hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần hàng hải

LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian nghiên cứu lý luận và thực tế, tác giả đã hoàn thành luận văn
thạc sỹ kinh tế với đề tài “Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp
cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng hải”.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn TS. Đinh Ngọc Dinh đã quan tâm, giúp đỡ,
hướng dẫn tận tình để tác giả hoàn thành luận văn tốt nghiệp đúng hạn.
Tác giả xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới: cán bộ nhân viên Khối Quản lý rủi
ro, Phòng Định giá tài sản bảo đảm, Phòng Quản lý tài sản bảo đảm, Phòng Tổ chức
hành chính Ngân hàng TMCP Hàng hải đã hỗ trợ và tạo điều kiện về tư liệu của
ngân hàng; trân trọng cảm ơn quý thầy cô Khoa Ngân hàng – tài chính, Viện đào
tạo sau đại học trường Đại học Kinh tế quốc dân đã giảng dạy và tạo điều kiện trong
quá trình học tập; gia đình, bạn bè và đồng nghiêp đã ủng hộ tác giả thời gian qua.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà nội, ngày tháng năm 2011
Tác giả
Trần Thị Thoa
LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan những nội dung trong luận văn này, ngoài phần tham
khảo, là do tác giả nghiên cứu hoàn thành và chưa sử dụng vì các mục đích khác.
Mọi tham khảo dùng trong luận văn đều được trích dẫn rõ ràng nguồn, thời
gian, địa chỉ tài liệu tham khảo.
Tác giả xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của lời cam đoan này.
Hà nội, ngày tháng năm 2011
Tác giả
Trần Thị Thoa
MỤC LỤC
ALCO : QUẢN LÝ TÀI SẢN NỢ VÀ TÀI SẢN CÓ III
BĐS : BẤT ĐỘNG SẢN III
CNNH : CÔNG NGHỆ NGÂN HÀNG III
HĐQT : HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ III
KD&CLDV : KINH DOANH VÀ CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ III

KHCN : KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN III
KHDN : KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP III
KTNB : KIỂM TOÁN NỘI BỘ III
NHTM : NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI III
NHTW : NGÂN HÀNG TRUNG ƯƠNG III
QLRR : QUẢN LÝ RỦI RO III
TCKT : TỔ CHỨC KINH TẾ III
TMCP : THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN III
1.1. KHÁI QUÁT VỀ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA NHTM XI
1.1.1. Khái quát về hoạt động cho vay thế chấp bàng tài sản đảm bảo tại NHTM xi
1.1.2. BĐS thế chấp cho vay của NHTM xii
1.2. ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA NHTM XII
1.2.1. Khái niệm định giá BĐS thế chấp xii
1.2.2. Nguyên tắc định giá BĐS thế chấp xii
1.2.3. Quy trình và phương pháp định giá BĐS thế chấp xii
Về phương pháp định giá, hiện nay trên thế giới sử dụng nhiều phương pháp định giá, trong phạm vi
nghiên cứu của luận văn xin đề cập tới ba phương pháp định giá phổ biến nhất hiện nay: phương pháp
so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa (phương pháp thu nhập) xiii
1.3. NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA NHTM
XIII
Nhóm các nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS như: vị trí, kích thước, địa hình, môi trường, kiến
trúc… ảnh hưởng tới giá trị của chính BĐS đó xiii
Nhóm các nhân tố chủ quan thuộc về ngân hàng: hệ thống văn bản pháp lý, cơ sở vật chất kỹ thuật,
cán bộ định giá… xiii
2.1. KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI (MARITIME BANK) XIV
2.1.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Hàng hải xiv
2.1.2. Mô hình tổ chức của Ngân hàng TMCP Hàng hải xiv
2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA
MARITIME BANK XV
i

2.2.1. Hoạt động kinh doanh tại Maritime Bank giai đoạn 2008 – 2010 xv
2.2.2. Quy định về BĐS thế chấp cho vay tại Maritime Bank xvi
2.2.3. Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay tại Maritime Bank xvi
2.3. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY TẠI
MARITIMEBANK XVIII
2.3.1. Những kết quả đạt được xviii
2.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân xix
3.1.1. Định hướng phát triển chung tại Maritime Bank thời gian tới xxi
3.1.2. Định hướng phát triển cho vay có tài sản bảo đảm của Maritime Bank thời gian tới xxi
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY TẠI
MARITIME BANK XXII
3.2.1. Phát triển đội ngũ nguồn nhân lực xxii
3.2.2. Hoàn thiện hệ thống quy định về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng
xxii
3.2.3. Hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp cho vay xxii
3.2.5. Hoàn thiện hệ thống thông tin để định giá BĐS thế chấp xxiii
3.2.6. Nâng cao vai trò kiểm tra, kiểm soát nội bộ xxiii
3.2.7. Phát triển công nghệ ngân hàng xxiii
3.3. KIẾN NGHỊ XXIV
3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ xxiv
1.1. KHÁI QUÁT VỀ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA NHTM 3
1.1.1. Khái quát về hoạt động cho vay của NHTM 3
1.1.2. BĐS thế chấp cho vay của NHTM 6
1.2. ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA NHTM 9
1.2.1. Khái niệm định giá BĐS thế chấp 9
1.2.2. Nguyên tắc định giá BĐS thế chấp 11
1.2.3. Quy trình định giá BĐS thế chấp 12
1.2.4. Phương pháp định giá BĐS thế chấp 14
1.3. NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA NHTM
22

1.3.1. Các nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 22
1.3.2. Các nhân tố chủ quan thuộc về NHTM 25
1.1 KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI (MARITIME BANK) 27
2.1.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Hàng hải 27
2.1.2. Mô hình tổ chức của Marritime Bank 29
2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA
MARITIME BANK 32
2.2.1. Hoạt động kinh doanh tại Maritime Bank giai đoạn 2008 – 2010 32
2.2.2. Quy định về BĐS thế chấp cho vay tại Maritime Bank 39
2.2.3. Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay tại Maritime Bank 42
2.3. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY TẠI
MARITIMEBANK 55
2.3.1. Những kết quả đạt được 55
ii
2.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân 57
3.1.1. Định hướng phát triển chung tại Maritime Bank thời gian tới 63
3.1.2. Định hướng phát triển cho vay có tài sản bảo đảm của Maritime Bank thời gian tới 65
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY TẠI
MARITIME BANK 68
3.2.1. Phát triển đội ngũ nguồn nhân lực 68
3.2.2. Hoàn thiện hệ thống quy định về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng
70
3.2.3. Hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp cho vay 71
3.2.5. Hoàn thiện hệ thống thông tin để định giá BĐS thế chấp 72
3.2.6. Nâng cao vai trò kiểm tra, kiểm soát nội bộ 74
3.2.7. Phát triển công nghệ ngân hàng 75
3.3 KIẾN NGHỊ 75
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ 76
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 78
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

ALCO : quản lý tài sản nợ và tài sản có
BĐS : bất động sản
CNNH : công nghệ ngân hàng
HĐQT : hội đồng quản trị
KD&CLDV : kinh doanh và chất lượng dịch vụ
KHCN : khách hàng cá nhân
KHDN : khách hàng doanh nghiệp
KTNB : kiểm toán nội bộ
NHTM : Ngân hàng thương mại
NHTW : Ngân hàng trung ương
QLRR : quản lý rủi ro
TCKT : tổ chức kinh tế
TMCP : thương mại cổ phần
iii
iv
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG, BIỂU ĐỒ
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức hiện nay của Marritime Bank 30
Sơ đồ 2.2: Mô hình tổ chức của khối Quản lý rủi ro tại Maritime Bank Error:
Reference source not found
BẢNG
Bảng 2.1: Tỷ trọng cho vay theo ngành nghề tại Maritime Bank Error:
Reference source not found
Bảng 2.2: Bảng số liệu về cho vay có TSBĐ Error: Reference source not
found
Bảng 2.3: Bảng tỷ lệ cho vay tối đa đối với BĐS Error: Reference source
not found
Bảng 2.4 : Tỷ trọng dư nợ tín dụng theo nhóm tại Maritime Bank Error:
Reference source not found
Bảng 2.5 : Tỷ lệ các BĐS thế chấp được thanh lý qua các năm Error:

Reference source not found
Bảng 3.1: Kế hoạch kinh doanh Martime Bank từ 2011 – 2015 Error:
Reference source not found
BIỂU ĐỒ
ALCO : QUẢN LÝ TÀI SẢN NỢ VÀ TÀI SẢN CÓ III
BĐS : BẤT ĐỘNG SẢN III
CNNH : CÔNG NGHỆ NGÂN HÀNG III
v
HĐQT : HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ III
KD&CLDV : KINH DOANH VÀ CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ III
KHCN : KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN III
KHDN : KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP III
KTNB : KIỂM TOÁN NỘI BỘ III
NHTM : NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI III
NHTW : NGÂN HÀNG TRUNG ƯƠNG III
QLRR : QUẢN LÝ RỦI RO III
TCKT : TỔ CHỨC KINH TẾ III
TMCP : THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN III
1.1. KHÁI QUÁT VỀ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA NHTM XI
1.1.1. Khái quát về hoạt động cho vay thế chấp bàng tài sản đảm bảo tại NHTM xi
1.1.2. BĐS thế chấp cho vay của NHTM xii
1.2. ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA NHTM XII
1.2.1. Khái niệm định giá BĐS thế chấp xii
1.2.2. Nguyên tắc định giá BĐS thế chấp xii
1.2.3. Quy trình và phương pháp định giá BĐS thế chấp xii
Về phương pháp định giá, hiện nay trên thế giới sử dụng nhiều phương pháp định giá, trong phạm vi
nghiên cứu của luận văn xin đề cập tới ba phương pháp định giá phổ biến nhất hiện nay: phương pháp
so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa (phương pháp thu nhập) xiii
1.3. NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA NHTM
XIII

Nhóm các nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS như: vị trí, kích thước, địa hình, môi trường, kiến
trúc… ảnh hưởng tới giá trị của chính BĐS đó xiii
Nhóm các nhân tố chủ quan thuộc về ngân hàng: hệ thống văn bản pháp lý, cơ sở vật chất kỹ thuật,
cán bộ định giá… xiii
2.1. KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI (MARITIME BANK) XIV
2.1.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Hàng hải xiv
2.1.2. Mô hình tổ chức của Ngân hàng TMCP Hàng hải xiv
2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA
MARITIME BANK XV
2.2.1. Hoạt động kinh doanh tại Maritime Bank giai đoạn 2008 – 2010 xv
2.2.2. Quy định về BĐS thế chấp cho vay tại Maritime Bank xvi
2.2.3. Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay tại Maritime Bank xvi
2.3. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY TẠI
MARITIMEBANK XVIII
2.3.1. Những kết quả đạt được xviii
2.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân xix
3.1.1. Định hướng phát triển chung tại Maritime Bank thời gian tới xxi
3.1.2. Định hướng phát triển cho vay có tài sản bảo đảm của Maritime Bank thời gian tới xxi
vi
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY TẠI
MARITIME BANK XXII
3.2.1. Phát triển đội ngũ nguồn nhân lực xxii
3.2.2. Hoàn thiện hệ thống quy định về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng
xxii
3.2.3. Hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp cho vay xxii
3.2.5. Hoàn thiện hệ thống thông tin để định giá BĐS thế chấp xxiii
3.2.6. Nâng cao vai trò kiểm tra, kiểm soát nội bộ xxiii
3.2.7. Phát triển công nghệ ngân hàng xxiii
3.3. KIẾN NGHỊ XXIV
3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ xxiv

1.1. KHÁI QUÁT VỀ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA NHTM 3
1.1.1. Khái quát về hoạt động cho vay của NHTM 3
1.1.2. BĐS thế chấp cho vay của NHTM 6
1.2. ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA NHTM 9
1.2.1. Khái niệm định giá BĐS thế chấp 9
1.2.2. Nguyên tắc định giá BĐS thế chấp 11
1.2.3. Quy trình định giá BĐS thế chấp 12
1.2.4. Phương pháp định giá BĐS thế chấp 14
1.3. NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA NHTM
22
1.3.1. Các nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 22
1.3.2. Các nhân tố chủ quan thuộc về NHTM 25
1.1 KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI (MARITIME BANK) 27
2.1.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Hàng hải 27
2.1.2. Mô hình tổ chức của Marritime Bank 29
2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY CỦA
MARITIME BANK 32
2.2.1. Hoạt động kinh doanh tại Maritime Bank giai đoạn 2008 – 2010 32
2.2.2. Quy định về BĐS thế chấp cho vay tại Maritime Bank 39
2.2.3. Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay tại Maritime Bank 42
2.3. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY TẠI
MARITIMEBANK 55
2.3.1. Những kết quả đạt được 55
2.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân 57
3.1.1. Định hướng phát triển chung tại Maritime Bank thời gian tới 63
3.1.2. Định hướng phát triển cho vay có tài sản bảo đảm của Maritime Bank thời gian tới 65
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP CHO VAY TẠI
MARITIME BANK 68
3.2.1. Phát triển đội ngũ nguồn nhân lực 68
3.2.2. Hoàn thiện hệ thống quy định về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng

70
3.2.3. Hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp cho vay 71
vii
3.2.5. Hoàn thiện hệ thống thông tin để định giá BĐS thế chấp 72
3.2.6. Nâng cao vai trò kiểm tra, kiểm soát nội bộ 74
3.2.7. Phát triển công nghệ ngân hàng 75
3.3 KIẾN NGHỊ 75
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ 76
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 78
viii
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Định giá bất động sản (BĐS) thế chấp cho vay là một hoạt động không trực
tiếp tạo ra lợi nhuận cho các ngân hàng thương mại (NHTM) nhưng ảnh hưởng gián
tiếp đến kết quả hoạt động kinh doanh của các ngân hàng. Với mỗi một khoản cho
vay đi kèm phải có tài sản thế chấp để ngân hàng tránh rủi ro không thu hồi được nợ
khi khách hàng không có khả năng trả nợ. Trường hợp ngân hàng không thu hồi
được nợ, phát mại tài sản ra tòa án xét xử - BĐS được định giá theo khung giá đất
của Nhà nước thường thấp hơn giá trị thực tế của BĐS, lúc này phần vốn cho vay bị
thiếu hụt do cán bộ định giá BĐS thế chấp cho vay tại ngân hàng định giá cao hơn
ngân hàng sẽ phải chịu và ngân hàng bị thất thoát tài sản. Thêm vào đó, BĐS là tài
sản có giá trị lớn nên việc phát mại tài sản cũng gặp khó khăn do khả năng thanh
khoản của BĐS thấp. Vì vậy, trong điều kiện kinh tế vẫn chưa thoát khỏi khủng
hoảng, các NHTM cần thiết phải chủ động hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế
chấp cho vay để tránh rủi ro thất thoát tài sản của ngân hàng. Từ những bối cảnh đó
đề tài : “Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp cho vay tại Ngân
hàng Thương mại Cổ phần Hàng hải” được chọn nghiên cứu làm luận văn thạc sỹ.
2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay
tại các NHTM, đánh giá thực trạng hoạt động định giá tại Ngân hàng TMCP Hàng

hải từ đó đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp
cho vay tại ngân hàng TMCP Hàng hải.
3. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay tại ngân hàng
TMCP Hàng hải trong giai đoạn 2008 đến 2010.
ix
4. Phương pháp nghiên cứu
Vận dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa
duy vật lịch sử, sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học là phân tích;
thống kê; tổng hợp; điều tra… để thực hiện mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
5. Kết cấu luận văn
Ngoài phần Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục bảng biểu sơ đồ, Danh mục tài
liệu tham khảo, Phụ lục kết cấu luận văn bao gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp cho
vay tại Ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp cho vay
tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng hải
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp
cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng hải
x
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Khái quát về BĐS thế chấp cho vay của NHTM
1.1.1. Khái quát về hoạt động cho vay thế chấp bàng tài sản
đảm bảo tại NHTM
Đối với hầu hết các ngân hàng, khoản mục cho vay chiếm quá nửa giá trị
tổng tài sản và tạo ra từ 1/2 đến 2/3 nguồn thu của ngân hàng. Các ngân hàng cung
cấp nhiều loại hình cho vay khác nhau: dài hạn, trung hạn, ngắn hạn, cho vay tiêu

dùng, cho vay đầu tư Hoạt động cho vay tạo lợi nhuận cao cho ngân hàng nhưng
bên cạnh đó mức độ rủi ro tương đối do rất nhiều yếu tố. Trong đó, vấn đề không
thể thu hồi khoản vay là vấn đề phổ biến nhất. Có rất nhiều lý do có thể dẫn tới tình
trạng này như: khách hàng phá sản dẫn tới mất khả năng thanh toán các khoản nợ;
hay khách hàng gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh dẫn đến quay vòng vốn
bị ảnh hưởng làm mất khả năng hoàn trả nợ khi các khoản vay đáo hạn; hoặc khách
hàng cố ý không thanh toán các khoản nợ… Để tránh tình trạng đó, ngân hàng buộc
phải yêu cầu người vay có tài sản đảm bảo cần thiết, trong đó hình thức thế chấp BĐS
chiếm trên 60%.
Có hai hình thức đảm bảo cho khoản vay: cầm cố; thế chấp bằng tài sản của
khách hàng vay và đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Khi khách hàng
không thể trả nợ ngân hàng có quyền bán tài sản đó để thu hồi nợ, tài sản chủ yếu
khách hàng thế chấp chính là các BĐS.
Mức cho vay được quy định cụ thể như sau:
- Đối với giấy tờ có giá là hối phiếu: Không quá 80% mệnh giá hối phiếu
- Đối với vận đơn: Không quá 70% mức định giá
- Đối với kim khí là vàng, bạc, đá quý: không quá 80%
- Đối với kim khí không phải là vàng, bạc và đá quý: không quá 70%
xi
- Đối với chứng khoán: không quá 60% giá trị và không quá 150% mệnh giá
- Đối với quyền sử dụng đất, nhà ở công trình trên đất: không quá 70% giá trị
được định giá.
1.1.2. BĐS thế chấp cho vay của NHTM
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): BĐS là thuật ngữ
dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất đai.
Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất, có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy,
nằm trên bề mặt, trong không trung hay dưới lòng đất bao gồm:
1.2. Định giá BĐS thế chấp cho vay của NHTM
1.2.1. Khái niệm định giá BĐS thế chấp
Là việc ước tính giá trị đất và các tài sản trên đất, việc định giá BĐS phải

dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và
giá trị thị trường của BĐS tại thời điểm định giá. Việc định giá BĐS phải độc lập,
khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
1.2.2. Nguyên tắc định giá BĐS thế chấp
• Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
• Nguyên tắc sử dụng phù hợp
• Nguyên tắc thay thế
• Nguyên tắc đóng góp
• Nguyên tắc cung – cầu
• Nguyên tắc cân bằng
• Nguyên tắc thay đổi
• Nguyên tắc cạnh tranh
• Nguyên tắc dự báo
• Nguyên tắc ngoại ứng
1.2.3. Quy trình và phương pháp định giá BĐS thế chấp
Quy trình định giá BĐS được tiến hành theo các bước sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng và xác định vấn đề
xii
Bước 2: Thu thập tài liệu bao gồm toàn bộ các văn bản, thông tin liên quan
đến BĐS nói riêng và định giá BĐS nói chung.
Bước 3: Phân tích tài liệu và tiến hành định giá giá trị
Bước 4: Báo cáo định giá
Về phương pháp định giá, hiện nay trên thế giới sử dụng nhiều
phương pháp định giá, trong phạm vi nghiên cứu của luận văn xin
đề cập tới ba phương pháp định giá phổ biến nhất hiện nay: phương
pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa
(phương pháp thu nhập).
1.2.4. Các chỉ tiêu đánh giá hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay
Từ hệ thống cơ sở khoa học lý luận trên, hoàn thiện hoạt động định giá BĐS
thế chấp cho vay được đánh giá dựa trên các tiêu chí sau: Về quy trình và phương

pháp định giá có chuẩn mực hay không, So sánh tỷ lệ giá trị BĐS và giá trị BĐS
thanh lý tương đương bằng 1, thời gian và chi phí định giá rút ngắn và Giá trị BĐS/
giá trị BĐS đánh giá lại gần như không thay đổi.
1.3. Nhân tố ảnh hưởng tới định giá BĐS thế chấp cho vay của
NHTM
- Nhóm các nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS như: vị trí, kích
thước, địa hình, môi trường, kiến trúc… ảnh hưởng tới giá trị của chính BĐS đó.
- Nhóm các nhân tố chủ quan thuộc về ngân hàng: hệ thống văn bản pháp lý,
cơ sở vật chất kỹ thuật, cán bộ định giá…
xiii
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI
2.1. Khái quát về Ngân hàng TMCP Hàng hải (Maritime Bank)
2.1.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Hàng hải
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng hải Việt Nam (viết tắt là Maritime
Bank) thành lập ngày 12/9/1991 tại Thành phố Hải Phòng theo giấy phép số 01/GP-
NHNNvới các cổ đông sáng lập gồm: Cục Hàng hải Việt Nam, Tổng Công ty Bưu
chính Viễn thông Việt Nam, Cục Hàng không Dân dụng Việt Nam, …
Trải qua hơn 18 năm hoạt động, Maritime Bank đã trở thành một NHTM cổ
phần phát triển mạnh, bền vững và tạo được niềm tin đối với khách hàng.với kết
quả đứng thứ 9 về tổng tài sản, thứ 10 về tổng dư nợ tín dụng và huy động tiền gửi
của Khách hàng doanh nghiệp và Khách hàng cá nhân trong số các NHTM cổ phần.
Ngân hàng có trụ sở chính đặt tại số 88 Láng Hạ - Hà Nội, vào thời điểm ngày 31
tháng 12 năm 2010 Ngân hàng có 01 Hội sở chính, 01 Sở giao dịch và 29 chi nhánh,
108 phòng giao dịch và điểm giao dịch, một công ty con là Công ty trách nhiệm hữu
hạn một thành viên Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Hàng hải
Việt nam.
2.1.2. Mô hình tổ chức của Ngân hàng TMCP Hàng hải

Tổ chức bộ máy của Maritime Bank được thiết kế và triển khai theo nguyên tắc
tuân thủ các quy định của Pháp luật hiện hành của NHTM, phù hợp với chiến lược
kinh doanh của Maritime Bank và tạo ra các đơn vị kinh doanh có quy mô lớn, hoạt
động độc lập, tự cân đối thu nhập và chi phí, cung cấp dịch vụ khách hàng thông suốt
và trọn gói nhằm thoả mãn nhu cầu tối đa của khách hàng. Các khối hỗ trợ phải tạo ra
sự giám sát và hỗ trợ tốt nhất cho các đơn vị kinh doanh theo chiến lược của Maritime
Bank. Hoạt động của bộ máy điều hành phải đảm bảo nguyên tắc chịu sự kiểm soát tập
trung từ Trụ sở chính với trách nhiệm cao nhất của Tổng giám đốc được Hội đồng
xiv
quản trị uỷ quyền phân cấp phân quyền. Lãnh đạo các đơn vị trong bộ máy chịu trách
nhiệm quản lý, điều hành hoạt động hàng ngày của đơn vị mình phụ trách theo chiều
dọc từ các Phòng, Ban, Trụ sở chính đến các đơn vị đặt tại các vùng, miền, khu vực…
2.2. Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay của
Maritime Bank
2.2.1. Hoạt động kinh doanh tại Maritime Bank giai đoạn 2008 –
2010
1.1.1 Hoạt động huy động vốn
Tổng dư nợ huy động vốn từ năm 2008 đến năm 2010 liên tục tăng từ 28.715
tỷ đồng năm 2008 lên 30.053 tỷ đồng năm 2009 và đạt 48.628 tỷ đồng năm 2010.
Cơ cấu huy động vốn giữa cá nhân, tổ chức kinh tế và các tổ chức khác gần như
không thay đổi. Đặc biệt, trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt như hiện nay khi nguồn
vốn trên thị trường có lúc khan hiếm, các nhà đầu tư lại có thêm nhiều kênh đầu tư
nhưng nguồn vốn huy động từ các TCKT của Maritime Bank vẫn giữ được nhịp độ
tăng trưởng ổn định, cuối năm 2010 đạt 28.396 tỷ đồng chiếm 58,4% tổng nguồn vốn
huy động và tăng 117% so với năm 2009. Maritime Bank đã từng bước tạo dựng
hình ảnh và lòng tin bền vững đối với công chúng và đã đạt được mức tăng trưởng
ấn tượng với nguồn vốn huy động từ dân cư đạt 16.977 tỷ đồng năm 2009 chiếm
56,4% tổng nguồn vốn huy động, tăng 115% so với năm 2008.
2.2.1.2. Hoạt động cho vay
Giai đoạn năm 2008 – 2010 là giai đoạn khó khăn khi mà cả thế giới phải đối

diện với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, các NHTM tại Việt nam cũng không
nằm ngoài cuộc. Maritime Bank vẫn có những bước đi hiệu quả: đẩy mạnh hoạt
động huy động vốn trên tất cả những thị trường: dân cư, tổ chức kinh tế, tổ chức tín
dụng, tổ chức khác, thị trường liên ngân hàng…để duy trì hoạt động giải ngân tín
dụng, hỗ trợ các khách hàng truyền thống vượt qua giai đoạn khó khăn thiếu hụt tài
chính và kết quả là dư nợ cho vay qua các năm vẫn tăng trưởng ổn định và đạt
31.830 tỷ đồng năm 2010 tăng 33,3% so với năm 2009. Trong đó cho vay có tài sản
đảm bảo chiếm bình quân từ 90%-99 %. Đối với hoạt động cho vay có tài sản đảm
xv
bảo số vốn cho vay phụ thuộc vào giá trị của BĐS thế chấp, Maritime Bank duy trì
tỷ lệ cho vay trong khoảng 50-70% giá trị tài sản đảm bảo.
2.2.2. Quy định về BĐS thế chấp cho vay tại Maritime Bank
Maritime Bank xây dựng quy định chuẩn về các loại tài sản được coi là BĐS
thế chấp cho vay theo nguyên tắc phân loại BĐS phải dựa vào các tiêu chí về: tính
thanh khoản, khả năng quản lý, khả năng biến động giá, tính pháp lý được phân loại
cụ thể thành 05 loại: A/B/C/D/E . Trong đó loại A là loại tài sản an toàn với ngân
hàng nhất vì dễ dàng nhanh chóng chuyển đổi thành tiền, biện pháp quản lý đơn
giản và an toàn, thủ tục pháp lý đảm bảo và có xu hướng tăng giá trị theo thời gian;
tiếp theo là đến loại B, C, D và loại E là loại tài sản kém nhất về tính thanh khoản,
thủ tục pháp lý. Tài sản thuộc loại D phải có quyết định của Tổng Giám đốc mới
được chấp nhận làm tài sản đảm bảo.
2.2.3. Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay tại
Maritime Bank
2.2.3.1. Những quy định chung về định giá BĐS thế chấp tại Maritime Bank
 Các loại giấy tờ chung cần cung cấp
+ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng
nhà/ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất ở và quyền sử dụng nhà ở;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các loại bất động sản khác theo quy
định của Pháp luật (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản);

+ Các giấy tờ tài liệu liên quan khác.
 Căn cứ định giá
+ Căn cứ đặc điểm kỹ thuật: vị trí, hình thể…
+ Căn cứ đặc điểm pháp lý: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất/ Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà/ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất ở và quyền sở
hữu nhà ở/ Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình/ Giấy chứng nhận quyền sở
hữu tài sản, Giấy phép xây dựng (nếu có), Các giấy tờ/ hợp đồng liên quan đến việc
xác định các lợi ích kinh tế thu được từ BĐS, những tài liệu khác thể hiện tính pháp
xvi
lý của BĐS…
+ Căn cứ khảo sát hiện trạng BĐS;
+ Những lập luận về mức giá cuối cùng.
• Phương pháp định giá : phương pháp so sánh,phương pháp chi phí,
phương pháp vốn hóa.
• Thành lập phòng định giá tài sản đảm bảo thực hiện hoạt động định giá
BĐS thế chấp cho vay.
2.2.3.2 Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay tại Maritime Bank
 Quy trình định giá BĐS:
Bước 1: Tiếp nhận/ kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS;
Bước 2: Tiếp xúc với khách hàng, hoàn thiện hồ sơ, đối chiếu hồ sơ tài sản;
Bước 3: Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ;
Bước 4: Khảo sát thực tế tài sản;
Bước 5: Định giá BĐS: đối với quyền sử dụng đất sử dụng phương pháp so
sánh, đối với BĐS;
Bước 6: Lập biên bản kiểm tra hiện trạng và định giá BĐS.
 Ví dụ cụ thể về định giá BĐS thế chấp cho vay tại Maritime Bank
Bước 1 và bước 2: tiếp nhận, xem xét và đối chiếu hồ sơ;
Bước 3: Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ: có giấy chứng nhận quyển sử dụng
đất với nội dung cụ thể về thửa đất, chủ sở hữu, không có tranh chấp;
Bước 4: Khảo sát thực tế: so với giấy tờ sử dụng đất, khảo sát thực tế cho

thấy hiện trạng đất ở là nhà bê tông kiên cố 05 tầng, không còn là nhà cấp 4 trên sổ
sách nữa;
Bước 5:Định giá BĐS theo phương pháp so sánh : tìm thông tin của 02 BĐS
ở khu vực có vị trí tương tự với mức giá trung bình 15,5 triệu đồng/m2. Cán bộ định
giá tham khảo giữa giá thị trường với khung giá của Nhà nước và đưa ra kết quả
định giá BĐS xếp loại C và có giá trị: 2.977.000.000 đồng (Ghi bằng chữ: Hai tỷ,
chín trăm bảy mươi bảy triệu đồng chẵn);
Bước 6: Lập biên bản kiểm tra hiện trạng & định giá BĐStheo mẫu số
xvii
01/HDĐGTSBĐ (Phụ lục).
Biên bản định giá được chuyển sang phòng quản lý tài sản đảm bảo và phòng
kiểm soát tín dụng để tiến hành cho vay vốn.
Thời gian định giá từ 18/03/2009 đến 30/03/2009. Sau 6 tháng BĐS này lại
được định giá lại, cán bộ định giá tiến hành định giá tương tự theo phương pháp so
sánh và đưa ra kết quả định giá là 2.500 triệu đồng.
 Về giá trị định giá BĐS so với giá trị BĐS thanh lý
Tỷ trọng trung bình của các nhóm nợ quá hạn từ 4%- 8%/năm: năm 2008 tỷ
trọng dư nợ quá hạn lớn nhất tương ứng với mức dư nợ là 1030,199 tỷ đồng, năm
2009 nhóm tỷ trọng này giảm mạnh còn 2,61% tương đương với 623,06 tỷ đồng,
năm 2010 do ảnh hưởng của nền kinh tế bị khủng hoảng tỷ trọng này lại tăng lên
nhưng mức tăng vẫn nhỏ hơn năm 2008 là 6,11% tương ứng với tổng dư nợ quá hạn
1944,813 tỷ đồng. Khi đối mặt với các khoản dư nợ quá hạn và nợ xấu khổng lồ này
cũng như các ngân hàng khác Maritime Bank cũng có hai phương án giải quyết
thông dụng: biện pháp khai thác và biện pháp thanh lý các tài sản bảo đảm cho các
khoản vay của khách hàng:biện pháp khai thác và biện pháp thanh lý các tài sản
đảm bảo. Khi thanh lý các khoản nợ quá hạn là những BĐS thế chấp Maritime Bank
sẽ dựa vào kết quả định giá BĐS của phòng định giá để bán, đấu giá, góp vốn, đưa
vào sử dụng… Tỷ lệ mất vốn của Maritime Bank được giảm dần qua các năm (năm
2008 là 1,88%; năm 2009 1,06%; năm 2010 là 0,66%) trong đó tỷ lệ các BĐS được
thanh lý qua các năm trung bình từ 2%-6%. BĐS được thanh lý 80% thuộc phân

loại các nhóm B,C và 20% thuộc loại BĐS nhóm D, tỷ lệ còn lại ngân hàng chưa
thanh lý được có 90% nhóm E và 10% là các loại còn lại.
2.3. Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay tại
Maritimebank
2.3.1. Những kết quả đạt được
- Ngân hàng thực hiện theo các quy định của luật pháp Việt nam tiếp tục đưa ra
các hướng dẫn chi tiết quy định về việc phân loại tài sản bảo đảm trong đó quy định cụ
thể các loại BĐS thế chấp: Quy định số 5650/2009/QĐ-TGĐ4.1 về phân loại tài sản
xviii
bảo đảm và hướng dẫn số 5967/2009/HD- TGĐ4.1 về định giá tài sản đảm bảo.
- Quy trình định giá chặt chẽ tuân thủ theo các bước đúng quy định của pháp
luật giúp cho những cán bộ định giá đã hạn chế được nhiều rủi ro trong hoạt động
cho vay.
- Định giá BĐS linh hoạt theo các mục đích sử dụng
- Về phương pháp định giá kết hợp sử dụng được phương pháp so sánh và
phương pháp chi phí
- Tiến hành định giá lại các BĐS thế chấp cho vay theo quy định của Nhà
nước 06 tháng một lần và có ngay biện pháp khắc khi phát hiện các khoản cho vay
từ 70 - 100% giá trị tài sản đảm bảo.
- Phòng định giá tài sản đảm bảo được phân công nhiệm vụ một cách cụ thể
không chồng chéo nâng cao năng lực làm việc của từng cán bộ.
2.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân
2.3.2.1 Tồn tại
Quy trình định giá: Tuân thủ về mặt tổng thể, chi tiết thực hiện còn nhiều
thiết sót tạo kẽ hở cho khách hàng lợi dụng vay vốn. Chưa có sự kiểm tra chéo kết
quả định giá dễ dẫn đến những kết luận mang tính chủ quan của cán bộ định giá.
Phương pháp định giá: ngân hàng chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh
trong khi thông tin trên thị trường hiện nay nhiều và thường không chính xác hoặc
thông tin quá cũ so với điều kiện hiện tại; thị trường BĐS rất khó nhận định, đôi khi
lại bị các nhóm đầu cơ làm giá chính vì vậy giá của BĐS trên thị trường cũng không

chính xác với giá trị thực của nó.
Giá trị BĐS định giá so với giá trị BĐS thanh lý Kết quả định giá thấp
hơn so với thị trường ban đầu ảnh hưởng tới khách hàng vay vốn sẽ không được vay
đúng số vốn họ cần sẽ gây ảnh hưởng hoạt động kinh doanh và dẫn đến không trả
được nợ.
Thời gian và chi phí định giá: kéo dài dẫn đến chi phí định giá cũng bị đẩy
lên cao.
2.3.2.2. Nguyên nhân
 Nguyên nhân khách quan
- Hệ thống văn bản, chính sách, pháp luật quy định có liên quan đến hoạt
xix
động định giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng nói riêng còn
thiếu và chưa đồng bộ
- Việc ban hành khung giá BĐS cũng tồn tại nhiều bất cập khi quản lý giá
BĐS thuộc thẩm quyền của Bộ tài chính nhưng cấp giấy phép xây dựng thuộc Bộ
xây dựng nên rất khó thống nhất giá trị khung giá một cách chính xác.
- Thị trường BĐS tại Việt Nam không ổn định.
- Ngoài ra có cả những nguyên nhân xuất phát từ phía khách hàng: cung
cấp thông tin định giá thiếu chính xác, không đầy đủ, khách hàng giả mạo hồ sơ
giấy tờ của BĐS thế chấp…
 Nguyên nhân chủ quan
- Khó khăn trong quá trình xác minh tính pháp lý của tài sản.
- Về phương pháp định giá: Maritime Bank sử dụng chủ yếu phương pháp
so sánh trực tiếp trong khi nguồn để lấy thông tin chưa đủ chính xác và tin cậy
- Cán bộ định giá còn thiếu sót về chuyên môn và kinh nghiệm.
- Quan điểm riêng từng ngân hàng khác nhau.
xx
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP CHO VAY

TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI
3.1. Định hướng phát triển của Maritime Bank
3.1.1. Định hướng phát triển chung tại Maritime Bank thời
gian tới
- Maritime Bank xác định mục tiêu trong thời gian tới tập trung cả tăng
trưởng và lợi nhuận, tuy nhiên sẽ ưu tiên cho mục tiêu tăng trưởng hơn, ROA của
ngân hàng phấn đấu đạt từ 2% đến 2,5% và tập trung vào phát triển phân khúc thị
trường “hấp dẫn” phù hợp với kinh nghiệm và tiềm lực của Maritime Bank.
- Tín dụng qua các năm tăng trưởng bình quân từ 30% - 100% và năm
2015 kế hoạch đạt được 303.000 tỷ đồng.
- Đối với nhóm KHDN: Maritime Bank sẽ lựa chọn nhóm doanh nghiệp
vừa và nhỏ là các “doanh nghiệp bán lẻ”, doanh nghiệp sản xuất”, và “doanh nghiệp
thương mại” có doanh thu một năm từ 18tỷ đến 900 tỷ đồng.
- Đối với nhóm KHCN: Maritime Bank sẽ lựa chọn phân khúc thị trường
cá nhân có thu nhập khá, tổng thu nhập trên 200triệu đồng/ năm trở lên để phát triển
trong thời gian tới.
3.1.2. Định hướng phát triển cho vay có tài sản bảo đảm của
Maritime Bank thời gian tới
- Maritime Bank gia tăng tỷ lệ cho vay ở khối KHCN và khối các TCKT
theo phương hướng phát triển chung của ngân hàng là tăng tỷ lệ cho vay có tài sản
đảm bảo. Trong các tài sản đảm bảo, ngoài các động sản Maritime Bank sẽ giữ tỷ lệ
dao động cho vay bằng thế chấp BĐS theo tỷ lệ hàng năm (2008, 2009, 2010) từ
60% - 70% nhưng với mục tiêu tăng các loại BĐS có khả năng thanh khoản cao như
ở loại B,C và hạn chế các BĐS thế chấp ở loại D,E.
- Tăng cường hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp theo hướng
chuyên môn hóa, chính xác và nhanh chóng.
- Bên cạnh công tác tăng cường cán bộ, ngân hàng cũng tiến hành xây dựng
xxi
quy định về trách nhiệm của cán bộ định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng
trong từng khâu và đối với từng hồ sơ định giá, có cơ chế khen thưởng, xử phạt rõ

ràng.
3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp cho
vay tại Maritime Bank
3.2.1. Phát triển đội ngũ nguồn nhân lực
- Việc xây dựng đội ngũ cán bộ có chuyên môn và kinh nghiệm làm việc
mới đảm bảo đáp ứng tính chất công việc
- Nâng cao chất lượng định giá ngay từ khâu tuyển dụng nhân sự định giá.
- Maritime Bank phải thường xuyên mở các khóa bồi dưỡng nâng cao trình
độ, tập huấn cũng như cử cán bộ đi thực tế, tham gia hội thảo trong và ngoài nước
để tranh thủ học hỏi những kinh nghiệm từ các ngân hàng trong và ngoài nước,
cung cấp cho cán bộ định giá kiến thức và kinh nghiệm thực tế
- Bồi dưỡng chuyên môn và kiến thức cần bồi dưỡng cả về đạo đức của cán
bộ định giá vì đây là hoạt động chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, khi người định
giá chưa chuẩn mực về đạo đức sẽ dẫn đến những sai sót định giá gây thiệt hại
nghiêm trọng tới ngân hàng.
- Nâng cao chế độ đãi ngộ cho lao động đặc biệt là lao động có trình độ cao.
3.2.2. Hoàn thiện hệ thống quy định về định giá BĐS thế
chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng
- Thay đổi lại quy định về phân loại BĐS khi có sự thay đổi của thị trường
hoặc xây dựng phương án xác định giá trị BĐS theo vùng, khu vực cụ thể.
- Xây dựng quy định với những hợp đồng vay vốn phòng định giá thực hiện
và những hợp đồng nào thì thuê công ty định giá thực hiện.
3.2.3. Hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp cho vay
- Bước 4 của quy trình cần thêm mục xác định tính thanh khoản của BĐS.
Sau bước 4 xác định được tính thanh khoản hay tính chuyển nhượng của BĐS thì sẽ
điều chỉnh giá trị BĐS tăng lên hay giảm đi sau khi định giá bằng các phương pháp
khác nhau.
- Đưa thêm mục thời gian định giá thể hiện trong biên bản kiểm tra hiện trạng và
định giá BĐS để có thể kiểm tra và kiểm soát khoảng thời gian định giá BĐS.
xxii

- Quy định cụ thể để hai phòng định giá tài sản đảm bảo và phòng quản lý tài
sản đảm bảo cùng tiến hành định giá độc lập thì thông tin định giá sẽ độc lập với
nhau và có thể kiểm tra chéo.
3.2.4. Hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS thế chấp cho vay
- Với phương pháp so sánh: thực hiện theo đúng quy định trong hệ thống
tiêu chuẩn định giá Việt Nam: yêu cầu người cung cấp, nguồn tài liệu cung cấp phải
có tính pháp lý: giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để có đầy
đủ các thông tin tiến hành so sánh và điều chỉnh cho phù hợp với BĐS cần định giá.
- Tăng cường kết hợp sử dụng phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
3.2.5. Hoàn thiện hệ thống thông tin để định giá BĐS thế
chấp
- Cần đa dạng hóa các kênh thu thập thông tin khách hàng không phụ thuộc
vào một nguồn thông tin từ Trung tâm thông tin tín dụng CIC.
- Chủ động thu thập và cập nhật thông tin của khách hàng, tài sản đảm bảo
mà cụ thể là BĐS cả trước và sau khi đã định giá xong.
- Thu thập kịp thời các thông tin về biến động thị trường BĐS, thị trường tài
chính nói chung để có các chính sách thay đổi kịp thời.
- Thiết lập hệ thống quản trị thông tin tín dụng tại hội sở chính và chi nhánh
để hình thành cơ sở dữ liệu khách hàng phục vụ kịp thời và hiệu quả cho quá trình
phân tích dữ liệu, xử lý thông tin.
3.2.6. Nâng cao vai trò kiểm tra, kiểm soát nội bộ
- Thường xuyên kiểm tra kiểm soát hoạt động định giá BĐS
- Thành lập tổ công tác đặc biệt thường xuyên giám sát hoạt động định giá
có đúng với thực tế hay không, có tuân theo đúng quy trình định giá không, có thu
thập và xử lý thông tin chính xác không…Quy định xử phạt và khen thưởng cụ thể
với những trường hợp tuân thủ và không tuân thủ quy định của ngân hàng.
3.2.7. Phát triển công nghệ ngân hàng
- Xây dựng phần mềm quản lý hệ thống thông tin về giá cả của các loại
BĐS ở các khu vực.
- Thường xuyên cập nhật thông tin thị trường trên các kênh từ báo, mạng,

truyền hình, các ngân hàng khác
xxiii