tiểu luận chấm dứt quyền sử dụng đất thu hồi đất và giải quyết tranh chấp đất đai

NHÓM PHẢN BIỆN SỐ 8NHÓM PHẢN BIỆN SỐ 8
ĐỀ TÀI ĐỀ TÀI 4: CHẤM DỨT QUYỀN SỬ DỤNG 4: CHẤM DỨT QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT: THU HỒI ĐẤT: THU HỒI ĐẤT VÀ ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤPTRANH CHẤP ĐẤT ĐAIĐẤT ĐAI
Tình huống 1: Gia đình tôi ở trên 50m
2
đất mượn
của thôn từ năm 1995, trước là thùng vũng cần phải
cải tạo đất. Việc cho mượn đất được sự đồng ý của
thôn, Ủy ban nhân dân, Hội đồng nhân dân và Đảng
ủy xã. Tôi đã đổ đất tôn cao và làm nhà cấp 4 ở ổn
định từ đó đến nay. Tháng 11/2010, Ủy ban nhân dân
xã ra quyết định thu hồi diện tích đất nói trên để xây
dựng công trình công cộng, nên gia đình tôi hiện
không có chỗ ở. Vậy, việc thu hồi đất của Ủy ban
nhân dân xã có đúng không? Gia đình tôi có được bồi
thường về công sức, tài sản trên đất, cấp phí di
chuyển không? Tôi có được cấp đất khác để ở
không?
Trả lời:
Việc UBND xã thu hồi đất của gia đình có đúng pháp
luật haykhông?
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai
năm 2003 về thẩm quyền thu hồi đất quy định,
UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
quyết định thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân. Do
đó, trong trường hợp này UBND xã quyết định thu
hồi đất là vượt thẩm quyền.
Đề xuất hướng giải quyết:
- Thứ nhất, ra quyết định hủy hiệu lực của quyết định thu
hồi đất ban hành trái thẩm quyền trước đó;

- Thứ hai, căn cứ vào khoản 1 Điều 42 Luật Đất đai năm
2003 để giải quyết yêu cầu bồi thường thiệt hại của ông.
Trong trường hợp này, gia đình ông không được bồi
thường thiệt hại về đất nhưng được xem xét để bồi
thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất. Cụ thể là công
sức tôn tạo đất, xây dựng nhà ở, cải tạo đất. (Điều 5 Nghị
định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004)
- Đối với yêu cầu của gia đình có được cấp đất khác để ở:
Nếu gia đình không có chỗ ở nào khác thì Chủ tịch
UBND xã hướng dẫn gia đình ông làm đơn xin giao đất
ở. UBND xã xác nhận về hoàn cảnh và hiện trạng sử
dụng đất của gia đình gửi đến UBND cấp huyện để đề
nghị giao đất ở cho hộ gia đình theo thẩm quyền.
Tình huống 2: Năm 1992 gia đình tôi khai hoang
được 35.000 m
2
đất để trồng cây lâm nghiệp và
cây ăn quả. Vậy, khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, lợi ích công
cộng thì gia đình tôi được bồi thường như thế
nào? Theo tôi hiểu, gia đình tôi khai hoang trước
mốc thời gian 15/10/1993 và sử dụng liên tục
cho đến khi bị thu hồi, không có tranh chấp và
hàng năm vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài
chính đối với nhà nước, khi bị thu hồi được trả
bằng đất khác, đúng hay sai?.
Trả lời:
- Căn cứ Khoản 1, Điều 14, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày
13/08/2009 :
“ 1. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều

kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004
của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất (sau đây gọi là Nghị định số 197/2004/NĐ-
CP) và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) thì được
bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.”
- Khi đó, sẽ được bồi thường theo Mục c Khoản 1 Điều 44
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007:
“Trường hợp thu hồi đối với đất sử dụng trước ngày 15
tháng 10 năm 1993 nhưng không có Giấy chứng nhận
hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều
50 của Luật Đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ
trợ về đất thực hiện theo quy định sau:
c) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp
mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực
tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối
với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích
được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao
đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và
khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;”
- Khoản 1 Điều 70 Luật đất đai quy đinh: “Hạn mức
giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trong thủy sản,
đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá

ba hecta đối với mỗi loại đất”
Theo đó, gia đình sẽ được Nhà nước bồi thường
30.000 m2.
 Lưu ý: Điều 48 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007:
“Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên
30% diện tích đất nông nghiệp trong trường hợp không được Nhà nước
bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng mà không có nguyện vọng
nhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch
vụ phi nông nghiệp theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số
17/2006/NĐ-CP thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử
dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với
quy hoạch.
Mức đất được giao do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khả năng
quỹ đất và mức đất bị thu hồi của từng hộ gia đình, cá nhân để quy định.
Giá đất ở được giao bằng giá loại đất nông nghiệp tương ứng đã thu hồi cộng
với chi phí đầu tư hạ tầng khu dân cư nhưng không cao hơn giá đất ở có điều
kiện tương ứng tại thời điểm thu hồi đất đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định và công bố.”
 Tình huống 3: Từ năm 1990, gia đình tôi sử dụng
khoảng 7 ha đất sản xuất lâm nghiệp để trồng cây ăn
quả và trồng rừng và ông Khang sử dụng khoảng 5
ha diện tích đất liền kề. Do không có sức lao động
nên gia đình tôi chỉ sử dụng khoảng 4 ha. Vì vậy,
khoảng năm 1995-1996 ông Khang lấn chiếm dần
diện tích đất của gia đình tôi, đến nay khoảng 3 ha.
Diện tích đất của chúng tôi không có một loại giấy tờ
nào và trong hồ sơ địa chính cũng không thể hiện ai
là người sử dụng hợp pháp. Hiện nay tôi muốn đòi lại
diện tích đất mà ông Khang chiếm của gia đình tôi.
Tôi có đòi được không và trình tự thủ tục giải quyết

như thế nào?
Trả lời:
- Trước hết cần phải khẳng định rằng, đây là trường
hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình, cá nhân với nhau mà không có các giấy tờ
hợp lệ được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50
Luật Đất đai năm 2003. Gia đình ông và ông Khang
có thể tiến hành thương lượng hoà giải về quyền sử
dụng 3 ha đất rừng đang có tranh chấp.
- Nếu 02 bên không thể thống nhất với nhau thì các
bên có quyền gửi đơn đến UBND xã để được hoà
giải, Chủ tịch UBND xã có thể trực tiếp hoặc ủy
quyền cho một Phó Chủ tịch hoặc cán bộ địa chính
xã tổ chức hòa giải. Trong trường hợp hoà giải
không thành thì theo quy định tại khoản 2 Điều 136
Luật Đất đai năm 2003, thì thẩm quyền giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp
này thuộc thẩm quyền của cơ quan quan lý nhà
nước về đất đai, cụ thể là UBND cấp huyện.
- Trong trường hợp này, Chủ tịch UBND xã hoặc
người được ủy quyền cần giải quyết như sau:
+ Thứ nhất, giải thích cho ông rằng thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai giữa ông và ông Khang
thuộc thẩm quyền giải quyết của Chủ tịch UBND
huyện.
+Thứ hai, hướng dẫn ông làm đơn gửi UBND huyện
đề nghị giải quyết, UBND xã có trách nhiệm phối hợp
với UBND huyện trong việc xác định căn cứ để xem xét
giải quyết việc đòi lại 03 ha của ông, cụ thể:
- Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do gia đình ông và ông

Khang đưa ra;
- Ý kiến của các thành viên Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai gồm
(Khoản 2, Điều 161 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004):
+ Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND xã làm Chủ tịch Hội đồng;
+ Đại diện Mặt trận Tổ quốc Việt Nam xã;
+ Trưởng thôn nơi ông và ông Khang thường trú;
+ Đại diện của một số hộ dân sống lâu đời tại xã biết rõ về nguồn gốc và
quá trình sử dụng đối với thửa đất đó;
+ Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp - hộ tịch xã;
- Thực tế sử dụng đất của các bên đương sự ngoài diện tích đang có tranh chấp
và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại xã;
- Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất đang có tranh chấp với quy hoạch sử
dụng đất chi tiết đã được xét duyệt;
- Chính sách ưu đãi người có công với đất nước;
- Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất.
- Trên cơ sở các dữ kiện trên, UBND xã phối hợp theo
yêu cầu của UBND huyện để xem xét giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất giữa ông và ông Kim.
Trong trường hợp sau khi Chủ tịch UBND huyện đã
có quyết định giải quyết tranh chấp đất đai giữa ông
và ông Kim nhưng các bên đương sự vẫn không đồng
ý với quyết định đó, thì họ có quyền tiếp tục gửi đơn
xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch UBND
tỉnh. Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của
Chủ tịch UBND tỉnh là quyết định giải quyết cuối
cùng (Điều 160 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29
tháng 10 năm 2004).
Tình huống 4: Tháng 11/2005 tôi và ông Tuấn lập hợp
đồng với nội dung: tôi sang nhượng cho ông Tuấn 120
m2 đất ở, ông Tuấn phải trả cho tôi tổng cộng là 300

triệu đồng, thanh toán làm 3 lần (vào các ngày 10 tháng
3, tháng 4, tháng 5), mỗi lần 100 triệu đồng. Hợp đồng
được UBND xã xác nhận. Ông Tuấn mới thanh toán cho
tôi hai đợt tổng cộng là 200 triệu đồng. Tôi đã giao đất
cho ông Tuấn sử dụng nhưng nay ông Tuấn không có
khả năng thanh toán. Chúng tôi mới ký hợp đồng mà
chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Tôi có quyền đòi lại đất ko? Tôi đã làm đơn yêu cầu
UBND xã giải quyết vì trong hợp đồng chúng tôi có
thỏa thuận nếu có tranh chấp xảy ra thì yêu cầu UBND
giải quyết, bên nào có lỗi thì phải bồi thường. Song
UBND xã trả lại đơn và giải thích cho chúng tôi là phải
nộp đơn giải quyết tại Tòa án. Việc trả lời của UBND xã
có đúng không?
Trả lời:
- Trường hợp 1: Tranh chấp đòi 100 triệu còn thiếu.
Căn cứ quy định tại Điều 700 và điều 305 BLDS 2005
để giải quyết.
Ông muốn nhờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết để bảo
vệ quyền lợi của mình thì ông phải khởi kiện tại Tòa án.
Tuy nhiên, ông phải xét xem còn thời hiệu để khởi kiện
hay không vì Điều 427 BLDS quy định: "Thời hiệu khởi
kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng
dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp
của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm".
- Trường hợp 2: Tranh chấp đòi lại đất.
Căn cứ Khoản 1, Điều 168 - Bộ luật Dân sự qui
định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động
sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở
hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Gia đình ông Tuấn chưa được sang tên trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông Tuấn vẫn
chưa được quyền sử dụng đối với mảnh đất đó.”
- Căn cứ Khoản 2, Điều 135 của Luật Đất đai năm
2003 và Khoản 2 Điều 159 của Nghị định181/2004/NĐ
CP ngày 29/10/2004: Tranh chấp đất đai mà các bên
tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến UBND
xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
- Trường hợp hòa giải vẫn không thành thì theo quy
định tại Khoản 1 Điều 136 của Luật Đất đai năm 2003:
“1.Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong
các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50
của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì
do Toà án nhân dân giải quyết;”
Tình huống 5: Gia đình tôi có một mảnh đất giáp hai
mặt tiền đường phố và đã được cấp GCN QSD đất.
Hai mặt khác giáp với đất, nhà của bà B và bà C. Bà C
đã có lối đi ra đường phố chiều dài 40 m nhưng bà C cứ
đi qua mảnh đất của tôi cho gần. Nay tôi muốn xây
tường bao quanh, bà C phản đối. Phường giải quyết
tranh chấp và yêu cầu tôi phải để bà C đi qua đất của tôi.
Vậy UBND phường giải quyết như vậy có đúng không?
Tôi có được xây tường ko? Nếu tôi không đồng ý thì cơ
quan nào có thẩm quyền giải quyết?
Trả lời:
- Theo Khoản 5, Điều 105 LĐĐ 2003: Được Nhà nước
bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình.
- UBND Phường giải quyết như vậy là không đúng vì:

+ Ông đã được công nhận quyền sở hữu đối với mảnh
đất trên vì thế ông được toàn quyền sở hữu và định đoạt
nó theo quy định pháp luật.
+ Nhà của bà C đã có lối đi riêng không bị vây bọc bởi
các bất động sản liền kề.
+ Ông có quyền xây tường bao để bảo vệ đất.
- Nếu có tranh chấp thì Toà án nhân dân giải quyết
theo quy định tại Khoản 1, Điều 136 Luật Đất đai.
- Hành vi của bà C đã vi phạm Khoản 4, Điều 3
Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009:
“Gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác là
hành vi đưa vật liệu xây dựng, chất thải, chất độc
hại hay các vật khác lên thửa đất của người khác
hoặc lên thửa đất của mình hoặc đào bới, xây tường,
làm hàng rào và các hành vi khác mà hành vi này
gây cản trở, làm giảm khả năng sử dụng đất của
người khác hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất
của người khác”.
Lưu ý: Trường hợp ông cũng không vi phạm Khoản 1, 2
Điều 275 BLDS 2005 quy định Quyền về lối đi qua
bất động sản liền kề.
Tình huống 6: Gia đình tôi đang sử dụng 480 m2 đất
ở. Năm 1992 gia đình tôi được UBND tỉnh cấp GCN
QSD đất. Nay Nhà nước thu hồi 50 m2 đất để làm
đường nằm trong diện tích 480 m2, trên diện tích đất
bị thu hồi có công trình xây dựng.
Vậy công trình xây dựng nằm trong đất giải tỏa và phần
đất thu hồi có được bồi thường không? Nếu gia đình tôi
không được bồi thường có quyền khởi kiện tại Tòa án
không?