Báo Cáo Ngoại Khóa Chủ Đề 5 Tư Vấn Hồ Sơ, Thủ Tục Danh Sách Mua Bán Nhà Ở Tại Việt Nam.pdf

TRƯỜNG ĐH KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT

Chủ đề 5:
TƯ VẤN HỒ SƠ, THỦ TỤC
MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

DANH SÁCH NHÓM:
1, Hàn Trân Phi
2, Nguyễn Thị Phương
3, Triệu Thị Tâm
4, Nguyễn Phú Hoài Thương
5, Nguyễn Thị Kim Trang
6, Đỗ Thị Trang


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

MỤC LỤC
DẪN NHẬP. .....................................................................................................................................3
CÁC QUY ĐỊNH CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở: ..................................................................5

I.

1.

Điều kiện về nhà ở được tham gia dao dịch mua bán ...........................................................5

2.

Điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở .......................................................6

3.

Nguyên tắc mua bán nhà .....................................................................................................6

4.

Mua bán nhà theo hình thức trả chậm trả dần .....................................................................6

II.

HỒ SƠ, TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở: .......................................................7

A.

MUA BÁN NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở: ............................................7
1.

Hồ sơ mua bán nhà: ...............................................................................................................7

2.

Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở: ...................................................................................... 13
a) Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt
địa bàn). ................................................................................................................................... 13
b) Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Ủy ban Nhân dân cấp huyện (nếu là cá nhân),
Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh (nếu là tổ chức). ................................................................................. 14
c) Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi
cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có). ............................................................ 14
d) Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp

thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. .......................................................... 16
e) Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý
nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở................................. 17

B. MUA BÁN NHÀ Ở KHƠNG CĨ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở: .................................................. 17
Về hồ sơ mua bán bao gồm: .................................................................................................. 18

1.

2.

a)

Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.............................................................................. 18

b)

Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứng Nhà nước; ..................................... 20

c)

Bản kê khai nộp lệ phí trước bạ nhà ở.................................................................................. 21

d)

Các giấy tờ khác: ............................................................................................................... 22
Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở ....................................................................................... 22

III.
THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ NHỮNG

VẤN ĐỀ ĐẶT RA ........................................................................................................................... 23
1.

Vấn đề 1: Quy điṇh của pháp luật và triển khai thực hiện không đồng bộ .................................. 23

2.

Vấn đề 2: Thủ tục mua bán nhà ở không thuận lợi cho người dân ............................................. 23

1


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
3.

Vấn đề 3: Thưc ̣ hiêṇ thủ tuc ̣ mua bán nhà ở còn thiếu thống nhất ............................................. 24

4.

Vấn đề 4: Tình trạng mua bán nhà bằng giấy viết tay .............................................................. 25

5.

Vấn đề 5: Tình trạng giả hồ sơ, thủ tục mua bán nhà ở ............................................................ 26

6. Vấn đề 6: Khó khăn cho người dân khi việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở chưa đờng bộ. ............................................................................................ 28
IV.
MỢT SỚ KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT LIÊN
QUAN ĐẾN THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ....................................................................................... 28

1.

Giải pháp 1: Thớng nhất về giấy tờ x́t trình, cơng chứng, chứng thực, đăng ký, thuế............... 29

2. Giải pháp 2: Bảo đảm thi hành hợp đồng và một số vấn đề về sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng
mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở..................................................... 30
3.

Giải pháp 3. Ngăn ngừa những hành vi giả mạo giấy tờ........................................................... 30

KẾT LUẬN..................................................................................................................................... 31
Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên soạn sẵn.............................................. 34
Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất: ...................................................................................... 35
Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất ......................................................................................................... 37

2


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

DẪN NHẬP.
Có rất nhiều khái niệm về nhà ở: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng
và không gian bên trong được ngăn cách với môi trường bên ngồi và dùng để ở; là
tài sản có giá trị đối với con người, là nơi con người nghỉ ngơi, sinh hoạt. Nhà ở là
cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia
đình, cá nhân (Theo Điều 1 Luật Nhà ở 2005).
Theo pháp luật Việt Nam, nhà ở được chia thành nhiều loại: nhà ở xã hội,
nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở biệt thự, nhà chung cư 1. Theo Điều 3 Nghị
định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định như sau:
- Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh

tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
- Nhà ở xã hội là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư, xây dựng cho các đối tượng quy định mua, thuê hoặc
thuê mua theo cơ chế do nhà nước quy định.
- Nhà ở công vụ là nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng
quy định thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ.
- Nhà biệt thự tại đơ thị là nhà ở riêng biệt có sân vườn, hàng rào và lối ra
vào riêng biệt, có số tầng chính khơng q ba tầng, có ít nhất ba mặt nhà
trơng ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng khơng vượt q 50% diện
tích khn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô
thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.
Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình,
cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các
chủ sở hữu nhà chung cư.
Theo pháp luật Việt Nam thì các đối tượng được sở hữu nhà ở bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Đối với cá nhân, tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây
được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam:

1

Điều 3: Giải thích từ ngữ NĐ 71/2010/NĐ-CP

3


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

Thứ nhất, cá nhân nước ngồi có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh
nghiệp đó
Thứ hai, cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp cho Việt nam được Chủ tịch
nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân chương, huy chương;
cá nhân nước ngồi có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do thủ tướng chính phủ
quyết định
Thứ ba, cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế-xã hội có trình
độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà
Việt nam có nhu cầu. Trong trường hợp này phải có văn bằng chứng minh có trình
độ kỹ sư, cử nhân trở lên do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước
ngoài cấp kèm theo một trong các giấy tờ sau: giấy phép lao động do cơ quan có
thẩm quyền của Việt Nam cấp; giấy phép hành nghề chun mơn tại Việt Nam do
cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp. Nếu có kỹ năng đặc biệt thì phải có giấy
tờ xác nhận về chun môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam
Thứ tư, cá nhân nước ngồi kết hơn với cơng dân Việt Nam: trong trường hợp
này phải có giấy tờ chứng nhận kết hơn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam
hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú và
chứng min nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam
Thứ năm, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đang hoạt động tại Việt nam
theo pháp luật về đầu tư khơng có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu
về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.
Về các cá nhân nước ngoài quy định tại các trường hợp trên phải đang sinh
sống tại Việt nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép
cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu
đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải có giấy chứng nhận đầu tư hoặc
giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định

của pháp luật về đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
4


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

- Trường hợp Việt Kiều mua nhà:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 66 và Điều 67 Nghị Định 71/2010/NĐ-CP của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và Điều 121 Luật
Đất đai hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tùy từng đối tượng sẽ
được mua bán và sở hữu nhà ở như sau:
Đối tượng được sở hữu không hạn chế số lượng nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam (chung cư, nhà ở riêng lẻ) hoặc được nhận quyền sử dụng
đất ở trong dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
(đối với dự án tại các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới
hình thức bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai) để người mua xây dựng
nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam. Những đối
tượng này cần phải cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên và có một trong các điều
kiện sau:
Đối với người có quốc tịch Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam cịn giá trị;
trong trường hợp mang hộ chiếu nước ngồi thì phải có một trong các giấy tờ
chứng minh còn quốc tịch Việt Nam
Nếu là người khơng có quốc tịch Việt Nam thì phải có hộ chiếu nước ngồi kèm
theo giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt
Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam và thuộc diện về người đầu tư trực tiếp
tại Việt Nam theo phá p luật về đầu tư; người có cơng đóng góp cho đất nước; nhà
khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức Việt Nam
có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân
Việt Nam sinh sống trong nước
Đối tượng chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư là

người gốc Việt Nam nhưng không thuộc đối tượng trên nhưng có họ chiếu nước
ngồi kèm theo điều kiện sau: Có giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ
quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam; Giấy
miễn thị thực do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; được phép cư trú tại
Việt Nam từ ba tháng trở lên.
I.

CÁC QUY ĐỊNH CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở:
1. Điều kiện về nhà ở được tham gia dao dịch mua bán
5


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

Theo Điều 91 Luật Nhà ở 2005: nhà ở mua bán phải có:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu
- Khơng bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
2. Điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở
- Bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của
pháp luật về dân sự; cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán nhà ở
phải có chức năng kin doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà khơng
nhằm mục đích kinh doanh
- Bên mua là cá nhân, tổ chức; nếu là cá nhân trong nước thì khơng phụ thuộc
vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lục hành vi dân sự , nếu
là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo quy định; nếu là tổ chức thì khơng phụ thuộc vào nơi đang ký
kinh doanh 2
3. Nguyên tắc mua bán nhà

- Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải kèm theo chuyển quyền sử
dụng đất. Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì
phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang thiết bị
trong nhà thuộc sở hữu chung
- Việc mua bán nhà phải được lập thành hợp đồng theo quy định của luật3
4. Mua bán nhà theo hình thức trả chậm trả dần
Điều 95 khoản 1 và 2 Luật nhà ở quy định việc mua bán nhà ở trả châm trả dần
được thực hiện như sau:
- Việc mua bán nhà ở trả chậm trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi
trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua
nhà được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường
hợp nhà ở còn trong thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về xây
dựng hoặc các bên có thỏa thuận khác

2
3

Điều 92 luật nhà ở 2005
Điều 22 ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng , luật kinh doanh bất động sản

6


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

- Sau khi bên mua nhà ở đã trả đủ tiền cho bên bán nhà ở và làm thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
II. HỒ SƠ, TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở:
A. MUA BÁN NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở:

1. Hồ sơ mua bán nhà:
Gồm các văn bản, giấy tờ sau đây:
a) Hợp đồng mua bán nhà:
Hợp đồng mua bán nhà lập tại Phịng cơng chứng, có chứng thực – đây là thủ tục
bắt buộc. Nếu hợp đồng khơng có cơng chứng thì sẽ gọi là “giấy tay”, khơng có giá
trị pháp lý.
b) Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở:
Gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN quyền
sở hữu nhà ở, GCN quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở…vv.
c) Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí
trước bạ nhà, đất (do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận
hồ sơ).
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất:
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển
nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân
sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử
dụng đất.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất khi được phép chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định củq pháp luật về đất đai đều phải nộp thuế chuyển
quyền sử dụng đất.
Ðối tượng chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất là trị giá diện tích đất chuyển
quyền sử dụng theo quy định của pháp luật, kể cả đất có nhà và vật kiến trúc trên
đó. Trường hợp bán nhà cùng với chuyển quyền sử dụng đất có nhà trên đó thì đối
tượng chịu thuế là phần trị giá đất chuyển quyền sở hữu.
7


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

• Thuế suất.
Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ (%) trên trị
giá đất chuyển quyền sử dụng, quy định như sau:
Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà
không phải nộp tiền sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất hoặc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, thì
khi được phép chuyển quyền sử dụng đất: Ðối với đất ở, đất xây dựng cơng trình
và các loại đất khác, thuế suất là 20%.
Trường hợp 2: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà đã
nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và trường hợp chuyển
quyền sử dụng đất từ lần thứ hai trở đi mà lần trước đã nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định thì khi được phép chuyển quyền sử dụng đất, thuế suất là
5%. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quền sử dụng đất trong những trường hợp
sau đây cũng được coi là đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai: Khi được giao đất đã nộp tiền đền bù thiệt hại theo quyết định số 186 HÐBT ngày 31/5/1990 của HÐBTnay là Chính phủ về đền bù thiệt hại đất nơng
nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác; Ðã nộp tiền sử dụng đất vào
ngân sách Nhà nước theo quy định tại Thông tư số 60 -TC/ TCT ngày 16/7/1993
của Bộ tài chính khi: mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử
dụng đất có nhà trên đó; được giao đất để xây dựng nhà ở và cơng trình, được giao
đất thay cho thanh tốn giá trị cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng; Mua nhà thuộc
sở hữu Nhà nước, mua nhà của các doanh nghiệp kinh doanh nhà của Nhà nước
theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1995 của Chính phủ về mua, bán và
kinh doanh nhà ở; Mua nhà cùng với nhận quyền sử dụng đất có nhà trên đó thuộc
diện đã nộp thuế thu nhập theo Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập
cao; Chuyển quyền sử dụng cùng vời thay đổi mục đích từ sử dụng đất nông
nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo
giá đất phi nông nghiệp.
Trường hợp 3: Chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về trị giá đất do
khác nhau về diện tích, vị trí hoặc hạng đất, thuế suất là 5 % trên phần chênh lệch
về trị giá.

• Miễn, giảm thuế.
8


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

Các trường hợp miễn thuế: Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất để chuyển đến định cư tại các vùng kinh
tế mới, miền núi, hải đảo theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên chức chuyển chổ
ở đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo và trong trường hợp
thuyên chuyển công tác theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên chức khi chuyển
chổ ở trong các trường hợp hồn thành nhiệm vụ cơng tác tại vùng kinh tế mới,
miền núi, hải đảo và nghỉ hưu.
Các trường hợp giảm thuế: Giảm 50 % thuế chuyển quyền sử dụng đất cho các
trường hợp chủ hộ gia đình là thương binh hạng 1/4, 2/4, và bệnh binh hạng
1/3,2/3; chủ hộ gia đình là thân nhân liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà
nước; người tàn tật khơng có khả năng lao động, người chưa đến tuổi trưởng thành
và người già cô đơn không nơi nương tựa; cán bộ, công nhân viên chức chuyển chổ
ở đến các chổ không thuộc vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo trong trường hợp
thuyên chuyển công tác hoặc nghỉ hưu.
Những đối tượng được xét giảm với điều kiện:
o Ở các thành phố trực thuộc trung ương chuyển chổ ở từ quận ngoại thành
ra Huyện , thị ngoại thành.
o Ở các phường thuộc thành phố, thị xã thuộc tỉnh chuyển chổ ở ra các
Huyện, thị khác.
o Ở các tỉnh trung du, miền núi từ huyện này chuyển chổ ở sang huyện
khác. Từ các huyện đồng bằng chuyển chổ ở lên các huyện trung du,
miền núi.

o Chuyển chổ ở từ tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương này sang tỉnh,
thành phố khác.
Thẩm quyền xét miễn, giảm thuế.
Mỗi đối tượng chỉ được xem xét miễn hoặc giảm thuế chuyển quyền sử dụng
đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao lần đầu ( căn cứ theo giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và sổ địa chính của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
chuyển quyền sử dụng).

9


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

Các đối tượng nộp thuế thuộc diện được miễn , giảm thuế chuyển quyền sử
dụng đất đều phải làm thủ tục kê khai nộp thuế và nộp đơn đề nghị miễn thuế,
giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn
nơi hộ nộp thuế cư trú, kém theo các giấy tờ cho từng trường hợp cụ thể. Việc xem
xét miễn giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất do cơ quan thuế thực hiện.
• Kê khai thuế.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin phép chuyển quyền sử
dụng đất phải đồng thời kê khai với cơ quan thuế nơi có đất chuyển quyền sử dụng
theo mẫu tờ khai của cơ quan Thuế kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng
đất (nếu có).
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất, cơ quan thuế phải ra thông báo cho đối tượng nộp thuế về số thuế phải
nộp. Thời hạn nộp thuế ghi trong thông báo thuế chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày
ra thơng báo thuế.
• Nộp thuế.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan thuế địa phương nơi có đất
chuyển quyền sử dụng. Trường hợp chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về

giá trị thì thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan thuế nơi đất có giá trị lớn
hơn.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất được nộp một lần theo thông báo của cơ quan
thuế. Khi thu thuế, cơ quan thu thuế phải cấp biên lai thuế do Bộ tài chính phát
hành.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho người nhận quyền sử dụng đất khi người chuyển quyền sử dụng đất đã nộp đủ
thuế.
- Lệ phí trước bạ nhà, đất:
Nhà, gồm: nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng, nhà kho, cửa hàng, cửa hiệu và các
cơng trình kiến trúc khác. Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông
nghiệp quy định tại Khoản 1, 2 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 đã thuộc quyền
quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (khơng phân biệt đã xây dựng
10


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

cơng trình hay chưa xây dựng cơng trình). Là các đối tượng về nhà, đất phải nộp lệ
phí trước bạ.
• Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.
Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá chuyển nhượng tài sản thực tế trên thị
trường trong nước tại thời điểm tính lệ phí trước bạ. Việc xác định giá trị đất tính lệ
phí trước bạ được quy định như sau:
Giá trị đất tính lệ phí trước bạ là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
do người nộp thuế kê khai, được xác định như sau:
Giá trị đất tính lệ
phí trước bạ

=

Diện tích đất chịu lệ
phí trước bạ

X

Giá một mét vng
đất (m2)

Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là tồn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền
sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo "Phiếu chuyển thông tin địa chính để
xác định nghĩa vụ tài chính".
Trường hợp người nộp thuế kê khai không đúng giá thực tế chuyển nhượng
thì xác định giá đất căn cứ vào giá một m2 đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng
trong địa bàn tỉnh theo phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do
Chính phủ quy định. Giá đất tính lệ phí trước bạ trong một số trường hợp cụ thể áp
dụng như sau:
o Đối với đất kèm theo nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê
theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ, giá tính lệ phí
trước bạ là giá bán thực tế ghi trên hoá đơn bán nhà đất (loại hoá đơn do Bộ
Tài chính phát hành) theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
o Đối với đất được nhà nước giao theo hình thức đấu thầu, đấu giá (sau đây
gọi chung là đấu giá) thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế
ghi trên hoá đơn hoặc là giá trúng đấu giá thực tế theo biên bản trúng đấu giá
hoặc theo văn bản phê duyệt trúng đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.
11

HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

o Đối với đất được nhà nước giao không qua hình thức đấu giá thì tính lệ phí
trước bạ theo giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng tại thời
điểm trước bạ.
o Đối với đất nhận chuyển nhượng của các tổ chức, cá nhân (không phân biệt
tổ chức, cá nhân kinh doanh hay không kinh doanh) thì giá tính lệ phí trước
bạ là giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hoá đơn, hoặc hợp đồng chuyển
nhượng, giấy tờ mua bán, hoặc Tờ khai lệ phí trước bạ. Trường hợp giá thực
tế chuyển nhượng ghi trên các giấy tờ nêu trên thấp hơn giá đất do Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ thì lệ phí trước bạ
được tính theo giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
o Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng vào
mục đích khác và tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ, nếu giá đất do Uỷ
ban nhân dân tỉnh quy định theo mục đích sử dụng mới cao hơn giá đất theo
mục đích sử dụng trước đó đã ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(có chênh lệch dương +) thì người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ tính
trên giá trị chênh lệch; nếu giá đất theo mục đích sử dụng mới thấp hơn giá
đất theo mục đích sử dụng trước đó (chênh lệch âm - ) thì người sử dụng đất
khơng phải nộp lệ phí trước bạ và khơng được hồn trả số tiền lệ phí trước
bạ đã nộp.
Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
mà khơng phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng, mà đất theo mục đích sử dụng mới thuộc diện phải nộp
lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới do
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.
o Đối với đất tái định cư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất và
phê duyệt giá cụ thể mà giá phê duyệt đã được cân đối bù trừ giữa giá đền

bù nơi bị thu hồi đất và giá đất nơi tái định cư thì giá tính lệ phí trước bạ đất
là giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Mức thu lệ phí trước bạ.
Mức thu lệ phí trước bạ được xác định theo tỷ lệ (%) trên giá trị tài sản tính lệ phí
trước bạ, đối với nhà, đất mức thu là 0,5% (không phẩy năm phần trăm).

12


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

d) Giấy tờ tùy thân của các bên:
Giấy tờ tùy thân của các bên: Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu, Giấy đăng ký kết
hôn … Đối với cá nhân là Việt kiều còn phải kèm theo giấy tờ như: bản sao Hộ
chiếu (hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp) hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân
Việt Nam.
Hộ chiếu (passport) là một loại giấy tờ quan trọng do một chính phủ cấp cho
cơng dân nước mình như một Giấy Phép Ðược Quyền Xuất Cảnh khỏi đất nước và
Ðược Quyền Nhập Cảnh trở lại từ nước ngoài.
Hộ chiếu Việt nam hiện nay có thể chia làm 03 loại:
o Loại thứ nhất là Hộ chiếu Phổ Thông (Popular Passport): được cấp cho mọi
cơng dân Việt nam, có hộ khẩu và Chứng minh nhân dân, có đầy đủ quyền
cơng dân. Hộ chiếu có giá trị trong vịng 10 năm kể từ ngày cấp, được quyền
đến tất cả các nước. Người cầm hộ chiếu này khi nhập cảnh tại các cửa khẩu
quốc tế phải qua các lối đi thơng thường và có thể được miễn visa nhập cảnh
theo qui định của các nước đến. Người du học hoặc xuất cảnh định cư cũng
sử dụng hộ chiếu phổ thông.
o Loại thứ hai là Hộ Chiếu Công Vụ (Official Passport): được cấp cho các
quan chức chính phủ đi nước ngồi do cơng vụ của nhà nước. Hộ chiếu có
giá trị trong vịng 10 năm kể từ ngày cấp, được quyền đến tất cả các nước.

Người cầm hộ chiếu này có quyền ưu tiên qua các cổng đặc biệt khi nhập
cảnh và được ưu tiên miễn visa nhập cảnh theo qui định của nước đến.
o Loại thứ ba là Hộ Chiếu Ngoại Giao (Diplomatic Passport): được cấp cho
các quan chức ngoại giao của chính phủ đi nước ngồi cơng tác. Hộ chiếu có
giá trị trong vòng 10 năm kể từ ngày cấp, được quyền đến tất cả các nước.
Người cầm hộ chiếu này có quyền ưu tiên qua các cổng ưu tiên đặc biệt khi
nhập cảnh và được ưu tiên miễn visa nhập cảnh theo quy định của nước đến.
❖ Lưu ý là trên đây chỉ là những giấy tờ, tài liệu cơ bản nhất. Trên thực tế khi
ra phịng cơng chứng có thể sẽ được yêu cầu bổ sung thêm: như bản vẽ, giấy xác
nhận khơng tranh chấp …vv.
2. Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở:
a) Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công
chứng (không phân biệt địa bàn).
13


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

Hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện công chứng tại Phịng Cơng chứng
hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện (tại đơ thị) và Phịng Cơng chứng
hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã (tại nông thôn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền
sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công
chứng viên soạn.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nơng thơn thì nộp tại Uỷ
ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình

thức chứng nhận của cơng chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Tuy nhiên có một số bất cập về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán
nhà ở là sau khi được công chứng hoặc chứng thực cịn thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sau khi đăng ký sẽ phát sinh nhiều
vấn đề và có thể dẫn đến tranh chấp khi thực hiện hợp đồng nếu tài sản là cả đất và
nhà.
b) Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Ủy ban Nhân dân cấp
huyện (nếu là cá nhân), Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh (nếu là tổ chức).
Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo
bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30
ngày; (điểm b khoản 1 Điều 61, Nghị định 43/2014)4
c) Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí
thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
❖ Các loại phí, thuế, lệ phí : Gồm 2 loại thuế, 2 lệ phí và 1 phí, cụ thể như sau:
4

/>
14


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

- Phí cơng chứng hợp đồng mua bán nhà: Phí cơng chứng được tính theo giá
trị tài sản giao dịch:
o Dưới 100 triệu đồng: 100.000 đồng
o Từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp

đồng, giao dịch
o Từ trên 1 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng: 1 triệu đồng + 0,07% của phần giá trị
hợp đồng vượt quá 1 tỷ đồng.
o Từ trên 5 tỷ đồng: 3.800.000 đồng + 0,05% của phần giá trị hợp đồng
vượt quá 5 tỷ đồng (mức thu tối đa khơng q 10 triệu đồng/trường
hợp).
- Phí cấp Giấy chứng nhận.
- Lệ phí trước bạ (sang tên):
Tiền nộp đất= (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)
o Diện tích đất tính bằng m2
o Giá đất theo bảng giá
Mức thu: 0,5% giá trị tài sản nhưng không quá 500 triệu đồng. (quy định tại khoản
1 Điều 7, chương 2, Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ)
❖ Trường hợp khơng phải nộp lệ phí trước bạ:
o Nhà đất đã được cấp GCN chung cho hộ gia đình, khi phân chia nhà đất
cho những người trong hộ gia đình.
o Chuyển giao tài sản cho vợ, chồng, con cái, cha mẹ
o Nhà đất được đền bù, kể cả nhà đất được mua bằng tiền đền bù.
Bên mua lập và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ nhà, đất cho Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất hoặc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện.
❖ Hồ sơ kê khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (theo mẫu);
- Giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp;

15


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

Địa điểm nộp hồ sơ: UBND quận/huyện. Trường hợp địa phương chưa thực
hiện cơ chế một cửa liên thơng thì hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà, đất nộp tại Chi
cục Thuế địa phương nơi có nhà, đất.
d) Bước 4: Sau khi có thơng báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ
gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan
thuế.
Các khoản thuế:5 Nếu khơng có thỏa thuận khác, theo qui định bên bán chịu 2
khoản thuế sau:
❖ Thuế chuyển quyền sử dụng đất:
o Tiền nộp = (Diện tích đất) x Giá đất x (Thuế suất),
o Diện tích đất tính bằng m2,
o Giá đất theo bảng giá
o Thuế suất: 4% - theo bảng giá đất tại địa phương.
o Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế: nhà, đất; hồ sơ khai lệ phí trước bạ
được nộp tại Chi cục Thuế địa phương nơi phát sinh các loại thuế này.
Các trường hợp miễn, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất: 6
o Bà mẹ VN anh hùng,
o Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDD để đi định cư tại vùng kinh
tế mới
o Người sử dụng đất chuyển đổi cho nhau để SX Giảm 50% thuế:
o Cá nhân thương binh hạng 1/4, 2/4 bệnh binh hạng 1/2, hạng 2/3,
o Thân nhân của liệt sĩ đang hưởng trợ cấp hàng tháng,
o Người tàn tất khơng cịn khả năng lao động,
o Người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa
❖ Thuế thu nhập cá nhân:
o Thuế suất: 25%/thu nhập bán nhà.
o Thời gian nộp thuế: trong vịng 30 ngày kể từ ngày nhận được Thơng
báo nộp thuế.
o Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không phân biệt
thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế đều phải lập hồ sơ khai thuế

5
6

/> />
16


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

thu nhập cá nhân và nộp cùng hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử
dụng bất động sản.
Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:
o Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con
đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà
ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
o Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở
của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
o Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ
với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con
dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại,
bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
e) Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ
cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời
gian này khơng tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà
nước.
B. MUA BÁN NHÀ Ở KHƠNG CĨ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở:

Ở đây nhà được là tài sản trên đất. Việc mua nhà không gắn liền với việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trên đất
thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
khơng hình thành pháp nhân mới mà chủ sở hữu tài sản đó đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì được chủ sở hữu tài sản trên đất được quyền bán tài sản đó.
Theo điểm b khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất, thuê lại đất có quyền bán tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho
thuê đất theo mục đích đã được xác định. Và Điều 189 Luật Đất đai 2013 quy định
17


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà
nước khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp
luật;
- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự
án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
1. Về hồ sơ mua bán bao gồm:
a) Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của Luật nhà ở
(chỉ có quyền sở hữu nhà ở trên đất của người khác như xây dựng nhà ở trên đất
thuê, đất mượn). Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 11 quy định về Giấy
chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì trường hợp chủ sở hữu nhà ở không
đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì khi tiến hành

mua bán văn phịng cơng chứng sẽ khơng tiến hành thủ tục cơng chứng. Nên hai
bên chỉ có thể chuyển quyền sở hữu bằng “giấy tay”. Đây là giao dịch không hợp
pháp và không được pháp luật bảo vệ nên rủi ro rất cao. Trong trường hợp này, ta
nên làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, rồi sau đó tiến hành việc
chuyển nhượng. Theo Điều 31 Nghị định 43/2014, chủ sở hữu nhà ở thuộc đối
tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng
minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy
định. Các giấy tờ chứng minh bao gồm:
- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị
định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh
nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày
05 tháng 7 năm 1994;
- Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn
kết;

18


HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

- Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà
nhà đất đó khơng thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại
Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI
về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong q trình thực hiện các
chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01
tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm
2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số
trường hợp cụ thể về nhà đất trong q trình thực hiện các chính sách quản lý nhà
đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;
- Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở

đã có chứng nhận của cơng chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01
tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật
về nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải
có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;
- Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong
những giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các
giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7
năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp
xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở
trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà khơng có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận
tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa
kế nhà ở đó.
Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong
những giấy tờ quy định trên mà hiện trạng nhà ở khơng phù hợp với giấy tờ đó thì
phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
19