP có mức độ chi tiết và tính toàn
diện cao hơn, quy định rõ hơn đối tượng được hưởng chính sách đền bù thiệt hại,
phân biệt rõ giữa đơn vị, hộ gia đình sử dụng bất hợp pháp hay hợp pháp để có
chế độ đền bù hay không đền bù, mức độ đền bù tuỳ theo tính hợp pháp về quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của người bị thu hồi đất.
Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện Nghị định số 90/CP cho thấy có
nhiều vướng mắc nay sinh do phạm vi, đối tượng đền bù chưa bao quát hết, giá
đền bù chênh lệch xa với thực tế, trình tự thủ tục đền bù còn thiếu sót.... Mặt
khác, một thực tế diễn ra là sau khi Nhà nước thu hồi đất và đã được đền bù,
người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc ổn định đời sống, đặc biệt là
những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác.
Những vấn đề này đòi hỏi Nhà nước phải có chính sách, pháp luật phù hợp vừa
bảo đảm thời gian thi công các công trình, vừa bảo đảm quyền lợi của người sử
dụng đất, bảo đảm ổn định kinh tế, chính trị, xã hội.
Bên cạnh các văn bản quy định trực tiếp về đền bù thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất, thời ký này còn có một số các văn bản liên quan như: Nghị định
64/CP ngày 27/9/1993 về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định và lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định 02/CP
16
ngày 15/01/1994 về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử
dụng lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 về quản
lý và sử dụng đất đô thị; Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất đô thị; Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định về khung
giá các loại đất, cùng với Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 được sử dụng
để xác định số tiền trả cho quyền sử dụng đất, thuê đất và đền bù cho đất khi Nhà
nước thu hồi đất.
Do tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng có sử dụng đất ngày
càng tăng, việc đền bù Giải phóng mặt bằng ngày càng trở lên khó khăn, phức
tạp, đòi hỏi phải có sự bổ sung, thay thế, điều chỉnh các văn bản cũ cho phù hợp
với thực tế, đặc biệt là khi Việt Nam ký kết các hiệp định vay vốn với các tổ chức
quốc tế.
B.Giai đoạn từ năm 1998 đến nay.
Giai đoạn này là giai đoạn nước ta đang thực hiện chính sách đổi mới đất
nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Do vậy khối lượng các dự án

phát triển cơ sở hạ tầng- kỹ thuật tăng nhanh đáng kể, và hàng năm Nhà nước
phải thu hồi một số lượng lớn diện tích đất các loại để phục vụ cho dự án. Trong
thời kỳ này Nghị định 90/CP không còn phù hợp nữa. Ngày 22/4/1998 Chính phủ
đã ban hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP thay thế Nghị định số 90/CP về việc đền
bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Cho đến thời điểm này đây là văn bản
quan trọng nhất của Nhà nước thể hiện chính sách đền bù, Giải phóng mặt bằng
và tái định cư.
So với Nghị định 90/CP Nghị định 22/CP có rất nhiều điểm tiến bộ trong
chính sách đền bù, Giải phóng mặt bằng, tái định cư của Nhà nước đối với người
bị thu hồi đất. Điểm nổi bật là Nghị định này đã có thêm hai chương mới, đó là
chính sách hỗ trợ và lập khu tái định cư.
17
Về phạm vi áp dụng, Nghị định 22/CP quy định tương tự như Nghị định 90/
CP song đã mở rộng thêm các hình thức sử dụng đất vào mục đích lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, bao gồm cả đất sử dụng cho các dự án sản xuất kinh
doanh, khu chế xuất, khhu du lịch, khhu dân cư tập chung và các dự án đầu tư
phát triển khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Về trách nhiệm đền bù, Nghị định 22/CP quy định: các tổ chức, cá nhân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải đền bù.
Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa
phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá
đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lời và giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế ở địa phương.
Về đền bù tài sản, tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá
được đền bù 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ được trợ
cấp 70-80% mức đền bù hoặc không được trợ cấp, không được đền bù tuỳ theo
mức độ bất hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản.
Về mức đền bù,tài sản được đền bù theo mức thiệt hại thực tế bằng giá trị
hiện có của nhà và công trình cộng thêm một khoản tiền tính theo tỷ lệ % trên giá

trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức đền bù tối đa không lớn hơn
100% và không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình theo giá xây dựng mới.
Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức đền bù
thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có têu chuẩn kỹ
thuật tương đương theo giá chuẩn do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung
ương ban hành theo quy đinh của Nhà nước.
Đối với nhà, công trình bị phá vỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại
không còn sử dụng được thì được đền bù thiệt hại cho toàn bộ công trình.
18
Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại sử dụng được
phần diện tích còn lại thì được đền bù phần công trình phá dỡ và đền bù toàn bộ
chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại.
Đói với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt
thìo chỉ đền bù các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp dặt.
Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, Thành phố
được đền bù từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng; nếu di chuyển chỗ ở sang
tỉnh khác thì được đền bù từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Mức cụ thể do
UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
Đền bù thiệt hại về mồ mả.
Đối với việc di chuyển mồ mả, mức đền bù được tính cho chi phí về đất đai,
đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợpu lý khác có liên quan trực
tiếp.
Đền bù thiệt hại về hoa màu.
Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước
được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình
quân của 3 năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thuỉy sản cùng loại ởt
địa phương tại thời điểm đền bù.
Mức đền bù thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của
vườn cây (không bao hàm giá trị đất) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa
phương.

Về chính sách hỗ trợ, Nghị định 22/CP đã đưa ra chính sách hỗ trợ ổn định
sản xuất và đời sống đối với những người phải di chuyển chỗ ở được tính trong
thời hạn 6 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho một nhân khẩu/1 tháng tương
đương 30kg gạo theo giá trung bình ở địa phương tại thời điểm đền bù. Đối với
người phải di chuyển đến khu tái đinh cư của tỉnh khác thì được trợ cấp một năm
19
và hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới (Điều 25, mục 1). Trong trường hợp nếu
người di dời, đời sống sản xuất bị ảnh hưởng kéo dài thì tuỳ tình hình UBND tỉnh,
Thành phố hỗ trợ trong thời hạn là 1 năm.
Nghị định còn quy định việc hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cấn
bộ, công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển đến địa điểm mới trong thời
gian ngừng sản xuất, kinh doanh (Điều 25, mục 2) hỗ trợ ch phí đào tạo cho
những lao động nông nghiệp phải chuyển nghề khác và ưu tiên tuyển dụng lao
động cho các đối tượng có đất bị thu hồi (Điều 25, Mục 4).
Ngoài ra, Nghị định còn quy định hỗ trợ đối với những người đang hưởng
trợ cấp xã hội của Nhà nước phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di dời
cho những người di chuyển đúng thời hạn.
Ngoài những quy định đền bù thiệt hại về đất, Nghị định 22/CP còn quy định
nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản, đền bù thiệt hại cho người thuê nhà ở thuộc
sở hữu Nhà nước, đền bù thiệt hại đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình,
chùa, đền bù thiệt hại đối với các công trình kỹ thuật hạ tầng và đền bù trong
trường hợp được giao đất tạm thời.
Trình tự, thủ tục bồi thường thiệt hại, tái định cư.
Khi có quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ tại UBND quận(huyện) nơi có đất
thu hồi. Sau khi kiểm tra kỹ, Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định thành lập
Hội đồng GPMB.
Bước tiếp theo là xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ
lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư.
Bước ba là lập phương án bồi thường thiệt hại và tái đinh cư.

Bước 4 là phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư (việc phê
duyệt này thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND quận (huyện)).
20
Chính sách lập khu tái định cư.
Việc thu hồi đất của Nhà nước là mang tính bắt buộc đối với người dân. Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất
cho các tổ chức kinh tế, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ
chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dung ổn định lâu dài. Nhưng khi cần
thiết để Nhà nước có thể thu hồi đất phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên việc thu hồi này nó không chỉ ảnh hưởng
đến lợi ích kinh tế về đất đai, nhà cửa của người dân mà nó còn ảnh hưởng đến
nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu nhập cuộc sống, phong tục tập quán thói
quen... của người dân. Do đó, khi tiến hành công tác đền bù thiệt hại GPMB Nhà
nước cần phải có chính sách lập khu tái định cư nhằm bảo đảm ổn định lại cuộc
sống một cách tốt nhất cho người dân. Có như vậy thì người dân mới yên tâm
nhận đền bù và nhanh chóng di chuyển đến nơi ở mới. Điều đó chứng tỏ chính
sách tái định cư của Nhà nước cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đến bù
thiệt hại GPMB. Một chính sách tái định cư tốt, có tính ổn định cao đối với người
bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn đinh lại cuộc sống, thu nhập, sản xuất thì
mới tạo được tâm lý an toàn đối với họ, họ sẽ nhanh chóng di chuyển, chấp nhận
đền bù giải toả. Ngược lại sẽ có ảnh hưởng rất xấu đến tiến độ của công tác đền
bù thiệt hại, nếu người bị thu hồi đất có cảm giác không ổn định khi phải di
chuyển họ sẽ làm ngừng trệ, không chịu di chuyển để giao mặt bằng cho dự án.
Điều này có nghĩa là GPMB bị ách tắc, dự án không thực hiện đúng tiến độ gây ra
những hậu quả khó lượng, đặc biệt là gây thiệt hại cho Nhà nước về mọi mặt.
Vậy nên để công tác đền bù thiệt hại GPMB được thực hiện đúng kịp thời
cho các dụ án đầu tư thì việc hoàn thiện chính sách lập khu tái định cư cho người
trong diện bị giải toả là hết sức quan trọng và cần thiết.
Về việc lập khu tái định cư, Nghị định 22/CP cũng có quy đinh cụ thể về
thẩm quyền lập khu tái định cư, và điều kiện bắt buộc phải có của khu tái đinh cư

21
là phải phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng của đô thị hoặc
nông thôn. Về nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư là:
Ưu tiên cho hộ sớm thực hiện GPMB, tiếp đến là các hộ thuộc các đối tượng
chính sách xã hội.
Như vậy, nếu như các Nghị định trước đây chủ yếu chỉ quan tâm đến việc
đền bù đất bị thu hồi và tài sản gắn liền với đất đó, thì Nghị định số 22/CP đã có
thêm một số chính sách hỗ trợ cũng như một số điều khoản mới về lập khu tái
định cư cho các họ phải di chuyển.
Trong thời điểm này còn có Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04//11/1998
của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998 nêu rõ phương pháp
xác định hệ số K để định giá đất đền bù thiệt hại.
Cũng trong thời điểm này Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 cũng
được ban hành thay thế cho Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 về quy định khung
giá các loại đất.
Trải qua 4 năm thực hiện Nghị định 22/CP công tác đền bù GPMB đã đạt
được những kết quả đáng kể. Tuy nhiên thị trường đất đai luôn biến động, các
mối quan hệ chủ thể về đất đai ngày càng phức tạp nên Nghị định 22/CP vẫn còn
một số hạn chế về mức giá bồi thường thiệt hại, tạo lên sự chênh lệch giữa giá đền
bù của Nhà nước với giá thự tế thị trường.
Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB, đẩy nhanh tiến độ thi công các
công trình, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tại cuộc
họp khoá 9 Quốc hội khoá X đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
luật đất đai (ngày 29/6/2001) trong đó, Điều 27 được sửa đổi bổ sung như sau :
*. Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của
người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
22
lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi
thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy đinh của Chính phủ.
*. Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi .

Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở của
Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất đẻ làm nhà ở.
Như vậy luật đất đai đã thừa nhận công tác đền bù thiệt khi Nhà nước thu hồi
đất là vô cùng quan trọng, nó có liên quan đến nhiều vấn đề, cần được sự quan
tâm nhất trí của nhiều người. Chúng ta có quyền hy vọng rằng, cùng với thời gian
và thực tế các chính sách đèn bù thiệt hại sẽ ngày càng hoàn thiện hơn, tạo động
lực đẩy nhanh quá trình GPMB phục vụ các dự án phát triển đất nước.
III. một số tham khảo từ các chính sách của các quốc gia lân cận và các ngân
hàng quốc tế cho việt nam vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng tại việt nam.
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và gắn lieenf với nó là quá
trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ như hiện nay, thì vấn đề xây dựng cơ sở hạ
tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Tìm không gian mặt bằng phù
hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thường xuyên của không riêng quốc gia
nào.
Giải phóng mặt bằng là quy trình chung của mọi hạng mục công trình. Song
đền bù và tái đinh cư như thế nào đối với những người bị ảnh hưởng lại là chuyện
riêng của mỗi quốc gia, mỗi dự án, phụ thuộc vào từng chính sách, từngg hệ
thống quan điểm và khả năng kinh tế.
Trong những năm gần đây, khi xu thế hội nhập, hợp tác, hỗ trợ càng được
đẩy mạnh, thì vấn đề này đã từng bước phá vỡ tính đóng khung khép kín, biệt lập
của mỗi quốc gia, từng bước tạo sự đồng thuận chung với các tổ chức, các quốc
gia khác trong cộng đồng quốc tế.
23
“Theo ước tính của WB thì ở thập niên 90, mỗi năm có tới 10 triệu người di
chuyển do các chương trình phát triển cơ sở hạ tầng, trong một số ngành mũi
nhọn lên tới cả hàng trăm triệu người, thậm chí còn lớn hơn số người tị nạn do
chiến tranh và thảm hoạ thiên tai “(Tái định cư trong các dự án phát triển “ chính sách và thực
tiễn”. TS Phạm Mộng Hoa- TS Lâm Mai Lan NXB KHXH- Hà Nội) Những hậu quả này là rất
lớn đối với người dân di dời. Những bài học từ các nước Châu A như Ân Độ,

Inđônêxia đã cho các tổ chức quốc tế nhận thức thực trạng này và đòi hỏi phải có
một thái độ và giải pháp phù hợp. Cũng từ đây một nhận thức đáng chú ý của các
tổ chức quốc tế là : Nếu đền bù, tái định cư không được quan tâm đúng mức,
trong khi mang lại lợi ích chung cho số đông của xã hội, thì lại gây khó khăn (hại)
cho một thiểu số những cư dân trong diện di chuyển, một vấn đề có thể khắc phục
được nếu có quan điểm và giải pháp hợp lý, thoả đáng.
Trải qua thực tiễn hoạt động, Trung Quốc và Thái Lan được đánh giá là
những quốc gia có nhiều kinh nghiệm trong vấn đề GPMB và tái định cư cho
người dân.
1. Tại Thái Lan.
Thái Lan là đất nước cho phép hình thức sở hữu cá nhân về đất đai, do vậy
về nguyên tắc Nhà nước hoặc các tô chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải
có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án với chủ đang sử dụng khu đất đó
(chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng.
Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do
một Uỷ ban Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường. Việc bồi thường
thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi đem tiền này đi mua đất
tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở tới nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho
người dân biết mình sẽ được đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay trả
góp..... Trên cơ sở này các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng
dụng đất của ngành mình theo những nguyên tắc đã quy định trong Hiến pháp.
24
Luật về trưng dụngbất động sản mâng tên B.E. 2530 năm 1987 áp dụng cho việc
trưng dụng đất cho các mục đích công cộng là khá điển hình. Theo đánh giá
chung của các tổ chức cho vay vốn, như WB, ADB thì ngành điện lực thực hiện
tốt nhất việc đền bù, tái đinh cư, với khẩu hiệu “ Đảm bảo cho những người bị
ảnh hưởng một mức sống tốt hơn”, thông qua viẹc cung cấp cơ sở hạ tầng nhiều
hơn, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham
gia nhiều hơn vào quá trình phát triển.
2. Tại Trung Quốc.

Về pháp luật đất đai, Trưng quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật của
Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, việc chấp hành luật của người Trung quốc là
rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung quốc thật sự tiết kiệm, Nhà nước Trung
quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai.
Về đền bù thiệt hại. Chính sách đền bù thiệt hại, GPMB của Trung Quốc thể
hiện rõ trong các văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời điều chỉnh linh hoạt theo
thực tế. Việc đền bù thiệt hại, GPMB không chỉ thực hiện đối với các dự án sử
dụng đất mới để xây dựng các công trình, mà còn để cải tạo, chỉnh trang chính bộ
mặt của đô thị đó. Trong khi Việt Nam, quy hoạch thường chừa khu dân cư ra với
lý do khó GPMB, cho nên bộ mặt đô thị thiếu mỹ quan, thiếu sự hài hoà về cảnh
quan, kiến trúc.
Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất
biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn là một năm. Người dân có quyền
có quyền lựa chon các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc nhà tại khu ở
mới. Tại Thủ đô Bắc kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chon
đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở phù hợp với công việc, nơi làm việc
của mình.
Về giá đền bù thiệt hại theo giá thị trường và Nhà nước quy định theo từng
khu vực và chất lượng nhà.
25