QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH CHO VAY CÓ TSĐB. TÌM HIỂU VỀ MỘT SỐ DỊCH VỤ VỀ TSĐB CỦA NGÂN HÀNG SACOMBANK

I. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH CHO VAY CÓ TSĐB. TÌM HIỂU VỀ
MỘT SỐ DỊCH VỤ VỀ TSĐB CỦA NGÂN HÀNG SACOMBANK.
1. Quy trình thực hiện nghiệp vụ cho vay có TSĐB
Công việc kinh doanh của ngân hàng là thu nhận tiền gửi và sử dụng khoản tiền đó để
cho vay và tạm ứng. Các ngân hàng dự đoán rằng thu nhập lãi nhận được cho vay có thể
bù đắp được chi phí lãi tiền gửi và các chi phí hành chính khác nhưng chưa tạo ra lợi
nhuận để thỏa mãn nhu cầu của của cac cổ đông.Vì vậy về khía cạnh thẩm định rủi ro tín
dụng thì việc quản lý danh mục cho vay là việc quan trọng hàng đầu. Thẩm định rủi ro tín
dụng được mô tả như việc đánh giá rủi ro tín dụng của người đi vay, đó là khả năng họ
không hoàn trả khi khoản vay đến hạn. Để đảm bảo rủi ro là thấp nhất đối với ngân hàng,
ngân hàng phải tiến hành các bước thẩm định. Ngân hàng Sacombankcũng như các ngân
hàng nói chung cũng đang áp dụng qui trình thẩm định 8C : tính cách người đi vay
(character), tư cách của người đi vay (cappacity), khả năng trả nợ (capability), dòng tiền
(cashflow), vốn (capital), điều kiện hoạt động (condition), tài sản chung (collectability),
tài sản thể chấp (collateral). Tất cả các chữ C đều quan trọng trong qui trình thẩm định,
chúng có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Trong bài nghiên cứu này chúng tôi xin nghiên
cứu đến chữ C cuối cùng (collateral): tài sản đảm bảo tại ngân hàng Sacombank. Từ đó
giúp ta có cái nhìn khái quát về qui trình mà ngân hàng thẩm định tài sản đảm bảo cũng
như các ý kiến mà các nhà quản trị cao cấp về thực hiện nghiệp vụ này.
Cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới toàn cầu đã giáng một đòn nặng nề vào tình hình
kinh tế thế giới nói chung cũng như tình hình tài chính các nước nói riêng.Thêm vào đó là
thời kỳ kinh tế khó khăn diễn ra rộng khắp như hiện nay: Nợ xấu, nợ khó đòi vẫn ở mức
cao, các ngân hàng nói chung và Sacom bank nói riêng đã có sự thắt chăt hơn trong qui
trình thẩm định của tài sản đảm bảo.
SAC nhận định rằng tài sản đảm bảo là những tài sản được thế cấp cầm cố cho ngân hàng
như là vật đảm bảo cho khoản vay. Tuy nhiên tờ trình thẩm định tín dụng không chỉ đơn
thuần xem xét về số lượng tài sản đảm bảo mà nó chỉ là hàng phòng thủ thứ 2 sau hàng
1
phòng thủ thứ nhất về hiệu quả hoạt động kinh doanh của ng đi vay) khi sự xác nhận kinh
doanh ko tốt, món vay cần được từ chối và ko cho phép tài sản bảo đảm anh hưởng đến
quyết định cho vay.

Trong cẩm nang thẩm định tài sản đam bảo của SAC lưu ý với nhân viên tín dụng khi
xem xét TSBĐ rằng:
 Liệu có dễ dàng đưa ra một mức phí hay đòi quyền sở hữu tài sản đảm bảo?
 Liệu tài sản có được đảm bảo một cách hợp lý hay không? Nhân viên cho vay phải
đảm bảo rằng tài sản được đảm bảo một cách hợp lý nhằm chắc chắn rằng ngân
hàng có tất cả các quyền để chuyển nhượng hoặc bán tài sản bất kì khi nào do ngân
hàng chọn.
 Liệu tài sản có di dời được ko,?Ví dụ, xe máy, tàu thuyển và máy móc có thể được
chuyển đi một cách dễ dàng không và có thể dễ dàng tìm ra dấu vết ko?
 Mức độ ổn định giá trị của tài sản đảm bảo là như thế nào? Giá trị của một số tài
sản như cố phiếu, có thể thay đổi và cần theo dõi nhiều hơn đất đai, nhà của mà giá
trị tương đối ổn định, xe máy và máy móc có xu hướng giảm giá nhanh chóng và
giá trị bán lại thấp.
 Việc chuyển nhượng các tài sản bảo đảm dễ dàng như thế nào? Ví dụ, cổ phiếu
chưa niêm yết không thể chuyển nhượng một cách nhanh chóng như cố phiếu niêm
yết.
Trong qui chế thẩm định nội bộ của SAC nêu rõ cho nhân viên tín dụng khi nhận được
một tài sản thì phải xác định được.
• Giá trị của tài sản (có khả năng xác định giá một cách dễ dàng)
• Tính ổn định của tài sản.
• Tính thanh khoản của tài sản (có thể bán và chuyển đổi thành tiền mặt một
cách dễ dàng
• Giá trị pháp lý của tài sản (hợp pháp và không bị nghi vấn)
• Tính không thể hủy bỏ (không bị tranh chấp hoặc bị giới hạn bởi người
khác)
2
Sau đây là qui trình thẩm định tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp vay vốn tại
ngân hàng SAC.
3
Khách hàng Ngân hàng

Trưởng BP
QLTSBĐ
Chuyên viên
thẩm định giá
1
1. Khách hàng đến ngân hàng đề nghị vay vốn có tài sản bảo
đảm
2. Khách hàng đề nghị tài sản bảo đảm, lập hồ sơ pháp lý của tài sản bảo đảm gửi
tới ngân hàng
o Hồ sơ pháp lý gửi đến ngân hàng bao gồm:
o Nghị quyết Hội đồng quản trị dùng tài sản để đảm bảo cho khoản vay.
4
Duyệt kế hoạch
định giá
Đề nghị
TSBĐ
Lập kế hoạch
định giá
Lựa chọn TSBĐ
chokhoản vay
4
2
3
Chấp nhận
4
3’
Lập phiếu đề
nghị định giá
Xem xét
phiếu

3’’
5”
Phối hợp thực hiện kế hoạch định giá
5’
5
6
Duyệt kết quả
định giá
Thẩm định giá và
lập thông báo kết
quả định giá
7
Gửi thông báo kết
quả định giá cho
Ngân hàng
7’
Lập biên bản định giá
và kí kết với khách
hàng
6’’
8
7’’
Lưu hồ sơ định giá
Kết thúc
o Giấy tờ chứng minh quyền sỡ hữu hợp pháp TSĐB
o Biên bản định giá TSĐB, tờ trình định giá
o Hợp đồng cầm cố/ thế chấp
o Giấy nhập kho
3. Ngân hàng kiểm tra hồ sơ và lựa chọn tài sản bảo đảm, nếu chấp nhận đề nghị tài
sản bảo đảm của khách hàng, Ngân hàng sẽ lập phiếu đề nghị định giá và gửi

phiếu này đến chuyên viên định giá.
4. Chuyên viên định giá sau khi xem xét phiếu đề nghị định giá sẽ lập kế hoạch định
giá và gửi bản kế hoạch định giá đến trưởng ban quản lý tài sản bảo đảm.
5. Khách hàng phối hợp với chuyên viên thẩm định và trưởng ban quản lý tài sản bảo
đảm thực hiện kế hoạch định giá.
Ở giai đoạn này cán bộ tín dụng sẽ tập trung vào thẩm định kía cạnh pháp lý
của tài sản đảm bảo và khả năng thanh lý tài sản đó theo giá thị trường
Thứ nhất, là thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo vay nợ : thường
chia làm 2 loại là có đăng kí quyền sở hưu và tài sản không đăng kí quyền sở hữu.
đối với loại có đăng kí sở hữu, cán bộ tín dụng cần xem xét tính chân thực của giấy
chứng nhận đăng kí sở hữu, nếu cần thiết thì liên hệ với cơ quan cấp giấy chứng
nhận để làm rõ. Loại không có đăng kí sở hữu thì phức tạp hơn, cán bộ tín dụng
cần xem xét các chứng từ như hóa đơn mua hàng, chứng nhận lưu kho, thuê kho,
kí gửi hàng hóa…
Ví dụ : Đối với bất động sản: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, vật kiến
trúc và các tài sản khác trên đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền
thuê đất (hợp đồng thuê đất); trường hợp xây dựng mới bổ sung các chứng từ về
xây dựng, hoàn công, các hóa đơn hợp lệ, ;
Thứ hai, là thẩm định giá thị trường TSĐB cho khoản vay: phần tài sản dùng
để tính giá trị vay vốn của khách hàng chỉ được tính trên phần tài sản cố định vật
chất, còn phần tài sản phi vật chất thì không được tính vì phần này sẽ ko thu được
khi phát mại.
Những tài sản thường được đảm bảo khoản vay ở SAC là đất đai, nhà, cổ
phiếu, tiền gửi, hàng tồn kho, bảo lãnh cá nhâm và doanh nghiệp… và một số tài
sản ít khi gặp như hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, sổ nợ, tàu thuyền, máy bay.
5
Đối với đất đai, nhân viên tín dụng phải giữ giấy tờ đất đai và nhà được xây
dựng trên lô đất đó. Giấy tờ cầm cố phải được trình lên và đăng kí tại cơ
quan co thẩm quyền,
Đối với cổ phiếu, nhân viên tín dụng phải lưu ý đến giá thật của cổ phiếu

chưa niêm yết và cổ phiếu đã phiếu niêm.nhân viên tín dụng cần phiểu biết
cách xử lý cổ phiếu của bên thứ nhất và bên thứ 3. Khi nhận bảo lãnh thì
việc xem xét tiền vay và giá thị trường của cổ phiếu rất quan trọng. Phải có
một bản cam kết/ thỏa thuận để đảm bảo là ngân hàng có toàn quyền bán cổ
phiếu khi người vay không có khả năng thanh toán. Các cổ phiếu mua theo
quyền ưu đãi mua và được thưởng cũng sẽ là cũng được dùng làm TSĐB
cho khoản vay.
Khi ngân hàng nhận tiền gửi làm tài sản đảm bảo thì nhân viên tín dụng
phải đảm bảo rằng giấy chứng nhận tiền gửi phải cho phép ngân hàng được
xử lý tài khoản này khi cần tiền.
Khi nhận giấy bảo lãnh(từ khách hàng cá nhận hoặc doanh nghiệp) như một
tài sản đảm bảo thì nhân viên tín dụng phải hiểu rằng đây là một loại tài sản
vô hình. Đó là một loại tài sản đảm bảo hỗ trợ chứ không được sử dụng như
một tài sản chính thức. Thư bảo lãnh phải chỉ rõ đây là loại bảo lãnh liên
tục, không thể bị hủy ngang, vô điều kiện và được kí và đóng mộc. Đối với
loại hình bảo lãnh doanh nghiệp, quyết định duyệt thuận của hội đồng quản
trị là cần thiết để đảm bao giám đốc công ty đồng ý đi vay. Với công ty con
của một tập đoàn lớn đa quốc gia thì nên kiểm tra trực tiếp với công ty mẹ.
Ngân hàng không nên nhận các hợp đồng bảo hiểm nhận thọ làm tài sản
đảm bảo mà chỉ nên xem nó như một tái sản đảm bảo bổ sung.
Khi tàu thuyền được dùng làm tài sản đảm bảo thì các tài sản này phải được
đăng kí với cơ quan quản lý tàu thuyền có liên quan.
Dựa vào từng loại tài sản khác nhau, các bên cùng nhau thống nhất ý kiến về
giá trị của tài sản dựa theo nguyên tắc định giá trị, có 4 yếu tố: (i) các văn bản pháp
luật của UBND mỗi tỉnh, thành, (ii) thông tin do báo chí, internet…,(iii) các văn
bản do ngân hàng qui định, (iiii) khảo sát trực tiếp.
6
6. Sau khi thẩm định xong, chuyên viên định giá sẽ lập thông báo kết quả định giá và
gửi thông báo này đến trưởng ban quản lý tài sản bảo đảm.
7. Trưởng ban quản lý tài sản bảo đảm sẽ duyệt kết quả thẩm định và gửi thông báo

kết quả định giá về cho ngân hàng thông qua chuyên viên thẩm định giá. Đồng
thời lúc này một bộ hồ sơ thẩm định cũng được chuyên viên thẩm định lưu giữ lại.
Nhiệm vụ của chuyên viên thẩm định đến đây là kết thúc.
8. Sau khi có được thông báo kết quả thẩm định giá, ngân hàng sẽ lập biên bản thẩm
định giá và kí kết hợp đồng tín dụng với khách hàng nếu tài sản bảo đảm đạt tiêu
chuẩn.
Tại ngân hàng Sacombank có nhưng qui định riêng nhưng đều xoay quanh các
tỷ lệ mà ngân hàng nhà nước đã qui định. Tuy nhiên trên thực tế ngân hàng có thể
dựa vào các mối quan hệ đã có sẵn, hoặc những mối quan hệ với cán bộ tín dụng
kiến tỷ lệ cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo bị trệch xa so với qui
định, điều này được minh chứng bằng các hoạt động cho vay những năm trước
2008 để dẫn tới hệ lụy sau khủng hoảng tài chính.
 Với nhóm tài sản đất đai tỷ lệ cho vay là 70%
 Nhóm giấy tờ có giá tùy theo loại (sổ tiết kiệm (90-95%), chứng khoán
70%,,,,)
 Nhóm hàng tồn kho ít khi được dùng làm tài sản đảm bảo vì khó kiểm soát
tuy nhiên khi được dùng làm tài sản đảm bảo có thể từ 60-70%
 Nhóm tài sản cố định 70%, tuy nhiên cũng có loại tài sản cũ thời gian sử
dụng ko còn nhiều thì chỉ có thể được vay xoay quanh 50-60%.
2. Một số dich vụ cho vay có TSĐB ở NHTMCP Sacombank.
 Cho vay tiêu dùng thế chấp BĐS
• Mục đích vay: Thanh toán học phí, sinh hoạt phí ; mua sắm trang thiết bị; khám
chữa bệnh; du lịch; tiêu dùng khác
- Loại tiền vay: VNĐ.
- Lãi suất cho vay: theo quy định của Sacom bank trong từng thời kỳ
- Phương thức tính lãi: lãi tính trên dư nợ thực tế
- Hạn mức vay: tối đa 1 tỷ đồng nhưng không quá 70% giá trị tài sản bảo đảm
- Thời hạn vay: 84 tháng (7 năm).
- Tài sản bảo đảm: bất động sản thuộc sở hữu người vay vốn hoặc do bên thứ ba bảo
lãnh

7
• Điều kiện vay vốn
- Độ tuổi của KH và người đồng trả nợ (nếu có) từ 18 và không quá 65 tuổi tại thời
điểm tất toán.
- Độ tuổi người đồng trả nợ (nếu có) từ 18 đến 60 tuổi (không quá 70 tuổi tại thời
điểm tất toán).
- Có tài sản thế chấp: có nhà/đất thuộc sở hữu của khách hàng hoặc của người thân
trong gia đình.
- Có đầy đủ năng lực tài chính và nguồn trả nợ rõ ràng để thực hiện các nghĩa vụ
với Sacom bank
- Tại thời điểm vay vốn khách hàng không có nợ xấu tại Sacom bank hoặc các tổ
chức tín dụng khác
• Hồ sơ vay vốn
- Đơn đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ (theo mẫu của Sacom bank)
- Hộ khẩu/Giấy chứng nhận tạm trú
- CMND/Hộ chiếu
- Giấy tờ chứng minh thu nhập hàng tháng
- Giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm/bảo lãnh
- Chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn (nếu có) Chứng từ chứng minh mục
đích sử dụng vốn (nếu có)
 Cho vay thế chấp GTCG.
Hạn mức.
STK/TKTK
bằng VNĐ
STK/TKTK bằng
USD/EUR
Chứng
chỉ Vàng
Giá trị cho vay tối đa/giá trị
định giá STK/TKTK/ Chứng

chỉ vàng
95% 85-90% 80%
- Lãi suất theo quy định của Techcombank theo từng thời kỳ
- Các loại chứng từ có giá nhận cầm cố: Sổ tiết kiệm, Thẻ tiết kiệm Phát lộc, Sổ tiết
kiệm định kỳ, Sổ tiết kiệm dài hạn (ngoại tệ hoặc VNĐ), chứng chỉ vàng của
Techcombank.
- Phương thức trả nợ linh hoạt:
• Trả gốc và lãi cuối kỳ
• Hoặc lãi trả hàng tháng, gốc trả hàng tháng/hàng quý/6 tháng/cuối kỳ.
8
- Điều kiện vay vốn
- Công dân Việt Nam cư trú tại Việt Nam, có đủ năng lực pháp luật và năng lực
hành vi dân sự.
- Người nước ngoài cư trú tại Việt Nam đáp ứng đủ các điều kiện quy định trong
Quy chế cho vay của Ngân hàng Nhà nước, Quy chế cho vay của Ngân hàng
TMCP đáp ứng đủ các điều kiện quy định trong Quy chế cho vay của Ngân hàng
Nhà nước, Quy chế cho vay của Ngân hàng Kƒ thương Việt nam và các quy định
khác của Pháp luậ„t.
• Hồ sơ vay vốn
- Giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án sử dụng vốn (theo mẫu của Techcombank)
- CMND của người vay hoặc người dùng chứng từ có giá để bảo lãnh vay vốn.
- Bản gốc chứng từ có giá
- Giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm/bảo lãnh
- Các giấy tờ liên quan khác (nếu có)
II. PHÂN TÍCH VỀ KHOẢN CHO VAY VỚI TSĐB CỤ THỂ Ở
NGÂN HÀNG TMCP SACOM BANK.
Để hiểu và chứng minh cho những lý thuyết trình bày ở trên, nhóm chúng tôi xin
đưa ra một trường hợp vay vốn có TSBĐ, mà cụ thể là : Thế chấp nhà ở để vay vốn kinh
doanh tại Ngân hàng Sacom bank - chi nhánh Hưng Yên.
Tình huống: Ông Nguyễn Bá Hùng muốn mở rộng cơ sở sữa chữa ô tô, nên quyết

định thế chấp ngôi nhà có diện tích đất là 38m2, xây 2 tầng gần đường 39A – TT Yên
Mỹ - Yên Mỹ - Hưng Yên do Ông đứng tên sở hữu.Sau một thời gian tìm hiểu và cân
nhắc Ông quyết định tìm đến chi nhánh Sacom bank ở Yên Mỹ- Hưng Yên vay 1 tỷ
để phục vụ cho hoạt động mở rộng kinh doanh của mình:
Sau đây là quy trình thẩm định của Ngân hàng Sacom bank sau khi tiếp nhận hồ sơ
vay vốn của Ông Nguyễn Bá Hùng:
Bước 1: Phòng quan hệ khách hàng chi nhánh Hưng Yên tiếp nhận hồ sơ vay vốn của
ông Nguyễn Bá Hùng và chuyển tới cho phòng tín dụng.
9
Bước 2: Cán bộ tín dụng của ngân hàng phân tích thông tin về TSĐB (cụ thể là ngôi nhà
của ông Nguyễn Bá Hùng):
- Ngôi nhà có thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Ông Hùng hay không?
- Ngôi nhà này diện tích đúng như Ông khai báo hay không?
- Ngôi nhà này có tranh chấp hay không: có 2 chủ đứng cùng sở hữu hay không?
- Ngôi nhà này đã thế chấp vay ngân hàng khác mà vẫn chưa hết hạn hay không?
- Ông Hùng có năng lực pháp lý ?
- Phương án kinh doanh của ông có khả thi hay không?
- Uy tín, khả năng tài chính của ông như thế nào?
……
Bước 3: Sau 5 ngày điều tra, xét thấy ngôi nhà này cũng như thông tin của ông Hùng
khai báo là chính xác, nên ngân hàng Sacom bank đã quyết định chấp nhận Ngôi nhà làm
TSBĐ. Nên ngay sau đó, ngân hàng lập kế hoạch, phiếu định giá về ngôi nhà :
Theo khảo sát của Cán bộ tín dụng, các căn nhà đã giao dịch trong vòn 9 tháng qua
tại khu vực tại nhà Ông Nguyễn Bá Hùng như sau:
ST
T
Tên chán
sở hữu
Diện
tích,hình

dạng
Vị trí,
đặc điểm
Giá đã
mua bán
(triệu/m2)
Tình trạng cơ
sở hạ tầng.
1. Ngô Minh Ái 40 m2: dài
8m, rộng
5m
Khu dân cư,thuận
lợi giao thông,
gần mặt đường
28 Hệ thống
điện nước
tốt,không
gian tốt.
2 Tào Văn Lực 45m2: dài
10m, rộng
4.5m
Khu dân cư,thuận
lợi giao thông.
22 Hệ thống
điện nước
tốt,không
gian tốt
3 Hò Văn Tèng 50 m2 : dài
10m, rộng
5m

Khu dân cư, khá
gần mặt đường
24 Hệ thống
điện nước
tốt,không
gian tốt
10
Theo quan điểm của Cán bộ tín dụng của ngân hàng sacom bank.trọng số tính toán
của 3 căn nhà trên lần lượt là 35%, 40%, 35%.
Theo quy định hiện hành về Luật nhà đất, hệ số điều chỉnh của khu đất này là 1.2 (khu
vực nông thôn). Ta tính toán được :
 Giá trị quyền sử dụng đất của ngôi nhà : 38 x ( 35% x 28 + 40% x 22+ 35%x24 )
x1.2 = 1026 triệu đồng
 Giá trị xây dựng của ngôi nhà (39m2 x2 tầng = 76m2, giá xây dựng 3 triệu/ m2) :
76 x3 = 228 triệu đồng.
 Giá trị của cả căn nhà (bao gồm cả quyền sử dụng đất: 1026 + 228 = 1254
triệu đồng.
Bước 4: Cán bộ tín dụng gửi kết quả định giá về cho ngân hàng, trên cơ sở đó ngân
hàng kiểm tra lại, nếu chấp thuận thì lập Biên bản định giá tài sản và ký với khách
hàng:
BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ CỦA NGÂN HÀNG SACOM BANK VỚI KHÁCH HÀNG :
Bước 5 : Xác định mức cho vay :
Theo quy định của ngân hàng là cho vay 70% giá trị của căn nhà.Nên hạn mức cho
vay tối đa với Ông Hùng là : 70% x1254 = 877, 8 triệu đồng.
Sau đó NH xây dựng:
 Hợp đồng hạn mức tín dụng.
 Hợp đồng thế chấp.
 Phụ thuộc về các điều khoản chung.
11