slide thẩm định giá - phương pháp vốn hóa và thặng dư

PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ
(Phương pháp đầu tư, phương pháp
thu nhập)
1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp

Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền
tương lai thành giá trị vốn hiện tại.
Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng
năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi
thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá
trị vốn của BĐS có thể được tìm ra.

Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo
thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư.
2. Các nguyên tắc ứng dụng

Nguyên tắc dự báo

Nguyên tắc Cung cầu

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc ngoại ứng
3. Các lợi ích cần định giá

Các lợi ích trong BĐS:
- Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông
- Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay
- Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê


Các lợi ích không phải bất động sản. Những tài sản cá nhân vô hình và
hữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinh
doanh.

Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư

Các loại ích tương lai:
- Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)
- Tổng thu nhập hiệu quả(EGI) = PGI – thất thu tiền thuê
- Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = EGI – chi phí hoạt động
- Luồng tiền trước thuế (EBT) = NOI – công nợ
- Luồng tiền sau thuế (EAT) = EBT – thuế
- Tiền thu hồi (giá trị thanh lý)
4. Tỷ lệ vốn hoá
4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá
•
Tỷ lệ thu nhập: Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS
và giá trị vốn tương ứng của BĐS.
-
Tỷ lệ vốn hoá chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánh
mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả
toàn bộ BĐS hoặc giá trị của BĐS. Nó được sử dụng để chuyển đổi thu
nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của BĐS. Ro = NOI/Giá
BĐS
-
Tỷ lệ vốn hoá của vốn tự có Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan
hệ kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và vốn tự có. Nó được sử
dụng để vốn hoá luồng tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trị của
vốn tự có. Re = EBT / VTC

=> Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó
có thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay đổi
trong thu nhập, giá trị và thanh toán tiền vay dự kiến.
4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá

Tỷ suất lợi tức: Là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, thể hiện tỷ lệ
phần trăm lãi hàng năm.

Tỷ lệ chiếu khấu, r, là tỷ suất lợi tức được sử dụng để chuyển đổi các
khoản thanh toán hoặc các khoản nhận được trong tương lai vào giá trị
hiện tại.

Tỷ suất hoàn vốn nội tại, IRR, được xem là tỷ suất lợi tức nhận được
đối với vốn đầu tư cho trước trong giai đoạn sở hữu BĐS.

Tỷ suất lợi tức chung,Yo là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư. Nó được
tính toán trên cơ sở BĐS được mua, nhưng không có vay mượn và là tỷ
suất theo bình quân trọng số của tỷ suất lợi tức của vốn tự có và vốn
vay.

Tỷ suất lợi tức của vốn tự có, Ye, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có,
đó là IRRe, chịu ảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế, Ye
có thể lớn hơn Yo.
4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá

Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hoá:
- Mức rủi ro đi kèm
- Lạm phát trong tương lai
- Tỷ suất lợi nhuận dự kiến của đầu tư thay thế
- Tỷ suất lợi nhuận của các BĐS so sánh trong quá khứ

- Cung và cầu đối với vốn vay thế chấp
- Thuế

Để ước lượng tỷ lệ vốn hoá cần có khả năng phán đoán và
hiểu biết về đặc tính thị trường và các chỉ số kinh tế hiện hành.
4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá

Các cấu thành trong tỷ lệ vốn hoá:
-
Tỷ lệ an toàn cơ sở, đó là tỷ suất lợi nhuận không có rủi ro.
-
Rủi ro: đó là khả năng phải gánh chịu các mất mát về tài chính và
sự không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai, làm giảm giá trị
BĐS. Người đầu tư luôn đòi hỏi lợi nhuận đối với rủi ro mà họ gánh
chịu. Tỷ lệ vốn hoá phải phản ánh mức độ rủi ro liên quan đến dự
báo các lợi ích tương lai sẽ nhận được.
-
Lạm phát: Lượng lạm phát hoặc giảm phát kỳ vọng ảnh hưởng đến
dự báo các lợi ích tương lai cần được đưa vào ước lượng tỷ lệ vốn
hoá. Tỷ suất lợi nhuận danh nghĩa trên vốn đầu tư được sử dụng để
phản ánh ảnh hưởng này.
4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá

Trong phương pháp vốn hoá khi tỷ lệ vốn hoá không bao gồm tỷ lệ
lạm phát thì luồng thu nhập và quá trình chuyển đổi được thực hiện
theo gía cố định.

Cần nhận thức được sự khác biệt giữa tăng giá do lạm phát và nâng
giá trị của BĐS.
+ Lạm phát làm tăng số lượng tiền và tín dụng, làm tăng mức giá

nhưng kết quả làm giảm sức mua.
+ Nâng giá trị thực có kết quả từ dư cầu đối với cung và sẽ làm tăng
giá BĐS.
Lạm phát và nâng giá có ảnh hưởng tương tự đối với giá BĐS trong
tương lai, nhưng lại có ảnh hưởng khác nhau đến tỷ lệ vốn hoá.
Tỷ lệ vốn hoá R = R cơ sở + R rủi ro + R lạm phát
(Danh nghĩa)
5. Các phương pháp vốn hoá
5.1. Phương pháp vốn hoá trực tiếp
- Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng
thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong 1 bước
trực tiếp.
-
Công thức:
Giá trị vốn của BĐS V = NOI/Ro
hoặc V = NOI x YP
100/Ro = YP (số nhân)
Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thể
hiện mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị trường
và được dẫn xuất qua phân tích các cuộc bán so sánh được.
Ro = thu nhập hiệu quả (hoặc NOI) / giá bán
5. Các phương pháp vốn hoá
5.2. Vốn hoá lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền
-
Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích
tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng lợi ích ở tỷ lệ lợi
tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánh
một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ
suất lợi tức.
-

Công thức:
-Quy trình chuyển đổi trên được gọi là kỹ thuật chiết khấu các dòng
tiền.
Vốn hoá lợi tức cũng phản ánh hành vi thị trường
1 2
1 2
/(1 ) /(1 ) /(1 )
b
n
V CF r CF r CF r
= + + + + + +
5.3. Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền
•
Tiền có giá trị về mặt thời gian
Ví dụ: Nếu hôm nay có 1 tr. đ được gửi vào ngân hàng với lãi
suất 10%/năm.
Sau 1 năm: lv1=1tr x(1+0,1)=1,1tr
Sau 2năm: lv2=1,1tr x(1+0,1)=1tr x (1+0,1)
2
= 1 tr x 1,21=1,21tr
Sau n năm: lvn = 1tr x (1+0,1)
n
Công thức chung:
lvn = lvo (1+r)=Fv =>Phép tính kép
lv0=lvn/(1+r)
n=
PV => phép chiết khấu
5.3. Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền
•
Các ứng dụng:

(1)Chuyển các dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm, A trong tương
lai về hiện tại
Công thức tổng quát:
Ví dụ:1 BĐS có mức tiền thuê ròng là 5tr. đ/tháng và hợp đồng cho
thuê là 10 năm. Vậy tổng giá trị tiền thuê của hợp đồng là bao
nhiêu? Biết rằng tỷ lệ tích luỹ hiện tại là 8%/năm.
Giải: giá trị tiền thuê 1 năm:
5tr. đ x 12 tháng = 60 triệu
Giá trị hiện tại của hợp đồng cho thuê 10 năm:
PV = 60tr. Đ/(1+0,08) + 60tr. Đ /(1+0,08
)2+
60tr. đ/(1+0,08)
3
+ +60tr. đ/(1 + 0,08)
10
= 60tr. đ x {(1+0,08)
10
- 1}/ {(1+0,08)
10
x 0,08 }
= 60 tr. đx6,72=402,6 tr. đ
{ } { }
1 ) 1 / (1 )
n n
Pv Ax r r x r
= + − +
5.3. cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền
(2) Tính chuyển các khoản tiền phát sinh năm sau hơn (kém)
năm trước một tỷ lệ phần trăm không đổi i,j
Công thức tổng quát:

⇒
Khi J# r
A là khoản tiền không đổi hàng năm
r là tỷ lệ chiết khấu
J là tỷ lệ tăng của khoản tiền hàng năm
=> Khi J = r
Pv=A/(1+r)xn
n
[1-(1+j) /(1 ) ]
n
r
Pv A
r j
+
=
−
5.3. Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền
(3) Tính chuyển các khoản tiền phát sinh năm sau
hơn (kém) năm trước 1 số lượng không đổi, G
Công thức tổng quát:
1
(1 ) [(1 ) 1
. ]
(1 ) (1 ) (1 )
n n
n n n
r G r n
PV A
r r r r r r
−

+ + −
= + −
+ + +
5.4. So sỏnh 2 phng phỏp vn hoỏ
Vn hoỏ trc tip Vn hoỏ li tc
Thụng tin th trng
Thông tin thị trờng để tính các
chỉ tiêu, dự báo con số
T l vn hoỏ chung ch ỏp dng
cho 1 c tớnh ca BS
T l li tc c ỏp dng
chit khu cho nhiu c tớnh ca
BS
áp dụng: giả thiết các luồng TN, CP
trong suốt đời là không đổi. AD với
BĐS là toàn quyền sở hữu.
áp dụng: với quyền sở hữu, quyền sử
dụng có thời hạn xác định giá trị
hợp đồng, cho thuê, cho thuê lại.
Độ chính xác thấp.
chớnh xỏc cao
6. Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS

Luồng thu nhập từ BĐS có thể thực tế hoặc dự đoán
- Đối với BĐS đã cho thuê thì đó là thu nhập thực tế
- Đối với BĐS chưa cho thuê thì cần dự đoán dựa trên
mức tiền thuê trên thị trường.

Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS
trên thị trường tự do.

Để xác định giá trị tiền thuê đầy đủ người định giá cần có
hiểu biết thấu đáo về thị trường và kỹ năng phân tích.

Đơn vị so sánh: Trong trường hợp không thể so sánh trực tiếp
do kích thước của các BĐS khác nhau, cần sử dụng đơn vị so
sánh.
Các đơn vị so sánh: m
2
, m, mặt, lô đất.
6. Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS
Ví dụ 1: 1 ngôi nhà 1 tầng có bề mặt 6m và chiều sâu 13m cần xác
định mức tiền cho thuê. Có thông tin của 1 BĐS tương tự gần đây có
bề mặt 5m và chiều sâu cũng 13m, vừa mới cho thuê với giá 10 tr. đ
mỗi năm.
Giải: Phân tích ngôi nhà mới cho thuê.
Cách 1: Theo đơn vị so sánh, m
2
:
10tr.đ: (5m x 13m) = 0,153 tr. đ/m
2
Giá cho thuê BĐS mục tiêu.
(6mx 13m)x0,153tr. đ/m
2
=12tr. đ/năm
Cách 2: Theo m mặt của ngôi nhà
10 triệu đ: 5m = 2tr. đ/m
Giá BĐS mục tiêu
6mx2tr. đ/m = 12tr. đ/năm
Lưu ý: 2 ngôi nhà này có cùng chiều sâu nên có thể sử dụng cả 2 đơn
vị so sánh

7. Các bước thực hiện

Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của BĐS có tính đến
tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập.

Ước tính tất cả các khoản chi phí vận hành BĐS để trừ khỏi
thu nhập hàng năm như thuế, các chi phí bảo dưỡng, sửa
chữa, phí quản lý và chi phí các tiện tích.

Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng việc phân tích doanh số của các BĐS
tương tự.

Áp dụng tỷ lệ vốn hoá đối với thu nhập ròng để tính giá trị
của BĐS.
8. Các ứng dụng
8.1. Định giá BĐS toàn quyền sở hữu cho thuê với mức
tiền thuê đầy đủ
Ví dụ 3: Xác định giá trị thị trường của 1 cửa hàng toàn
quyền sở hữu có diện tích 20m
2
. Mức tiền cho thuê theo
giá thị trường hiện hành sau khi trừ đi tất cả các chi phí
là 5tr. đ/tháng. Các chứng cứ thị trường cho biết tỷ lệ lợi
nhuận của loại cửa hàng này là 5%/năm.
Lời giải:Giá tiền thuê thực hàng năm
5tr. đ x 12 tháng = 60tr. đ
Giá trị thị trường của cửa hàng
60tr. đ: 5% = 60 tr. đ x 20 = 1200tr. đ
8. Các ứng dụng
8.2. Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng

Thuê theo hợp đồng là một dạng lợi nhuận khkác trên BĐS theo
kỳ hạn, nghĩa là lợi nhuận chỉ thu được trong thời gian cho thuê.
Các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng rất phổ biến đối với BĐS.
-
Người chủ sở hữu đất cho thuê đất để người đi thuê phát triển
và hưởng lợi ích của công trình phát triển trong giai đoạn thuê
đất.
-
Người chủ sở hữu cho thuê nhà hoặc người đi thuê cho thuê lại
ngôi nhà đã thuê để hưởng lãi trên tiền thuê nhà.
-Nhiệm vụ của người định giá là xác định giá trị của hợp đồng
thuê.
8.2. Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng
Ví dụ 4: Một BĐS cho thuê theo hợp đồng 10 năm với mức tiền thuê cố
định là 20tr. đ/tháng. Để giữ mức tiền thuê cố định trong hợp
đồng người thuê phải chịu trách nhiệm đến năm thứ 3 lăn sơn lại
ngôi nhà với chi phí 8tr. đ và đến năm thứ 7 thay mái chống nóng với
chi phí là 25 tr. đ. Vậy giá trị hiện hành của hợp đồng là bao
nhiêu?
Biết rằng tỷ lệ tích lũy hiện hành là 5%/năm.
Theo bằng chứng thị trường tỷ lệ sinh lời của loại BĐS này là
8%/năm.
Bài giải:
Giá trị tiền thuê 1 năm là:
20tr. đ/tháng x 12 tháng = 240tr. Đ
Giá trị hiện hành của tiền thuê trong 10 năm:
240tr. đ x ((1+8
%)10-
1)/((1+8%)
10

x8%)=1610,4 tr. đ
Giá trị hiện hành của công việc lăn sơn và sửa mái chống nóng
8trđ/(1+5
%
)
3
+ 25trđ/(1+5%)
7
=24,68trđ.
Giá trị của hợp đồng: 1610,4trđ + 24,68trđ = 1635,08 trđ
8.3. Định giá đi vay thế chấp (cách tiếp cận vốn tự có)
Khi mua BĐS người đầu tư không đủ vốn, họ phải đi vay và
phương pháp vốn hoá được sử dụng để định giá BĐS thế chấp.
Cách tính này không cung cấp cách đánh giá đúng giá trị thị
trường của BĐS, nhưng với những yêu cầu của người đầu tư họ
có thể tính được khả năng trả giá ở mức có thể đối với BĐS họ
đang định mua và thế chấp ngay BĐS đó.
Ví dụ 5: Một người đang xem xét mua 1BĐS tạo thu nhập ròng
mỗi năm là 250trđ, nhưng người này chỉ có 1 tỷ đồng, phần còn
thiếu sẽ phải vay ngân hàng. Lãi xuất tiền vay của ngân hàng là
12%/năm. Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của vốn tự có là
15%/năm. Vậy người đầu tư có thể trả giá BĐS tối đa là bao
nhiêu.
8.3. Định giá đi vay thế chấp
Giải:
Lợi nhuận yêu cầu của vốn tự có
1 tỷ đồng x 15% = 150trđ.
Thu nhập ròng còn lại để trả lãi vay
250trđ – 150trđ = 100trđ
Số tiền có thể vay ngân hàng

MC = 100trđ: 12% = 833,3 trđ
Giá tối đa mà người đầu tư có thể trả cho BĐS
1tỷ đ + 833,3trđ = 1833.3trđ
8.4. Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng
ngoại ứng cho đất và công trình

Phương pháp phân bổ: Theo quan hệ tỷ lệ của từng
bộ phận cấu thành trong giá trị của BĐS.

Ước tính phần giảm giá do ảnh hưởng ngoại ứng.
- Sử dụng phương pháp so sánh để tính phần thất thu
tiền thuê do ảnh hưởng xấu của yếu tố ngoại ứng.
- Vốn hoá khoản thất thu tiền thuê hàng năm do ảnh
hưởng xấu của yếu tố ngoại ứng để tính tổng giảm giá.