Giải pháp hoàn thiện kế toán bán hàng và xác định kết quả bán hàng tại công ty TNHH Yamaha Motor Electronics VN

Đề tài: PHƯƠNG áN Quy hoạch sử dụng đất đai phờng Tân
Hoà- Thị Xã Hoà Bình- Tỉnh Hoà Bình đến 2015
Lời nói đầu
1. Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đai tại phờng Tân Hoà, thị xã
Hoà Bình- tỉnh Hoà Bình
Đất đai là nguồn tài nguyên của mỗi cuốc gia, là nguồn lực quan trọng
cho các ngành sản xuất để tại sản phẩm nhằm nuôi sống con ngời. Trong sản
xuất Nông nghiệp, đất đai là t liệu sản xuất không gì có thể thay thế đợc, còn
đối với các ngành sản xuất khác đất đai cũng không kém phần quan trọng nh
làm cơ sở để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, văn hoá xã hội, an
ninh quốc phòng, là địa bàn phân bố các khu dân c, các cơ sở kinh tế Chính
vì vậy việc sử dụng hợp lý và hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai để mang lại lợi
ých cho con ngời là hết sức cần thiết.
Thật vậy, đất đai là một trong những thành tố đầu tiên hình thành trên trái
đất ngay từ buổi sơ khai. Cùng với nớc, đất và nớc đã trở thành tiền đề cho sự
sống. Vì vậy không phải ngẫu nhiên mà ngời ta gọi tên của một dân tộc gắn với
chủ quyền lãnh thổ quốc gia là Đất nớc.
Đất đai là thành phần quan trọng nhất của môi trờng sống. Mọi hoạt
động của sinh vật nói chung và con ngời nói riêng đều diễn ra trên một đơn vị
đất đai nào đó.Trong quá trình sản xuất con ngời tác động vào đất đai tạo ra của
cải vật chất nên có thể nói đất đai là một t liều sản xuất. Nhng không giống với
bất kỳ một t liệu sản xuất nào, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về không gian
và diện tích, có vị trí cố định trong không gian, không thể di dời treo ý muốn
chủ quan của con ngời. Do đó đã tạo ra sự khác biệt về giá rẹi kinh tế và phi
kinh tế giữa các mảnh đất nằm ở các vị trí khác nhau. Đất đai đã trở thành t liệu
không thể thay thế đợc.
Hiến pháp nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam 1992 đã quy định
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống nhất quản lý theo quy hoạch và
pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả
Điều 7 luật đất đai 2003 quy định Nhà nớc thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai

Quy hoạch sử dụng đất đai nhằm phân bổ việc sử dụng nguồn tài nguyên
đất đợc tố hơn. Quy hoạch sử dụng đất đai phải đợc thực hiện tuần tự từ tổng
thể đến chi tiết đảm bảo thống nhất quản lý nhà nớc về đất đai.Thông qua việc
thực hiện thống kê đầy đủ và chính xác đất đai về số lợng và chất lợng, dựa vào
các số liệu thống kê về đất đai hàng năm, dự báo dân số cũng nh nhu cầu sử
dụng đất đai của các ngành mà lập dự báo nhu cầu sử dụng đất trong tơng lai, từ
đó đa ra các phơng án quy hoạch sử dụng đất và báo cáo về quỹ đất, đồng thời
đề ra các biện pháp để thực hiện phơng án quy hoạch cho thời gian trớc mắt
cũng nh về lâu dài.
Khi quy hoạch có sự sắp xếp bố trí lại từng thành phần lãnh thổ nhng
phải tuân theo nguyên tắc các đối tợng đợc bố trí lại phải đợc nằm trong mối
quan hệ hợp lý mới phát huy đợc các tác dụng và có hiệu quả.
Chính sách đất đai là một phần trong chính sách chung của nhà nớc
nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai. Nó có vai trò thúc đẩy hoàn
thành các mục tiêu mà Đảng và Nhà nớc ta đã đề ra. Hiện nay dới sự tác động
mạnh mẽ của sự đổi mới của nền kinh tế theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của
Nhà nớc thì những phơng án quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng giúp cho các cấp, các ngành tiến hành bố trí , sử dụng đất sao
cho hợp lý nhất, tiết kiệm và có hiệu quả nhất
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là phờngTân Hoà, thị xã Hoà Bình, Tỉnh
Hoà Bình. Qua điều tra nghiên cứu tôi nhận thấy rằng ngoài những mặt tích cực
thì vẫn còn tồn tại về công tác thực hiện quy hoạch nh việc hoạch định quy
hoạch kế hoạch đất đai lâu dài nhng cha đợc thực hiện. Chính sách quản lý đất
đai cha có sự phối hợp đồng bộ giữa các ngành liên quan.Đó cũng là thực trạng
chung của công tác quản lý đất đai của nớc ta hiện nay
Đây là khu trung tâm của thị xã, tốc độ phát triển kinh tế tơng đối cao,
mang tầm vóc của một khu đô thị nên chịu áp lực về dân số, giải quyết vấn đề
về việc làm đang ngày một cấp bách. Phờng Tân Hoà cũng là một cấp đơn vị
hành chính, dựa trên định hớng chung của quá trình phát triển kinh tế- xã hội
cũng nh định hớng sử dụng đất đai cả nớc cùng với các điều kiện tự nhiên, kinh

tế xã hội của phờng, phờng đã đa ra những định hớng và mục tiêu cần đạt từ nay
cho đến 2015. Dựa trên cơ sở đó em đã đề xuất ra phơng án Quy hoạch sử dụng
đất đai phù hợp với thực trạng của phờng. Phơng án quy hoạch đất đai cấp xã là
phơng án quy hoạch chi tiết cụ thể hoá từng hạng mục đất giúp cho các nhà
quản lý có cơ sở vững chắc để quản lý đất đai chặt chẽ hơn.
2. Mục tiêu, phơng pháp nghiên cứu
2.1. Mục tiêu :
Thông qua việc vận dụng những kiến thức đã học để ứng dụng vào việc
lập phơng án quy hoạch sử dụng đất phờng Tân Hoà, thị xã Hoà Bình, Tỉnh Hoà
Bình.
2.3. Phơng pháp nghiên cứu:
Chuyên đề này em đã sử dụng một số phơng pháp nghiên cứu cơ bản nh:
* Phơng pháp điều tra khảo sát: Bao gồm điều tra, thu thập các số liệu, các
thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích quy hoạch sử dụng đất. Trên cơ sở số
liệu thu thập đợc, tiến hành phân tích đánh giá, tìm ra các quy luật biến động và
nguyên nhân của nó, từ đó tìm ra xu hớng biến động trong tơng lai.
* Phơng pháp nh mc:
Nhm d oỏn v a ra cỏc hỡnh thc t chc lónh th mi da vo
nh mc tớnh toỏn v thi gian, chi phớ vt cht v lao ng
* Phơng pháp thống kê: Đó là việc phân nhóm đối tợng điều tra có cùng một
mục tiêu, xác định các giá trị của chỉ tieu, phân tích tơng quan giữa các yếu tố
có liên quan đến việc sử dụng đất. Các vấn đề đợc đề cập đến trong phơng pháp
này bao gồm:
- Nghiên cứu tình hình sử dụng đất đai, cơ cấu và các đặc tính về chất và
lợng đất.
- Phân tích đánh giá về diện tích, vị trí.
- Đánh giá mối tơng quan giữa các chỉ tiêu.
3. ý nghĩa khoa học và thực tiễn:
Phơng án quy hoạch c lựa chọn sẽ làm cơ sở cho việc sử dụng đất
hợp lý, hiệu quả, khoa học, khai thác triệt để tiềm năng đất đai phục vụ cho sự

phát triển lâu bền kinh tế xã hội; xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác
quản lý nhà nớc về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao t, cấp đất, đầu t phát
triển sản xuất. Đồng thời giúp cho việc quản lý đất đai đợc thống nhất, đồng bộ
giữa các ngành liên quan.
4. Cấu trúc chuyên đề của em đợc chia làm 3 chơng:
-Chơng I: Cơ sở khoa học của việc quy hoạch sử dụng đất đai.
-Chơng II: Điều kiện kinh tế xã hội và hiên trạng sử dụng đất đai tại
phờng Tân Hoà.
- Chơng III: Phơng án và giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất
đai tại phờng Tân Hoà.
- Kiết luận và kiến nghị
- Tài liệu tham khảo.
- Một số bảng biểu và phụ lục kèm theo.
Chơng I
Cơ Sở khoa học của việc Quy hoạch sử dụng đất đai.
1.1. Khái niệm, Đặc điểm, vai trò của quy hoạch đất đai.
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đấi đai.
a. Bản chất quy hoạch sử dụng đất đai:
Trc tiờn ta cú th t cõu hi quy hoch t ai l gỡ? Tht vy về
mặt thuật ngữ quy hoạch là việc xác định một trật tự nhất định bằng những hoạt
động nh phân bố, bố trí, sắp xếp, tổ chức mt i tng n o ú nhm s
dng theo nh mong mun. Cũn đất đai là một phần lãnh thổ nhất định, có vị
trí hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên theo thi gian hoặc mới tạo
thành ( đặc tính thổ nhỡng, điều kiện địa hình, địa chất thảm thực vật ... ) tạo
ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau.
Muốn sử dụng đất phù hợp với từng mục đích phải trải qua một quá trình
nghiên cứu lao động sáng tạo, nhằm xác định ý nghĩa, mục đích của từng phần
lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định, đó cũng là nội dung của
quy hoạch sử dụng dất đai.
Về mặt bản chất cần đợc xác định dựa trên quan điểm nhận thức đất đai

là đối tợng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực sử dụng đất đai ( gọi là
các mối quan hệ đất đai ) và việc tổ chức sử dụng đất (coi đất đai nh là t liệu
sản xuất đặc biệt ) gắn chặt với phát triển kinh tế- xã hội. Mọi hoạt động sản
xuất sinh hoạt của con ngời đều gắn với một đơn vị lãnh thổ nhất định. Điều
này cũng đồng nghĩa với quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện tợng kinh tế xã
hội thể hiện đồng thời ba tính chất kinh tế, kỹ thuật và pháp chế.
-Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất.
-Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật trong điều tra
khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định xử lý số liệu ...
-Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất
theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai theo đúng pháp luật.
-Từ đó có thể đa ra định nghĩa: Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống
các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nớc về tổ chức sử dụng
và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả caonhất thông
qua việc phân bổ quỹ đất đai ( khoanh định cho các mục đích và các ngành )
và tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất ( các giải pháp sử dụng cụ thể )
nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và
môi trờng...
Nh vậy, thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các
quyết định để đa đất đai vào sở dụng bền vững mang lại lợi ích cao nhất, thực
hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử
dụng đất nh t liệu sản xuất đặc biệt.
Quản lý quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý sẽ ngăn chặn đợc các hiện tợng
tiêu cực, tranh chấp lấn chiếm, huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô
nhiễm môi trờng dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sức sản xuất, phát triển
kinh tế-xã hội và các hậu quả khó lờng về tình hình bất ổn định về chính trị, an
ninh quốc phòng ở từng địa phơng, đặc biệt là trong giai đoạn kinh tế vận hành
theo chính sách nền kinh tế thị trờng hiện nay.
1.1.2. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất.
ở nớc ta, luật đất đai 1993 ( điều 16, 17,18) quy định có hai loại hình là:

Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ v Quy hoạch sử dụng đất theo ngành.
a.Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ.
Đây là loại hình quy hoạch theo các đơn vị cấp hành chính. Mỗi cấp đều
tiến hành quy hoạch sử dụng đất đai cho đơn vị mình.
Đối tợng của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ là toàn bộ diện tích
tự nhiên của lãnh thổ. Loại hình này đợc thực hiện theo nguyên tắc: Từ trên
xuống dới, từ toàn cục đến bộ phận, từ cái chung đến cái riêng, từ vĩ mô đến vi
mô và bớc sau chỉnh lý bớc trớc.
Mục đích của quy hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ hành
chính là:
+ Cụ thể hoá một bớc quy hoạch sử dụng đất đai của các ngành và đơn vị
hành chính cấp cao hơn.
+ Làm căn cứ để các ngành (cùng cấp) và các đơn vị hành chính cấp dới
triển khai quy hoạch sử dụng đất đai của địa phơng.
+ Phục vụ cho công tác thống nhất quản lý nhà nớc về đất đai.
b.Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành.
Các ngành kinh tế cũng chỉ là các ngành sản xuất do con ngời thực hiện
trên một đơn vị đất đai nào đó, luôn gắn với đất đai nên mỗi ngành không thể
thiếu quy hoạch sử dụng đất đai cho ngành mình, nhằm đảm bảo cơ cấu sử
dụng đất hợp lý trong mỗi ngành. Tuy nhiên khi quy hoạch phải có sự phối hợp
của nhiều ngành.
Đối tợng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là diện tích đất
trong phạm vi ranh giới đã đợc xác định rõ mục đích cho từng ngành ở các cấp
lãnh thổ tơng ứng.
Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ và theo ngành có mối liên hệ
chặt chẽ với nhau. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -xã hội mang tính
chiến lợc, xác định mục tiêu phát triển nhiều ngành. Các ngành chức năng căn
cứ vào quy hoạch tổng thể này để xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai cho
ngành mình.
Nh vậy quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trớc và có định hớng cho quy

hoạch sử dụng đất đai theo ngành.
Quy hoạch sử dụng đất đai có nhiệm vụ xác định cơ cấu sử dụng đất đai
và vị trí những khoanh đất dùng cho các mục đích khác nhau và là một trong
những yếu tố chủ yếu xác định bố cục không gian của khu vực đô thị.
1.1.3. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai.
- Quy hoạch sử dụng đất đai là bộ phận hợp thành quan trọng của hệ thống kế
hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Thể hiện ở các điểm sau:
(1). Tính lịch sử- xã hội.
Xã hội loài ngời từ trớc tới nay, Mỗi hình thái kinh tế-xã hội đều có một ph-
ơng thức sản xuất nhất định, đặc trng bởi mối quan hệ giữa ngời với sức tự
nhiên và quan hệ giữa ngời với ngời trong quá trình sản xuất. Trong quy hoạch
sử dụng đất đai luôn nảy sinh mối quan hệ giữa ngời với đất đai- là sức tự nhiên
thông qua việc đo đạc khoanh định, thiết kế ... và mối quan hệ giữa ngời với ng-
ời ( xác nhận bằng văn bản- giấy CNQSDĐ ). Quy hoạch sử dụng đất đai vừa
thúc đẩy phát triển lực lợng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy phát triển các mối
quan hệ sản xuất. Do đó nó luôn là một bộ phận quan trọng của phơng thức sản
xuất xã hội.
Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai luôn phát triển, biến đổi và hoàn
thiện phù hợp với từng giai đoạn phát triển lịch sử-xã hội đáp ứng cho các
nhiệm vụ kinh tế xã hội và chính trị khác nhau. Trong xã hội có phân chia giai
cấp, quy hoạch sử dụng đất mang tính tự phát, hớng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối
đa, nặng về mặt pháp lý là phơng tiện mở rộng củng cố, bảo vệ quyền t hữu đất
đai... ở nớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó quy hoạch sử dụng đất đai
đảm bảo lợi ích cho ngời sử dụng đất và phục vụ quyền lợi của toàn xã hội. Đặc
biệt là góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn ( nếu nh trong
sản xuất nông nghiệp ngời nông dân gắn chặt với ruộng đồng, với đất đai thì khi
có sự chuyển cơ cấu sử dụng đát sẽ làm thay đổi hình thức quan hệ sử dụng đất
từ bị động sang chủ động.
Hiện nay trong nền kinh tế thị trờng quy hoạch sử dụng đất đai góp phần
giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội, môi trờng nảy

sinh trong quá trình sử dụng đất cũng nh mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với
nhau. Vì vậy có thể nói sự phát triển của xã hội là lịch sử phát triển của quy
hoạch sử dụng đất đai.
(2). Tính tổng hợp
Con ngời là mối tổng hoà của các quan hệ xã hội, từ đó mọi hoạt động của
con ngời trong sản xuất và sinh hoạt đều liên quan đến một đơn vị đất đai nào
đó. Do vậy quy hoạch sử dụng đất đai là sự tổng hợp của rất nhiều lĩnh vực về
khoa học, kinh tế, xã hội nh khoa học tự nhiên, KHXH,dân số, sản xuất công-
nông nghiệp, môi trờng ...
Quy hoạch sử dụng đất đai điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các
nghành, lĩnh vực xác định phơng thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục
tiêu kinh tế-xã hội đảm bảo phát triển bền vững.
(3).Chiến lợc dài hạn sử dụng đất:
Quy hoạch sử dụng đất đai đợc xây dựng trong 10 năm nhung có tính
chiến lợc từ 15-20 năm và trên phạm vi lãnh thổ rộng lớn. Do vậy, cần phải lập
dự báo cáo cho việc sử dụng đất đai trong thời gian dài hơn là 15- 20 năm. Việc
dự báo không đòi hỏi chi tiết, chính xác cao mà cơ bản, nó xác định đợc đờng
lối sử dụng đất trong thời gian dài. Sau đó, dựa vào số liệu thống kê và đánh gia
hiện trạng mới đa ra phong án quy hoạch, kế hoạch phân bổ, sử dụng và bảo vệ
quỹ đất đai trong thời gian trớc mắt và lâu dài.
Quy hoạch sử dụng đất đai nhằm dự báo cơ cấu đất đai, nó liên quan chật
chẽ với chiến lợc sử dụng tài nguyên đất đai, dự báo sử dụng các nguồn tài
nguyên nh tài nguyên nớc, tài nguyên rừng, phát triển các công trình thuỷ lợi,
giao thông. Chính vì vậy việc dự báo sử dụng đất đai với mục tiêu cơ bản là xác
định tiềm năng để mở rộng diện tích và cải tạo đất nông nghiệp- lâm nghiệp,
xác định định hớng cho các mục đích chuyên dùng khác phải đợc xem xét một
các tổng hợp cùng với các dụe báo về phát triển khoa học, kỹ thuật, dân số,xã
hội. Trong cùng một hệ thống thống nhất về dự báo phất triển kinh tế xã hội của
cả nớc.
(4). Tính chiến lợc và chỉ đạo vĩ mô.

Đây là đặc điểm do đặc tính trung và dài hạn của giai đoạn quy hoạch quy
định. Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trớc các xu thế thay đổi phơng h-
ớng, cơ cấu và phân bố sử dụng đất đai chỉ dự kiến trớc các xu thế thay đổi ph-
ơng hớng, cơ cấu và phân bố sử dụng đất ở mức độ khái quát. Vì vậy quy hoạch
sử dụng đất đai là quy hoạch mang tính chiến lợc, các chỉ tiêu quy hoạch mang
tính vĩ mô. Do khoảng thời gian dự báo dài, khó xác định các yếu tố ảnh hởng
nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái quát thì quy hoạch sẽ càng ổn định và có tính
thực tiễn cao.
(5). Tính chính sách.
Khi xây dựng phơng án quy hoạch phải quán triệt các chính sách và quy
định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nớc. Tuân thủ các quy định, các
chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trờng sinh thái.
(6). Tính khả thi.
Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng
đất sang trạng thái mơí thích hợp hơn trong một thời kỳ nhất định. Sự biến động
của các nhân tố trong quy hoạch sử dụng đất theo nhiều phơng diện khác nhau
ta không dự báo trớc đợc và khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật tiến bộ,
những dự báo trớc đây không còn phù hợp thì phơng án quy hoạch sẽ đợc chỉnh
sửa, bổ sung và hoàn thiện. Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là một quy hoạch
động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc: quy hoạch-thực hiện-quy hoạch
lại-tiếp tục thực hiện với tính khả thi ngày càng cao.
Từ các đặc điểm trên cho thấy quy hoạch sử dụng đất đai có sự kế thừa và
có sự tham gia của nhiều nghành đợc hoạt động dới sự chỉ đạo của cơ quan
quản lý nhà nớc về đất đai thông qua các chính sách cụ thể. Mức độ phù hợp
của chính sách đất đai có tác động lớn đến tính khả thi của một phơng án quy
hoạch.
Đối tợng của quy hoạch sử dụng đất đai là đất đai, vì vậy để đạt đợc tính
đầy đủ, hợp lý, khoa học, và có hiệu quả đòi hỏi công tác quy hoạch sử dụng
đất đai phải đợc nghiên cứu một cách nghiêm túc, xem xét chi tiết các yếu tố
tác động đến sử dụng đất, nhằm mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả sản

xuất, bảo vệ đất và môi trờng.
Tuy nhiên sự ảnh hởng của các yếu tố trên luôn đợc xem xét trong mối quan
hệ với hệ thống pháp luật. Một phơng án quy hoạch không thể thực hiện đợc khi
nó đi ngợc với những quy định của pháp luật. Vì vậy xem xét những căn cứ
pháp lý là cần thiết và đợc xem là điều kiện đủ trong quy hoạch sử dụng đất đai.
1.1.4. Nội dung v trình tự lập quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết:
* Ni dung và trình tự lập quy hoch s dng t đai chi tiết đợc thực hiện theo
trình tự các bớc sau:
Bớc 1: Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế, xã
hội của địa phơng.
1.1.Việc điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp các thông tin, t liệu của
địa phơng để lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết và kế hoạch sử dụng đất chi tiết
kỳ đầu đợc thực hiện theo nội dung sau:
- Điều tra, thu thập thông tin, t liệu về điều kiện tự nhiên, các nguồn tài
nguyên theo vùng lãnh thổ gồm đặc điểm địa lý, địa hình địa mạo, khí hậu, thuỷ
văn, thổ nhỡng, tài nguyên nớc, rừng, khoáng sản và tài nguyên biển, hiện trạng
cảnh quan môi trờng các hệ sinh thái.
- Thu thập các thông tin về chỉ tiêu phát triển kinh tế, xã hội có liên quan
đến việc sử dụng đất đai của địa phơng; chỉ tiêu quy hoạch phát triển các ngành
tại địa phơng.
- Thu thập các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên có
liên quan đến việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phơng theo nội
dung: tăng trởng kinh tế; chuyển dịch cơ cấu kinh tế; thực trạng phát triển các
ngành kinh tế; dân số, lao động, việc làm ; cơ sở hạ tầng kỹ thuật về giao thông
thuỷ lợi, điền, ; văn hoá giáo dục, y tế, thể dục thể thao.
1.2.Thu thập các thông tin về quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất của huyện
đã đợc xét duyệt có liên quan đến việc lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết của
xã.
1.3.Thu thập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa chính của xã.
Bớc 2: Đánh giá tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất của địa phơng

đối với giai đoạn 10 năm trớc theo cỏc mc ớch s dng gm t trng lỳa
nc, t trng cõy hng nm khỏc, t trng cõy lõu nm; t rng sn xut,
t rng phũng h, t rng c dng; t nuụi trng thu sn; t lm mui;
t nụng nghip khỏc; t ti nụng thụn, t ti ụ th; t xõy dng tr s
c quan v cụng trỡnh s nghip; t s dng vo mc ớch quc phũng, an
ninh; t sn xut, kinh doanh phi nụng nghip; t s dng vo mc ớch
cụng cng; t sụng, ngũi, kờnh, rch, sui v mt nc chuyờn dựng; t tụn
giỏo, tớn ngng; t ngha trang, ngha a; t bng cha s dng, t i
nỳi cha s dng, nỳi ỏ khụng cú rng cõy.
Bớc 3: ỏnh giỏ tim nng t ai v s phự hp ca hin trng s dng
t so vi tim nng t ai, so vi xu hng phỏt trin kinh t - xó hi,
khoa hc - cụng ngh theo quy nh sau:
3.1.i vi t ang s dng thỡ ỏnh giỏ s phự hp v khụng phự
hp ca hin trng s dng t so vi tim nng t ai, so vi chin lc,
quy hoch tng th, k hoch phỏt trin kinh t - xó hi, kh nng ỏp dng
tin b khoa hc - cụng ngh trong s dng t;
3.2.i vi t cha s dng thỡ ỏnh giỏ kh nng a vo s dng
cho cỏc mc ớch.
Bớc 4: ỏnh giỏ kt qu thc hin cỏc ch tiờu quy hoch s dng t ó c
quyt nh, xột duyt ca k quy hoch trc.
Bíc 5: Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và
định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương.
Bíc 6: Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch được thực
hiện như sau:
6.1.Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sử
dụng đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển mục
đích sử dụng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các khu
vực sử dụng đất phi nông nghiệp theo chức năng làm khu dân cư đô thị, khu

dân cư nông thôn, khu hành chính, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế, khu dịch vụ, khu di tích lịch sử, văn hoá, danh lam, thắng cảnh, khu
vực đất quốc phòng, an ninh và các công trình, dự án khác có quy mô sử dụng
đất lớn; các khu vực đất chưa sử dụng.
Việc khoanh định được thực hiện đối với khu vực đất có diện tích thể
hiện được lên bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
6.2.Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng; diện tích
đất phải chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tích
đất dự kiến phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án.
Bíc 7: Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án
phân bổ quỹ đất theo nội dung sau:
7.1.Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từ
việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên
quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định
cư;
7.2.Phõn tớch nh hng xó hi bao gm vic d kin s h dõn phi di
di, s lao ng mt vic lm do b thu hi t, s vic lm mi c to ra
t vic chuyn i c cu s dng t;
7.3.ỏnh giỏ tỏc ng mụi trng ca vic s dng t theo mc ớch
s dng mi ca phng ỏn phõn b qu t.
Bớc 8: La chn phng ỏn phõn b qu t hp lý cn c vo kt qu phõn
tớch hiu qu kinh t, xó hi, mụi trng thc hin khon 7 iu ny.
Bớc 9: Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất:
Phân chia các chỉ tiêu sử dụng đất theo mục đích sử dụng, diện tích đất
phải chuyển mục đích sử dụng, diện tích đất phải thu hồi, diện tích đất cha sử
dụng đa vào sử dụng cho kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ đầu và kế hoạch sử
dụng đất chi tiết kỳ cuối.
Bớc 10: Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
Bớc 11: Lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ đầu.
Bớc 12: Xỏc nh cỏc bin phỏp s dng, bo v, ci to t v bo v mụi

trng cn phi ỏp dng i vi tng loi t, phự hp vi a bn quy hoch.
Bớc 13: Xỏc nh gii phỏp t chc thc hin quy hoch s dng t phự hp
vi c im ca a bn quy hoch.
1.1.5. Các căn cứ pháp lý của việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai.
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở nớc ta, sự chuyển dịch
cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp- công nghiệp- dịch vụ sang công nghiệp- dịch vụ-
nông nghiệp đã và đang ngày càng gây áp lực lớn đối với quá trình sử dụng đất
đai.
Chính vì thế việc sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai là vô cùng
quan trọng, nó liên quan chặt chẽ tới mọi hoạt động của từng ngành, từng lĩnh
vực cụ thể, nó quyết định đến hiệu quả sản xuất và sự sống còn của nền kinh tế
cũng nh vạn mệnh của quốc gia. Chính vì lẽ đó mà Đảng và Nhà nớc ta luôn coi
đây là vấn đề bức xúc cần đợc quan tâm hàng đầu.
a. Sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập quy hoạch sử dụng đất đai.
(1). Căn cứ pháp lí để lập quy hoạch, kế hoạch:
-Điều 18, chơng II, luật đất đai 1993 nêu rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do nhà nớc thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng
đúng mục đích và có hiệu quả.
-Điều 19 luật đất đai 1993 khẳng định: Căn cứ để giao đất, cho thuê đất là
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét
duyệt.
-Luật đất đai 2003 quy định cụ thể các chi tiết có liên quan đến việc lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. Trong đó:
- Điều 22 quy định căn cứ lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất bao gồm
các căn cứ sau:
+) Cn c vo chin lc, quy hoch tng th phỏt trin kinh t - xó hi, quc
phũng, an ninh ca c nc; quy hoch phỏt trin ca cỏc ngnh v cỏc a
phng;
+) Cn c vo k hoch phỏt trin kinh t - xó hi ca Nh nc;
+) Cn c vo iu kin t nhiờn, kinh t, xó hi v nhu cu ca th trng;

+)Cn c vo hin trng s dng t v nhu cu s dng t;
+) Cn c vo nh mc s dng t;
+) Cn c voTin b khoa hc v cụng ngh cú liờn quan n vic s dng
t;
+) Cn c vo kt qu thc hin quy hoch s dng t k trc.
*. Cn c lp k hoch s dng t bao gm:
+)Cn c vo quy hoch s dng t ó c c quan nh nc cú thm
quyn quyt nh, xột duyt;
+)Cn c vo k hoch phỏt trin kinh t - xó hi nm nm v hng nm ca
Nh nc;
+)Cn c vo nhu cu s dng t ca t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn, cng
ng dõn c;
+)Cn c vo kt qu thc hin k hoch s dng t k trc;
+) Cn c vo kh nng u t thc hin cỏc d ỏn, cụng trỡnh cú s dng t.
(iu 23-Lut t ai 2003)
b. Trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
-Điều 25 Luật đất đai 2003 quy định rõ trách nhiệm lập quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất đai thao các cấp lãnh thổ hành chính, theo ngành cũng nh
trách nhiệm của ngành quản lý đất đai về công tác này:
+Chớnh ph t chc thc hin vic lp quy hoch, k hoch s dng t
ca c nc.
+U ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc trung ng t chc thc
hin vic lp quy hoch, k hoch s dng t ca a phng.
+ U ban nhõn dõn huyn thuc tnh t chc thc hin vic lp quy
hoch, k hoch s dng t ca a phng v quy hoch, k hoch s dng
t ca th trn thuc huyn.
U ban nhõn dõn huyn, qun thuc thnh ph trc thuc trung ng,
U ban nhõn dõn th xó, thnh ph thuc tnh t chc thc hin vic lp quy
hoch, k hoch s dng t ca a phng v quy hoch, k hoch s dng
t ca cỏc n v hnh chớnh cp di, tr trng hp quy nh ti khon 4

iu ny.
+U ban nhõn dõn xó khụng thuc khu vc quy hoch phỏt trin ụ th
trong k quy hoch s dng t t chc thc hin vic lp quy hoch, k
hoch s dng t ca a phng.
+ Quy hoch s dng t ca xó, phng, th trn c lp chi tit gn
vi tha t (sau õy gi l quy hoch s dng t chi tit); trong quỏ trỡnh
lp quy hoch s dng t chi tit, c quan t chc thc hin vic lp quy
hoch s dng t phi ly ý kin úng gúp ca nhõn dõn.
K hoch s dng t ca xó, phng, th trn c lp chi tit gn vi tha
t (sau õy gi l k hoch s dng t chi tit).
+ U ban nhõn dõn cp cú trỏch nhim t chc thc hin vic lp quy
hoch, k hoch s dng t trỡnh Hi ng nhõn dõn cựng cp thụng qua quy
hoch, k hoch s dng t trc khi trỡnh c quan nh nc cú thm quyn
xột duyt.
d. Thẩm quyền xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai.
Tại điều 26 Luật đất đai 2003 quy định thẩm quyền xét duyệt quy hoạch
kế hoạch sử dụng đất đai:
+ Quc hi quyt nh quy hoch, k hoch s dng t ca c nc do
Chớnh ph trỡnh.
+ Quy hoch, k hoch s dng t ca c nc c trỡnh ng thi
vi k hoch phỏt trin kinh t - xó hi ca Nh nc.
+ Chớnh ph xột duyt quy hoch, k hoch s dng t ca tnh, thnh
ph trc thuc trung ng.
+ U ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc trung ng xột duyt quy
hoch, k hoch s dng t ca n v hnh chớnh cp di trc tip.
+ U ban nhõn dõn huyn, th xó, thnh ph thuc tnh xột duyt quy
hoch, k hoch s dng t ca xó quy nh ti khon 4 iu 25 ca Lut
ny.
1.1.6. Các nguyên tắc cơ bản và yêu cầu trong quy hoạch sử dụng đất đai
a. Nguyên tắc của quy hoạch sử dụng đất:

Theo luật đất đai 2003 quy định: Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai phải tuân theo các nguyên tắc sau:
-Phù hợp với chiến lợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế-
xã hội, quốc phòng, an ninh.
-Đợc lập từ tổng thể đến chi tiết, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của
cấp dới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cấp trên; kế
hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đai đã đợc cơ quan
nhà nớc có thẩm quyền quyết định, xét duyệt.
-Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cấp trênphải thể hiện nhu cầu
sử dụng đất của cấp dới.
-Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
-Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trờng.
-Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử-văn hoá, danh lam thắng cảnh.
-Dân chủ và công khai.
b. Yêu cầu của quy hoạch sử dụng đất đai:
Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đai nói chung và quy hoạch sử
dụng đất đai cấp xã nói riêng là tổ chức sử dụng đất đai hợp lý, điều chỉnh và
phân bổ quỹ đất phù hợp với sự phát triển kinh tế địa phơng.
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã có giá trị pháp lý là cơ sở luận chứng
khoa học, có tác dụng thực tiễn để thực hiện việc thiết kế chi tiết, đáp ứng nhu
cầu lãnh thổ ban đầu nhằm sử dụng đúng mục đích.
(1). Việc hoạch định các loại đất đợc tiến hành.
+ Điều tra, nghiên cứu, phân tích và tổng hợp các điều kiện tự nhiên( vị
trí địa lý, địa hình, thổ nhỡng, thuỷ văn, sinh vvật) tài nguyên thiên nhiên và
môi trờng.
+ Điều tra, nghiên cứu, phân tích và tổng hợp các điều kiện kinh tế- xã
hội ( dân số, lao động, việc làm và thu nhập, thực trạng phát triển các ngành
kinh tế- xã hội, phân bố khu dân c nông thôn, dân c đô thị, thực trạng phát triển
cơ sở hạ tầng ).
+ Đánh giá về hiện trạng sử dụng đất đai, tiềm năng đất đai, hiệu quả

kinh tế -xã hội của việc sử dụng đất đai, mức độ thích hợp của đất đai để sử
dụng các mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, chuyên dụng, khu dân c
nông thôn, phát triển đô thị..
+ Quan điểm về định hớng sử dụng đất đai nhằm đáp ứng các mục tiêu
phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh.
+ Đề xuất các biện pháp sử dụng bảo vệ , cải tạo nguồn tài nguyên đất,
đảm bảo việc sử dụng tài nguyên nay sao cho hợp lý và hiệu quả nhất, đáp ứng yêu
cầu phát triển kinh tế xã hội,bảo vệ môi trờng sinh thái để phát triển bền vững.
(2). Điều chỉnh việc khoach định các loại đất khi có sự thay đổi mục tiêu phất
triển kinh tế có liên quan đến việc sử dụng đất.
(3). Các giải pháp để tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ hành
chính là: Phân công hợp lý đất đai phù hợp với cơ cấu kinh tế, khai thác tiềm
năng đất đai và sử dụng đất đúng mục đích, hình thành, phân bổ hợp lý các tổ
hợp không gian sử dụng đất đai nhằm đạt hiệu quả tỏng hoà giữa 3 lợi ých là :
Kinh tế- xã hội-và môi trờng cao nhất.
1.1.7. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với các loại quy hoạch khác.
a. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội .
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là một trong những tài liệu
tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát
tiển kinh tế. Trong đó đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ phơng hớng
với một số nhiệm vụ chủ yếu. Quy hoạch sử dụng đất đai là mọt quy hoạch
chuyên ngành, nó có nhiệm vụ cụ thể hoá quy hoạch tổng thể phất tiển kinh tế
xã hội, nó dựa trên quy hoạch tổng thể phát triêbr kinh tế xã hội làm căn cứ và
nội dung của nó phải đợc điều hoà thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế xã hội trong cùng thời kỳ.
b. Quy hoạch đô thị.
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài ahạn phát triển kinh tế- xã hội và
phát triển không gian, cảnh quan đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất,
quy mô, phơng châm xây dựng dô thị các bộ phận hợp thành của đô thị. Quy

hoạch đô thị sẽ sắp xếp một cách hợp lý, toàn diện, đảm bảo sự phát triển đô
thị một cách hài hoà và có trật tự, tạo ra những điều kiện có lợi cho quộc sống
và sản xuất. Tuy nhiên trong quas trình quy hoạch đô thị cùng với việc bố trí cụ
thể từng khoảng đất cho các dự án, giải quyết các vấn đề tổ chức và sắp xếp các
nội dung xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất đai đợc tiến hành nhằm xác định
chiến lợc dài hạn về vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất đai cũng nh bố cục
không gian ( hệ thống đô thị) trong quy hoạch phát triển đô thị.
1.2. Quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Cũng nh quy hoạch sử dụng đất nói chung quy hoạch đất đô thị là tổng
thể các biện pháp về kinh tế kỹ thuật sinh thái và pháp chế để tổ chức sử dụng
hợp lý đất đô thị.
Căn cứ vào yêu cầu đối với từng loại đất cho sự phát triển của từng
nghành, xem xét chất lợng và tính thích nghi của bản thân đất mà tiến hành
phân phối đất, điều chỉnh các quan hệ đất, sắp xếp hợp lý đất đô thị tơng ứng
với các t liệu sản xuất khác và sức lao động có quan hệ với sử dụng đất.
1.2.1 Sự cần thiết của công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị thể hiện ở các mặt sau:
-Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một trong những công cụ cơ bản để tăng c-
ờng quản lý vĩ mô của nhà nớc đối với việc sử dụng đất đô thị. Thông qua quy
hoạch sử dụng đất đô thị, một mặt giải quyết thoả đáng mâu thuẫn giữa các
loại đất đợc sử dụng, xác định cơ cấu sử dụng đất đô thị, mặt khác có thể kết
hợp hài hoà giữa các lợi ích.
-Đặc điểm của đất đô thị là nơi tập trung cao độ dân số, các ngành công
nghiệp, thơng nghiệp, giao thông, văn hoá giáo dục của một quốc gia. Đất đô
thị là sự hội tụ của tất cả các mối quan hệ về sử dụng đất.
-Đất đô thị là loại tài nguyên quý giá hữu hạn, nó có đặc điểm là tính cố
định, tính không tái sinh, do đó cần lấy hiệu quả kinh tế sinh thái làm tiền đề để
tiến hành sắp xếp hợp lý quỹ đất theo kế hoạch. Nói cách khác cần lập quy
hoạch sử dụng đất đô thị nhằm điều hoà chính xác các mâu thuẫn giã các loại
đất sử dụng, xác định cơ cấu hợp lý của việc sử dụng đất đô thị.

-Sử dụng đất đô thị hợp lý hay không trực tiếp gây ra ảnh hởng to lớn đối với
sự ảnh hởng phát triển kinh tế đô thị. Ngợc lại sự phát triển không ngừng của
kinh tế xã hội đô thị nảy sinh những yêu cầu mới đối với việc sử dụng đất đô
thị. Điều đó cho thấy cần có một quy hoạch đồng bộ lâu dài, làm cho việc sử
dụng đất đô thị thích ứng với sự phát triển kinh tế xã hội đô thị.
-ở nớc ta với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nớc với t cách là ngời
đại diện cho lợi ích của toàn thể nhân dân lao động, điều tiết ở tầm vĩ mô đối
với việc sử dụng đất, đòi hỏi nhà nớc phải tiến hành quy hoạch sử dụng đất đô
thị nhằm xác định phơng hớng cơ bản cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm.
-Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một trong những công cụ cơ bản để tăng c-
ờng quản lý vĩ mô của nhà nớc đối với việc sử dụng đất đô thị.
1.2.2. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Trong nền kinh tế đô thị mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đô
thị có ảnh hởng tất yếu đối với mức độ của hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả
lao động. Vì vậy nhiệm vụ hạt nhân của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức
sử dụng hợp lý đất đô thị.
Với các nội dung:
+. Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế xã
hội, thực trạng sử dụng đất.
+.Nắm rõ số lợng và chất lợng đất đai làm căn cứ chuẩn xác để tiến hành
phân phối và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất. Muốn làm tốt điều này trớc hết cần
tổ chức tốt việc đăng ký sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
cung cấp những số liệu gốc cho việc xây dựng hệ thống bản đồ sổ sách làm cơ
sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng đất đô thị và giám sát sự biến động sử dụng
đô thị.
+.Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp
với trình độ phát triển của lực lợng sản xuất và các t liệu sản xuất khác. Ngoài
mục đích tăng trởng kinh tế, còn phải chú ý phòng ngừa hậu quả của việc sử
dụng không tốt các loại đất, gây ra cho môi trờng sinh thái.
1.2.3. Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị.

Quy hoạch sử dụng đất đô thị tuân theo tất cả nguyên tắc trong quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất nói chung. Ngoài ra nó cũng có các nguyên tắc riêng
trong sử dụng đất đô thị. Đó là:
a) Nguyên tắc phân công khu vực của việc sử dụng đất đô thị:
Căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí của các mảnh đất khác nhau trong đô
thị, tuỳ theo tình hình cụ thể của từng nơi mà xây dựng phơng hớng và phơng
thức sử dụng của mỗi mảnh đất. Căn cứ vào nguyên tắc lợi thế so sánh phân
công khu vực của sử dụng đất đô thị phân ra 3 nguyên tắc cụ thể:
+Nguyên tắc phân công có lợi tuyệt đối: Đó là u thế tuyệt đối trên mảnh đất
nào đó của đô thị với những lợi thế mà các mảnh đất khác không có đợc. Dựa
vào những u thế đó mà phát triển các ngành tơng ứng nhằm thu hiệu quả kinh tế
xã hội cao nhất (ví dụ: khu đô thị ven biển thì nên phát triển hải cảng, bãi tắm,
làm muối...).
+ Nguyên tắc phân công có lợi tơng đối: tức là lựa chọn mảnh đất có công
dụng thích hợp nhất trong số những mảnh đất có thể thích hợp cho mục đích sử
dụng. Vì vậy ở trung tâm đô thị thờng hay xây dựng cửa hàng hơn là xây dựng
nhà ở.
+ Nguyên tắc phân công u thế tối đa và u thế tối thiểu: bố trí các mảnh đất
có các u điểm, nhợc điểm sao cho chúng có thể trao đổi sản phẩm với nhau với
giá thành thấp nhất. Điều đó sẽ làm tăng u thế của mảnh đất này tối đa, giảm
nhợc điểm của mảnh đất kia tối thiểu.
b.Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực:
Đô thị là nơi tập trung cao độ các nghành, lĩnh vực do đó lựa chọn vị trí cho
các nghành,lĩnh vực này sao cho thích hợp, tạo ra tổ hợp không gian của các
nghành trong đô thị. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu
quả kinh tế vĩ mô của việc sử dụng đất đô thị.
c.Nguyên tắc quy mô thích hợp của việc sử dụng đất đô thị:
Quy mô sử dụng đất đô thị đợc quyết định bởi tính chất đô thị. Quy mô
sử dụng đất đô thị thích hợp là có sự kết hợp hài hoà giữa phát triển kinh tế và
dân số đô thị theo một tỷ lệ nhất định. Duy trì mối quan hệ tỷ lệ đó, hiệu quả

kinh tế của việc sử dụng đất đô thị mới đạt tới cực đại.
Giữa quy mô đất sử dụng của một đô thị nói chung và quy mô khu vực
đất sử dụng của các yếu tố cấu thành cơ bản của đô thị cũng tồn tại mối quan hệ
mật thiết.
d.Nguyên tắc hiệu quả tổng hợp của sử dụng đất đô thị:
Sự vận hành của kinh tế đô thị cần phục tùng mục đích sản xuất của nhà
nớc, điều này đòi hỏi sử dụng đất đô thị phải tuân theo nguyên tắc hiệu quả
tổng hợp của các lĩnh vực kinh tế, xã hội và sinh thái.
Vì vậy, khi xác định quy hoạch sử dụng đất đô thị cần phải tuân theo tất
cả các nguyên tắc trên. Phơng án quy hoạch sử dụng đất đô thị có tính khả thi là
một phơng án nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, hiệu quả sinh thái, đảm bảo mục tiêu
chiến lợc phát triển của đô thị, là phơng án tối u hoá hiệu quả xã hội.
1.2.4. Những định hớng phát triển đất đô thị và tình hình quy hoạch sử
dụng đất ở nớc ta.
*Hớng phát triển đất đô thị:
Phát triển đất đô thị đợc thực hiện theo hớng hợp lý, tiết kiệm và hiệu
quả. Ngày nay tấc đất đô thị đã trỡ thành tấc vàng, do vậy đất đô thị cũng nh
nhà ở đô thị cần đợc đối xử nh hàng hoá đặc biệt. Từ đó xác lập những nguyên
tắc quản lý kinh doanh phù hợp với cơ chế thị trờng có sự điều tiết của nhà nớc.
Quỹ đất đô thị đợc phát triển theo các hớng:
- Tái sử dụng quỹ đất đô thị hiện có, nâng cao hệ số sử dụng đất.
- Sử dụng quỹ đất cha sử dụng ở đô thị.
- Chuyển mục đích sử dụng những khu đất đang đợc sử dụng với hiệu quả
không cao.
- Di chuyển ra khỏi nội thành các nhà máy và các cơ sở sản xuất gây ô
nhiễm môi trờng.
Cần có quy hoạch cụ thể để duy trì, bảo vệ đất trồng cây lơng thực, hạn chế
tình trạng chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị trong quá trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá.
*Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở nớc ta:

Hiện nay, tất cả các cấp lãnh thổ hành chính, các ngành đều có quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nhng mức độ hoàn thiện thấp dẫn đến tính khả
thi cha cao. Do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó sự biến đổi bất thờng
của tự nhiên khiến phơng án quy hoạch không thực thi đợc buộc phải chỉnh sửa.
Những nhuyên nhân chủ yếu đó là năng lực, trình độ của nhà quy hoạch và ngời
làm công tác quản lý. Để quản lý đất đô thị, trớc hết cần làm thật tốt công tác
quy hoạch sử dụng đất đô thị, hoàn thiện kết cấu hạ tầng và sau đó chấn chỉnh
lại các tổ chức quản lý nhà nớc có liên quan, hình thành đội ngũ cán bộ địa
chính đô thị. Do đó không ngừng củng cố nâng cao trình độ của ngời quản lý
nói chung và ngời quản lý đất đai cũng nh công tác giáo dục, nâng cao hiểu biết
của ngời dân là một yêu cầu tất yếu trong sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nớc.
Tình hình quản lý đất đai hiện nay còn nhiều bất cập nh: còn rất nhiều
diện tích đất tuy đã có chủ sử dụng ổn định nhng lại cha đợc cấp GCNQSDĐ
hoặc có những hạn chế do quá khứ để lại gây khó khăn cho việc xác định các
mối quan hệ đất đai..., hay chính sách giải quyết công ăn việc làm, chỗ ở trong
công tác tái định c còn nhiều hạn chế. Chính những điều này là nguyên nhân gây
cản trở lớn nhất trong việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng nh công tác đền
bù, ảnh hởng không nhỏ đến quy hoạch sử dụng đất đai.
Nớc ta với quy mô diện tích trung bình, xếp thứ 59 trên thế giới nhng dân
số lại đứng ở hành thứ 13 thế giới. Với gần 80% dân số sống ở nông thôn nên
nền kinh tế nớc ta chủ yếu vẫn là sản xuất nông nghiệp. Sử dụng đất sao cho
đúng, cho phù hợp vừa đảm bảo an toàn lơng thực vừa thúc đẩy kinh tế đi lên
theo hớng công nghiệp hoá hiện đại hoá là đòi hỏi cấp bách mà công tác quy
hoạch cần phải làm./.