Giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp ở việt nam

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
Xã hội ngày càng phát triển đời sống của đông đảo quần chúng nhân
dân được nâng cao thì nhu cầu về các điều kiện sống cơ bản càng đòi hỏi phải
được đáp ứng đầy đủ. Nhà ở là một vấn đề đang được xã hội quan tâm, một
xã hội phát triển không chỉ được đánh giá qua sự tăng trưởng kinh tế hay
những cơ sở vật chất của xã hội mà nó còn được đánh giá qua những chỉ tiêu
khác như: vấn đề ăn, ở, đi lại và các sinh hoạt khác của quần chúng nhân dân.
Mục tiêu của phát triển kinh tế là nâng cao đời sống của nhân dân, đáp ứng
nhu cầu của nhân dân. Muốn làm được điều đó thì Đảng và nhà nước phải
quan tâm một cách đúng mực cho nhu cầu cơ bản của nhân dân đó là vấn đề
về nhà ở. Không chỉ ở việt nam mới có câu “an cư lạc nghiệp” nhưng quả thật
với người việt nam, nhà ở không chỉ là chỗ để ở mà còn chứa đựng cả một
tâm linh thiêng liêng của gia đình. Căn hộ dù chỉ nhỏ vẫn không thể thiếu
vắng một bàn thờ tổ tiên, ông bà, cha mẹ. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời
sống của mỗi con người, ở đó không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, tái
tạo sức lao động và thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình. Đó là một nét thuần
phong mỹ tục của người Việt Nam. Thế nhưng trong điều kiện hiện nay việc
tạo lập một căn nhà nhỏ,một chỗ ở định và bảo đảm các điều kiện sinh hoạt
tối thiểu vẫn đang là ước mơ đối với một bộ phận lớn các cán bộ ,công nhân
viên chức , lao động thu nhập thấp và đó cũng là một vấn đề hết sức bức thiết
ở hầu hết các địa phương trong nước. Nổi cộm nhất trong giai đoạn hiện nay
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
là nhà ở cho người có thu nhập thấp. Sở dĩ có sự quan tâm đặc biệt như vậy vì
giá cả nhà ở hiện nay đang tăng lên quá cao so với sự tăng lên về thu nhập
của người dân ,những người lao động bình thường, công nhân viên chức nhà
nước không thể mua được nhà để ở dưới bất kỳ hình thức nào nếu không có
sự giúp đỡ, hỗ trợ của nhà nước. Đáp ứng cung về nhà ở là vấn đề khó khăn
nhưng phân phối được sản phẩm đến đúng đối tượng người tiêu dùng là vấn

đề khó khăn hơn . Trên thực tế hiện nay có những dự án xây nhà cho người
thu nhập thấp nhưng người thu nhập lại không được mua mà lại rơi vào tay
những nhà đầu cơ và lại đẩy giá cả lên cao hơn .Qua đây có thể thấy được
rằng vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp đang là vấn đề cần được quan
tâm và nghiên cứu ,vì vậy em đã quyết định nghiên cứu đề tài : Giải pháp
phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp ở việt nam .
Mục đích nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu nhằm mục đích tìm ra hướng
đi cho thị trường nhà ở đới với người thu nhập thấp trên cơ sở nghiên cứu
thực trạng nhà ở hiện nay và những chính sách của nhà nước trong thị trường
này. Từ đó giúp cho những người có thu nhập thấp giải quyết được vấn đề
nhà ở, ổn định cuộc sống.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thị trường nhà ở trong nước với
các số liệu được thu thập chủ yếu là hai thành phố lớn đại diện cho cả nước là
Hà Nội và Thành Phố HCM.
Đối tượng và phương pháp nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu trong đề
tài là nhà ở dành riêng cho người thu nhập thấp. Sử dụng phương pháp phân
tích thị trường BĐS trên cơ sở số liệu thu thập trên thực tế.
Ngoài phần mở đầu và kết luận kết cấu đề án gồm hai phần như sau:
Phần 1 : Thị trường nhà ở và vai trò của thị trường nhà ở cho người
thu nhập thấp.
Phần 2: Thực trạng về thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt
Nam.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo, Th.S: Ngô Phương Thảo đã hướng
dẫn, giúp đỡ em hoàn thành đề án này.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
NỘI DUNG
I/. Thị trường nhà ở và vai trò của thị trường nhà ở cho người

thu nhập thấp.
1.1.Thị trường về nhà ở.
1.1.1. Khái niệm và vai trò của thị trường nhà ở.
 Khái niệm
Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ giao dịch về BĐS được
thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và
thời gian nhất định. Đó là nơi diễn ra các các quan hệ giao dịch về BĐS, tại
đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá
cả và số lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS được giao dịch. Còn theo quan niệm
Marketing thì thị trường là tất cả khách hànghiện có và khách hàng tiềm ẩn.
Từ khái niệm tổng quát về thị trường BĐS ta rút ra khái niệm thị trường nhà
ở: nhà ở và thị trường nhà ở liên quan chặt chẽ với khái niệm BĐS và thị
trường BĐS, nhà ở là một bộ phận của thị trường BĐS, hànghoá trên thị
trường này là các giao dịch về nhà ở.
 Vai trò của thị trường nhà ở .
Thị trường nhà ở là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản
cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế
quốc dân. Thị trường nhà ở là một bộ phận của thị trường BĐS nên nó cũng có
các vai trò của thị trường BĐS.
Thứ nhất, thị trường nhà ở huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Thị trường nhà ở góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Sản xuất phát
triển sẽ tạo được nguồn vốn đầu tư. Phát triển thị trường nhà ở làm tăng đầu
tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân. Đồng thời việc thế chấp BĐS (
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
nhà ở ) để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh có tác dụng khai thác nguồn
vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển.
Thứ hai, phát triển thị trường nhà ở góp phần tăng Ngân sách Nhà
nước.

Thị trường nhà ở phát triển làm tăng khối lượng các giao dịch nhà ở,
đặc biệt thị trường nhà ở là thị trường chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
BĐS. Đây là điều kiện để tăng Ngân sách Nhà nước.
Thứ ba, phát triển thị trường nhà ở góp phần ổn định xã hội.
Nhà ở là một tài sản vật chất có giá trị của mỗi quốc gia . “An cư lạc
nghiệp” là một trong những câu nói mang tính chất mục tiêu của mỗi đất
nước, mỗi cộng đồng người việt . Bởi vì nhà ở không chỉ là nơi để ở , tránh
mưa , tránh nắng mà còn là nơi tái tạo sức lao động, xây dựng tổ ấm của mỗi
gia đình . Vì thế nhà ở là tài sản không thể thiếu với bất cứ một gia đình nào
trong xã hội. Phát triển thị trường nhà ở tạo điều kiện cho người dân tiếp cận
với hàng hóa trên thị trường , góp phần ổn định tâm lý người dân, ổn đinh xã
hội, nâng cao đời sống của nhân dân.
Thứ tư, phát triển thị trường nhà ở góp phần thúc đẩy đổi mới chính
sách đất đai, quy hoạch đô thị.
Nhà ở là bất động sản phải có sự phát triển đồng bộ theo từng khu vực
và cần phải có quy hoạch của nhà nước. Chính vì vậy thị trường nhà ở phát
triển góp phần thay đổi cơ chế chính sách của nhà nước trong chính sách quản
lý đất đai và nhà ở.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị
trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường
BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả
sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân
dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn
thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường
BĐS nhà ở.
1.1.2.Các nhân tố tác động lên thị trường nhà ở.
Thị trường nhà ở chịu tác động của nhiều yếu tố trong bao gồm các yếu

tố tác động lên cầu và lên cung về nhà ở.
Thu nhập của người dân: khi thu nhập tăng lên ngoài việc chi trả cho
việc ăn uống và các dịch vụ khác thì hầu hết người tiêu dùng đều ưu tiên một
khoản tiền để cho việc cải tạo nhà ở .Khi thu nhập càng tăng lên thì khoản
tiền tiết kiệm lớn dần . Thu nhập ổn định cùng với kỳ vọng về thu nhập trong
tương lai giúp cho họ có động lực tiết kiệm đẻ mua nhà ở.
Những chính sách của chính phủ: Chính sách của chính phủ là một nhân
tố rất nhạy cảm có ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu nhà ở của người thu nhập
thấp. Chính sách của chính phủ trong thị trường này là xây dựng quỹ nhà ở,
hỗ trợ vốn vay cho người thu nhập thấp có tiền mua nhà.ngoài ra chính phủ
còn có nhiều chính sách nâng cao đời sống cho công nhân viên chức, tầng lớp
lao động trong xã hội. Chính phủ tạo ra hệ thống văn bản pháp luật như: luật
đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh... nhằm đảm bảo cho thị trường phát triển
ổn định. Tạo điều kiện khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào thị trường
này.
Dân số là một yếu tố có ảnh hưởng không chỉ đến nhà ở cho người thu
nhập thấp mà nó ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở nói chung. Dân số tăng nhanh
thì sẽ dẫn đến việc hình thành các gia đình trẻ tăng lên do vậy mà nhu cầu vè
nhà ở cũng tăng theo.Với kết cấu dân số trẻ như nước ta thì nhu cầu về nhà ở
sẽ tăng rất nhanh trong tương lai.
1.2- Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp.
1.2.1 .Khái niệm về người thu nhập thấp.
Khái niệm vế người thu nhập thấp: Trong đô thị nước ta có đối tượng
dân cư người nghèo khác với NTNT .Người nghèo được xác định là
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
người (hộ) thiếu ăn không thể tự lo cho mình nhà ở mà phải do nhà
nước hỗ trợ hoàn toàn. Còn NTNT là người (hộ) với điều kiện ở chật
chội,kém chất lượng với mức thu nhập thấp nhưng ổn định và cũng có
khả năng dành một phần ít thu nhập cho việc lo cải thiện nhà ở với sự

trợ giúp của nhà nước.
Người thu nhập thấp theo bộ lao động thương binh vã xã hội: NTNT đô
thị thu nhập bình quân một tháng của họ chỉ đáp ứng với nhu cầu cơ
bản với cuộc sống hiện tại của con người, có mức sống trên mức trung
bình tối thiểu,còn khó khăn tiếp cận với cải thiện nhà ở.
Theo dự thảo trình quốc hội của “ đề án phát triển nhà ở cho đối tượng
thu nhập thấp như quy định trên, có khả năng tích luỹ để giải quyết chỗ ở nếu
được nhà nước hỗ trợ, giúp đỡ ( thông qua hình thức bán nhà trả góp, cho thuê
nhà, cho vay vốn ưu đãi ). Các hộ NTNT gặp khó khăn về chỗ ở là cán bộ,
công nhân viên chức hưởng lương từ ngân sách , công nhân viên chức làm
việc tại các cơ quan nhà, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế . Và công
nhân làm việc tại tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, thành phần
về hưu buôn bán nhỏ lẻ..Với mức thu nhập tương đối ổn định từ:400.000 đến
800.000Đ/tháng, tương ứng với mức thu nhập hộ từ 200.000 đến
4.000.000Đ/tháng.
1.2.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở dành cho người thu
nhập thấp.
Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp là một dạng của thị trường
nhà ở nói chung vì vậy các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở cũng là các
yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp như: thu nhập
của người dân, dân số và kết cấu dân số... Nhưng yếu tố ảnh hưởng lớn nhất
trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp là chính sách của chính phủ.
Đây không phải là thị trường đơn thuần như các thị trường khác, thị
trường này phát triển trên cơ sỏ chương trình chính sách của nhà nước. Nhà
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
nước vạch ra chương trình, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào thị
trường, sản phẩm phân phối phải thông qua nhà nước.
1.2.3.Sự cần thiết phải phát triển thị trường nhà ở cho người thu
nhập thấp.

Như chúng ta đã biết, hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá là một hiện
tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế
sản xuất hàng hoá không thể tồn tại và phát triển nếu không có các hoạt
động tao đổi, mua bán này. Nhà ở là một hàng hoá trên thị trường bất
động sản,vì vậy việc phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập
thấp cũng là một tất yếu khách quan. Ngoài ra sự phát triển thị trường
nhà ở cho người thu nhập thấp là rất cần thiết vì những lí do sau:
Nhà ở là một nhu cầu cở bản của con ngưòi,sau nhu cầu ăn uống là nhu
cầu có nhà ở. Nhưng không phải tất cả gia đình đếu lo cho mình được
nhà ở. Nhà ở là một tài sản có giá trị lớn,muốn có một ngôi nhà thì đòi
hỏi phải có khả năng về tài chính. Với đại bộ phận người lao động với
mức thu nhập thì khả năng chi trả cho một ngôi nhà là một điều rất khó
khăn. Hiện nay giá nhà đất có xướng tăng lên rất nhiều so với mức tăng
về thu nhập của người lao động. Vì thế để mua được nhà ở đối với
người thu nhập là điều không thể nếu không có sự hỗ trợ của nhà nước.
Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, các thông tin
về hàng hoá không đầy đủ và phổ biến rộng rãi. Trên thị trường ngoài
những khách hàng co nhu cầu sủ dụng còn xuất hiện một lượng cầu
tương đối lớn là cầu về mua để đầu cơ, kinh doanh. Làm cho giá cả
đẩy lên cao khiến người tiêu dùng không thể mua được. Vì vậy mà cần
phát thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, phải có chính sách phát
triển thị trường này để hạn chế đầu cơ, giúp cho người thu nhập thấp
trong xã hội có thể tiếp cận với sản phẩm. Về việc đầu tư cho BĐS nhà
ở gặp nhiều khó khăn vì việc vay vốn của các hộ gia đình để mua nhà
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
còn gặp nhiều vướng mắc do họ không chứng minh được khả năng tài
chính của mình đối với tổ chức tín dụng.Chính vì vậy nhà nước phải có
những chính sách phát triển phù hợp để giải quyết vấn đề nhà ở cho đối
tượng thu nhập thấp.

1.2.4.Kinh nghiệm của Mỹ trong việc phát triển thị trường nhà ở cho
người thu nhập thấp.
Chúng ta sẽ nghiên cứu một số kinh nghiệm Mỹ đưa ra để phát triển thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp.
Thứ nhất:Vấn đề nhà ở cho người nghèo là vấn đề được sự quan tâm
của các tổ chức, chính phủ,cơ quan chính quyền, bang, liên bang. Khẩu hiệu
của họ với vấn đề tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp và người
nghèo là: “khuyến khích tạo điều kiện hỗ trợ” chứ không phải là bao cấp hoặc
để cho những đối tượng này phải cố gắng đạt tới.
Thứ hai:Để có thể thực hiện được mục tiêu nhà ở có thể tiếp cận được
nhà ở xã hội thì cần phải thành lập một chiến dịch hoặc một công trình tổng
thể về thí điểm thành lập nhà ở xã hội với quy mô khác nhau ở từng vị trí,
vùng, miền, khu vực cụ thể. Công trình sẽ là kết quả của sự nhất trí, quan tâm
của chính quyền, hiệp hội bất động sản và các đối tượng có nhu cầu tạo lập
nhà ở. Vấn đề ở đây là người ta chú trọng tới việc xây dựng một dự án nhà ở
có chất lượng, giá thành rẻ, đầy đủ chức năng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt
và đời sống của người có thu nhập thấp, những loại nhà ở này thường là để
cho thuê hoặc cho thuê mua. Công trình sau khi được triển khai sẽ được phổ
biến trên các phương tiện truyền thông đại chúng và đặc biệt là thông qua
hoạt động marketing của các tình nguyện viên. Điều đáng chú ý là ở Mỹ các
tình nguyện viên tham gia chương trình này hoạt động rất tích cực, năng
động. Họ là những người có chuyên môn nhất định, trải qua các cuộc đào tạo
ngắn và dài hạn về những kỹ năng cần thiết như xây dựng, xây lắp, vật liệu
xây dựng nhà ở. Am hiểu về các quy định về tiêu chuẩn nhà ở, chất lượng nhà
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
ở. Hướng dẫn cho các đối tượng tiếp cận với công trình tìm được mô hình nhà
ở phù hợp.
Thứ ba: Việc thí điểm xây dựng nhà ở phải tuân theo các quy định về
đất đai và nhà ở của địa phương và các tiêu chuẩn thiết kế cơ bản do chính

phủ quy định.
Thứ tư: Luôn có các sàn giao dịch phổ thông để niêm yết bày bán các
mẫu nhà ở dành cho mọi đối tượng thu nhập thấp. Người mua có thể đến sàn
này để lựa chọn bất động sản phù hợp với khả năng và nhu cầu của mình.
Thứ năm: Các quỹ tổ chức hỗ trợ việc tiếp cận nhà ở của người thu
nhập thấp hoặc người nghèo luôn luôn tạo điều kiện số một cho những người
sở hữu một căn hộ hưởng lãi suất thấp (người giàu hoặc khá giả sẽ không
được chia sẻ gì từ quỹ này)
Thứ sáu: Sau một công trình dự án đã hoàn thành những người triển
khai, thực hiện nó sẽ thống kê và đúc rút kinh nghiệm để áp dụng tốt hơn các
chiến dịch, công trình tiếp theo. Đây được xem là những bài học bắt buộc các
nhà lãnh đạo phả quan tâm.
II/.Thực trạng về nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam.
2.1.Thực trạng về tình hình nhà ở của Việt Nam.
Trên thế giới nhiều tập đoàn đã thành công khi thiết lập được mô hình
kinh doanh cho thị trường của nhóm người có thu nhập thấp. Việt Nam
là nước có số lượng người thu nhập thấp rất đông nhưng có ít DN thiết
lập mô hình kinh doanh hiệu quả với thị trường này.
Nhà ở cho người thu nhập thấp đang là chuyện thời sự của nhiều người
dân trong thành phố, nhất là trong những năm gần đây do tác động từ
quá trình đô thị hóa, giá đất tăng cao khiến cơ hội mua nhà ở của những
người có thu nhập thấp ngày càng xa...
Theo số liệu của Cục Thống kê Hà Nội, hiện số gia đình thu nhập thấp
có khó khăn về nhà ở đang công tác và làm việc tại 3.500 cơ quan, tổ chức
Website: Email : Tel (: 0918.775.368