Khóa luận thẩm định dự án đầu tư xây dựng tại sở kế hoạch và đầu tư tỉnh kiên giang

Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1.1. DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng:
Khái niệm về dự án đầu tư:
Dự án đầu tư là một tế bào của hoạt động đầu tư đó là tập hợp các biện pháp
có căn cứ khoa học, có cơ sở pháp lý được đề suất về các mặt kỹ thuật, công nghệ,
tổ chức sản xuất tài chính kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn
đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế đem lại
cho quốc gia lớn nhất có thể được.
Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng:
Dự án đầu tư xây dựng là một tập hồ sơ tài liệu mà nội dung của nó được trình
bày một cách chi tiết việc sử dụng tài nguyên lâu dài để mang lại lợi ích kinh tế - xã
hội. Dự án đầu tư xây dựng được cấp thẩm quyền phê duyệt, phải phù hợp với quy
hoạch phát triển của vùng, địa phương, nội dung của dự án đầu tư xây dựng phải
được tính tốn, phân tích một cách chi tiết số liệu về các phương diện pháp lý, thị
trường, kỹ thuật, môi trường, quản trị, tài chính và lợi ích kinh tế - xã hội.
Nói chung, Dự án dầu tư xây dựng là việc bỏ vốn ở giai đoạn hiện tại để tạo
dựng ra tài sản cố định là cơng trình xây dựng để sau đó vận hành khai thác cơng
trình thu được lợi ích với một khoảng thời gian nhất định nào đó trong tương lai.
Phân loại dự án đầu tư xây dựng:
 Theo quy mơ tính chất:
- Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội thông qua chủ trương và cho
phép đầu tư.
- Các dự án cịn lại được phân thành 3 nhóm :A , B, C theo quy định tại
phụ lục I nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ.
 Theo nguồn vốn đầu tư :

- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước
- Dự án sử dụng vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh vốn tín dụng đầu tư
phát triển của nhà nước.
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-4-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước .
- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp
nhiều nguồn vốn.
1.1.2. Ý nghĩa của dự án đầu tư xây dựng khả thi:
- Là căn cứ quan trọng nhất để quyết định bỏ vốn đầu tư;
- Là phương tiện để tìm đối tác trong và ngồi nước liên doanh bỏ vốn đầu tư;
- Là phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong và ngoài nước
tài trợ hoặc cho vay vốn;
- Là cơ sở để xác định kế hoạch thực hiện đầu tư, theo dõi, đơn đốc q trình
thực hiện và kiểm tra q trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng;
- Là văn kiện cơ bản để các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê chuẩn và
cấp giấy phép đầu tư;
- Là căn cứ quan trọng nhất để theo dõi, đánh giá và có những điều chỉnh kịp
thời những tồn tại và vướng mắc trong quá trình xây dựng và hoạt động của dự án
đầu tư xây dựng;
- Là căn cứ quan trọng để xây dựng hợp đồng liên doanh, soạn thảo điều lệ của

dự án đầu tư xây dựng liên doanh;
- Dự án đầu tư xây dựng khả thi tốt có tác dụng tích cực để giải quyết các vấn
đề nảy sinh trong quan hệ giữa các bên tham gia thực hiện.
1.1.3. Vai trò của đầu tư xây dựng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội:
Đầu tư xây dựng là hoạt động có vai trị đặc biệt đối với sự phát triển kinh tế xã hội nói riêng và đối với nền kinh tế quốc dân chung thể hiện những mặt chính sau:
- Trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (tài sản cố định) cho các ngành kinh
tế quốc dân để sau đó các ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai thác sinh lợi.
- Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh
tế quốc dân như: quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp; quan hệ giữa
phát triển kinh tế với phát triển văn hoá, giáo dục với các mối quan hệ xã hội khác.
- Trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạt động xã hội, dân sinh, chất
lượng cuộc sống của cộng đồng xã hội.
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-5-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

- Trực tiếp góp phần vào tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách
quốc gia.
- Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một khối lượng
nguồn lực vô cùng to lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động này kém hiệu quả, gây ra
nhiều lãng phí, thất thốt làm tổn thất to lớn, lâu dài, nhiều mặt đến sự phát triển
của đất nước.
1.1.4. Chu kỳ của một dự án đầu tư xây dựng:

Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng là thời gian từ giai đoạn có ý định thực hiện
dự án, dự án đi vào hoạt động cho đến giai đoạn đánh giá cuối cùng là thanh lý. Cụ
thể chu kỳ dự án bao gồm các giai đoạn thể hiện trong sơ đồ sau:
Tiền xác định

Xác định

Chuẩn bị

Thẩm định

Thực hiện

Hoạt động

Thanh lý

Sơ đồ 1.1: Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng
Giai đoạn tiền xác định:
Thu thập thông tin rộng rãi liên quan đến tình hình cơ bản (tự nhiên, kinh tế,
xã hội) của khu vực. Thông tin này là cơ sở dữ liệu để giúp ta phác thảo các dự án
thích ứng. Thơng tin bao gồm số liệu về nguồn lực thiên nhiên, thống kê về điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng và khu vực dự án đầu tư xây dựng.
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-6-

SVTH: Phạm Duy Khánh

Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

Giai đoạn xác định:
Công việc này gồm việc lập ra các dự án chuyên biệt có mức ưu tiên cao đối
với các mục tiêu phát triển kinh tế quốc gia và khu vực. Trong giai đoạn này, mục
đích của dự án được lập ra phải rõ ràng và được xác định một cách cụ thể, chi phí
và lợi ích ước lượng được định lượng và thiết kế ban đầu của dự án được lập ra. Dự
án thường được xác định dựa trên kế hoạch quốc gia, báo cáo kinh tế hay nghiên
cứu khu vực. Qua việc nghiên cứu này có thể cho thấy điều kiện thuận lợi, khó khăn
đối với dự án trong hướng phát triển của quốc gia hay khu vực.
Giai đoạn chuẩn bị:
Mục đích của dự án ở đây được xác định rõ ràng hơn và các yếu tố cũng được
phân tích một cách chi tiết hơn. Trong giai đoạn soạn thảo (thiết lập) Báo cáo đầu tư
xây dựng hoặc Dự án đầu tư xây dựng phải thực hiện những nội dung về: thể chếpháp lý, thị trường, kỹ thuật, tổ chức, mơi trường, tài chính và kinh tế-xã hội được
phân tích một cách chi tiết. Việc soạn thảo (thiết lập) địi hỏi năng lực chun mơn
của các ngành kỹ thuật có liên quan, các chuyên viên, các kỹ sư kinh tế và phối hợp
hoạt động của nhiều cơ quan, ban ngành có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng.
Giai đoạn thẩm định:
Thẩm định là xem xét, kiểm chứng về các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả, và về
mặt khả thi của dự án. Ở giai đoạn này, các vấn đề lên quan đến luật pháp, thị
trường, kỹ thuật - môi trường, tổ chức quản trị, tài chính và kinh tế - xã hội phải
được giải quyết trước khi dự án được chấp thuận để thực hiện.
Giai đoạn này, đòi hỏi thảo luận giữa các cơ quan như giữa Chính phủ với các
Bộ, Cơ quan chủ quản và quản lý chuyên ngành đối với dự án đầu tư xây dựng. Sự
thảo luận phải đưa đến những thỏa thuận và kết luận là dự án được thực hiện hoặc
phải bổ sung thêm hay phải thiết lập lại.
Giai đoạn thực hiện:
Một dự án được cho là đáng tin cậy ở giai đoạn thẩm định sẽ đủ điều kiện để

thực hiện. Việc thực hiện dự án trong thực tế khá phức tạp do nhiều vấn đề không
dự báo được trước. Do đó, ở giai đoạn này địi hỏi phải có sự linh hoạt để đảm bảo
thực hiện thành cơng dự án.
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hồng Yến

-7-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

Giai đoạn thực hiện là thời gian thực hiện dự án bao gồm việc thiết kế, lập dự
toán, mua sắm máy móc, thiết bị, xây dựng lắp đặt và đào tạo nhân viên.
Giai đoạn hoạt động:
Đây là giai đoạn dự án bắt đầu đưa vào khai thác vận hành cho ra những sản
phẩm hay dịch vụ. Để chắc chắn rằng dự án mang lại lợi ích tối đa qua thời gian thì
các phương tiện phải được sử dụng, bảo hành và bảo trì đúng tiêu chuẩn, quy cách.
Vì vậy khi đã xây dựng dự án phải có đủ kinh phí để tuyển nhân viên và dự án phải
đạt công suất tối đa.
Giai đoạn đánh giá:
Đánh giá bao gồm việc phân tích các vấn đề nảy sinh trong từng giai đoạn của
chu kỳ dự án, các vấn đề như vượt kinh phí, thi cơng xây lắp chậm trễ, sự cố kỹ thuật,
khó khăn về tài chính, tình hình biến động của thị trường… Từ đó tìm ngun nhân
gây ra các vấn đề trong từng giai đoạn của chu kỳ dự án và tìm biện pháp khắc phục.
Đánh giá cuối cùng được thực hiện khi dự án được thực hiện khi dự án hồn
thành cũng như trong q trình hoạt động của nó.
Đánh giá giúp đưa ra những điểm mạnh, điểm yếu, thành công và thất bại của

dự án. Các kết quả này sẽ có giá trị trong kế hoạch hố các dự án trong tương lai và
từ đó có thể phịng tránh những khuyết điểm được lặp lại.
Thanh lý:
Đây là bước cuối cùng của dự án đầu tư xây dựng. Việc thanh lý dự án đầu tư
có thể phải được tiến hành sau một thời gian dự án đi vào hoạt động chứ không nhất
thiết hết thời hạn mà dự án đã ký kết ban đầu.
1.2. THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:
1.2.1. Kháí quát chung và mục đích thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
1.2.1.1. Khái quát chung:
Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan, có cơ
sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án; từ đó ra quyết định đầu tư
và cấp phép đầu tư. Đây là một quá trình kiểm tra, đánh giá các nội dung của dự án
một cách độc lập tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định dự án tạo ra cơ
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-8-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả. Các kết luận rút ra từ quá trình
thẩm định là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ra quyết định đầu tư
và cấp phép đầu tư.
Thẩm định dự án đầu tư là cần thiết bắt nguồn từ vai trị quản lý vĩ mơ của nhà
nước đối với các hoạt động đầu tư. Nhà nước với chức năng cơng quyền của mình
sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọn các dự án đầu tư.

Tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế đều phải
đóng góp vào lợi ích chung của đất nước. Bởi vậy trước khi ra quyết định đầu tư
hay cấp phép đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cần biết xem dự án
đó có góp phần đạt được mục tiêu của quốc gia hay khơng, nếu có thì bằng cách nào
và đến mức độ nào. Việc xem xét này gọi là thẩm định dự án.
1.2.1.2. Mục đích thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
Đối với Cơ quan thẩm định Nhà nước: là nhằm xem xét những lợi ích kinh tế xã hội mà dự án đem lại có phù hợp với mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội của quốc gia, của vùng, của địa phương hay không và thơng qua đó đưa ra
những kết luận và sự chấp thuận hoặc phải sửa đổi, bổ sung hay bác bỏ dự án.
Đối với những định chế tổ chức quốc gia hoặc quốc tế: ngoài việc xem xét khả
năng sinh lời cho bên đầu tư và sự đóng góp của dự án đối với nền kinh tế quốc dân,
việc thẩm định cịn nhằm mục đích xét hướng phát triển lâu dài, ổn định của dự án
mà định hướng tài trợ hoặc cho vay vốn.
1.2.2. Vai trò và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
1.2.2.1. Vai trò của thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
Hoạt động thẩm định dự án đầu tư xây dựng đóng vai trị rất quan trọng khơng
chỉ với các nhà đầu tư là đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ dự án mà cịn đối với các
định chế tài chính (như Ngân hàng, tổ chức tín dụng), Cơ quan Nhà nước trong việc
ra quyết định đầu tư, cấp vốn, cấp giấy phép cho dự án…
- Đối với nhà đầu tư:
+ Xác định được khả năng sinh lời cũng như mức độ rủi ro của dự án.
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-9-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

+ Làm căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung cho dự án được hoàn thiện hơn.
- Đối với các đối tác đầu tư:
+ Làm căn cứ ra quyết định góp vốn thực hiện dự án.
- Đối với các định chế tài chính:
+ Xác định khả năng sinh lời, khả năng thanh toán nợ, tuổi thọ của dự án để
quyết định phương thức cấp vốn, kỳ hạn trả nợ đối với khách hàng.
- Đối với cơ quan nhà nước:
+ Xác định được những lợi ích kinh tế - xã hội mà dự án đem lại.
+ Đánh giá ưu nhược điểm của dự án, nhằm loại bỏ những dự án xấu và
tránh loại bỏ những dự án hiệu quả.
+ Làm căn cứ để áp dụng các chính sách ưu đãi về thuế, thời hạn trả nợ…
1.2.2.2. Ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
Thẩm định dự án có ý nghĩa rất lớn, giúp bảo vệ các dự án lớn tốt khỏi bị bác
bỏ, ngăn chặn những dự án tồi, góp phần đảm bảo cho việc sử dụng có hiệu quả vốn
đầu tư. Cụ thể:
 Thẩm định dự án giúp cho chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất.
 Giúp cho các cơ quan quản lý vĩ mơ của nhà nước đánh giá được tính phù hợp
của dự án với quy hoạch phát triển chung của ngành, vùng, lãnh thổ và của cả nước trên
các mặt mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu quả.
 Giúp cho việc xác định được những cái lợi, cái hại của dự án trên các mặt
khi đi vào hoạt động, từ đó có biện pháp khai thác các khía cạnh có lợi và hạn chế
các mặt có hại.
 Giúp các nhà tài chính ra quyết định chính xác về cho vay hoặc tài trợ cho dự án
đầu tư.
1.2.3. Căn cứ thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
Căn cứ thẩm định của ngân hàng bao gồm bốn căn cứ chính là:
 Hồ sơ trình thẩm định của chủ đầu tư.
 Căn cứ pháp lý.

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-10-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

 Các quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh
tế, kĩ thuật cụ thể.
 Thơng lệ quốc tế.
a) Hồ sơ trình thẩm định Dự án đầu tư xây dựng bao gồm:
1. Tờ trình thẩm định dự án thể hiện các nội dung theo mẫu sau:
(Biểu mẫu 1.1: Tờ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình)

2. Hồ sơ dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở.
3. Các văn bản pháp lý có liên quan.
b) Căn cứ pháp lý:
- Các chiến lược, qui hoạch, kế hoạch, chủ trương, chính sách phát triển kinh
tế- xã hội của nhà nước, của ngành, của địa phương.
- Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung gồm: luật
doanh nghiệp, luật xây dựng, luật đầu tư, luật lao động, luật mơi trường, luật đất
đai, luật sở hữu trí tuệ, luật thuế (thuế TNDN và thuế VAT), luật khoáng sản, luật
tài nguyên.
- Các văn bản pháp luật và qui định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu
tư xây dựng được ban hành và còn hiệu lực tại thời điểm đầu tư xây dựng.
- Các văn bản hướng dẫn về trình tự, thủ tục, nội dung trong quá trình thẩm

định và cấp phép các dự án đầu tư xây dựng của các cơ quan có thẩm quyền.
- Các văn bản pháp luật hiện hành khác có liên quan.
c) Các quy phạm, quy chuẩn, tiêu chuẩn và các định mức trong từng lĩnh vực
kinh tế, kĩ thuật:
- Các quy phạm như: quy phạm về xây dựng, sử dụng đất đai trong các khu
đô thị, khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh khơng trong cơng trình cầu cống…
- Các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia bắt buộc áp dụng trong các hoạt động xây
dựng, bao gồm: khảo sát và thí ngiệm chuyên ngành xây dựng; quy hoạch xây dựng
và quy hoạch đô thị; lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng; thiết kế, thi công và
nghiệm thu công trình xây dựng.
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hồng Yến

-11-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp cơng trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể
đối với từng loại cơng trình và từng bộ mơn thiết kế, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu
chuẩn công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành.
- Các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kỹ thuật như: Định mức dự tốn
xây dựng cơng trình, Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng
cơng trình, Định mức về lập quy hoạch xây dựng.
d) Các quy ước, thông lệ quốc tế:
- Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà
nước với nhà nước (về hàng hải, hàng không, đường sông,…)

- Quy định của các tổ chức tài trợ vốn (WB, IMF, ADB,…)
- Các quỹ tín dụng xuất khẩu của các nước.
- Các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm,…
1.2.4. Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
1.2.4.1. Thẩm định tính hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng:
Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm:
1) Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư.
2) Các yếu tố đầu vào của dự án.
- Địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu,
nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác.
3) Quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án
4) Phân tích tài chính, và hiệu quả kinh tế - xã hội.
1.2.4.2. Thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng:
Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm:
1) Sự phù hợp với quy hoạch phát triển ngành, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng
đô thị, nông thôn;
2) Nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có);
3) Khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của
dự án;
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-12-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

4) Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư;
5) Khả năng hồn trả vốn vay;
6) Giải pháp phịng cháy, chữa cháy;
7) Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phịng, an ninh, mơi trường và
các quy định khác của pháp luật có liên quan.
1.2.4.3. Thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng:
1) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt
bằng được phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến cơng trình
được chọn đối với cơng trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với
vị trí, quy mơ xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch đã được chấp thuận đối với cơng
trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt;
2) Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;
3) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền cơng nghệ đối với cơng
trình có u cầu cơng nghệ;
4) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, mơi trường, phịng
cháy, chữa cháy;
5) Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành
nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy định.
1.2.5. Phương pháp thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
1.2.5.1. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu:
Đây là một phương pháp đơn giản và được dùng rất phổ biến trong khi thẩm
định dự án đầu tư xây dựng. Phương pháp này được sử dụng khi tiến hành thẩm
định nội dung về các khía cạnh kĩ thuật của dự án. Khi thẩm định cần so sánh đối
chiếu từng nội dung của dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu
chuẩn, định mức kinh tế kĩ thuật thích hợp, thơng lệ trong nước và quốc tế cũng như
các kinh nghiệm thực tế, phân tích, so sánh để lựa chọn phương án tối ưu. Phương
pháp so sánh, đối chiếu khi thẩm định các dự án đầu tư xây dựng được tiến hành
theo cụ thể như sau:
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-13-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

- Thẩm định khía cạnh pháp lí của dự án: so sánh đối chiếu dự án với các
văn bản pháp luật của nhà nước ban hành trong các lĩnh vực đầu tư xây dựng, bất
động sản… Các quy hoạch tổng thể của Nhà nước, địa phương.
- Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án: so sánh đối chiếu dự án với các
dự án đầu tư xây có vị trí địa điểm đầu tư, quy mô của dự án, chất lượng sản phẩm
xây dựng tương tự đã được triển khai.
- Thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án là: các chỉ tiêu dùng để so sánh đối
chiếu là:
+ Các tiêu chuẩn trong thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cơng trình do Nhà
Nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.
+ Các định mức về kĩ thuật (sản xuất, vật liệu, nhân cơng, máy móc, thiết
bị,…) theo định mức kinh tế - kỹ thuật hiện hành.
+ Thông lệ trong nước và quốc tế để phân tích lựa chọn phương án tối ưu.
(địa điểm xây dựng, giải pháp kĩ thuật, tổ chức xây dựng…)
- Khi thẩm định tài chính dự án,thường so sánh với các chỉ tiêu:
+ Các chỉ tiêu tổng hợp về nguồn vốn, cơ cấu vốn, suất đầu tư,…
+ Các chỉ tiêu về hiệu quả của dự án,…
+ Các dự án đầu tư xây dựng tương tự,…
Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng phương pháp này, thường cho thấy công
tác thẩm định trong thực tế hiện nay mới chỉ tập trung vào so sánh các chỉ tiêu (thị
trường, kĩ thuật, tài chính) của dự án một cách cứng nhắc với các dự án tương tự,

mà chưa nhận ra những nét riêng biệt cụ thể của dự án. Đặc biệt khía cạnh thị
trường của dự án chưa được so sánh, đối chiếu một cách chi tiết và hợp lý.
1.2.5.2. Phương pháp thẩm định các khía cạnh kỹ thuật:
Thẩm định khía cạnh kĩ thuật là tiền đề cho việc tiến hành phân tích về mặt tài
chính, kinh tế xã hội của dự án. Đặc biệt các dự án đầu tư xây dựng đều địi hỏi
những giải pháp kĩ thuật về xây dựng cơng trình và kiến trúc rất phức tạp, vì thế khi
thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án cần tiến hành một cách rất chi tiết và khoa
học.. Các nội dung kĩ thuật của dự án đầu tư xây dựng được tiến hành thẩm định là:
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-14-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

a) Phân tích địa điểm xây dựng:
Đây là một vấn đề hết sức quan trọng vì địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến
vốn đầu tư (giá mua đất xây dựng) cũng như ảnh hưởng đến giá cả, sức cạnh tranh
của sản phẩm dự án đầu tư xây dựng, từ đó quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự
án đó.
- Địa điểm có nằm trong quy hoạch xây dựng, phát triển kinh tế xã hội của
nhà nước và địa phương hay khơng. Cơng tác giải phóng mặt bằng có thuận lợi và
khó khăn gì.
- Điều kiện tự nhiên: địa hình, khí hậu, mơi trường… ảnh hưởng đến q trình
thi cơng cơng trình như thế nào.
b) Qui mơ giải pháp xây dựng, kiến trúc:

- Quy mô xây dựng, giải pháp kết cấu kiến trúc các hạng mục cơng trình có
đảm bảo các định mức kinh tế kĩ thuật của dự án đã đề ra hay không.
- Xem xét, đánh giá tổng dự toán và dự toán của từng hạng mục cơng trình,
tránh bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, các hạng mục khơng cần
thiết hoặc chưa cần thiết phải đầu tư.
- Tiến độ thi cơng có phù hợp với kế hoạch và thực tế hay không.
c) Công nghệ trang bị cho dự án:
- Xem xét công nghệ được lựa chọn cho dự án là công nghệ đã được qua kiểm
chứng hay chưa, mức độ hiện đại, đồng bộ của cơng nghệ, máy móc. Đội ngũ cán
bộ cơng nhân viên tham gia dự án có đủ yêu cầu về kĩ thuật, tay nghề để vận hành
các máy móc, cơng nghệ đó hay khơng….
d) Phân tích các tác động mơi trường, phịng cháy chữa cháy (PCCC):
Đánh giá các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án có đầy đủ, phù hợp
chưa, và đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải
có hay chưa. Cần phải đối chiếu với các qui định pháp luật hiện hành xem xét dự án
về lập, thẩm định và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động mơi trường, PCCC.

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hồng Yến

-15-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

1.2.5.3. Phương pháp thẩm định khía cạnh tài chính:
a) Thẩm định tổng vốn đầu tư dự án và tiến độ bỏ vốn:

Việc thẩm định tổng vốn đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực
hiện, vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc
không cân đối được nguồn vốn, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự
án. Đặc biệt, các dự án đầu tư xây dựng đều đòi hỏi lượng vốn đầu tư rất lớn. Nên
việc thẩm định tổng vốn đầu tư của các dự án càng yêu cầu phải tiến hành chi tiết và
kĩ lưỡng.
Yêu cầu xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án có được tính tốn hợp
lý, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết, và cần xem xét các yếu tố làm
tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng phí cho cho dự án,...
Cụ thể nội dung cần kiểm tra các khoản mục sau:
- Xác định các nguồn vốn huy động được của dự án: Vốn tự có, vốn vay,
vốn vay ưu đãi đầu tư, và các nguốn vốn khác liên quan.
- Vốn đầu tư xây dựng: tiến hành kiểm tra nhu cầu xây dựng các hạng mục
cơng trình, mức độ hợp lý của đơn giá xây dựng (bằng các đơn giá, suất vốn đầu tư
của nhà nước hiện hành và kinh nghiệm từ các dự án đã triển khai, tương tự)
- Vốn đầu tư thiết bị: kiểm tra đối chiếu với các bảng báo giá của các nhà
cung cấp về giá mua, chi phí vận chuyển, bảo quản, lắp đặt, chi phí CGCN (nếu có).
- Xem xét nhu cầu vốn lưu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới)
hoặc nhu cầu vốn lưu động bổ sung (đối với dự án mở rộng bổ sung thiết bị) để dự
án sau khi hồn thành có thể hoạt động bình thường.
Xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai
đoạn như thế nào, có hợp lý hay khơng. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong giai
đoạn thục hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công. Cần phải xem xét tỉ lệ của từng
nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay khơng. Việc xác định tiến
độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở cho việc phân bổ nguồn vốn đầu tư cho dự án.
b, Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án:
Thẩm định đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này
sẽ đưa vào để tính tốn chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn đầu tư, khấu hao TSCĐ phải
trích hàng năm, nợ phải trả.
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-16-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra
của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính tốn: Mức huy động
cơng suất so với cơng suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm.
- Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc
tính của dây chuyền cơng nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí
sản xuất kinh doanh trực tiếp.
Q trình tính tốn hiệu quả tài chính và khả năng phân bổ vốn của dự án đầu
tư được thẩm định qua các bước chính như sau:
 Bước 1 : Xác định mơ hình đầu vào, đầu ra của dự án.
 Xác định mơ hình đầu vào, đầu ra phù hợp theo đặc điểm và quy mô đầu
tư của dự án, nhằm đảm bảo khi tính tốn phải phản ánh trung thực,
chính xác hiệu quả và khả năng triển khai của dự án.
 Bước 2 : Phân tích để tìm dữ liệu.
 Khi để xác định được mơ hình đầu vào, đầu ra của dự án, cơng tác thẩm
định cần phân tích dự án để tìm ra các dữ liệu đầu vào, đầu ra cần thiết
phục vụ cho việc tính tốn hiệu quả dự án bằng các bước sau đây:
+ Đọc kỹ báo cáo nghiên cứu khả thi, phân tích trên các phương diện
khác nhau của dự án để tìm ra các dữ liệu phục vụ cho cơng tác thẩm
định, tính tốn hiệu quả dự án.
+ Kiểm tra việc tính tốn các khoản chi phí đầu tư sản xuất hàng năm

của dự án.
 Chi phí xây dựng, thiết bị, và chi phí tiêu hao nguyên vật liệu, nhiên liệu,
năng lượng, xem xét sự hợp lí của các định mức chi phí. So sánh các chi
phí của dự án với các định mức tiêu chuẩn và những dự án tương tự đang
họat động.
 Kiểm tra chi phí nhân cơng: xem xét nhu cầu lao động, số lượng, chất
lượng lao động, đào tạo, thu nhập lao động của dự án so với thực tế trong
khu vực và so với các địa phương khác.
 Kiểm tra phương pháp tính khấu hao và mức khấu hao.
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-17-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

 Kiểm tra chi phí về lãi vay ngân hàng và các khoản thuế của dự án.
+ Kiểm tra tính hợp lí của giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra, và doanh
thu hàng năm của dự án.
+ Kiểm tra tính chính xác của tỉ suất chiết khấu (r) trong phân tích tài
chính của dự án. Để kiểm tra vấn đề này, cần dựa vào chi phí sử dụng
của các nguồn vốn huy động.
+ Thẩm định dòng tiền của dự án. (Dựa vào các chỉ tiêu: chi phí, doanh
thu, khấu hao, lãi vay,… đã được kiểm tra ở trên)
+ Xác định các giả định để tính tốn cho trường hợp cơ sở (Phương án cơ
sở): tính tốn hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án (nếu có)

với các giả định dự kiến ở mức sát với thực tế dự báo sẽ xảy ra nhất.
 Bước 3: Xem xét, phân tích, đánh giá và kết luận về các chỉ số, chỉ tiêu tính
tốn của dự án:
 Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án:
Giá tr hin ti rũng (NPV: Net Present Value)
- Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu t là số chênh lệch giữa giá trị
hiện tại các nguồn thu nhập ròng trong tơng lai với giá trị hiện tại của vốn đầu t.
Công thức tính: NPV = Co + PV
+ Trong đó:
o NPV là giá trị hiện tại ròng
o Co là vốn đầu t ban đầu vào dự án
+ PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại
trong thời gian hữu ích của nó. PV đợc tính:
PV =

C1
C3
Ct
C2
+
+
+ ...... +
2
3
(1 r)
(1 r) t
(1 r)
(1 r)

+ Trong đó:

o Ct là các luồng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t
o r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án
=> í nghĩa của NPV chính là đo lờng phần giá trị tăng thêm dự tính mà dự
á
n đem lại cho nhà đầu t với mức độ rủi ro cơ thĨ cđa dù ¸n… ViƯc x¸c minh chÝnh
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-18-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dng

xác tỷ lệ chiết khấu của mỗi dự án đầu t là khó khăn. ngời ta có thể lấy bằng với
lÃi suất đầu vào, đầu ra thị trên trờng, Nhng thông thờng là chi phí bình quân
của vốn. Tuỳ từng trờng hợp, ngời ta còn xem về biến động lÃi suất trên thị
trờng, và khả năng giới hạn về vốn của chủ đầu t khi thực hiện dự án
- Sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá dự án đầu t theo nguyên tắc:
+ Nếu các dự án đầu t thì tuỳ thuộc theo quy mô nguồn vốn, các dự án có
NPV 0 đều đợc chọn (Sở dĩ dự án NPV=0 vẫn có thể chọn vì khi đó có nghĩa là
các luồng tiêu thụ của dự án vừa đủ để hoàn vốn đầu t và cung cấp một tỷ lệ lÃi sut
yêu cầu cho khoản vốn đó). Ngợc lại NPV< 0  b¸c bá dù ¸n.
+ NÕu c¸c dù án loại trừ nhau thì dự án nào có NPV 0 và lớn nhất thì
đợc chọn.
- Sử dụng phơng pháp NPV để đánh giá, lựa chọn dự án đầu t có u nhợc
điểm sau:
* Ưu điểm:

+ Phơng này tính toán dựa trên cơ sở dòng tiền có chiết khấu (tức là
hiện tại hoá dòng tiền) là hợp lý vì tiền có giá trị theo thời gian.
+ Lựa chọn dự án theo chỉ tiêu NPV là thích hợp vì nó cho phép chọn dự
án nào có làm tối đa hoá sự giàu có của chủ đầu t.
* Nhợc điểm:
+ Phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu r đợc lựa chän. Cơ thĨ: r cµng
nhá  NPV cµng lín vµ ngợc lại. Trong khi đó, việc xác định đúng r
là rất khó khăn.
+ Chỉ phản ánh đợc quy mô sinh lời (số tơng đối: hiệu quả của một
đồng vốn bỏ ra là bao nhiêu).
+ Với các dự án có thời gian khác nhau, dùng NPV để lựa chọn dự án là
không có ý nghĩa. Muốn so sánh đợc, phải giả định rằng dự án có
thời gian ngắn hơn sẽ đợc đầu t bổ sung với số liệu lặp lại nh cũ để
sao cho các dự án có thời gian bằng nhau. Thời kỳ phân tích dự án là
bội số chung nhỏ nhất của các thời gian dự án. Đây là việc tính toán
phức tạp mất thời gian.
GVHD: ThS. Nguyn Th Hoàng Yến

-19-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

IRR (Internal Rate of Return)
Tû suÊt hoµn vèn néi bé đo lờng tỷ lệ hoàn vốn đầu t của một dự án.
Về mặt kỹ thuật tính toán, IRR của một dự án đầu t là tỷ lệ chiết khấu mà tại

đó NPV=0, tức là thu nhập ròng hiện tại đúng bằng giá trị hiện tại của vốn đầu
t, đối với dự án đầu t có thời gian là T năm, ta cã c«ng thøc:
C

NPV = C0 +

1

(1 IRR)

C

2

+ (1 IRR) 2


++

C

t

(1 IRR)

T

=0

* í nghĩa của chỉ tiêu IRR: IRR đối với dự án chính là tỉ lệ sinh lời cn

thiết của dự án. IRR đợc coi bằng mức lÃi suất tiền vay cao nhất mà nhà đầu
t có thể chấp nhận mà không bị thua thiệt nếu toàn bộ số tiền đầu t cho dự
án đều là vốn vay (cả gốc và lÃi cộng dồn) đợc trả bằng nguồn tiền thu đợc
từ dự án mỗi khi chúng phát sinh.
Ngời ta sử dụng hai cách:
- Tính trực tiếp: Đầu tiên chọn 1 l·i suÊt chiÕt khÊu bÊt k×, tÝnh NPV.
NÕu NPV > 0, tiÕp tơc n©ng møc l·i st chiÕt khÊu và ngợc lại. Lặp lại cách
làm trên cho tới khi NPV= 0 hoặc gần bằng 0, khi đó mức lÃi suất này bằng
IRR của dự án đầu t.
- Phơng pháp nội suy tuyến tính: thờng đợc sử dụng. Đầu tiên chän
2 møc l·i suÊt chiÕt khÊu sao cho: Víi r cã NPV1 > 0; Víi r2 cã NPV2 < 0
1

Áp dụng cơng thức:
IRR= IRR1 + (IRR2 – IRR1).

NPV1
NPV1  NPV2

Chªnh lệch giữa r và r2 không quá 0.05 thì nội suy IRR mới tơng đối đúng.
1

* Sử dụng IRR để ®¸nh gi¸, lùa chän dù ¸n sau :
+ Tríc hÕt lựa chọn một mức lÃi suất chiết khấu làm IRRĐM (IRR định
mức thông thờng đó chính là chi phí cơ hội)
+ So sánh nếu IRR IRRĐM thì dự án khả thi thi về tài chính, tức là: nếu
là các dự án đầu t là độc lập tuỳ theo quy mô nguồn vốn, các dự án có IRR
IRRĐM đợc chấp nhận.
Nếu các dự án đầu t loại trừ nhau: chọn dự án có IRR 0 và lớn nhất.
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-20-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dng

* Ưu điểm: của phơng pháp IRR chú trọng xem xét tính thời gian của
tiền. Sự thừa nhận giá trị thời gian của tiền làm cho kĩ thuật xác định hiệu quả
vốn đầu t u điểm hơn các phơng pháp khác;
Phản ánh hiệu quả sinh lời của một đồng vốn (tính tỉ lệ %) nên có thể sử
dụng so sánh chi phÝ sư dơng vèn. IRR cho biÕt møc l·i suất tiền vay tối đa mà
dự án có thể chịu đợc. Giải quyết đợc vấn đề lựa chọn các dự án khác nhau.
* Nhợc điểm: Không đề cập đến độ lớn, quy mô của dự án, sử dụng IRR
để lựa chọn dự án loại trừ có quy mô, thời gian khác nhau nhiều khi sai lầm.
Với dự án có những khoản đầu t thay thế lớn, dòng tiền đổi dấu liên tục dẫn
tới hiện tợng IRR đa trị, và nh vậy việc áp dụng IRR không còn chính xác.
Phơng pháp IRR ngầm định rằng thu nhập ròng của dự án đợc tái đầu
t tại tỉ lệ lÃi suất IRR nghĩa là không giả định đúng tỉ lệ tái đầu t.
=> Về mặt toán học, phơng pháp tính NPVvà IRR luôn cùng đa đến
quyết định chấp thuận hay bác bỏ dự án đói với những dự án độc lập. Tuy
nhiên có thể có hai kết luận trái ngợc cho những dự án loại trừ. Trong trờng
hợp có sự xung đột giữa hai phơng pháp, việc lựa chọn dự án đầu t theo
phơng pháp NPVcần đợc coi trọng hơn bởi những phân tích đà chỉ ra rằng:
phơng pháp NPV u việt hơn phơng pháp IRR.
T (Thi gian hon vn):
- Thời gian hoàn vốn của một dự án là độ dài thời gian ®Ĩ thu håi ®đ vèn

®Çu t ban ®Çu.
- Cã hai cách tính chỉ tiêu này: thời gian hoàn vốn không chiết khấu
(không tính đến giá trị thời gian của tiền) và thời gian hoàn vốn có chiết khấu
(quy tất cả các khoản thu nhập chi phí hiện tại theo tỷ suÊt chiÕt khÊu lùa chän).
Áp c«ng thức:
T= (t-1)(năm)

LKPV (CFt ) (t 1)

12(tháng )

PV (CFt ) t

+ Trong đó:
o

(t-1) năm: Số năm kế trước thời điểm hòa vốn

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến

-21-

SVTH: Phạm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

o

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

LKPV(CFt)(t-1): Thời gian lũy kế dòng tiền ròng trước thời điểm
hòa vốn (t-1).

o

PV(CF)t: Hiện giá thu nhập ròng ở năm kế sau thời điểm hịa vốn (t).

+ C«ng thøc tÝnh thời gian hoàn vốn cung cấp một thông tin quan trọng
rằng vốn của công ty bị trói buộc vào mỗi dự án là bao nhiêu thời gian. Thông
thờng nhà quản trị có thể đặt ra khoảng thời gian hoàn vốn tối đa và sẽ bác bỏ
dự án đầu t có thời gian hoàn vốn lâu hơn.
+ Sử dụng chỉ tiêu thời gian hoàn vốn để đánh giá, lựa chọn dự án đầu t
theo nguyên tắc: Dự án có thời gian hoàn vốn càng nhỏ càng tốt, chọn dự án có
thời gian hoàn vốn nhỏ nhất trong các dự án loại trừ nhau.
* Ưu điểm: của phơng pháp này:
Đơn giản, dễ áp dụng và đợc sử dụng nh một công cụ sàng lọc. Nếu có
một dự án nào đó không đáp ứng đợc kỳ hoàn vốn trong thời gian đà định thì
việc tiếp tục nghiên cứu dự án là không cần thiết. Vì luồng tiền mong đợi trong
một tơng lai xa đợc xem nh rủi ro hơn một luồng tiền trong một tơng gần
thời gian thu hồi vốn đợc sử dụng nh một thớc đo để đánh giá mức độ rủi
ro của dự án.
* Hn chế: Tuy nhiên phơng pháp thời gian hoàn vốn có một số hạn chế
mà có thể dẫn tới những quyết định đó là: thời gian hoàn vốn không chiết khấu
không tính tới những sai biệt về thời điểm xuất hiện luồng tiền, tức là yếu tố
giá trị thời gian của tiền tệ không đợc đề cập. Phần thu nhập sau thời điểm
hoàn vốn bị bỏ qua hoàn toàn, nh vậy không đánh giá đợc hiệu quả tài chính
của cả đời dự án. Xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hoá
lợi nhuận của chủ sở hữu.
Phơng pháp tỷ số lợi ích / chi phí (BCR: Benefit-Cost Ratio)

Phản ánh khả năng sinh lời của dự án trên mỗi đơn vị tiền tệ vốn đầu t

B
(1 r )
C
(1 r )
n



(quy về thời điểm hiện tại).
BCR



n

i0

Bi: Luồng tiền dự kiến năm i

i

i0

i

i

i

Ci: Chi phí năm i
GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn

-22-

SVTH: Phm Duy Khánh


Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dng

Nguyên tắc đánh giá: nếu có dự án có BCR 1. Suy ra đợc chấp nhận
(khả thi về mặt tài chính).
BCR là chỉ tiêu chuẩn để xếp hạng các dự án theo nguyên tắc dành vị trí
cao hơn cho dự án có BCR cao hơn.
* Ưu điểm: nó cho biết lợi ích thu đợc trên một đồng bỏ ra, từ đó giúp
chủ đầu t lựa chọn, cân nhắc các phơng án có hiệu quả.
* Nhợc điểm: là một chỉ tiêu tơng đối nên dễ dẫn đến sai lầm khi lựa
chọn các dự án loại trừ nhau, vì thông thờng các dự án có BCR lớn thì có NPV
nhỏ và ngợc lại.
Độ nhạy của dự án:
Môi trờng xung quanh thờng xuyên tác động tới dự án đầu t trên
nhiều mặt cấp độ khác nhau. Do vậy khi xem xét dự án ngoài cách xem xét dự
án qua các chỉ tiêu ở trạng thái tĩnh, cần phải đặt dự án đầu t ở trạng thái
động trong xu thế biến động của các yếu tố bên ngoài.
Để có một cách đánh giá khách quan toàn diện hơn về dự án, thông
thờng để xem xét độ nhạy ngời ta thờng tính toán thay đổi các chỉ tiêu
NPV, IRR khi có sự biến đổi của một số nhân tố:

+ Giá bán sản phẩm;
+ Giá đầu vào thay đổi;
+ Vốn đầu t;
+ Tỷ giá lên xuống;
Trên thực tế khi tính độ nhạy cảm của dự ¸n, ngêi ta cho c¸c biÕn sè
thay ®ỉi 1% so với phơng án lựa chọn ban đầu và tính NPV và IRR thay bao
nhiêu %.
í nghĩa của việc phân tích độ nhạy của dự án là cho công tác thẩm định
có thể khoanh đợc hành lang cho sự đầu t của doanh nghiệp.
Ngoài các nội dung trên, thẩm định dự án còn tiến hành thêm phân tích
tài chính dự án đầu t trong đó thờng sử dụng các phơng pháp ph©n tÝch sau.
+ Ph©n tÝch diƠn biÕn ngn vèn sư dơng.
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hồng Yến

-23-

SVTH: Phạm Duy Khánh