Kinh nghiệm đầu tư : Những điều cần biết khi mua chung cư ppt

Kinh nghiệm đầu tư : Những điều cần biết khi
mua chung cư

Sản phẩm nhà chung cư là sự kết tinh giữa các yếu tố kỹ thuật, kiến trúc công
trình và chất lượng dịch vụ – quản lý của mỗi khu chung cư.
Tính độc lập và riêng biệt về sở hữu được kết nối hoàn hảo trong một không gian
chung của toà nhà, những công trình tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm nhà chung
cư đã tạo ra những giá trị riêng biệt của nhà chung cư. Chính vì vậy, nhà ở chung
cư ngày càng gắn bó chặt chẽ với đời sống cộng đồng dân cư đô thị và trở thành
nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng.
Tuy nhiên, trên thị
trường có nhiều dự án đầu tư phát triển nhà ở, mỗi công trình có những đặc điểm
và yếu tố tiện – bất tiện khác nhau. Để có thể lựa chọn được căn hộ chung cư phù
hợp với nhu cầu sử dụng và đảm bảo đúng với giá trị đầu tư, người tiêu dùng cần
biết những điều kiện để lựa chọn sau đây :
Một là: VỊ TRÍ ĐỊA ĐIỂM
Vị trí dự án luôn là điều kiện quan trọng nhất để người tiêu dùng quyết định lựa
chọn điểm đến của mình vì các yếu tố cần quan tâm như sau :
1- Về khoảng cách
Khoảng cách từ địa điểm dự án đến khu trung tâm đô thị được người tiêu dùng lựa
chọn nơi ở của mình, khoảng cách này được xác định theo thời gian di chuyển
bằng phương tiện xe máy hoặc ôtô.Thông thường, các dự án có khoảng cách di
chuyển đến trung tâm từ dưới 10-15 phút có sức hút mạnh hơn những dự án khác.
Tuy nhiên, yếu tố khoảng cách không phải là yếu tố quyết định, bởi có những dự
án ở xa trung tâm, nhưng có nhiều tiện ích nổi trội và giá cả hợp lý vẫn có thể là sự
lựa chọn của người mua .

2- Về địa lý và phong thuỷ
Những yếu tố địa lý thuận lợi, có phong thuỷ tốt sẽ làm gia tăng giá trị của dự án.
Người ta thường lựa chọn những vùng đất cao để làm nhà, những nơi có địa thế “
tiền thủy, hậu sơn ” hoặc gần sông, gần hồ là vùng đất lý tưởng để an cư. Trong
điều kiện hiện nay, công tác phát triển đô thị phải làm theo qui hoạch, nên việc
khai thác các yếu tố tự nhiên rất hạn chế. Do vậy, để lựa chọn được các địa điểm
có địa thế và phong thuỷ tốt càng trở nên hiếm hoi, nếu có được sẽ là điều may
mắn đối với người tiêu dùng .
3- Về cảch quan môi trường
Khi căn hộ của bạn ở xa trung tâm, bạn có thể tự khắc phục bằng cách sử dụng
phương tiện cơ giới hoặc sắp xếp thời gian hợp lý. Nhưng khi bạn sinh sống tại nơi
có môi trường kém như : bị ô nhiễm bởi tiếng ồn, rác thải, bởi mật độ dân cư quá
dày và sự quá tải của hệ thống kỹ thuật hạ tầng thì bạn sẽ không thể tự mình cải
thiện được những yếu tố này .
Người ta lựa chọn địa điểm có cảnh quan môi trường tốt từ các yếu tố có sẵn trong
tự nhiên và từ kết quả đầu tư của các dự án. Người tiêu dùng có thể dễ dàng nhận
biết nơi mình lựa chọn có cảnh quan xung quanh đẹp hay không đẹp , môi trường
sống ở đây tốt hay không tốt. Đó là yếu tố mang lại giá trị lâu dài cần được sự cân
nhắc lựa chọn của người tiêu dùng .
4- Về mối liên hệ với xung quanh
Một dự án nhà ở có ưu thế khi nó có mối quan hệ tương tác với xung quanh. Các
công trình xung quanh dự án nhà ở như: công trình văn hoá, thể thao, thương mại,
trường học, công viên, nhà hàng… có tác dụng tạo nên giá trị cho khu nhà ở. Chính
vì vậy, khi lựa chọn căn hộ chung cư, người tiêu dùng cần xem xét xung quanh khu
nhà ở này càng nhiều công trình có mối quan hệ tương tác với khu nhà ở thì càng
có nhiều lợi thế và giá trị .
5- Về hệ thống kỹ thuật hạ tầng bên ngoài
Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án cần chú ý bao gồm: đường giao thông, công trình
cấp thoát nước và hệ thống điện. Các công trình kỹ thuật hạ tầng bên ngoài dự án
đã được đầu tư đồng bộ, đang được sử dụng tốt và có nhiều yếu tố thuận lợi sẽ là

điểm ưu tiên số1 khi lựa chọn căn hộ.
Hai là: TIỆN ÍCH CỦA KHU CHUNG CƯ
Giá trị khác biệt của khu chung cư với các loại nhà ở khác là ở chỗ có các tiện ích
công cộng trong khu nhà ở. Ngày nay, nhu cầu tiện ích của nhà ở chung cư được
người tiêu dùng đặc biệt quan tâm, cấp độ tiện ích của khu chung cư khẳng định
tiêu chuẩn chất lượng và đẳng cấp của khu chung cư đó. Mỗi dự án phát triển nhà ở
được đầu tư các công trình tiện ích khác nhau và cấp độ tiện ích trong các khu nhà
ở cũng khác nhau do những giới hạn về tổng mức đầu tư, quy mô công trình và giá
thành tiêu thụ. Giá trị tiện ích của một khu chung cư được thể hiện qua các yếu tố
sau :
1- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật
Trong một khu chung cư, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm: đường, hè, sân vườn,
cấp thoát nước , điện chiếu sáng …phải được đầu tư đồng bộ và hoàn chỉnh. Đây là
yêu cầu tối thiểu đối với một khu nhà ở, chất lượng và quy mô của các công trình
này chính là điều kiện để người tiêu dùng lựa chọn .
2- Nhà để xe
Tùy theo từng loại nhà chung cư (chung cư thu nhập thấp, chung cư thương mại,
chung cư cao cấp) có quy mô nhà để xe và chế độ dịch vụ trông giữ xe khác nhau.
Những quy định của chủ đầu tư về tiêu chuẩn gửi xe và phí dịch vụ trông giữ xe
phải được công bố trước khi ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ.
3- Hệ thống an toàn và an ninh
Khi mua căn hộ chung cư, người mua cần yêu cầu chủ dầu tư công bố rõ về hệ
thống thiết bị phòng chống cháy- nổ, các điểm báo động khi có sự cố mất an toàn.
Ngoài các thiết bị phòng chống cháy- nổ và máy phát điện dự phòng, tuỳ theo cấp
độ đầu tư của các khu chung cư, trong hệ thống an toàn còn trang bị thêm hệ thống
quan sát an ninh, hệ thống kiểm soát ra vào khu chung cư.
4- Các công trình tiện ích công cộng
Một khu nhà chung cư, nếu không có các tiện ích công cộng thì xem như không
được xếp hạng trong dòng sản phẩm nhà chung cư. Nhà chung cư cao cấp thường
được đầu tư nhiều các công trình tiện ích như : nhà sinh hoạt cộng đồng , nhà tập

thể thao, bể bơi, sân chơi trẻ em, công viên và các công trình tiện ích phục vụ nhu
cầu sinh hoạt văn hoá- thể thao khác. Đối với nhà chung cư thương mại thông
thường thì số lượng các công trình tiện ích ít hơn. Nhà chung cư dành cho người
thu nhập thấp thì chỉ có thể có những tiện ích cơ bản. Riêng các chung cư mi ni,
việc đầu tư công trình tiện ích hầu như rất khó thực hiện do hạn chế về mặt bằng và
mức đầu tư .
Mặc dù vậy, trên thị trường hiện đã xuất hiện những khu chung cư dành cho người
thu nhập thấp có nhiều tiện ích công cộng, nhưng giá bán bình quân chỉ 8,5 triệu
đồng/m2 như khu chung cư Bắc Sơn của Cty CP Xây dựng và Phát triển đầu tư
Hải Phòng tại quận Kiến An – Tp. Hải Phòng và Khu chung cư Đăng Xá – Hà Nội
của Cty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera với giá bán bình quân là 10 triệu
đồng/m2 . Đây là những dự án tiêu biểu, có thể lấy đó làm hình mẫu để người tiêu
dùng lựa chọn khi có nhu cầu mua nhà thu nhập thấp.
5- Các công trình dịch vụ
Trong các khu chung cư lớn thường được tổ chức các công trình dịch vụ phục vụ
nhu cầu đời sống sinh hoạt của cộng đồng dân cư , những công trình dịch vụ
thường có như : dịch vụ ăn uống , mua sắm , vui chơi giải trí và các dịch vụ kinh
doanh doanh khác. Hoạt động của các dịch vụ tạo thêm tính tiện ích cho người sử
dụng chung cư.
Ba là: TIÊU CHUẨN CĂN HỘ
Yếu tố đầu tiên mà mọi người quan tâm khi lựa chọn mua căn hộ chung cư thường
là giá cả. Trên thị trường có rất nhiều mức giá khác nhau, thông thường đơn giá
trung bình từ 10- 20triệu đồng/m2, những loại căn hộ có giá trên 20triệu đồng/m2
thuộc dòng sản phẩm cao cấp. Giá cả của sản phẩm căn hộ chung cư không chỉ
được cấu thành bởi đơn giá bao nhiêu tiền một mét vuông và diện tích rộng của căn
hộ, mà còn phải được xem xét đến các yếu tố tiện ích của căn hộ này như :
1- Cơ cấu tổ chức không gian của căn hộ có mấy phòng ngủ, mấy phòng vệ sinh,
có cửa sổ và ban công không ?
2- Hệ thống kỹ thuật trong căn hộ có bố trí đầy đủ và hợp lý không? Các thiết bị sử
dụng trong căn hộ có những gì? Các điểm chờ để đấu nối các thiết bị khác có đầy

đủ không?
3- Tiện ích bên ngoài căn hộ như hành lang rộng hay hẹp? Cầu thang bộ và thang
máy có thuận tiện cho người sử dụng không? Căn hộ có hòm thư báo riêng không?
Chất lượng và tính hợp lý của các yếu tố này là điều kiện so sánh để người mua lựa
chọn căn hộ của mình . Ngoài các yếu tố trên, khi lựa chọn căn hộ chung cư người
tiêu dùng thường có nhu cầu lựa chọn hướng căn hộ theo phong thuỷ gia trạch. Do
đặc điểm nhà chung cư thuộc loại nhà đa sở hữu, việc xem hướng nhà được giới
hạn trong phạm vi sở hữu độc lập, nghĩa là trong phạm vi căn hộ của mình. Khi đó,
hướng nhà được xác định là hướng cửa ra vào của căn hộ, chứ không phải là hướng
ban công hay mặt thoáng của căn hộ này và càng không phải là hướng cổng của cả
tòa nhà.
Bốn là: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
Trong thực tế, nội dung của Hợp đồng mua bán căn hộ do bên bán xác lập, các qui
định trong hợp đồng mặc dù đảm bảo tuân thủ theo pháp luật, nhưng thường là
nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của bên bán. Để tránh những rủi ro, người mua
cần phải xem xét kỹ lưỡng nội dung hợp đồng hoặc nhờ tư vấn pháp lý hỗ trợ trước
khi ký kết hợp đồng. Do tính chất đặc thù của sản phẩm căn hộ chung cư nên hàng
hóa được giao dịch mua bán ở đây không chỉ có căn hộ, mà còn có các sản phẩm
dịch vụ khác kèm theo. Người tiêu dùng cần quan tâm đến một số nội dung cơ bản
trong hợp đồng mua bán căn hộ của mình như sau:
1- Các căn cứ pháp lý
Trong phần đầu của Hợp đồng mua bán thường được nêu các căn cứ pháp lý để hai
bên mua-bán dựa vào đó mà ký kết. Về nguyên tắc, những căn cứ này là những văn
bản pháp luật đã được công bố và còn hiệu lực thi hành. Những căn cứ được nêu
trong hợp đồng nhưng chưa được công bố công khai, người mua có quyền yêu cầu
bên bán cung cấp đầy đủ thông tin về những văn bản này
2- Giá cả và điều kiện thanh toán
Đối với những dự án đã được đầu tư xây dựng xong toàn bộ, việc xác định giá và
điều kiện thanh toán rất thuận lợi, bởi sản phẩm đã hoàn thành, người mua dễ dàng
nhận biết giá trị sản phẩm để quyết định. Riêng đối với những dự án đang xây

dựng, trong Hợp đồng mua bán cần phải có điều khoản cam kết về chất lượng hoàn
thiện công trình và phụ lục hợp đồng mô tả mức độ hoàn thiện của căn hộ. Đồng
thời, những qui định về thời điểm thanh toán phải được gắn liền với tiến độ và kết
quả xây dựng công trình.
3- Về quyền lợi và nghĩa vụ
Trong hợp đồng mua bán phải có điều khoản qui định cụ thể về quyền lợi và nghĩa
vụ của bên mua và bên bán. Trong đó, đặc biệt chú ý đến các qui định về quyền lợi
và nghĩa vụ của bên mua, xem như đây là điều kiện để bên mua quyết định sự lựa
chọn của mình. Đối với căn hộ chung cư , ngoài quyền sở hữu được qui định theo
pháp luật, những nội dung liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn
hộ cần được xác định rõ trong hợp đồng gồm các quyền sau: được sử dụng chỗ để
xe và mức phí phải trả; được sử dụng những tiện ích công cộng trong khu chung cư
và mức phí phải trả; được lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ về điện thoại, truyền
hình, internet; được yêu cầu bảo hành, bảo trì công trình; được tự thay đổi, sửa
chữa hoàn thiện căn hộ và các quyền khác (nếu có).
Năm là: PHÍ QUẢN LÝ
Phí quản lý là khoản chi phí cho các hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư.
Hiện nay, trên thị trường nhà chung cư có nhiều mức phí quản lý khác nhau tùy
thuộc vào quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại chung cư, từng loại căn hộ.
Trong khi đó, mức phí quản lý có mối quan hệ gắn kết với giá bán căn hộ và các
qui định về quản lý và sử dụng các khu chung cư này. Chính vì vậy, trước khi
quyết định mua căn hộ, người mua nên quan tâm đến các nội dung sau:
1- Quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư
Bản Quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư do chủ đầu tư xác lập theo các
quy định chung của Nhà nước và theo yêu cầu quản lý của từng loại chung cư. Nội
dung của bản quy định này liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người
mua. Vậy nên , người mua cần phải yêu cầu bên bán cung cấp văn bản Quy định về
quản lý và sử dụng khu chung cư trước khi ký kết hợp đồng để có đầy đủ thông tin
và làm cơ sở quyết định việc mua căn hộ .
2- Mức phí quản lý

Thông thường mức phí quản lý tỷ lệ thuận với giá bán căn hộ, với căn hộ cao cấp
thường có mức phí quản lý cao hơn nhiều so với căn hộ bình dân cho cùng một
loại diện tích. Chính vì vậy, với những căn hộ giá thấp nhưng lại có mức phí quản
lý cao cần được xem xét kỹ lưỡng về mức độ hợp lý của mức phí này. Người tiêu
dùng cần phải biết trước mức phí quản lý khi mua căn hộ, nếu không sẽ rơi vào
tình trạng mua được nhà giá rẻ, nhưng khi về ở mới thấy đắt. Đối với bên bán cũng
cần phải công bố mức phí quản lý khi chào bán căn hộ, có như vậy mới đảm bảo
tính minh bạch trong giao dịch mua và bán.
3- Đơn vị quản lý
Thông thường, đơn vị quản lý của các khu chung cư là Ban quản lý. Chất lượng
quản lý của Ban quản lý là yếu tố liên quan trực tiếp đến mức phí quản lý mà
người mua phải chi trả. Do vậy, khi mua và sử dụng căn hộ, người tiêu dùng không
thể bỏ qua việc đánh giá trình độ, năng lực cũng như uy tín của đơn vị quản lý.
Chọn một đơn vị quản lý chuyên nghiệp là yếu tố cơ bản đầu tiên để đảm bảo chất
lượng quản lý. Đối với một đơn vị quản lý chuyên nghiệp phải có đầy đủ cơ cấu tổ
chức bộ máy quản lý và đơn vị này phải công bố công khai các thông tin về đơn vị
mình .
Giá trị chất lượng của một khu chung cư gắn liền với giá trị chất lượng quản lý của
đơn vị quản lý và đó cũng chính là một trong những tiêu chí quan trọng để người
tiêu dùng quyết định lựa chọn mua căn hộ chung cư./