PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (508.44 KB, 68 trang )

PHẦN I
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU
BIỆT THỰ CHO THUÊ
MỞ ĐẦU
I. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia,
mỗi chế độ chính trị, cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân luôn
được đánh giá là có tầm quan trọng đặc biệt. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt
mục tiêu đặt ra thì hoạt động Đầu tư xây dựng giữ vai trò quan trọng thể hiện ở các nội
dung:
- Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng,tài
sản cố định phục vụ mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng,phát triển các ngành,các
thành phần kinh tế và phát triển xã hội
- Hoạt động đầu tư xây dựng là hoạt động trực tiếp góp phần làm tăng trưởng
kinh tế và đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân.
- Hoạt động đầu tư xây dựng chiếm hoặc sử dụng một nguồn lực rất lớn của quốc
gia trong đó chủ yếu là vốn,lao động,tài nguyên … Do đó,nếu quản lý và sử dụng kém
hiệu quả,đầu tư không đúng mục đích sẽ dẫn đến thất thoát vô cùng lớn.
- Hoạt động đầu tư xây dựng góp phần thúc đẩy phát triển công nghệ,đẩy nhanh
tốc độ công nghiệp hoá - hiện đại hóa đất nước,góp phần tăng năng suất lao động xã
hội, nâng cao chất lượng sản phẩm,sản phẩm dịch vụ xã hội,cải thiện điều kiện lao
động, môi trường
- Hoạt động đầu tư xây dựng mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là
sản phẩm mang tính tổng hợp,đầy đủ các ý nghĩa bao gồm ý nghĩa về kinh tế,chính
trị,khoa học - công nghệ,xã hội,khía cạnh môi trường,an ninh quốc phòng.
Nước ta hiện nay đang ở trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Chính vì
vậy,hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò rất quan trọng,góp phần thúc đẩy thực hiên
nhanh chóng các mục tiêu mà Đảng và Nhà nuớc đã đề ra.
II. Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng.
- Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trình
duyệt cấp có thẩm quyền.Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy

phép xây dựng,là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các yêu cầu
kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của dự án, giúp cho nhà đầu tư quyết định
nên hay không nên đầu tư thực hiện dự án đó.Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong dự
1
án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và
giúp cho chủ đầu tư thực hiện các công việc theo đúng dự kiến.
- Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có
thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn
Nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng.
- Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra,từ đó giúp
cho nhà quản lý có phương pháp thực hiện dự án tốt hơn.
II. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi)
– Dự án đầu tư xây dựng là một sản phẩm của các nhà chuyên môn nhằm đánh
giá tính khả thi về các mặt nghệ thuật, kỹ thuật công nghệ của chủ trơng đầu t, dự án
đầu tư để làm cơ sở ra quyết định đầu tư hay không đầu tư.
– Nội dung của dự án đầu tư gồm hai phần
+ Thuyết minh của dự án
+ Thiết kế cơ sở của dự án
Nội dung cụ thể thể hiện trong điều 6, điều 7 của Nghị định 16/2005/NĐ-CP như
sau:
1. Nội dung phần thuyết minh của dự án.
1.1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản
phẩm đối với dự án sản xuất kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm
xây dựng nhu cầu sử dụng đất; điều cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu
vào khác.
1.2. Mô tả quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao
gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương
án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
1.3. Các giải pháp thực hiện bao gồm:
– Phương án giải phóng mặt bằng, tái định c và phơng án hỗ trợ xây dựng hạ tầng

kỹ thuật nếu có;
– Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình đô thị và công trình có yêu
cầu kiến trúc;
– Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
– Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
1.4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu
cầu về an ninh, quốc phòng.
1.5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp
vốn theo tiến độ; phơng án hoàn trả đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài
chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
2. Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
2
2.1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế
chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bớc thiết
kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
2.2. Thuyết minh thiết kế cơ sở đợc trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để
diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
a. Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy
hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động;
danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
b. Thuyết minh công nghệ:
Giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công
nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng.
c. Thuyết minh xây dựng:
- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ
và toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng
đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ
san nền và các nội dung cần thiết khác.
- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công
trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến;

hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có.
- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của
công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của
phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều
kiện khí hậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng.
– Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cố
nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công
trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế
– Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.
– Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và
thời gian xây dựng công trình.
2.3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật
chủ yếu.
b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ
thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu,
các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng.
c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ.
- Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì
tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở
quy định tại khoản 2 Điều này nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác
định được tổng mức đầu tư và tính toán được hiệu quả đầu
tư của dự án.
- Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 9 bộ.
3
3. Đề cương của dự án
IV.Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.
1. Nội dung cơ bản phân tích tài chính Dự án đầu tư:
Khi soạn thảo một dự án, người ta tiến hành nhiều loại phân tích trong đó có
phân tích tài chính. Phân tích tài chính là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính

đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư.
Thông thường người ta tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản sau:
* Tính toán các số liệu đầu vào trong phân tích đánh giá gồm
- Xác định tổng mức đầu tư cho dự án
- Xác định doanh thu (dòng tiền vào ) cho dự án trong các năm vận hành
- Xác định giá trị thanh lý và thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập)
+ Ở thời điểm kết thúc dự án gồm: thu hồi phần giá trị tài sản cố định chưa hết
niên hạn sử dụng (nếu có); thu hồi giá trị tài sản thanh lý khi hết niên hạn; thu hồi vốn
lưu động của dự án.
+ ở thời điểm bất kỳ trong vòng đời của dự án: giá trị thu hồi chủ yếu là thu hồi
những bộ phận tài sản phải thay thế khi hết niên hạn sử dụng trong khi những tài sản
khác vẫn tiếp tục được khai thác
- Chi phí vận hành hàng năm của dự án liên quan đến việc sản xuất ra sản phẩm:
chỉ kể đến những chi phí phát sinh ngay tại những thời điểm vận hành khi dự án đưa vào
sản xuất ra sản phẩm.
- Chi phí khấu hao tài sản cố định trong vận hành
- Các khoản chi phí thuê đất, trả lãi tín dụng trong đầu tư
Tổng hợp chi phí vận hành, khấu hao, thuê đất trả lãi sẽ tạo ra toàn bộ chi phí sản
xuất kinh doanh trong quá trình vận hành. Trên cơ sở doah thu và chi phí sản xuất kinh
doanh ta tính được lãi hoặc lỗ
- Lập kế hoạch sử dụng vốn
- Xác định thời gian để phân tích đánh giá dự án
- Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận được)
* Phân tích lãi lỗ trong quá trình kinh doanh
* Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính
- Phương pháp dùng nhóm chỉ tiêu tĩnh
Các chỉ tiêu tĩnh là các chỉ tiêu tính cho một năm (hay nói chung cho một thời
đoạn của dự án và không kể đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian. Các chỉ
tiêu này thường được dùng để tính toán cho giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi.
+ Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu chi phí cho một sản phẩm

4
+ Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu lợi nhuận tính cho một sản phẩm
+ Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu mức doanh lợi của đồng vốn đầu tư.
+ Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu thu hồi vốn: thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi
nhuận hàng năm, thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao cơ bản hàng năm.
- Phương pháp dùng nhóm chỉ tiêu động.
Các chỉ tiêu động là các chỉ tiêu có tính đến tính chất biến động của chúng theo
thời gian trong vòng đời của dự án.
+ Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi
+ Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu giá trị tương lai hiệu số thu chi.
+ Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu giá trị san đều hàng năm hiệu số thu chi
+ Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR
+ Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu tỷ số thu chi BCR
* Phân tích đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án:
Trong nền kinh tế thị trường, bên cạnh chỉ tiêu lợi nhuận, nhà đầu tư còn phải
đặc biệt chú ý đến độ an toàn của dự án, trong đó an toàn về mặt tài chính đóng một vai
trò quan trọng. Việc dánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án có thể xem xét
nhiều nội dung:
- Theo nguồn vốn
- Theo khả năng trả nợ
- Theo phân tích hoà vốn
- Theo thời hạn thu hồi vốn
* Phân tích đánh giá độ nhạy của dự án về mặt tài chính:
Trong phân tích tài chính để đánh giá được các chỉ tiêu hiệu quả và an toàn người
ta phải thừa nhận (giả định) tất cả các số liệu đầu vào dùng trong phân tích được xem là
xác định ứng với một xác suất nhất định. Trong thực tế những số liệu này có thể biến
động do đó ta phải tiếp tục khảo sát đánh giá lại tính hiệu quả và an toàn khi các yếu tố
đầu vào dùng trong phân tích biến động.
Thực chất của việc phân tích độ nhạy là cho thay đổi những yếu tố đầu vào dùng
trong phân tích đánh giá về phía bất lợi một tỷ lệ % nhất định nào đó để tìm ra tỷ lệ %

thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả và an toàn ban đầu. Nếu tỷ lệ % thay đổi càng nhỏ thì
dự án càng an toàn, dự án có độ nhạy thấp và ngược lại.
Việc phân tích này sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn nhất và người
soạn thảo dự án đề xuất những giải pháp xử lý cho phù hợp trong trường hợp đưa dự án
vào vận hành khai thác.
5
Phân tích tài chính sẽ giúp cho chủ đầu tư xem xét việc bỏ chi phí như thế nào,
lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích thu được và chi phí bỏ ra từ đó đi đến quyết
định có đần tư hay không, giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra quyết
định đầu tư một cách đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở
để xem xét việc chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép
đầu tư.
2. Nội dung cơ bản phân tích kinh tế - xã hội Dự án đầu tư:
* Phân tích hiệu quả kinh tế-xã hội dự án đầu tư có thể thực hiện theo phương pháp
phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau:
– Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án
– Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
– Mức thu hút lao động vào làm việc.
– Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả
đời dự án.
– Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
* Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và gốc độ lợi ích của quốc
gia và toàn xã hôị. Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế (là giá tài chính hay
giá thị trờng đã đợc điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh hởng nh qui luật cung cẫu,
thuế trong giá...).
Phân tích tính đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội.
– Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh
tế.
– Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả cho xã hội như giá trị sản pzhẩm xã hội gia tăng,

mức đóng góp cho ngân sách nhà nước,tăng chất lượng sản phẩm,cải thiện cơ cấu kinh
tế quốc dân ...
– Các chỉ tiêu xã hội: cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập
cho công nhân giải quyết thất nghiệp ...
– Ngoài ra còn có một số chỉ tiêu ngoài dự án như :Bảo vệ môi trường sinh thái
nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân...
V. Giới thiệu dự án:
• Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê
• Chủ đầu tư: Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội
• Địa điểm xây dựng:Ngoại thành Hà Nội
• Quy mô dự án: Nhóm II.
Gồm 13 hạng mục chính:
Nhà A (2 tầng):có 4 nhà
Nhà C (2 tầng và 1 tầng xép):có 8 nhà
6
Nhà D (4 tầng):1 nhà
Số lượng phòng:
- Phòng khách : 20 phòng - Phòng ăn : 20 phòng
- Phòng WC : 105 phòng - Phòng phục vụ : 5 phòng
- Phòng ngủ : 101 phòng - Phòng bếp :20 phòng
- Phòng giặt : 5 phòng - Quầy Bar : 16 quầy
*Mục đích đầu tư:
Xây dựng khu biệt thự cho thuê với đối tượng cho thuê là khách trong nước và nước
ngoài, thuê ở và làm việc.Dự án dự kiến thực hiện đầu tư và xây dựng bắt đầu vào đầu
quý 4 năm 2007 và kết thúc vào cuối quý 4 năm 2008,đưa vào vận hành.
• Giải pháp xây dựng:Công trình nhà dân dụng thiết kế theo kiểu biệt thự hiện đại.
• Trang thiết bị: Đạt tiêu chuẩn khách sạn 3 sao

7

CHƯƠNG I
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ
1. Xác định Tổng mức đầu tư của dự án ( T
MĐT
):
+Sử dụng phương pháp tính theo diện tích của công trình,hạng mục công trình
và giá xây dựng tổng hợp,suất vốn đầu tư xây dựng công trình quy định tại khoản 1
Điều 7 Nghị định 99/2007/NĐ-CP.
+Xác định tổng mức đầu tư là theo diện tích của công trình,hạng mục công trình:sử
dụng chỉ tiêu suất chi phí xây dựng (S
XD
) và suất chi phí thiết bị (S
TB
) hoặc giá xây dựng
tổng hợp để tính chi phí đầu tư xây dựng cho từng công trình thuộc dự án và tổng mức
đầu tư của dự án.
+Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức:
V= G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+G
QLDA
+G
TV
+G
K

+G
DP
Trong đó:
V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình.
G
XD
: Chi phí xây dựng của dự án.
G
TB
: Chi phí mua sắm thiết bị lắp đặt vào công trình.
G
GPMB
:Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư.
G
QLDA
:Chi phí quản lý dự án.
G
TV
: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
G
K
:Chi phí khác của dự án.
G
DP
:Chi phí dự phòng.
1.1 Xác định chi phí xây dựng của dự án:
a/Các căn cứ để xây dựng các hạng mục:
- Danh mục các công trình,hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án
- Quy mô xây dựng các công trình,hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án
-Suất chi phí xây dựng và thiết bị của một đơn vị quy mô xây dựng

- Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (T
GTGT
) theo quy định (10%).
b/ Xác định các diện tích xây dựng cơ bản:
Nhà A.
Tầng 1:
F
A
1
= (9.9 + 0.22)*(9.3 + 0.22) - (1.8*3.6) + 1.2*5.7 + 0.5*1.2
2
*3.14
= 98.96 m
2
Tầng 2:
F
A
2
= (9.9 + 0.22)*(9.3 + 0.22) + 1.2*7.5 + 1*2.1 + 1*3.6 + 1*2.6
= 96.4436 + 9 + 2.1 + 3.6 + 2.6
= 113.64 m
2
 Tổng diện tích sàn của 4 nhà A là :
4 F
A
= 4*( 98.96 + 113.64 ) = 850.42 m
2
.
Nhà C.
Tầng 1:

F
C
1
= 2*(8.1 + 0.22)*(11.4 - 1.5 + 0.22) + (2.1 + 0.22)*(1.5 + 0.22)
+ 0.5*(2.1 + 0.22)*(1.2 + 0.22) - (2.4 + 0.22)*(2.4 - 1.5 + 0.22)
= 171.10 m
2
.
Tầng 2:
F
C
2
= 2*(8.1 + 0.22)*(11.4 + 0.22) + (1.2 + 0.22)*(0.9 + 3.3 + 0.22)
+ 0.5*(2.1 + 0.22)*(1.2 + 0.22) + 0.5*(2.4 + 1.2 + 4.5*0.666)
= 204.25 m
2
.
Tầng xép:
F
C
X
= (16.2 + 0.22)*(4.2 + 2.1 + 1.5 + 2.1 + 0.22) + 2.1*1.2
+(5.7*2 + 1.2 + 0.22 + 4.2 + 0.22)*(1.2 + 0.22)
= 193.17 m
2

 Tổng diện tích sàn của 8 nhà C là :
8F
C
= 8*(171.1 + 204.25 + 193.17) = 4548.14 m

2
Nhà D.
Tầng 1 :
F
D
1
= 5*[(15 - 3 + 0,22)*(7.2 + 0,22) + (7.2 + 0.22)*(3 +
0.22)*0.5]
= 5*(90.67 + 11.95)
= 513.09 m
2
.
Tầng 2 :
F
D
2
= 5*[(15 - 3 + 0,22)*(7.2 + 0,22) + (7.2 + 0.22)*(3 +
0.22)*0.5]
+ (5*7.2 + 0.22)*1.8
= 513.093 + 65.196
= 578.29 m
2
.
Tầng 3 :
F
D
3
= 80%F
D
2

= 462.6312 m
2
.
Tầng 4:
F
D
4
= 60%F
D
2
=346.97

 Tổng diện tích sàn của 1 nhà D là :
F
D
= 513.09+ 578.29+462.63+346.97=1900.98 m
2
.
• Tổng diện tích xây dựng là :
F
SXD
= 4*F
A
+ 8*F
C
+F
D

= 850.42+4548.14+1900.98=7299.54 m
2

• Tổng diện tích sàn tầng 1:
F
s1
= 4*98.96+8*171.10+513.09= 2277.74 m
2
Bảng tổng hợp diện tích xây dựng các hạng mục chính
Tổng mặt bằng nhà (m
2
) Số lượng Diện tích (m
2
)
Diện tích nhà A 98.96 4 395.84
Diện tích nhà C 171.10 8 1368.80
Diện tích nhà D 513.09 1 513.09
Tổng 2277.73
Tổng diện tích sàn nhà (m2)
Nhà A 212.60 4 850.40
Nhà C 568.52 8 4548.16
Nhà D 1900.98 1 1900.98
Tổng 7299.54
- Diện tích xây dựng: Tường bao 220, diện tích sàn tính ra ngoài mép tường tới giới
hạn đổ bêtông.
- Diện tích cho thuê:Diện tích sàn phía trong tường, lôgia ban công được tính theo hệ
số 0.5, tầng áp mái không tính vào diện tích cho thuê
- Diện tích chiếm đất: Phần diện tích mà hạng mục chiếm, lấy theo hình chiếu mặt
bằng mái.
* Chọn diện tích tổng mặt bằng: F = 7000 m
2
(100x70).
Diện tích xây dựng chiếm:

%5.32
7000
73.2277
=

- Diện tích giao thông nội bộ và sân bãi đỗ xe chiếm 25% dtích TMB (1750 m
2
).
- Diện tích vườn hoa cây xanh chiếm 20% dtích TMB (1400 m
2
)
c/ Xác định chi phí xây dựng:
Chi phí xây dựng của dự án (G
XD
) bằng tổng chi phí xây dựng của các công
trình,hạng mục công trình thuộc dự án:

)1(
1
XD
GTGT
n
i
i
XDXD
TgG +=
∑
=
g
i

XD

- chi phí xây dựng trước thuế của hạng mục thứ i:
g
i
XD
= S
i
x P
i
n – số hạng mục công trình thuộc dự án
P
i

- mức giá (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất
của hạng mục thứ i
S
i

- diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i
• - thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp (10%)
- San lấp mặt bằng dùng đất đã được đầm nén.Chiều cao san nền là 60 cm.Vậy khối
lượng san nền là:7000*0.6=4200 m
3
.
Đơn giá 60.000 đ/m
3
.
- Đường giao thông chính:đường bêtông xi măng.
- Bố trí xen kẽ trong khuôn viên của dự án:

+ Bố trí cây xanh dọc theo các trục giao thông chính trong dự án:bố trí
30m một cây. Đơn giá: 30.000 đ/cây.
+ Bố trí 2 cây cảnh trước sảnh từng nhà.Đơn giá : 100.000 đ/cây
- Hàng rào tính theo m
2
.Chiều cao của hàng rào 1.9 m.Làm hoa sắt thép vuông
14.Chu vi hàng rào: (100+70)*2-15=325 m
Diện tích hàng rào:325*1.2=390 m
2
.
Đơn giá :180.000 đ/m
2
.
Khối lượng tường xây dưới hàng rào: 325*0.7*0.22=50.05 m
3
.
- Cổng chính: 60.000.000 đ/cổng
- Cổng phụ :30.000.000 đ/cổng
- Vườn hoa : 30.000 đ/m
2
.
- Hệ thống thoát nước ngoài nhà,rãnh thoát nước:ước tính giá trị tổng cộng 100 triệu
cho cả dự án.
- Hệ thống cấp nước,lắp đặt các đường ống,trạm bơm:ước tính 250 triệu cho toàn bộ
dự án.
- Hệ thống cấp điện,chi phí lắp đặt đường dây,trạm biến áp ước tính 350 triệu đồng
cho toàn bộ hệ thống của dự án.
- Đơn giá xây:480.000 đ/m
3
.

- Nhà bảo vệ:
Nhà 1 tầng,thường trực ở ngoài cổng chính
Diện tích 15 m
2
.
Đơn giá:1.400.000/m
2
- Reception:
Nhà 1 tầng.Diện tích 80 m
2
.Đơn giá 1.400.000/m
2
.
Bảng 1.1.Bảng dự trù chi phí xây dựng trong dự án.
Đơn vị:Triệu đồng
STT
Tên hạng
mục,công việc
Đơ
n vị
Khối
lượng
Đơn
giá
Chi phí
trước
thuế
Thuế
VAT
Chi phí

sau thuế
1 San lấp mặt bằng m
3
4200 0.06 252.00 25.20 277.20
2 Xây dựng 4 nhà A m
2
850 2.69 2287.63 228.76 2516.39
3 Xây dựng 8 nhà C m
2
4548 2.69 12234.39 1223.44 13457.83
4 Xây dựng 1 nhà D m
2
1901 2.69 5113.69 511.37 5625.06
5
Đường giao thông
nội bộ,sân bãi để xe
m
2
1750 0.25 437.50 43.75 481.25
6 Vườn hoa m
2
1400 0.02 28.00 2.80 30.80
7 Cây cảnh Cây 36 0.15 5.40 0.54 5.94
8 Cây xanh Cây 200 0.03 6.00 0.60 6.60
9
Hệ thống thoát nước ngoài nhà
100.00 10.00 110.00
10
Hệ thống cấp nước ngoài nhà
250.00 25.00 275.00

11
Hệ thống cấp điện
350.00 35.00 385.00
12 Cổng chính Cái 1 60.00 60.00 6.00 66.00
13 Cổng phụ Cái 1 30.00 30.00 3.00 33.00
14 Hàng rào sắt m
2
390 0.18 70.20 7.02 77.22
15 Tường hàng rào m
3
50 0.48 24.02 2.40 26.43
16 Nhà bảo vệ m
2
15 1.40 21.00 2.10 23.10
17 Reception m
2
80 1.40 112.00 11.20 123.20
Tổng 21381.83 2138.18 23520.02
1.2. Xác định chi phí mua sắm thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ,
đồ dùng không thuộc tài sản cố định)
* Các căn cứ:
- Danh mục và số lượng các loại thiết bị nằm trong từng công trình của dự án
- Gía 1 đơn vị thiết bị tính tại nơi mua
- Chi phí chuyên chở,chi phí kho bãi trong quá trình chuyên chở nếu có,chi phí
này tính từ nơi bán
- Khối lượng lắp đặt,giá lắp đặt 1 đơn vị thiết bị
- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ:1USD =16000 VNĐ.
- Thuế GTGT theo quy định hiện hành cho từng loại thiết bị 10%.
*Cách xác định:
Chi phí thiết bị của dự án (G

TB
) bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình
thuộc dự án.Chi phí thiết bị của công trình được xác định theo công thức:

)1(**
1
∑
=
+=
n
i
TBiiTB
TSgQV
Trong đó:
Q
i
: Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị hoặc nhóm thiết bị thứ i
g
i
: Đơn giá 1 đơn vị thiết bị loại i tính tại hiện trường bao gồm giá mua
tại nơi bán,chi phí vận chuyển,chi phí kho bãi,chi phí khác.
g
i
=
iiiii
hKVnm
++++

i
m

: Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN

i
n
: Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

i
V
: Chi phí bảo quản, bảo dưỡng…tại hiện trường

i
K
: Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container…

i
h
: Thuế và phí bảo hiểm
TS
TB
: Thuế suất GTGT áp dụng cho thiết bị loại i theo quy định của nhà nước.
*Xác định chi phí mua sắm thiết bị:
+ Phòng khách:(20 phòng),bố trí 1 bộ bàn ghế salon nhỏ,1 điều hoà nhiệt độ,1
telephone,1 tivi màu 21 inch,1 radio,1 tủ đứng.
+ Phòng ngủ: (101 phòng),bố trí 1 chiếc giường đôi,1 tủ đứng,1 điều hoà,1 tivi
màu 21 inch,1 telephone nội bộ,1 tủ lạnh 50l,1 radio.
+ Phòng bếp: (20 phòng) bố trí 1 tủ lạnh 100l,1 bếp ga,1 tủ bếp.
+ Phòng ăn:(20 phòng),bố trí 1 bộ bàn ghế ăn,1 điều hoà,1 ti vi màu 21 inch.
+ WC: (105 phòng) bố trí 1 bình nóng lạnh (30l).
+ Phòng giặt: (5 phòng) bố trí 1 máy giặt.
+ Phòng phục vụ: (5 phòng) :1 điều hoà,1 giường đệm,1 tủ đứng,1 điện thoại.

+ Quầy Bar:(16 quầy):1 TV 21 inch,1tủ lạnh 100,1 Telephone,1 bộ bàn quầy.
+ Phòng bảo vệ: (1 phòng) 1 bộ bàn ghế,1 Telephone,1 tivi màu 21 inch.
+ Reception:5 bộ bàn ghế văn phòng,1 tổng đài điện thoại,2 fax,6 telephone,5
máy tính,5 điều hoà nhiệt độ,1 bộ salon to,bảng giá các phòng.
+ Ngoài ra còn bố trí thêm:
1 ôtô 4 chỗ ngồi
1 máy phát điện
13 máy hút bụi (mỗi khu nhà một máy)
1 hệ thống phòng cháy chữa cháy
1 hệ thống lọc và bơm nước
1 video trung tâm và ăngten Parabol.
Bảng 1.2.Chi phí mua sắm thiết bị
Đơn vị tính:triệu đồng
STT Loại thiết bị
Đơn
vị
Khối
lượng
Đơn
giá
Chi phí
trước
thuế
Thuế
VAT
Chi phí
sau thuế
1
Bàn ghế
salon nhỏ

Bộ 20 1.20 24.00 2.40 26.40
2 Telephone Chiếc 143 0.85 121.55 12.16 133.71
3
Ti vi Plasma
28 inch
Chiếc 158 14.00 2212.00 221.20 2433.20
4 Radio Chiếc 121 0.30 36.30 3.63 39.93
5 Tủ đứng Chiếc 121 4.00 484.00 48.40 532.40
6 Giường ngủ Chiếc 106 3.50 371.00 37.10 408.10
7
Điều hoà
nhiệt độ
Chiếc 131 7.90 1034.90 103.49 1138.39
8 Tủ lạnh 50l Chiếc 101 4.50 454.50 45.45 499.95
9 Tủ lạnh 100l Chiếc 36 6.50 234.00 23.40 257.40
10
HT bếp nấu
ăn
Bộ 20 15.26 305.14 30.51 335.65
11 Tủ bếp Chiếc 20 1.50 30.00 3.00 33.00
12 Bàn ghế ăn Bộ 20 1.50 30.00 3.00 33.00
13
Bình nóng
lạnh
Chiếc 105 2.50 262.50 26.25 288.75
14 Máy giặt Chiếc 5 7.50 37.50 3.75 41.25
15
Bàn ghế
phòngbảo vệ
Bộ 1 2.00 2.00 0.20 2.20

16
Bàn ghế văn
phòng
Bộ 5 2.40 12.00 1.20 13.20
17
Tổng đài
điện thoại
Bộ 1 128.48 128.48 12.85 141.33
18 Máy Fax Chiếc 2 11.65 23.29 2.33 25.62
19 Máy vi tính Bộ 5 8.50 42.50 4.25 46.75
20 Salon to Bộ 1 30.00 30.00 3.00 33.00
21
Máy phát
điện
Bộ 1 450.00 450.00 45.00 495.00
22
Máy hút
bụi
Bộ 13 1.92 24.96 2.50 27.46
23
Hệ thống
PCCC
Bộ 1 240.90 240.90 24.09 264.99
24
HT bơm
lọc nước
Bộ 1 25.70 25.70 2.57 28.27
25 Ôtô 4 chỗ Chiếc 1 615.00 615 61.5 676.50
26
TT vidio và

ăngten
Bộ 1 80.00 80.00 8.00 88.00
27
Bộ bàn
quầy
Bộ 1 9.84 9.84 0.98 10.82
Tổng cộng
7322.0
6
732.2
1
8054.27
1.3. Xác định chi phí lắp đặt thiết bị
* Các căn cứ xác định:
- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị hoặc giá thiết bị cần lắp đặt.
- Đơn giá lắp đặt thiết bị hoặc tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp
đặt.
- Thuế giá trị gia tăng cho công tác lắp đặt là 10%.
∑
=
=
n
i
i
TB
i
i
TBL
TLGG
1

*
TL
i
TB
- Tỉ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.
Bảng 1.3.Chi phí lắp đặt thiết bị
Đơn vị:Triệu đồng
STT Loại thiết bị
Gía trị
thiết bị
Tỷ lệ
Chi phí
trước
thuế
Thuế
VAT
Chi phí
sau thuế
1 Điều hoà 1034.90 2% 20.70 2.07 22.77
2 Máy phát điện 450.00 2% 9.00 0.90 9.90
3 Hệ thống PCCC 240.90 2% 4.82 0.48 5.30
4 Tổng đài điện thoại 128.48 2% 2.57 0.26 2.83
5 Telephone 121.55 2% 2.43 0.24 2.67
6 Máy Fax 23.29 2% 0.47 0.05 0.51
7 Bình nóng lạnh 262.50 2% 5.25 0.53 5.78
8 TT vidio và ăngten 80.00 2% 1.60 0.16 1.76
9
HT Bơm và lọc nư-
ớc
25.70 2% 0.51 0.05 0.57

Tổng cộng 47.35 4.73 52.08
Bảng1.4.Bảng tổng hợp chi phí:xây dựng,mua sắm thiết bị,lắp đặt thiết bị
Đơn vị:Triệu đồng
STT Nội dung
Chi phí trước
thuế
thuế VAT
Chi phí
sau thuế
1 Chi phí xây dựng 21381.83 2138.18 23520.02
2 Chi phí mua sắm thiết bị 7322.06 732.21
8054.26
3 Chi phí lắp đặt thiết bị 47.35 4.73 52.08
4 Tổng chi phí XD+Thiết bị 28751.24 2875.12 31626.36
1.4. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư :
*Chi phí đền bù,giải phóng mặt bằng,tái định cư gồm các khoản:
- Chi phí đền bù nhà cửavật,kiến trúc,cây trồng trên đất
- Chi phí tái định cư
- Chi phí đền bù,giải phóng mặt bằng
- Chi phí sử dụng đất,thuế sử dụng đất trong thời gian XD
* Các căn cứ xác định :
- Khối lượng từng loại đền bù có liên quan đến khu vực đất xây dựng (nhà cửa kiến
trúc,cây trồng,công trình cơ sở hạ tầng trong đất
- Căn cứ vào mức giá đền bù theo hướng dẫn của Nhà nước
- Căn cứ vào khung giá đất theo hướng dẫn của Nhà nước có liên quan đến đền bù
đất.
- Khối lượng đất phải thu hồi cho xây dựng (m
2
).
- Nhu cầu đầu tư cho tái định cư (nếu có).

*Phương pháp xác định:
+Trong dự án này không có chi phí giải phóng mặt bằng và tái định cư còn chi
phí
đền bù và chi phí sử dụng đất thì không có thuế VAT
+ Chi phí đền bù (không thuế VAT):
Đơn giá:80.000đ/m
2
.
G
đb
=F*0.08=7000*0.08=560 (tr.đồng)
+ Chi phí sử dụng đất:
G
sd
= F*g
tđ
*T
Trong đó:
F :diện tích đất F = 7000 m
2

T:thời gian xây dựng.T=2năm
g
tđ
:giá thuê 1 m
2
đất trong 1 năm
g
tđ
= g

cn
*K
cđ
g
cn
:là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong 1 năm
g
cn
=6.09 triệu đồng/m
2

K
cđ
là hệ số chuyển đổi, K
cđ
=0.7%
g
tđ
= 6.09 * 0.7% = 0.04263 triệu đồng/ m
2
năm
G
sd
=7000*0.04263*2= 596.82(Tr.đồng)
Vậy chi phí đền bù giải phóng mặt bằng:
G
GPMB
= 560+596.82=1156.82 (tr.đồng).
1.5. Xác định chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi
phí khác:

(Chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng)
* Các căn cứ:
- Các định mức chi phí thuộc các khoản chi phí khác nhau theo quy định
- Khối lượng và đơn giá
- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm...theo quy định, cụ thể.
Theo thông tư 05/2007 tổng các chi phí này được lấy từ 10% - 15% của tổng chi phí
thiết bị và chi phí xây dựng của dự án.
G
QL,TV,K
=0.1*28751.24=2875.12 (triệu đồng).
1.6. Xác định chi phí dự phòng của dự án.
Vì dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm chi phí dự phòng được tính bằng 10%
trên tổng chi phí xây dựng,chi phí thiết bị và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái
định cư,chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
G
DP
= (G
XD
+G
TB
+G
GPMB
+G
QLDA
+G
TV
+G
K
) x 10%.
= (21381.83+7369.40+1156.82+2875.12) x 10%

=3318.65 (triệu đồng).
1.7. Dự trù vốn lưu động ban đầu của dự án:
*Căn cứ xác định:
- Nhu cầu trang bị nhỏ thuộc tài sản lưu động của dự án
- Gía 1 đơn vị các dụng cụ tài sản lưu động
- Thuế suất VAT= 10%.
Bảng 1.5.Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án
Đơn vị:1000 đồng
STT Loại dụng cụ
Đơ
n vị
S
ố
lượ
ng
Đ
ơn
giá
Chi
phí
trước
thuế
Thuế
VAT
Chi phí
sau thuế
1
Bàn ghế uống nư-
ớc
Bộ

9
0
50
0
4500
0
4500.0
49500.0
0
2 Hộp màn
Chi
ếc
1
01
20
0
2020
0
2020.0
22220.0
0
3 Nệm trải giường
Chi
ếc
1
06
10
00
1060
00

10600.
0
116600.
00
4 Ga trải giường
Chi
ếc
1
06
10
0
1060
0
1060.0
11660.0
0
5 Màn tuyn
Chi
ếc
1
06
60 6360 636.0 6996.00
6 Gối
Chi
ếc
1
06
50 5300 530.0 5830.00
7 Chăn
Chi

ếc
1
06
30
0
3180
0
3180.0
34980.0
0
8 Riđô che cửa
Chi
ếc
1
01
20
0
2020
0
2020.0
22220.0
0
9 Ấ m chén Bộ
9
0
50 4500 450.0 4950.00
10 Cốc thủy tinh
Chi
ếc
2

71
8 2168 216.8 2384.80
11 Phích nước
Chi
ếc
1
47
45 6615 661.5 7276.50
12 Gạt tàn
Chi
ếc
1
63
15 2445 244.5 2689.50
13 Lọ hoa
Chi
ếc
1
47
50 7350 735.0 8085.00
14 Hộp đựng chè
Chi
ếc
1
63
15 2445 244.5 2689.50
15 Bô nhựa
Chi
ếc
1

47
30 4410 441.0 4851.00
16 Sọt đựng rác
Chi
ếc
1
47
15 2205 220.5 2425.50
17 Mắc treo quần áo
Chi
ếc
1
01
12
5
1262
5
1262.5
13887.5
0
18
Dép đi trong
phòng
Đôi
3
67
10 3670 367.0 4037.00
19 Tranh treo tường
Chi
ếc

1
25
45
0
5625
0
5625.0
61875.0
0
20 Bình thuỷ tinh
Chi
ếc
2
2
30 660 66.0 726.00
21
Đĩa kê cốc thuỷ
tinh
Chi
ếc
2
71
5 1355 135.5 1490.50
22 Khăn tắm
Chi
ếc
1
05
30 3150 315.0 3465.00
23 Bàn chải quần áo

Chi
ếc
9
0
5 450 45.0 495.00
24
Thảm chân giư-
ờng
Chi
ếc
1
06
40 4240 424.0 4664.00
25 Thảm chùi chân
Chi
ếc
1
21
20 2420 242.0 2662.00
26
Bàn chải đánh
giầy
Chi
ếc
9
0
5 450 45.0 495.00
27 Bàn làm việc
Chi
ếc

9
0
30
0
2700
0
2700.0
29700.0
0
28
Ghế ngồi làm
việc
Chi
ếc
9
0
15
0
1350
0
1350.0
14850.0
0
Tổng
4033
68
40336.
80
443704.
80

1.6. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng:

Bảng 1.6.Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng
Đơn vị:Triệu đồng
STT Nội dung
Chi phí
trước thuế
Thuế
VAT
Chi phí
sau thuế
1 Chi phí xây dựng 21381.83 2138.18 23520.02
2 Chi phí thiết bị 7369.40 736.94 8106.34
3 Chi phí đền bù GPMB
1156.82
0.00 1156.82
4
CPQLDA,tư vấn và chi phí
khác chưa kể vốn lưu động ban
đầu và lãi vay)
2875.12 287.51 3162.64
5 Vốn lưu động ban đầu 403.368 40.34 443.70
6 Chi phí dự phòng 3318.65 331.87 3650.52
Tổng 36505.20 3534.84 40040.04
1.8. Nguồn vốn, kế hoạch huy động vốn và trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng
a/ Nguồn vốn:
- Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm hai nguồn là: vốn tự có chiếm 60%;vốn vay
chiếm 40%. Lãi suất huy động vốn vay là 12% năm ghép lãi theo năm.
- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức đều (vào cuối năm) bao gồm
cả gốc và lãi trong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.

- Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn
của Ngân hàng Thương mại với lãi suất là i=13.5% năm.
b/ Kế hoạch huy động vốn của dự án: (Chưa kể lãi vay trong xây dựng)
* Căn cứ xác định:
- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án
- Nguồn vốn của dự án
Kế hoạch huy động vốn: 100% vốn tự có huy động trong 4 quý năm 2007
* Xác định các nội dung trong kế hoạch huy động vốn
1- Chuẩn bị đầu tư gồm các công việc:
1.1 Chi phí lập dự án khả thi:
G
LDA
= T%*K
đc
x (G
XDtt
+ G
TBtt
) x (1+TS
DA
)
= 0.432%*28751.24*(1+0.05)=130.42 (triệu đồng).
(ở đây lấy K
đc
=1).
1.2 Chi phí thẩm định dự án đầu tư:
Ước tính khoảng 0.15% chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trong tổng mức đầu
tư
G
TĐDA

= 0.15% x (G
XDtt
+ G
TBtt
) = 0.15% x 28751.24 = 43.13 (Tr.đồng).
Chi phí chuẩn bị đầu tư là:
G
CBĐT
= 130.42 + 43.13 =173.55 (triệu đồng).
2- Chuẩn bị xây dựng,thi công xây dựng:
2.1.Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng:
G
GPMB
= 1156.82 (tr.đồng).
2.2.Chi phí khảo sát thiết kế: Tính theo % so với chi phí xây dựng chưa có thuế VAT)
G
KS
=T% x G
XD
x (1+TS)
T : tỷ lệ phần trăm so với chi phí xây dựng T=1%.
G
KS
=0.01*21381.83*(1+0.1)=235.20 (triệu đồng).
2.3.Chi phí thiết kế:
Bao gồm chi phí lập thiết kế và thẩm tra phê duyệt thiết kế,áp dụng cho công
trình cấp 2,thiết kế 2 bước:
*Thiết kế lặp lại:
G
LTK

=M% x K
đc
x G
XDi
x (1+TS
XD
)
M%:Định mức chi phí thiết kế xây dựng công trình
K
đc
: Hệ số điều chỉnh
G
XDi
:Chi phí xây dựng của công trình thứ i
TS
XD
= 10%.
Bảng 1.7.Chi phí thiết kế
Đơn vị:triệu đồng
S
TT
Công
trình
Quy
mô
(m
2
)
Đ
ơn

giá
G
XDi
K
đc
M
(
%)
Chi
phí tr-
ước
thuế
T
huế
VAT
Chi
phí sau
thuế
1
Nhà
A1
212.
61
2.
69
571.9
1
1
3.
63

20.76
2.
08
22.84
2
Nhà
A2
212.
61
2.
69
571.9
1
0.
36
3.
63
7.47
0.
75
8.22
3
Nhà
A3
212.
61
2.
69
571.9
1

0.
18
3.
63
3.74
0.
37
4.11
4
Nhà
A4
212.
61
2.
69
571.9
1
0.
18
3.
63
3.74
0.
37
4.11
5
Nhà
C1
568.
52

2.
69
1529.
31
1
3.
63
55.51
5.
55
61.07
6
Nhà
C2
568.
52
2.
69
1529.
31
0.
36
3.
63
19.99
2.
00
21.98
7
Nhà

C3
568.
52
2.
69
1529.
31
0.
18
3.
63
9.99
1.
00
10.99
8
Nhà
C4
568.
52
2.
69
1529.
31
0.
18
3.
63
9.99
1.

00
10.99
9
Nhà
C5
568.
52
2.
69
1529.
31
0.
18
3.
63
9.99
1.
00
10.99
1
0
Nhà
C6
568.
52
2.
69
1529.
31
0.

18
3.
63
9.99
1.
00
10.99
1
1
Nhà
C7
568.
52
2.
69
1529.
31
0.
18
3.
63
9.99
1.
00
10.99
1
2
Nhà
C8
568.

52
2.
69
1529.
31
0.
18
3.
63
9.99
1.
00
10.99
1
3
Nhà
D1
190
1
2.
69
5113.
65
1
3.
63
185.6
3
18
.56

204.1
9
Tổng
356.
79
35
.68
392.4
7
*Thẩm tra phê duyệt thiết kế:
G
TT
=M% x K
đc
x G
XD
x (1+TS
XD
)
Trong đó:
K
đc
:Hệ số điều chỉnh K
đc
= 1
M%=0.138%.
G
TT
=0.138% x 1 x 21381.83 x (1+0.1) =32.46 (triệu
đồng)

2.4-Đấu thầu:
*Đấu thầu thi công phần xây dựng:
G
ĐTXD
= M% x G
XD
x (1+TS
XD
).
Trong đó:
M%=0.224%
G
ĐTXD
=0.224% x 21381.83 x (1+0.1)=52.68 (triệu đồng)
*Đấu thầu thiết bị:
G
ĐTTB
= M% x G
TB
x (1+TS
XD
)
Trong đó:
M%=0.252%; G
TB
=7369.40 triệu đồng
G
ĐTTB
= 0.252% x 7369.40 x (1+0.1) = 20.43 (triệu đồng)
2.5-Chi phí khởi công xây dựng:

Ước tính 20 triệu
2.6-Bảo hiểm:
C
BH
= M% x G
XD
x (1+TS
XD
)
M% = 0.0265% (tra trong thông tư 33/2004/BTC)
C
BH
= 0.0265% x 21381.83 x (1+0.1) =6.23 (triệu
đồng).
2.7-Chi phí giám sát thi công:
Thực hiện trong suốt quá trình
*Giám sát phần xây dựng:
C
GSXD
= M% x G
XD
x (1+TS
XD
)
M% = 1.92%
C
GS
= 1.92% x 21381.83 x (1+0.1)=451.58 (triệu
đồng)
*Giám sát phần thiết bị

C
GSTB
= M% x G
TB
x (1+TS
XD
)
M% = 0.71%
C
GSTB
= 0.71% x 7369.40 x (1+0.1) =57.56 (triệu đồng)
Chi phí chuẩn bị xây dựng:
G
CBXD
=
1156.82+235.20+392.47+32.46+52.68+20.43+22+6.23+451.58+57.56
= 2427.43 (triệu đồng).
3.Thi công xây dựng:
3.1:Xây dựng các hạng mục:
G
XD
= 23520.02 Triệu đồng
3.2:Mua sắm lắp đặt thiết bị:
G
TB
= 8106.34 triệu đồng
3.3.Quản lý dự án:
- Chủ đầu tư quản lý dự án,không thuê tư vấn.Định mức chi phí quản lý dự án
được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) của chi phí xây dựng và chi phí thiết bị chưa có thuế
giá trị gia tăng trong tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được duyệt.

- Theo công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/8/20077 của Bộ Xây dựng. Chi phí
quản lý dự án được tính theo công thức sau:
G
QLDA
= T% x (G
XDtt
+ G
TBtt
)
T: định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án.
T = 1.80%.
G
XDtt
: chi phí xây dựng trước thuế.
G
TBtt
: chi phí thiết bị trước thuế.
G
XDtt
+ G
TBtt
= 28751.24 (triệu đồng).
G
QLDA
=1.80%*28751.24 = 517.52 (triệu đồng).
3.4.Các công việc khác còn lại:
G
CL
= G
QL,TV,K

– (G
CBĐT
+ G
CBXD+
G
QLDA
)
= 3162.64- (173.55+1270.61+517.52)
= 1200.96 (triệu đồng).
Bảng 1.8.kế hoạch huy động vốn trong quá trình đầu tư xây dựng

S
T
T
Nội dung chi phí
Quý
1/2007
Quý
2/2007
Quý
3/2007
Quý
4/2007
Quý
1/2008
Quý
2/2008
Quý 3/2008 Quý 4/2008
Tự
có

V
ay
Tự
có
V
ay
Tự
có
V
ay
Tự
có
V
ay
Tự
có
V
ay
Tự
có
V
ay
Tự
có
Vay
Tự
có
Vay
1 Chuẩn bị đầu tư

Chi phí lập dự án
khả thi
65.
21

65.2
1

Thẩm định dự án
21.
56

21.5
6

2 Chuẩn bị xây dựng
CP đền bù GPMB
115
6.82

CP khảo sát xây
dựng

235.
20

CP thiết kế
254.
96