Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm thủ đô hà nội

BỘGIÁODỤC VÀĐÀOTẠO

BỘXÂYDỰNG

TRƯỜNGĐẠI HỌCKIẾNTRÚCHÀNỘI

NCS.NGUYỄNDƯ MINH

ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH
ĐẤTTRONGTRIỂNKHAIDỰÁNĐẦUTƯXÂYDỰN
G
KHUĐƠTHỊTẠIĐƠTHỊTRUNGTÂMTHỦĐƠHÀNỘI

LUẬNÁNTIẾNSỸ
CHUNNGÀNH:QUẢNLÝĐƠTHỊ VÀCƠNGTRÌNH

HàNội -2021


TRƯỜNGĐẠI HỌCKIẾNTRÚCHÀNỘI

NCS.NGUYỄNDƯ MINH

ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH
ĐẤTTRONGTRIỂNKHAIDỰÁNĐẦUTƯXÂYDỰN
G
KHUĐÔTHỊTẠIĐÔTHỊTRUNGTÂMTHỦĐÔHÀNỘI

LUẬNÁNTIẾNSỸ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG
TRÌNHMÃSỐ:62.58.01.06

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA
HỌCTS.KTS.LÊ TRỌNG BÌNH
TS.KTS.TRẦNTHỊLANANH

HàNội -2021


1

LỜICẢMƠN
Trong q trình thực hiện Luận án, tơi đã nhận được rất nhiều sự giúp
đỡnhiệttìnhvàđónggópqbáucủacáctậpthểcánhânđểhồnthànhLuậnánnày.
Lời đầu tiên cho tơi bày tỏ lịng kính trọng và cảm ơn chân thành đối
vớiTS. KTS. Lê Trọng Bình, TS. KTS. Trần Thị Lan Anh, người Thầy, người
Cơđãtrựctiếphướngdẫnvàchỉbảotậntình,giúpđỡtơitrongsuốtqtrìnhthựchiệnLuậnán.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự chỉ bảo, đóng góp nhiệt tình của các
thầy,cơ giáo, các cán bộ thuộc khoa Sau Đại học và bộ môn Quản lý đơ thị và
cơngtrìnhtrường Đại họckiếntrúcHàNội.
Tơixinchânthành cảmơn.
HàNội, ngày

tháng

năm2021

Tácgiảluậnán

NguyễnDư Minh

LỜICAMĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu độc lập của riêng tơi,
cácsốliệutrongluậnánlàtrungthực,cónguồngốcvàđượctríchdẫnrõràn
g.Đềtàikhơngtrùng lặpvớibấtkỳcơng trìnhkhoa họcnàođãđược cơngbố.
Tácgiảluậnán

NguyễnDư Minh


MỤCLỤC
LỜICẢMƠN......................................................................................................i
LỜICAMĐOAN................................................................................................ii
MỤCLỤC.........................................................................................................iii
DANHMỤCCÁC KÝHIỆU,CÁC TỪ VIẾTTẮT...........................................vii
DANHMỤCCÁCBẢNG................................................................................viii
DANHMỤCCÁCHÌNHVẼ, SƠĐỒ.................................................................ix
MỞĐẦU............................................................................................................1
1.

Sựcầnthiếtcủađềtài................................................................................1

2.

Mụcđíchnghiêncứu................................................................................3

3.

Đốitượng vàphạmvinghiêncứu..............................................................4

4.

Phươngphápnghiêncứu..........................................................................4

5.

Nộidungnghiên cứu...............................................................................5

6.

Cáckết quảnghiên cứuvànhữngđóng góp mới của luậnán......................6

7.

Ýnghĩakhoahọcvàthựctiễncủađề tài.......................................................7

8.

Các khái niệm,thuậtngữ........................................................................8

9.

Cấu trúcluậnán....................................................................................10

NỘIDUNG......................................................................................................11
CHƯƠNGI:TỔNGQUANVỀPHƯƠNGPHÁPĐIỀUCHỈNHĐẤTTRONGTRIỂ
NKHAIDỰÁNĐẦUTƯXÂYDỰNG KHUĐƠTHỊ................................................11
1.1.

Phươngphápđiềuchỉnhđất.................................................................11

1.1.1. Qtrìnhhìnhthànhp h á t t r i ể n c ủ a p h ư ơ n g p h á p đ i ề
u chỉnhđất............................................................................................11
1.1.2.

Kháiniệmvềphươngphápđiềuchỉnh đất...................................13

1.1.3.
t

Phươngthứcthựchiệnvànộidungcủaphươngphápđiềuchỉnhđấ
16

1.1.4.

Đặcđiểmcủaphương pháp điều chỉnhđất.................................18

1.2. Triểnkhaidựánđầutưxâydựngkhuđôthịápdụngphươngphápđiều
chỉnhđấttrênthếgiới........................................................................................20
1.2.1.

Mụctiêuvà phạmviáp dụng.....................................................20


1.2.2. Loạihìnhdựán ápdụng phươngpháp điềuchỉnhđất...................22
1.2.3. Quytrìnhtriểnkhaid ự á n á p d ụ n g p h ư ơ n g p h á p đ i ề u
chỉnhđất...............................................................................................24
1.2.4. Điềukiệnthựchiện...................................................................25
1.2.5. Nhữnglợiíchkhithựchiệndựántheophươngphápđiềuchỉnhđ
ất
27

1.2.6. Nhữngkhókhănkhit h ự c h i ệ n d ự á n á p d ụ n g p h ư ơ n g
phápđiềuchỉnh đất...............................................................................30
1.3. Đánhgiáviệctriểnkhaidựánđầutưxâydựngkhuđôthịtạiđôthịtrung
tâmThủ đôHà Nộitheophươngphápđiều chỉnhđất.........................................34
1.3.1. Vaitrị,vịtrívàtìnhhìnhđầutưxâydựngkhuđơthịtại
đơthị trungtâmThủđơHà Nội...............................................................34
1.3.2. Sựthamgiacủangườisửdụngđấttrongđầutưxâydựngkhu
đơthị 38
1.3.3. Huyđộngvàkhaithács ử d ụ n g n g u ồ n l ự c đ ấ t đ a i t r o n
g đầutư xâydựngkhuđơthị....................................................................39
1.3.4. Chiasẻlợi ích giữacác bên liênquan.........................................41
1.4. Cácđềtàinghiêncứukhoahọc,luậnán,hộithảokhoahọctạiViệtNamc
óliên quan....................................................................................................44
1.4.1. Nhómcác đềtài nghiêncứu,luậnán...........................................44
1.4.2. Hộithảokhoa học....................................................................47
1.5.

Nhữngvấnđềcầnnghiêncứu...............................................................49

CHƯƠNGII.CƠSỞKHOAHỌCÁPDỤNGPHƯƠNGPHÁPĐIỀUCHỈNH ĐẤT
TRONGTRIỂNKHAIDỰÁNĐẦUTƯXÂYDỰNGKHUĐÔTHỊ....................................50
2.1. Cơ sở lý thuyết áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển
khaidựánđầutư xâydựngkhuđôthị................................................................50
2.1.1. Quyhoạchvàquảnlýkhônggian,kiếntrúc,cảnhquanđô
thị........................................................................................................50
2.1.2. Quảnlývàkhai thác hiệuquảđất đơ thị......................................54
2.1.3. Vaitrị củacủacộngđồngtrongđầu tưpháttriển đơ thị................57
2.1.4. Vaitrị quản lý củaNhànước....................................................63

2.2. Cơsởpháplýápdụngphươngphápđiềuchỉnhđấttrongtriểnkhaidựán
đầutư xâydựngkhuđôthị...............................................................................65
2.2.1. Khungpháplývềđầu tưpháttriển đôthị.....................................65
2.2.2. Quảnlýsửdụngđấttrongđầutưxâydựngkhu đô thị....................68
2.2.3. Sựthamgia của người sửdụngđất trongđầutư xâydựng............72
2.2.4. Trình tựđầutưxâydựngkhu đơthị.............................................76
2.3. Cơ sở thực tiễn áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển
khaidựán.......................................................................................................82
2.3.1. MộtsốdựántạiViệtN a m c ó c ơ c h ế t r i ể n k h a i t ư ơ n g đ
ồngphươngphápđiềuchỉnhđất..............................................................82
2.3.2. Mộtsố dự ántạiThủđô Hà Nộicócơchếtriểnkhai
tươngđồngphươngphápđiềuchỉnhđất...................................................87
2.3.3.

Kinhnghiệmquốctếvềmơhìnhliêndanhcủacácchủsởhữuđất
................................................................................................90

2.3.4. Kinhnghiệmquốc tếvềchuyểnđổiquyền sởhữu đất..................92
2.3.5. Kinhnghiệmquốc tếvềhệthốngtiêu chí quản lý dựán...............93
2.4. NhữngyếutốtácđộngkhiápdụngphươngphápđiềuchỉnhđấttạiViệt
Nam 96
2.4.1. Bốicảnh thếchế.......................................................................96
2.4.2. Điềukiệnvềkinhtế,xã hội.........................................................98
2.4.3. Bộ máyquảnlý......................................................................100
CHƯƠNG III: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT
TRONGTRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TẠI
ĐÔ THỊTRUNGTÂMTHỦĐÔHÀNỘI........................................................102
3.1.

Quanđiểm,mụctiêuvànguyên tắcáp dụng.......................................102

3.1.1. Quanđiểm.............................................................................102
3.1.2. Mụctiêu.................................................................................102
3.1.3. Nguyên tắc...........................................................................103

3.2. Áp dụng quyđịnhgópquyềnsửdụng đất và điềuchỉnhlại
quyềnsửdụngđất..........................................................................................103
3.2.1. Thànhlậpdoanhnghiệpđểtriểnkhaid ự á n t ừ v ố n g ó p bằngq
uyềnsửdụng đất..................................................................................103


3.2.2. Phươngángópquyềnsửdụngđấtvàđiềuchỉnhlạiquyền
sửdụng đất.........................................................................................106
3.2.3. Thựchiệnbồithường,giảip h ó n g m ặ t b ằ n g , g i a o đ ấ t v
à cho thuêđất.....................................................................................109
3.2.4. Điềuchỉnhlạigiấyc h ứ n g n h ậ n q u y ề n s ử d ụ n g
đ ấ t k h i hồnthànhxâydựng............................................................111
3.2.5. Lấ kiến cácchủthểcó liênquan...........................................112
3.3.

Lựachọn dựán ápdụng....................................................................114
3.3.1. Loạihình dựánápdụng...........................................................114
3.3.2. Tiêuchíđánh giásựphù hợpcủadựán......................................118

3.4. Quytrìnhtriểnkhaidựánápdụngquyđịnhgópquyềnsửdụngđấtvàđiều
chỉnhlạiquyềnsửdụngđất............................................................................123
3.5.

Áp dụng thí điểmđốivớidựán“KhunhàởIEC”................................126
3.5.1. Ngun tắcthực hiệnthí điểm................................................126
3.5.2. Mơtảchungvềdựánđược chọnthíđiểm...................................128

3.5.3. Triểnkhaithựchiệnthíđiểm....................................................128
3.5.4. Sosánh hiệuquảvềkinhtếsau khiápdụng thíđiểm...................135

3.6.

Bàn luận vềcáckếtquảnghiên cứu của luận án................................139
3.6.1. Vềápdụngquyđịnhgópquyềnsửdụngđấtvàđiềuchỉnh
lạiquyềnsửdụng đất............................................................................139
3.6.2. Vềviệclựa chọnkhuvực vàdựán ápdụng................................143
3.6.3. Vềquytrìnhtriểnkhaidựánápdụngquyđịnhgópquyền
sửdụngđấtvàđiềuchỉnhlại quyền sửdụngdất.......................................144
3.6.4. Vềkếtquả ápdụng thíđiểm.....................................................145

KẾTLUẬNVÀKIẾNNGHỊ...........................................................................147
DANHMỤCCÁCCƠNGTRÌNHKHOAHỌCCỦATÁCGIẢLIÊNQUANĐẾN
LUẬNÁN..........................................................................................................x
TÀILIỆUTHAMKHẢO...................................................................................xi


DANHMỤCCÁCKÝHIỆU,CÁCTỪVIẾTTẮT
DNDA:

Doanhnghiệpdựán

DAĐCĐ:

Dựán điều chỉnhđất

ĐTXD:

Đầu tư xâydựng

BCNCKT:

Báocáo nghiên cứu khảthi

GPMB:

Giảiphóng mặt bằng

HTKT:

Hạtầng kỹthuật

HTXH:

Hạtầng xã hội

KĐT:

Khuđôthị

KĐTM:

Khuđôthịmới

PPĐCĐ:

PhươngphápĐiều chỉnhđất

PTĐT:

Pháttriển đô thị

QHCĐT:

Quyhoạchchung đôthị

QHĐT:

Quyhoạchđôthị

QHPK:

Quyhoạch phânkhu

QHCT:

Quyhoạchchi tiết

QSDĐ:

Quyềnsửdụngđất

UBND:

Ủybannhândân

VBQPPL:

Văn bảnquyphạmphápluật


DANHMỤCCÁCBẢNG
Bảng1.1:CácloạihìnhdựánĐTXDtạiHànQuốcđượcthựchiệntheoPPĐCĐ
23Bảng1.2:Các loạidựán ápdụngPPĐCĐtạiNhật Bản đếnnăm2002

24

Bảng1.3:Thốngkêsốlượngcáckhuvựcdựánápdụngcáccơchếđấtđai
28đến2011tạiHànQuốc
Bảng1 . 4 : T ổ n g h ợ p c á c l o ạ i h ì n h p h á p n h â n t h ự c h i ệ n d ự á n á p d ụ
ng
29PPĐCĐtại một số quốc giatrênthếgiới
Bảng1.5:SosánhhiệuquảsửdụngđấtcủadựánđiềuchỉnhđấtMisatoChuo.

30

Bảng1.6: S o s á n h t ỷ l ệ y ê u c ầ u đồ ng t huận kh i t hự chi ện d ự áná p dụng
31PPĐCĐtại một số quốc gia
Bảng1.7: Sosánh vềtỷlệgóp đất tại một sốquốc gia

31

Bảng1.8. SosánhThu– Chi củaDựánđiềuchỉnhđất MisatoChuo

34

Bảng1.9:Danhmụcsốlượngcácdựánnhàở,khuđơthịtạicácquyhoạch
36phânkhu trongkhuvực đơthị trungtâmThủđơHà Nội

Bảng2.1: Mẫuquyđịnhvềmột sốthơng tintrên Giấychứng nhậnQSDĐ
71Bảng2.2:SosánhhiệuquảDựáncảitạo,xâydựnglạitồI1,I2,I3TháiHà

88

Bảng 3.1: Đềxuất loại hình dựán ĐTXDápdụngthí điểm

117

Bảng3.2:Tổnghợpchungvềcáchộgiađình,cánhâncóQSDĐhợppháptrong
dựán
Bảng3.3: Sosánh giátrịkinh tếtrướcvà sauthực hiệndựán

131
132

Bảng3.4: Xácđịnhtỷlệgópvốntheotừngphươngángiátrị của QSDĐ

135

Bảng3.5:Sosánhhiệuquảsửdụngvốnđầutưviệcápdụngphươngánthíđiểm

136

Bảng3.6: Sosánh lợinhuận đầutưgiữahai phươngán

137


Bảng3.7: Sosánh phươngánphânbổlợinhuận/sảnphẩm

138


DANHMỤCCÁCHÌNHVẼ,SƠĐỒ
Hình 1.1:Sơđồminhhọa qtrình đơthị hóa củamộtkhuvựcđơthịtheo
12cáckịchbảnkhác nhau
Hình 1.2: Trình tự03bước khi điềuchỉnhđất

17

Hình1.3: Minhhọa cơ chếcủa PPĐCĐ

18

Hình1.4:DựánđiềuchỉnhđấtđểxâydựnglạiTokyosautrậnđộngđấtKanto

21

Hình 1.5: Dựánđiềuchỉnh đấtđểxâydựng thànhphố mới Tama.

21

Hình1.6:Dựánđiều chỉnhđấtđểxâydựng,nângcấpcơsởhạtầngđơthị
22tạithành phố CaoHùng, Đài Loan.
Hình1.7:NhữngnộidungtronghoạtđộngĐTXDđượcđiềuchỉnhkhiáp
26dụngPPĐCĐtrong triểnkhaidựán
Hình1.8: Dựánđiềuchỉnhđất Misato Chuo, tỉnh Saitama,NhậtBản
Hình1.9:BảnvẽthểhiệncácranhgiớiđơthịtrungtâmThủđơHàNội
35vớicácphânvùngcủa Khuvực nộiđơvàKhuvực nộiđơmở rộng

Hình1.10:T h ố n g kêsốlượngcácloạihìnhdựánpháttriểnđơthịtạiđơ
39thịtrungtâmThủ đơHàNội phânloại theomục đích đềxuấtban đầu
Hình1.11:Biểuđồđánhgiátỷ lệtìnhhìnhtriểnkhaicácdựánđầutưxây
41dựngkhuđơthị,khunhàởtrênđịabànthànhphốHàNội năm2015
Hình1.12:TàiliệucơngbốkếtquảHộithảoThugomvàĐiềuchỉnhđất
48tạiViệt Namtháng 5/2014, CầnThơ.
Hình2.1:Biểuđồdựkiếngiátrịsửdụngđấttăngsaukhithựchiệndựán

30


56điềuchỉnhđấtcủaNhậtBản
Hình2.2: Minhhọasựgiatănggiátrịđấtcủa dựán ápdụngPPĐCĐ

57


Hình2.3:Minhhọacơchếgópđấtvàsửdụngphầnđấtgóptrongmộtdự
61ánápdụng PPĐCĐtại Nhật Bản
Hình2.4:SơđồtrìnhtựĐTXDdựántheocácquyđịnhphápluậthiệnhành.

78

Hình2.5:QuytrìnhchitiếtthựchiệndựánápdụngPPĐCĐtạiNhậtBản
80theohailoạiđốitượng triểnkhailà Chínhquyền đơthị vàLiêndanh
Hình2.6:SosánhvềquytrìnhtriểnkhaidựánápdụngPPĐCĐvàdựán
81theocơchếđất đai hiệnhành tại ViệtNam.
Hình2.7: Dựánnângcấpkhu dâncưởthànhphố Hải Dương

83

Hình2 . 8 : D ự á n đ i ề u c h ỉ n h đ ấ t đ a i k h u t ậ p t h ể B ệ n h v i ệ n – T h à n h p h ố
84TamKỳtheophươngthức cộngđồng cùngthamgia.
Hình2.9:Dựáncảitạo,xâydựnglạitồI1,I2,I3TháiHà.Từtráiqua:
88hiệntrạng; phươngáncảitạovà tịa nhàđãđivàohoạt động
Hình2.10: Ngõ mới mởởGiang Biên
Hình 2.11: Minh họa về việc chuyển đổi quyền sở hữu đất sang sở hữu
sànxâydựngtạiNhật Bản.

90
Hì
nh
3.1

Hình2.12:CáctiêuchícơbảnđểđánhgiátổngquankhảnăngápdụngP

:

PĐCĐthực hiệndựán

Sơ

Hình2.13:QuytrìnhđánhgiálựachọnphươngántriểnkhaibằngPPĐCĐchod

đồ

ựán

mì

Hình 2.14: Minhhọa về giá trị lô đất trước và sau khi thực
hiệnP P Đ C Đ để đánh giá giá trị thương mại của ô đất theo phương án
điều chỉnh đất củaNhậtBản.

nh
họ
a
hai
ph


ương án thành lập doanh nghiệp mới đểthựchiệndựánápdụngquyđịnhgóp
QSDĐvàđiềuchỉnh lạiQSDĐ.

93

94

95

96

105


Hình 3.2: Sơ đồ minh họa vị trí QHPK thuộc nhóm 2 gồm: S1, S2, S3, 116
S4,S5,N1,N2,N3,N4,N5,N6,N7,N8,N9, N10vàN11.Khuvựctậptrung
số lượng lớn các dự án ĐTXD KĐT đang trong q trình đơ thị hóa
phùhợp với quan điểm bước đầu áp dụng PPĐCĐ tại những khu vực có
cácđiềukiệnthuậnlợi, ítnhữngvấnđềphứctạp.

Hình 3.3: Minh họa nhóm các tiêu chí quản lý dự án và một số tiêu chí 119
đặcthù khi xem xét lơ đất dự kiến áp dụng quy định quy định góp QSDĐ vàđiều chỉnh lại
QSDĐđểthực hiệndựán.
Hình 3.4: Quy trình triển khai dự án ĐTXD KĐT tại đô thị trung tâm 125
Thủđô Hà Nội ápdụngquyđịnh gópQSDĐvà điềuchỉnh lại QSDĐ
Hình3.5: Phối cảnh dựánthíđiểm

128

Hình3.6: Vịtrí dựántrongQuyhoạchphânkhuS5

129

Hình3 . 7 : B i ể u đ ồ s o s á n h h i ệ u q u ả s ử d ụ n g v ố n đ ố i v ớ i p h ư ơ n g á n t h
í điểm

137


1

MỞ ĐẦU
1. Sựcầnthiếtcủa đề tài
Phương pháp điều chỉnh đất là việc góp đất một cách tự nguyện từ
cácchủ sở hữu đất, điều chỉnh các thuộc tính quản lý sử dụng đất và phân bổ
lạiđất đai cho các chủ sở hữu đất ban đầu. Phương pháp này khi được áp
dụngtrong công tác quản lý phát triển đô thị đã đảm bảo được sự tham gia
xuyênsuốt của người sử dụng đất trong tồn bộ q trình đầu tư xây dựng vì
vậyđược nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng. Tại Hàn Quốc, phương pháp
nàyđược áp dụng để hình thành các khu đơ thị mới64; tại Nhật Bản, được

ápdụng nhiều để cải tạo, chỉnh trang các khu đô thị hiện hữu hoặc tái thiết,
xâydựngl ại sa u t hảm họa,t hi ên tai[ 6 5] ; t ại ĐàiL oan là đ ể kh ai thác hiệu
quả quỹđấtkhutrungtâmđơthị[85]; tạiĐứcđâylàcơngcụchínhđểthựcth
icác quy hoạch đơ thị [74].. Hiện nay nhiều quốc gia đang phát triển nhưBrazil, Bhutan, Mongolia,
Indonesia, Thailand, Nepal, Phillipine... đã và đangnghiêncứu,ápdụngphươngphápnày
trongcơngtácquảnlýpháttriểnđơthịnói chung vàtriểnkhaicácdựánđầutư xâydựngkhuđơthị
nóiriêng.
Phươngphápnàyđược ápdụng rộng rãivìnhữnglýdosau:
- Thứ nhất là huy động được nguồn lực xã hội trong đầu tư phát triển
đơthịbằngsựthamgiacủangườisửdụngđất.Phươngphápnàyđịihỏingườis
ử dụng đất phải đóng góp một phần đất đai trên tinh thần tự nguyện cho
mụctiêunângcấphạtầngđôthị;yêucầunàykhônglàmphátsinhgiaodịchmua
– bán đất đai cũng như không yêu cầu Nhà nước phải thu hồi đất, do đó
giảmthiểu đáng kểnguồnlựcchochi phíthuhồi,bồi thườngđấtđai;
- Thứ hai là việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai. Trong
phươngphápđ i ề u c h ỉ n h đ ấ t , c á c l ô đ ấ t s ẽ đ ư ợ c đ i ề u c h ỉ n h , t h a y đ ổ i v ề h
ìnhdáng,


hướng tuyến, chức năng, chỉ tiêu, mật độ xây dựng, tầng cao... cùng các
thuộctính có liên quan khác, theo hướng đảm bảo các yêu cầu về môi trường,
yêucầut r o n g c ô n g t ác q u ả n l ý n h à n ư ớ c c ũ n g n h ư c á c y ê u c ầ u t r o n g s ả n x
u ấ t , kinh doanh và sử dụng hàng ngày của người dân. Qua đó, giúp tăng cườnghiệuquả,sửdụng đấttiết
kiệmhơn;
- Thứ ba là hài hịa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử
dụngđất.T r o ng phươngpháp đ i ề u ch ỉ n h đất,ngư ời sử dụng đấtđư ợcchi a
sẻ l ợ i ích khơng phải bằng tiền mà bằng phần đất trong dự án đã được đầu tư,
nângcấphạtầng(hoặcdiệntíchsànxâydựng)trêncơsởcógiátrịtươngđươn
gvớip h ầ n đ ấ t đ ó n g g ó p b a n đ ầ u t h ô n g q u a m ộ t q u y t r ì n h c ơ n g b ằ n g ,
m i n h bạch.Cơ chếnàyđảmbảohài hịalợi íchgiữa các bênliên quan.

TạiViệtNam, sau30 năm đổim ớ i , q u á t r ì n h đ ơ t h ị h ó a đ ã
t h a y đ ổ i nhanh chóng bộ mặt đơ thị. Điển hình tại đơ thị trung tâm Thủ
đơ Hà Nội,nhiều khu đơ thị mới được hình thành và phát triển; các khu vực
đô thị hiệnhữu cũng được nâng cấp, mở rộng về quy mô đất đai, được đầu tư
xây dựng,nâng cấp hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội. Việc đầu tư xây dựng
đơ thị đãgóp phần cải thiện điều kiện sống, sản xuất, giải trí của người dân
cũng nhưthayđổi diện mạo kiếntrúc cảnh quanđô thị.
Tuy nhiên, thực tiễn triển khai các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
tạiđô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội đã cho thấy những vấn đề còn tồn tại nổi
bậtnhư sau: (i) thiếu cơ chế hiệu quả bảo đảm sự tham gia trực tiếp của người
sửdụng đất trong quá trình triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị
như:tronggiai đoạn hình thành dự án đầutư xây dựng, trong lập, phê
duyệtv à thực hiện dự án; (ii) thiếuc ơ c h ế h i ệ u q u ả h u y đ ộ n g
đ ư ợ c n g u ồ n l ự c đ ấ t đ a i tại chỗ; hạn chế giao dịch mua – bán đất
đai; giảm thiểu yêu cầu thu hồi đất,chip h í t h u h ồ i , b ồ i t h ư ờ n g đ ấ t đ a i ;
(iii)lợiíchcóđượctừviệcđầutưxây


dựng các khu đô thị chưa được chia sẻ hài hòa giữa các bên liên quan đặc
biệtlà vấn đề bồi thường cho những người sử dụng đất bị thu hồi đất đai
trongphạmvidựán.
Nhữngvấnđềnêutr ên đặtr a nhữ ngyêu cầu m ới tr ong việctr i ển khai
cácdựánđầutưxâydựngkhuđơthịtạiđơthịtrungtâmThủđơHàNội,đólà: (i) Áp dụng cơ chế hiệu quả
đảm bảo quyền lợi vai trò và trách nhiệm củangười sử dụng đất theo quy định
pháp luật tham gia trong đầu tư xây dựng cáckhuđôthị;(ii)ápdụngphươngthứctriểnkhaidựán
đầutưxâydựngkhuđôthị bảo đảm bảo đảm khai thác và sử dụng tiết kiệm, có hiệu
quả đất đai và hạtầng đô thị, phát triển đô thị bền vững, hài hịa lợi ích cộng
đồng hài hồ vớilợi ích của Nhà nước và nhà đầu tư. Do đó, việc nghiên cứu
áp

dụng

phươngphápđiềuchỉnhđấttrongtriểnkhaidựánđầutưxâydựngkhuđơthịtại
đơthịtrungtâmThủđơHàNộilàmộtviệclàmhếtsứccầnthiết.Nghiêncứusẽgóp phần xây dựng cơ sở
khoa học cho việc đưa vào áp dụng một biện phápquản lý phát triển đô thị
mới, đã được thực tiễn nhiều quốc gia kiểm nghiệm,giải quyết được những
bất cập đang tồn tại. Vì những lý do trên, tác giả lựachọn đề tài“Áp dụng
phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự ánđầu tư xây dựng khu đô
thị tại đô thị trung tâm Thủ đơ Hà Nội”là nội dungnghiêncứutrongluậnántiếnsĩ.
2. Mụcđíchnghiêncứu
- Nghiên cứu tìm hiểu về phương pháp điều chỉnh đất gồm: thuật
ngữ,khái niệm, cơ chế vận hành, phạm vi áp dụng, điều kiện áp dụng và ưu,
nhượcđiểm; chọn lọc những nội dung của phương pháp điều chỉnh đất trong
triểnkhaicácdựánđầutưxâydựngkhuđôthịtrênthếgiớichobốicảnhViệtNam;
- Nghiên cứu áp dụng các cơ chế của phương pháp điều chỉnh đất
trongtriểnkhaidựánđầutưxâydựngkhuđôthịtạiđôthịtrungtâmThủđôHàNội.


3. Đốitượngvàphạmvi nghiêncứu
a) Đối tượng nghiên cứu: phương thức khiển khai dự án đầu tư xây
dựngkhuđôthịtrêncơsởápdụngcáccơchếcủaphươngphápđiềuchỉnhđấttrênthếgiới.
b) Phạm vi nghiên cứu: các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được
xácđịnh trong các đồ án quy hoạch phân khu tại khu vực đô thị trung tâm Thủ
đôHà Nội; cụ thể tại các quy hoạch phân khu ở khu vực nội đô mở rộng và
cáckhu vực chuỗi đô thị, vành đai xanh, nêm xanh là những khu vực đang
trongqtrình đơthị hóaphùhợpđểxemxétápdụngnhững cơ chếmới.
4. Phươngphápnghiêncứu
Luận ánsửdụngcácphương phápnghiêncứucơ bảnsauđây:
- Phương pháp phân tích: đây là phương pháp nghiên cứu chính
trongluận án trên cơ sở phân tích, chọn lọc những đặc điểm của phương pháp

điềuchỉnh đất trên thế giới; phân tích hệ thống văn bản quy phạm pháp luật
ViệtNam về quy hoạch, đầu tư, xây dựng, nhà ở, đất đai và phát triển đô thị
để tìmmốiliênhệvớiviệc ápdụngphương phápđiều chỉnh đất;
- Phương pháp so sánh, đối chiếu: đây cũng là phương pháp nghiên
cứuquan trọng trong luận án nhằm thực hiện so sánh, đối chiếu những ưu
điểm,hạnchếgiữaphươngphápđiềuchỉnhđấtvớiviệcthuhồiđấtvàthỏath
uậnđất đai tại Việt Nam; so sánh về quy trình dự án áp dụng phương pháp điềuchỉnhđấtvà dựánkhông
ápdụngphươngphápnày;
- Phương pháp thống kê: thống kê số lượng các dự án về tình hình
triểnkhai; phân nhóm theo các loại dự án chậm tiến độ, đúng tiến độ, phải
điềuchỉnh quy hoạch... Các số liệu, đánh giá được tổng hợp từ các Báo cáo về
tìnhhìnhphát triểnđơ thịthành phốHàNộicủa SởXâydựngthànhphố HàNội;