Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue)

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động định giá tài sản trong đó có bất động sản là một nghề mới tại
Việt Nam. So với các quốc gia trong khu vực như: Singapo, Malaysia,
Indonexia, Trung Quốc…thì Việt Nam đã quá chậm trễ trong việc hình thành
và phát triển hoạt động định giá này. Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh
tế thị trường có tốc đột tăng trưởng cao, lại đang trong tiến trình hội nhập
quốc tế thì việc ra đời hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà
còn rất cấp bách đối với Việt Nam, phục vụ đắc lực cho các hoạt động mua
bán, cho thuê, thế chấp tài sản, thu hồi nợ của các ngân hàng…
Cũng trong những năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta đã hình
thành và phát triển. Tuy nhiên, thị trường này lại phát triển không đồng bộ,
thiếu tính chỉnh thể, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị
trường. Thị trường bất động sản phi chính qui vẫn chiếm đa số trong các giao
dịch bất động sản (70 – 80%), làm hoạt động của thị trường bất động sản
thiếu lành mạnh, thiếu minh bạch và yếu tố đầu cơ còn lớn. Một trong những
nguyên nhân chính tình trạng trên đó chính là sự phát triển chậm chạp của
hoạt động định giá tư vấn về bất động sản chuyên nghiệp.
Công ty Cổ phần thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue) là một
công ty mới được thành lập và đi vào hoạt động từ năm 2005. Định giá bất
động sản là một trong những hoạt động kinh doanh quan trọng của công ty.
Mới chỉ hoạt động trong thời gian hai năm nhưng công ty đã thu được khá
nhiều thành tựu trong lĩnh vực này với nhiều bất động sản lớn nhỏ đã được
công ty định giá.
Trong thời gian thực tập tại Công ty, qua nghiên cứu và tìm hiểu thực tiễn
hoạt động định giá bất động sản em đã chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất
động sản tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam
(Vietvalue)”. Với hi vọng có thể góp ý kiến của mình vào đẩy mạnh, hoàn
thiện hơn hoạt động định giá bất động sản tại công ty, góp phần tạo ra thông
tin minh bạch về giá bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong
thị trường bất động sản.

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
+ Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về định giá bất động sản
+ Phân tích, đánh giá hoạt động định giá bất động sản tại Công ty (thông
qua hai bất động sản điển hình)
+ Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định
giá bất động sản
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
+ Đối tượng ngiên cứu: hoạt động định giá bất động sản, phục vụ mục
đích làm cơ sở vay vốn ngân hàng và xác định giá khởi điểm làm cơ sở để bán
đấu giá thu hồi nợ
+ Phạm vị nghiên cứu:
Định giá bất động sản tại số 8- Ngõ 209- Phố Đội Cấn- Phường Ngọc Hà-
Quận Ba Đình- Hà Nội
Định giá bất động sản tại số 30 Trần Nhân Tông – Quận Hai Bà Trưng – Hà
Nội
+ Thời gian nghiên cứu: hoạt động định giá bất động sản trong khoảng
thời gian năm 2005 đến nay
4. Phương pháp nghiên cứu
Bài viết sử dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê…
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mục lục, danh mục các bảng, các tài liệu tham khảo, phụ lục,
lời mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm ba chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ
phần thông tin và định giá Việt Nam
Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện hoạt động định
giá bất động sản tại Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành tới GS – TSKH Lê Đình Thắng –
người hướng dẫn khoa học, các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Địa
chính, các anh chị tại công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam đã nhiệt

tình giúp đỡ,tạo điều kiện cho em hoàn thành đề tài này.
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Các khái niệm đặc trưng
1.1.1. Bất động sản
Khái niệm bất động sản dựa trên khái niệm về tài sản.Theo điều 172 Bộ
Luật Dân sự, tài sản được quy định bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá
được bằng tiền, và các quyền về tài sản (trong đó: các quyền về tài sản bao
gồm: quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu, điều đó cũng có nghĩa là
chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền, quyền lợi và lợi ích nhất
định mà xã hội thừa nhận và bảo hộ).
Theo điều 181 của Luật này thì BĐS được định nghĩa như sau:” Bất
động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai , nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật
quy định.”
Từ khái niệm trên ta có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính:
+ Đất đai: phải là đất đai không di dời được, phải xác định chủ quyền,
phải được đo lường bằng giá trị.
+ Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai: nhà cửa, các công
trình giao thông (đường xá, cầu cống, sân bay, bến bãi, cảng…), các công
trình xây dựng như: máy điều hoà trung tâm, hệ thống điều khiển công
trình, cây cảnh cố định…Các công trình này phải có khả năng đo lường,
lượng hoá thành giá trị.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai như đất và cây ở vườn cây lâu
năm, cánh đồng muối, công trình nuôi rồng thuỷ sản; các công trình du lịch,
khu vui chơi giải trí, thể thao…
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Ngoài các yếu tố theo cách hiểu trên, đối với các nhà định giá, bất động
sản còn được hiểu theo hình thái tồn tại của chúng, gồm bất động sản vô hình
và bất động sản hữu hình.
+ Bất động sản hữu hình là: những hiện vật như: đất đai, vật kiến trúc
cùng với tất cả các tài sản hữu hình khác gắn liền với đất đai như: máy móc,
thiết bị…
+ Bất động sản vô hình là: công nghệ quản lý, bí quyết nghề nghiệp,
dịch vụ truyền thống… có liên quan trực tiệp đến bất động sản
Khi định giá bất động sản, nhà định giá phải quan tâm đến cả mặt giá
trị hữu hình và mặt giá trị vô hình của bất động sản.
1.1.2. Định giá bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai và các
tài sản gắn liền trên đất. Vì vậy thực chất của định giá bất động sản là định giá
đất và các tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên bất động sản là một thể thống
nhất vì vậy việc định giá đất phải đi đôi với việc định giá các tài sản gắn liền
trên đất.
 Định giá đất
Đất đai là một tài sản đặc biệt, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như :
không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, đặc biệt là các yếu tố tâm lý, xã hội,…
Vì vậy về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông
thường khác, nhưng khó khăn và phức tạp hơn nhiều. Định giá đất có thể hiểu
là”sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất cho một mục đích sử dụng đã
được xác định bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định”. Mục đích sử
dụng đất do Nhà nước quy định trong một khoảng thời gian nhất định khi giao
cho người sử dụng và ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì
vậy người định giá phải xác định rõ được mục đích sử dụng đất trước khi định
giá đất.
 Định giá bất động sản
Theo luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội khoá XI thông qua
ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì: “định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác

định giá bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định”
Từ khái niệm trên ta thấy một phạm trù quan trọng nhất của định giá
bất động sản là giá trị. Trong định giá bất động sản giá trị được xem xét dưới
giác độ kinh tế thị trường và pháp lý. Vậy những biểu hiện của giá trị bất
động sản là:
+ Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ hoặc làm thoả mãn
nhu cầu. Ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía
cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng địa điểm, không gian địa lý, cùng
với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định.
+ Sự khan hiếm: Tính khan hiếm của bất động sản chỉ mang tính tương
đối, nó phải được xem xét trong mối quan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại hay
trong tương lai của bất động sản.Chẳng hạn: một bất động sản gồm đất và nhà
cấp 4 đã cũ và được xây dựng từ lâu trong một khu tập thể, nếu đưa ra thị
trường để bán thì giá trị trao đổi có thể sẽ thấp do vị trí kém hấp dẫn, khả
năng sinh lợi kém hoặc điều kiện vật chất xuống cấp. Tuy nhiên, giá trị sử
dụng của nó đối với những người có thu nhập thấp lại cao.
+ Tính có nhu cầu: chỉ sự cần thiết hoặc mong muốn có được bất động
sản nào đó và khả năng tiền tệ để đáp ứng yêu cầu đó. Vậy cầu bất động sản
sẽ xuất hiện nếu người mua có nhu cầu và phải có sức mua, có khả năng đáp
ứng nhu cầu đó. Các nhà xây dựng hay các nhà đầu tư bất động sản luôn phải
xem xét đến cầu bất động sản trên thị trường tại một thời điểm nhất định trong
việc phát triển quy mô bất động sản…
+ Có thể chuyển giao được: khả năng chuyển giao không cần thiết phải
có nghĩa là sự di chuyển vật chất, mà nó còn có nghĩa chỉ sự chiếm hữu hoặc
các quyền tạo ra bởi sự chiếm hữu hoặc sử dụng bất động sản. Điều này có ý
nghĩa đặc biệt đối với bất động sản. Một bất động sản chỉ có giá trị trên thị
trường nếu như có thể chuyển dịch được quyền sở hữu hay quyền sử dụng.
Chẳng hạn một bất động sản đang được đem ra cầm cố hay thế chấp Ngân
hàng thì chủ sở hữu bất động sản không thể thực hiện chuyển giao bất động
sản nữa vì không còn quyền chiếm hữu bất động sản đó.

Vậy một bất động sản để có giá trị cần thiết phải có 4 đặc tính gồm:
tính hữu dụng, tính khan hiếm, tính có nhu cầu và có thể chuyển giao được.
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Tại Việt Nam, định giá giá trị tài sản, trong đó có bất động sản là một
lĩnh vực còn mới mẻ cả về mặt pháp lý và thực tiễn. Trong khi đó, nhu cầu
định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa ở nước ta là không thể thiếu. Định giá bất động sản bao gồm: định giá
đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền đất đai, tài sản gắn liền với
nhà ở…Là cơ sở phục vụ cho các mục đích:
+ Định giá bán: là việc xác định giá trị của bất động sản có thể bán trên
thị trường
+ Định giá mua: là việc xác định giá mà người mua có thể chấp nhận trả
+ Định giá thế chấp: cũng tương tự như trên nhưng đặt vào thời điểm
thị trường khó khăn, kém phát triển (để xác định giá trị cho vay)
+ Định giá bảo hiểm: để xác định, tìm chi phí trong trường hợp không
may bị thiên tai, hoả hoạn, đền bù cho người bị thiệt hại (xác định chi phí theo
tuổi thọ hoặc xây dựng lại bất động sản)
+ Định giá để đền bù giải phóng mặt bằng gồm: đền bù công trình, đền
bù trên đất, hoa màu trên đất….
+ Định giá cho thuê: chủ yếu đối với bất động sản tạo thu nhập: người
định giá phải tính toán có thể trả bao nhiêu tiền thuê bất động sản trong một
tháng và thu nhập từ cho thuê bất động sản đó
+ Định giá để tính thuế, lập báo cáo tài chính hàng năm của các doanh
nghiệp
+ Định giá cho các di chúc, kiện cáo (định giá tài sản vào thời điểm sảy
ra sự kiện)
+ Định giá cho mục đích đầu tư: trường hợp này khá phổ biến, người
định giá không chỉ xem xét những chi phí, giá trị mang lại cho chủ đầu tư ở
thời điểm hiện tại mà còn phải xem xét những giá trị đó trong tương lai, kì
vọng về giá trị thu nhập mà bất động sản tạo ra trong tương lai

Mặt khác, thị trường bất động sản đã hình thành, tuy còn mới mẻ nhưng
hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở khu vực thành thị. Hoạt động của thị trường
bất động sản đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng
cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, biến đất đai thực sự trở
thành một nguồn lực to lớn cho công việc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy
nhiên trong thời gian qua, thị trường bất động sản hoạt động còn nhiều khiếm
khuyết, nhược điểm đặc biệt là sự hoạt động của thị trường ngầm. Thì phần
lớn nguyên nhân từ sự quản lý, cơ chế chính sách đối với thị trường này chưa
được hoàn thiện, trong đó có khiếm khuyết của hoạt động định giá.
Định giá bất động sản tạo sự công khai minh bạch về giá đất, đảm bảo
thông tin đến người có nhu cầu là chính xác, khách quan. Làm tăng số lượng
giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hoá trên thị trường. Từ đó thu hút
nhiều thành phần kinh tế tham gia, tạo sự cạnh tranh bình đẳng, đảm bảo lợi
ích của các bên tham gia thị trường. Đồng thời tư vấn giá đất sẽ giúp thực
hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước, giúp Nhà nước hoàn thiện các
hoạt động quản lý trong thị trường bất động sản.
II. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN
2.1. Các nguyên tắc định giá bất động sản
2.1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất là đạt được
mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp,
có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn
nhất cho tài sản.
2.1.2. Nguyên tắc sử dụng phù hợp
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá phải xem xét tính phù hợp
của bất động sản đó là: sự phù hợp giữa lô đất với công trình xây dựng trên
đất; giữa bất động sản với môi trường chung quanh( phù hợp quy hoạch, phù
hợp về mục đích sử dụng…)
2.1.3. Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một bộ phận bất động sản cấu thành một bất động sản phụ
thuộc vào lượng giá trị nó đóng góp vào toàn bộ bất động sản là bao nhiêu và
sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm bao nhiêu giá trị toàn bộ bất động sản đó.
2.1.4. Nguyên tắc thay thế
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức
giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán trước. Giới hạn trên của giá trị bất
động sản có xu hướng được tạo ra bởi chính chi phí mua một bất động sản
thay thế tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh
hưởng đến sự thay thế. Và một người mua cẩn trọng sẽ không trả giá cao hơn
chi phí để mua một tài sản như vậy trong thị trường mở.
2.1.5. Nguyên tắc cung và cầu
Giá trị thị trường được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và
cầu về tài sản. Giá của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu trong đó
có các yếu tố về đặc điểm vật lý và kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc
tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này
được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
2.1.6. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai
Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản.
Khi ước tính giá trị bất động sản luôn phải dựa vào các triển vọng tương lai
hơn là hiện thực quá khứ. Những dự tính của người mua hay chủ sử dụng là
có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản.
2.1.7. Nguyên tắc sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí
kế cận cũng phải có một giá trị như vậy. Mà nó còn phụ thuộc vào sự cân
bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển trong tương lai của bất động sản
thông qua sự phân tích các yếu tố : xã hội, chính sách, nguyên tắc sử dụng đất
có hiệu quả…

2.1.8. Nguyên tắc sự hoà hợp
Định giá cần xem xét đến sự hoà hợp của các luật lệ, các lợi ích kinh tế,
tâm lý…Giá của một mảnh đất đạt được tối đa khi có được một mức độ hợp
lý về sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng.
2.1.9. Nguyên tắc những thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội
Dự đoán các điều kiện của thị trường và phản ứng của người mua để dự
kiến về thị trường tương lai, nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến bất động
sản và những hiệu quả có thể nhìn thấy trước mức độ lạc hậu chức năng của
bất động sản.
2.1.10. Định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua bán, giao dịch
của nhân dân địa phương
Do đặc trưng của bất động sản và tính bất động nên giá bất động sản
mang đậm tích chất địa phương. Vì vậy định giá bất động sản phải nắm bắt
được tập quán mua bán của nhân dân địa phương.
2.1.11. Định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định giá
Định giá bất động sản là nhằm một mục đích nhất định, chứ không
thể có một giá bất động sản chung chung. Tuỳ theo mục đích của việc
định giá giá trị bất động sản mà phương pháp xác định giá cũng có thể
khác nhau. Thông thường định giá bất động sản nhằm đáp ứng một mục tiêu
cụ thể nào đó.
2.2. Các phương pháp định giá bất động sản
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
2.2.1.1. Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp giá bán rút
ra từ thị trường): là phương pháp định giá bằng cách so sánh một cách trực
tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự trên thị trường nhằm
tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đó
Phương pháp dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một
bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự
đã được mua bán trên thị trường. Đây là phương pháp được sử dụng gần như

phổ biến và nhiều nhất trong thực tế vì:
+ Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật do: không có công thức
hoặc mô hình cố định mà đòi hỏi người định giá phải có kinh nghiệm và kiến
thức thị trường, đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giao dịch trên
thị trường hiện hành và tương đối giống với bất động sản cần định giá. Từ đó
có những điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị bất động sản cần định giá
+ Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường của tài sản vì vậy nó có
cơ sở, dễ được mọi người và cơ quan pháp lý công nhận
+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác, thông thường người định
giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp các phương pháp khác để
định giá bất động sản.
2.2.1.2. Điều kiện áp dụng
Thông thường phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá
đất và nhà đất cho các yêu cầu: mua bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền
lợi về tài sản… Nó đặc biệt thích hợp cho những bất động sản có tính đồng
nhất cao như: các căn hộ chung cư, các dãy nhà phổ biến liên kế được xây
dựng cùng một kiểu, các bất động sản liền kề hoặc cùng khu vực.
2.2.1.3. Các nguyên tắc áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh
+ Nguyên tắc cung – cầu: nó quyết định đến giá cả của bất động sản so
sánh trên thị trường
+ Nguyên tắc thay thế
+ Nguyên tắc sự đóng góp
+ Nguyên tắc ngoại ứng: chỉ ra các lực lượng ngoại ứng có thể tác động
tích cực hoặc tiêu cực đến bất động sản: chu kỳ phát triển kinh tế, chu kỳ kinh
doanh, đặc điểm của các bất động sản trong khu vực.
2.2.1.4. Các bước tiến hành
B1: Tìm kiếm các thông tin của những bất động sản được bán trong
thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá
về các mặt: điều kiện giao dịch, loại bất động sản, vị trí…
B2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác

định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này là có thể so sánh
B3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (3-6
bất động sản ) để tiến hành phân tích
B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau của mỗi bất động sản
so với bất động sản mục tiêu( tốt hơn hoặc xấu hơn) và tiến hành điều chỉnh
tăng lên hoặc giảm giá bao gồm:
+ Tình trạng pháp lý của bất động sản: giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc các giấy tờ liên quan
+ Địa điểm: khả năng tiếp cận bất động sản và môi trường xung quanh(
kinh tế, xã hội, dòng giao thông, công viên)
+ Vị trí mặt bằng: kích thước lô đất, hình dáng, quy mô lô đất, bề rộng
mặt tiền, chiều sâu lô đất
+ Tình hình quy hoạch, các công trình xây dựng trên đất, điều kiện và
tích chất giao dịch trên thị trường…
B5: Tiến hành hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ các bất động sản
so sánh thành một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị và ước tính giá trị bất
động sản cần định giá.
2.2.1.5. Hạn chế của phương pháp
+ Cần thiết phải có thông tin: áp dụng phương pháp này nếu không có
thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được. ở
những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp rất khó khăn
và kết quả thu được không có cơ sở vững chắc, thiếu sức thuyết phục
+ Trong điều kiện thị trường biến động mạnh thì phương pháp trở nên
kém hiệu quả bởi những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời
gian ngắn.
2.2.2. Phương pháp chi phí
2.2.2.1. Khái niệm
Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở: người mua có đủ thông tin và dự
tính hợp lý thì không bao giờ trả giá bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra
để mua đất và xây dựng công trình trên đất tương tự. Phương pháp này dựa

vào nguyên tắc thay thế, tức là giá trị của bất động sản có thể đo bằng chi phí
làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế. Phương pháp này
được xem là phương pháp tổng hợp của hai phương pháp: so sánh trực tiếp và
chi phí để tính giá trị công trình gắn liền trên đất
Nguyên lý chung:
Giá bất động sản = Giá đất + Giá công trình
= Chi phí đất + chi phí công trình – hao mòn – lỗi thời
2.2.2.2. Điều kiện áp dụng
Thường được sử dụng để định giá các bất động sản có mục đích đặc
biệt: nhà thờ, bệnh viện, trường học, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở
lọc dầu…hoặc những bất động sản có chức năng riêng biệt, không sinh lời.
2.2.2.3. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp chi phí
+ Nguyên tắc thay thế
+ Nguyên tắc cung cầu
+ Nguyên tắc cân bằng
+ Nguyên tắc ngoại ứng
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất.
2.2.2.4. Các bước tiến hành
B1: Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi
đó là mảnh đất trống và việc sử dụng là cao nhất và tốt nhất
B2: Ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình
trên mảnh đất
B3: Tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình trên cơ sở xem xét hao
mòn và lỗi thời gồm:
+ Hao mòn tự nhiên: do quá trình hoạt động của các yếu tố: tuổi công
trình, mối mọt, bão lụt, hư hỏng kết cấu do lửa, nước…
+ Hao mòn lỗi thời chức năng: do sai sót trong thiết kế như: trần nhà
quá cao, vị trí bếp, buồng tắm không hợp lý…
+ Lỗi thời bên ngoài: phiền toái do tiếng ồn, giao thông đi lại…
2.2.2.5. Hạn chế của phương pháp

+ Khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng
và giá đất, sẽ có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp
+ Chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị và có những chi phí
không tạo giá trị
+ Người định giá phải có kiến thức về xây dựng, giá thành xây dựng và
phải có kinh nghiệm để áp dụng phương pháp này…
2.2.3. Phương pháp vốn hoá( phương pháp đầu tư)
2.2.3.1. Khái niệm
Phương pháp vốn hoá là phương pháp ước tính giá trị thị trường của bất
động sản dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó đem lại hoặc có khả năng
sẽ đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn
hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại ở thời điểm
định giá

Tylevonhoa
gThunhapron
GiaBDS
=
• Thu nhập ròng = Doanh thu từ việc khai thác bất động sản - chi phí bỏ
ra để đạt được doanh thu đó( các khoản nợ vay thế chấp, thuế thu nhập)
• Tỷ lệ vốn hoá: là lãi suất lợi tức mà người định giá căn cứ vào đó để
chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản.
2.2.3.2. Điều kiện áp dụng
Thường được ứng dụng rộng rãi để định giá các bất động sản tạo thu
nhập: bất động sản thế chấp, bất động sản được bán cho một người mua với
mục đích đầu tư, bất động sản cho thuê theo hợp đồng…
2.2.3.3. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp
+ Nguyên tắc dự báo và thay đổi: là nguyên tắc nền tảng và cơ sở của
phương pháp. Định giá bất động sản tại một thời điểm nào đó nghĩa là phải
tính toán lợi ích mà bất động sản đó mang lại trong tương lai. Dự báo giá trị

của bất động sản trên những kỳ vọng vào tương lai
+ Nguyên tắc cung cầu
+ Nguyên tắc thay thế
+ Nguyên tắc cân bằng: xem xét quan hệ tỷ lệ giữa các công trình cấu
thành nên bất động sản, giữa các yếu tố tạo nên công trình. Nếu các yếu tố tạo
nên bất động sản là cân bằng thì giá bất động sản là tối đa
+ Nguyên tắc ngoại ứng.
2.2.3.4. Các bước tiến hành
B1: Ước lượng thu nhập hàng năm của tài sản có tính đến các yếu tố
liên qua đến tự nhiên
B2: Ước lượng mọi chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như: thuế
bảo dưỡng quản lý
B3: Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích các bất động sản tương tự
trên thị trường
B4: áp dụng các phương pháp vốn hoá để tìm giá trị của bất động sản
+ Phương pháp vốn hoá trực tiếp

0
R
NOI
GiaBDS
i
=
• NOIi: thu nhập hoạt động ròng của một năm cụ thể
• Ro: tỷ lệ vốn hoá (được rút ra từ thị trường)
+ Phương pháp vốn hoá lợi tức (chiết khấu các luồng thu nhập)
( ) ( ) ( )
nR
CFn
R

CF
R
CF
R
CF
GiaBDSNPV
+
++
+
+
+
+
+
==
1
.....
31
3
21
2
1
1
• R(tỷ lệ chiết khấu) = Ran toàn + Rrủi ro + Rlạm phát
• Ran toàn( tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng): thường bằng lãi suất dài hạn của
Chính phủ (để đảm bảo kinh doanh có lãi)
• Rrủi ro: xác xuất rủi ro đi kèm bất động sản như : biến động lợi nhuận
của doanh nghiệp do doanh thu bán hàng không ổn định, rủi ro tài
chính do tỷ suất nợ cao, rủi ro thanh khoản do mức chênh lệch về giá cả
khi mua hoặc bán một khoản đầu tư.
2.2.3.5. Hạn chế của phương pháp

Phương pháp đòi hỏi phải ước lượng chính xác tổng thu nhập của bất
động sản trong từng năm và phải dự đoán các luồng thu nhập trong tương lai.
Đây là công việc khó khăn, phức tạp, đòi hỏi người định giá phảicó trình độ,
kinh nghiệm…
2.2.4. Phương pháp thặng dư ( giá trị còn lại)
2.2.4.1. Khái niệm
Dựa trên nguyên lý: để tính giá trị bất động sản mục tiêu phải tính giá
trị hoàn thành việc cải tạo hoặc xây dựng bất động sản. Sau đó trừ tổng chi
phí phát triển hoặc cải tạo bất động sản được giá trị còn lại của bất động
sản( chính lá giá trị bất động sản cần định giá)
Giá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phi phát triển
2.2.4.2. Điều kiện áp dụng
Thường được dùng để định giá bất động sản có tiềm năng, cơ hội phát
triển. Chẳng hạn một lô đất nhàn rỗi hoặc chưa phát triển song đã được cho
phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó.
2.2.4.3. Nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp thặng dư
+ Nguyên tắc dự báo: là nhân tố cơ bản trong việc xác định các yếu tố
cấu thành để tính giá trị bất động sản
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản: tối đa hoá
giá trị thị trường của bất động sản nếu mua được.
2.2.4.4. Các bước tiến hành
B1: Xác định các sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản cần định giá có
tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác
B2: Ước tính tổng giá trị phát triển( theo giá bán hoặc giá cho thuê)
B3: Ước tính tổng chi phí phát triển gồm: lợi nhuận của nhà đầu tư, chi phí
quảng cáo, chi phí tài chính, chi phí phát sinh khác...
B4: Giá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển
Giá đất = giá trị còn lại – chi phí pháp lý – thuế – chi phí tài chính có đất
– lợi nhuận liên quan đất
+ Chi phí phát triển: chi phí thu dọn địa điểm, chi phí chuyên môn, chi

phí vốn, chi phí bán và cho thuê bất động sản, chi phí khác…
+ Lợi nhuận thu được từ bán hoặc cho thuê bất động sản.
2.2.4.5. Hạn chế của phương pháp
+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động
sản đang tồn tại
+ Các bước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ điều kiện
thị trường
+ Phần giá trị còn lại rất nhạy cảm với những thay đổi trong ước tính
chi phí và giá bán, nếu dự báo và chi phí thiếu chính xác sẽ rất hạn chế
+ Phương pháp này mặc dù có tính đến kỳ vọng trong tương lai song lại
không tính đến giá trị của tiền, đã giả định tất cả các dòng tiền cùng sảy ra ở
một thời điểm, giả thiết này không thiết thực.
2.2.5. Phương pháp lợi nhuận (hạch toán)
2.2.5.1. Khái niệm
Dựa trên giả thiết giá trị bất động sản có liên quan đến lợi nhuận có thể
thu được do sử dụng bất động sản đó
Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh = Thu nhập ròng từ hoạt động
kinh doanh – Chi phí hoạt động của BĐS
+ Lợi nhuận này gồm hai phần: một phần do kĩ năng của chủ sở hữu
tạo ra, một phần do đóng góp của bất động sản tạo ra.
+ Chi phí hoạt động của bất động sản: thuế, bảo hiểm, bảo dưỡng, sửa
chữa, phí quản lý bất động sản

R
ctetuBDSDonggopthu
GiaBDS
=
R: tỷ lệ vốn hoá
2.2.5.2. Điều kiện áp dụng
Thường được áp dụng cho bất động sản có tính độc quyền như : khu

bảo tồn thiên nhiên, những bất động sản là khách sạn, bất động sản công
cộng, rạp chiếu phim, nhà hát… và thường được sử dụng để định giá đánh
thuế, bảo hiểm.
2.2.5.3. Các bước tiến hành
B1: Ước tính tổng thu nhập cho hoạt động kinh doanh liên quan đến bất
động sản mang lại
B2: Ước tính tổng chi phí cho hoạt động kinh doanh liên quan đến bất
động sản mang lại
B3: Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ ra cho việc kinh
doanh
B4: Lấy doanh thu kinh doanh – chi phí kinh doanh – khoản lãi trên
vốn của chủ còn lại là phần hợp lý trả cho tiền thuê bất động sản.
2.2.5.4. Hạn chế của phương pháp
+ Khó ước lượng được các khoản thu nhập và lợi nhuận kinh doanh, do
dựa trên số liệu hoạt động kinh doanh, đặc biệt trong môi trường tài chính
không minh bạch thì khó sử dụng phương pháp này
+ Chỉ áp dụng được với những bất động sản tạo ra lợi nhuận, nếu hoạt
động kinh doanh gặp khó khăn hoặc không có lợi nhuận thì không sử dụng
được phương pháp này.
II. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT
ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
2.1.1. Những nhân tố liên quan trực tiếp đến bất động sản
+ Nhân tố tự nhiên gồm: vị trí bất động sản, hình dáng, qui mô, kích
thước, diện tích thửa đất, kiểu nhà, loại nhà, tình trạng môi trường, địa hình
nơi bất động sản toạ lạc…đây là những nhân tố liên quan trực tiếp đến khả
năng sinh lời của bất động sản. Bất động sản ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt
và kinh doanh thì có khả năng sinh lời lớn và như vậy thì có giá trị cao
+ Nhân tố tâm lý – xã hội: gồm những vấn đề tập quán, tâm lý – xã hội,
những người sống xung quanh bất động sản, tình trạng sức khoẻ, việc làm…

+ Nhân tố kinh tế: là khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản, các
tiện nghi từ bất động sản
+ Nhân tố pháp luật: bao gồm các quy định, quy chuẩn về kiến trúc,
xây dựng, tình trạng pháp lý của bất động sản, tình trạng quy hoạch của đất.
2.1.2. Những nhân tố liên quan đến thị trường
 Tính hữu dụng của bất động sản
+ Về mục đích sử dụng: bất động sản đó dùng để ở hay để kinh doanh
hay kết hợp cả hai mục đích trên…một bất động sản có khả năng sử dụng vào
nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi hơn trong việc mua bán và khi đó giá bán
cũng cao hơn
+ Về tính năng hiệu quả: khi định giá phải chú ý đến đặc điểm của vật
kiến trúc và tài sản gắn liền với đất. Bởi một bất động sản có thể sử dụng
ngay thì có giá trị hơn so với một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian
cải tạo, sửa chữa mới có thể sử dụng được
 Tình trạng kham hiếm của loại bất động sản trên thị trường
Sự khan hiếm về cung của bất động sản trên thị trường, chịu ảnh hưởng
của các yếu tố: tốc độ phát triển kinh tế, sự phát triển của kết cấu hạ tầng, sự
tham gia của Nhà nước…
 Cầu của bất động sản trên thị trường
Chịu ảnh hưởng của các nhân tố: thu nhập, việc làm, nghề nghiệp, đô
thị hoá, sự phát triển của kết cấu hạ tầng…
 Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao của bất động sản trên
thị trường.
2.1.3. Những nhân tố bên ngoài
 Các yếu tố pháp lý, Nhà nước, chính trị
+ Nhà nước đề ra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng khu vực:
chẳng hạn việc điều chỉnh mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp
vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh, hoặc nhà ở làm cho giá đất
tăng lên rất cao. Vậy đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng rất lớn đến giá trị
bất động sản trên thị trường

+ Nhà nước ban hành các chính sách tài chính liên quan đến đất đai:
các loại thuế( thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ), tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…các chính sách này có ảnh hưởng trực
tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản và vì vậy tác động đến
giá bất động sản
+ Nhà nước ban hành các quy định về: quyền sở hữu, quyền sử dụng,
chuyển nhượng, cho thuê bất động sản trong từng thời kỳ…
 Các yếu tố vĩ mô
+ Yếu tố liên quan đến tăng trưởng và phát triển kinh tế: tổng sản phẩm
quốc gia, thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm cá nhân…
+ Tình hình và mức độ lạm phát
 Yếu tố xã hội
+ Đặc điểm dân cư và mật độ dân sử dụng đất
+ Trình độ dân trí, tâm lý, phong tục tập quán sinh sống
+ Khả năng cung cấp dịch vụ, giáo dục, vui chơi giải trí…
2.2. Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản
2.2.1. Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản
Đây là yếu tố không thể thiếu để hoạt động định giá tồn tại và phát
triển. Hiện nay ở Việt Nam các tiêu chuẩn về hoạt động định giá đã được ban
hành và dần bổ sung hoàn thiện. Chẳng hạn:
Ngày 26/04/2002 UBTVQH đã ban hành Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-
UBTVQH theo đó định giá được chính thức công nhận là một nghề trong nền
kinh tế
Ngày 03/08/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/NĐ-CP về
thẩm định giá
Ngày 01/11/2005, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 77/2005 QĐ-
BTC về việc ban hành ba tiêu chuẩn định giá Việt Nam
Vậy việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá là một nhu
cầu tất yếu và rất cấp bách với Việt Nam. Các tiêu chuẩn về định giá không
chỉ hướng dẫn mà còn mang tính bắt buộc. Nó tạo khuôn khổ pháp lý cho

hoạt động định giá, đồng thời tạo cơ sở xây dựng hệ thống quản lý hoạt động
của ngành nghề này và hoạt động của các nhà định giá.
2.2.2. Nhân tố con người
Là nhân tố quan trọng, trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào
việc định giá cụ thể. Định giá bất động sản khó khăn, phức tạp hơn các
loại tài sản khác, vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ,
am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh
thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện
tại và tương lai của tài sản….
2.2.3. Các thông tin liên quan đến bất động sản cần định giá
Bao gồm các loại thông tin về: các giao dịch đã được mua bán trên thị
trường, kết quả của các cuộc mua bán, trao đổi thông qua đấu giá, đấu thầu
bất động sản…
Các nguồn thông tin: từ các cơ quan tổ chức như Sở Địa chính, các cơ
quan trực tiếp quản lý bất động sản, các trung tâm, các công ty môi giới kinh
doanh bất động sản, báo, tạp chí…
Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá.
Nguồn cung cấp thông tin và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng
trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá, chất lượng hoạt động định
giá, quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của nhà định giá, vì vậy
người định giá phải biết cách thu thập, xử lý, phân tích, chọn lọc thông tin cần
thiết, loại bỏ những thông tin không cần thiết để phục vụ công việc định giá
của mình.
III. KINH NGHIỆM TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
3.1. Kinh nghiệm về thu thập và lưu trữ thông tin trong định giá bất
động sản
+ Trung tâm thông tin tài sản và đất đai của Australia. Cơ quan này
giống như một Bộ. Các dịch vụ ban đầu chủ yếu là các vấn đề về đất đai, quy
hoạch, thống kê đất đai và định giá đất cho việc sử dụng theo mục đích công
cộng và tư nhân. Dữ liệu do cơ quan này cung cấp bao gồm giá trị bất động

sản, thống kê về việc cho thuê và bán các loại tài sản. Mọi người đều có thể
dễ dàng truy cập để lấy thông tin. Các chuyên gia về tài sản cũng dùng các dữ
liệu từ trung tâm này tuy nhiên phải trên cơ sở đóng phí.
+ Viện nghiên cứu nhà đô thị Hoa Kỳ : là nơi cung cấp dịch vụ thông
tin nghiên cứu và phát triển chính sách trực thuộc Bộ phát triển đô thị và
nhà ở của Mỹ. Ngoài việc cung cấp dữ liệu tổ chức này còn đóng vai trò
quan trọng như là một nhà phân tích hay cơ quan tình báo trong việc hoạch
định chính sách
Ngoài ra, trên thế giới còn có nhiều tổ chức chuyên cung cấp thông tin
cho việc định giá bất động sản như : Cục thống kê Hoa Kỳ, trung tâm đất đai
New Zealand, cơ quan giao dịch bất động sản AREA, Thái lan…Các tổ chức
có chức năng quan trọng là cung cấp và lưu trữ thông tin bất động sản, nhằm
cung cấp các dữ liệu một cách nhanh chóng và tin cậy cho các cơ quan quản
lý và các nhà định giá
Việc thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin từ các cơ quan trên đã hỗ trợ các
tổ chức định giá tích cực trong việc thu thập và xử lý các thông tin, nhờ đó
thu được kết quả định giá một cách nhanh chóng, chính xác và có độ tin cậy
cao
3.2. Kinh nghiệm về việc nhận biết và phòng ngừa rủi ro
Rủi ro trong nghề định giá là tất cả các loại rủi ro : tổn thất về tài sản vật
chất, tinh thần, uy tín nghề nghiệp… Điều này vẫn có thể sảy ra khi nhà định
giá tiến hành việc định giá một cách khác quan, công bằng và tuân thủ mọi
nguyên tắc nghề nghiệp. Trên thực tế công tác định giá bất động sản có nhiều
loại rủi ro như : rủi ro về quản lý, rủi ro liên quan đến tài chính, nhân sự của
tổ chức định giá, rủi ro về kỹ thuật định giá, rủi ro liên quan đến môi trường
định giá…Nhưng điều quan trọng là phải biết cách ngăn chặn và phòng ngừa
các rủi ro đó. Kinh nghiệm của Trung Quốc là tập trung vào những vấn đề
sau :
+ Nâng cao nghiệp vụ chuyên môn của nhà định giá ;
+ Hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá ;

+ Thiết lập hệ thống tái đánh giá, kiểm tra kết quả thu thập, các kết luận
trước khi công bố công khai ;
+ Sớm phát hiện các rủi ro có thể phát sinh và có biện pháp phòng ngừa
kịp thời.