Một số bất cập của quy định pháp luật về giá đất khi nhà nước thu hồi đất vì mục đ ch quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

MỘT SỐ BẤT CẬP CỦA QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
QUỐC PHỊNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI
VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CƠNG CỘNG
Bùi Thị Thùy Linh
Khoa Luật, Trường Đại học Cơng nghệ TP. Hồ Chí Minh
GVHD: TS. Nguyễn Thành Đức

TÓM TẮT
Song song với việc đất nước đang tập trung đẩy mạnh phát triển và hội nhập kinh tế quốc tế thì
thực tế cũng tồn tại khá nhiều rào cản và khó khăn được đặt ra. Trong nhiều trường hợp, vì mục
đích quốc phịng (‚QP‛), an ninh (‚AN‛) hoặc phát triển kinh tế – xã hội (‚ T – XH‛) vì lợi ích quốc gia,
cơng cộng mà Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất (‚THĐ‛) để thực hiện những kế hoạch nhằm
phát triển KT - XH. THĐ để phục vụ cho mục đích này dẫn tới hậu quả làm chấm dứt việc khai thác,
sử dụng đất (‚SDĐ‛) của một số tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Kéo theo đó, quyền và lợi ích mà họ
đang được hưởng trên đất đó cũng chấm dứt theo; việc làm, kế mưu sinh, thậm chí là sự nghiệp
kinh doanh và việc làm giàu trên đất đối với họ có thể cũng khơng cịn nữa. Khi Nhà nước THĐ như
vậy thì giá đất để tính tiền bồi thường là sự quan tâm chính của người SDĐ vì nó là yếu tố quan
trọng, ảnh hưởng lớn đến việc tạo lập, ổn định lại cuộc sống của họ. Thế nhưng trên thực tế, khi
Nhà nước tiến hành THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì đơi
khi cịn gặp phải những phản ứng trái chiều như không bàn giao đất, khiếu nại, khiếu kiện,… từ
phía người có đất bị thu hồi vì giá đất chưa hợp lý. Do đó trong bài viết này, tác giả muốn phân tích
những bất cập về những quy định pháp luật về giá đất khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát
triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện quy
định pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về vấn đề trên.
Từ khóa: Giá đất, khiếu kiện, khiếu nại, sử dụng đất, thu hồi đất.

1 ĐẶT VẤN ĐỀ
THĐ là vấn đề đã được pháp luật ghi nhận và quy định từ khá lâu. Luật Đất đai đầu tiên của nước ta
được ban hành năm 1987 đã quy định về 08 trường hợp THĐ tại Điều 14. Quy định về các trường
hợp THĐ tại Luật Đất đai năm 1987 đã làm tiền đề để các nhà làm Luật nghiên cứu, so sánh các

quy định pháp luật với thực tế để điều chỉnh, quy định ngày càng rõ ràng hơn. Điển hình đến Luật
Đất đai năm 1993 các trường hợp THĐ được tách thành 02 điều luật. Cụ thể, Điều 26: Quy định về

các trường hợp THĐ nhưng không bồi thường về đất; Điều 27: Quy định cụ thể mục đích thu hồi là
SDĐ cho mục đích QP, AN, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và những trường hợp này đặt ra vấn
đề bồi thường về đất. Việc chia các trường hợp cụ thể như vậy đảm bảo được sự công bằng cho
các chủ thể tuy nhiên lại chưa đề cập đến mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp THĐ.
1670


Luật Đất đai năm 2003 đã thay đổi và quy định 12 trường hợp THĐ. Luật Đất đai năm 2003 quy định
Nhà nước THĐ ngồi mục đích QP, AN, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, cịn có thể THĐ vì mục
đích phát triển kinh tế. Tuy nhiên, quy định này đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư THĐ một cách ồ
ạt, xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp dịch vụ, khu
dân cư nông thôn, đô thị. Nhiều doanh nghiệp khơng có kinh nghiệm, năng lực tài chính lợi dụng
quy định này để ‚giữ đất‛, ‚ơm đất‛, ‚chạy dự án‛ để bán dự án kiếm lời. Nhiều dự án ‚treo‛ sinh ra
từ đây trong khi người dân bị THĐ khơng có đất để sinh sống và sản xuất, phải di cư tự phát tới các
đô thị làm thuê hoặc đi xuất khẩu lao động [6].
Do đó, Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) (‚LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018)‛) đã sửa đổi về
vấn đề này. LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) đã quy định cụ thể hơn rất nhiều so với Luật Đất đai năm 2003
về các trường hợp THĐ. Cụ thể: THĐ vì mục đích QP, AN (Điều 61); THĐ để phát triển T - XH vì lợi ích

quốc gia, cơng cộng (Điều 62); THĐ do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64); THĐ do chấm dứt
việc SDĐ theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65).
Theo LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) thì mục đích kinh tế khơng phải là trường hợp THĐ nữa mà việc THĐ vì
mục đích KT - XH phải vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì mới được thực hiện. LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018)
đã quy định đầy đủ hơn về việc THĐ, đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất
thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp THĐ mà không đưa vào sử
dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội.

2 BẤT CẬP VÀ THỰC TRẠNG VỀ GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÌ
MỤC ĐÍCH QUỐC PHỊNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI
ÍCH QUỐC GIA, CƠNG CỘNG
Ở nước ta, chính sách, pháp luật đất đai thay đổi qua từng thời kỳ với những quy định khác nhau.
Như tác giả đã đề cập ở trên, LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) đã dành ra 04 Điều để quy định về các trường
hợp Nhà nước THĐ. Trong đó Điều 61 quy định về việc THĐ vì mục đích QP, AN và Điều 62 quy định

về việc THĐ để phát triển T - XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng.
Khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, người bị
thiệt hại đầu tiên sẽ là những người có đất bị thu hồi. Do đó, ưu tiên đầu tiên được LĐĐ 2013 (SĐ, BS
2018) quy định nguyên tắc là ‚đất đổi đất‛, tức là THĐ thì bồi thường bằng đất, đất bị thu hồi và đất
được bồi thường là đất có cùng mục đích sử dụng, cùng loại đất, chỉ bồi thường bằng tiền nếu
không có cùng loại đất [4]. Như vậy, người SDĐ sẽ được bồi thường bằng tiền nếu khơng có đất để
bồi thường. Giá đất để tính bồi thường là theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban Nhân

dân (‚UBND‛) cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định THĐ [4]. Giá đất cụ thể được sử dụng để
làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước THĐ [4]. Như vậy, ‚giá đất cụ thể‛ được thảo luận
trong nội dung bài viết này là giá đất dùng để tính bồi thường về đất được xác định khi Nhà nước
THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng.

1671


2.1 Bất cập về giá đất khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng

Thứ nhất, có thể thấy pháp luật đã có khá nhiều nội dung quy định về các vấn đề liên quan đến giá
đất khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, thế
nhưng trên thực tế vẫn cịn tồn tại rất nhiều bất cập khơng thể khơng nhắc đến. Đầu tiên có thể kể
đến đó là việc giá đất Nhà nước bồi thường khi THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích

quốc gia, công cộng so với giá đất trên thực tế chưa hợp lý. Cụ thể tại điểm c Khoản 1 Điều 112 LĐĐ
2013 (SĐ, BS 2018) quy định việc định giá đất phải ‚phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của

loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền SDĐ đối với những
nơi có đấu giá quyền SDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ‛. ‚Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá
xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng thành công trên thị trường,
giá đất trúng đấu giá QSDĐ, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục
đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định‛ [5]. Tuy nhiên trên thực tế,
giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước THĐ vì những mục đích trên lại không phù hợp
với giá đất phổ biến trên thị trường, cụ thể là thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Mới đây ngày
16/01/2020, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND về việc
ban hành quy định về Bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 – 2024.
Thế nhưng, giá đất tại ‚03 tuyến đường vàng‛ là Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi vẫn không thay đổi
và vẫn chỉ 162 triệu đồng/m2. Luật sư Phan Minh, thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng: ‚Ba

tuyến đường đắt đỏ nhất TP.HCM là Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi theo khung giá đất chỉ 162
triệu đồng/m2. Thành phố được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không
quá 30% (theo Luật Đất đai). Như vậy, giá đất tối đa của ba tuyến đường này cũng chỉ khoảng 210
triệu đồng/m2. Con số này, thực sự quá thấp so với giá thực tế giao dịch trên thị trường hiện nay của
khu vực này khoảng 1,2 tỉ đồng/m2. Kể cả khi áp dụng hệ số K mà thành phố ban hành cho cả ba
tuyến đường trên thì cũng chỉ khoảng hơn 442 triệu đồng/m2‛ [1] Ông Phạm Hữu Văn - Phó trưởng
Ban Kinh tế (Trung ương Hội Nơng dân Việt Nam) cũng từng bày tỏ quan điểm: "THĐ giá rẻ, bán giá
đắt: dân không chịu đâu‛ [7]. Khi đất bị thu hồi tức là người SDĐ phải mua một căn nhà hoặc phần
đất khác xây nhà lên để ở, tiếp tục canh tác, làm ăn. Tuy nhiên với số tiền được bồi thường quá thấp
so với giá đất phổ biến trên thị trường như vậy thì liệu họ có đủ tiền mua căn nhà khác để ở, hay
những người đang kinh doanh, trồng trọt họ có đủ tiền để tìm một nơi trồng trọt, kinh doanh khác
để trang trải cuộc sống hay không. Chắc hẳn số tiền bồi thường mà những người bị THĐ nhận được
khó có thể khiến họ ổn định được cuộc sống.
Thêm vào đó pháp luật quy định giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá ‚xuất hiện với tần suất

nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng thành công trên thị trường‛ là chưa thật sự hợp lý
vì người SDĐ thường có xu hướng khai thấp hơn thực tế (cho đúng bằng với giá Nhà nước quy định)
để ‚giảm‛ mức thuế phải nộp, bởi vì theo Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày
17/6/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm
2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) thì: ‚Giá chuyển nhượng quyền SDĐ được xác định là giá thực tế

ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng‛. Luật sư Nguyễn Văn Trường Trưởng Văn phòng Luật sư Trường (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định: ‚Nước ta ln có tình trạng dự
1672


án chưa hình thành, các nhà đầu tư đã biết trước thông tin, gom mua và đầu cơ, giá đất sẽ bị đẩy
lên cao hơn gấp 5, thậm chí gấp 10 lần giá thực tế. Hơn nữa, người dân chưa chắc đã được lợi do
nhà đầu tư đã gom đất từ trước, tự đẩy giá lên, thiết lập giá thị trường mới và hưởng.‛ [1]. Do đó, việc
xác định giá đất phổ biến trên thị trường để làm căn cứ quy định giá đất khơng phải là việc dễ
dàng, có chăng khi thực hiện cũng khơng đảm bảo được tính chính xác.

Thứ hai, theo Khoản 2 Điều 74 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018): ‚Nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm
quyết định THĐ‛. Như vậy, pháp luật quy định thời gian xác định giá đất là thời điểm ‚quyết định
THĐ‛. Pháp luật quy định thời gian xác định giá đất là thời điểm ‚quyết định THĐ‛ nhưng khơng xác
định chính xác đó là thời điểm nào. Theo các quy định về quy trình THĐ thì ‚trước khi ban hành
quyết định THĐ, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nơng
nghiệp thì cơ quan có thẩm quyền THĐ phải ban hành thông báo THĐ‛ [4]. Như vậy, từ thời điểm có
thơng báo THĐ đến khi ban hành quyết định THĐ là một khoảng thời gian dài (ít nhất là khoảng 3
tháng đối với đất nông nghiệp hoặc khoảng 6 tháng đối với phi nông nghiệp); vậy ngày nào là
‚ngày định giá‛ đất và tài sản gắn liền với đất. Tất nhiên, ‚ngày định giá đất‛ chắc chắn không phải
là ngày ban hành ‚quyết định THĐ‛ cũng không phải là ngày ban hành ‚quyết định phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư‛ vì căn cứ vào Khoản 3 Điều 69 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) thì
hai quyết định này ban hành cùng một ngày và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, có dự
kiến áp dụng giá đất cụ thể, cũng đã được đưa ra lấy ý kiến từ trước đó. Như vậy, pháp luật chúng

ta chưa có quy định về ‚ngày định giá‛. Điều này khiến cho yêu cầu của việc ‚xác định giá đất cụ
thể‛ theo nguyên tắc ‚phù hợp với thời giá thị trường‛ ‚tại thời điểm quyết định THĐ‛ khơng cịn
ngun ý nghĩa về mặt bản chất bởi một thị trường bình thường thì vốn dĩ có sự khác biệt trong từng
ngày, từng thời điểm [8].

Thứ ba, theo quy định tại Khoản 3, 4 Điều 114 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) thì: ‚UBND cấp tỉnh quyết định
giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc
xác định giá đất cụ thể‛. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ
chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Theo Điều 28, 29, 30,
31, 32 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc định
giá đất cụ thể cần phải được thực hiện đầy đủ các bước: Lập kế hoạch định giá đất cụ thể; Chuẩn bị
thực hiện định giá đất cụ thể; Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin về thửa đất, giá đất thị trường;
Thẩm định phương án giá đất; Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, trình UBND cấp tỉnh quyết
định giá đất. Từ những quy định trên có thể thấy, Nhà nước vừa là người ra quyết định THĐ và cũng
vừa là người quyết định giá đất tính bồi thường. Do đó, việc Nhà nước quyết định giá đất chưa bảo
đảm tính độc lập, khách quan và khó có thể mang lại quyền lợi tối đa cho người SDĐ. Điều 53 Hiến
pháp năm 2013 đã quy định: ‚Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng
biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản
công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý‛. Đất đai là
của nhân dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, vì vậy khi Nhà nước THĐ thì phải đảm bảo
được quyền lợi cho nhân dân.

1673


2.2 Thực trạng
Có thể thấy, chính vì giá đất bồi thường chưa hợp lý nên đã dẫn đến bức xúc trong dư luận, nhất là
đối với người SDĐ; tình hình khiếu nại, khởi kiện từ đó cũng ngày càng gia tăng. Điển hình có thể kể
đến vụ việc khiếu kiện quyết định hành chính quản lý đất đai của ơng Đỗ Ngọc M và bà Nguyễn
Thị K sinh sống tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (‚BR – VT‛). Ngày 21/11/2014, UBND huyện C có Cơng văn

số 3047/UBND-VP về việc phổ biến chủ trương thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
cơng trình: Chợ S, huyện C. Ngày 16/5/2016, UBND huyện C có Quyết định số 2756/QĐ-UBND về
việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho ông Đỗ Ngọc M và Quyết định số 2757/QĐ-UBND về việc
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho bà Nguyễn Thị K do thu hồi đất để đầu tư xây dựng cơng trình:
Chợ S, huyện C. Ngày 05/6/2017, UBND huyện C ban hành Quyết định số 1791/QĐ- UBND về việc
phê duyệt điều chỉnh kinh phí bồi thường, hỗ trợ bổ sung cho bà K và Quyết định số 1792/QĐ-UBND
về việc phê duyệt điều chỉnh bổ sung cho ông M do xác định lại khu vực, vị trí đất. Tuy nhiên, căn cứ
vào các quyết định trên thì UBND huyện C chỉ bồi thường 70.000/m2 cho ông bà. Không đồng ý,
ông M, bà K nhiều lần gửi đơn khiếu nại đến UBND huyện C và UBND tỉnh BR – VT yêu cầu được bồi
thường theo giá đất thị trường là 450.000 đồng/m2. Sau khi nhận được các Quyết định giải quyết
với nội dung bác đơn khiếu nại, ông M và bà K đã khởi kiện tại Tòa án nhân dân (‚TAND‛) tỉnh BR –
VT yêu cầu được bồi thường theo giá đất thị trường là 450.000 đồng/m2. Tại Bản án hành chính số

15/2018/HC-ST ngày 26/06/2018, TAND tỉnh BR - VT đã quyết định bác yêu cầu khởi kiện của ơng,
bà. Ơng M, bà K đã kháng cáo tồn bộ Bản án trên theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của
ơng, bà. Tuy nhiên tại phiên tịa xét xử phúc phẩm, TAND Cấp Cao tại Tp. HCM đã nhận định: ‚X t
thấy UBND huyện C chỉ thuê đơn vị tư vấn giá đất, còn quyết định về giá đất do UBND tỉnh BR-VT
phê duyệt tại Quyết định số 2913/QĐ-UBND ngày 30/11/2015 phê duyệt giá đất tính bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để đầu tư xây dựng cơng trình Chợ S là đúng pháp luật.‛;
‚Chứng thư thẩm định giá số 2631 ban hành là có căn cứ và giá đất đã được UBND tỉnh BR-VT phê
duyệt tại Quyết định số 2913‛; ‚Các cơ sở ông M bà K đưa ra yêu cầu xác định và phải bồi thường
theo giá thị trường 450.000đồng/m2 đối với đất nơng nghiệp là khơng có cơ sở pháp luật‛. Do đó,
tại bản án số 522/2018/HC-PT ngày 04/10/2018 TAND Cấp Cao tại Tp.HCM đã quyết định không
chấp nhận kháng cáo của ông Đỗ Ngọc M và bà Nguyễn Thị K, giữ nguyên Bản án hành chính sơ
thẩm số 15/2018/HC-ST ngày 26/06/ 2018 của TAND tỉnh BR - VT.
Vụ việc trên chỉ là một trong rất nhiều vụ việc người có đất bị thu hồi khiếu nại, khởi kiện vì khơng
đồng ý với giá đất được bồi thường khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi
ích quốc gia, cơng cộng. Theo đánh giá của ông Nguyễn Quang Thành - Viện trưởng Viện Kiểm sát
nhân dân (‚V SND‛) Cấp cao tại Hà Nội, 3 năm qua, số lượng án hành chính khu vực phía Bắc tăng
nhiều, đặc biệt là án hành chính do tòa án nhân dân cấp tỉnh, thành phố thụ lý, giải quyết theo thủ

tục sơ thẩm. Trong số đó, có tới hơn 80% nội dung là khởi kiện các quyết định hành chính, hành vi
hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai (3.538 vụ trên tổng số 4.391 vụ thụ lý). Nguyên nhân số
lượng án hành chính tăng nhanh (chủ yếu trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai) là do phát
sinh từ việc THĐ để phục vụ dự án (khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng mới hoặc mở rộng các
tuyến đường giao thông…) [2]. Cũng theo báo cáo tại Hội nghị chuyên đề về hoạt động ban hành
quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai được VKSND Cấp cao tại TP. HCM tổ chức ngày
1674


06/09/2019 thì từ 01/07/2014 đến 30/06/2019 trên địa bàn các tỉnh, thành phố phía Nam trong
tổng số vụ án khiếu nại hành chính, hành vi hành chính theo thủ tục phúc thẩm có đến 89.7% khiếu
kiện về giải quyết tranh chấp đất đai, THĐ đai, và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
THĐ [9].
Việc khiếu nại, khiếu kiện kéo dài như vậy dẫn đến tình trạng chậm triển khai dự án vì khơng giải
phóng được mặt bằng. Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có cả ngàn dự án treo, trong đó có nhiều
dự án treo hàng chục năm. Riêng tại Hà Nội, thống kê của Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội cho
thấy, trên địa bàn Thành phố đang có 383 dự án chậm triển khai, để hoang hoá [3]. Thực tế đã tồn
tại cơ chế ‚thỏa thuận ngầm‛ giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công với người bị THĐ. Trong một dự án
THĐ, người bị THĐ đồng ý thì sớm bàn giao mặt bằng, người không đồng ý sẽ không bàn giao mặt
bằng, làm phát sinh khiếu nại kéo dài. Chủ đầu tư, nhà thầu thi công luôn mong muốn đẩy nhanh
tiến độ dự án, tránh việc khiếu nại, khởi kiện, cưỡng chế kéo dài, tốn kém. Vì thế, chủ đầu tư, nhà
thầu tìm cách thỏa thuận với người có đất bị thu hồi bằng việc chi thêm tiền bồi thường khơng chính
thức, khơng văn bản cho những trường hợp này. Điều này dẫn đến tình trạng bất cơng và tạo tiền lệ
xấu là kéo dài quá trình bàn giao mặt bằng để mong được thêm tiền bồi thường cho dù giá bồi
thường đã thỏa đáng [8].
Giá đất khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT – XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng
khơng phù hợp với thực tế đã kéo theo rất nhiều vấn đề phức tạp đã và đang diễn ra từng ngày,
từng giờ. Người có đất bị thu hồi bức xúc vì giá đất được bồi thường quá thấp nên đã khiếu nại, khởi
kiện để yêu cầu được bồi thường với giá cao hơn. Việc khiếu nại, khiếu kiện kéo dài làm ảnh hưởng
đến tiến độ thực hiện dự án vì khơng giải phóng được mặt bằng, nhà đầu tư bị thiệt hại vì những chi

phí phát sinh như giá đất tăng, các loại thuế, các khoản dự phòng. Số tiền mà chủ đầu tư đổ vào dự
án không phải là con số nhỏ, có khi lên tới cả trăm, cả ngàn tỷ đồng, vì vậy việc chậm giải phóng
mặt bằng sẽ gây thất thốt lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá
thành sản phẩm. Giá thành sản phẩm cao lại ảnh hưởng trực tiếp đến những người tiêu dùng. Do
đó, cần phải sớm sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật để có thể cân bằng lợi ích giữa Nhà
nước - người dụng đất – nhà đầu tư.

3 KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG
PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH QUỐC
PHỊNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA,
CƠNG CỘNG
3.1 Kiến nghị hồn thiện quy định của pháp luật
Giá đất từ lâu đã là vấn đề nhạy cảm, phức tạp, đòi hỏi Nhà nước, mà trực tiếp nhất là chính
quyền địa phương nơi có đất bị thu hồi cho các dự án triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng
cộng phải hết sức thận trọng, cân nhắc thật kỹ để có những quyết sách đúng đắn, hài hịa lợi ích
giữa các bên. Tuy nhiên, điều quan trọng đầu tiên cần làm đó là phải sửa đổi, bổ sung một số
quy định của pháp luật để các cơ quan có thẩm quyền lấy đó làm cơ sở để điều chỉnh sao cho
‚hợp tình hợp lý‛.

1675


Thứ nhất, có thể thấy nguyên nhân việc khiếu nại, khiếu kiện của người có đất bị thu hồi khi Nhà
nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng chủ yếu xuất phát từ
việc cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất khi bồi thường quá thấp so với giá đất trên thực tế.
Cần hạn chế quy định các cụm từ ‚định tính‛, cụ thể như cụm từ ‚phù hợp với giá đất phổ biến trên

thị trường‛ được quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 112 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018), quy định này còn
chung chung nên dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng cũng như vào thực tế. Do đó, cần phải có
những quy định nhằm hướng dẫn cụ thể để giải thích các cụm từ này thành những quy định trực

diện, dễ hiểu, dễ áp dụng. Nhà nước nên quy định việc dùng giá giao dịch thực sự của đất đai trên
thị trường để làm cơ sở định giá bồi thường cho người dân khi THĐ. Quy định như vậy vừa đảm bảo
được lợi ích của người có đất bị thu hồi, khiến người dân hài lịng; từ đó tình hình khiếu nại, khiếu
kiện liên quan đến giá đất khi Nhà nước THĐ cũng được cải thiện. Tình trạng nhà đầu tư đầu cơ đất
nhằm đẩy giá đất lên cao cũng sẽ được hạn chế đáng kể, tránh được những tiêu cực phát sinh như
‚chi thêm tiền‛ để đẩy nhanh tiến độ dự án. Về phần Nhà nước, một khi đem diện tích đất thu hồi
của dân đi đấu giá, thì sẽ thu được khoản tiền không nhỏ, đủ bù đắp lại khoản tiền tăng lên khi bồi
thường đất cho dân theo giá thị trường.

Thứ hai, thị trường đất đai là một thị trường luôn biến động liên tục, khơng ngừng, vì vậy giá đất
cũng bị điều chỉnh từng ngày từng giờ bởi cung cầu của thị trường. Do đó, việc xác định rõ ràng,
cụ thể về thời điểm để xác định giá đất là rất cần thiết và cáp bách. Pháp luật cần quy định cụ thể
ngày ‚quyết định THĐ‛ là thời điểm nào nhằm thuận lợi cho việc ‚xác định giá đất cụ thể‛ theo
nguyên tắc ‚phù hợp với thời giá thị trường‛ ‚tại thời điểm quyết định THĐ‛. Pháp luật có thể quy
định một ngày dương lịch trong năm là ‚ngày cố định của pháp luật‛ để xác định tất cả các tài
sản theo thị trường mở vào ngày hơm đó. Theo đó, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, ngày
định giá có thể được xác định theo các phương pháp như: Ngày định giá được xác định sau một
khoảng thời gian cố định kể từ ngày có thơng báo ‚trưng mua‛ đất và tài sản trên đất hoặc ngày
định giá là ngày xác nhận của tòa án khi thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết bất đồng về giá
đất trưng mua.

Thứ ba, Nhà nước vừa là người ra quyết định THĐ, vừa là người quyết định giá đất tính bồi thường
do đó chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong việc ban hành giá đất và khó mang lại quyền
lợi tối đa cho người SDĐ. Do đó, cần bổ sung thêm quy định về việc xác định giá đất. Một bên là cơ
quan Nhà nước – chủ thể có quyền quyết định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất khi
Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng; một bên là
người sử dụng đất – người bị ảnh hưởng trực tiếp từ quyết định của cơ quan Nhà nước. Mặc dù vậy,
hiện nay lại khơng có cơ chế nào để người dân giám sát tính xác thực của việc định giá đất trong
khi việc định giá đất ảnh hưởng đến giá bồi thường từng mét vuông đất thuộc quyền sử dụng của
họ đã được Nhà nước trao. Chính vì vậy, việc xuất hiện thêm một bên thứ ba đứng giữa để tham

gia vào việc xác định giá đất là khá hợp lý. Giá đất có thể do một đơn vị tư vấn xác định và phải
được cơng khai trước khi trình cơ quan có thẩm quyền quyết định làm căn cứ bồi thường, đại diện
những người có đất bị thu hồi được tham gia vào quá trình xác định giá đất với tư cách là một thành
viên của cơ quan (hội đồng) xác định giá đất. Trường hợp giữa đại diện người có đất bị thu hồi, đơn
vị tư vấn và cơ quan xác định giá đất không thống nhất được giá đất thì th đơn vị tư vấn ngồi
1676