Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của bộ luật dân sự 2005 và luật đất đai 2003 giải pháp hoàn thiện.doc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI 2003
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không phải là một khái niệm
đã có từ lâu đời như khái niệm “mua, bán đất” mà mới xuất hiện khi Luật Đất đai
năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Một
vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng
đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán quyển sử dụng đất ", hai thuật ngữ này
khác nhau như thế nào?
Thuật ngữ “chuyển nhượng đất” hoặc “chuyển nhượng ruộng đất” đã được
sử dụng song song với thuật ngữ mua bán đất và được đề cập tại các văn bản về
quản lý đất đai của nước ta từ trước năm 1993, cụ thể: Mục 9, phần II Thông tư số
55/ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 của Tống cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ
Tài nguyên và Môi trường) hướng dẫn cách giải quyết các trường hợp sử dụng
ruộng đất không hợp pháp, không hợp lý quy định:
“Nói chung, tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất hoặc đất của Hợp
tác xã chia cấp không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và tất cả các
việc chuyển nhượng, mua bán đất từ trước đây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền thị thực đều là trái phép. Riêng đối với các tỉnh phía
Nam, kể từ sau ngày 5-3-1975 ban hành nghị định số 01-ND/75 của Chính phủ miền
Nam Việt Nam, tất cả mọi việc mua, bán, chuyển nhượng ruộng đất giữa các tư
nhân với nhau, dù là có được chính quyền địa phương thị thực, đều là trái phép.
Như vậy, xét về mặt từ ngữ thì chắc chắn có sự khác biệt giữa “chuyển
nhượng” và “mua bán”. Theo các nhà ngôn ngữ học định nghĩa thì “nhượng" là
một động từ có nghĩa là “nhường, bán hoặc cho”; "nhường" cũng là một động từ
1
có nghĩa là "nhượng, chịu thiệt cho mình đê lợi cho người”. “Chuyển nhượng”
nghĩa là “nhường lại, bán lại cho người khác”. "Mua " nghĩa là “trao đổi tiền lấy
đồ vật với sự ưng thuận của người bán”, "Bán” nghĩa là "đổi đồ vật của mình và
tiền có sự thỏa thuận cả đôi bên . "mua bán ~ nghĩa là “buôn bán mua đồ vật với

giá sỉ (buôn) rồi bán lại với giá lẻ để lấy lời". Xét về bản chất kinh tế, “chuyển
nhượng” và “mua, bán” có điểm tương đồng thể hiện ở việc một bên chuyển giao
tài sản (hoặc quyền sử dụng đất cho bên kia để lấy tiền, tuy nhiên, về mặt pháp lý,
chuyển nhượng QSDĐ khác với mua bán đất đai ở một số điểm sau đây:
o Chuyển nhượng QSDĐ có đối tượng là chuyển giao quyền sử dụng đất còn
mua bán đất có đối tượng là chuyển giao quyền sở hữu và quyền sử dụng
đất.
o Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất còn chủ thê mua bán
đất là chủ sở hữu đất đai.
o Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, chúng ta có thể thấy rằng "chuyển nhượng" ít mang ý nghĩa kinh
tế, tìm kiếm lợi nhuận, trong nhiều trường hợp thậm chí không có. Còn “mua bán”
thì phải có lợi nhuận. Nhà làm luật đã lựa chọn thuật ngữ "chuyển nhượng quyền
sử dụng đất” thay vì “mua bán quyền sử dụng đất” để phù hợp với hoàn cảnh, điều
kiện và mục tiêu của nhà nước xã hội chủ nghĩa. Dần dần theo thời gian, thuật ngữ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến, đặc biệt là trong các văn
bản hành chính Nhà nước và nội hàm của nó cũng biến đổi theo hướng là một khái
niệm có tính chất tương tự như “mua ban quyền sử dụng đất”.
Khái niệm HĐCNQSDĐ được các nhà làm luật hiện nay quy định như sau:
“ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo
đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyến nhượng trả tiền cho bên chuyển
2
nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai" [BLDS 2005, Điều
697] .
Như vậy, chuyển nhượng QSDD là một giao dịch do người làm luật đặt ra
và giới thiệu với dân cư như là một giải pháp dung hòa giữa ý chí của người làm
luật liên quan đến quyền sở hữu đất đai và nguyện vọng của dân cư về việc có các
quyền có giá trị tài sản (và giao dịch dược) đối với đất.

Các đặc điểm về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 689 của BLDS năm 2005 thì HĐCNQSDĐ có hai đặc điểm
nổi bật vê hình thức đó là:
Thứ nhất, hợp đồng phải được giao kết dưới hình thức bằng văn bản. Việc
nhà làm luật quy định “hợp đồng chuyển quyền quyền sử dụng đất phải xác lập
thành văn bản” [Điều 689] là hợp lý. Bởi vì, QSDĐ là tài sản có giá trị lớn và khi
chuyển nhượng nó làm phát sinh thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ
thể đối với Nhà nước. Các bên chuyển nhượng cần phải có chứng cứ về việc
chuyển nhượng. Nhà nước và người thứ ba cần biết về việc chuyển nhượng QSDĐ
của các bên để ghi nhận và có những hành vi ứng xử phù hợp.
Thứ hai, hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định cửa
pháp luật. Đặc điểm này dường như đã trở hành một nguyên tắc được thừa nhận và
ăn sâu vào ý thức của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền CQSDĐ. Vấn đề
đặt ra là, nếu như việc chuyển nhượng QSDĐ phải được đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thì việc chuyển nhượng mới hoàn tất, như vậy các bên có cần
phải công chứng hoặc chứng thực? Các bên chuyển nhượng chỉ cần cùng nhau đến
trước cơ quan quản lý đất đai và nộp đủ các giấy tờ thủ tục theo quy định, trước sự
chứng kiến của công chức phụ trách về vấn đề chuyển nhượng và yêu cầu cho phép
các bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Nếu thực hiện được điều này thì có lẽ sẽ
giảm bớt được một thủ tục hành chính và đỡ tốn thời gian, tiền bạc. Có vẻ như nhà
3
làm luật ở Việt Nam không đồng ý với quan điểm trên mà lý giải theo hướng: với
nền kinh tê thị trường các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ ngày càng gia tăng,
số lượng cán bộ công chức làm công tác quản lý đất đai có trình độ pháp lý ít và
phải xử lý nhiều công việc chuyển môn trong lĩnh vực quản lý đất đai. Nếu để họ
trực tiếp xem xét các hợp đồng chuyển nhượng thì đó sẽ quá tải đối với họ. Việc để
một hệ thống cơ quan trung gian có chuyển môn về pháp luật công chứng, chứng
thực hợp đồng là cần thiết.
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất
Theo quy định tại Điều 698 BLDS năm 2005 thì nội dung của HĐCNQSDĐ

bao gồm các nội dung sau đây: tên, địa chỉ của các bên, quyền, nghĩa vụ của các
bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn
sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận
chuyển nhượng; giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của
người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông tin khác liên quan đến QSDĐ,
trách nhiệm cửa các bên khi vi phạm hợp đồng.
Mỗi điều khoản trong nội dung hợp đồng có ý nghĩa pháp lý riêng, là cơ sở
phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên, cơ sở giải quyết các tranh chấp về QSDĐ
và liên quan đến quan hệ quản lý nhà nước về đất đai, mà trực tiếp là với các cơ
quan có thẩm quyền ở địa phương. Những nội dung cần chú ý trong các nội dung
chính của HĐCNỌSDĐ bao gồm:
Thứ nhất, tên, địa chỉ của các bên tham gia hợp đồng (thông thường còn có
thêm thông tin về ngày, tháng, năm, sinh, số chứng minh nhân dân, ngày cấp, nơi
cấp,. . .) không chỉ có ý nghĩa đối với các bên trong giao dịch, mà còn tạo điều kiện
cho các cơ quan quản lý theo dõi việc chuyển dịch QSDĐ.
Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của các bên. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng
nhất để giải quyết các tranh chấp về QSDĐ nhưng trên thực tế điều khoản về
quyền và nghĩa vụ của các bên thường được đặt ở phần cuối của hợp đồng.
4
Thứ ba, trong hợp đồng cần thể hiện rõ các thông tin về loại đất, hạng đất,
diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất. Điều này là quan trọng vì nó
giúp xác định rõ đối tượng của hợp đồng, tránh nhầm lẫn với quyền sử dụng các
thửa đất khác.
Thứ tư, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất
còn lại của bên nhận chuyển nhượng có ý nghĩa đôi với hợp đồng chuyển nhượng
các loại đất sử dụng có thời hạn xác định. Đối với các hợp đồng chuyển nhượng
đất ở (sử dụng ổn định lâu dài), điều khoản này không được chú trọng.
Thứ năm, giá chuyển nhượng QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do hai bên thoả thuận. Giá chuyển nhượng QSDĐ được coi là điều khỏan quan
trọng nhất của hợp đồng. Nó biểu thị bằng tiền khả năng khai thác lợi ích do

QSDĐ mang lại. Giá chuyển nhượng QSDĐ, vì thế rất khác nhau giữa các vùng,
các vị trí của một địa phương. Giá chuyển nhượng QSDĐ, một mặt phản ánh lợi
ích của việc khai thác công dụng của đất một mặt phản ánh sự tiện lợi của các cơ
sở hạ tầng vị trí thửa đất.
Thứ sáu, về phương thức, thời hạn thanh toán. Điều khoản này có ý nghĩa
trong việc đảm bảo các quyền của bên chuyển nhượng.
Thứ bảy, về quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. Điều khoản
này thường đề cập đến việc tiếp nhận các quyền và nghĩa vụ về ngõ đi chung, về
cho thuê đất trong thời hạn hợp đồng cũ chưa hết hiệu lực . . . Điều khoản này
không thể thiếu, nó như một phụ lục cho các quyền và nghĩa vụ của các bên đối với
mỗi trường hợp cụ thể.
Thứ tám, về các thông tin khác liên quan đến QSDD. Đây là một điều khoản
có tính chất dự phòng cho các vấn đề liên quan đến thửa đất.
Thứ chín về trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. Điều khoản này
rất có ý nghĩa khi việc thực hiện hợp đồng gặp trục trặc do đó cần thỏa thuận về
điều khoản này thật cẩn thận.
5
Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chuyển nhượng QSDD nếu tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật
về hình thức, nội dung và đăng ký CQSDĐ theo đúng quy định của pháp luật thì sẽ
có hiệu lực pháp luật và không xảy ra tranh chấp. Trong những năm gần đây số vụ
tranh chấp về HĐCNQSDĐ chiếm tỷ lệ khá lớn so với tổng số vụ tranh chấp về đất
đai (năm 2007: 28,24%; năm 2008: 27,51%; năm 2009: 29,61%) và chiếm tỷ lệ
đáng kể so với tổng số vụ tranh chấp về dân sự nói chung (năm 2007: 5,96%; năm
2008: 6,02%; năm 2009: 6,13%)
Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xuất phát từ
các nguyên nhân sau:
- Vi phạm về hình thức và thủ tục của việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất: các bên chuyển nhượng QSDĐ không làm đầy đủ thủ tục công
chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật và đăng ký tại cơ

quan nhà nước có thẩm quyền. Dẫn đến tình trạng một trong các bên yêu
cầu tòa án tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu.
- Vi phạm các nội dung của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các vi
phạm này chủ yếu là:
+ Các vi phạm về điều kiện đối với QSDĐ được đem chuyển nhượng
quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003;
+ Vi phạm về điều kiện đối với chủ thể của QSDĐ. Đó là các trường
họp người không phải là chủ sử dụng đất lại đem chuyển nhượng
QSDĐ của người khác; chủ sử dụng đất không được pháp luật cho
phép chuyển nhượng QSDĐ dang sử dụng nhưng lại đem chuyển
nhượng.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VÀ
LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
6