Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
Thẩm định giá là một nghề mới ở Việt Nam. Trên thế giới đã có Ủy ban
thẩm định giá quốc tế và các nước Đông Nam Á đã có Hiệp hội thẩm định giá
ASEAN. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá được thiết lập về cơ bản
giống nhau ở nhiều nước từ trước những năm 1940. Và sau những năm 1940,
thẩm định giá đã được thừa nhận như là một nghề chuyên nghiệp và độc lập
như kế toán và kiểm toán. Có thể nói thẩm định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về đánh giá giá trị của hàng hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá
vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường.
Thẩm định giá đưa ra 5 phương pháp để định giá tài sản đó là phương pháp so
sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và
phương pháp lợi nhuận. Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm khuyết điểm
và điều kiện áp dụng riêng. Đặc biệt là phương pháp vốn hóa thu nhập đang
được sử dụng nhiều trong việc xác định giá trị tài sản nói chung và bất động
sản nói riêng. Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này tác giả đã chọn đề tài
“Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng
phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam”
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là phương pháp vốn hóa thu nhập trong
thẩm định giá tài sản và tình hình áp dụng phương pháp này trong thẩm định
giá bất động sản ở Việt Nam như thế nào. Phạm vi nghiên cứu của đề tài là tập
trung vào nghiên cứu việc vận dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong
thẩm định giá đất đai ở Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu là hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về
phương pháp vốn hóa thu nhập, liên hệ với thực tiễn Việt Nam hiện nay và
đặc biệt đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế của phương
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
pháp này với việc vận dụng các phương pháp phân tích tổng hợp, logic và lịch
sử, thống kê và so sánh…để nghiên cứu và phân tích.
Ngoài phần mục lục; lời mở đầu; kết luận, tài liệu tham khảo; nội dung

của đề án gồm 3 phần:
Phần 1: Lý luận chung về phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá
tài sản.
Phần 2: Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp vốn hóa thu nhập
Phần 3: Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động
sản ở Việt Nam.
Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin nên bài viết
còn có những thiếu sót. Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS.
Vũ Minh Đức đã hướng dẫn và giúp em hoàn thành đề tài này.
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
PHẦN I – LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU
NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1.1. Những khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm tài sản
Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC), “Tài sản là
một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận có
liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở
hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó”
Có nhiều cách phân loại tài sản khác nhau:
+ Theo hình thái biểu hiện: Tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
+ Theo tính chất sở hữu: Tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
+ Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
+ Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
+ Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản di động.
Nói tới tài sản là phải đề cập đến quyền sở hữu tài sản. Sở hữu tài sản
bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài
sản. Sở hữu tài sản thông thường được hiện hữu bởi một số bằng chứng về sự
sở hữu tách biệt với vật chất. Quyền sở hữu tài sản là một khái niệm pháp lý,
gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội. Quyền

sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
+ Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.
+ Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản,
quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản mang lại.
+ Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng,
cho, cho vay, thừa kế…hoặc không thực hiện các quyền đó.
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Như vậy, quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ
thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản. Các quyền càng lớn và càng
rộng rãi thì khả năng khai thác lợi ích càng cao. Do vậy, muốn đánh giá một
cách đúng đắn mức độ lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể sử dụng thì nhất
thiết phải xem xét đến quyền sở hữu tài sản cần thẩm định giá.
1.1.2. Quan niệm về giá cả:
Giá cả là một khái niệm cần được hiểu rõ và chính xác trong thẩm định
giá tài sản. Có nhiều cách tiếp cận và định nghĩa về giá cả.
Theo quan điểm kinh tế học:
Theo quan điểm này, giá cả được nghiên cứu một cách đúng đắn nhất
bởi Marx và Anghen. Dựa trên quan điểm lịch sử, Marx đã thực hiện một cuộc
cách mạng về học thuyết giá trị - lao động. Marx cho rằng hàng hóa là sự
thống nhất biện chứng của 2 mặt: giá trị sử dụng và giá trị. Trong đó, giá trị sử
dụng là công dụng của sản phẩm có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con
người. Còn giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh
trong hàng hóa. Từ đó, Marx đã đưa ra công thức về giá trị hàng hóa đó là giá
trị hàng hóa = c + v + m. Giá trị hàng hóa chính là giá trị xã hội được đo bằng
thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hóa.Qua việc phân tích
các phạm trù giá trị đó, Marx đã đưa ra định nghĩa về giá cả như sau: “Giá cả
là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa”
Nếu tiếp cận từ phía người bán:
Giá cả được định nghĩa rằng “Giá cả một hàng hóa, dịch vụ là khoản

thu nhập người bán nhận được về việc tiêu thụ sản phẩm đó”. Trong hoạt động
trao đổi, người bán đóng vai trò cung ứng hàng hóa và dịch vụ thỏa mãn nhu
cầu và ước muốn của người mua. Bao giờ họ cũng muốn bán với giá cao nhất,
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
cao hơn giá trị hàng hóa. Bởi vì, càng bán được giá cao thì sau khi bù đắp hết
chi phí sản xuất, họ thu về khoản lợi nhuận càng lớn. Mục tiêu của các nhà
kinh doanh luôn luôn là tối đa hóa lợi nhuận. Tuy nhiên, trên thị trường trong
một khoảng thời gian nhất định, chỉ chấp nhận mức giá phù hợp với giá trị
hàng hóa. Khi cung và cầu có sự thay đổi thì mức giá cả cũng thay đổi theo và
luôn xoay quanh giá trị cân bằng.
Đối với người bán, giá cả sản phẩm được thể hiện thông qua công thức sau:
Tổng doanh thu
Giá cả của đơn vị hàng hóa, dịch vụ =
Số lượng hàng hóa, dịch vụ tiêu thụ
Nếu tiếp cận từ phía người mua:
Giá cả được định nghĩa “Giá cả của một sản phẩm hoặc dịch vụ là
khoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để được quyền sở hữu, sử
dụng sản phẩm hay dịch vụ đó”.
Trong trao đổi hàng hóa, dịch vụ, người mua là người có tiếng nói cuối cùng
về một mức giá được thực hiện. Người mua tham gia trao đổi nhằm tìm kiếm
những lợi ích mà hàng hóa và dịch vụ có thể thỏa mãn nhu cầu và ước muốn
của họ. Số tiền mà người mua phải trả cho hàng hóa, dịch vụ chính là giá cả
của hàng hóa,dịch vụ đó.
Giá cả là chỉ số quan trọng được sử dụng trong quá trình lựa chọn và mua sản
phẩm. Thích mua rẻ là xu hướng có tính quy luật trong ứng xử về giá của
người mua. Khi các điều kiện khác như nhau (chất lượng, mẫu mã, nhãn hiệu)
người mua luôn tìm đến những người bán xó mức giá đưa ra thấp nhất.
Giá cả là một yếu tố quan trọng nhiều khi mang tính quyết định đến việc
người mua có mua sản phẩm hay không. Tuy nhiên, ngoài yếu tố giá cả thì

5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
còn có các yếu tố khác ảnh hưởng đến hành vi mua của họ đó chính là thu
nhập, thị hiếu, trào lưu, tâm lý, phong tục, tập quán…
Từ việc nghiên cứu bản chất kinh tế của phạm trù giá cả, có thể rút ra
những đặc trưng cơ bản của giá cả thị trường như sau:
+ Giá cả thị trường được hình thành trên cơ sở giá trị thị trường.
+ Giá cả thị trường là giá được thị trường chấp nhận.
+ Giá cả thị trường biểu hiện quan hệ trực tiếp giữa người mua và người bán
hàng hóa.
+ Giá cả thị trường biểu hiện sự thống nhất giữa giá trị và giá trị sử dụng.
1.1.3. Khái niệm về thu nhập
Thu nhập là số tiền nhận được từ việc đầu tư tài sản. Thu nhập, đặc biệt
đối với các tài sản thương mại và công nghiệp, là một chỉ số quan trọng của
giá trị, là cái đích quan trọng của nhà đầu tư. Thu nhập then chốt cho các mục
đích đánh giá là thu nhập hoạt động thực, tức là thu nhập sau khi trừ đi các chi
phí hoạt động.
1.1.4. Khái niệm thẩm định giá tài sản:
Theo IVSC: Giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hóa hay dịch vụ
đáp ứng nhu cầu. Mức giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận
mua bán giữa bên mua và bên bán. Giá trị tạo nên giá cả đưa ra trên những giả
thiết mà người mua và người bán dễ đi đến thỏa thuận nhất. Do đó, giá trị
không phải là một thực tế tồn tại, mà chỉ là một ước định mức giá có khả năng
nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một hàng hóa hoặc dịch vụ được đáp ứng
cho mua bán ở một thời điểm nhất định.
Giá trị có tầm quan trọng như thước đo kinh tế đã dược thừa nhận rộng rãi.
Việc sử dụng khái niệm giá trị và khẳng định các đặc tính tương ứng của nó
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
có ý nghĩa quan trọng trong nghiên cứu khoa học của ngành thẩm định giá.

Một hàng hóa và dịch vụ để có giá trị cần thiết phải có một số đặc tính pháp lý
và kinh tế sau đây: có tính hữu ích, khan hiếm, yêu cầu và có thể chuyển giao
được.
Dựa trên những cách tiếp cận khác nhau mà thẩm định giá tài sản được
hiểu theo những cách khác nhau:
+ Theo Tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của
một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh”
+ Theo GS W. Seabrooke – Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các
quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được
xác định”
+ Theo Hiệp hội thẩm định giá Australia: “Thẩm định giá là việc xác định giá
trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và
mục đích của thẩm định giá, là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh với
tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”
+ Theo GS Lint Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại
một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như
xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu
tư lựa chọn”
+ Theo pháp lệnh giá Việt Nam: “Thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại
giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định
theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”
Mục tiêu của thẩm định giá tài sản:
Hoạt động thẩm định giá đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị
trường. Mục tiêu của thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
mục đích nhất định, nó ảnh hưởng có tính quyết định đến việc lựa chọn
phương pháp thẩm định giá của các nhà thẩm định. Sự định giá được yêu cầu

trong rất nhiều trường hợp. Một số mục tiêu chính của thẩm định giá chuyên
nghiệp có thể kể đến đó là:
• Thẩm định giá cho các mục đích của chính quyền
• Thẩm định giá để thuê mướn
• Thẩm định giá để bảo hiểm
• Thẩm định giá cho báo cáo tài chính
• Thẩm định giá cho mục đích đầu tư
• Thẩm định giá cho mục đích cầm cố
• Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước
• Thẩm định giá cho máy móc và thiết bị
• Thẩm định giá trị tài sản vô hình
1.1.5. Khái niệm phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản:
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc
khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường
của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài
sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định
viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ
suất chiết khấu phù hợp.
Phương pháp thu nhập được chia làm hai phương pháp :
- Phương pháp vốn hóa thu nhập: áp dụng đối với trường hợp thu nhập
từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu
nhập từ tài sản đầu tư qua các năm là khác nhau.
1.1.6. Khái niệm phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản:
Phương pháp vốn hóa thu nhập là một cách tiếp cận tĩnh hoặc trực tiếp
trong đó sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi

tức của một năm. Phương pháp vốn hóa thu nhập căn cứ vào dòng tiền đơn lẻ
theo thời gian lâu dài vĩnh viễn.
1.1.7. Một số thuật ngữ liên quan:
- Tỷ suất vốn hóa: là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập
và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 1 năm hoạt động
trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài
sản.
- Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.
- Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính
trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ
suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kì đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn
vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực.
- Một số loại tỷ lệ vốn hóa thường gặp:
+ Tỷ lệ lãi (i): là lãi thu được trên một đầu tư và nó phải đủ cao để thu hút vốn
đối với một loại đầu tư cụ thể. Tỷ lệ này xác định dựa trên giả thiết cho rằng
tài sản không bị hư hỏng. Nó không bao gồm sự suy giảm giá trị trong tương
lai hoặc sự tái tạo lại. Tỷ lệ lãi là một hiện tượng thị trường, nó khác nhau tùy
theo số lượng cung và cầu, với các đặc tính chất lượng của tài sản đầu tư.
+ Tỷ lệ vốn hóa (R): biểu thị mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thực của
một tài sản và giá trị hoặc giá bán tài sản đó.
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Tỷ lệ vốn hóa toàn bộ (Ro): là tỷ lệ chỉ ra mối quan hệ giữa thu nhập hoạt
động thực của toàn bộ tài sản ( đất và công trình) với giá trị hoặc giá bán của
toàn bộ tài sản. Theo quy tắc, tỷ lệ vốn hóa toàn bộ luôn lớn hơn tỷ lệ vốn hóa
của đất và nhỏ hơn tỷ lệ vốn hóa của công trình.
+ Tỷ lệ vốn hóa công trình: là tỷ lệ thu nhập hoạt động thực của công trình đối
với giá trị hoặc giá bán của công trình. Trong đó thu nhập của công trình phải
bao gồm cả lãi trên đầu tư và khấu hao của công trình đầu tư trên tuổi kinh tế
còn lại của công trình hoặc giai đoạn chiếm hữu dự kiến.

+ Tỷ lệ vốn hóa đất (RI): là tỷ lệ của thu nhập hoạt động thực nhận được từ
đất đối với giá trị hay giá bán của đất.
+ Tỷ lệ khấu hao hoặc tỷ lệ tái đầu tư (1/Sn): là tỷ lệ cung cấp một sự hoàn
vốn hoặc tái tạo đầu tư trên tuổi thọ kinh tế của tài sản. Đôi khi nó được coi
như là yếu tố quỹ trả nợ và có thể áp dụng trên giai đoạn ngắn hơn tuổi thọ
kinh tế của tài sản.
1.2. Thực chất của phương pháp:
Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để
ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của 1 năm. Việc chuyển
hóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóa
thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
1.3. Cơ sở của phương pháp:
Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương
lai có thể nhận được từ tài sản, và dựa trên những giả thiết sau:
+ Thu nhập là vĩnh viễn
+ Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.4. Nguyên tắc ứng dụng:
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một
cách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định
giá khoa học. Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính giá trị tài
sản một cách hợp lý và chính xác. Trong thẩm định giá tài sản có rất nhiều
nguyên tắc nhưng phương pháp thu nhập được xây dựng trên cơ sở ứng dụng
ba nguyên tắc cơ bản đó là nguyên tắc sử dụng cao nhất và tôt nhất, nguyên
tắc cung cầu và nguyên tắc lợi ích tương lai.
1.4.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:
Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể
thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường và do đó là của thẩm định giá. Sự
sử dụng tốt nhất và cao nhất là sự sử dụng có thể nhất của một tài sản thuộc về

vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được phép về pháp lý, khả thi về tài
chính và nó mang lại giá trị cao nhất cho tài sản cần thẩm định giá.
Sự sử dụng không được phép về pháp lý và không thuộc về vật chất thì
không được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Sự sử dụng vừa được phép về pháp lý, vừa về vật chất, vẫn cần có sự
giải thích của nhà thẩm định giá biện minh cho sự sử dụng đó là hợp lý. Nó
không phải là sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự bi quan hay
lạc quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản.
Sau khi xác lập sự sủ dụng là hợp lý, thì cần kiểm tra về tính khả thi tài
chính. Sự sử dụng đó phải dẫn đến giá trị cao nhất.
11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Có thể nói, trong thẩm định giá tài sản đặc biệt là thẩm định giá bất
động sản thì nguyên tắc này khá là quan trọng. Noi riêng trong thẩm định giá
bất động sản thì nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở bốn
mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, bất động sản đó phải thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn
sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật, bất động sản phải được sử dụng hợp pháp, được nhà
nước thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho
giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, bất động sản phải có thời gian cho thu nhập ròng cao
nhất là kéo dài nhất.
1.4.2. Nguyên tắc cung cầu:
Giá trị thị trường của một tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại
của các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá. Ngược
lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của
tài sản có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung về tài
sản. Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó có

các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những
thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm
này được phản ánh trong cung cầu và giá trị tài sản. Khi thẩm định giá cần lưu
ý rằng các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự
tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích các thông tin thị trường như
cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi
thực hiện các điều chỉnh.
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.4.3. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai:
Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà
tài sản mang lại cho nhà đầu tư. Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các
triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ.
Thẩm định giá làm nhiệm vụ dự kiến các lợi ích nhận được từ quyền sở
hữu tài sản. Những dự tính của người mua hay của chủ sở hữu có thể ảnh
hưởng đến giá trị thị trường của tài sản. Việc ước tính chính xác giá trị tài sản
dựa trên các lợi ích dự kiến từ quyền sử dụng tài sản là vô cùng khó.
PHẦN II – CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO
PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP
2.1. Các bước tổng quát:
2.1.1. Nội dung phương pháp:
Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để
ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của 1 năm. Việc chuyển
hóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóa
thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
2.1.2. Công thức:
V = I / R
Hoặc
13
Website: Email : Tel : 0918.775.368

V = I * GI
Trong đó: V : là giá trị tài sản
I : là thu nhập ròng trong 1 năm
R: là tỷ suất vốn hóa
GI: là hệ số thu nhập ( GI = 1/R )

2.1.3. Các bước tiến hành
- Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại
- Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại
thu nhập
- Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa thu nhập
Cụ thể:
2.1.3.1. Ước tính thu nhập từ tài sản:
Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài
sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập
thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu
(EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình
(BI).
• Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản:
Thu nhập ròng từ tài sản được tính theo công thức sau:
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) – Thất thu
do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa –
Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động).
• Tổng thu nhập tiềm năng:
Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100%
công suất thiết kế. Thẩm định viên về giá xác định tổng thu nhập tiềm năng từ
14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho
thuê tương tự với tài sản cần định giá. Các tài sản cho thuê tương tự được xác

định bởi các yếu tố sau:
+ Đối với bất động sản: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sản
cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, hệ số sử dụng đất, tuổi đời kinh tế còn
lại của công trình, và tỷ lệ về chi phí duy tu bảo dưỡng.
+ Đối với máy móc thiết bị: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài
sản cần thẩm định giá về loại máy, thiết bị, về đặc điểm kinh tế - kĩ thuật chủ
yếu, về công suất, năng suất, độ chứa, và về mức độ hao mòn.
• Xác định thất thu
do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa:
được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân với tổng thu nhập
tiềm năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống và do
thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê
tương tự.
• Xác định chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng tài sản:
Tùy từng loại tài sản mà thẩm định viên có thể xác định loại chi phí này theo
các cách khác nhau.
+ Đối với bất động sản: Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng gồm chi phí trực
tiếp và chi phí gián tiếp. Trong đó, chi phí trực tiếp là những chi phí cố định
mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không (bao
gồm chi phí về thuế bất động sản, về bảo hiểm nhà cửa…). Còn chi phí gián
tiếp là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê
bất động sản nhiều hay ít (bao gồm chi phí quản lý, chi phí mua ngoài, chi phí
sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ, chi phí dọn vệ sinh, duy tu, chi phí tân trang).
15