Thuyết trình Các vướng mắc về tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

LOGO
CÁC VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN
ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT
NAM
GVHD: PGS.TS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG
Company Logo
DANH SÁCH NHÓM
1. Trần Thị Mỹ Chi
2. Nguyễn Thành Luân
3. Nguyễn Thị Thúy Nga
4. Lê Thị Hà Thanh
Tài sản bảo đảm
Company Logo
Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo
đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm
(NĐ 163/2006 NĐ-CP ngày 29/12/2006)
Điều kiện tài sản đảm bảo
Company Logo
•Tài sản là sở hữu hợp pháp của người cầm cố/ thế
chấp.
•Tài sản được phép giao dịch
•Tài sản không bị tranh chấp
•Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng
Các biện pháp đảm bảo bằng tài sản
Company Logo
- Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của
khách hàng vay
- Bảo lãnh tài sản của bên thứ ba
- Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn

vay
Quy trình tài sản đảm bảo tại các
Ngân hàng thương mại Việt Nam
Company Logo
Hồ sơ
đảm
bảo
tiền
vay
Thẩm
định
tài
sản
đảm
bảo
Định
giá
tài
sản
đảm
bảo
Công
chứn
g và
đăng
ký
giao
dịch
đảm
bảo

Quản
lý tài
sản
đảm
bảo
Xử lý
tài
sản
đảm
bảo
Các vướng mắc về TSĐB tại các NHTM
Việt Nam
Company Logo
->Bất động sản
->Hàng hóa (Hàng tồn kho)
->Chứng từ có giá (Cổ phiếu)
Company Logo
1. TSĐB là bất động sản
1.1. Thẩm định
- Trước áp lực dư nợ, sự cạnh tranh từ các TCTD với nhau
khiến các TCTD dễ rơi vào tình trạng thẩm định sơ xài, tìm
mọi cách để cho vay.
- Khó khăn trong việc thẩm định năng lực chủ đầu tư đối với
các tài sản là dự án hình thành trong tương lai.
- Đối với tài sản đảm bảo của bên thứ ba, khó có thể xác
định bên thứ 3 có vay ké hay không.
Company Logo
1. TSĐB là bất động sản
1.1. Thẩm định
- Thời gian xin xác nhận thông tin quy hoạch hiện tại khá

lâu, ngoài ra quy hoạch tại các TP lớn rất phức tạp, thường
xuyên thay đổi.
Ví dụ: Ông A đang xem xét mua một căn nhà, căn nhà
này đã có thông tin xác nhận quy hoạch là không nằm
trung khu vực quy hoạch nên ông A không nghi ngờ về
việc quy hoạch và ông A đang chuẩn bị đặt cọc thì vô
tình có bạn là Trưởng phòng quản lý đô thị Quận báo là
căn nhà liền kề căn nhà ông định mua bị quy hoạch
làm đường dây tải điện cao thế
Company Logo
1. TSĐB là bất động sản
1.2. Định giá
- Trình độ năng lực của bộ phận thẩm định giá hạn chế, các
tổ chức thẩm định giá độc lập thường chạy theo doanh số,
định giá cao hơn giá thực tế theo yêu cầu của khách hàng.
- Có sự chủ quan, cảm tính trong định giá
Ví dụ: đối với các bất động sản có diện tích lớn thường không
có tài sản so sánh được nên các tổ định giá theo phương pháp
so sánh thường xác định đơn giá đất thấp hơn so với các bất
động sản khác trong khu vực, trong khi khách hàng thì cho
rằng rất khó để tìm được một khu đất lớn để mua nên phải
mua với đơn giá cao hơn giá thị trường.
Company Logo
1. TSĐB là bất động sản
1.2. Định giá
- Khó khăn trong định giá tài sản mang yếu tố tâm linh như
có ma.
- Đối với tài sản hình thành trong tương lai tài sản chưa
hình thành thì khi định giá để cho vay thì nhiều trường
hợp vẫn phải định giá bằng với giá trị khi đã hình thành

để đủ đảm bảo cho khoản vay
.
- Các vướng mắc khác liên quan đến hoạt động định giá của
các tổ chức định giá độc lập như tính pháp lý trong công bố
kết quả định giá, thời gian hiệu lực của kết quả định giá,
chế tài xử lý những vi phạm,….
Company Logo
1. TSĐB là bất động sản
1.3. Công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo
- Tài sản hình thành trong tương lai thì có chồng chéo với
nhau vì khi đầu tư dự án chủ đầu tư thường đã thế chấp chính
dự án để vay vốn ngân hàng.
- Theo Điều 114 “Điều kiện thế chấp nhà ở”, Luật Nhà ở
năm 2005 quy định Nhà ở, dù giá trị lớn đến đâu cũng
chỉ được thế chấp tại một TCTD, mà không được thế
chấp tại nhiều TCTD
.
- Thế chấp quyền sử dụng đất: Bất động sản trên đất và
đất là một khối tài sản chung, không thể tách rời.
Company Logo
1. TSĐB là bất động sản
1.3. Công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo
Ví dụ:
đất thuê trả tiền hàng năm, trường hợp này
quyền sử dụng đất không được thế chấp, ngân hàng chỉ
nhận thế chấp tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất
thì sẽ khó khăn trong việc xử lý tài sản trên đất
Company Logo
1. TSĐB là bất động sản
1.3. Công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo

Các thành phần tham gia ký kết hợp đồng đảm bảo: Một
người đồng thời ký hợp đồng bảo đảm với 2 tư cách hay
hợp đồng đảm bảo được ký kết giữa 3 bên (ngân hàng,
bên đảm bảo, bên vay) một số trường hợp bị xem là hợp
đồng bảo lãnh, bị tuyên vô hiệu.
Company Logo
1. TSĐB là bất động sản
1.4. Quản lý tài sản đảm bảo
Bất động sản hình thành trong tương lai (chủ yếu là căn
hộ) ngân hàng chỉ giữ hợp đồng góp vốn mua bán căn
hộ, còn giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải chờ
rất lâu và nếu chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất
cho ngân hàng để vay vốn đầu tư dự án đó thì phải giải
chấp rồi mới làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho các
khách hàng mua nhà
Company Logo
1. TSĐB là bất động sản
1.5. Xử lý tài sản đảm bảo
- Không nhận được sự hợp tác từ chủ tài sản đảm bảo,
khách hàng vay. ví dụ: Chủ sở hữu tài sản bỏ trốn hoặc
không chịu ký vào biên bản định giá tài sản hoặc không
chịu ký văn bản chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua,
bên nhận chính tài sản bảo đảm
Company Logo
1. TSĐB là bất động sản
1.5. Xử lý tài sản đảm bảo
- Không nhận được sự hợp tác từ chủ tài sản đảm bảo,
khách hàng vay. ví dụ: Chủ sở hữu tài sản bỏ trốn hoặc
không chịu ký vào biên bản định giá tài sản hoặc không
chịu ký văn bản chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua,

bên nhận chính tài sản bảo đảm
- Quy trình tố tụng hiện hành cũng dẫn đến khó khăn cho
các tổ chức tín dụng trong quá trình tiếp cận tài sản thế
chấp và giải quyết các tranh chấp liên quan đến tài sản
thế chấp.
Company Logo
2. TSĐB là hàng hóa
2.1. Thẩm định
-Hàng tồn kho:
+ TSBĐ thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền
sử dụng hàng tồn kho của bên bảo đảm  Việc xác
định đúng, chính xác chủ sở hữu sẽ giúp các ngân
hàng tránh được những rủi ro khi cho vay khi doanh
nghiệp không có khả năng trả nợ.
+ Tài sản này phải chưa được đưa đi cầm cố, thế
chấp ở những ngân hàng khác (trừ trường hợp giá trị
quá lớn)  tương đối khó.
Company Logo
2. TSĐB là hàng hóa
2.2. Định giá
Hàng tồn kho:
Phương thức định giá:
+ Tự định giá: Căn cứ vào bộ chứng từ nhập kho hợp pháp,
hợp lệ và hóa đơn bán ra của doanh nghiệp mà cán bộ thẩm
định định giá được giá trị hàng tồn kho.
+ Thuê tư vấn định giá: có một số mặt hàng nhân viên thẩm
định không thể tự định giá mà cần những người am hiểu về
sản phẩm mới có thể định giá chính xác
 Nhiều NH thẩm định vẫn nằm trong khối tín dụng  thiếu
năng lực thẩm định

2. TSĐB là hàng hóa
Company Logo
Đặc biệt: Nếu phát hành L/C cho khách hàng và
khách hàng đảm bảo chính bằng lô hàng hóa nếu
trong thời gian hàng đang đi đường về VN, giá trị
hàng hóa giảm mạnh và khách hàng không có
khả năng trả nợ thì khó khăn trong việc thu hồi
nợ
2. TSĐB là hàng hóa
Company Logo
2.3. Đăng ký giao dịch đảm bảo
Hàng tồn kho không bắt buộc đăng ký giao dịch đảm
bảo
 Không phát hiện được hàng hóa này đã thế
chấp/ cầm cố ở ngân hàng nào với số lượng bao
nhiêu
Ví dụ: Công ty TNHH Trường Ngân (tỉnh Bình
Dương) công ty này đã đưa 3.360 tấn để cầm cố
cho bảy ngân hàng (NH) v ay 600 tỉ đồng.
Company Logo
2. TSĐB là hàng hóa
2.4. Quản lý tài sản
Hàng tồn kho
Về giấy tờ hồ sơ: bao gồm hợp đồng mua bán, hóa đơn, biên
bản nghiệm thu … giữ bản chính nhằm tránh trường hợp hàng
tồn kho này mang đi thế chấp để vay ở những ngân hàng khác 
giá trị lớn?
Về kiểm tra tài sản thế chấp  hư hỏng (nông sản), đơn vị giữ
kho hàng không uy tín (sự bắt tay làm hao hụt), số lượng lớn (khó
kiểm đếm hao hụt)

VD: Năm 2011, 5 NH tại TP Cần Thơ tranh chấp quanh kho hàng
của Công ty Chế biến thủy sản An Khang với số tiền là 305 tỉ
đồng. Khi công ty này có dấu hiệu mất khả năng chi trả, các NH
mới phát hiện HTK luân chuyển tổng cộng hơn 1.000 tấn mà công
ty này dùng để thế chấp là một kho hàng hoàn toàn rỗng.
2. TSĐB là hàng hóa
Company Logo
Đặc biệt: Đối với tài sản hình thành trong tương lai
khó khăn khi ngân hàng ký hậu vận đơn cho khách
hàng nhận hàng chuyển về kho. Lúc khách hàng sử
dụng phương tiện vận tại của mình để chuyển về kho
thì rất kho quản lý trong lúc vận chuyển
2. TSĐB là hàng hóa
Company Logo
2.5. Xử lý tài sản
Khi bán, phát mãi tài sản cầm cố, thế chấp thủ
tục rất phức tạp và số tiền bán được thường
không thu hồi đủ vốn gốc và lãi vay.
 Số tiền bù đắp?
3. Cổ phiếu
Company Logo
3.1. Thẩm định
Đối với các cổ phiếu đặc biệt là các cổ
phiếu của các công ty chưa được giao dịch
trên trên thị trường chứng khoán rất khó
xác định đâu là cổ phiếu thật đâu là giả