Lập Và Phân Tích Hiệu Quả Tài Chính Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Chung Cư Inter Stella Võ Văn Kiệt.pdf

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN..................................................................3

1.1 Các thông tin khái quát về dự án..............................................................................3
1.1.1. Tên dự án: CHUNG CƯ PHARAOH..............................................................3
Địa điểm: 262/20 đường Lạc Long Quân, phường 10, quận 11, TP.HCM..................3
1.1.2. Chủ đầu tư: Tổng Công ty Thương mại Sài gịn – Satra...................................3
1.1.3. Hình thức đầu tư...............................................................................................3
1.1.4. Thời gian thực hiện dự án.................................................................................3
1.2. Căn cứ lập dự án......................................................................................................4
1.3. Sự cần thiết đầu tư dự án..........................................................................................6
1.4 Qui mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình...........................9
1.4.1. Qui mơ cơng trình.............................................................................................9
1.4.2. Các chức năng cơng trình..................................................................................9
1.5 Thời gian thực hiện dự án.......................................................................................11
1.6 Lập bảng thông số đầu vào dự án............................................................................11

CHƯƠNG 2: LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG CƠNG TRÌNH...................................................................................................................13

2.1. Lập tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình.............................................................13
2.1.1. Cơ sở xác định chi phí đầu tư.........................................................................13
2.1.2. Tổng hợp chi phí đầu tư cho tồn dự án..........................................................13
2.2. Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng cơng trình.................................15
2.2.1 Chi tiết cơ cấu vốn đầu tư................................................................................15
2.2.2. Bảng cân đối nguồn vốn..................................................................................15
2.2.3. Cơ cấu nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn......................................................16

Nguồn vốn huy động từ khách hàng: 15 629 triệu đồng.......................................................16
CHƯƠNG 3: LẬP CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH................................................................17

3.1. Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm.............................................................17
3.2. Lập bảng kế hoạch vay và trả nợ vay.................................................................17
3.3. Lập bảng khấu hao..............................................................................................17
3.4. Lập bảng chi phí bán hàng, chi phí sản xuất và quản lý...................................17
3.5. Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án.......................................................17

CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN.........................................................18

4.1. Xác định cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụng vốn.............................18
4.2. Xác định suất chiết khấu của dự án....................................................................18
4.3. Lập bảng ngân lưu dự án....................................................................................18
4.4. Xác định chỉ tiêu NPV, IRR, Thv, B/C...............................................................18
4.4.1. Hiện giá thu nhập thuần NPV.........................................................................18
4.4.2. Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR.............................................................................18
4.4.3. Thời gian hoàn vốn Thv..................................................................................19
4.4.4. Tỷ số lợi ích trên chi phí B/C..........................................................................19
4.5. Lập bảng đánh giá độ nhạy của dự án đầu tư xây dựng cơng trình....................19
4.6. Thuyết minh tổng hợp nhận xét, kiến nghị........................................................19
1


4.6.1. Bảng tổng hợp các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án.......................................19
4.6.2. Phân tích độ nhạy của dự án............................................................................20
4.6.3. KẾT LUẬN.....................................................................................................22
4.6.4. KIẾN NGHỊ....................................................................................................23

2


LẬP VÀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

XÂY DỰNG CHUNG CƯ INTER STELLA VÕ VĂN KIỆT
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN
1.1 Các thông tin khái quát về dự án
1.1.1. Tên dự án: Stella Võ Văn Kiệt

Địa điểm: 69 Đại Lộ Võ Văn Kiệt, Phường An Lạc, Quận Bình Tân, TP.
HCM
1.1.2. Chủ đầu tư: Tập Đồn Kita Group
1.1.3. Hình thức đầu tư
- Thực hiện dự án theo phương thức đầu tư xây dựng mới.
- Để có đủ nguồn vốn thực hiện dự án này một cách có hiệu quả nhất ngồi
nguồn vốn tự có, Tập Đồn Kita Group đề xuất hình thức vay vốn ngân hàng và
huy động vốn. Hiện nay, nhu cầu về nhà ở là khá lớn, việc huy động vốn sẽ được
thực hiện chủ yếu ở các khách hàng tiềm năng, góp vốn theo phân kỳ từng đợt phù
hợp khả năng của người mua nhà và tiến độ cần vốn của dự án.
1.1.4. Thời gian thực hiện dự án
Tiến độ thực hiện đầu tư: Quý 4/2012 đến cuối quý 4/2024
Lập dự án và trình duyệt dự án đầu tư

Tháng 1/2022

Lập thiết kế- tổng dự toán

Tháng 2/2022

Thẩm tra thiết kế- tổng dự toán

Tháng 3/2020

Phê duyệt thiết kế và dự toán, kế hoạch đấu thầu dự án

Tháng 4/2020

Lập hồ sơ mời thầu, tổ chức thầu, xét thầu và duyệt kết

Tháng 5 ÷ 6/2020

quả
Thi cơng xây lắp cơng trình

Tháng 12/2022 ÷ 12/2024

3


1.2. Tổng quan dự án
Inter Stella là dự án căn hộ cao cấp của Kita Group triển khai tại Mặt tiền Võ Văn Kiệt,
Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Dự án có quy mơ 30.000m2 với 5 Block căn
hộ cao cấp được xây dựng 25 tầng nổi & 2 tầng hầm với tổng số lượng sản phẩm lên tới
1200 căn hộ.
Inter Stella là dự án căn hộ cao cấp tiếp nối thành công của thương hiệu Stella tại khu
vực cửa ngõ Tây Sài Gịn, thuộc quận Bình Tân. Dự án thu hút mọi ánh nhìn bởi 5 khối
tháp cao 25 tầng, thiết kế hiện đại, tích hợp trung tâm thương mại sang trọng tại khối đế.
Được mở bán theo từng đợt, dự án của Kita Group đang ở giai đoạn vàng để đầu tư, sở
hữu Với việc dự án căn hộ Inter Stella sở hữu vị trí đặc địa thì giá trị bất động sản sẽ
tăng nhanh chóng trong tương lai. Bởi sự dịch chuyển xu hướng đầu tư ra các vùng ven
thành phố Hồ Chí Minh. Ngồi ra Quận Bình Tân được coi là vị trí có hạ tầng giao
thông thuận lợi, mật độ dân cư đang ngày càng đông đúc. Cư dân sở hữu các sản phẩm
tại dự án này thì khách hàng sẽ đảm bảo được nhiều lợi nhuận, giá trị cao với sức thanh
khoản cực kỳ tốt.

Ngồi ra thì quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp vì thế giá tri bất động sản tại vị trí này
ngày một tăng mạnh. Xu hướng đầu tư dòng tiền sang các vùng lân cận đã mở ra cơ hội
hấp dẫn cho dự án. Để từ đó dự án căn hộ Inter Stella Võ Văn Kiệt trở thành siêu dự án
thu hút được nhiều sự quan tâm từ phía khách hàng.

4


1.3. Vị trí
Khu vực cửa ngõ miền Tây trong 3 năm trở lại đây có tốc độ phát triển cơ sở hà
tầng giao thông nhanh, dân cư đông đúc và nhiều tuyến đường có lưu lượng
phương tiện giao thơng qua lại cao liên tục được mở rộng và đầu tư phát triển.
Trong đó, nổi bật có Đại lộ Đơng – Tây Võ Văn Kiệt.
Đại lộ Võ Văn Kiệt – Tuyến đường xương sống kết nối 6 quận trung tâm TP.HCM
từ Đông sang Tây đang được nâng cấp nối liền với cao tốc TP.HCM – Trung
Lương dài 2,7km, tổng mức đầu tư hơn 1.557 tỷ đồng, tạo ra cú hích rút ngắn đáng
kể tốc độ kết nối về các tỉnh miền Tây và Đồng Bằng Sơng Cửu Long.
Bên cạnh đó, tồn quận Bình Tân thực hiện chủ trường dành 133 ha xây dựng các
cơng trình cơng cộng và hệ thống trung tâm thương mại hiện đại, lột xác khu vực
trở thành cực hút kinh tế mới của khu vực.
Ngoài ra, nơi đây cịn đang đón đầu các mạch bộ tàu điện đơ thị đang hồn thiện
như: Tuyến metro số 6 Bà Quẹo – Phú Lâm đang được xây dựng dọc trục đường
Lũy Bán Bích kết nối với tuyến Metro số 2 tại ga Bà Quẹo và kết thúc tại Depot
Tham Lương quận 12.
Có thể thấy thị trường bất động sản khu Tây dọc đại lộ Võ Văn Kiệt là nơi dễ dàng
thấy rõ nhất sự hưởng lợi từ phát triển giao thơng đồng bộ hạ tầng tồn thành phố
HCM. Các bất động sản trên trục đường Võ Văn Kiệt mang lại nhiều giá trị cho cư
dân và hơn hết giá trị bất động sản tại đây sẽ không ngừng tăng lên sánh ngang với
các khu vực khác như quận 2.  Dự án giá trị thật cho một sản phẩm bất động sản
tiềm năng sinh lời cao, cơ hội sở hữu một bất động sản chất lượng ngay tại trục

đường huyết mạch.

5


6


1.4 Qui mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình
1.4.1. Qui mơ cơ ng trình
- Qui mơ cơng trình: 02 khối tháp, 02 hầm, 4 tầng
- Diện tích khn viên: 30.000m2
- Mật độ xây dựng cơng trình: 39%


- Tổng sản phẩm: 1.200 căn hộ + 15 căn shophouse



Loại căn hộ: Căn Hộ 1PN – 2PN – 3PN; Studio, Penthouse



Diện tích căn hộ: 30 m² – 40 m² – 45 m² – 60 m² – 80 m² – 110 m²

7


1.4.2. Các chức năng cơng trình


Giao thơng :
Hệ thống giao thơng phương đứng trong cơng trình được tổ chức phục vụ

cho người sử dụng: kết nối khu vực để xe với các khơng gian chức năng khác của
cơng trình bởi:
- 2 thang bộ (2 thang bộ kép): kết nối giao thông từ tầng 1 đến tầng thượng,
phục vụ cho khu căn hộ. Đây chính là thang thốt hiểm từ tầng 25 xuống tầng 1.
- 2 thang bộ: kết nối giao thông từ tầng 1 đến tầng 25, đây là thang thoát
hiểm phụ nằm tại 2 đầu khối nhà.
8


- 4 thang máy: hành trình từ tầng 1 đến tầng 25


Khu vực chức năng thương mại – dịch vụ
Khu thương mại được bố trí ở tầng 1 đến tầng 3. Lối vào chính khu thương

mại bố trí ở mặt trước, tạo thuận tiện cho việc tiếp cận.
Chức năng thương mại của cơng trình chủ yếu đáp ứng nhu cầu cho các đối
tượng cư trú trong cơng trình với sảnh đón dự án được thiết kế theo kiến trúc khách
sạn resort nghỉ dưỡng 5 sao sang trọng, trần cao, diện tích 1200 m2.


Khu vực dịch vụ cơng cộng
Xun suốt khơng gian dự án Inter Stella là chuỗi các cơng trình hiện đại, nâng

tầm trải nghiệm như hồ bơi vô cực sky view ngắm trọn quang cảnh thành phố, hồ
bơi sợi quang, hồ Sky Pearl, khu louge tầng thượng thư giãn, trung tâm thương mại

ngay khối đế, khu vực rèn luyện thể hình GYM & Yoga, sân chơi thể thao ngồi
trời, thư viện, đường hoa, đường chạy bộ, vườn nướng BBQ, trường mầm non nội
khu, hệ thống an ninh 24/7,…


Khu vực căn hộ
Tồn bộ số lượng căn hộ của cơng trình được thiết kế trên một khối cơng

trình. Tuy nhiên cơ cấu bố trí trên từng tầng tách biệt thành hai đơn nguyên độc lập.
Theo tiêu chuẩn tổng số người sinh sống trong tòa nhà gồm:
* Cơ cấu căn hộ :
Nguyên tắc chính trong việc cơ cấu tổ chức căn hộ trên từng sàn là việc đảm
bảo vị trí thuận lợi, đảm bảo u cầu thốt hiểm, tạo dựng khơng gian tương đối
biệt lập cho từng căn hộ. Ngoài việc đảm bảo các chức năng hoạt động cho từng
căn hộ, từng loại căn hộ, các phòng chức năng trong căn hộ với quan điểm chính là
ưu tiên về hướng nhìn, ánh sáng, thơng gió.

9


STT

Loại
căn hộ

1
2
3
4

Căn hộ 2PN + 1 WC
Căn hộ 2PN + 2 WC
Căn hộ 2PN + 2 WC
Căn hộ 3PN + 2 WC

Số tầng

Diện tích căn hộ
(m2/căn)

Tầng 3 đến 25

52
65
76
98

Tầng 3 đến 25
Tầng 3 đến 25
Tầng 3 đến 25

1.5 Thời gian thực hiện dự án
Tổng thời gian thực hiện dự án là 1 năm 6 tháng(Phụ luc- Bảng tiến độ)
1.6 Lập bảng thơng số đầu vào dự án

Hạng mục
Diện tích khu đất
Diện tích đường nội bộ,
cây xanh, cơng trình phụ trợ
Diện tích xây dựng

Tầng hầm
Tầng 1
Tầng 2=>4
Tổng diện tích sàn chưa tính tầng hầm
Tổng diện tích sàn có tính tầng hầm

Diện
tích(m2)
1000

Tỷ lệ(%)
100

200

20.00

800
800

80.00
Để xe
Khu TM và
DV
 
 
 

800
3200

4000
4800

10


CHƯƠNG 2: LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH
2.1. Lập tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình
2.1.1. Cơ sở xác định chi phí đầu tư
 Nghị định số 12/2009/ NĐ-CP ngày 12/02/2009 của chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng cơng trình;
 Thơng tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 của Bộ Xây dựng quy định chi
tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính
phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
 Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế,
chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào
tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu cơng nghiệp tập trung, người có
thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
 Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 về việc ban hành Định mức chi phí
quản lí dự án và tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình.

11


 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
việc lập và chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
 Hồ sơ bản vẽ thiết kế dự án chung cư Pharaoh.
2.1.2. Tổng hợp chi phí đầu tư cho toàn dự án
Căn cứ vào thiết kế dự án, tổng chi phí đầu tư xây dựng chung cư Pharaoh như sau:

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
ST
T
1
2
3
4
5
6
 
 

Khoản mục
chi phí
Chi phí xây dựng
Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn ĐTXD
Chi phí khác
Chi phí dự phịng
Dự phịng do khối lượng
phát sinh
Dự phịng do yếu tố
trượt giá

Chi phí
trước thuế

Đơn vị tính: ngàn đồng

Thuế GTGT
Chi phí
Tỷ
(10%)
sau thuế
trọng

23,376,000

2,337,600

25,713,600  

2,448,000

244,800

2,692,800

 

61,261

6,126

67,387

 

198,675

19,868

218,543

 

216,797

21,680

238,477

 

10,329,236

1,032,924

1,315,037

131,504

1,446,540

 

9,014,199

901,420

9,915,619

 

11,362,159  

12


Chi phí đất
7
Tổng mức đầu tư (chưa lãi
vay)
Chi phí lãi vay trong thời gian
XD
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

-

-

36,629,969
 
 

-

3,662,997
 

 

 

40,292,966  
 
 

 
 

13


2.2. Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng cơng trình
- Căn cứ vào tiến độ dự kiến thực hiện dự án, ta sẽ xác định được chi phí tương
ứng.
- Dự kiến dự án sẽ đi vào khai thác, kinh doanh vào đầu năm 2013.

KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ THEO NĂM
Đơn vị tính: triệu đồng

STT

Khoản mục

1
Chi phí xây lắp
2
Chi phí thiết bị

3
Chi phí quản lý dự án
4
Chi phí tư vấn ĐTXD
5
Chi phí khác
6
Chi phí dự phịng
7
Chi phí đất
Tổng mức đầu tư trước thuế
Tổng mức đầu tư sau thuế
Chi phí lãi vay trong thời gian
XD
Tổng mức đầu tư (có lãi vay)

Thời gian xây dựng cơ
bản
Năm 2012
Năm 2013
15,314
10,399
808
1,885
40
27
199
20
123
20

3,977
7,385
18,601
17,942
20,461
19,737

Tổng cộng
25,714
2,693
67
219
143
11,362
36,543
40,197

68

523

591

20,528

20,260

40,788

2.2.1 Chi tiết cơ cấu vốn đầu tư

(Xem phụ lục 6)
2.2.2. Bảng cân đối nguồn vốn
(Xem phụ lục 7.1)

14


2.2.3. Cơ cấu nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn
Căn cứ vào bảng cân đối nguồn vốn, nguồn vốn đầu tư dự kiến từ 3 nguồn: nguồn
vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng thương mại và nguồn vốn huy động từ khách
hàng
Cơ cấu và nguồn vốn và chi phí sử dụng nguồn vốn như sau:
CƠ CẤU NGUỒN VỐN VÀ CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN
Đơn vị tính: triệu đồng
STT

Nguồn vốn

Số tiền

Tỷ trọng
(%)

45.71
Vốn tự có
19,042
2
16.77
Vốn vay ngân hàng TM
6,987

3
37.52
Vốn huy động KH
15,629
Tổng cộng
41,657
100
Chi phí sử dụng vốn bình qn = 43.03%*22%+21.65%*20%=14%

Chi phí
sử dụng vốn
(%)

1

22
20
0

13
 

-

Nguồn vốn chủ sở hữu dự kiến là 19 042triệu đồng

-

Nguồn vốn vay ngân hàng thương mại là 6 987 triệu đồng, thời hạn vay là 1
năm 2 quý, lãi suất vay là 20%/năm.

-

Nguồn vốn huy động từ khách hàng: 15 629 triệu đồng

CHƯƠNG 3: LẬP CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH
3.1. Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm
Xem phụ lục 10
15


3.2. Lập bảng kế hoạch vay và trả nợ vay
THỜI GIAN

VAY
TRONG
KỲ

Năm 2012

 
21
2
18
7
95
6

Quý 1
Quý 2

Quý 3
Quý 4

2,123

Năm 2013
Quý 1

 
3,509

Quý 2
Tổng cộng

LÃI
VAY

6,58
8

Xem chi tiết tại phụ lục 8 và 8.1

TỔNG
TRẢ
NỢ

TRẢ NỢ
GỐC
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10.5
8
2
0
6
8
 
173.8
9
349.3
3
62

1

 
 
 
 
6,58
8

6
8
 
17
4
34
9
59
1

3.3. Lập bảng khấu hao
Phụ lục 11.1
3.4. Lập bảng chi phí bán hàng, chi phí sản xuất và quản lý
Phụ lục 11
3.5. Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án
Phụ lục 12

CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
4.1. Xác định cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụng vốn
Phụ lục 7.2
4.2. Xác định suất chiết khấu của dự án

16


4.3. Lập bảng ngân lưu dự án
4.4. Xác định chỉ tiêu NPV, IRR, Thv, B/C
4.4.1. Hiện giá thu nhập thuần NPV
- Với suất chiết khấu 10%
- Dự án này sẽ được tính doanh thu đến năm thứ 12, tức sau 10 năm hoạt động do
ngoài các căn hộ được bán đứt, còn tầng 1 được cho thuê và tầng hầm.
- Qua tính tốn phân tích chỉ tiêu NPV, dự án có:
NPV = 16 123 triệu đồng



Đánh giá chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần (NPV):

Dự án có NPV > 0, hiện giá lợi ích lớn hơn hiện giá chi phí, dự án đã mang lại lợi
nhuận cho nhà đầu tư.
(Xem chi tiết phụ lục Bảng Ngân lưu dự án)
4.4.2. Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR
- Với r1=10% , NPV1 = 46 480 triệu đồng
- Với r2 = 30%, NPV2 = -1 556 triệu đồng

Suy ra : IRR = 28%


Đánh giá chỉ tiêu suất sinh lời nội bộ IRR:

Dự án có IRR = 28% > r = 10% => dự án khả thi, có khả năng sinh lời.
=> Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR lớn hơn suất chiết khấu của dự án và lớn hơn lãi vay

ngân hàng. Điều này chứng tỏ dự án hồn tồn có khả năng sinh lời và khả năng trả
nợ ngân hàng.
(Xem chi tiết phụ lục Bảng Ngân lưu dự án)

17


4.4.3. Thời gian hoàn vốn Thv
Thv = 2 năm 9 tháng
Thời gian hoàn vốn: 2 năm 9 tháng, thể hiện sau 2 năm 9 tháng thì tổng lợi nhuận
thu được bằng tổng chi phí đầu tư của dự án. (NPV=0).
4.4.4. Tỷ số lợi ích trên chi phí B/C
B/C = 2 > 1 => khả thi, cho thấy một đồng vốn bỏ ra đầu tư thu lại được 2 đồng lợi
nhuận.
(Xem chi tiết phụ lục Tỷ số lợi ích trên chi phí B/C)
4.5. Lập bảng đánh giá độ nhạy của dự án đầu tư xây dựng cơng trình
Từ mục 4.2=> 4.5 xem chi tiết tại phụ lục 13
4.6. Thuyết minh tổng hợp nhận xét, kiến nghị
4.6.1. Bảng tổng hợp các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án
STT
1
2
3
4
5
6
7

CHỈ TIÊU
Tổng mức đầu tư

Tuổi thọ dự án
Suất chiết khấu (%)
NPV
IRR (%)
B/C
Thời gian hoàn vốn

KẾT QUẢ
41 124 triệu đồng
12 năm
10%
16 123 triệu đồng
28%
2 lần
2 năm 9 tháng

ĐÁNH GIÁ
 
 
 
>0
> 10%
>1
< 12 năm

→Tóm lại: Qua những phân tích đánh giá ở trên, ta đi đến kết luận: Dự án khả thi,
đáng giá, dự án sẽ đem lại lợi nhuận vì vậy nên đầu tư.
4.6.2. Phân tích độ nhạy của dự án
- Việc phân tích đánh giá độ nhạy trập trung chủ yếu vào việc xem xét sự thay đổi
của các yếu tố đầu vào như: doanh thu (đơn giá bán chung cư, cho thuê trung tâm

thương mại), chi phí xây dựng.
18


- Phân tích độ nhạy của dự án khi doanh thu và chi phí thay đổi
Khi thay đổi doanh thu và chi phí xây dựng thì sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài
chính được tính ở bảng dưới đây:
a)
Thay đổi chi phí

Tốc độ thay đổi của NPV khi doanh thu và chi phí biến đổi
16,123
80%
90%
100%
110%
120%

Thay đổi doanh thu
80%
90%
100%
12,899 18,992 25,085
8,417.7 14,511 20,604
3,937
10,030 16,123
-544
5,549 11,642
-5,025
1,068

7,161

110%
31,178
26,697
22,216
17,736
13,255

120%
37,271
32,791
28,310
23,829
19,348

Thay đổi chi phí

Tốc độ biến thiên của NPV khi doanh thu và chi phí biến đổi

Nhận xét:

16,123
80%
90%
100%
110%
120%

Thay đổi doanh thu

80%
90%
100%
-20%
18%
56%
-48% -10%
28%
-76% -38%
0%
-103% -66%
-28%
-131% -93%
-56%

110%
93%
66%
38%
10%
-18%

120%
131%
103%
76%
48%
20%

 Qua bảng trên ta thấy khi cho doanh thu giảm 20% và chi phí tăng 20% thì NPV

giảm 5 025 triệu đồng, tương ứng giảm 131% và khi doanh thu tăng 20% và chi phí
giảm 20% thì NPV tăng cao 37 271 triệu đồng tương ứng tăng 131%.
Như vậy tốc độ tăng giảm của chỉ tiêu NPV rất lớn so với tốc độ thay đổi đổi của 2
yếu tố doanh thu và chi phí .
 Khi thay đổi doanh thu giảm 20% và chi phí khơng thay đổi thì NPV giảm 3.937
triệu đồng tương ứng giảm 76%. Khi doanh thu khơng thay đổi 0% và chi phí tăng
10% thì NPV giảm còn 25.085 triệu đồng tương ứng giảm 56%.
Như vậy, tốc độ tăng giảm của chỉ tiêu NPV khi thay đổi doanh thu là nhỏ hơn so
với tốc độ tăng giảm của chỉ tiêu NPV khi thay đổi chi phí.
19


a)
Thay đổi chi phí

Tốc độ thay đổi của IRR khi doanh thu và chi phí biến đổi
28%

80%

80%
90%

28%
23%
16%
9%
1%

100%

110%
120%

Thay đổi doanh thu
100%
90%
110%
28%
26%
25%
28%
28%
26%
23%
28%
28%
18%
24%
28%
12%
19%
24%

110%
25%
26%
28%
28%
24%

Thay đổi chi phí

Tốc độ biến thiên của IRR khi doanh thu và chi phí biến đổi
28%

80%
90%
100%

110%
120%

80%
0%
-20%
-42%
-68%
-97%

Thay đổi doanh thu
100%
90%
110%
-1%
-7%
-10%
0%
0%
-6%

-18%
0%
0%
-37%
-16%
0%
-59%
-33%
-14%

120%
-10%
-6%
0%
0%
-14%

Nhận xét:
 Khi thay đổi doanh thu giảm 20% và chi phí tăng 20% thì IRR giảm 1%. Khi
chi phí giảm 20% và doanh thu tăng 20% thì IRR giảm 25%. Điều này cho thấy tốc
độ tăng giảm của chỉ tiêu IRR là lớn so với tốc độ thay đổi hai chỉ tiêu doanh thu và
chi phí.
 Khi chi phí tăng 20% và doanh thu khơng thay đổi = 0% thì IRR giảm 19% và
khi doanh thu giảm 20% và chi phí khơng thay đổi thì IRR giảm 16%. Điều này nói
lên khi thay đổi doanh thu thì IRR nhạy hơn khi thay đổi chi phí.
Kết luận: Từ những nhận xét trên ta thấy dự án có độ nhạy cao khi các yếu tố đầu
vào thay đổi và so với yếu tố chi phí thì yếu tố doanh thu thay đổi làm các chỉ tiêu
tài chính nhạy hơn.

20