Vấn đề phát triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội.doc

Lời nói đầu
Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con ngời. Nhà ở
đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống và sự phát triển kinh tế - xã
hội. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi gia đình, mà
nó còn là một trong những tiêu chuẩn làm thớc đo phản ánh trình độ phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi nớc, mức sống dân c của mỗi dân tộc. Ngời xa đã xác
định có an c thì mới lập nghiệp. Ph. Ănggen đã nhấn mạnh con ngời trớc hết
cần phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ
thuật, tôn giáo.... Trớc hết con ngời cần phải bảo đảm chỗ ở rồ mới có thể tham
gia hoạt động kinh tế và thực hiện các hoạt động làm việc khác đạt hiệu quả tốt
đợc. Đối với nớc ta là một nớc nghèo, nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, dân
số đông, thu nhập quốc dân cha cao lại thờng xuyên gặp khó khăn do thiên tai
khí hậu khắc nghiệt...Bởi vậy, vấn đề nhà ở đối với chúng ta càng quan trọng.
Trong thực tế ngời dân vẫn phải ở trong ngững ngôi nhà tạm bợ, không đảm bảo
điều kiện sinh hoạt.
Từ nhiều năm nay Đảng và Nhà nớc cũng nh các cấp chính quyền đã có
nhiều cố gắng chăm lo, tạo điều kiện để tứng bớc đáp ứng nhu cầu bức xúc về
nhà ở. Trong điều kiện hiện nay khi đất nớc bớc vào giai đoạn phát triển kinh tế,
tốc độ đô thị hoá gia tăng thì vấn đề nhà ở trở thành một trong những nhu cầu
cấp bách mang tính kinh tế - xã hội cao trên bình diện quốc gia, nhất là các khu
vực đô thị lớn. Hà Nội là trung tâm văn hoá kinh tế chính trị của cả nớc với dân
số lớn và nhiều thành phần khác nhau. Bởi vậy việc quản lý và phát triển nhà ở
gặp nhiều khó khăn đòi hỏi phải có những giải pháp hợp lý thì mới thu đợc hiệu
quả. Trong quá trình thực hiện đề án môn học em chọn đề tài Vấn đề phát
triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội để thực hiện viết đề án và đợc sự hớng dẫn
nhiệt tình của thầy giáo hớng dẫn.
Mục đích nghiên cứu của đề tài:
Việc nghiên cứu dựa trên cơ sở các kiến thức đã học, đã nghiên cứu
trong quá trình học tập cùng với các chính sách của Nhà nớc ta về nhà
ở làm cơ sở trong việc tiếp cận vấn đề phát triển nhà ở. Trên cơ sở đó
làm rõ mục đích:

Làm sáng tỏ cơ sở của vấn đề quản lý và phát triển nhà ở.
Phản ánh thực trạng của việc phát triển nhà ở.
Đề xuất quan điểm, mục tiêu và giải pháp phát triển nhà ở Hà Nội.
Đối tợng và phạm vi nghiên cứu là vấn đề phát triển nhà ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội.
Vấn đề nhà ở là một vấn đề rất phức tạp và nhạy cảm có một phạm vi
rộng lớn. Do vấn đề nhận thức và thời gian có hanh nên kết quả nghiên cứu
không thể không tránh khỏi những thiếu sót, những ý kiến đa ra cha chính xác.
Em rất mong nhận đợc sự nhận xét, đánh giá của thầy giáo hớng dẫn và các
ban.
Em xin chân thành cảm ơn!
2
Chơng I
Những vấn đề cơ bản về phát triển nhà ở
I. Nhà ở và vai trò của nhà ở.
1. Khái niệm nhà ở.
Con ngời đã hình thành và phát triển cùng với thời kỳ dài của lịch sử từ
khi xuất hiện con ngời nguyên thuỷ. Trải qua thời kỳ nguyên thuỷ, con ngời
sống chủ yếu dựa vào thiên nhiên, trú ẩn trong cac hang động. Trong thời kỳ đồ
đá, đồ đồng con ngời đã có sự liên kết, sự phối hợp trong các hoạt động. Từ khi
có nền văn minh lúa nớc, để thuận tiện cho việc sinh sống con ngời đã tiến ra c
trú ở các vùng đồng bằng cho đến trung du miền núi và nhà ở bắt đầu đợc xây
dựng. Ban đầu nhà ở là các hang động, hốc đá để là nơi che ma, che nắng, tránh
thú giữ...sau đó là nhà dùng liếp che chắn thô sơ rồi đến nhà hình tròn xếp đá.
Khi cuộc sống chuyển sang định c, con ngời biết dùng gỗ dựng nhà và cùng với
nó là sự thay đổi vật liệu xây dựng từ đất sang gạch nung...
Cùng với quá trình phát triển không ngừng của kinh tế xã hội, con ngời
đã biết đợc tầm quan trọng của nhà ở. Nhà ở là tải sản có giá trị đặc biệt đối với
đời sống của con ngời. Sự hình thành và phát triển cộng đồng làng xã thôn xóm,
sự phát triển các khu dân c và quá trính phát triển đô thị luôn luôn gắn liền với

sự phát triển nhà ở. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối
với mỗi gia đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn mới làm thớc đo phản
ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, dức sống của dân c
quốc gia đó. Lúc này nhà ở đợc hiểu là một hàng hoá đặc biệt, một hàng hoá
khác với các hàng hoá tiêu dùng khác ở chỗ:
- Lợng đâu t ban đầu tơng đối lớn bởi giá thành nguyên vật liệu cao, chi
phí xây dựng tốn kém. Nhà ở bao giờ cũng gắn liền với đất ở nên không thể di
dời và đem bán ở khắp nơi, đợc sử dụng trong một thời gian tơng đối dài, ít thay
đổi.
3
- Vừa là tài sản sở hữu cá nhân, vừa là một hộ trong khu nhà ở. Bởi nhà ở
không thể đặt độc lập mà phải gắn liền với khu dân c tập trung và các khu công
cộng.
- Nhà ở là một khối không gian đợc đặt trên đất, có tính cố định về hình
dáng kiến trúc, quỹ đất và điều kiện địa lý.
- Nhà ở nếu đủ các điều kiện và đớc pháp luật thừa nhần về quyền sở hữu
và khi đó nhà ở mới có thể mua, bán công khai.
Ph. Ăgghen đã noi: con ngời trớc hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và mặc đã
rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo.... Trớc đây, nhà ở
đợc hiểu một cách đơn giản là môi trờng sống, chỉ là để ở theo nghĩa rất đơn
thuần. Nhng ngày nay nhà ở còn bao gồm cả môi trờng c trú, nó còn đóng góp
tích cực vào cuộc sống, tạo cho con ngời điều kiện lao động, sản xuất, nơi nghỉ
ngơi, học tấp và phát triển về mọi mặt.
2. Vai trò của nhà ở.
Đô thị và làng mạc là hai môi trờng sống, c trú lớn mà con ngời sống tập
trung và có tổ chức, mà các nhân tố cấu thành môi trờng ấy là các đơn vị gia
đình. Gia đình là tập hợp các thành viên có cùng huyết thống. Sự độc lập của
mỗi gia đình thể hiện nơi họ sinh sống, nhà riêng của họ. Tại đó thờng xuyên
diễn ra các hoạt động nh : ăn, ở, mặc, học tập, nghỉ ngơi... của mỗi thành viên
trong gia đình. Nh vậy, nhà ở là một nhu cầu cơ bản không thể thiếu của con

ngời. Nó đóng góp vai trò quan trọng trong cuộc sống con ngời và nó càng trở
nên quan trọng với đô thị.
Nhà ở đô thị không chỉ là một t liệu phục vụ đời sống dân c đô thị mà nó
còn là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế đô thị. Trong đô thị một bộ phận
dân c phần lớn là các cán bộ công nhân viên, nhà ở của công nhân viên đợc bố
trí hợp lý (gần hay xa với nơi làm việc, đảm bảo nghỉ ngơi, hồi phục sức
khoẻ ...) ảnh hởng đến hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp. Nhà ở đô thị có vai
trò quan trọng trong quá trình tái sản xuất của đô thị và sự phát triển của các
ngành công nghiệp nhà ở kéo theo sự phát triển đồng thời của các ngành xây
dựng vật liệu, thiết bị và máy móc xây dựng...
4
Hiện nay nhà ở nớc ta, chỗ ở thích hợp cho dân c đô thị là diện tích nhà ở
phải đảm bảo khoảng 8 m
2
/ ngời. Kiến trúc nhà hợp với tập quán sinh sống và
đôi khi cả tín ngỡng của tầng lớp dân c. Hơn thế nữa, chỗ ở thích hợp còn phải
gần nơi không gian thoáng mát, thuận tiện trong hoạt động đi lại, nhiều cây
xanh và gần trờng học để trẻ em có thể vui chơi học hành thuận tiện, góp phần
vào việc giữ gìn truyền thống gia đình Việt Nam là gia đình bao gồm nhiều thế
hệ. Mặt khác kiến trúc nhà ở đô thị con làm tăng thêm vẻ đẹp đô thị. Nó phụ
thuộc vào môi trờng bao quanh nh cây xanh, thảm cỏ, bồn hoa, lối đo, hàng tào,
điện chiếu sáng công cộng...
Vậy nhà ở là kiến trúc c trú mà con ngời dùng để ở trong thời gian lâu dài
theo gia đình, là một trong những điều kiện vật chất để tái sản xuất sức lao động
để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh tế - xã hội.
II. Phân loại nhà ở.
1. Tiêu chuẩn phân loại nhà ở.
Mỗi ngôi nhà khi đợc xây dựng nên cần đợc đáp ứng các tiêu chuẩn về l-
ợng, về chất và thiết bị xây dựng. Cụ thể nh sau : Về lợng không gian bên trong
căn hộ đợc thể hiện qua số phòng diện tích sàn. Nó phải phù hợp với quy mô và

số nhân khẩu của gia đình. Về chất mỗi căn hộ phải bảo đảm mức tiện nghi về
chất lợng, chiếu sáng, cách âm, chống ồn, khả năng chống nhiệt và trang bị vệ
sinh. Chất lợng của ngôi nhà còn thể hiện ở chất lợng của xây dựng và kiến trúc
thiết kế, công trình phụ, độ bền của ngôi nhà, khả năng chịu nhiệt. Về tiêu
chuẩn mỗi căn hộ phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau :
- Đảm bảo diện tích tổng thể và diện tích các phòng trong căn hộ.
- Đảm bảo sinh hoạt cho mỗi thành viên trong gia đình, không gian riêng
cho mỗi thành viên.
- Đảm bảo thuận tiện cho các hoạt động và mối quan hệ với xã hội, môi
trờng xung quoanh. Nhà ở đô thị hiện nay ngoài các tiêu chuẩn đảm bảo tối
thiểu về sinh hoạt thì nhà ở là một đơn vị phải đặt trong môi trờng hoạt động
5
kinh tế và xã hội, phải bảo đảm nhà ở có điều kiện gần các khu trung tâm, trờng
học và đặc biệt thuận tiện trong các dịch vụ công cộng.
- Đảm bảo khả năng mở rộng căn hộ do không gian ít thay đổi nhng
trong khi đó hộ gia đình luôn luôn thay đổi (có ngời sinh thêm, kết hôn...). Mặt
khác do sự biến động của các thành viên nh sự tăng thêm tuổi thọ, có thêm ngời
do kết hôn, sinh thêm ngời, sự thay đổi quan hệ xã hội của chủ gia đình nên
không gian căn hộ phải có khả năng mở rộng, thay đổi. Không gian bên trong
của căn hộ phải phù hợp với không gian bên trong căn hộ để nhằm giải quyết
các nhu cầu. Đánh giá một khu nhà ở, một toà nhà hay một căn hộ ta không chỉ
đánh giá về số lợng, chất lợng căn hộ mà phải đánh giá cả về khả năng đáp ứng
nhu cầu sinh hoạt cho ngời sử dụng.
2. Phân loại nhà ở.
Việc đánh giá, phân loại nhà ở phụ thuộc vào các tiêu chuẩn kỹ thuật liên
quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở. Trong thực tế ngời ta thờng dựa
vào các vật liệu xây dựng để phân loại nhà ở nh : đá, bê tông, gỗ tốt và nhóm
vật liệu kém bền vững nh : tranh, tre, nứa lá ... Mặt khác nhà ở còn đợc phân
loại theo độ bền vững/ niên hạn sử dụng nh : kiên cố, nhà bán kiên cố và nhà
tạm dựa trên vật liệu xây dựng và thời hạn sử dụng nhà ở.

Theo quy định của bộ xây dựng tiêu chuẩn phân cấp nhà ở nh sau :
- Với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hay cao tầng nhà ở
loại này đợc chia theo 4 cấp, từ cấp là I cấp cao nhất tơí cấp IV là thấp nhất.
Cấp nhà Chất lợng sử dụng Chất lợng xây dựng công trình
Độ bền vững Độ chịu nén
Cấp I Bậc 1: CLSD cao
Bậc 1 niên hạn sử
dụng > 100 năm Bậc 1 hay bậc 2
Cấp II Bậc 2: CLSD khá
Bậc 2: Niên hạn sử
dụng >50 năm Bậc 3
Cấp III
Bậc 3: CLSD trung
bình
Bậc 3 : Niên hạn sử
dụng >20 năm Bậc 4
Cấp IV Bậc 4 : CLSD thấp
Bậc 4:Niên hạn sử
dụng < 20 năm Bậc 5
Bảng : Quy định tiêu chuẩn chất lợng nhà ở.
6
Trong đó :
+ Các bậc chịu lửa áp dụng theo TCVN 2022 - 78 phòng cháy chữa cháy
cho nhà công trình.
+ Chất luợng sử dụng tạm thời đợc xét theo mức độ hoàn thiện nh sau:
Bậc 1 : Đầy đủ, phần lớn sử dụng bằng hàng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt.
Bậc 2 : Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt.
Bậc 3 : Cha đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng.
Bậc 4 : Không đầy đủ , đều là vật liệu thông thờng.
- Đối với nhà ở biệt thự :

Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có khuôn viên nhà ở rộng, có sân v-
ờn,hàng rào, xây bằng gạch ngói và bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện
nghi sinh hoạt đầy đủ. Biệt thự đợc phân làm 4 hạng: hạng 1 là thấp nhất, hạng
4 là cao nhất.
Hạng 1 : Biệt thự giáp tờng.
Hạng 2 : Biệt thự song đôi.
Hạng 3 : Biệt thự riêng biệt.
Hạng 4 : Biệt thự riêng biệt sang trọng.
Việc phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt
tiền, sân vờn rộng, đẹp, mức độ trang trí tiện nghi sang trọng, cách bố trí phòng
tắm, phòng rửa, nhà vệ sinh. Với hạng 1 mỗi tầng có 1 phòng tắm, vệ sinh, còn
hạng 4 mỗi phòng có một phòng tắm và vệ sinh riêng. Về kiến trúc, mỹ thuật
trang trí hoàn thiện bên trong và bên ngoài nhà chất lợng cao hoặc tơng đối cao.
Ngoài các cách phân loại nhà nh trên, nhà ở còn đợc phân loại căn cứ vào
tiêu chuẩn :
* Diện tích sử dụng, diện tích xây dựng ( m
2
).
* Hệ số cấp đô thị ( k
1
) căn cứ vào việc xếp loại các đô thị.
* Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị (k
2
) gần hay xa trung tâm,
vị trí thuận tiện hoạt động hay khó khăn.
* Hệ số tầng cao (k
5
).
* Hệ số điều kiện giao thông (k
4

).
7
Mặt khác ta thấy rằng việc phân loại nhà ở nh trên sẽ là căn cứ để tính
thuế nhà ở của các tổ chức, cá nhân đông thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa
vụ với Nhà nớc của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở.
III. Những nhân tố ảnh hởng đến nhà ở đô thị.
1. Sự tăng dân số.
Tăng trởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội ảnh
hởng đến mọi hoạt động và theo đó ảnh hởng tới nhà ở. Sự gia tăng dân số là áp
lực lớn làm tăng nhu cầu về nhà ở và đặc biệt với dân c đô thị, nhà ở đô thị. Dân
số tăng trớc hết làm tăng quy mô gia đình, đồng thời là sự gia tăng số lợng gia
đình độc lập. Trong điều kiện hiện nay với xu thế phát triển của gia đình hạt
nhân, gia đình theo truyền thống đa hệ giảm dần, thay vào đó là sự gia tăng của
gia đình hạt nhân. Trong trờng hợp số lợng hộ gia đình độc lập tăng lên thì nhà
ở cũng phải tăng theo một cách tong ứng. Kết cấu dân số cũng là một nhân tố
tác động tới nhu cầu thay đổi nhà ở. Dân số ở các căn hộ độc lập tăng lên, trong
các hộ gia đình khi con cái lớn chuyển từ tuổi trẻ em sang tuổi vị thành niên
cũng là lúc đòi hỏi nhà ở phải có thêm phòng. Ngoài ra ta thấy các tập quán
sinh sống cũng ảnh hởng tới nhà ở của các nhóm dân c khác nhau. Những tập
quán sinh hoạt đó có thể do thói quen về tiêu dùng, điều kiện cuộc sống và quan
niệm xã hội đa lại. Vấn đề nhà ở cho dân c đặc biệt là dân c đô thị là một vấn đề
lớn của các đô thị lớn. Sự tập trung đông dân c vào một khu vực cùng với sự
biến động của dân c gây ảnh hởng lớn tới đô thị về nhà ở cùng với nó là các nhu
cầu về dịch vụ thơng mại, y tế, văn hoá giáo dục... Chính vì vậy sự gia tăng dân
số cũng hình thành thị truờng nhà ở.
2. Sự tác động của việc làm và thu nhập của dân c.
Mỗi con ngời đều có nhu cầu, trong đó nhu cầu về nhà ở là không ngừng
tăng lên do sự gia tăng của quy mô dân số, gia đình và nhu cầu nâng cao chất l-
ợng cuộc sống. Nếu thu nhập của con nguời tăng lên thì mọi nhu cầu của con
nguời đều trở thành khả năng thanh toán, có khả năng thực hiện. Khi thu nhập

con ngời thấp thì con ngời phải thực hiện những nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt.
Khi các nhu cầu về các vật phẩm thiết yếu đã đợc bảo đảm thì con ngời sẽ
8
chuyển sang giải quyết nhu cầu về nhà ở. Đây là hiện tợng mà hầu hết các nớc
đang phát triển phải đơng đầu với sự bùng nổ về nhà ở khi đời sống và thu nhập
ở các nớc đang đợc nâng lên .
Cùng với sự tác động của thu nhập thì việc làm cũng có tác động tới sự
thay đổi nhu cầu về nhà ở. Tình trạng việc làm và nghề nghiệp có quan hệ hết
sức chặt chẽ tới thu nhập của dân c, cái làm thay đổi đáng kể về nhu cầu nhà ở.
Tình trạng việc làm và nghề nghiệp có yêu cầu về tính chất đặc điểm của nhà ở
phù hợp với yêu câù và tính chất của công việc. Có công việc đòi hỏi nhà ở là
nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ.
3. Đô thị hoá và qua trình phát triển của đô thị.
Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của Quốc gia trong giai
đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế. Đô thị hoá với đặc trng cơ bản nhất là sự mở
rộng về không gian đô thị. Bởi vậy ta thấy đô thị hoá là quá trình có thay đổi về
nhà ở, nó không chỉ thay đổi về tổng nhà ở mà còn thay đổi về kết cấu nhà ở.
Với xu hớng phát triển các đô thị hiện nay thì nhà ở không chỉ dành cho tầng
lớp quý tộc, thị dân và chức dịch mà diễn ra với két cấu dân c đa dạng. Việc
thực hiện đô thị hoá đợc thực hiện theo các quy hoạch của nhà nớc trong đó có
quy hoạch nhà ở là quy hoạch phát triển không thể thiếu đợc, cùng với quá trình
đô thị hoá là sự phát triển và hoàn thiện về kết cấu hạ tầng cũng ảnh hởng tới
nhà ở hiện nay, với những vùng đất truớc đây cha có cơ sở hạ tầng thì nay đợc
đầu t xây dựng. Trong đô thị, những tầng lớp dân c lao động, tầng lớp thơng gia
và ngời có thu nhập cao có thể lựa chọn khu vực kiểu dáng nhà và cũng nh mức
độ tiện nghi trong nhà, những ngời sinh sống bằng nghề nghiệp không ổn định
đang ngày càng tạo ra sức ép với các nớc đang phát triển trong quá trình đô thị
hoá, chính lớp dân c này xuất hiện kiểu nhà ở tập trung đặc biệt nh các xóm
liều, khu ổ chuột...
4. Những chính sách của Chính phủ.

Nhà ở là một trong những vấn đề trọng yếu đối với đời sống con ngời và
là một trong những vấn đề u tiên quan tâm hàng đầu của mọi Quốc gia. Đối với
nớc ta, Đảng và Chính phủ ta càng quan tâm hơn tới vấn đề nhà ở, nhu cầu nhà
9
ở cho mọi tầng lớp dân c. Sự thừa nhận của nhà nớc về sở hữu t nhân về nhà ở là
một đột phá làm tăng nhu cầu về nhà ở không chỉ là thoả mãn nhu cầu về tích
trữ, đầu cơ. Tuy nhiên các chính sách đó có thể là kìm hãm hay cũng có thể làm
tăng quỹ nhà ở.
Hiện nay, con tồn tại nhiều chính sách làm hạn chế việc phát triển nhà ở
nh chính sách thuế, chính sách huy động vốn chính sách về giải phóng mặt
bằng, cơ chế quản lý các dự án là các quy chế khai thác sử dụng nhà không
thống nhất, không rõ ràng gây khó khăn cho công tác nhà ở. Chẳng hạn chính
sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, một trong nhũng vấn đề vớng mắc lớn
hiện nay với các dự án phát triển quỹ nhà ở đó là việc giải phóng mặt bằng và
việc áp dụng khung giá đền bù nhà, đất của chính phủ tỏ ra không phù hợp với
tình hình. Rõ ràng những chính sách nh vậy đã làm hạn chế nhiều khả năng
cung cấp nhà ở làm hạn chế mọi thành phần ham gia giải quyết nhu cầu về nhà
ở tạo ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu t.
Nh vậy chính sách của Nhà nớc là một trong những nhân tố ảnh hởng tới
nhà ở. Bởi vậy muốn thực hiện tốt phát triển nhà ở thì ngay từ ban đầu khi ban
hành chính sách cần phải đợc nghiên cứu kỹ lỡng để những chính sách phù hợp
với tình hình thực tế hiện nay.
IV. Quản lý Nhà nớc về nhà ở và phát triển thị trờng nhà ở đô thị.
1. Quản lý Nhà nớc về nhà ở.
Nớc ta đã trải qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau. Sau ngày hoà bình
lập lại ở miền Bắc (năm 1954) đất nớc ta tạm thời chia lam 2 miền: miền Bắc
tiến hành công cuộc cách mạng xã hội chủ nghĩa, miền Nam tiến hành cuộc
cách mạng dân tộc dân chủ, đấu tranh giải phóng dân tộc. Sau khi thống nhất
đất nớc năm 1975 cả nớc thu về một mối, xây dựng xã hội chủ nghĩa. Từ Đại
hội Đảng lần thứ VI (năm 1986) thực hiện nghị quyết của Đảng, nớc ta thực

10
hiện đờng lối đổi mới cơ chế kinh tế, xây dựng nền kinh tế thị trờng theo địng
hớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý thống nhất của Nhà nớc.
Để phù hợp với từng giai đoạn phát triển của lịch sử, Nhà nớc thực hiện
các chính sách nhà ở khác nhau tơng ứng với từng thời kỳ với các nội dung đặc
trng sau đây:
- Với miền Bắc, tiến hành chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất. Tại
miền Bắc những năm 1960 - 1961, theo chính sách này Nhà nớc thực hiện quản
lý toàn bộ nhà đất của các đối tợng thực hiện cải tạo (các tầng lớp địa chủ, t sản
có nhà cho thuê, nhà của chế độ cũ, nhà vắng chủ...). Năm 1991 Thủ tớng
Chính phủ đã ban hành nghị quyết số 297/ CT xác lập sở hữu Nhà nớc đối với
nhứng loại nhà ở của các đối tợng thuộc diện cải tạo này.
- Thực hiện chính sách bao cấp về nhà ở mà nội dung chủ yếu của có là Nhà
nớc đảm bảo xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách để phân phối cho cán
bộ công nhân viên Nhà nớc và các đối tợng thuộc diện u tiên thuê theo giá thấp,
với quan điểm cho rằng nhà ở là phúc lợi xã hội nên hoạt động kinh doanh nhà
ở không diễn ra (1955 1992).
- Với việc đổi mới cơ chế quản lý toạn bộ nền kinh tế, nớc ta trong lĩnh vực
nhà ở đã từng bớc đổi mới quan điểm mà cụ thể và rõ nét nhất là Pháp lệnh nhà
ở do hội đồng Nhà nớc ban hành năm 1991 với t tởng chỉ đạo coi nhà ở là hàng
hoá, đa bán và cho thuê với đúng giá của nó. Đồng thời Nhà nớc huy động mọi
tiềm năng trong xã hội để phát triển nhà ở, khuyến khích các thành phần kinh tế
tham gia phát triển và kinh doanh nhà ở.
Cùng với các thay đổi trong nhận thức, quan điểm về nhà ở, Chính phủ đã
lần lợt ban hành hàng loạt các chính sách: Chính sách hoá giá nhà (Thông t 97/
TT năm 1989 và thông t 02/ TT năm 1992 của Bộ xây dựng); Chính sách về
mua bán và kinh doanh nhà ở (Nghị định 61/ CP ngày 5/ 7/ 1994 của Chính
phủ); Chính sách về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ( Nghị định
60/CP ngày 5/ 7/ 1994); Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung ban hành kèm
theo quyết định số 1127 Bỗ Xây Dựng ngày 16/ 8/ 1994 và gần đây là Bộ luật

dân sự (1995).
11
Các chính sách đã giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở của nhân dân phù
hợp với từng thời kỳ phát triển của đất nớc. Tuy nhiên các chính sách đã ban
hành và đang có hiệu lực còn cha đủ đồng bộ. Mặt khác, do cơ chế quản lý còn
phân tán dẫn tới cơ và hiệu lực quản lý còn thấp.
2. Phát triển thị trờng nhà ở đô thị.
Qua thực tiễn cho thấy hoạt động mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất diễn
ra mạnh mẽ ở Hà Nội, tỷ lệ số hộ có hoạt động mua bán này không đợc quản lý
và thông qua các cơ quan quản lý và làm thất thu một nguồn ngân sách lớn. Cho
nên một vấn đề đặt ra là phải phát triển thị trờng nhà ở đô thị, xây dựng thị tr-
ờng nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị hoàn chỉnh sẽ tạo ra đợc một điều kiện
cần thiết để quản lý đô thị tốt hơn trong nền kinh tế thị trờng, đặc biệt trong tình
hình đô thị hoá với tốc độ nhanh đang diễn ra hiện nay. Đồng thời sẽ tạo thêm
nguồn thu ngân sách lớn, đóng góp đáng kể vào quỹ đầu t phát triển đô thị trên
cơ sở hạ tầng đô thị, lĩnh vực cần u tiên phát triển.
Thị trờng nhà đất hoạt động tốt sẽ góp phần điều tiết quan hệ cung cầu về
nhà ở, về đất thổ c và là một công cụ quan trọng để sử dụng có hiệu quả nhất
quỹ nhà ở hiện có. Khi hoạt động điều tiết cung cầu có hiệu qủa có thể làm
giảm giá nhà đất, mở ra một khoảng thị trờng nhà đất thích hợp cho những ngời
có thu nhập thấp.
Tuy nhiên phát triển thị trờng nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị phải luôn có
vai trò giám sát điều tiết của Nhà nớc. Để đảm bảo sự công bằng trong hoạt
động thị trờng, Nhà nớc luôn phải giám sát các hoạt động kinh tế để bảo vệ lợi
ích chung của nhân dân, để chăm lo tốt hơn tới đời sống nhân dân. Sự giám sát
điều tiết của Nhà nớc, đảm bảo sự cân đối lợi ích giữa các nhóm xã hội và hạn
chế những tác động tiêu cực của thị trờng.
Thị trờng nhà đất hoàn chỉnh nh một bộ phận của hệ thống thị trờng sẽ là lực
hấp dẫn quan trrọng thúc đẩy hoạt động đầu t trong và ngoài nớc để phát triển
thủ đô.

12
Chơng II
Sự phát triển nhà ở trên địa bàn hà nội.
I. Những điều kiện và nhân tố ảnh hởng đến phát triển nhà ở Hà Nội.
1. Khái quát về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội.
1.1. Điều kiện tự nhiên.
Thành phố Hà Nội là thủ đô của nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam. Trong vùng Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm của đồng bằng Bắc Bộ, trong
khoảng toạ độ địa lý 20
0
54 đến 21
0
22 vĩ độ Bắc và từ 105
0
42 đến 106
0
00
kinh Đông. Hà Nội có diện tích 918, 42 km
2
bao gồm 7 quận nội thành: Ba
Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân và
bao gồm 5 huyện ngoại thành: Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì và Từ
Liêm. Hà Nội là một đầu mối giao thông quan trọng của cả nớc bởi từ đât có thể
đi khắp mọi miền đất nớc bằng hệ thống giao thông thuận tiện.
Mặt khác Hà Nội là thủ đô với lịch sử hình thành và phát triển lâu dài
(gần 1000 năm), trong suốt quá trình phát triển của mình Hà Nội luôn giữ vai
trò là trung tâm chính trị của cả nớc, cùng với lịch sử vẽ vang Hà Nội còn là
một trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nớc. Hiện
13
nay Hà Nội ngày càng đợc đầu t nhiều hơn để mở mang xây dựng xứng đáng là

thủ đô củ cả nớc trong thời lỳ mới. Phần lớn diện tích nằm trong vùng đồng
bằng châu thổ sông Hồng nên diện tích bằng phẳng với độ cao trung bình từ 5
m - 20 m so với mặt nớc biển, chỉ có ít khu vực đồi núi nằm ở huyện Sóc Sơn
(phía Bắc và Tây Bắc) nên đất đai bằng phẳng, thuận lợi cho xây dựng. Hà Nội
có các huyên ngoại thành bao quanh (chiếm tới 90,86% diện tích thành phố) là
nguồn quỹ đất lớn tạo cho Hà Nội có khả năng mở rộng và phát triển trong tơng
lai. Tuy nhiên, khí hậu Hà Nội trong vùng nhiệt đới gió mùa nóng lạnh thất th-
ờng cùng với độ ẩm cao, đã tác động tới kết cấu xây dựng là một nguyên nhân
làm h hại, chóng xuống cấp của các công trình xây dựng.
1.2. Điều kiện kinh tế.
Hà Nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất và quan trọng nhất
trong cả nớc với nền kinh tế phát triển mạnh đa dạng nganh nghề và cơ cấu kinh
tế phức tạp. Những năm gần đây nền kinh tế đã đạt đợc những thành tựu lớn,
GDP bình quân đầu ngời tăng từ 100 USD năm 1993 lên 653 USD năm 1995 và
trên 600 USD năm 1996.
Những kết quả của sự tăng trởng, phát triển kinh tế ở thành phố Hà Nội
đã làm cơ sở cho việc tăng thu nhập hàng năm và tiêu dùng xã hội, đời sống
nhân dân đợc cải thiện, các nhu cầu của nhân dân ngày càng đợc đáp ứng tốt
hơn. Tuy nhiên mặt trái của nó cũng là sự chênh lệch mức sống giữa dân nội
thành và ngời dân ngoại thành (gấp 5 lần). Cơ cấu kinh tế của Hà Nội đã và
đang chuyển dịch theo xu hớng dịch vụ - công nghiệp và nông nghiệp. Trong đó
ngành kinh tế dịch vụ chiếm 61,2 %, nông nghiệp chiếm 4,8 % , ngành công
nghiệp và xây dựng chiếm 34 %.
Hà Nội với vị trí trung tâm của cả nớc là trung tâm công nghiệp lớn gần
280 cơ sở sản xuất công nghiệp ngoài ra còn rất nhiều cơ sở sản xuất công
nghiệp và tiểu thủ công nghiệp ngoài quốc doanh và chính những điều kiện đó
tạo ra cho nền kinh tế phát triển mạnh kéo theo trình độ dân trí cao và thu nhập
cao cho dân c nên nhu cầu nhà ở phát triển.
14
1.3. Điều kiện xã hội.

Một đặc tính quan trọng của điều kiện xã hội đó là dân c. Năm 1997 tổng
số dân của thủ đô Hà Nội là 2.464.000 ngời, hiện nay Hà Nội chiếm 3% dân số
cả nớc. Nh vậy, dân số Hà Nội khá lớn làm cho nhu cầu về nhà ở là một nhu
cầu lớn của thủ đô đặc biệt trong hiện nay và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng lên.
Mặc dù Hà Nội có dân số đông nh có thể thấy rằng dân số phân bố không đều,
khu vực nội thành mật độ dân số cao, trung bình 15.381 ngời/ km
2
, trong đó
một số khu rất cao nh khu phố cổ, có nơi lên tới 70.00 - 80.000 ngời/ km
2
. Ngợc
lại khu vực ngoại thành mật độ dân số thấp, bình quân 1.386 ngời/ k m
2
, tuy
nhiên mật độ này vẫn rất lớn so với mật độ trung bình cả nớc.
Mật độ dân c Hà Nội có chiều hớng tăng lên tơng ứng với tỉ lệ tăng dân
số hàng năm, năm 1990 diện tích bình quân là 4,6 m
2
/ ngời, năm 1995 là 4,6
m
2
và tới năm 2000 là 6,0 m
2
/ ngời. Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô
thị hoá, dân c nông thôn đổ ra thành phố một cách ồ ạt làm cho dân số Hà Nội
tăng lên một cách nhanh chóng ảnh hởng to lớn đến nhu cầu nhà ở và môi trờng
sinh thái.
2. Những nhân tố ảnh hởng đến phát triển nhà ở và xu hớng phát triển nhà ở.
2.1. Dân c.
Dân c là một trong những nhân tố ảnh hởng lớn đến phát triển nhà ở. Tr-

ớc khi trình độ phát triển kinh tế xã hội còn thấp, thì mọi ngời dân đều mong
thoả mãn nhu cầu thiết yếu để bảo đảm cuộc sống, khi đó nhu cầu về nhà ở của
dân c chỉ đơn thuần là nơi để chú ngụ. Khi xã hội phát triển, nhà ở không chỉ
đơn thuần là nơi chú ngụ mà còn thể hiện trình độ thẩm mĩ, kiến trúc, địa thế.
Ngời dân quan tâm không chỉ tới ngôi nhà mà cả môi trờng xung quanh có
thuận lợi không, có gần đờng giao thông để thuận tiện đi lại không, có gần nơi
dịch vụ thơng mại, có thuận tiện giao dịch, có gần các khu nghỉ ngơi, có gần
các công viên nghỉ nghơi hay không, có gần các khu dịch vụ công cộng, gần tr-
ờng học hay nơi chăm sóc y tế không?
Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng từ mọi tầng lớp dân c trong xã hội, từ
những ngời có thể thu nhập cao cho tới những ngời có thu nhập thấp, ngời
15