Một số biện pháp đẩy mạnh hoạt động TTSP ở công ty thực phẩm miền Bắc

Lời nói đầu
Sự nghiệp công nghiệp hoá và hiện đại hoá ở nước ta ngày càng được đẩy
mạnh, càng được phát triển thì càng có nhiều yêu cầu bức xúc được đặt ra và
phải được giải quyết nhanh có hiệu quả. Một trong những yêu cầu bức xúc đó
của cả nước nói chung và của Hà Nội nói riêng là vấn đề giải phóng mặt bằng
để mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
du lịch-dịch vụ, khu dân cư, mạng lưới giao thông, bệnh viện, trường học, các
công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát
triển kinh tế- xã hội cũng như đảm bảo an ninh, quốc phòng và nâng cao đời
sống nhân dân ngày càng tăng.
Để tiến hành thực hiện các dự án trên đòi hỏi phải có đất đai. Như ta đã biết
đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và
phát triển của mọi sinh vật trên trái đất trong đó có con người. Đối với hoạt động
kinh tế của mỗi quốc gia, đất đai là đầu vào không thể thiếu được. Đối với nông
nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được.
Nó vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động. Đối với các ngành khác
như công nghiệp, dịch vụ, xây dựng… đất đai là trụ sở, là điểm đứng chân, là
nơi cung cấp nguyên liệu… để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản
xuất kinh doanh. Như vậy, đất đai có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng, nó
tham gia vào tất cả các lĩnh vực. Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, vai
trò và vị trí của đất đai càng trở nên quan trọng hơn, đặc biệt khi nước ta bước
vào công cuộc CNH- HĐH cùng với xu thế hợp tác hoá, toàn cầu hoá của đất
nước. Nhu cầu sử dụng đất đai cho các dự án đầu tư phát triển trong những năm
gần đây không ngừng tăng lên. Trong khi đó, diện tích đất đai có hạn, và ngày
càng trở nên hạn hẹp đối với nhu cầu ngày càng tăng của con người và thực tế
khả năng đáp ứng của đất đai đã không đủ. Chính vì vậy việc sử dụng quỹ đất
đai hợp lý và có hiệu quả đang được các cấp, các ngành rất quan tâm. Đồng thời
việc thu hồi, bố trí, sắp xếp lại đất đai đáp ứng những nhu cầu trên một cách
1
khoa học tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững là một vấn đề lớn
và cấp thiết.

Để chuẩn bị cho các dự án đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất đã giao cho
người sử dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh khỏi và gây nên những
tác động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế- xã hội.
Tiến độ thi công của các dự án nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào thời gian
thu hồi đất của Nhà nước. Để tiến hành thu hồi đất phục vụ cho lợi ích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong đó có các dự án đầu tư
phát triển Nhà nước phải thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB và tái định
cư. Khi công tác này được thực hiện tốt thì mới đảm bảo tiến độ bàn giao mặt
bằng kịp thời cho các dự án. Công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề phức tạp mang tính chất kinh tế- chính trị-
xã hội tổng hợp và được sự quan tâm của các cấp, các ngành, các tổ chức, cá
nhân. Vấn đề đền bù thiệt hại về đất thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ
về đất đai đó là mối quan hệ Nhà nước với các tổ chức và cá nhân, giữa các tổ
chức kinh tế này với tổ chức kinh tế khác, giữa các cá nhân với nhau trên cơ sở
quy định của pháp luật.
Những năm qua, Nhà nước ta đã có nhiều chủ trương, chính sách và giải
pháp tạo cơ sở pháp lý quan trọng đưa công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt
bằng đi vào trật tự, nề nếp, đồng thời đã đạt được những kết quả nhất định tạo
điều kiện cho kinh tế- xã hội phát triển, đổi thay từng ngày. Tuy nhiên, xung
quanh vấn đề GPMB thường xuyên diễn ra những ách tắc, khó khăn, trở ngại, có
những nơi gây cản trở thành điểm nóng, ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ thi
công các chương trình, dự án và hạn chế nhịp độ phát triển kinh tế- xã hội của
đất nước. Vì vậy, có thể thấy rằng vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất là một vấn đề cực kỳ phức tạp và mang tính thời sự cấp bách.
Đối với quận cầu giấy- một quận mới thành lập của Thủ đô Hà Nội cũng
nằm trong tình trạng chung đó của cả nước, nghĩa là cũng đã và đang giải quyết
nhiều vấn đề bức xúc của kinh tế- xã hội đặt ra trong đó có vấn đề phải làm sao
2
cho công tác GPMB ngày càng đạt được hiệu quả tốt hơn theo đúng quan điểm
đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước góp phần xây dựng Hà

Nội trở thành thủ đô văn minh, hiện đại trong thế kỷ XXI.
Xuất phát từ những nhu cầu bức xúc, cấp thiết trên, qua một thời gian thực
tập tốt nghiệp tại Ban quản lý dự án Học viện Quốc phòng, được sự hướng dẫn
tận tình, sự giúp đỡ của cơ quan nơi thực tập và các thầy cô đặc biệt là Th.s Vũ
Thị Thảo đã giúp hoàn thành tốt Luận văn tốt nghiệp: "Thực trạng và giải pháp
hoàn thiện công tác đền bù thiệt hại GPMB ở quận cầu giấy- Thành phố Hà
Nội qua dự án nâng cấp, cải tạo và xây dựng Học viện Quốc phòng".
Mục tiêu của đề tài này là nghiên cứu cơ sở của việc đền bù thiệt hại GPMB
(bao gồm khái niệm, bản chất, sự cần thiết, các nhân tố ảnh hưởng…), nghiên
cứu thực trạng công tác đền bù thiệt hại GPMB (bao gồm: tình hình thực hiện,
những khó khăn, vướng mắc trong công tác này) và trên cơ sở đó đưa ra những
nhiệm vụ, phương hướng và giải pháp chủ yếu nhằm thực hiện tốt công tác đền
bù GPMB ở quận cầu giấy hiện nay và trong thời gian tới.
Các phương pháp được sử dụng chủ yếu trong quá trình nghiên cứu là:
- Phương pháp thu thập xử lý thông tin, số liệu
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phương pháp duy vật biện chứng
- Phương pháp duy vật lịch sử.
Có thể nói rằng công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng là một công
việc hết sức phức tạp, có nhiều vấn đề cần giải quyết đồng thời cũng là công
việc vô cùng quan trọng.
Luận văn này chỉ đề cập đến một số vấn đề cơ bản trong công tác đền bù
thiệt hại giải phóng mặt bằng ở quận cầu giấy. Ngoài phần lời mở đầu và kết
luận, Luận văn gồm 3 chương:
ChươngI: Cơ sở lý luận về công tác đền bù thiệt hại GPMB
ChươngII: Thực trạng công tác đền bù thiệt hại GPMB ở quận cầu giấy
3
ChươngIII: Phương hướng và những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện
công tác đền bù thiệt hại GPMB.
4

Nội dung
Chương I
Cơ sở lý luận về công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng
I. Tính tất yếu của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng
1. Các khái niệm cơ bản về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng.
Đền bù có nghĩa là việc thanh toán bằng tiền hoặc bằng hiện vật để bù đắp
những thiệt hại về đất đai, nhà cửa, thu nhập và các tài sản khác do tác động trực
tiếp hoặc gián tiếp của dự án.
Đền bù thiệt hại được hiểu là việc bù đắp bằng tiền hoặc bằng hiện vật
những thiệt hại về đất đai, nhà cửa, thu nhập và các tài sản khác do tác động trực
tiếp hoặc gián tiếp của dự án. Trong quá trình Nhà nước thu hồi đất, người bị thu
hồi đất không chỉ bị thiệt hại về đất mà còn bị thiệt hại về các tài sản gắn liền
với đất như các công trình kiến trúc, vườn tược, cây cối…. Vì vậy đền bù thiệt
hại không chỉ là đền bù thiệt hại về đất mà còn đền bù thiệt hại cả về tài sản gắn
trên đất.
Giải phóng mặt bằng là một khâu hay bộ phận của công tác thu hồi đất phục
vụ quốc phòng, an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các
công đoạn: từ bồi thường cho các đối tượng sử dụng đất, giải toả các công trình
trên đất, di chuyển người dân tạo lập mặt bằng cho triển khai các dự án đến việc
hỗ trợ cho người bị thu hồi đất tái tạo chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc
sống.
Đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng có thể được hiểu là việc chi trả, bù
đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật
kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu và chi phí để ổn định đời
sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai, sở hữu tài
sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
2. Bản chất.
5
Về bản chất việc đền bù giải phóng mặt bằng chính là việc đền bù những

thiệt hại, những tổn thất do việc thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng giữa
các loại đất gây ra. (Ví dụ: Từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu dân cư nông
thôn, đất chưa sử dụng sang đất đô thị hoặc đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp,
đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn sang đất chuyên dùng).
Việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng là công việc hết sức quan trọng
và cần thiết do đó cần phải có quan điểm đúng đắn, lành mạnh và tạo điều kiện
để công tác này phát triển tốt hơn
3. Sự cần thiết phải có công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng.
3.1. Công tác đền bù GPMB đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất đai, người sở hữu nhà ở cũng như của Nhà nước.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình phát
triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát
triển của xã hội loài người. Nên đất đai không thuộc sở hữu riêng của một ai mà
là của chung toàn xã hội. Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc
khai hoá, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai không
phải của riêng một người mà nó là tài sản chung của toàn xã hội. Nhà nước là
người đại diện thống nhất quản lý.
Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thuê đất". Điều 2 viết: "Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất".
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý (Nhà nước
đề ra và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của
người sử dụng đất). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng
đất thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
6
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên,
kinh tế và xã hội. Vì vậy, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt

pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng
chế độ sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình
trạng đất đai để hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả. Nhà nước
giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử
dụng thực sự và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra
những quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai.
Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp
với điều kiện mới của sự phát triển kinh tế- xã hội trong cơ chế thị trường, ổn
định tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy
định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng Nhà nước có trách nhiệm đền bù thiệt hại.
Như vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người
sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai
trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người. Do đó Nhà nước quy định các
quyền và lợi ích của người sử dụng đất đai cũng như trách nhiệm phải đền bù
thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất để sống và
để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn.
Pháp lệnh nhà ở ngày 26-3-1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có
nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở
hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở
hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũng là một trong
những loại tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con
người nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, bão là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải
vật chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn
kém nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà
nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác đền bù
thiệt hại cho người sở hữu nhà ở là một tất yếu. Mặt khác bằng các quy định của
7
mình Nhà nước xác định tính hợp pháp của đất đai nhà ở từ đó làm căn cứ xét
đền bù thiệt hại tránh tình trạng đền bù sai, thiếu gây lãng phí tiền của của nhân

dân.
3.2. Công tác đền bù thiệt hại GPMB giúp cho việc sử dụng đất đai hợp lý và
có hiệu quả.
Khi thu hồi đất Nhà nước thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng tiền. Đền bù
bằng tiền được xác định dựa trên cơ sở định giá đền bù và trên những quy định
hướng dẫn của Chính phủ. Đền bù bằng đất là việc dùng đất đai đền bù cho
người có đất bị thu hồi. Nguồn đất để đền bù gồm: quỹ đất chưa sử dụng, đất
được khai hoang bằng vốn ngân sách, đất mới được tạo lập, đất dùng để xây
dựng cơ sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những người sử dụng đất
không đúng quy định và đất công ích.
Trường hợp đất bị thu hồi được quy định ở Điều 26- Luật đất đai năm 1993.
Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những
trường hợp:
- Tổ chức, cá nhân bị giải thể, phá sản hoặc chuyển đi nơi khác
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.
- Đất không sử dụng trong 12 tháng liền.
- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.
- Đất sử dụng không đúng mục đích.
- Đất được giao không đúng thẩm quyền.
Đất công ích, được quy định trong Điều 45- Luật đất đai năm 1993 như sau:
mỗi xã (phường, thị trấn) được để lại không quá 5% quỹ đất nông nghiệp của địa
phương để phục vụ nhu cầu công ích của địa phương. Trên cơ sở quỹ đất này mà
thực hiện đền bù đất cho người bị thu hồi, trên nguyên tắc đền bù đất đúng bằng
diện tích bị thu hồi, đúng hạng đất, loại đất, mục đích sử dụng và tương ứng với
giá trị ban đầu của đất. Nếu phần đất đền bù chưa đủ bằng giá trị ban đầu của đất
bị thì đền bù bằng tiền phần còn lại. nếu phần đền bù đất nhiều hơn giá trị ban
8
đầu của đất thì tuỳ theo loại đất mà thu thêm tiền sử dụng đất hoặc không thu
thêm tiền sử dụng đất phần dư ra.
Việc thu hồi đất được dựa trên quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt, các

dự án xây dựng kinh tế, phát triển đất nước. Do vậy việc đền bù đất cũng được
dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nước, của địa phương, mỗi khu vực,
nên đền bù đất đai khi thu hồi đất là cách tốt nhất để sử dụng đất đai hợp lý và
hiệu quả hơn. Chúng ta biết mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi
cho người bị thu hồi để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch dự
án đã được Nhà nước phê duyệt. Trong mỗi dự án, một quy hoạch, kế hoạch đều
xác định rõ vị trí và mức đất để đền bù thiệt hại khi thu hồi đất. Đây là phần đất
đưa vào sử dụng, tuy nhiên cần phải nghiên cứu kỹ vấn đề này để tránh làm lãng
phí tiền của của Nhà nước và nhân dân, tránh việc sử dụng đất đai không hợp lý,
làm năng suất đất bị giảm.
Ví dụ: Một khu đất có độ màu mỡ rất cao nằm giữa một cánh đồng giao
thông ít phát triển ta thực hiện việc thu hồi nó để đưa vào dự án xây dựng khu
công nghiệp thì điều này vô cùng lãng phí nguồn tài nguyên đất và rất tốn kém
khi thực hiện dự án. Hoặc một nơi có cảnh quan đẹp, đông dân cư mức sống ở
vùng và vùng lân cận rất tốt, rất thuận tiện cho xây dựng khu du lịch, công viên
vui chơi, nhưng ta lại quy hoạch thành vùng đất sử dụng vào mục đích nông
nghiệp hoặc đất ở thì cũng lãng phí.
Như vậy đền bù đất yêu cầu phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được
phê duyệt và quy hoạch đó phải được xây dựng trên cơ sở nghiên cứu kỹ và có
khoa học về mục đích sử dụng sao cho có hiệu quả nhất. Bởi vì quỹ đất nông
nghiệp rất hạn chế. Do đó khi thu hồi cần phải cân nhắc và nghiên cứu thật kỹ
trên cơ sở quỹ đất hiện có.
Thu hồi đất và thực hiện đền bù đất sẽ giúp Nhà nước thực hiện việc thanh
tra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai. Đúng như vậy, khi đền bù đất thì dựa trên
nguyên tắc sử dụng đúng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định trong
NĐ 22/ CP ngày 24/4/1998.
9
3.3. Công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng là một trong những
công việc hết sức cần thiết, luôn luôn đi đôi với sự phát triển kinh tế- xã hội.
Ngày nay, nền kinh tế nước ta chuyển sang cơ chế thị trường có sự quản lý

của Nhà nước, đã có những chuyển biến đáng kể, đời sống nhân dân đã được cải
thiện, nhu cầu sản xuất tiêu dùng không ngừng tăng lên. Vai trò của đất đai đối
với sản xuất và đời sống càng được nâng cao, do đất đai có hạn còn nhu cầu sử
dụng lại tăng lên nên không ngừng bởi sản xuất phát triển và dân số tăng. Nếu
trước đây đất đai sử dụng chủ yếu vào mục đích nông nghiệp thì ngày nay do
yêu cầu của công cuộc đổi mới đất nước, đặc biệt là khi nước ta đang trong quá
trình CNH- HĐH đất nước, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ
trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ. Do đó,
diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất chưa sử dụng có xu hướng giảm
xuống để sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông xây dựng các công
trình cơ sở hạ tầng. Nhất là việc hình thành các khu công nghiệp, khu chế xuất
thực hiện CNH- HĐH đất nước. Đặc biệt là sự tăng lên không ngừng của các dự
án đầu tư phát triển cả về chất lượng và số lượng, cả trong nước cũng như ngoài
nước nhằm thu hút nguồn vốn phát triển cơ sở hạ tầng.
Một đất nước phát triển, năng suất lao động cao, thu nhập cao, đời sống của
người dân được cải thiện khi có nhu cầu về vật chất và tinh thần sẽ thay đổi. Họ
không chỉ muốn sống trong những ngôi nhà to đẹp, khang trang đầy đủ tiện
nghi, có vị trí thuận lợi mà còn mong muốn ở khu vực mình sinh sống có đầy đủ
những loại dịch vụ có thể giúp thư giãn nghỉ ngơi sau những giờ làm việc căng
thẳng như công viên, vườn hoa cây cảnh, khu vui chơi giải trí, khách sạn, nhà
hàng, bể bơi, sân vận động…. Hơn nữa cùng với sự phát triển kinh tế thì dân số
cũng ngày càng tăng, số lượng gia đình một thế hệ chung sống ngày càng lớn do
đó nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà cửa và các công trình khác phục vụ nhu
cầu ở của xã hội ngày càng gia tăng.
3.4. Công tác đền bù GPMB góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở.
10
Quy hoạch đất đai và nhà ở là việc Nhà nước bố trí, xắp xếp các loại đất đai
và nhà ở cho đối tượng sử dụng theo các phạm vi không gian và trong từng thời
gian nhất định, với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế -

xã hội của đất nước và cho phép sử dụng hợp lý, có hiệu quả các yếu tố đất đai
và nhà ở.
Kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở bao gồm việc xác định phương hướng,
mục tiêu, các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở cũng như
các biện pháp cần thiết để đạt được các mục tiêu đó một cách tốt nhất.
Quy hoạch sử dụng đất đai nhà ở căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế- xã hội của đất nước và nó được cụ thể hoá bằng kế hoạch sử dụng đất
đai, nhà ở trong từng thời gian nhất định (1 năm hoặc 5 năm). Thực hiện quy
hoạch-kế hoạch là thực hiện việc bố trí các khu đất ở các khu vực, các vùng để
phát triển các ngành nghề khác nhau như nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng,
dịch vụ hoặc là việc chuyển các loại đất khác nhau sang các mục đích sử dụng
khác nhau. Để thực hiện được quy hoạch rõ ràng việc thay đổi mục đích sử dụng
đất là tất yếu. Do đó đòi hỏi phải đền bù khi thu hồi đất để chuyển mục đích sử
dụng theo quy hoạch. Chính điều này đã có góp phần thực hiện quy hoạch sử
dụng đất. Nói cách khác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai xây
dựng và phát triển nhà ở đã bao gồm cả việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt
bằng.
3.5. Công tác đền bù GPMB góp phần thực hiện các dự án phát triển kinh tế-
xã hội liên quan đến việc sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở.
Các dự án đầu tư phát triển kinh tế- xã hội phần lớn đòi hỏi lấy đất để sử
dụng nhằm xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng phục vụ cho các dự án, trong
khi đất đai trước đây đã được giao cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu
dài, nay tiến hành thu hồi là vấn đề hết sức phức tạp. Để có đất thì Nhà nước
phải lập ra chính sách đền bù trên cơ sở đó tổ chức thực hiện để thu hồi đất cho
các chủ dự án. Như vậy, công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng chiếm
một vị trí đặc biệt quan trọng khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ cho
11
các dự án. Đặc biệt trong xu hướng phát triển ngày nay, số lượng dự án đầu tư
phát triển công tăng thì công tác đền bù thiệt hại GPMB càng trở nên quan
trọng, vì chỉ khi công tác này được thực hiện tốt thì các dự án mới có đất đai để

sử dụng.
ở bất kỳ một quốc gia nào trong một giai đoạn nhất định sự phát triển kinh
tế- xã hội đều có những bất hợp lý. Ví dụ như chưa có quy hoạch sử dụng đất
đai, nhà ở hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất đai, nhà ở nhưng do tốc độ, nhu cầu
phát triển nảy sinh những vấn đề mới, những yếu tố mới trong vấn đề sử dụng
đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở do đó cần phải có sự điều chỉnh lại quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở cụ thể hoá bằng các
dự án phát triển kinh tế- xã hội liên quan.
Khi thực hiện các dự án đã nói phần trên như dự án mở rộng một con
đường, dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án xây dựng khu công nghiệp, dự án
xây dựng khu nhà chung cư cao tầng, dự án xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng
thì việc sử dụng các khu đất mới hoặc việc lấy các khu đất đang sử dụng vào
một mục đích cụ thể để sử dụng vào các mục đích khác nhau là tất yếu xảy ra và
việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng lại là một yếu tố không thể thiếu được,
thậm chí đóng vai trò quyết định tiến độ thực hiện các dự án nên phải rất cần
chú trọng công tác này.
II. Nội dung của công tác bồi thường thiệt hại GPMB.
1. Nội dung
Giải phóng mặt bằng là hoạt động khó khăn, phức tạp, liên quan đến nhiều
đối tượng. Để có thể xây dựng, triển khai và thực hiện được phương án giải
phóng mặt bằng đã được phê duyệt đòi hỏi phải thực hiện nhiều bước, nhiều
công việc khác nhau từ điều tra, khảo sát, lập và phê duyệt phương án bồi
thường đến tổ chức chi trả tiền bồi thường, di dân, tái định cư…. Mặc dù bao
gồm nhiều công việc như vậy nhưng quá trình tổ chức giải phóng mặt bằng là
nhằm thực hiện 2 nội dung chính:
- Tổ chức bồi thường thiệt hại
- Tổ chức di dân, tái định cư.
12
* Tổ chức bồi thường thiệt hại và hỗ trợ bao gồm:
+ Đền bù thiệt hại về đất bao gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất

làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất ở (đô thị, nông thôn), đất
chuyên dùng.
+ Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm nhà cửa, công trình kiến trúc, mồ
mả, công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa, công trình kỹ thuật hạ tầng,
hoa màu.
+ Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di
chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
+ Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải
chuyển nghề nghiệp.
+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường,
di chuyển, giải phóng mặt bằng.
* Tổ chức di dân, tái định cư :
Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội của địa phương và căn cứ
vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để bồi thường, số
hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi ở khác, UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quyết định hoặc uỷ quyền cho UBND quận,
huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định tổ chức thực hiện lập khu tái
định cư tập trung hoặc tái định cư phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế
của địa phương.
2. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng.
Nghị quyết số 20- NQ/TU của Ban chấp hành đảng bộ thành phố (khoá XII)
ngày 13/7/2000 và Nghị quyết số 09/2000/NQ- HĐ của Hội đồng nhân dân
thành phố ngày 21-7-2000 xác định: giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi
đất là một nhiệm vụ quan trọng, nhưng hết sức khó khăn, phức tạp, nhạy cảm.
Các cấp uỷ Đảng, chính quyền, đoàn thể phải coi đây là nhiệm vụ thường xuyên,
vừa cấp bách vừa lâu dài.
13
Công tác giải phóng mặt bằng là công việc khó khăn, phức tạp, nhạy cảm vì
nó tác động đến mọi mặt của đời sống xã hội; ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống
vật chất, tinh thần, thói quen, tập quán của người dân (người bị thu hồi đất):

- Đối với Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng không chỉ đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội mà còn thể hiện vai trò, nhiệm vụ, quyền năng
của Nhà nước trong quá trình quản lý, khai thác, sử dụng đất đai.
- Đối với các chủ dự án đầu tư thu hồi đất, giải phóng mặt bằng liên quan
trực tiếp đến việc huy động và sử dụng vốn đầu tư cho hiệu quả, liên quan đến
điều kiện và tiến độ thực hiện dự án.
- Đối với người dân- những người bị thu hồi đất thì đất đai và các tài sản
trên đất được coi là các tài sản (bất động sản) có giá trị lớn. Đất đai không chỉ có
giá trị vật chất mà còn có giá trị tinh thần to lớn: là nơi an cư, lập nghiệp, truyền
lại qua nhiều thế hệ.
Sự khó khăn của công tác giải phóng mặt bằng còn do các yếu tố liên quan
đến giải phóng mặt bằng thiếu và chưa đồng bộ:
- Chính sách và pháp luật về đất đai, bồi thường thiệt hại còn chưa hoàn
chỉnh, chồng chéo và thường xuyên phải thay đổi, bổ sung.
- Bộ máy tổ chức thực hiện còn thiếu, chồng chéo về chức năng và nhiệm
vụ; lực lượng cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng chủ yếu là kiêm nhiệm,
chưa được đào tạo sâu về chuyên môn và chưa có cơ chế hoạt động rõ ràng.
Công tác giải phóng mặt bằng là một nhiệm vụ quan trọng, điều đó được thể
hiện trên các khía cạnh sau:
- Đảm bảo việc thực thi theo quyết định của các cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
- Đảm bảo quyền và lợi ích của Nhà nước, người được giao đất và người
bị thu hồi đất.
- Là điểm khởi đầu cho việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư.
- Giải quyết tốt công tác giải phóng mặt bằng sẽ đẩy nhanh tiến độ thực
hiện các dự án, sử dụng hiệu quả vốn đầu tư, góp phần hình thành một môi
14
trường đầu tư thuận lợi nhằm thu hút các nguồn vốn cho sự phát triển. Đồng thời
đảm bảo sự công bằng xã hội, tăng cường niềm tin của nhân dân vào các chủ
trương, chính sách của Đảng, Nhà nước.

3. Các dạng giải phóng mặt bằng và đặc trưng của nó.
Có rất nhiều các dạng giải phóng mặt bằng khác nhau như:
- Giải phóng mặt bằng phục vụ sản xuất.
- Giải phóng mặt bằng để phát triển các khu đô thị mới.
- Giải phóng mặt bằng để phát triển cơ sở hạ tầng (hệ thống giao thông,
thông tin liên lạc…).
- Giải phóng mặt bằng phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng.vv..
Căn cứ để phân loại các dạng giải phóng mặt bằng là mục đích của việc giải
phóng mặt bằng. Các dạng giải phóng mặt bằng khác nhau ở tính chất, phạm vi,
quy mô giải phóng mặt bằng, loại đất bị thu hồi, mức bồi thường.
Các loại đất bị thu hồi khi giải phóng mặt bằng tại các đô thị lớn như Hà
Nội thường là đất nông nghiệp, đất ở và đất chuyên dùng.
Các dự án đầu tư phát triển sản xuất (xây dựng các khu công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao…); dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới có
xu hướng phát triển ra các vùng ngoại ô, xa trung tâm thành phố. Loại đất thu
hồi tại các dự án này chủ yếu là đất nông nghiệp, đất ở (nông thôn) do đó giá bồi
thường thiệt hại về đất thường thấp. Tuy nhiên, do phải thu hồi nhiều đất nông
nghiệp nên các dự án dạng này thường gặp khó khăn trong việc tổ chức tái định
cư, tái thiết lại cuộc sống sinh hoạt và sản xuất của những người dân trong diện
bị thu hồi đất.
Dạng giải phóng mặt bằng để phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: hệ
thống giao thông, các công trình thương mại, dịch vụ… thường phải thu hồi
nhiều đất ở (đô thị), đất chuyên dùng; do đó giá bồi thường cao, quy mô tái định
cư lớn.
Tuy nhiên, sự phân loại trên chỉ là tương đối cần phải căn cứ vào quy mô
của dự án (lớn hay nhỏ), tính chất của dự án (dự án nhóm A, B, C), diện tích đất
15
thu hồi, quy mô tái định cư… để có thể đánh giá, phân loại mức độ khó khăn,
phức tạp của công tác GPMB, từ đó mới xác định phương án tổ chức giải phóng
mặt bằng hiệu quả nhất.

III. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng.
Công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng là một công tác phức tạp,
mang tính chất kinh tế- chính trị- xã hội tổng hợp. Chính vì vậy mà nó chịu sự
tác động từ nhiều phía, nhiều khía cạnh khác nhau. Dưới đây là một số nhân tố
ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng.
1. Chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước.
Chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước là một trong những nhân tố có
tính quyết định đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Là căn cứ
pháp lý quan trọng dựa vào đó để xác định nội dung đền bù, mức đền bù, giá
đền bù và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di
chuyển, chi phí để ổn định sản xuất và đời sống của người dân vùng di dời.
Chính sách đền bù thiệt hại, thực chất là những quy định của Nhà nước về
đền bù thiệt hại như: đối tượng được đền bù, đối tượng phải đền bù, mức đền bù,
tổ chức thực hiện. Như vậy, chính sách của Nhà nước liên quan đến đền bù thiệt
hại tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất đai của các bên bao gồm: tổ chức,
cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu tư, đối tượng phải đền bù), Nhà nước,
người bị thu hồi đất. Do đó nó mang tính chất quyết định đối với công tác đền
bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định cư.
Để công tác đền bù thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác và
hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất và
đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi người biết
để họ hiểu và tự giác thực hiện. Ngược lại nếu các chính sách mà không đúng
đắn, thống nhất, không đồng bộ, không ổn định, không cụ thể chi tiết và không
công khai thì chắc chắn công tác đền bù thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn
vướng mắc và không thể thực hiện được. Một chính sách thoả đáng, phù hợp với
lợi ích kinh tế của các đối tác thì công tác này mới thúc đẩy được tiến độ thực
hiện. Công tác này thực chất là quá trình thực hiện hoá chính sách của Nhà
16
nước. Như vậy để quá trình hiện thực hoá được diễn ra nhanh chóng, hiệu quả
thì chính sách phải là một chính sách tốt đảm bảo công bằng về lợi ích. Rõ ràng

chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước góp phần thúc đẩy tiến độ thi công của
các dự án, góp phần ổn định tình hình kinh tế- xã hội thu hút vốn đầu tư trong
nước, tranh thủ nguồn vốn hỗ trợ từ bên ngoài. Tóm lại chính sách đền bù thiệt
hại của Nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp và quyết định thành bại của công tác
đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Chính vì thế chính sách này luôn được
Nhà nước chú ý, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay nó luôn được sửa đổi cho phù
hợp với thực tế. Đây là vấn đề hết sức phức tạp mà Nhà nước ta đã đặc biệt quan
tâm và liên tục ban hành các văn bản quy định khác nhau liên quan đến công tác
này.
2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở là việc
bố trí sắp xếp các loại đất đai, nhà ở cho các đối tượng sử dụng trong phạm vi
không gian và thời gian nhất định cho phép sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất các
yếu tố đất đai, nhà ở.
Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở cần
phải xem xét toàn diện các khía cạnh, đặc biệt phải chú ý đến tính phức tạp của
công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Các nhà lập quy hoạch, kế hoạch
phải tính toán, cân nhắc làm sao cho quy hoạch, kế hoạch đó có khoa học, có
tính khả thi cao nhất, có nghĩa là hạn chế tối đa, tránh việc quy hoạch, kế hoạch
phải lấy nhiều đất đai thuộc những khu dân cư đông, lâu đời, những công trình
lớn để giảm bớt chi phí đền bù thiệt hại GPMB. Mặt khác, quy hoạch- kế hoạch
sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở phải ổn định, phải được tiến hành
trước một bước và phải công khai cho toàn dân biết. Có như vậy, công tác đền
bù thiệt hại mới có thể thực hiện hiệu quả tránh những trở ngại không đáng có.
3. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà.
17
Công tác giao đất, cho thuê đất quyết định đến tiến độ của công tác đền bù
thiệt hại GPMB. Nếu công tác giao đất, cho thuê đất đã được hoàn tất thì công
tác đền bù thiệt hại sẽ được tiến hành nhanh chóng, ngược lại nó sẽ làm chậm

quá trình đền bù thiệt hại và tất nhiên làm chậm tiến độ của các dự án đầu tư.
Trong công tác giao đất, cho thuê đất thì công tác thẩm duyệt dự án là công tác
rất quan trọng có liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp.
Để tiến hành đền bù thiệt hại cho người đang sử dụng đất bị thu hồi, chính
sách đền bù thiệt hại (theo NĐ22/CP ngày 22/4/1994 của chính phủ) đã quy định
rõ đối tượng được đền bù thiệt hại và đối tượng không được đền bù.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
cũng giữ vai trò rất lớn trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài
sản gắn liền với mảnh đất đó làm căn cứ để xét xem mảnh đất đó có được đền bù
hay không. Trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở thì công tác điều tra, đo đạc, làm các thủ tục nhà đất khác giữ vai trò
quyết định. Do đó phải chú trọng công tác này thì việc đền bù mới nhanh chóng
được thực hiện.
Công tác cấp GCNQSD đất ở và QSH nhà ở tác động đến công tác đền bù
thiệt hại thông qua xác định đối tượng được đền bù thiệt hại. nếu công tác cấp
GCNQSH và QSD đất ở được tiến hành đúng, đủ đối tượng sẽ tạo điều kiện
thuận lợi cho công tác đền bù thiệt hại. Vì khi đó việc xác định đối tượng đền bù
thiệt hại sẽ rất dễ dàng. Ngược lại sẽ gây khó khăn rất lớn trong việc xác định
đất sử dụng hợp pháp hay bất hợp pháp để thực hiện chính sách đền bù khi Nhà
nước thu hồi đất.
4. Công tác định giá đất.
Trong quá trình phát triển của một quốc gia, khi thị trường càng phát triển
thì bộ máy quản lý Nhà nước càng phải tăng cường hiệu lực để đảm bảo cơ chế
thị trường hoạt động có sự điều tiết và quản lý của Nhà nước. Điều đó có nghĩa
là chúng ta cần hình thành một tổ chức thống nhất, đủ mạnh để thực hiện công
tác định giá đất. Tuy nhiên công tác này ở nước ta mới chỉ hiểu và triển khai từ
18
khi ban hành Luật đất đai năm 1993, đất thực sự có giá trong quá trình phát
triển. Trong khi đó công tác quản lý đất đai cũng ngày càng được mở rộng về
phạm vi và phát triển theo chiều sâu, nó thể hiện quyền lực và sự nhất quán

trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai của Đảng và Chính phủ đối với từng
loại đất theo từng mục đích sử dụng cụ thể, theo các thành phần kinh tế và các
đơn vị hành chính. Một trong những vấn đề trọng tâm là việc quản lý các hoạt
động trên đất bao gồm các vấn đề về pháp lý, các vấn đề về tài chính, các hoạt
động của Nhà nước về thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính giá tài sản khi
giao đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Những nội dung này đặt yêu cầu
cho việc định giá cho từng thửa đất nhất là việc định giá đất phục vụ cho công
tác định đền bù thiệt hại khi thu hồi đất dùng cho các mục đích an ninh- quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang là vấn đề hết sức bức xúc của
thực tiễn, nó đòi hỏi sự quan tâm của tất cả các ngành liên quan: Tổng cục Địa
chính, Bộ tài chính, Bộ xây dựng….
Trong giai đoạn hiện nay, công tác định giá đất còn đang rất mới mẻ, song
số lượng các dự án đầu tư xây dựng ngày càng tăng và nhiệm vụ đền bù thiệt
hại, GPMB có vị trí quan trọng và được đặt lên hàng đầu, trọng tâm để đảm bảo
tiến độ thi công không chỉ về khối lượng công việc mà còn cả tính chất phức tạp,
chi phí tốn kém và mất nhiều thời gian.
Chính vì vậy việc định giá đất chính xác, hợp lý dựa trên cơ sở khoa học và
thực tiễn là việc làm hết sức quan trọng và có ý nghĩa rất lớn trong việc góp
phần đẩy nhanh tiến độ thi công các công trình và hiệu quả sử dụng đất, nó có
ảnh hưởng rất lớn đến việc ổn định tình hình kinh tế xã hội chính trị của một đất
nước và sự phát triển chung của mỗi quốc gia trong quá trình CNH-HĐH đất
nước, ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư của các tổ chức trong và ngoài
nước.
5. Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB.
Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng bao
gồm vốn từ ngân sách Nhà nước, vốn của chủ dự án và các nguồn vốn khác.
19
Vốn từ ngân sách Nhà nước bao gồm tiền dành riêng cho công tác đền bù
thiệt hại, tiền thu tiền sử dụng (khi giao đất hoặc cho thuê đất) tiền cho thuê nhà
hoặc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước.

Các nguồn vốn khác có thể là vốn vay của các tổ chức phi chính phủ hoặc
vốn nhận viện trợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của nhân dân.
Có thể nói đây là một trong các yếu tố có tính quyết định hàng đầu đến công
tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Công tác này có thực hiện được hay
không, được thực hiện nhanh hay chậm, tốt hay không tốt là do yếu tố vốn cũng
như công tác quản lý sử dụng nguồn vốn trên quyết định.
6. Chính sách lập khu tái định cư.
Việc thu hồi đất của Nhà nước là mang tính bắt buộc đối với người dân. Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất
cho các tổ chức kinh tế, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, cơ quan nhà
nước,tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài.
Nhưng khi cần thiết để Nhà nước có thể thu hồi đất phục vụ lợi ích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên việc thu hồi này nó
không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế về đất đai, nhà cửa của người dân mà
nó còn ảnh hưởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu nhập cuộc sống,
phong tục tập quán, thói quen…của người dân. Do đó, khi tiến hành công tác
đền bù thiệt hại GPMB Nhà nước cần phải có chính sách lập khu tái định cư
nhằm đảm bảo ổn định lại cuộc sống một cách tốt nhất cho người dân. Có như
vậy thì người dân mới yên tâm nhận đền bù và nhanh chóng di chuyển đến nơi ở
mới. Điều đó chứng tỏ chính sách tái định cư của Nhà nước cũng có ảnh hưởng
trực tiếp đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng và tái định cư. Chính
sách này cũng tác động đến tiến độ thi công, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
tiến hành thu hồi đất phục vụ cho các dự án đầu tư phát triển. Một chính sách tái
định cư tốt, có tính ổn định cao đối với người bị thu hồi đất giúp họ nhanh
chóng ổn định lại cuộc sống, thu nhập, sản xuất thì mới tạo được tâm lý an toàn
đối với họ, họ sẽ nhanh chóng di chuyển, chấp nhận đền bù giải toả. Ngược lại
20
sẽ có ảnh hưởng rất xấu đến tiến độ của công tác đền bù thiệt hại, nếu người bị
thu hồi đất có cảm giác không ổn định khi phải di chuyển họ sẽ làm ngưng trệ,
không chịu di chuyển để giao mặt bằng cho dự án. Điều này có nghĩa là khâu

giải phóng mặt bằng sẽ bị ách tắc, dự án không được thực hiện đúng tiến độ gây
ra những hậu quả tiêu cực các nhà đầu tư sẽ không dám rót vốn vào dự án.
Như vậy để công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng được thực hiện
đúng, kịp thời hạn cho các dự án đầu tư thì việc hoàn thiện chính sách lập khu
tái định cư cho người trong diện bị giải toả là hết sức quan trọng, cần thiết.
Trong thời gian hiện nay, văn bản pháp luật quan trọng nhất của Nhà nước trong
đó quy định về chính sách tái định cư là NĐ 22/CP.
7. Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS (thị trường nhà đất).
Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định cơ sở giá đất do UBND cấp
tỉnh ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số điều chỉnh K.
- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước
nuôi trồng thuỷ sản, hệ số K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa
giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Chỉ
xác định hệ số K trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định khi ở những nơi việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến. (giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị
trí, từng loại đường phố đối với đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với
đất nông nghiệp và đất khu dân cư nông thôn tại thời điểm thu hồi đất ở địa
phương).
- Đối với các loại đất khác, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ
giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp
tỉnh quy định.
Tuy nhiên, hiện nay chưa có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nhất là đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Việc xác định khả năng sinh lợi
trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng, lợi nhuận còn nhiều
21
khó khăn, phức tạp. Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nông, lâm nghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác ở khu
vực ven và trong đô thị. Các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất

đang diễn ra phổ biến nhưng nó diễn ra với một quá trình "ngầm" nằm ngoài sự
kiểm soát của Nhà nước. Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất
động sản (thị trường nhà đất) đưa các quan hệ giao dịch nhà đất (quan hệ mua
bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà) công khai trên thị trường và có sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước sẽ
có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để tính đền bù thiệt
hại, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và chắc chắn việc này sẽ đem
lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân.
8. Công tác tổ chức thực hiện.
Công tác tổ chức thực hiện có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ, chất lượng
của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Nếu không có sự phối hợp
một cách đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan, nếu không
có sự quan tâm, chỉ đạo thường xuyên, liên tục của các cơ quan từ trung ương
đến địa phương. Nếu không có sự quản lý tập trung thống nhất của các cấp quản
lý và nếu đội ngũ cán bộ làm công tác đền bù trực tiếp không có ý thức trách
nhiệm, công tác tuyên truyền vận động phổ biến chính sách của Nhà nước không
được làm tốt thì công tác này không thể thực hiện tốt.
Ngoài ra, còn phải kể đến ảnh hưởng từ phía những người dân có đất bị thu
hồi. Nếu người dân có ý thức trách nhiệm tự giác thực hiện thì công tác GPMB
sẽ nhanh chóng. Ngược lại, nếu họ cố ý kéo dài thời gian, không chịu thực hiện
những quy định của Nhà nước thì công tác giải phóng mặt bằng sẽ rất khó thực
hiện.
IV. Những quy định của Nhà nước về việc bồi thường thiệt hại GPMB.
A. Những quy định chung.
22
Ngày nay, trong xu thế hội nhập và mở cửa, đất nước ta đang trên con
đường đi lên CNXH bằng cách phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần
theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước theo định hướng XHCN thì
vai trò của các dự án phát triển kinh tế- xã hội mà đặc biệt là các dự án phát triển
(chủ yếu là dự án xây dựng cơ sở hạ tầng) đối với nền kinh tế càng trở nên quan

trọng. Để thực hiện các dự án này, trước hết Nhà nước cần phải có một chính
sách đền bù thiệt hại và tái định cư phù hợp nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất
cho các tổ chức, cá nhân trong nước cũng như nước ngoài đầu tư cho các dự án
lớn nhưng phải đảm bảo được lợi ích cho người dân để thúc đẩy nhanh tiến độ
thu hồi đất. Tuy nhiên đó là vấn đề hết sức quan trọng mà khâu tổ chức thực
hiện cần giải quyết. Muốn vậy chúng ta phải nhận định được phạm vi áp dụng
đền bù, trách nhiệm đền bù của các đối tượng nghĩa là phân rõ xem đối tượng
nào phải đền bù và đối tượng nào được đền bù và điều kiện để nhận đền bù và
các quy định khác có liên quan đến đền bù GPMB.
Những nội dung cơ bản của việc đền bù thiệt hại GPMB được quy định
trong Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24-4-1998 của Chính phủ về việc đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng như sau:
1. Đối tượng phải đền bù thiệt hại.
Đối tượng phải đền bù thiệt hại là các tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức,
cá nhân nước ngoài được nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọi chung là người sử
dụng đất) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản hiện có gắn liền
với đất đó theo quy định của Nghị định 22/CP.
2. Đối tượng được đền bù thiệt hại:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi (gọi chung là
người bị thu hồi đất) được đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải
là người có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 6 của NĐ 22.
23
- Người được đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải là
người sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật.
- Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ
chức quốc tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được Nhà nước Việt
Nam cho thuê đất để giải quyết theo quyết định riêng của Thủ tướng chính phủ.

- Việc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công ích của làng, xã bằng
hình thức huy động sự đóng góp của dân thì không áp dụng những quy định của
NĐ 22/CP.
3. Phạm vi đền bù thiệt hại
- Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả các công trình kết cấu hạ
tầng kỹ thuật gắn liền với đất thu hồi;
- Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di
chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh;
- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải
chuyển nghề nghiệp;
- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di
chuyển, GPMB.
B. Những quy định cụ thể
1. Đền bù thiệt hại về đất.
a. Nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất.
Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng, tuỳ từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu
hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất.
b. Điều kiện dể được đền bù thiệt hại về đất.
Người bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có một trong các
điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.
24
- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với
nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao

nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền;
- Bản án có hiệu lực thi hành của Toà án nhân dân về việc giải quyết tranh
chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai;
- Trường hợp không có các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản
3, khoản 4, khoản 5 điều này, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có
các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã sử dụng ổn định trước ngày
15 tháng 10 năm 1993 thuộc một trong các trường hợp sau đây:
Đất đã sử dụng ổn định trước ngày 8/1/1988 được UBND xã, phường, thị
trấn xác nhận;
+ Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình
thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt nam dân chủ cộng hoà, chính
phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam việt nam và Nhà nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ
đó đến ngày bị thu hồi;
+ Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đến ngày
đất bị thu hồi;
+ Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18/2/1980 hoặc có giấy tờ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18/12/1980 đến ngày15/10/1993
của người sử dụng đất hợp pháp được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận;
25