áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư vào thẩm định bất động sản tại công ty tư vấn – dịch vụ về tài sản và bất động sản

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing

Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing

Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing

Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng nhất
của thị trường bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của
nền kinh tế, bởi lẽ: thị trường bất động sản có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng
đối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản
bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản đều chịu tác
động của khái niệm giá trị, mà việc định giá bất động sản là để xác định giá của bất
động sản trên thị trường . Do đó định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong
tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…
Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành
trên cả nước. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy
nhiên, định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình
hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Bởi vậy, việc nghiên cứu
những vấn đề về định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để
có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản
ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển.
Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, trong
đó có phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư. Hai phương pháp này được
áp dụng một cách phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều trong thực tế. Hai

phương pháp này ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá đúng về
giá trị thị truờng, sử dụng những chứng cứ rõ ràng nên có tính thuyết phục cao.
Từ thực tế của việc định giá tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của
phương pháp định giá bất động sản nên em chọn đề tài chuyên đề thực tập là “Áp
dụng phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư vào thẩm định bất động sản
tại Công ty tư vấn – dịch vụ về tài sản và bất động sản”
Mục đích nghiên cứu của chuyên đề là: Làm rõ cơ sở lý luận, phân tích sự
vận dụng phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư trong định giá một số loại
BĐS trong điều kiện Việt Nam, từ đó đưa ra một số đề xuất giải pháp nhằm hoàn
thiện việc áp dụng các phương pháp này để định giá bất động sản ở VN.
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
Kết cấu của chuyên đề là: Ngoài phần mở đầu và kết luận thì chuyên đề gồm
ba chương:
 !!"#$$%$&'#%()*&+,
-./!*011*&+&'#%*1#2*34'!567*5)58
*9#,59()*&+,:
;%!#,#$%$9*#<5#<!&'#%()*&+,*1#2
*34'!567*5)58*9#,59()*&+,:
Để thực hiện việc nghiên cứu đó, chuyên đề đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận
hệ thống, phương pháp duy vật biện chứng.
Để hoàn thành chuyên đề thực tập này em xin chân thành cảm ơn thầy giáo
TS Nguyễn Hữu Lai và các anh chị trong Ban tư vấn tài chính công ty dịch vụ - tư
vấn về tài sản và bất động sản đã hưỡng dẫn, chỉ bảo tận tình. Do kiến thức về lý
thuyết và thực tế còn có giới hạn nên hi vọng nhận được sự góp ý của thầy giáo. Em
xin chân thành cảm ơn.
Sinh viên thực hiện chuyên đề

Trần Thị Hà Ngân
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
=>>?@ABCD=>DD
EF.G?
:.HIJ58()*&+,K?L
::@%##<M()*&+,
Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các
công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị
trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan
trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị
trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng
nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế, muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài
ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất, mà trước tiên đó là khái niệm bất động
sản.
Điều 181 của Bộ luật dân sự nước ta quy định: “ Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được”
1
. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với tài
sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và
những vật thể cố định gắn liền với đất. Những vật thể gắn với đất đai là những vật
thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là
những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức chi phí.
:-:DNO1#P&Q!&#RM()*&+,
:-::DNO1#()*&+,
 Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm.
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng

kể( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không
phải là BĐS)
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền.
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng đất đai đó)
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
1
: Bộ Luật Dân sự do Chủ tịch nước Trần Đức Lương ký lệnh công bố, Quốc
hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14-6-2005. Bộ luật này sẽ có hiệu lực từ
ngày 1-1-2006. )
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
với nhà ở, công trinh xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể:
nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu
cống, bến cảng… được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó:
máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt đông, các cây cảnh
trồng cố định
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị
theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đât đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây.
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Một số công tình khai thác hầm mỏ…
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.

:-:-:Q!&#RM!"()*&+,
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất
đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,
vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di
dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực
nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị
trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không
gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay
trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để
tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài
hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của
vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an
toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng
cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi

thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới
đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của
BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm;
của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không
bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng và có thể tái sử dụng.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có
thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây
dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng
của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ
đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Các tính chất khác:
+ Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình
sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời
gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là

rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu
tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối
nhu cầu và hình thức BĐS.
:;:?/S*959$%**0#R*'*0T()*&+,:
Nhiều nước, đặc biệt là các nước đang chuyển đổi, đang thúc đẩy quá trình
hợp pháp hoá quyền sở hữu, sử dụng BĐS của người dân và thiết lập các thể chế
cần thiết để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. Thị trường BĐS cùng với thị
trường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế
thị trường về mặt kinh tế, thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về
việc ai tiếp cận được BĐS, việc sử dụng BĐS như thế nào và vì mục đích gì. Một
thị trường BĐS hiệu quả có tác dụng đòn bẩy tới tính hiệu quả chung của toàn bộ
nền kinh tế.
Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà
nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm
sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, luật
đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá trị, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là
một loại hàng hoá đặc biệt. Đây là quan niệm có tính đột phá, bước đầu khai
thông một loại thị trường cực kỳ quan trọng của nền kinh tế thị trường, đó là thị
trường BĐS.
Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống các văn bản
pháp quy được ban hành và sửa đổi bổ sung ngày một hoàn thiện như: Luật Dân sự;
Luật Đầu tư trong nước; Luật Đầu tư ngoài nước; Luật Đất đai; Luật Xây dựng;
Luật Nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị
trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước và thể chế kinh tế thị trường được
hình thành hoàn thiện từng bước để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập
.
Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bước
đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy phát
triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại.
Thị trường quyền sử dụng đất phát triển nhanh trên các lĩnh vực giao đất, cho

thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng
có hiệu quả nguồn lực của đất đai (nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy các
ngành cũng như nhiều lĩnh vực của nền kinh tế phát triển (công nghiệp, nông
nghiệp, giao thông – vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch…). Nhà nước đã tiến hành
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
có kết quả việc giao đất, cho thuê đất để tạo điều kiện cho các hoạt động của các
ngành kinh tế và hộ gia đình trên phạm vi cả nước. Nguồn lực đất đai của quốc gia
đã dần được sử dụng với hiệu quả ngày càng cao hơn.
Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy tính năng động trong hoạt động đầu
tư, góp phần làm cho tình hình kinh tế – xã hội của đất nước chuyển biến nhanh.
Phát triển thị trường bất động sản đã thu hút sự tham gia đông đảo, đa dạng của các
thành phần kinh tế vào đầu tư phát triển bất động sản. Các đối tượng tham gia vào
thị trường bất động sản hiện nay tương đối đa dạng. Nhà nước cung cấp đất đai lần
đầu cho người sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất. Quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước cần nhiều đất từ nông nghiệp. Người nông dân được Nhà
nước giao đất, sẽ cung đất cho các công trình, các khu công nghiệp, các dự án và
khu đô thị mới.
Phát triển thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu
tư trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản. Hằng năm
khối lượng xây dựng nhà ở của cả nước rất lớn. Trong những năm qua, diện tích
nhà ở của những thành phố lớn tăng đáng kể. Chủ trương phát triển nhà ở theo dự
án được triển khai ở nhiều tỉnh, thành phố. Ở Hà Nội: Linh Đàm, Định Công, Mỹ
Đình; Hải Phòng: ngã 5 sân bay Cát Bi, hồ Sen, Cầu Rào; Đà Nẵng: khu dân cư Bàn
Thạc Gián, Vĩnh Trung, Bắc Mỹ An, Liên Chiểu. Ở thành phố Hồ Chí Minh: Phú
Mỹ Hưng được coi là một điểm sáng về một đô thị văn minh, hiện đại, xanh – sạch
– đẹp, mang đậm tính nhân văn. Nơi đây có rất nhiều loại hình dịch vụ được mở ra
và hoạt động sôi nổi như bệnh viện, trường học, các địa điểm vui chơi giải trí, ngân

hàng, siêu thị, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng… Theo các nhà khoa học, việc đầu tư vào
lĩnh vực nhà ở sử dụng sản phẩm của trên 60 ngành sản xuất. Do đó phát triển nhà ở
có tác dụng thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển. Số tiền đầu tư vào xây dựng nhà
ở hằng năm càng lớn, càng tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động,
thúc đẩy các ngành sản xuất phát triển, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định đời
sống xã hội.
Hoạt động đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực nhà ở cũng đã có những chuyển
biến đáng kể. Một số dự án nhà ở có vốn đầu tư nước ngoài được triển khai thành
công tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư
vào các lĩnh vực bệnh viện, trường học, văn phòng, khách sạn, thương mại, khu du
lịch, vui chơi giải trí… đã làm cho diện mạo đô thị thêm khởi sắc.
Tuy nhiên trong thời gian qua, thị trường BĐS của nước ta vẫn tồn tại nhiều
nhược điểm như:
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
Hệ thống thông tin trên thị trường BĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch và khó
tiếp cận. Thông tin là điều kiện tối quan trọng cho sự vận hành của thị trường
BĐS nhưng thực tế thông tin lại là kết quả sau cùng của hàng loạt cải cách thể chế
cơ bản. Trong thị trường BĐS, Nhà nước vẫn giữ vai trò độc quyền trong thu
nhập và xử lý các thông tin gốc, bao gồm các thông tin về quy hoạch, vẽ bản đồ
địa chính, miêu tả giá trị, tính chất và chủ sở hữu của BĐS.
Thị trường BĐS của nước ta vẫn nhỏ về quy mô và bị bóp méo về quan hệ
cung cầu và giá cả, do vậy đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, gây các
cơn sốt về giá cả dựa trên các thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè về
quy hoạch,
thay đổi chính sách của Nhà nước.
Chúng ta đã sử dụng không có hiệu quả tiềm năng đất đai. Thí dụ, việc giao
và cho thuê đất chưa tính toán hết kinh tế của đất; việc áp dụng cơ chế đổi đất lấy

hạ tầng chưa tính toán hết được giá trị tương lai của đất; nhiều tổ chức, doanh
nghiệp nhà nước sử dụng lãng phí các cơ sở làm việc, sản xuất, kinh doanh. Giao và
cho thuê đất không đúng thẩm quyền, không đúng mục đích xảy ra thường xuyên
không chỉ ở cấp xã, cấp huyện mà cả ở cấp tỉnh và các cấp tương đương ở đô thị. Ở
nhiều địa phương, đất đai được các cơ quan hành chính ban phát theo cơ chế "xin –
cho" không dựa trên cơ sở luận chứng kinh tế – kỹ thuật khả thi về dự án đầu tư trên
đất được giao hoặc cho thuê. Tài sản bất động sản chưa được tính hết giá trị tại các
doanh nghiệp. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở
hữu thống nhất quản lý nhưng không những không huy động được giá trị to lớn của
đất mà lại phải chi phí rất nhiều tiền đền bù khi tiến hành thu hồi đất để xây dựng
kết cấu hạ tầng đô thị và công trình quốc gia. Nhiều nơi tiền đền bù gấp 9 – 10 lần
tiền làm đường, có trường hợp chiếm trên 50% tổng mức đầu tư.
-:#%()*&+,
-:@%##<M:
Giá cả bất động sản: Giá cả là số lượng tiền mà một người mua cụ thể đồng
ý trả cho một bất động sản và người bán cụ thể đông ý chấp nhận dưới hoàn cảnh
xung quanh các giao dịch của họ.
Giá cả nó ẩn ý sự trao đổi, nó là hiện tượng đi kèm một giao dịch cụ thể. Giá
cả chỉ phản ánh qua một giao dịch, giữa người mua và người bán cụ thể. Mỗi cuộc
mua bán có một giá cả khác nhau tuỳ vào bất động sản, sự thương lượng giữa hai
bên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch.
Giá trị bất động sản : Giá trị thị trường của bất động sản là mức giá ước tính
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa nột bên là người
mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua
bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá cả thị trường chỉ có thể bằng giá trị thi trường khi có đủ 5 điều kiện sau:

- Người mua, người bán có động cơ điển hình, đại diện cho đại đa số hành vi
tham gia thị trường.
- Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt, và hành động theo cách ở đó họ
xem xét tới lợi ích tốt nhất của mình.
- Thời gian quảng cáo trong thị trường phải phù hợp và thị trường phải là thị
trường mở.
- Việc thanh toán phải được thực hiện bằng tiền tệ hoặc bằng một sắp xếp thanh
toán có thể so sánh được.
- Giao dịch không bị ảnh hưởng bởi những nhượng bộ hoặc kích thích từ bất cứ
phía nào.
-:-U!V&'#%()*&+,:
Quá trình định giá BĐS căn cứ vào các yếu tố chủ yếu sau:
- Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản: đó là các yếu
tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.
- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thay
thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản tại
thời điểm định giá.
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: các thay đổi có thể là chính sách
nhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu
cầu cá nhân của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người
dân…ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động
sản trong khu vực: căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bất
động sản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh và sự
đóng góp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cần
định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành bất động sản: căn cứ vào các yếu tố đóng
góp của từng bộ phận cấu thành của bất động sản vào tổng giá trị của bất động sản.
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
9

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
- Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: căn cứ vào cạnh tranh
trong việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, cạnh tranh trong cung cầu và giữa
cung với cầu trong thị trường.
- Dựa vào lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản: giá trị của bất
động sản được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và những lợi ích tương lại nà nó
mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của bất động sản
mang lại khi định giá.
-:;%!3WJ*X,&W#%()*&+,
-:;:%!3WJ*X*/
#Y
* Vị

trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí
tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên
đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại
trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà
đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại
các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn
những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị
trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư
trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối
ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của

BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến
trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý
…).
Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị
của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại
không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng
tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
+ Các yếu tố về pháp lý liên quan đến
BĐS:
* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với
BĐS,
các hạn chế về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên
xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
-:;:-%!3WJ*XZ[
+#
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật
độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó
sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng
như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán
người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những
người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các
mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những
vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
-:;:;@J$%$O\595#*0]IJ,O\!"9^!:
Thị trường bất động sản có những khuyết tật cơ bản như : thông tin không
công khai, không sẵn có, thiếu đồng bộ; người tham gia mua bán BĐS chưa nắm rõ
thông tin về pháp luật trong kinh doanh bất động sản…dẫn đến giá bất động sản
không phản ánh đúng với giá trị thực của nó, và bị đẩy lên cao so với thực tế.Những
khuyết tật trên đối với thị trường bất động sản không thể từng người tự khắc phục
được. Chúng đòi hỏi có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích chung của nền
kinh tế.
Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường, điều tiết giá cả BĐS thể
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
hiện trước hết trong các chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về
phát triển thị trường BĐS, các văn bản pháp luật của Nhà nước tạo ra một hành lang
pháp lý để các giao dịch về đất đai trở thành giao dịch công khai. Vai trò duy trì

điều tiết của Nhà nước với thị trường BĐS còn được thể hiện trong việc Nhà nước
kiểm soát việc sử dụng đất đai đúng mục đích, thực hiện duy trì việc bảo vệ, bồi bổ,
cải tạo, sử dụng và khai thác hợp lý đất đai một cách có hiệu quả, theo định hướng
lâu dài.
;:;:_J!`J()*&+,
Cầu nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và
có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng nhà đất
đó trên thị trường.
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất động
sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá
nhất định.
Cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố. Sự thay đổi của
bất cứ yếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung và lượng cầu, làm cung hoặc
cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thi trường bất động sản sẽ thay đổi.
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản tại một thời điểm là cố định.
Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng
nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh
chóng với sự thay đổi của cầu.
Trong ngắn hạn: cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co
giãn.Như vậy cung ngắn hạn ít co gián hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng
cầu cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài
hạn.Trong dài hạn tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xây
thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống.
Trong ngắn hạn khi cầu tăng cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăng
mạnh.Trong dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với
nhắn hạn,
Với những phân tích trên đay cho thấy, việc dịch chuyển đường cung sang
bên phải hoặc bên trái chịu tác động của nhiều nhân tố. Những nhân tố chủ yếu:
chính sách về nhà đất của chính phủ (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất ở,
chính sách cho thuê đất, thuê nhà đất quy định thủ tục về xây dựng, quy hoạch đất

đai, phát triển đô thị…), kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng phát triển kinh doanh nhà ở.
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
Mặc dù cung nhà đất có xu hướng dịch chuyển đường cung về phía bên phải, nhưng
trong bối cảnh đường cầu cũng luôn tăng lên và thậm chí còn tăng nhanh hơn, thường
xuyên hơn so với sự gia tăng về tính thời điểm. Do vậy, mặc dù đường cung có xu
hướng dịch chuyển sang phải song sự giảm giá nhà đất chỉ tạm thời, thị trường nhanh
lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là xu hướng bền vững.
;:%!J3Y*a!*bM&'#%:
7Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt
kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả
năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
7Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó
trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản. Giá của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu
tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của
các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong
cung - cầu và giá tài sản.
7Nguyên tắc thay đổi
Giá của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá đó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản
ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản
thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá

tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng
thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt
nhất và có hiệu quả nhất
 - Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình
sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài
sản này đến tài sản khác.Sự hình thành giá của tài sản được thẩm định giá thường có
liên quan đến giá của các tài sản khác có thể thay thế .
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều
kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận
trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị
trường và một thời điểm.
- Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất
và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như
vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất
kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
7 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định,
sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
 - Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân
phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi
đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
-Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có
nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và
có hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc tuân thủ
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối
đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản
đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài
sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức
có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản,
mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản
này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh
tranh trên thị trường.
- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong

tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
_:%!$$%$*bM&'()*&+,
_:D$%$%:
_:::@%##<M59#,#*c!!%!*Jd*e
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường
vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước
tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành
công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có
ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.
Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng
(gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý,
đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ
thuật, tính năng sử dụng….
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá
hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp
lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện

bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc
điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh
hưởng lớn đến giá trị tài sản.
Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi
theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét,
m
2
, m
3
, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản
lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn
Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là
không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.
Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
về giá trị tuyệt đối.
Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được
điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá.
Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm
định.
Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã
diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng -
đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho
bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.
_::-:%!OJ\#%$46$$%$
_::-::%!3WJ*X!(,!`*J*d$*2*#5^#Mf#O1#*9#,
- Nhà ở dân cư:
+ Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): Quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định
giá và các tài sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện
việc điều chỉnh.

 gCác điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu
không tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Các trường hợp phải điều chỉnh thường
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
gặp là:
+ Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất:
+ Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập
(không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và
không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so
sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài
sản khác đáp ứng yêu cầu trên.
+ Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: Nếu có chi phí này phát sinh thì phải
cộng vào mức giá giao dịch thành công.
+ Giá trị tài sản không phải bất động sản.
Trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản
thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào
trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá.
+ Tình hình thị trường lúc giao dịch.
Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản
so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh.
Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường.
+ Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện,
công viên, bến xe bus…Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy
đổi thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại,
căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
+ Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất,
hướng
Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi thành chênh

lệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất
lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
+ Qui hoạch
Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản
cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về
mặt quy hoạch của khu vực hay không.
+ Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác
như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ,
cây cối và vườn,… ).
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất
động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất
động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem
xét tỉ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.
- Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại
+ Giá bán, thuê,
+ Vị trí, khả năng sinh lời,
+ Thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày),
+ Chiều rộng mặt tiền,
+ Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng,
+ Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ
hàng hóa),
+ Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình,
+ Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm,
+ Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác,
+ Sự thuận tiện cho người mua hàng,
+ Các yếu tố khác.

- Văn phòng
+ Giá thuê,
+ Diện tích sử dụng,
+ Địa điểm, vị trí,
+ Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy,
+ Hệ thống thông tin, liên lạc,
+ Hệ thống ánh sáng,
+ Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình,
+ Cầu thang máy, lối thoát hiểm,
+ Dịch vụ vệ sinh, môi trường,
+ Hệ thống bảo đảm an ninh,
+ Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu,
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
+ Chất lượng quản lý,
+ Điều kiện bán, thuê mướn,
+ Các yếu tố khác.
- Bất động sản công nghiệp
+ Địa điểm, vị trí,
+ Giá thuê,
+ Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông,
xử lý nước thải,
+ Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung
cấp vật tư, giao nhận hàng hóa,
+ Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư,
+ Đảm bảo ánh sáng tự nhiên,
+ Địa hình đất,
+ Tình trạng trật tự, trị an khu vực,

+ Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm,
+ Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh,
+ Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận,
+ Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô,
+ Các yếu tố khác.
- Trang trại
+ Đất đai, mặt nước,
+ Đặc tính pháp lý,
+ Vị trí,
+ Địa hình (dốc, bằng phẳng),
+ Khí hậu và lượng mưa,
+ Quy mô trang trại,
+ Năng suất,
+ Hệ thống tưới, tiêu,
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
+ Đường vào và ra,
+ Hàng rào và cổng,
+ Đường nước và điện,
+ Nhà cửa,
+ Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại,
+ Các yếu tố khác.
_::-:-:%!&#8J!h!%!3WJ*X%
Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những
ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích,
so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành
tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.
a) Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn

(giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi
đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài
mặt tiền, giá/sào…
- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2;
- Kho hàng: giá/m3, giá/m2;
- Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha;
- Bệnh viện: giá/giường bệnh;
- Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;
7Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu;
b) Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh
lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa
đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất,
quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu,
nhiên liệu ) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.
c) Nguyên tắc điều chỉnh:
- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các
chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì
điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá
thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá

thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
d) Phương thức điều chỉnh:
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị
nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán,
thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với máy, thiết bị).
+ Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả
thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì
cộngvới nhau.
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng,
vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với
máy, thiết bị).
+ Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả
thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng
với nhau.
- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng
chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh
cho phù hợp.
đ) Thứ tự điều chỉnhthực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều
chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.
e) Nguyên tắc khống chế:
Phải bảo đảm độ lớncủa tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch
giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá cuối cùng (là mức
giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G – bảng dưới) không quá cao,
không phù hợp với các chứng cứ thị trường.
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing

_:-:D$%$*Q4
4:-::@%##<M59#,#*c!!%!*Jd*eO#YIJ
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường
của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng
cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi
tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Tổng doanh thu của dự án là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành
một dự án đầu tư về bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch
sử dụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung-cầu, giá cả thị trường…
Tổng chi phí đầu tư dự án là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào
một dự án bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật
(về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi
phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất.
Giá đất của dự án là chênh lệch giữa tổng doanh thu toàn bộ dự án với chi phí đầu
tư dự án được xác định theo phương pháp quy định tại Tiêu chuẩn số 08-Phương
pháp chi phí – Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng
12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
_:-:-:%!OJ\#%$46$$%$
_:-:-:.J*d$59ZiO\*2*#58!%!3WJ*X*Jd$
Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về
quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động
của cung cầu, giá cả thị trường.
* Cách tính:
- Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm
cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá:
∑
=
+
=
n

t
t
t
r
DT
DT
1
)1(
Trong đó:
DT là tổng doanh thu phát triển của dự án,
DT
t
là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa
Marketing
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất
vốn vay ngân hàng).
_:-:-:-.J*d$59ZiO\*2*#58!%!3WJ*X!#$c
Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm
cuối mỗi năm) gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi
trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi
thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm:
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo
cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phí
giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị…
- Chi phí quản lý dự án, bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện các công
việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành

nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi
thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…, chi phí thực hiện tái định cư có
liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường
giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư.
- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công
trình; chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi
phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công.
- Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và
chuyển giao công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế và các loại phí liên quan.
- Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình.
- Chi phí dự phòng.
- Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư,
thuế…).
Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có thẩm
quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh
tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công…), đơn giá; trên cơ sở so sánh với
mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…) tại thời điểm
thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08 Phương
pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng
12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49
23