Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động ngân hàng thương mai

Mục lục
Lời nói đầu..................................................................................................................... 2
Chương 1 Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động của Ngân
hàng thương mại...........................................................................................................3
1.1 Khái niệm về định giá BĐS thế chấp.....................................................................3
1.2 Quy trình định giá bất động sản thế chấp.............................................................3
Chương 2 Một số vấn đề liên quan đến định giá bất động sản thế chấp trong hoạt
động Ngân hàng thương mại.........................................................................................5
2.1 Vấn đề pháp lý.....................................................................................................5
2.2 Vấn đề quản lý rủi ro khi tiến hành xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản...........6
2.3 Vấn đề áp dụng phương pháp định giá BDDS thế chấp thực tiễn.........................7
Chương 3 Đề xuất một số giải pháp...............................................................................9
3.1 Giải pháp với vấn đề pháp lý................................................................................9
3.2 Giải pháp với vấn đề rủi ro xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản........................9
3.3 Giải pháp về áp dụng phương pháp định giá BĐS thế chấp thực tiễn.................10
Kết luận....................................................................................................................... 11
Tài liệu tham khảo.......................................................................................................12

1


Lời nói đầu
Ngày nay cơng tác thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa qun trọng trong hoạt
động cho vay tại các NHTM và ngày càng được ngân hàng quan tâm hơn. Bởi lẽ thẩm
định giá tốt, phản ánh đúng giá trị của bất động sản thì khơng những giúp ngân hàng
hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng đồng thời tăng khả năng cạnh tranh, thu hút
khách hàng. Tuy nhiên, định giá bất động sản thế chấp chưa bao giờ là dễ dàng do
nhiều nguyên nhân gây ra. Bài tiểu luận dưới đây với chủ để: “Định giá bất động sản
thế chấp trong hoạt động Ngân hàng thương mai” sẽ chỉ ra những nguyên nhân đó
đồng thời đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá trong NHTM.

2


Chương 1
Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động của
Ngân hàng thương mại
1.1 Khái niệm về định giá BĐS thế chấp
Thế chấp BĐS là việc bên vay vốn (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) dùng tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình làm tài sản đảm bảo tiền vay để vay vốn tại các NHTM
và tổ chức tín dụng.
Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, là việc ước tính giá trị của
quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp
phù hợp.
Định giá BĐS thế chấp được hiểu là việc xác định giá trị BĐS cụ thể bằng hình thái
tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định mức cho vay của ngân hàng dựa
trên tài sản đảm bảo là BĐS.
1.2 Quy trình định giá bất động sản thế chấp
Ở mỗi NHTM, tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động mà có những quy định và
trình tự các bước trong việc xác định giá trị BĐS thế chấp. Thơng thường quy trình định
giá BĐS thế chấp bao gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1: Xác định vấn đề định giá
Trong bước này cán bộ định giá cần xác định rõ được loại hình BĐS đem thế chấp
để định giá như: nhà ở, đất đai,…; đặc điểm của BĐS như: vị trí, đặc điểm kinh tế, kỹ
thuật và pháp lý BĐS; đối tượng khách hàng vay thế chấp
Bước 2: Lên kế hoạch định giá
Trên cơ sở xác định rõ loại hình, đặc điểm BĐS cần định giá và khách hàng, bộ
phận định giá cần lên kế hoạch rõ ràng về công việc định giá như: xác định thời gian cử
cán bộ đi định giá, xác định các thông tin, tài liệu cần thu thập, nguồn cung cấp thông
tin đáng tin cậy, xác định các dữ liệu thị trường,…

Bước 3: Thu thập và phân tích số liệu
3


Thu thập các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.
Thu thập các văn bản pháp lý có liên quan
Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá BĐS
mục tiêu
Trên thực tế có 5 phương pháp thông thường để định giá BĐS thế chấp trong
NHTM như: (1) phương pháp so sánh, (2) phương pháp chi phí, (3) phương pháp thu
nhập, (4) phương pháp thặng dư, (5) phương pháp lợi nhuận.
Bước 5: Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng
Sau khi tính tốn được giá trị BĐS dựa trên cơ sở tính tốn theo các phương pháp
định giá, người định giá cần khảo sát giá trị thị trường ngoài thực tế để đối chiếu mức
độ chính xác của giá trị vừa định giá.
Bước 6: Hồn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho khách
hàng và các bộ phận liên quan
Người định giá hoàn thành báo cáo định giá với đầy đủ các nội dung cần thiết,
trình cấp trên phê duyệt; nếu khơng có bất kỳ thay đổi nào thì coi như giá trị định giá
ghi trong báo cáo sẽ là cơ sở thực hiện q trình cấp tín dụng cho khách hàng

4


Chương 2
Một số vấn đề liên quan đến định giá bất động sản thế chấp trong
hoạt động Ngân hàng thương mại
2.1 Vấn đề pháp lý
Hiện nay, hoạt động cho vay thế chấp tại các NHTM được thực hiện theo quy
định tại một số văn bản về quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng,

Luật đất đai 2013, các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, thông tư số 39/2016/TTNHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước về hoạt động cho vay của các tổ
chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi đối với khách hàng. Trên cơ sở các văn
bản trên, các NHTM đã ban hành quy định nội bộ hướng dẫn thi hành cụ thể hoạt
động cho vay thế chấp.
Ví dụ như, về điều kiện vay vốn, các NHTM đều yêu cầu khách hàng phải có một
phần vốn tự có (khoảng 20% đến 30 % tổng vốn đầu tư) tham gia vào dự án, riêng
Ngân hàng công thương yêu cầu khách hàng vay phải có 50% vốn tự có tham gia vào
dự án, phương án đầu tư. Các NHTM sẽ dựa vào giá trị tài sản đảm bảo, nhu cầu vay
vốn, khả năng trả nợ của khách hàng và khả năng bố trí nguồn vốn, các NHTM thường
cho vay khơng vượt q 70 đến 75% tổng nhu cầu vốn đầu tư của phương án, dự án
vay vốn. Đối với trường hợp thế chấp bằng BĐS để vay vốn thì các NHTM sẽ cho vay
không quá 70 đến 75% giá trị BĐS thế chấp, cịn tuỳ thuộc vào chính sách của từng
Ngân hàng và vào vị trí cũng như khả năng thanh khoản của BĐS đó là cao hay thấp,
tiềm lực tài chính của người vay vốn.
Theo quy định của các văn bản hiện hành thì khi khách hàng thế chấp tài sản phải
có giấy chứng nhân chứng minh quyền sở hữu và sử dụng của mình đối với tài sản đó,
cụ thể là đối với tài sản bảo đảm là BĐS thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay
còn chậm chạp và tồn tại nhiều bất cập. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất chậm chạp sẽ hạn chế khả năng đưa BĐS tham gia vào các giao dịch trên thị
trường, các hoạt động mua bán BĐS diễn ra ít, làm ảnh hưởng đến q trình thu thập
thơng tin về BĐS so sánh đối với nhân viên thẩm định, hoạt động định giá BĐS thế
chấp diễn ra chậm, mất nhiều thời gian, có khi cịn dẫn đến tình trạng các thông tin
5


thu thập được sẽ khơng chính xác, làm ảnh hưởng đến kết quả của hoạt động định giá
BĐS thế chấp.
Sự điều tiết của Nhà nước đối với thị trường BĐS vẫn chưa thể hiện được hiệu quả.
Các văn bản, hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường còn nhiều chồng chéo, bất

cập, chưa đồng nhất giữa các văn bản luật (như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật
Nhà ở…). Điều này, dẫn tới hiện tượng đầu cơ, lách luật trên thị trường BĐS.
Việc sử dụng khung giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc Trung
Ương ban hành từng năm làm căn cứ cũng như so sánh với giá trị BĐS được định giá
theo giá thị trường tại các NHTM hiện nay, trong một số trường hợp sẽ phản ánh
không đúng giá trị thị trường củaBĐS thế chấp. Nguyên nhân do giá đất do Nhà nước
quy định là rất thấp so với thị trường thực tế, điều này làm cho việc định giá BĐS cuả
NH gặp nhiều khó khăn.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu cho người mua BĐS còn phức tạp do vậy
khách hàng muốn vay vốn cũng khơng thể đảm bảo tính pháp lý cho tài sản để mang đi
thế chấp.
2.2 Vấn đề quản lý rủi ro khi tiến hành xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản
Do BĐS thường có giá trị lớn nên BDDS thường được dùng làm tài sản đảm bảo
cho các khoản vay lớn và trong thời gian dài. Mặc dù BĐS có nhiều ưu điểm hơn so với
các loại tài sản khác nhưng thực tế NH vẫn gặp nhiều rủi ro khi tiến hành xử lý tài sản
là BĐS để thu hồi nợ
Rủi ro rất phổ biến đó là quy trình tín dụng và nhận tài sản bảo đảm không được
tuân thủ chặt chẽ. Hiện nay, quy trình cho vay của các ngân hàng được xây dựng khá
chặt chẽ và hạn chế hầu hết rủi ro nhưng rủi ro vẫn xảy ra thường do quy trình bị bỏ
sót hoặc do cán bộ tín dụng chưa có kinh nghiệm, cịn yếu về nghiệp vụ khơng thẩm
định, tìm hiểu kỹ lưỡng. Có nhân viên ngân hàng đã thẩm định tài sản bảo đảm nhưng
ký hợp đồng thế chấp mang đi làm hộ thủ tục công chứng hợp đồng và đăng ký thế
chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ thế chấp thì thấy đều hợp lệ nên
ngân hàng tiến hành giải ngân. Đến khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng đi
kiểm tra mới phát hiện ra tại địa chỉ đó khơng phải tài sản đã thẩm định trước mà là tài
sản khác có giá trị thấp hơn.

6

Một rủi ro nữa là do ngân hàng thực hiện đầy đủ các thủ tục liên quan đến tài
sản thế chấp, hợp đồng thế chấp được công chứng theo đúng quy định nhưng chữ ký
không đúng hoặc chữ ký của người khác. Chỉ đến khi khách hàng không trả được nợ
phải xử lý tài sản bảo đảm, bên thế chấp căn cứ vào điểm này để cho rằng, hợp đồng
thế chấp vô hiệu nhằm không phải thực hiện trách nhiệm xử lý tài sản bảo đảm với
ngân hàng.
Rủi ro khi ngân hàng định giá BĐS khơng chính xác. Việc định giá khơng chính xác
có thể là do cán bộ tín dụng đã tạo điều kiện cho khách hàng bằng cách cố tình nâng
giá trị của BĐS lên cao hơn so với thực tế để khách hàng rút được tiền vay nhiều hơn.
Ngồi ra, có trường hợp cán bộ ngân hàng chỉ định giá tài sản bằng cách tham khảo giá
bán, chuyển nhượng nhà ở, đất ở của khu vực có tài sản thế chấp thông qua internet,
hoặc thông qua các nguồn thông tin khác mà không trực tiếp đến kiểm tra, thẩm định
hiện trạng nhà, đất cùng với giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng, nên đã định
giá tài sản bảo đảm cao hơn giá thị trường, chỉ đến khi xử lý tài sản bảo đảm mới phát
hiện ra sai sót này.
Rủi ro cho ngân hàng khi trong thời hạn một BĐS đang là tài sản bảo đảm, ngân
hàng đã không giám sát được sự thay đổi hiện trạng của tài sản và đến khi cần xử lý tài
sản bảo đảm để thu hồi nợ thì ngân hàng gặp rất nhiều vướng mắc. Chẳng hạn, khách
hàng đã thế chấp quyền sử dụng đất của một khu đất, sau một thời gian, bên thế chấp
xây nhà trên đất đó. Khi khách hàng khơng có khả năng trả nợ, ngân hàng muốn xử lý
tài sản thế chấp nhưng không được, bởi hợp đồng thế chấp chỉ có tài sản là quyền sử
dụng đất, còn nhà ở vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và bên thế chấp không
thế chấp nhà hay tài sản gắn liền với đất.
2.3 Vấn đề áp dụng phương pháp định giá BDDS thế chấp thực tiễn
Thơng thường có 3 cách tiếp cận chính khi xác định giá trị một bất động sản bao
gồm: tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí và tiếp cận từ thu nhập. Theo các cách
tiếp cận đó thì sẽ có các phương pháp áp dụng tương ứng sau:
+ Phương pháp so sánh: Cách làm này thường được áp dụng để xác định giá trị
các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường

7


+ Phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo: Phương pháp này
thường được áp dụng trong trường hợp khơng có đủ thơng tin trên thị trường để áp
dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập
+ Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Phương pháp này được áp dụng trong trường
hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ
nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích cịn lại của tài sản hoặc vĩnh viễn
+ Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Phương pháp này được áp dụng trong
trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định)
+ Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này xác định giá trị quyền sử dụng đất của
thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài
sản gắn liền với đất).
+ Phương pháp thặng dư: Phương pháp này thường sử dụng để xác định giá trị
của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát
triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến
phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Nhưng trên thực tế, phương pháp định giá chưa được các NHTM sử dụng linh
hoạt, tập trung chủ yếu sử dụng vào 2 phương pháp là phương pháp so sánh và
phương pháp chi phí, các phương pháp khác ít được chú trọng.
Đối với phương pháp so sánh nhược điểm là cần thiết phải có thơng tin thị
trường rõ ràng về những giao dịch BĐS tương tự nếu không sẽ khơng áp dụng được;
các thơng tin thường phải mang tính chất lịch sử, ở thời điểm khác nhau, việc đưa về
cùng một mặt bằng đánh giá là khó khăn, đặc biệt các BĐS ở nước ngoài; phương pháp
này sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị
trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này khơng những rất khó khăn mà
kết quả thu được khơng có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.
Đối với phương pháp chi phí nhược điểm là phương pháp chi phí phải dựa vào

các dữ liệu thị trường nên cũng có những hạn chế về thu thập dữ liệu cần thiết; các chi
phí của BĐS khơng phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị của BĐS, do đó,
định giá dựa trên chi phí nhiều khi khơng phản ánh đúng giá trị thị trường; việc ước
tính hao mịn tài sản phụ thuộc nhiều vào người định giá BĐS; người định giá phải
8


thơng thạo cơng nghệ xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được
phương pháp định giá này.
Do đó, mỗi BĐS có đặc điểm và cơng dụng riêng, cho nên việc lựa chọn phương
pháp định giá phù hợp cho từng BĐS này là rất quan trọng, ảnh hưởng đến giá trị của
BĐS cần định giá.

Chương 3
Đề xuất một số giải pháp
3.1 Giải pháp với vấn đề pháp lý
Như đã biết, định giá BĐS ở nước ở nước ta còn rất mới mẻ, cả lý luận và thực
tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá, điều này gây rất
nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến những vấn đề này. Trong định
giá BĐS thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường
hợp đơn giản thì các bên tự thỏa thuận giá trị thế chấp, còn đối với các thị trường
phức tạp thì th tổ chức có thẩm quyền định giá (thường th cơ quan kiểm tốn, sở
địa chính nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên cũng chưa có một
phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản nhà nước Thế chấp
bất động là một bộ phận trong họat động của thị trường bất động sản, khi thị trường
BĐS hình thành và phát triển thì việc có một phương pháp định giá nói riêng là rất cần
thiết và cấp bách. Đề nghị chính phủ cùng các cán bộ liên quan nghiên cứu và ban
hành một văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên.
NHNN cần chủ động phối hợp với Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân
dân tối cao, Bộ tối pháp, Bộ cơng an, Tổng cục địa chính để nghiên cứu soạn thảo ban

hành một văn bản liên tịch nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý, tạo thuận lợi và an tồn để
hướng dẫn xử lý ngay các khó khăn trong việc giải tỏa, phát mãi tài sản thế chấp là BĐS
tại NHTM hiện nay.
9


3.2 Giải pháp với vấn đề rủi ro xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản
Biện pháp bảo đảm chỉ là nguồn thu nợ thứ hai đứng sau nguồn thu nợ chính là
từ phương án hoặc dự án sản xuất kinh doanh của khách hàng vay. Trong giao dịch vay
vốn giữa khách hàng và ngân hàng, hợp đồng bảo đảm được pháp luật coi là hợp đồng
phụ và hợp đồng tín dụng mới là hợp đồng chính của giao dịch. Vì vậy, trước khi cho
vay ngân hàng phải thẩm định kỹ tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính,
dịng tiền và uy tín của khách hàng vay, hiệu quả của phương án hoặc dự án đề nghị
vay vốn , sau đó mới xem xét đến tài sản bảo đảm. Mỗi loại tài sản bảo đảm có những
ưu, nhược điểm khác nhau nhưng ln có điểm chung là ẩn chứa rủi ro, và tùy từng
trường hợp, ngân hàng nên có biện pháp quản lý tài sản thích hợp trên nguyên tắc an
toàn vốn vay nhằm giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất.
Q trình thu thập thơng tin phải được xem xét một cách cẩn thận, bởi có rất
nhiều nguồn thơng tin khơng chính xác, khơng cịn phù hợp. Thơng tin thu thập được
phải có chọn lọc và xử lý một cách khoa học.
Các ngân hàng cần hồn thiện quy trình, hệ thống cơ chế chính sách, công cụ
quản lý tài sản bảo đảm trong nội bộ ngân hàng dựa trên các văn bản pháp luật quy
định. Ngân hàng nên xác định các chính sách quản trị rủi ro tín dụng và tài sản bảo
đảm theo mức rủi ro của ngân hàng.
Đối với các loại tài sản bảo đảm, ngân hàng nên thường xuyên đánh giá, kiểm tra
lại tài sản theo định kỳ hoặc đột xuất nhằm ngăn ngừa và hạn chế rủi ro. Khi tiến hành
xử lý tài sản bảo đảm, để việc xử lý được đạt hiệu quả cao, các ngân hàng cần phải
phối hợp với khách hàng và các cơ quan tố tụng để xử lý, phát mại tài sản kịp thời.
3.3 Giải pháp về áp dụng phương pháp định giá BĐS thế chấp thực tiễn
Hiện nay, đa số các ngân hàng chỉ sử dụng phương pháp so sánh khi định giá BĐS

thế chấp. Tuy nhiên, để có thể xác định trị giá BĐS thế chấp một cách hợp lý nhất, cán
bộ ngân hàng cần lựa chọn và kết hợp linh hoạt các phương pháp định giá tài sản, bởi
vì mỗi phương pháp đều có những ưu và nhược điểm riêng.
Các ngân hàng có thể căn cứ vào đặc điểm của từng BĐS và ưu diểm, hạn chế của
từng phương pháp định giá để lựa chọn phương pháp định giá thích hợp. Các chi

10


nhánh có thể kết hợp các phương pháp so sánh, thu nhập, chi phí… Thơng tin có được
từ phương pháp này lại là nguồn thông tin đầu vào của phương pháp khác.
Trường hợp định giá BĐS chưa qua sử dụng thì chỉ cần áp dụng phương pháp so
sánh với giá của BĐS tương tự được trao đổi trên thị trường; hoặc BĐS tương đối phức
tạp thì ngân hàng có thể nhờ sự giúp đỡ của một số công ty chuyên về thẩm định giá
để tăng tính chính xác của kết quả thẩm định.
Trường hợp định giá những BĐS cơng trình xây dựng đã qua sử dụng thì nên kết
hợp giữa phương pháp so sánh với phương pháp chi phí để xác định giá trị định giá.
Đối với những cơng trình có quy mơ lớn hoặc có kỹ thuật phức tạp thì nên kết hợp với
các đơn vị chun mơn như thiết kế, xây dựng, kiểm định, địa chính... để có những kết
quả chuyên môn làm cơ sở cho định giá.
Trong một số trường hợp, các ngân hàng cần có sự hỗ trợ của các chuyên gia
thuộc các lĩnh vực khác nhau để có thể đưa gia một giá trị hợp lý nhất cho các BĐS,
tránh trường hợp định giá quá thấp hoặc quá cao so với giá thị trường.

11


Kết luận
Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động của Ngân hàng thương mại là vô
cùng quan trọng, cần độ chính xác nhất định để xác định giá trị hạn mức cho vay, hạn

chế rủi ro đối với nghiệp vụ tín dụng. Từ đó, đáp ứng được nhu cầu về vốn kịp thời của
các cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp. Bài tiểu luận đã đưa ra những kiến thức cơ bản
trong định giá bất động sản thế chấp của NHTM, đưa ra một số vấn đề phân tích, đánh
giá qua đó đề xuất giải pháp. Tóm lại, định giá bất động sản thế chấp trong NHTM vẫn
còn nhiều hạn chế, cần có biện pháp điều chỉnh để giảm thiểu hạn chế.

12


Tài liệu tham khảo
1. />2.

/>
dong-san-22764.html
3. />
4. />5. />
13