Thực trạng hoạt động KD dịch vụ tổ chức sự kiện của Cty tnhh liên hiệp nguyễn lê

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
BĐS : BĐS
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
UBND : Uỷ ban nhân dân
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
DANH MỤC BẢNG BIỂU.
Đồ thị 1. Đồ thị biểu hiện mối quan hệ giữa cung - cầu đất đai với giá
Bảng 1.1 Tổng mức đầu tư của dự án khu đất sân vận động Huyện Đoan Hùng.
Bảng 2.2.Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn Đoan Hùng qua các năm
Bảng 2.3.Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ qua một số dự án
Bảng 2.4.Chi quyết toán bằng tiền đất trong các năm qua
Bảng 3.5. Kế hoạch sử dụng đất năm 2009 và biến động đất đai.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI NÓI ĐẦU
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện bảo đảm cho sự
sinh tồn và phát triển của quốc gia. Đất đai có vai trò rất quan trọng trong tất cả các
ngành sản xuất xã hội, và là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động
hiệu quả và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất xã hội được diễn ra. Nó cũng
là tài sản lớn của từng hộ gia đình cũng như của mỗi cá nhân. Cùng với sự phát triển của
nền sản xuất hàng hóa, đất đai cũng được trao đổi, mua bán trên thị trường và trở thành
một loại hàng hoá đặc biệt. Sự trao đổi, mua bán ấy đã góp phần hình thành nên thị
trường BĐS..
Ngày nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế,sự gia tăng dân số thì nhu cầu sử
dụng đất cho các mục đích sản xuất, kinh doanh, chỗ ở, các công trình gia thông, hạ
tầng…càng gia tăng, nhưng đất đai là có giới hạn. Vì vậy việc sử dụng đất đai hiệu quả
và tiết kiệm là yêu cầu cấp thiết của mỗi quốc gia.

Ở Việt Nam, thị trường BĐS chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi luật
đất đai cho phép chuyển nhường QSDĐ ,đến năm 1996, lần đầu tiên khái niệm “Thị
trường BĐS” được chính thức đề cập trong Văn kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ
VIII. Cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế khi chuyển sang nền kinh tế
thị trường, thị trường BĐS Việt Nam hình thành và phát triển. Tuy nhiên,thị trương BĐS
Việt Nam đang trong giai đoạn phát triểnvà vẫn còn rất nhiều vấn đề: giá cả đất đai trên
thị trường biến động phức tạp gây khó khăn cho các bên tham gia thị trường; các quan
hệ cung cầu và giao dịch đất đai chủ yếu diễn ra thông qua thị trường ngầm; những “cơn
sốt đất đai” “đóng băng thị trường”chưa được khắc phục; tình trạng khiếu kiện về đất
đai, tranh chấp giữa Nhà nước và người dân trong việc xác định giá đất đền bù khi thu
hồi đất; sự mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp lý; các chính
sách của Nhà nước chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi nhất cho sự phát triển của thị
trường.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Để khắc phục tình trạng trên , nhà nước đã có nhiều công cụ,chính sách góp phần
bình ổn giá cả trên thị trường. Đấu giá QSDĐ chính là một công cụ hữu hiệu của Nhà
nước được sử dụng phổ biến hiện nay. Bán đấu giá QSDĐ là việc chuyển nhượng
QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán
đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được nhận QSDĐ đấu giá .Đấu giá
QSDĐ có ưu điểm là, nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và
đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình
trạng đầu cơ đất đai, nhà nước có thể huy động tối đa nguồn thu từ đất, tạo vốn đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng, thực hiện các dự án phục vụ lợi ích công cộng, và do vậy góp
phần phát triển kinh tế - xã hội và phân phối một cách công bằng hơn.
Hiện nay, công tác đấu giá QSDĐ vẫn còn nhiều vấn đề như tại nhiều phiên đấu giá
có rất ít người tham gia, giá trúng đấu giá ở mức độ vừa phải, không cao. Nguyên nhân
có thể thấy ở đấy chính là ở công tác chuẩn bị các điều kiện để tổ chức đấu giá của nhiều
dự án chưa được làm tốt, đặc biệt là khâu giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ

thuật, việc quản lý tài chính và quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch sau đấu giá
không tốt, công tác tổ chức đấu giá chưa tốt. Hiện nay, công tác đấu giá mới chủ yếu tập
trung ở các thành phố lớn .
Xuất phát từ lý do trên, em đã lựa chọn đề tài : “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất
giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa bàn huyện Đoan
Hùng - Phú Thọ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.
Mục tiêu nghiên cứu.
Đề tài đi vào nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của Nhà nước về đấu giá
QSDĐ, kinh nghiệm của một số địa phương về tổ chức đấu giá QSDĐ; tìm hiểu và đánh
giá thực trạng tình hình thực hiện công tác đấu giá QSDĐ để thấy được các kết quả đã
đạt được, những mặt còn hạn chế trong quy trình tổ chức đấu giá QSDĐ hiện nay trên
địa bàn huyện Đoan Hùng và nguyên nhân của những hạn chế này, từ đó đúc rút kinh
nghiệm và đề xuất các giải pháp để có thể nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
đang áp dụng trên địa bàn huyện Đoan Hùng.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đối tượng nghiên cứu.
Đề tài nghiên cứu các vấn đề về công tác đấu giá ,quy trình đấu giá, quá trình
thực hiện đấu giá tại địa bàn huyện Đoan Hùng - Phú Thọ trong những năm gần đây
đối với các loại đất đưa vào kinh doanh.
Phạm vi nghiên cứu.
Các dự án đấu giá QSDĐ mà đề tài nghiên cứu chủ yếu thuộc phạm vi địa bàn
huyện Đoan Hùng , một số dự án thuộc các địa phương khác. Thời gian nghiên cứu từ
năm 2005 đến thời điểm hiện nay (quý I năm 2009).
Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp duy vật biện chứng, thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp
so sánh, tổng hợp và phân tích, phương pháp điều tra…Ngoài ra, chuyên đề có tham
khảo các công trình nghiên cứu đã được thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu được
sử dụng trong đề án được thu thập từ các nguồn thống kê của cơ quan Nhà nước, trên

các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành
Kết cấu đề tài:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương:
Chương 1 : Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đoan Hùng – Phú Thọ
Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Đoan Hùng – Phú Thọ.
Em xin gửi lời chân thành cảm ơn tới Thạc sỹ Nguyễn Thị Hải Yến; Cô đã tận tình
hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề này.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Chương 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
1.1. Một số vấn đề về QSDĐ.
1.1.1. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường và đặc điểm của thị
trường đất đai.
1.1.1.1. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia , là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất .Đất đai cho đến nay đã trải
qua nhiều thế hệ khai phá và bảo vệ. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban
tặng, nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là
người đại diện quản lý. Tuy nhiên, để đưa ra một khái niệm đầy đủ về đất đai thì không
phải là việc đơn giản, Luật đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam có ghi:
"Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế
hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai
như ngày nay”

Đất là lớp bề mặt của trái đất. ở mỗi quốc gia đất đai bao gồm đất liền, thềm lục
địa, vùng biển, vùng trời và trong lòng đất. Đất đai có thể sử dụng để sản xuất ra các sản
phẩm nông nghiệp, có thể sử dụng vào các hoạt động phi nông nghiệp như công nghiệp,
giao thông, xây dựng nhà cửa…
Quá trình hình thành quỹ đất đai với mỗi quốc gia,mỗi dân tộc là quá trình lịch sử
lâu dài. Ở thời kì xa xưa,ông cha ta khai phá, giành giữ đất đai để sinh tồn. Quá trình
hình thành và phát triển của xã hội và sử dụng khai thác đất đai là quá trình chuyển hóa
thay đổi các quan hệ đất đai. Đặc biệt là sự thay đổi trong quan hệ sở hữu đất đai. Đất
đai trở thành tài sản riêng. Khi nghiên cứu nguồn gốc của gia đình, của chế độ tư hữu và
của Nhà nước. Angghen đã chỉ ra rằng:” Bên cạnh của cải bằng hàng hóa, bằng nô lệ và
của cải bằng tiền, bây giờ còn xuất hiện của cải bằng ruộng đất nữa. Ngày nay quyền sở
hữu của những tư nhân về những mảnh ruộng đất do thị tộc hoặc bộ lạc đã chia cho họ
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
lúc ban đầu đã được củng cố đến mức những ruộng đất đó đã trở thành tài sản dựa trên
quyền cha truyền con nối của họ…Quyền sở hữu tự do và hoàn toàn về ruộng đất không
chỉ có nghĩa là khả năng sở hữu ruộng đất một cách không bị trở ngại hay không bị hạn
chế,mà còn có nghĩa là khả năng đó đem nhượng nó đi. Chừng nào mà ruộng đất còn là
tài sản của thị tộc thì khả năng đó có còn tồn tại…Từ nay ruộng đất trở thành một hàng
hóa mà người ta đem bán hoặc cầm cố được” (Mác- Angghen toàn tập ,tập 21 trang 248
– NXB chính trị quốc gia Hà Nội- 1994)
Trong quá trình phát triển của xã hội,con người dựa vào đất đai và khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Xã hội ngày càng phát triển,của cải ngày càng dồi dào,kinh tế
hàng hóa ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ. Cơ chế thị trường xuất hiện. Trong
điều kiện cơ chế thị trường,đất đai trở thành đối tượng của mua bán,chuyển nhượng,
cầm cố, thế chấp, thuê mướn. Nói cách khác nó trở thành đối tượng trao đổi mua bán
như các sản phẩm khác. Tuy nhiên nó là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất,
phụ thuộc vào sự phát triển của các ngành sản xuất, phụ thuộc vào sự phát triển của các
ngành sản xuất và những yêu cầu của phát triển xã hội. Đất đai là nguồn nội lực quan

trọng, là nguồn tài chính tiềm năng để phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và phát triển
kinh tế, xã hội trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước thể hiện trên các
vai trò chủ yếu sau:
Thứ nhất là vai trò của đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư
liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân,
đất đai cũng có vị trí vai trò khác nhau. Trong nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất
chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được. Ruộng đất vừa là đối tượng lao động vừa là
tư liệu lao động. Mác đã khẳng định: Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của
cải vật chất". Với tư cách là tư liệu sản xuất, đất đai tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào
quá trình sản xuất xã hội - một trong ba yếu tố cơ bản của sản xuất xã hội: tư liệu lao
động, sức lao động và vốn. Đối với sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu trực tiếp tham
gia vào quá trình sản xuất. Đất đai là mặt bằng bảo đảm các ngành sản xuất công nghiệp,
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
xây dựng, vận tải, thương mại, du lịch .v.v. hoạt động - góp phần phát triển các lĩnh vực
kinh tế theo mục tiêu của từng thời kỳ.
Thứ hai:Đất đai đảm bảo nguồn thu bền vững ổn định cho ngân sách Nhà nước.
Trong những năm kháng chiến chống Mỹ cứu nước, lương thực động viên từ thuế
nông nghiệp giữ vai trò quan trọng vừa để nuôi quân đánh giặc vừa để xây dựng đất
nước. Những năm gần đây, nền kinh tế của nước ta đã có những bước phát triển khá,
cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương
mại và dịch vụ…. ngày một tăng kéo theo sự tăng trưởng không ngừng nguồn thu của
ngân sách Nhà nước ở các lĩnh vực ngoài nông, lâm nghiệp. Tuy nhiên nguồn tài chính
thu được từ đất vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của Ngân sách Nhà nước
Thứ ba:Đất đai - nguồn tài chính cho đầu tư phát triển.
Đất đai với khả năng sử dụng vào nhiều mục đích: sản xuất nông, lâm nghiệp, công
nghiệp, thương mại, dịch vụ, làm nhà ở, sử dụng cho các công trình sự nghiệp kinh tế,
văn hoá, giáo dục, y tế, quốc phòng… Những năm gần đây, đất đai được sử dụng tạo

vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn
Đất đai được làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Với đặc
điểm riêng có của đất đai, khi là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ
như các tài sản khác, mà người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn
được sử dụng đất đã thế chấp vào mục đích sản xuất kinh doanh của mình. Như vậy, một
mặt, là đất đai có giá trị sử dụng và được dùng với một mục đích nhất định; một mặt, đất
đai được tính bằng giá trị đảm bảo cho việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân để đầu tư
cho sản xuất kinh doanh. Đó là một giá trị đặc biệt của BĐS - đất đai mà con người có
thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển. Ở những nước
phát triển, việc sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ biến và được
coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn.
Đất đai là tài sản có giá trị và giá trị đó được dùng làm vốn góp liên doanh. Góp vốn
mà tài sản không mất đi đó cũng là một đặc điểm của tài sản - đất đai: càng sử dụng và
sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Với những gì mà chúng ta đã dẫn chứng trên đây, đất đai thực sự là nguồn nội lực
quan trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội của đất
nước ta.
Ngày nay, hoạt động kinh tế chụi tác động của cơ chế thị trường. Đất đai trở thành
đối tượng mua bán trao đổi, chuyển nhượng và thực sự hình thành thị trường đất đai.
Tuy nhiên thị trường đất đai có những nét khác biệt với các thị trường khác. Thị trường
đất đai với hàng hóa đất đai là một hàng hóa đặc biệt. Tính đặc biệt của hàng hóa đất đai
thể hiện:
Thứ nhất. Hàng hóa là sản phẩm của quá trình lao động, được dùng để trao đổi, là
biểu hiện thống nhất của giá trị sử dụng và giá trị; lao động cụ thể tạo ra giá trị sử
dụng, lao động trừu tượng tạo ra giá trị. Giá trị sử dụng thuộc lĩnh vực tự nhiên của
hàng hóa; còn giá trị là thuộc tính xã hội – là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa.
Xét về bản chất, khi hàng hóa được trao đổi, mua bán trên thị trường nghĩa là con

người trao đổi sức lao động của mình thông qua giá trị hàng hóa. Còn đất đai có trước
con người, ban đầu đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của lao
động nên bản thân đất đai không là hàng hóa. Khi có lao động của con người tác động
tới đất đai, tạo nên giá trị sử dụng mới của đất đai. Để thỏa mãn nhu cầu về đất đai ngày
càng tăng - đất đai được giao dịch trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường..
Thứ hai là tính giới hạn và không thể tái tạo của đất đai làm cho tổng cung của loại
hàng hóa này không đổi…trong khi đó nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng, làm
cho thị trườngđất đai là thị trường cung độc quyền.
Thứ ba đất đai có vị trí cố định, đây là một yếu tố quan trọng, vị trí quyết định đến
giá trị của đất đai.
Thứ tư. đất đai là loại hàng hóa không thể thay thế được trong sản xuất nông
nghiệp, trong xây dựng, công nghiệp…
Thứ năm hình thức giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trườnglà phong phú với
nhiều loại hàng hóa. Bao gồm: đất nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ….Trên thị trường
các thông tin về hàng hóa đất đai cung cấp không đầy đủ, khó tiếp cận thông tin, hàng
hóa mang tính dị biệt.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Từ những đặc điểm trên có thể thấy đất đai không phải là hàng hóa thông thường
mà là loại hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, thị trường đất đai cũng có các đặc trưng do tính đặc
biệt của hàng hóa đất đai quy định
 Thị trường đất đai là thị trường giao dịch các QSDĐ và lợi ích gắn liền với đất.
Không như các hàng hóa thông thường khác, đất đai là một hàng hóa tiêu dùng lâu
bền, không bị hao mòn hay mất đi trong quá trình sử dụng. Người sử dụng đất luôn
mong muốn các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Bởi vậy, các giao dịch về đất đai
không phải là các giao dịch về bản thân đất đai đó mà chính là giao dịch các quyền lợi
phát sinh khi sử dụng đất đai. Do vậy, khi xem xét về giá cả đất đai phải xem xét khả
năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất đai.
Thị trường QSDĐ được chia thành hai cấp : Thị trường sơ cấp và Thị trường thứ

cấp.
+ Trong thị trường sơ cấp, giao dịch diễn ra giữa một bên là Nhà nước với bên kia là
người sử dụng đất. Hình thức giao dịch chủ yếu là: giao đất, cho thuê đất, đấu giá
QSDĐ, thu hồi đất. Trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và các chủ sử dụng đất
tồn tại các loại hình giao dịch QSDĐ sau:
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất cho chủ sử
dụng đất. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thường là các loại đất nông
nghiệp hoặc đất được sử dụng vào các mục đích công cộng không kinh doanh (đất làm
bệnh viện, trụ sở cơ quan Nhà nước, các trường Đại học…) hoặc các dự án có ưu đãi đặc
biệt. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng vào mục đích kinh
doanh. Như đất làm văn phòng, làm trung tâm thương mại….
Nhà nước cho thuê đất đối với chủ sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh
doanh. Trong quá trình cho thuê đất, Nhà nước tổ chức đấu thầu QSDĐ đối với các dự án
xây dựng các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư, nhà ở, đấu giá QSDĐ đối với
các cá nhân thuê đất của nhà nước.
Khi Nhà nước cần sử dụng đất vào các mục đích chung của quốc gia, Nhà nước sẽ
thu hồi đất của các chủ thể sử dụng và kèm theo đó là quá trình đền bù thiệt hại cho chủ
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
sử dụng đất
+ Trong thị trường thứ cấp, tổ chức, hộ gia đình, các nhân (chủ sử dụng đất) được
nhà nước giao đất đem QSDĐ của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn vào sản xuất kinh doanh và thực các quyền
năng cơ bản khác
Trên thị trường thứ cấp, dựa vào quyền năng của người sử dụng đất mà các giao
dịch về đất đai được thực hiện. Trong các quan hệ giao dịch trên, thường thì các quan hệ
về: chuyển nhượng, cho thuê – cho thuê lại, thế chấp là diễn ra khá phổ biển trên thị
trường đất đai. Từ các giao dịch về đất đai mà hình thành nên các hình thức thị trường
đất đai như là:

- Thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai: đây là thị trường được hình thành và phát
triển sớm nhất.
- Thị trường cho thuê QSDĐ đai: là thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai trong
một khoảng thời gian nhất định.
- Thị trường thế chấp QSDĐ: thể hiện khi quan hệ tín dụng phát triển, được thực
hiện giữa những chủ sử dụng đất và người cung cấp tín dụng.
- Thị trường góp vốn liên doanh bằng QSDĐ: khi người sử dụng đất dùng QSDĐ
của mình góp vào quá trình sản xuất, kinh doanh.
Như vậy, thị trường đất đai là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích gắn với đất
đai. Đây là đặc điểm đặc trưng nhất của thị trường đất đai. Có thể nói sự phát triển các
quyền năng gắn liền với đất đai chi phối và ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường BĐS.
 Thị trường đất đai là thị trường tư liệu sản xuất.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, QSDĐ là hàng hoá đặc biệt. Thị trường
đất đai là thị trường tư liệu sản xuất gồm tư liệu sản xuất tái tạo được : đất nông nghiệp
(tái tạo sức sản xuất). Thị trường đất nông nghiệp có xu hướng cân bằng.
Những đất đai có khả năng tái tạo được như đất phi nông nghiệp : đất công nghiệp,
xây dựng nhà ở ... có xu hướng cung ngày càng giảm, cầu ngày càng tăng. Thị trường đất
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
phi nông nghiệp có xu hướng biến động.
 Thị trường đất đai là thị trường không tập trung, phân vùng.
Do xuất phát từ đặc điểm: đất đai không thể di dời được, cùng với những điều kiện
tự nhiên, kinh tế xã hội của từng vùng, từng khu vực mà thị trườngđất đai ở mỗi vùng
mỗi địa phương lại có các đặc điểm riêng biệt của nó. Thị trường đất đai còn phụ thuộc
vào tâm lý, tập quán và thị hiếu của người tiêu dùng.
 Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo do tính không cân xứng về thông
tin trên thị trường.
Giữa người mua người bán không có các thông tin minh bạch về đất đai; các tiêu

chí để so sánh đất đai giữa các khu vực là không chính xác; số lượng đối tượng tham gia
thị trường là không nhiều, không đảm bảo các tiêu chí của cạnh trên hoàn hảo dẫn đến
tình trạng độc quyền trong các giao dịch về đất đai
 Thị trường đất đai là thị trường chụi ảnh hưởng của nhiều yếu tố pháp luật.
Đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nước với chúng
bằng pháp luật là cơ sở cho các giao dịch trên thị trường. Mọi BĐS đều được nhà nước
đăng ký ,cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng cũng như các biến động của nó.
Mọi giao dịch trên thị trường phải có sự giám sát của nhà nước đặc biệt trong khâu đăng
ký pháp lý. Sự tham gia của của nhà nước vào thị trường đất đai thông qua yếu tố pháp
luật làm cho thị trường ổn định và an toàn hơn. Đất đai được đăng ký theo đúng luật
pháp sẽ có giá trị hơn và được tham gia vào tất cả giao dịch trên thị trường.
1.1.2. Bản chất của giá QSDĐ và những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ.
1.1.2.1. Bản chất giá QSDĐ.
Theo quan điểm cổ điển: giá trị hàng hóa là hao phí lao động kết tinh trong hàng
hóa. Đối với đất đai sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là chi phí để bỏ ra cải tạo
đất và đưa đất vào sản xuất. Theo tiến trình phát triển của lịch sử, sự chuyển đổi mục
đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày càng tăng, đã làm mất một
lượng tư liệu sản xuất trong nông nghiệp,vậy giá đất phi nông nghiệp chính là lượng giá
trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai do chuyển
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
sang mục đích phi nông nghiệp.
Ở nước ta, pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý, các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất có QSDĐ với các quyền năng
khác. Như đã khẳng định ở trên, thị trường đất đai là thị trường giao dịch các quyền sử
dụng và lợi ích của đất đai, cho nên giá cả đất đai thực chất chính là giá cả QSDĐ. Khi
người sử dụng đất càng có nhiều quyền năng về đất đai thì càng có nhiều cơ hội khai
thác các công dụng, lợi ích của đất đai. Do đó làm gia tăng giá trị của đất đai, đồng thời
làm cho giá cả QSDĐ tăng lên. Nhận thức được vấn đề này, Nhà nước ta đã thực hiện

một loạt các chính sách cải cách về đất đai, trong đó có việc mở rộng các quyền năng về
đất đai cho người sử dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quan hệ về đất
đai – phát triển thị trường đất đai.
Trong thời kì nền kinh tế nước ta vận hành theo cơ chế tập trung, Pháp luật không
thừa nhận các giao dịch về đất đai, do đó không tồn tại thị trường công khai, làm phát
sinh các quan hệ giao dịch trái pháp luật, hình thành thị trường ngầm, hoạt động tự phát
và lén lút. Chỉ đến khi Luật đất đai 1993 và sau là Luật đất đai 2003 đã thừa nhận đất đai
có giá đồng thời trên thị trường hình thành giá QSDĐ. Xét bản chất, giá đất chính là giá
QSDĐ, tức là mức giá trao đổi trên thị trường để thể hiện các giao dịch về QSDĐ. Hiện
nay, nước ta tồn tại cơ chế hai giá QSDĐ. Một là khung giá đất do Nhà nước quy định
được sử dụng để hình thành nên các mức giá tại các địa phương. Khung giá này chỉ được
áp dụng việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, dùng trong thu thuế đất đai và là
căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong quá trình vận động phát triển của thi
trường đất đai, hình thành nên một cơ chế giá để thực hiện các giao dịch về QSDĐ gọi là
giá thị trường. Trên thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai thì giá QSDĐ được quyết định
bởi quan hệ cung cầu và các yếu tố khác.Giá trên thị trường tùy thuộc vào từng địa
phương và thường chênh lệch rất nhiều với khung giá Nhà nước.
Tương ứng với mỗi hình thức giao dịch đất đai sẽ có một mức giá. Mức giá này chính là
sự thể hiện giá trị của đất đai về mục đích sử dụng. Trên thị trường bao gồm các loại giá
QSDĐ sau:
+ Giá mua bán chuyển nhượng QSDĐ: mức giá thị trường được quy ước theo sự
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thỏa thuận giữa người mua và người bán. Giá cả trên thị trường chính là giá
chuyển nhượng QSDĐ.
+ Giá giá thuê đất: là giá cho thuê đất đai theo thời gian nhất định.
+ Giá thế chấp: là mức giá tối thiểu có thể bán đất đai khi bắt buộc phải bán.
+ Giá hạch toán: là mức giá xác định giá trị đất đai được tính vào giá trị doanh
nghiệp.

1.1.2.2. Những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ.
Ở nước ta, các giao dịch về đất đai và BĐS ngày càng sôi động, thị trường BĐS
đang từng bước được hình thành. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tài sản
đất đai chính là tài sản “QSDĐ”. Trong hoạt động thị trường, giá trị và giá cả là điều
kiện cho mọi quan hệ giao dịch diễn ra. Giá QSDĐ được hình thành khác với sự hình
thành giá cả của các hàng hóa thông thường do sự tác động và chi phối của nhiều yếu tố
đặc thù.
a. Giá trị và khả năng sinh lời của đất đai
Trong thị trường, đất đai có nhiều giá trị khác nhau: giá trị trao đổi, giá trị sử dụng,
giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị tín dụng…Để nghiên cứu ảnh hưởng của giá trị
tới giá QSDĐ đai, ta xem xét giá trị trao đổi và giá trị sử dụng của đất đai.
+ Giá trị trao đổi: được thực hiện thông qua chuyển QSDĐ. Khi đó giá cả của
QSDĐ thể hiện giá trị trao đổi của mảnh đất. Trong điều kiện thị trường trao đổi
thì giá cả thể hiện giá trị thị trường của mảnh đất.
+ Giá trị sử dụng: là khả năng của đất đai có thể thỏa mãn nhu cầu của con người.
Mức độ thỏa mãn càng cao thì giá trị sử dụng của mảnh đất đó càng cao, điều đó
có nghĩa là giá QSDĐ càng cao. Giá trị sử dụng của đất đai chính là giá trị kinh tế
mà mảnh đất đó có thể mang lại.Giá QSDĐ phụ thuộc vào khả năng sinh lời của
đất đai. Khi khả năng sinh lời của đất đai tăng sẽ làm tăng giá QSDĐ. Khả năng
sinh lời của đất đai được thể hiện:
+ Đất đai là một nguồn thu nhập cho nhà đầu tư. Khi đầu tư vào đất đai, ta sẽ có
các nguồn thu từ: dòng tiền cho thuê, dòng tiền ngoài cho thuê, dòng tiền khi bán
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- chuyển nhượng đất đai.
+ Đất đai là công cụ bảo vệ tối ưu nhất nguồn tài chính trước lạm phát.
+ Khi đầu tư vào đất đai nhận được nhiều ưu đãi từ phía Nhà nước: được miễn
giảm về thuế, ưu đãi về đầu tư, ưu đãi về tài chính…
+ Đất đai là tài sản thế chấp giúp huy động được vốn vào quá trình kinh doanh.

Giá trị và sức sinh lời của từng loại thực chất đó là giá trị của luồng thu nhập từ đất
đai mang lại, nó phụ thuộc vào vị trí và mục đích sử dụng đất. Giá trị luồng thu nhập này
khác nhau ở các mảnh đất khác nhau là do sự khác biệt về địa tô chênh lệch. Địa tô
chênh lệch bao gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I tạo
nên do sự khác nhau về vị trí, điều kiện thuận lợi, sự hoàn thiện của các yếu tố gắn liền
với đất (cơ sở hạ tầng, giao thông thuận lợi…). Địa tô chênh lệch II có được do mục
đích, các hoạt động sử dụng đất đai khác nhau mang lại. Thông thường giá đất cao nhất
tại các nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, buôn bán. Càng ra xa , giá
đất có xu hướng giảm.
b. Quan hệ cung – cầu về đất đai trên thị trường
Khi phân tích quan hệ cung – cầu trên thị trường, chúng ta thường coi cung và cầu
làm hàm của giá. Nếu giả định các yếu tố khác không đổi, mỗi sự biến động của cung –
cầu đều gây lên sự biến động, thay đổi của giá. Sự biến động của giá nhiều hay ít là phụ
thuộc vào độ co giãn của cung – cầu.
Cung về đất đai trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa đất đai sẵn sàng đưa
ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm với một mức giá nhất định.
Cầu về đất đai là khối lượng đất đai mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có
khả năng thanh toán với một mức nhất định để nhận được khối lượng đất đai đó trên thị
trường.
Trong thị trường đất đai, cung đất đai chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố: sự phát
triển của cơ sở hạ tầng, luật pháp và chính sách của Nhà nước (chính sách giao đất, cho
thuê đất, quy hoạch và phát triển của Nhà nước) ; Cầu đất đai chịu ảnh hưởng của nhiều
nhân tố: sự tăng trưởng dân số, nhu cầu sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đất, sự thay đổi của việc làm thu nhập…Bất kì sự thay đổi của các yếu tố sẽ làm ảnh
hưởng tới lượng cung hoặc lượng cầu, làm cho cung cầu dịch chuyển và giá cân bằng
trên thị trường thay đổi.
Đối với thị trường đất đai tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là cố

định. Tuy nhiên, cung về đất đai cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi – thông
qua quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong tổng quỹ đất đai.
Trên thị trường đất đai cung không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi
của cầu. Do đó, cung ít co giãn hơn so với cầu. Vì vậy, giá cả trong thị trường đất đai
phụ thuộc rất lớn vào sự thay đổi của cầu.
Đồ thị 1.1. Đồ thị biểu hiện mối quan hệ giữa cung - cầu đất đai với giá
Mối quan hệ giữa cung – cầu với giá đất còn phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn
hạn cung của một loại đất cho một đích cụ thể là không co giãn. Nghĩa là: khi cầu thay
đổi (tăng hoặc giảm) thì cung không đổi – làm cho giá thay đổi (tăng hoặc giảm). Trong
dài hạn, đối với một loại cho một mục đích sử dụng cụ thể khi cầu thay đổi (tăng hoặc
giảm), Nhà nước sẽ có các chính sách điều chỉnh: chuyển đổi đất dành cho mục đích sử
dụng đó một cách thích hợp; làm cho cung đất đai trong dài hạn thay đổi (tăng hoặc
giảm).
Như vậy, bất cứ sự thay đổi của cung – cầu đều làm cho giá đất đai thay đổi (có thể
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
16

D
2
Giá
Số lượng
D
1
E
2
E
1
S

P

2
P
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
tăng lên hoặc giảm xuống).
c. Những yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá đất .
Bao gồm: tình trạng phát triển của nền kinh tế, thời điểm của chu kỳ kinh tế, mức
độ dự trữ và đầu tư, sự phát triển của nền kinh tế, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân
cư, sự phát triển của hệ thống tài chính, tín dụng, biến động về lãi suất, tỷ giá.
d. Những yếu tố pháp lý ảnh hưởng tới giá đất .
Bao gồm khả năng trao đổi tự do trên thị trường; khả năng tham gia vào tham gia;
thông tin thị trường; hệ thống chính sách thuế phí liên quan khi chuyển QSDĐ đai, đầu
tư vào đất đai; quy hoạch và khả năng thực hiện quy hoạch; các dạng quyền của đất đai;
những quy định khác có liên quan: bảo vệ môi trường, giao thông thủy lợi, xây dựng…
Nếu những yếu tố này thuận lợi dễ dàng, sẽ tăng cầu về đất đai, làm cho giá đất đai trên
thị trường sẽ tăng….
e. Một số yếu tố khác ảnh hưởng tới giá đất
+ Yếu tố môi trường xung quanh: tình trạng dân số - xã hội, văn hóa trào lưu, thị
hiếu, lối sống…
+ Tình trạng an ninh, ổn định chính trị, mật độ nhân khẩu, kiểu gia đình…
+ Tình trạng xu thế phát triển của kinh tế thế giới…
Tất cả các yếu tố trên đều ảnh hướng tới giá QSDĐ.
1.1.3. Đấu giá QSDĐ.
1.1.3.1. Bản chất đấu giá QSDĐ.
Điều 5- Luật dân sự Việt Nam 2005 có quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”; Nhà nước là người đại diện cho lợi ích toàn dân thực
hiện quyền sở hữu đất đai, quyền này được thể hiện như sau:
+ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính
sách tài chính và thực hiện trao QSDĐ cho người sử dụng đất.

Các hình thức trao QSDĐ của Nhà nước bao gồm: giao đất (thu hoặc không thu tiền
sử dụng đất ); cho thuê đất; công nhận QSDĐ đối với những người đang sử dụng đất ổn
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trao QSDĐ cho các đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất cũng có nghĩa là Nhà nước đang thực hiện quyền điều tiết các
nguồn lợi từ đất đai. Để thực hiện tốt điều này, Nhà nước đã sử dụng một công cụ - đó là
Đấu giá QSDĐ.
Đấu giá QSDĐ là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các
tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao QSDĐ ( hoặc cho thuê đất ) bằng
hình thức đấu giá công khai.
1.1.3.2. Vai trò ý nghĩa công tác đấu giá QSDĐ.
a. Đấu giá QSDĐ mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào Ngân sách Nhà nước
Đấu giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc công khai dân chủ nhằm lựa chọn được
đối tượng có đủ thẩm quyền và năng lực tài chính . Vì vậy sẽ thu được giá đấu giá cao
và sát với giá thị trường; đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Đấu giá QSDĐ tạo kinh phí cho các quận, huyện thực hiện các chương trình phát
triển kinh tế, đầu tư nâng cấp hạ tầng, giúp các địa phương chủ động về tài chính, hạn
chế tình trạng chỉ trông chờ vào NSNN. Theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ: Tiền
thu được từ việc đấu giá các dự án do UBND quận, huyện tổ chức thì 70% dành cho các
quận, huyện đầu tư cơ sở hạ tầng, 30% còn lại chuyển cho ngân sách tỉnh. Tuy nhiên,
tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, tùy vào chiến lược phát triển của các
quận, huyện mà số tiền thu được từ đấu giá, địa phương có thể được giữ lại toàn bộ hoặc
một phần để đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương. Nhờ những khoản thu từ
đấu giá mà các địa phương đã giải quyết được vấn đề vốn đầu tư xây dựng hạ tầng, góp
phần giải quyết vấn đề việc làm và tăng thu nhập cho người dân
b. Đấu giá QSDĐ góp phần bình ổn giá đất và lành mạnh hóa thị trường BĐS.
Trong đấu giá QSDĐ, giúp cho các nhà đầu tư tiếp cận khu vực thị trường chính
thức một cách dễ dàng hơn nên sẽ giảm thiểu được các giao dịch trên thị trường ngầm tất

cả các nhà đầu tư đều bình đẳng miễn là họ có đủ tư cách pháp nhân và năng lực tài
chính. Họ được cung cấp các thông tin cần thiết về khu đất đấu giá trực tiếp hoặc thông
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
qua các kênh thông tin khác. Vì vậy sẽ khắc phục tình trạng thông tin không hoàn hảo
trên thị trường, góp phần làm cho thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh.
Mục đích của công tác đấu giá QSDĐ là nhằm điều tiết được địa tô chênh lệch và
sử dụng toàn bộ kinh phí thu được để phục vụ lợi ích công cộng, phát triển nền kinh tế
và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để đấu giá QSDĐ. Đồng thời, đấu giá QSDĐ
còn nhằm tăng số lượng nhà ở, góp phần giải quyết nhu cầu của nhân dân, hạn chế sự gia
tăng giá cả, bình ổn thị trường nhà đất. Đấu giá QSDĐ còn nhằm lựa chọn được các chủ
đầu tư có đủ năng lực, từng bước hiện thực hóa quy hoạch, thúc đẩy quá trình phát triển
kinh tế - xã hội
c. Đấu giá QSDĐ góp phần vào quá trình cải cách hành chính, góp phần bình ổn
chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững.
Quá trình đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra theo một trình tự nhất định trong một
thời gian không dài. Các thủ tục diễn ra công khai, minh bạch, chính xác góp phần vào
quá trình cải cách hành chính, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
Đấu giá QSDĐ góp phần tích cực trong việc tăng cường công tác quản lý đất đai,
giảm bớt thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất. Việc sử dụng hình thức đấu giá
công khai đã hạn chế tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, tạo sự cạnh tranh
lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá – người trả giá cao nhất sẽ là người nhận
được QSDĐ, qua đó tạo niềm tin cho các nhà đầu tư. Không chỉ là một công cụ quản lý
đất đai hiệu quả của Nhà nước, công tác đấu giá còn giúp Nhà nước khai thác hiệu quả,
hợp lý quỹ đất đai.
Đặc biệt, đấu giá QSDĐ là cơ sở quan trọng giúp Nhà nước hoàn chỉnh những quy
định về Luật đất đai mà cho đến nay vẫn còn nhiều bất cập, cụ thể là các quy định về giá
đất và các yếu tố liên quan đến giá đất.

Việc sử dụng toàn bộ kinh phí thu được để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, cải
thiện đời sống nhân dân góp phần tăng niềm tin của người dân vào chính quyền ,vào nhà
nước.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá QSDĐ.
Có nhiều các nhân tố ảnh hưởng công tác đấu giá QSDĐ. Gồm các yếu tố
Thứ nhất là các yếu tố về chính sách, pháp luật. Việc quan tâm chỉ đạo của các cấp
có thẩm quyền có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai các khâu trong quy trình
đấu giá. Năng lực, trình độ chuyên môn của Hội đồng đấu giá trong việc xây dựng quy
chế đấu giá, đặc biệt là việc xác định giá khởi điểm, tiền bảo lãnh và bước giá có chính
xác và hợp lý hay không cũng có ảnh hưởng lớn tới số lượng người tham gia đấu giá
cũng như trong quá trình phát giá của người tham gia đấu giá, qua đó tác động tới hiệu
quả của phiên đấu giá. Ngoài ra, các quy định về ưu đãi đối với các nhà đầu tư cũng ảnh
hưởng không nhỏ đến sự thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Thứ hai là các yếu tố về những đặc điểm vật lý của khu đất: quy mô, hình thể, bề
mặt, vị trí, cảnh quan… Một khu đất có vị trí thuận lợi, có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ sẽ thu
hút được nhiều nhà đầu tư hơn, giá trúng cũng cao hơn. Mặt khác, Nhà nước sẽ tiết kiệm
được thời gian và vốn nếu không phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho khu đất, và
dự án sẽ được triển khai nhanh hơn.Cùng với đó là tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ thuật
cho khu đất đấu giá. Đây là một công đoạn trong quy trình tổ chức đấu giá QSDĐ, do đó
nó ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ triển khai đấu giá. Công tác giải phóng mặt bằng cũng
như xây dựng hạ tầng kĩ thuật của dự án thường chiếm một thời gian dài và vướng mắc
các thủ tục hành chính, không nhận được sự đồng tình nhất trí của người dân trong diện
giải phóng. Đồng thời, nó còn ảnh hưởng đến công tác thu tiền sử dụng đất của người
trúng đấu giá, bởi vì chỉ khi hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng hoàn chỉnh thì người trúng đấu
giá dễ dàng chấp nhận nộp tiền sử dụng đất.
Ngoài ra các yếu tố dịch vụ sẵn có như nước, điện, gas, bưu chính viễn thông, các
dịch vụ đời sóng bên ngoài hoặc ngay trên địa điểm khu đất… cũng ảnh hưởng tới công

tác đấu giá QSDĐ.
Thứ ba là yếu tố thị trường. Trạng thái của thị trường BĐS nói chung và thị trường
đất đai nói riêng có tác động tới tâm lý của các nhà đầu tư. Nếu thị trường BĐS đang ở
trong giai đoạn sôi động, nhà đầu tư kỳ vọng vào hiệu quả đầu tư của các dự án thì sẽ có
nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá hơn, đồng thời mức giá trúng cũng cao hơn. Và ngược
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
lại, khi thị trường BĐS trong giai đoạn đóng băng, đi xuống thì số lượng nhà đầu tư
tham gia đấu giá cũng không nhiều và giá trúng giá cũng không cao.
Thị trường tài chính cũng có ảnh hưởng đến đấu giá QSDĐ, đặc biệt là các chính
sách tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS. Hiệu quả của công tác đấu giá sẽ được
đảm bảo hơn nếu như thị trường tài chính khu vực phát triển lành mạnh và có sự hỗ trợ,
gắn kết chặt chẽ với thị trường BĐS.
Ngoài ra thị trường vốn cũng ảnh hưởng nhiều tới công tác đấu giá. Do giá trị đất
đai là rất lớn, mọi hoạt động tham gia đấu giá QSDĐ đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng
vốn này được huy động từ thị trường vốn. Nếu không có một thị trường vốn ổn định
vững mạnh thì công tác đấu giá QSDĐ cũng không thể phát triển được.
Thứ tư là yếu tố con người. Đầu tiên là yếu tố tâm lý của người tham gia đấu giá
với từng vùng khu vực. Mỗi vùng hay khu vực đều có những đặc điểm,nét văn hóa đặc
trưng thể hiện rõ nhất trong tập quán lối sống của người dân khu vực đó. Như những khu
dân cư gắn liền kinh doanh buôn bán thì họ sẽ muốn những lô đất gần đường giao thông,
chợ, trung tâm kinh tế … Nếu như số lượng người tham gia đấu giá đông thì sẽ đảm bảo
yếu tố cạnh tranh bình đẳng hơn, mức giá trúng cũng sẽ cao hơn và tương đối sát với giá
thị trường. Các tiêu cực trong đấu giá QSDĐ cũng sẽ được hạn chế. Ngoài ra còn yếu tố
năng lực, trách nhiệm của đội ngũ cán bộ chuyên môn thực hiện công tác đấu giá. Năng
lực, trình độ trách nhiệm của đội ngũ cán bộ sẽ quyết định công tác tổ chức đấu giá, xử
lý các tình huống trong các cuộc đấu giá một cách hợp lý tránh các trường hợp tác trách
do nămg lực yếu cũng như tư lợi.
1.1.3.4 .Yêu cầu và nguyên tắc công tác đấu giá QSDĐ.

a. Yêu cầu
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc lựa chọn các chủ đầu tư có đủ năng lực, hoặc
các tổ chức, cá nhân thực sự có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất để giao quyền sử dụng
đất bằng hình thức đấu giá công khai.
Phải được thông báo công khai về sơ đồ, vị trí từng lô đất tại văn phòng các Ban
Quản lý dự án và các Công ty được giao nhiệm vụ khai thác quỹ đất (gọi tắt là các đơn
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
vị khai thác quỹ đất); đồng thời thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại
chúng
Diện tích đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch
tổng thể kinh tế xã hội của dịa phương, kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm
quyền phê duyệt.
b. Nguyên tắc
Việc đấu giá được thực hiện công khai, bình đẳng giữa các nhà thầu tham gia đấu
giá.
Các hoạt động đấu giá do những người có thẩm quyền tiến hành và tuân thủ đầy đủ
các trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật.
Hoạt động đấu giá công khai và liên tục. Tất cả các khâu của quá trình đấu giá từ
giai đoạn chuẩn bị cơ sở hạ tầng tới quy trình tổ chức đấu giá, công tác sau đấu giá đều
công khai với mọi người dân.
Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như của người tham gia đấu
giá: bỏ giá đấu giá, ký các giấy tờ tài liệu liên quan, được cung cấp đầy đủ các thông tin
liên quan đến ô đất tham gia đấu giá. Trường hợp trúng đấu giá được hưởng đầy đủ các
quyền lợi hợp pháp có liên quan tới ô đất trúng đấu giá theo quy định của pháp luật và
quy chế đấu giá : được giao đất ổn định lâu dài, không phải làm thủ tục nộp lệ phí trước
bạ.
1.2. Các quy định về đấu giá QSDĐ của Nhà nước.
Hiện nay, quy trình đấu giá QSDĐ ở nước ta được quy định tại Quyết định số 216/

QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá
QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, trong đó quy định rõ về các
vấn đề liên quan đến đấu giá QSDĐ gồm:
1.2.1.Các thuật ngữ cơ bản.
Đấu giá: Là một việc thực hiện bán đất cho người sử dụng do những người có
thẩm quyền tiến hành, tuân theo các trình tự, thủ tục, quy định của pháp luật. Việc đấu
giá được tiến hành công khai, bình đẳng giữa những người tham gia đấu giá.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Nhà thầu: Là tổ chức, cá nhân có đăng ký hoạt động kinh doanh BĐS, có đủ điều
kiện về vốn và kỹ thuật theo quy định của pháp luật để thực hiện dự án đầu tư.
Người tham gia đấu giá: Là đại diện hợp pháp cho Nhà thầu tham dự đấu giá.
Ô đất: Là một diện tích đất nhất định được quy hoạch để chia thành nhiều thửa đất
nhỏ hơn, được bao bọc bởi đường đi xung quanh, hoặc ít nhất là một mặt đường.
Lô đất: Là một diện tích đất nhỏ có diện tích dưới 500m
2
nằm trong ô đất được bán
đến người có nhu cầu sử dụng.
Giá sàn: Là mức giá tối thiểu chặn dưới quy định cho 1m
2
đất đấu giá.
Bước giá: Là khoảng chênh lệch giữa các lần (Vòng) bỏ giá, hoặc giữa gái trúng và
không trúng thấp hơn liền kề cho 1m
2
đất do bên tổ chức đấu giá quy định.
Giá trúng: Là giá cao nhất khi đấu giá Người tham gia đấu giá trả cho 1m
2
đất.
Bảo lãnh tham dự đấu giá: Là một khoản tiền nhất định Người tham gia đấu giá

phải nộp để xác định trách nhiệm tham gia đấu giá của mình
1.2.2. Các quy định liên quan đến đấu giá QSDĐ của nhà nước.
1.2.2.1. Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình
thức đấu giá
Thứ nhất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bao gồm các trường hợp:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà
chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp.
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.
+ Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối.
Thứ hai, giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sử dụng đất.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thứ ba, cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng
vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
Thứ tư, các trường hợp khác do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi
chung là UBND cấp tỉnh) quyết định
Không đấu giá QSDĐ được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến QSDĐ trong các trường
hợp sau:
+ Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật đất đai:
- Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu
đãi đầu tư.
- Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

- Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ
gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt
khó khăn.
- Sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công
nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
+ Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng
đất.
+ Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất
+ Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không
thành.
1.2.2.2. Quy định về thẩm quyền và đối tượng tham gia đấu giá.
a. Thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp
luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho
thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
b. Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá và số lượng người được tham gia đấu
giá
Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được tham gia đấu giá sẽ
được phép đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá
hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSDĐ phát hành, trong đó có nội dung
cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.
Thứ hai, điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính. Điều kiện này còn
tuỳ thuộc vào đối tượng tham gia đấu giá.
Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc
phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.

Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực
hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất
đã chia lô làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá
không cần điều kiện này.
Về số lượng người tham gia đấu giá, một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham
gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở
lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng
công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với
một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.
c. Quyền và nghĩa vụ người tham gia đấu giá.
 Quyền lợi:
+ Được tham dự phiên đấu giá (bỏ giá đấu giá, ký các giấy tờ tài liệu liên quan).
+ Được cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến ô đất tham gia đấu giá.
Trường hợp trúng đấu giá được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới ô
đất trúng đấu giá theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá (được giao đất ổn định
lâu dài, không phải làm thủ tục nộp lệ phí trước bạ)
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
25