Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp

Lời nói đầu
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con ngời, mỗi gia đình,
đồng thời là một ngành kinh tế quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế quóc dân của mỗi đất
nớc. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, là một trong các lĩnh
vực luôn luôn giành đợc sự quan tâm lớn nhất và sự quan tâm hàng đầu của xã hội . Nhà ở là
một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con ngời, mỗi gia đình và xã hội .
ở nớc ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trờng thì nhu cầu nhà ở
đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trở thành một trong những vấn đề bức xúc nhất
đang đợc sự quan tâm của Đảng và nhà nớc. Từ hơn 10 năm nay, cùng với công cuộc đối với
chủ trơng và chính sách của Đảng và nhà nớc tạo điều kiện thuận lợi cho mọi ngời có thể
xây dựng nhà ở, đã đợc triển khai ở hầu hết các tỉnh trong cả nớc. Tuy nhiên, việc chăm lo,
tạo điều kiện cho ngời thu nhập thấp để họ có đợc nhà ở vẫn là bài toán hết sức khó khăn đã
đặt ra mà cha có lời giải đáp đúng đắn. Vấn đề đáp ứng đấy đủ nhu cầu nhà ở cho một đô thị
đang đặt ra cho các nhà quản lý đô thị phải đứng trớc những thử thách, những khó khăn phức
tạp . Nhiều hiện tợng xã hội phức tạp đã nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở: Việc làm, thu nhập,
lối sống, tệ nạn xã hội Những hiện t ợng đó gây không ít khó khăn trong vấn đề quản lý đô
thị.
Thực tế các nớc cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cùng với quá trình công
nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc thì vấn đề nhà ở đặc biệt là nhà ở cho những ngời có mức
thu nhập thấp phải đợc giải quyết đúng đắn kịp thời. ở nớc ta, trong những năm qua đảng và
nhà nớc đã cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều kiện từng bớc đáp ứng yêu cầu bức xúc về
nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, nhiều chơng trình, dự án đều đề cập đến phát triển nhà ở
cho ngời có thu nhập thấp và đợc xác định là vấn đề u tiên.
Tuy nhiên vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy cảm, nên trong thực
tế nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần đợc giải quyết. Để giải quyết đợc các vấn đề này và trớc
hết là giải quyết nhà ở cho ngời có thu nhập thấp , tôi đã đi vào nghiên cứu Vấn đề nhà ở
cho ngời có thu nhập thấp . Trên cơ sở đó tôi đa ra một vài giải pháp với hy vọng sẽ góp
phần nhỏ bé của mình vào quá trình hoàn thiện thêm chính sách về nhà ở của nhà nớc và giải
quyết đợc phần nào nhu cầu về nhà ở cho nhân dân- từng lớp có thu nhập thấp tại đô thị.
Tuy nhiên với thời gian, trình độ và lợng kiến thức có hạn, cho nên trong khi nghiên cứu
cũng không thể thiếu những yếu kém vớng mắc. Vì vậy em rất mong có đợc những ý kiến

đóng góp cũng nh phê bình của thầy cô , các bạn và tất cả những ai có tâm huyết tham gia
nghiên cứu ở lĩnh vực này để tiếp tuục bổ sung ddể hoàn thiện hơn nữa cơ sở pháp lý liên
quan đến thiết kế ,đầu t xây dựng và quản lý về nhà ở. Trong suốt quá trình nghiên cứu, từ
khâu thu thập sử lý số liệu cũng nh lý luận em có sử dụng các phơng pháp :Duy vật biện
chứng , duy vật lịch sử , phân tích thống kêvà một vài phơng pháp kkhác nhằm bổ trợ cho 3
phơng pháp này .
Em xin chân thành cám ơn PGS-TS Ngô Đức Cát đã tận tình hớng dẫn em trong suốt quá
trình nghiên cứu đề tài này.
Nội dung đề tài:
Chơng I : Nhà ở đô thị và giải quyết vấn đề nhà ở đô thị
Chơng II: Thực trạng vấn đề nhà ở và chính sách nhà ở cho ngời có thu nhập thấp ở Việt
Nam
Chơng III: Phơng hớng biện pháp giải quyết vấn đề nhà ở đô thị cho ngời có thu nhập thấp.

Hà Nội ngày 30-10 2001
Sinh viên: Lê Xuân Liêm
Nội dung
Chơng I
Nhà ở đô thị và giải quyết vấn đề nhà ở đô thị
I. Đô thị hoá và sự gia tăng dân số.
1.Quá trình đô thị hoá.
1.1 Khái niệm:
Các thành phố đầu tiên trong lịch sử phát triển của xã hội loài ngời xuất hiện vào
khoảng năm 3000 trớc công nguyên. Các thành phố ra đời đầu tiên là ở những thung lũng
rộng phì nhiêu ở cận đông rồi lan toả dần ra các thàng phố Hy Lạp, các thành phố La Mã,
các thành phố phong kiến. Tuy vậy, vào những năm 1800 sau công nguyên, thế giới chủ yếu
vẫn là vùng nông thôn. Do năng suất nông nghiệp thấp và chi phí vận chuyển hàng hoá cao,
quá trình đô thị hoá ( ĐTH) đã diễn ra nhng còn chậm chạp. Cho đến đầu thế kỷ 19 dân số
thế giới sống ở các thành phố mới chiếm khoảng 3%.
Nhờ cuộc cách mạng công nghiệp từ đầu thế kỷ 19, quá trình ĐTH ở hai thế kỷ gầy đây

đã diễn ra nhanh chóng. Cách mạng công nghiệp đã làm cho giao thông, sản xuất, xây
dựng có nhiều thay đổi. Nhiều nhà máy lớn tại các thành phố ra đời. Cuộc cách mạng công
nghiệp đã làm thúc đẩy nông nghiệp, công nghiệp, vận tải, xây dựng phát triển. Đô thị hoá
cũng gắn chặt với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hoá đất nớc, đồng thờì quá trình ĐTH
cũng đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết. Tuy nhiên khi bàn về vấn đề ĐTH thì có rất nhiều
quan điểm đánh giá khác nhau. Nhng nhìn chung nó đợc bắt nguồn từ khái niệm đầu tiên do
nhà quy hoạch đô thị ngời Tây Ban Nha đa ra: ĐTH là tổng thể những hành động nhằm
nhóm hợp các công trình xây dựng và nhằm điều khiển sự vận hành của chúng với t cách là
những nguyên lý, lý luận và những quy tắc áp dụng sao cho những công trình ấy và sự tập
hợp của chúng không ngăn cản hay làm yếu đi, làm đứt đoạn những năng lực vật chất, tinh
thần và trí tuệ của con ngời và xã hội, góp phần cổ vũ sự phát triển cũng nh làm tăng thêm sự
thích thú của con ngời . Vì thế ĐTH gắn liền với quy hoạch phát triển nhà ở thực tế. Tuy
nhiên chỉ ở đời sống đô thị thì ngời ta mới thấy rõ tính tất yếu và sức ép của nhu cầu nhà ỏ
đối với quá trình ĐTH
Khái niệm về đô thị hoá rất đa dạng bởi vì ĐTH chứa nhiều hiện tợng và biểu hiện khác
nhau trong quá trình phát triển. Vì vậy các nhà nghiên cứu xem xét quan sát hiện tợng ĐTH
từ nhiều góc độ khác nhau hình thành nhanh chóng các điểm dân c đô thị trên cơ sở phát
triển sản xuất và đời sống. Đô thị hoá cũng là quá trình hình thành, phát triển và mở rộng
các thành phố gắn liền với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc. Nói ĐTH cũng là
một sự quá độ từ hình thức sống nông thôn lên hình thức sống đô thị, biến các vùng sở dĩ vốn
nghèo nàn lạc hậu thành các vùng có mật độ dân c đông đúc có các hoạt động kinh tế xã hội
phong phú, dồi dào; có lối sống vật chất và tinh thần cao và phong phú hơn so với vùng lân
cận. Đó là qua trình xây dựng và phát triển các đô thị hoặc khu công nghiệp mới. Quá trình
ĐTH cũng là quá trình cải biến cơ cấu kinh tế của từng khu vực theo hớng tăng dần tỷ trọng
công nghiệp, dịch vụ và giảm dần tỷ trọng của ngành nông nghiệp trong cơ cấu kinh tế khu
vực.
Ngày nay, vấn đề ĐTH còn gắn liền với chủ trơng phát triển kinh tế của quốc gia.
Thông thờng vấn đề ĐTH đợc đề cập gắn liền với quá trình công nghiệp hoá ,hiện đại hoá
đất nớc, nó là một quá trình biến đổi sâu sấc vì cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu
tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng từ nông thôn lên

thành thị.
Mức độ ĐTH đợc hình thành bằng tỷ lệ phần trăm dân số đô thị so với tổng dân số toàn
quốc hay vùng. Tỷ lệ dân số đô thị đợc coi nh là thớc đo về ĐTH để so sánh mức độ ĐTH
giữa các nớc với nhau, hoặc giữa các vùng khác nhau trong cả nớc. Tuy nhiên trong điều
kiện ngày nay, tỷ lệ phần trăm dân số đô thị cha phản ánh đầy đủ mức độ đô thị hoá của một
nớc hay một vùng cụ thể. Ngày nay do nền kinh tế phát triển cao ccũng nh qua nhiều thế kỷ
phát triển, đô thị và công nghiệp dã đợc ổn định ở một số vùng. Do đó chất lợng ĐTH đợc đề
cập và phát triển theo các nhân tố chiều sâu. Đó là việc nâng cao chất lợng cuộc sống, tận
dụng tối đa những lợi ích và hạn chế tối thiểu những ảnh hởng xấu của quá trình đô thị hoá
đến sự phát triển của con ngời nhằm hiện đại hoá cuộc sống và nâng cao chất lợng môi trờng
đô thị.
Tuy nhiên ở các nớc kém phát triển nh nớc ta đặc trng của quá trình đô thị hoá là sự
tăng dân số đô thị không hoàn toàn dựa trên sự phát triển công nghiệp. Hiện tợng bùng nổ
dân số bên cạnh sự phát triển yếu kém của công nghiệp làm cho cho quá trình đô thị hoá và
công nghiệp hoá mất cân đối, sự mâu thuẫn giữa đô thị và nông thôn ngày càng sâu sắc. Sự
chênh lệch về đời sống, về thu nhập đã thúc đẩy sự dịch chuyển dân số từ nông thôn lên
thành thị một cách ồ ạt, làm cho đô thị phát triển nhanh chóng đặc biệt là ở các đô thị lớn, đô
thị trung tâm, tạo nên những tụ điểm dân c cực lớn làm mất cân đối trong hệ thống dân c
gây khó khăn phức tạp trong vấn đề quản lý đô thị.
1.2. Đặc điểm của quá trình đô thị hoá.
a. Sự gia tăng dân số:
Quá trình đô thị hoáluôn diễn ra và gắn liền với quá trình phát triển của lực lợng sản
xuất, phân công lao động xã hội. Bên cạnh đó là quá trình ĐTH nó cũng là một nhân tố cơ
bản thu hút lao động từ những vùng khác nhau đến, sự tăng nhanh dân số nhờ quá trình ĐTH
nổi bật là hiện tợng tập trung dân c vào các đô thị. Hiện tợng này còn gọi là hiện tợng bùng
nổ dân số.
Năm 1800, chỉ có 1,7% dân số thế giới sống trong các đô thị lớn. Năm 1900 có 5,6%.
Con số này là 16,9% năm 1950 và 23,5% năm 1970 đến năm 2000 theo dự đoán là 51% dân
số thế giới sẽ sống trong các đô thị ( Nguồn A, Gvimm, Thống kê LHQ năm 1977) ở Việt
Nam năm 1931 tỷ lệ dân đô thị 7,5%, năm 1936 là 7,9%, năm 1955 là 11%, năm 1981 là

18,6% năm 1982 là 19,2%, năm 1989 là 19,7%. Nhìn chung với tốc độ ĐTH của chúng ta
diễn ra còn chậm, mặt khác do nớc ta các ngành công nghiệp trong thời gian này cha phát
triển cho nên nhu cầu về lao động cũng cha nhiều. Tuy nhiên với tình hình phát triển của các
đô thị trong những năm gần đây vấn đề không chỉ gia tăng về lơng theo bề rộng mà chủ yếu
là những biến đổi về chất trong đời sống xã hội đô thị cùng với quá trình ĐTH. Xung động
của công cuộc đổi mới với chính sách mở cửa nền kinh tế, phát triển nền kinh tế hàng hoá
nhiều thành phần đã có tác động trực tiếp đến quá trình đô thị hoá làm cho quá trình ĐTH
diễn ra nhanh chóng và qúa trình gia tăng dân số cũng đợc tập trung và với mức độ nhanh
chóng cùng với mức độ tăng lên của thu nhập.
b. Sự thay đổi cơ cấu lao động trong quá trình ĐTH.
Một trong những hệ quả tất yếu của quá trình ĐTH là sự thay đổi cơ cấu thành phần
kinh tế xã hội toàn bộ nền kinh tế quốc dân, sự thay đổi đó đòi hỏi phải có sự thay đổi và
điều chỉnh lại cơ cấu lao động trong hệ thống phân công lao động xã hội của lực lợng sản
xuất. Sự thay đổi đó đợc thể hiện qua sự biến đổi và chuyển giao lao động xã hội từ khối
kinh tế này sang khối kinh tế khác. Sự thay đổi đó đợc thể hiện cụ thể qua các giai đoạn phát
triển kinh tế xã hội của quá trình ĐTH.
Lao động khu vực I : Thành phần lao động sản xuất nông lâm ng nghiệp. Thành phần
này chiếm tỷ lệ cao ở các thời kỳ tiền công nghiệp ( trớc thế kỷ 18) và giảm dần ở các giai
đoạn sau.
Lao động khu vực II : Bao gồm lực lợng sản xuất công nghiệp. Thành phần này phát
triển rất nhanh trong giai đoạn CNH, chiếm tỷ lệ cao nhất trong giai đoạn hậu công nghiệp
và sau đó giảm dần do sự thay đổi trong lao động công nghiệp bằng lao đông tự động hoá.
Lao động trong khu vực III : Bao gồm các thành phần lao động khoa học dịch vụ.
Thành phần này từ chỗ chiếm tỷ lệ thấp nhất trong thời kỳ tiền công nghiệp đã tăng dần và
cuối cùng chiếm tỷ lệ cao trong giai đoạn văn minh khoa học kỹ thuật.
c. Sự hình thành và phát triển các loại hình phân bổ dân c đô thị mới .
Tiến bộ khoa học kỹ thuật ảnh hởng trực tiếp tới quá trình ĐTH. Nhiều đô thị mới hình
thành và các hình thức phân bổ dân c đô thị cũng hình thành nhiều t tởng và quan niệm tổ
chức quy hoạch mới đã xuất hiện.
Xuất phát từ thực tế sản xuất và mong muốn có cải thiện môi trờng sống của dân c ở đô

thị nhiều mô hình quy hoạch đô thị mới có giá trị đã hình thành và đi vào cuộc sống, không
gian kiến trúc đô thị đợc phát triển hợp lý hơn phục vụ tốt cho đời sống dân c đô thị.
d. Sự hình thành và phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng.
ĐTH phải gắn liền với các điều kiện vật chất của một vùng, một quốc gia. Trong đó hệ
thống cơ sở hạ tầng là yếu tố không thể thiếu đợc. Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng của
các vùng đô thị thúc đẩy quá trình ĐTH diễn ra thuận lợi. Đến lợt nó đòi hỏi của quá trình
sản xuất trong quá trình ĐTH cũng nh nhu cầu thực tế phục vụ cho c dân đô thị đòi hỏi phải
phát triển cơ sở hạ tầng. Các khu công nghiệp, các nhà máy, hệ thống trờng học, bệnh viện,
giao thông, đ ợc xây dựng và ngày càng hoàn thiện. Các dịch vụ an ninh đợc bảo đảm và hệ
thống c sở hạ tầng là thớc đo đánh giá mức độ ĐTH của các đô thị.
1.3 .Xu thế phát triển.
Quá trình ĐTH diễn ra song song với động thái phát triển không gian kinh tế xã hội.
Trình độ ĐTH phản ánh trình độ phát triển của lực lợng sản xuất của nền văn hoá và phơng
thức tổ chức cuộc sống xã hội.
Quá trình ĐTH cũng là một quá trình phát triển kinh tế xã hội, văn hoá và không gian
kiến trúc. Nó gắn liền với tiến bộ của khoa học kỹ thuất và sự phát triển của các ngành nghề
mới. Quá trình đó đợc phát triển theo các xu thế sau:
Thời kỳ tiền công nghiệp: ĐTH phát triển mang đặc trng của nền văn minh nông
nghiệp. Các ĐT phân tán, quy mô nhỏ, phát triển theo dạng tập trung, c cấu đơn giản. Tính
chất ĐT lúc bấy giờ chủ yếu là hành chính, thơng nghiệp, tiểu thủ công nghiệp.
Thời kỳ công nghiệp: Các ĐT phát triển mạnh song song với quá trình CNH-HĐH.
Cuộc cách mạng công nghiệp đã làm cho nền văn minh ĐT phát triển nhanh chóng sự tập
trung sản xuất và dân c đã tạo nên những đô thị lớn và cực lớn. Cơ cấu ĐT phức tạp hơn, đặc
biệt là các thành phố mang nhiều chức năng khác nhau ( Nửa sau thế kỷ 20) nh thủ đô,
thành phố cảng. Đặc trng của thời kỳ này là sự phát triển thiếu kiểm soát của các thành phố.
Thời kỳ hậu công nghiệp: Sự phát triển của công nghiệp thông tin đã làm thay đổi cơ
cấu sản xuất phức tạp, quy mô lớn. Hệ thống tổ chức c dân ĐT đợc phát triển theo kiểu cụm,
chùm và chuỗi.
2. Sự gia tăng dân số đô thị
2.1. Gia tăng dân số:

Đô thị hoá là quá trình tập trung dân số vào các ĐT. Vì vậy quá trình hoá cũng là quá
trình gia tăng dân số đô thị làm cho dân số đô thị ngày càng đông. Nhịp độ tăng dân số đô
thị nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ phát triển của đô thị và các động lực phát triển đô
thị mạnh hay yếu. Nhìn chung dân số đô thị tăng là do sự gia tăng tự nhiên và tăng cơ học.
a. Gia tăng tự nhiên:
Nhìn chung sự gia tăng này tuỳ thuộc vào đặc điểm sinh lý học của các nhóm dân số.
Tỷ lệ tăng mang tính quy luật và phát triển theo quán tính. Mức tăng giảm đều rút ra trên cơ
sở phân tích chuỗi số liệu đIều tra trong quá trình và đợc tính theo công thức:

P
t
= P
0
( 1+ )t P
t
: dân số năm dự báo
: Hệ số tăng trởng (%)
t : Năm dự báo
P
o
: Dân số năm đIều tra.
b. Tăng cơ học
Bao gồm các quy luật tăng giảm bình thờng cùng với các luồng di c và tỷ lệ di c có thể
rút ra đợc. ở nớc ta tỷ lệ này chiếm 6-9% một năm nhng cũng có một số đo thị có tỷ lệ tăng
cơ học đột biến do sự phát triển đột biến cuả các cơ sở kinh tế. Sự gia tăng này đợc xác định
thông qua công tác thống kê:
P
t
: Quy mô dân số năm t
A : Lao động cơ bản ( ngời )

B : Lao động dịch vụ(%)
C : Dân số phụ thuộc (%)
Nhìn chung sức ép dân số đối với các đô thị là sự gia tăng cơ học đó là luôn nhập c dân
số từ những nơI khác đến làm cho dân c đô thị tăng lên.
2.2. Sức gia tăng dân số đô thị:
Dân số đô thị là động lực thúc đẩy sự phát triển KTXH . Đô thị là cơ sở để phân loạI và
quản lý đô thị, xác định quy mô, nhu cầu nhà ở , khối lợng xây lắp, công trình công cộng nh
mạng lới công trình kỹ thuật khác. Sức ép của sự gia tăng dân số đô thị có tác động rất lớn
đến quá trình phát triển kinh tế đô thị .
a. Cơ cấu của dân c đô thị:
- Cơ cấu dân c theo giới tính và tuổi: Nhìn chung cơ cấu dân c theo tuổi chiếm ở Việt Nam
ở các đô thị, là dân số trẻ sức sản xuất cao tỷ lệ nam dới 60 tuổi chiếm khoảng 78,6% dân số
nam trong các đô thị trong khi đó nữ dới 55 tuổi chiếm khoảng 70,01% dân số nữ trong các
đô thị
- Cơ cấu dân c theo lao động XHĐT : Dân c thành phố bao gồm 2 loạI nhân khẩu lao động
và nhân khẩu lệ thuộc. Nhân khẩu lao động phân làm 2 loạI:
)(100
100*
CB
A
P
+
=
Thứ nhất: Nhân khẩu cơ bản: Bao gồm những ngời lao động ở các cơ sở sản xuất mang
tính chất cấu tạo nên TP nh cán bộ, công nhân viên của các cơ sở sản xuất công nghiệp, kho
tàng, các cơ quan hành chính, kinh tế, văn hoá xã hội và các viện nghiên cứu, đào tạo .
Thứ hai: Nhân khẩu phục vụ: Là lao động phụ thuộc các cơ quan xí nghiệp và các cơ sở
mang tính chất phục vụ riêng cho TP.
Cả hai loại nhân khẩu này đều phụ thuộc lực lợng lao động chính của TP.
Nhân khẩu lệ thuộc: Là loạI ngời không tham gia lao động, ngoìa tuổi lao động. Tỷ lệ nhân

khẩu lệ thuộc tơng đối ổn định, không phụ thuộc vào quy mô tính chất đô thị.ở nớc ta tỷ lệ
này chiếm tỷ lệ khá cao dao động trong khoảng từ (45-53%). Việc phân loạI này dùng để
xác định quy mô dân số đô thị để phân tích sự biến động của các thành phần lao động sự
biến động đó có tác động đến mức sống và thu nhập của từng nhóm mà tỳ đó có chính sách
phát triển hợp lý.
b. Những nhân tố làm gia tăng dân số đô thị:
Sức hút kinh tế của vùng đô thị : Vùng đô thị thờng là những vùng có sức hút kinh tế
lớn hơn so với những vùng nông thôn, đặc biệt là những vùng đô thị lớn với sức tập trung của
hệ thống thơng mại dịch vụ, các cơ sở sản xuất các trung tâm giao dịch, trao đổi mua bán .
Cùng với mức độ hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng là điều kiện tốt để thu hút hầu hết
các nguồn vốn đầu t từ nguồn đầu t cả trong nóc và ngoài nớc, mặt khác là trung tâm thu hút
hầu hết các làn sóng nhập c từ nônh thôn muốn nhập c vào tìm kiếm việc làm. Rời khỏi quê
hơng để đi lên những vùng đô thị mới là sức ép gánh nặng đối với một đô thị trong quá trình
phát triển.
Trình độ văn hoá và các chính sách của nhà nớc: Trình độ văn hoá có liên quan chặt chẽ
đến các chính sách của nhà nớc đa ra. Thực tế cho thấy rằng những ngời có trình độ cao th-
ờng có nhu cầu làm việc ở những vùng có điêù kiện phát triển hơn những vùng không có
điều kiện phát triển. Tuy nhiên những vùng có điều kiện kinh tế phát triển lại thu hút nhân
công từ những vùng khác đến bên cạnh đó những chính sách kinh tế xã hội của nhà nớc đa ra
nó có thể tác động làm cho dân số đô thị gia tăng nh: chính sách khuyến khích phát triển
kinh tế và những chính sách tơng hợp với nó, cũng có những chính sách mà nhà nớc đa ra
nhằm hạn chế sự gia tăng dân số đô thị nh chính sách kế hoạch hoá gia đình. Nhng nhìn
chung những chính sách của nhà nớc thờng tác động có chiều hớng tích cực đến quá trình
phát triển kinh tế đô thị thu hút lao động.
Sự khác biệt và điều kiện làm thu nhập giữa vùng nông thôn và đô thị: Sự khác biệt về
điều kiện sống, điều kiện làm việc giữa vùng nông thôn và thành thị, sự chênh lệch phát triển
không đồng đều giữa các vùng. Đây là nguyên nhân cơ bản của làn sóng nhập c từ nông thôn
lên thành thị. Hiện tợng làn sóng nhập c từ nông thôn lên thành thị cùng với quá trình đô thị
hoá là một điều không thể tránh khỏi. Sự tập trung dân số quá cao dân số ở các thành phố và
đô thị lớn đang là một trong những vấn đề khó khăn cho các đô thị mà trớc tiên là tình trạng

khan hiếm nhà ở. Tình trạng này đòi hỏi các nhà quản lý phải giải quyết một cách đúng đắn
về nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp khác nhau trong xã hội đặc biệt là cho tầng lớp có thu
nhập thấp .
2.3. Dân c đô thị có thu nhập thấp.
a. Khái niệm và phân loại dân c đô thị có thu nhập thấp:
Khái niệm dân c đô thị có thu nhập thấp: Theo cách hiểu thông thờng ngời có thu nhập
thấp là ngời có mức thu nhập trung bình của ngời dân đô thị, bao gồm cả những ngời nghèo
đói và những ngời có mức thu nhập tiếp cận với mức thu nhập trung bình.
Theo quyết định của bộ lao động thơng binh xã hội năm 2001, ngỡng nghèo ở đô thị là
150.000đ/ ngời- tháng. Đối với những tỉnh thành phố có thu nhập có GDP coa hơn và tỷ lệ
ngời nghèo thấp hơn múc trung bình của toàn quốc thì có thể quy định ngỡng nghèo cao hơn
tiêu chuẩn trên. Thành phố Hồ Chí Minh quy định ngỡng nghèo năm 2000 của khu vực đô
thị là 250.000đ/ ngòi-tháng , ở khu vực ngoại thành là 208.000 đ/ngời- tháng.
Theo kết quả điều tra mức sống hộ gia đình năm 1999 của tổng cục thống kê tại các đô
thị thu nhập của 20% số hộ thấp nhất là 200. 000đ/ngời tháng, mức thu nhập trung bình là
232.000đ/ ngời- tháng, mức thu nhập của 20% số hộ cao nhất là 1.960.800đ/ngời- tháng.
Khái niệm ngời thu nhập thấp trong chơng trình nhà ở cho ngời có thu nhập thấp là:
Thứ nhất: Ngời có thu nhập thấp là ngời có thu nhập tơng đối ổn định.
Thứ hai : Là ngời có khả năng tích luỹ vốn để tự caỉ thiện điều kiện ở nhng cần có sự hỗ
trợ, tạo điều kiện của nhà nớc về vay vốn dài hạn trả góp, về chính sách đất đai và cơ sở hạ
tầng ( ngòi vay vốn làm nhà có khả năng hoàn trả)
Mức thu nhập thấp ở đây của ngời thu nhập thấp là trên ngỡng nghèo và tiếp cận với
mức trung bình. Nh vậy theo khái niệm này thì chúng ta đã loại những ngời sống ở mức đói
nghèo ra khỏi ngời có thu nhập thấp.
Tại thời điểm năm 2000, ngời có thu nhập thấp taị các đô thị có mức thu nhập từ 200.000-
800.000đ/ngời- tháng, mức thu nhập của một hộ thu nhập thấp từ 1000.000- 4000.000
đ/tháng taị thành phố Hồ Chí Minh từ 250.000- 1000.000đ/ ngời- tháng,nghĩa là 1.250.000
tháng đến 5000.000 đ/tháng- hộ. Tại thành phố Hà Nội mức thu nhập thấp nhất là 220.000đ-
900.000đ ngời tháng tơng đơng với 1.100.000- 4500.000đ/ hộ tháng.
Các hộ trong ngỡng nghèo, không có khả năng tích luỹ đầu t cải thiện nhà ở, nhà nớc sẽ

có chính sách riêng giúp đỡ họ phát triển nhà ở.
Theo tính toán, ngời có thu nhập thấp chiếm khoảng 50% số hộ trong đô thị. Đây là một
đối tợng rất rộng lớn cần phải có chính sách quan tâm đúng đắn thích hợp để giúp họ có nhà
ở. Bởi vì nhà ở là đối tợng rất quan trọng đối với đời sống của mỗi gia đình, mỗi con ngời,
đồng thời là một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dâncủa mỗi nớc.
b. Cơ cấu dân c có thu nhập thấp
Theo ngành nghề: Họ làm việc ở tất cả các ngành nghề trong cả nớc bao gồm các thành
phần chính sau:
- Công nhân viên chức nhà nớc, cán bộ y tế, sỹ quan quân đội , ba thành phần này thuộc
tầng lớp trung lu trở xuống.
- Giáo viên các trờng phổ thông, một bộ phận ở các trờng cao đẳng, đạI học, sinh viên
các tỉnh lẻ, công nhân các nhà máy, các công ty xây dựng, dân lao động buôn bán nhỏ.
Nhìn chung tuyệt đại bộ phận (đa số) vốn đã hoặc đang là các gia đình công nhân viên
chức nhà nớc có mức thu nhập thấp từ thời bao cấp và những sinh viên mới ra trờng còn rất
trẻ. Những ngời này thờng làm việc trong khu vực quốc doanh. Trong số đó có một bộ phận
lao động đáng kể hiện bị thôi việc hoặc thiếu việc làm. Hầu hết số này đều rơi vào gia đình
công nhân trực tiếp sản xuất. Bộ phận còn lại là rơi vào có viên chức nhà nớc là giáo viên, sỹ
quan và giảng viên mới vào nghề. Ngoài ra còn có các hộ kinh doanh buôn bán nhỏ mà chủ
yếu là các dịch vụ hè phố nh bán vé số, đạp xích lô, chữa xe đạp, buôn bán vặt . Có thể nói
cách phân chia này giúp chúng ta có cáI nhìn toàn cảnh xã hội đô thị.
Theo trình độ : Hầu hết những ngời này có trình độ từ trung cấp trở xuống đó là
những công nhân trực tiếp sản xuất và những ngời làm buôn bán nhỏ, làm dịch vụ hè phố,
những ngời này thờng làm lao động chân tay và lao động nặng nhọc. Bên cạnh đó cũng có
những ngời có trình độ cao đẳng, đại học và trên đại học. Tuy họ không phải lao động bằng
chân tay nhng do mới ra trờng, mới làm việc cha có kinh nghiệm và do quy định mức lơng
tối thiểu chung của nhà nớc nên những ngời này ngoài đồng lơng ít ỏi họ không có thêm thu
nhập nào khác. Thu nhập của những ngời này cũng sẽ biến đổi theo thời gian tác nghiệp và
khả năng làm việc. Vì vậy khi đa ra chính sách về nhà ở cho những ngời thu nhập cần đặc
biệt chú ý đến sự thay đổi trong thu nhập của tầng lớp này.
Theo lứa tuổi: Nhìn chung những ngời này còn khá trẻ nằm trong khoảng từ 21-45

tuổi. Trong đó có đến 72,12% ở độ tuổi từ 21-36 tuổi đây là lứa tuổi rất nhạy bén với sự thay
đổi của các đô thị và là lứa tuổi có khả năng biến động lớn nhất về cuộc sống do còn sức trẻ.
II. Nhà ở đô thị và giải quyết vấn đề nhà ở cho ng ời có thu nhập
thấp.
1. Nhu cầu nhà ở và những nhân tố ảnh h ởng:
1.1 Nhu cầu nhà ở
Nhà ở có vai trò rất quan trọng đối với đời sống của mỗi gia đình mỗi con ngời. Ngay
từ khi con ngời xuất hiện trên trái đất nhu cầu nơi trú ngụ đã xuất hiện nh một tất yếu bất kể
nội dung hình thức ra sao. Nơi trú ngụ ấy không chỉ có ý nghĩa vật chất nhằm che chở sinh
hoạt của con ngời chống lại sự tấn công của thú dữ và sự hà khắc của thiên nhiên, nó còn có
ý nghĩa tinh thần bởi con ngời sống trong xã hội của mình. Nhà ở bao giờ cũng tồn tại dới
dạng quần thể. Khi xây dng, con ngời đồng thời thực hiện những nhu cầu đa dạng của mình,
tạo ra nơi trú ngụ, nơi nghỉ ngơi yên tĩnh để phát triển tài năng trí tuệ của mình, tạo ra nơi
giao tiếp để con ngời tham gia vào các quan hệ ổn định giúp nó đạt đến những trình độ cao
của văn hoá và văn minh. Khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu nhà ở cũng không ngừng
tăng lên. Đối với ngời dân đô thị hiện thời thì nhà ở không phải là cái để che ma che nắng,
nó phải là một ngôi nhà có kết cấu bền đẹp, có những thuộc tính vật chất của nơi trú ngụ, có
những điều để sử dụng tiện nghi sinh hoạt, ngoaì ra nó còn phải có tính chất phát lý thể hiện
ý niệm của ngời sở hữu. Cùng với quá trình đô thị hoá công nghiệp hoá diễn ra ngày càng
mạnh mẽ thì nhu cầu nhà ở ngày một gia tăng do sức ép của dân c. Sự di dân ồ ạt từ nông
thôn lên các vùng đô thị để tìm kiếm cơ hội về việc làm, sự mở rộng của quá trình sản xuất
thu hút lao động, sự thay đổi trong cơ cấu đô thị đã mang lại những nguồn thu nhập cho các
từng lớp dân c khác nhau. Bên cạnh quá trình gia tăng về thu nhập thì nhu cầu về nhà ở đất
ở , mở rộng diện tích nhà ở, cải thiện điều kiện sinh hoạt nói chung trong đó có điều kiện về
chỗ ở tăng lên một cách chóng mặt và vấn đề nhà ở cho ngời có thu nhập đang sức ép lớn đối
với các đô thị .
1.2. Những nhân tố ảnh h ởng đến nhu cầu nhà ở.
a. Sự tăng trởng về dân số
Dân số tăng lên là nhân tố làm tăng về mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu
về nhà ở cũng tăng lên. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về nhà ở. Dân số

tăng lên, quy mô dân số đợc mở rộng, sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng các hộ
gia đình và làm nhu cầu nhà ở cũng tăng lên. Bên cạnh đó cùng với xu thế phát triển của nền
kinh tế thì kết cấu trong gia đình cũng thay đổi, xu thế tacchs hộ, sỗng độc lập của những
gia đình t cũng tăng lên. Tính độc lập tăng là nhân tố tác động làm cho cầu về nhà ở tăng lên.
b. Kết cấu độ tuổi của dân c.
Kết cấu độ tuổi của dân số là nhân tố tác động đến sự thay đổi về nhu cầu nhà ở . Dân số
ở độ tuổi kết hôn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu nhà ở cao.
c. Sự thay đổi của thu nhập việc làm.
Cùng với sự tăng lên của thu nhập thì khả năng chi trả cho những khoản chi phí lớn cũng
gia tăng và nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập có đ-
ợc phải u tiên để chi trả cho những nhu cầu về vật phẩm thiết yếu để nuôi sống và duy trì sự
tồn tại của con ngời. Khi các nhu cầu thiết yếu đó đợc bảo đảm thì phần thu nhập tăng thêm
sẽ đợc dùng vào việc giải quyết nhu cầu về nhà ở. Bởi vì nhu cầu về nhà ở cũng là một nhu
cầu thiết yếu. Do đó khi thu nhập tăng thì nhu cầu nhà ở cũng tăng. Cũng với sự tác động của
thu nhập thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi về nhu cầu nhà
ở. Trớc hết việc làm và nghề nghiệp có sự liên hệ gắn bó hữu cơ với thu nhập- cái làm thay
đổi đáng kể về nhu cầu nhà ở. Tiếp theo tình trạng việc làm và nghề nghiệp cũng có những
yêu cầu về tính chất và đặc điểm của nhà ở cho phù hợp với yêu cầu và tính chất của công
việc.
d. Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống hạ tầng.
Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầnglàm tăng về nhu cầu nhà ở đói
với những vùng trớc đây cha có điều kiện phát triển hoặc đã phát triển nhng do hệ thống kết
cấu hạ tầng trớc đây còn yếu kém. Việc hoàn thiện kết cấu hạ tầng tạo một môi trờng thuận
lợi cho khả năng tiếp cận cũng nh khả năng khai thác những vùng đó có hiệu quả làm tăng
khả năng đầu t thu hút các nguồn lực đầu t và trên cơ sở đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên.
e. Những chính sách của chính phủ.
Những chính sách của chính phủ cũng nh những chính sách của chính quyền địa phơng
là nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến nhu cầu nhà ở. Trớc hết là thái độ của chính phủ về
vấn đề sở hữu nhà ở cũng nh những chính sách về khuyến khích đầu t xây dựng kinh doanh
nhà ở cũng nh những chính sách hỗ trợ những ngời có mức thu nhập thấp xây dựng phát triển

nhà ở là những nhân tố quan trọng tác động đến sự gia tăng về nhu cầu nhà ở. Tiếp theo là
phản ứng của chính quyền địa phơng về kết cấu không gian về thẩm mỹ đô thị cũng là nhân
tố ảnh hởng đến nhu cầu nhà ở.
f. Đô thị hoá và quá trình phát triển đô thị.
Đô thị hoá là quá trình phát triển tất yếu của quốc gia trong quá trình chuyển đổi cơ cấu
cuả nền kinh tế. Quá trình đô thị hoá dẫn đến sự tăng lên về quy mô dân số và sự mở rộng
không gian đô thị ra những vùng lân cận. Chính vì vậy quá trình đô thị hóa dẫn đến kết quả
tất yếu là nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên trong các tầng lớp dân c.
2. Giải quyết vấn đề nhà ở đô thị.
Vấn đề nhà ở đô thị là một vấn đề lớn đòi hỏi một lúc không thể giải quyết đợc ngay. Để
giải quyết đợc vấn đề này đòi hỏi phải có sự can thiệp của chính phủ, sự kết hợp của nhiều
ngành trong quản lý đô thị. Đa số các quốc gia đều phải đối đầu với vấn đề này và thờng gặp
vớng mắc khi giải quyết vấn đề này. Bởi vì mối liên hệ có tính mật thiết của nhà ở với các
quan hệ phức tạp khác nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở vì vậy yêu cầu đặt ra khi giải quyết vấn
đề này là chính phủ cần phải có các quyết định thận trọng. Chính phủ chiếm giữ trong lĩnh
vực này là khía cạnh chủ đạo của chính sách nhà ở quốc gia. Chính phủ có thể đóng một vai
trò tích cực- can thiệp trực tiếp hoặc là vai trò tiêu cực- chạy theo các lực lợng thị trờng t
nhân và nhu cầu khách hàng cá nhân để xác lập mức độ sản xuất và giá cả. Có vô số các
chính sách mà chính phủ có thể áp duụng, chúng phản ánh cách thức mà chính phủ có nên
can thiệp hoặc không nên can thiệp vào lĩnh vực nhà ở này. Nhng nhìn chung ở trong lính
vực nhà ở này sự can thiệp của chính phủ mà những phơng pháp đó đã đợc thể hiện rất khác
nhau:
Chính phủ chỉ đạo việc lập quy hoạch kế hoạch phát triển nhà ở
Chính phủ giải quýêt sự khan hiếm nhà ở.
Chính phủ trợ giúp nhà ở cho những ngời có thu nhập thấp
Chính phủ cải thiện điều kiện nhà ở nói chung
Chính phủ giảm bớt gánh nặng chi phí về nhà ở.
ổn định sản xuất.
3. Giải quyết nhà ở cho ng ời có thu nhập thấp
Giải quyết nhà ở cho ngời có thu nhập thấp đang là một vấn đề lớn vô cùng bức xúc đặt

ra đối với mọi xã hội. Vấn đề này nó đòi hỏi không phải một sớm một chiều là giải quyết đ-
ợc ngay, mà nó cần phải có thời gian, cách thức và phơng thức để giải quyết. Nhà ở nó không
những liên quan đến vấn đề tài chính, kinh tế của mỗi gia đình, mỗi tổ chức, mỗi quốc gia
mà nó là sự biểu hiện nhiều mặt khác nhau của đời sống xã hội. Về kinh tế, đó là cách thức
lựa chọn các phơng thức khác nhau về đầu t, huy động vốn đầu t, cách thức cung ứng nhà ở
sao cho có hiệu quả. Đặc biệt là cách thức giải quyết nhà ở cho những ngời có thu nhập thấp.
Những ngời có thu nhập thấp thờng là những ngời không có hoặc rất ít khả năng chi trả cho
một ngôi nhà. Nhà ở là một khoản chi rất lớn của một gia đình và chính phủ cũng phải chi
một khoản chi rất lớn về giá trị đó cả trực tiếp lẫn gián tiếp, thì trách nhiệm tài chính đó trở
thành khổng lồ. Mặc dù có sự miễn cỡng của chính phủ mở rộng sự dính líu trực tiếp trong
lính vực này. Tuy vậy sự đóng góp của chính phủ trong lĩnh vực này vẫn tăng lên sự đóng
góp đó bằng nhiều biện pháp khác nhau nh: Cho các cá nhân và sản xuất vay tiền để xây
dựng nhà ở; bao cấp một phần hoặc toàn bộ cho ngời có thu nhập thấp, các loại bảo đảm về
sản xuất cho chủ đất, ngời mua; các chính sách u đãi về thuế tín dụng, tiền thuê nhà hoặc chế
độ đền bù, trợ cấp di trú và kiến tạo cộng đồng mới trong quá trình giải toả mặt bằng.
III. Kinh nghiệm giải quyết nhà ở đô thị của một số n ớc:
Đa số các quốc gia lúc này hoặc lúc khác đều gặp phải vấn đề nhà ở. Thông thờng nó thể
hiện sự thiếu hụt số các căn hộ gia đình. ĐTH đã tạo ra sự căng thẳng nặng nề cho toàn bộ
xã hội công nghiệp muốn cung cấp đủ nhà ở. Tính chất dai dẳng của nhà ở phạm vi vấn đề
nhà ở bị trầm trọng thêm bởi chiến tranh và các thiên tai.