Phân tích mối quan hệ cung cầu trên thị trường Bất động sản

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CÂU 1: PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ CUNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản theo nghĩa đơn giản nhất là đất đai cùng tất cả mọi thứ gắn liền
vững chắc và lâu dài với nó. Thị trường bất động sản là địa điểm diễn ra các quan
hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được
giao dịch, được thể hiện bằng những con số cung, cầu.
1. Cung về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cung
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động
sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức
giá nhất định.
Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước và
nguồn cung từ khu vực tư nhân. Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh
nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ
nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức,
công ty hoặc cá nhân thực hiện theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản
lý xây dựng và phát triển nhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới cung bất động sản trên thị trường, chủ yếu
là tính hạn chế về mặt cung cấp bất động sản, trong đó yếu tố quan trọng nhất là
yếu tố về mặt quy hoạch. Các yếu tố phải kể đến bao gồm:
- Thẩm quyền phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể
Thông thường không thể xấy dựng công trình công nghiệp trên khu đất đã
được phân bổ dùng vào mực đích cư trú hay sử dụng cho nông nghiệp. Sự phân bố
này thường được thể hiện trong kế hoạch phát triển của địa phương cho diện tích
đất được phân bổ.
- Hạn chế về quyền sử dụng đất
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 1

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Người chủ sở hữu khu đất trong một vùng được phân bố cho mục đích cư trú
không được tự do lựa chọn giữa việc xây dựng khối nhà theo ý thích. Mọi sự cho
phép đều thuộc vào những hạn chế trong điều lệ xây dựng của nhà quản lý quy
hoạch xây dựng.
- Hạn chế về những thay đổi trong việc sử dụng
Muốn thay đổi mục đích sử dụng của một ngôi nhà thành một văn phòng thì
phải xin giấy phép. Sự thay đổi này thường là không được giải quyết, cũng chính
do thẩm quyển phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể của địa
phương.
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng
làm thay đổi lượng cung nhà đất.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các
hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại
mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà
nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các
chủ trương chính sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có
cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất dơn thuần chứ không thể trở thành nguồn cung bất
động sản. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân
quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung bất động sản.
- Ảnh hưởng của yếu tố nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng
Nếu nguồn nguyên liệu xây dựng nhà là sẵn có, phong phú thì làm cho tốc
độ xây dựng nhà ở mạnh sẽ mạnh hơn và ngược lại. Giá cả nguyên vật liệu xây
dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp, sẽ làm tăng khả năng cung ứng nhà ở. Các
yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo
thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung.
- Chính sách và pháp luật của Nhà nước
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 2

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Pháp luật và chính sách Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật

chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung bất động sản vào
lưu thông làm thay đổi nguồn cung trên thị trường. Khác với các hàng hoá thông
thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và
các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất. Trước hết là các
chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ
ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có
là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện
tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Chính sách đầu tư phát triển kết
cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến
cung về bất động sản. Dù bất luận là đa dạng hoá về hình thức và các nguồn tham
gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức
năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận
chiều với nhân tố giá. Tuy nhiên đối với hàng hóa bất động sản, cung thường ít co
giãn hơn so với giá. Giá nhà đất tăng lên nhưng nguồn cung nhà không phản ứng
mau lẹ theo sự gia tăng của giá, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời
gian xây dựng dài hơn bình thường. Bên canh đó, sự giảm xuống của cung đối với
nhà cửa là điều khó xảy ra, các nguồn cung cấp hiện tại về nhà cửa chỉ có thể bị
giảm xuống do bị phá hủy hay thay đổi việc sử dụng.
2. Cầu về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cầu:
Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối
lượng bất động sản đó trên thị trường.
Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao
thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng và các loại
nhà, công trình khác. Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại,
ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 3

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

bán bất động sản. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng
thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất
định.
Những yếu tố ảnh hưởng tới sự biến động của cầu bất động sản bao gồm:
- Áp lực gia tăng dân số
Dân số tăng nhanh làm số lượng gia đình tăng lên dẫn đến nhu cầu về diện
tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng
nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du
lịch, văn hóa, giáo dục… dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng
trung tâm.
- Quá trình tăng lên của chất lượng đời sống, xuất phát từ việc tăng lên của
các nguồn thu nhập
Chất lượng đời sống được nâng cao là điệu kiện giúp cho phần lớn các nhu
cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về
nhà ở và đất ở sẽ tăng lên rõ rệt.
- Quá trình đô thị hóa
Quá trình đô thị hóa làm tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không
gian của đô thị. Quá trình đó tác động làm thay đổi căn bản về cầu và kết cấu cầu
nhà ở đô thị, cũng như các công trình với chức năng làm văn phòng, trung tâm
thương mại…
- Mốt và thị hiếu nhà ở
Thị hiếu tiêu dùng đối với hàng hóa bất động sản cũng giống như các loại
hàng hóa khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng. Ví dụ khi có mốt sở hữu
nhà khu vực ngoại ô, cầu về nhà ở và đất ở tại các khu vực được cho là hợp mốt sẽ
tăng lên nhanh chóng. Hoặc là thị hiếu hay mong muốn chuyển từ nhà chung cư
xuống nhà đất sau khi xảy ra các yếu tố thiên tai bất lợi ví dụ như hỏa hoạn, động
đất sẽ đẩy nhu cầu đất ở tăng lên cao hơn so với bình thường. Điều đó thể hiện thị
hiếu tiêu dùng rõ rệt trong thị trường bất động sản.
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 4

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
- Chính sách của chính phủ
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư
bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung.
Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ
làm tăng mức cầu về bất động sản. Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín
dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề
nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản. Bên cạnh đó, các quy định về
quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho
thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy
mô và tính chất của cầu về bất động sản đó là trình độ phát triển sản xuất, sự
chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ
tầng, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế ...
3. Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản
Thông qua giá cả thị trường có thể nhận biết được quan hệ cung cầu và tác
động trở lại cung cầu để hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu
dùng xã hội. Quan hệ cung cầu đối với mọi hàng hóa và dịch vụ, bao gồm cả hàng
hóa bất động sản, là mối quan hệ mang tính chất quy luật.
Trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co
giãn, tức là không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu vì việc
xây nhà thường mất nhiều thời gian. Trong khi đó do nhu cầu tăng lên sẽ làm cho
giá bất động sản được đẩy lên cao.
Trong dài hạn, tiền thu được từ bất động sản cao (ví dụ bất động sản nhà cho
thuê) khuyến khích việc xây dựng thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng lên dẫn
tới giá thuê giảm xuống.
Mặc dù cung nhà đất có xu hướng tăng lên nhưng trong bối cảnh cầu cũng
luôn tăng lên và thậm chí còn tăng nhanh hơn, thường xuyên hơn làm cho sự giảm
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 5

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
giá nhà chỉ là tạm thời, thị trường nhanh chóng lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá
nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững.
CÂU 2: NHÀ NƯỚC THỰC HIỆN QUYỀN ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU VÀ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẤT ĐẤT ĐAI 2003 NHƯ
THẾ NÀO?
Điều 7 Luật đất đai quy định: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai
1. Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và
sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
2. Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc
phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc
quản lý nhà nước về đất đai.
3. Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp
luật về đất đai tại địa phương.
4. Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai
và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định.
• Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Nhà nước quyết
định mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quy định
hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và các phương thức thực hiện
quyền sử dụng đất. Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước
không trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất, mà thực hiện quyền này thông
qua hình thức giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất và quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trực tiếp.
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 6

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước được quy định tại điều 5
Luật đất đai 2003:
1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
2. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất);
b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất;
d) Định giá đất.
3. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các
chính sách tài chính về đất đai như sau:
a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử
dụng đất mang lại.
4. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
• Về nội dung quyền quản lý Nhà nước về đất đai, điều 6 Luật đất đai 2003
quy định:
1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó;
b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ hành chính;
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 7

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
g) Thống kê, kiểm kê đất đai;
h) Quản lý tài chính về đất đai;
i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý
vi phạm pháp luật về đất đai;
m) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
việc quản lý và sử dụng đất đai;
n) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
3. Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý
nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo
đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.
CÂU 3: ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG THAM
GIA VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP
LUẬT HIỆN HÀNH?
Điều kiện để đất tham gia vào thị trường bất động sản được quy định tại
điều 61, điều 62 và điều 106 Luật đất đai năm 2003
+ Điều 61 quy định đất được tham gia thị trường bất động sản, bao gồm:
- Đất mà Luật đất đai 2003 cho phép người sử dụng đất có một trong các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 8

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
- Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào
ttrường bất động sản.
+ Điều 62 quy định điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản: Đất
được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều
kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật đất đai năm 2003.
Điều 106 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản khi có các
điều kiện:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định điều kiện để đất đai và
công trình xây dựng tham gia vào thị trường tại điều 6 và 7 của Luật.
Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định các loại bất động
sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng;
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định
của pháp luật về đất đai;
- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Điều 7 quy định điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh:
• Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
TRẦN QUỐC LONG – THẨM ĐỊNH GIÁ 49 9