Tìm hiểu quy định về kinh doanh bất động sản có sẵn ở việt nam hiện hành liên hệ thực tiễn

MỤC LỤ

MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
NỘI DUNG.......................................................................................................2
I. MỘT SỐ KHÁI NIỆM............................................................................2
1.1. Khái niệm bất động sản và kinh doanh bất động sản.................2
1.1.1. Bất động sản................................................................................2
1.1.2. Kinh doanh bất động sản.............................................................3
1.1.3. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản..........................................4
1.2. Quy định kinh doanh bất động sản..............................................4
II. THỰC TIỄN VỀ VIỆC VẬN DỤNG QUY ĐỊNH VỀ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM...........................................6
2.1. Thực trạng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam....................6
2.1.1. Phần lớn môi giới hoạt động mà khơng có Chứng chỉ hành
nghề, trình độ, năng lực, hiểu biết về pháp luật còn nhiều yếu kém.....6
2.1.2. Tỷ lệ đơn vị thành lập Sàn giao dịch dịch vụ mơi giới bất động
sản cịn ở mức thấp................................................................................8
2.2. Đánh giá thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh bất
động sản.................................................................................................9
2.2.1. Về quy định chủ thể kinh doanh bất động sản............................9
2.2.2. Về loại bất động sản được đưa vào kinh doanh........................10
2.2.3. Về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản.............................11
2.2.4. Về đầu tư kinh doanh bất động sản...........................................12

i


2.2.5. Về vi phạm và xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản...13
2.3. Một số vấn đề trong quy định về kinh doanh bất động sản.....13
2.3.1. Pháp lý thiếu chặt chẽ với cơng trình xây dựng khơng phải nhà
ở...........................................................................................................13

2.3.2. Thiếu các quy định ràng buộc trách nhiệm...............................14
III. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA QUY
ĐỊNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN Ở VIỆT NAM......16
3.1. Một số khuyến nghị đối với công tác quản lý nhà nước...........16
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động
sản.........................................................................................................18
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản........18
3.2.2. Hoàn thiện pháp luật về các nguyên tắc trong hoạt động kinh
doanh bất động sản..............................................................................18
3.2.3. Hoàn thiện pháp luật về giao dịch kinh doanh bất động sản hình
thành trong tương lai...........................................................................19
3.2.4. Hồn thiện pháp luật về vi phạm và xử lý vi phạm trong kinh
doanh bất động sản..............................................................................20
KẾT LUẬN....................................................................................................21
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................22

ii


MỞ ĐẦU
/>Trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 khơng cịn diễn biến phức tạp
như trước, từ quý I/2022, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều chỉ số khởi
sắc và sôi động trở lại. Nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ giúp cho thị
trường BĐS tăng trưởng.
Bên cạnh đó, cuộc xung đột giữa Nga – Ukraine cũng phần nào tạo ra
tâm lý lo ngại về tình trạng lạm phát, khiến người dân có tâm lý tìm kênh trú
ẩn vào vàng, USD và tích trữ vào BĐS, góp phần làm tăng tính thanh khoản
BĐS. Đặc biệt, tín hiệu tích cực trong những tháng đầu năm 2022 khi mức
tăng trưởng kinh tế trong nước (GDP) trong quý I/2022 đạt 5,03%, tốt hơn
cùng kỳ 2020 và 2021. Thị trường BĐS trở lên sôi động và trở thành một

trong những kênh đầu tư được quan tâm nhất hiện nay.
Qua quá trình học tập và tìm hiểu, tác giả đã lựa chọn đề tài “ Quy
định về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện hành và thực tiễn” để
đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, những khó
khăn vướng mắc và kết quả đạt được trong lĩnh vực này. Từ đó, đưa ra một số
khuyến nghị để phát triển bền vững thị trường bất động sản góp phần quan
trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội, tạo khả năng thu hút
các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát
triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước.

1


NỘI DUNG
I. MỘT SỐ KHÁI NIỆM
1.1. Khái niệm bất động sản và kinh doanh bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp
luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất.
Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở
trên hoặc dầu khí, mỏ khống chất ở dưới mảnh đất đó.
Đặc điểm của bất động sản
+ Tính cá biệt và khan hiếm
Bất động sản mang tính chất của đất đai, chính vì lý do này mà nó có
tính khan hiếm. Đất là nguồn tài nguyên có giới hạn về khu vực, lãnh thổ và
diện tích. Cũng chính vì vậy, bất động sản là không di chuyển, di dời được và
hiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt.
+ Tính lâu bền
Bất động sản có tính lâu bền và trường tồn theo thời gian. Bởi đất đai là

nguồn tài nguyên quý giá được thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian và
không thể nào bị hủy hoại. Nếu trên mảnh đất được xây dựng những cơng
trình kiến trúc thì có thể lưu giữ từ vài chục đến hàng trăm năm. Ý nghĩa của
tính lâu bền của bất động sản chính là tuổi thọ của cơng trình, kiến trúc được
xây dựng trên nó. Tuổi thọ của bất động sản được phân thành tuổi thọ kinh tế
và tuổi thọ vật lý. Tuổi thọ vật lý đem đến lợi ích lâu dài hơn về kinh tế. Khi
cơng trình, kiến trúc bị hư hỏng, khơng cịn bảo tồn kết cấu chịu lực nữa thì
những lợi ích kinh tế mới chấm dứt. Khác với tuổi thọ vật lý, tuổi thọ kinh tế
ngắn ngủi hơn khi nó có thể chấm dứt trong hoạt động bình thường của thị
trường. Theo ước tính trung bình của các nghiên cứu, bất động sản có tuổi thọ
2


khoảng 40 đối với các nhà ở, khách sạn. Các cơng trình khác như nhà phồ
thơng và nhà xưởng có tuổi dài hơn một chút, khoảng 45 năm. Với tính chất
lâu bền, các tài sản bất động sản được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau.
Bởi tính chất này khiến bất động sản trở thành loại hàng hóa mang đặc điểm
không bao giờ vơi hay cạn đi, đa dạng và phong phú.
+ Tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Một bất động sản này có thể gây ra một tác động rất lớn đến các bất
động sản khác. Chẳng hạn như tại một khu vực, Nhà nước hoặc các nhà đầu
tư thi cơng, xây dựng những cơng trình hạ tầng, cơ sở kiến trúc hiện đại và
cao cấp. Điều này khiến cho khu vực này trở nên đẹp hơn, gia tăng giá trị về
kinh tế cũng như dịch vụ. Vì vậy, những bất động sản khác nằm trong cùng
khu vực sẽ gia tăng giá trị sử dụng hơn cũng như thu hút các nhà đầu tư hơn.
Nói tóm lại, các bất động sản có thể hỗ trợ gia tăng giá trị cho nhau và có tính
chất chịu sự ảnh hưởng của nhau. Đây cũng làm một tính chất của bất động
sản được ứng dụng và đem lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư.
1.1.2. Kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản có thể hiểu đó là việc đầu tư một số vốn nhất

định vào một bất động sản nào đó với mục đích là để sinh lợi nhuận. Các hoạt
động đầu tư bất động sản nhằm sinh lời bao gồm việc mua, bán, xây dựng để
cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng hoặc tham gia giao dịch trên các sàn
giao dịch bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư
vấn hoặc quản lý bất động sản.
Ngoài ra, Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014,
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn

3


giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản
nhằm mục đích sinh lợi.
1.1.3. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản
có những nguyên tắc sau:
– Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản đều được bình đẳng trước
pháp luật; các bên được tự do thỏa thuận thông qua hợp đồng dựa trên cơ sở
tơn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau và không trái quy định của pháp
luật.
– Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định
của Luật kinh doanh bất động sản.
– Kinh doanh bất động sản phải thực hiện công khai, minh bạch và
trung thực.
– Cá nhân, tổ chức có quyền kinh doanh bất động sản ngồi phạm vi
bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được
phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.2. Quy định kinh doanh bất động sản

Điều kiện kinh doanh bất động sản năm 2022 được quy định tại Nghị
định 02/2022/NĐ-CP.
Theo đó, từ ngày 01/3/2022 điều kiện kinh doanh bất động sản của cá
nhân, tổ chức gồm:
- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành
nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

4


(So với Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã
bỏ điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp, việc bãi bỏ điều kiện này là
để phù hợp với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi tại
Luật Đầu tư 2020).
- Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ
sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại
sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch
bất động sản) các thông tin sau:
+ Thông tin về doanh nghiệp bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện
thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật;
+ Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại
khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản;
+ Thông tin về việc thế chấp nhà, cơng trình xây dựng, dự án bất động
sản đưa vào kinh doanh (nếu có),
+ Thơng tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh,
số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua
và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thơng tin đã cơng khai mà sau đó có thay đổi thì phải được
cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

(Điều kiện mới bổ sung so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP)
- Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại
Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Ngoài các đối tượng bắt buộc phải đáp ứng tất cả các điều kiện khi kinh
doanh bất động sản như trên thì Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng quy định 06

5


đối tượng không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất
động sản, bao gồm:
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, cơng trình xây dựng, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của
pháp luật.
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, cơng ty quản lý
tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), cơng ty quản lý tài sản của các tổ
chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, cơng trình xây dựng,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang
được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, cơng trình xây dựng, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho th, cho th mua nhà, cơng
trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển
nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà khơng phải là dự án đầu tư
xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

6


II. THỰC TIỄN VỀ VIỆC VẬN DỤNG QUY ĐỊNH VỀ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.1. Thực trạng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
2.1.1. Phần lớn môi giới hoạt động mà khơng có Chứng chỉ hành nghề, trình
độ, năng lực, hiểu biết về pháp luật cịn nhiều yếu kém
Theo số liệu báo cáo từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đến tháng 6/2019
có khoảng 300.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS, làm việc
trong các công ty môi giới, sàn giao dịch hoặc hoạt động độc lập, nhưng chỉ
có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, chiếm khoảng 10% - một tỷ
lệ rất thấp. Đội ngũ môi giới chủ yếu tập trung ở hai trung tâm lớn là Hà Nội
và TP.HCM. Riêng đội ngũ mơi giới ở Hà Nội chỉ có khoảng 50% là nhà môi
giới chuyên nghiệp, hoạt động thường xuyên tại các sàn giao dịch. Phần còn
lại hầu hết là nghiệp dư, trong đó có những người “tay ngang” chuyển nghề,
khi thị trường BĐS tăng nóng, khơng được đào tạo, khơng được kiểm soát và
tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua và bên bán.
Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã quy định cụ thể về điều
kiện hành nghề môi giới BĐS kèm theo những chế tài. Cụ thể, Điều 58 Nghị
định 139/2017/NĐ-CP quy định, phạt tiền từ 10-15 triệu đồng đối với một
trong các hành vi: Kinh doanh dịch vụ mơi giới BĐS độc lập mà khơng có
chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy
định. Phạt tiền từ 30-40 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh
môi giới BĐS mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, khơng đủ số
người có chứng chỉ hành nghề mơi giới BĐS theo quy định hoặc chứng chỉ
hành nghề hết thời hạn sử dụng.
Điều này cho thấy, phần lớn lực lượng môi giới hiện nay thiếu kiến
thức căn bản để hành nghề. Đặc biệt là kiến thức về pháp luật có liên quan

đến lĩnh vực BĐS. Môi giới phần lớn hoạt động khơng khác gì người “dẫn
7


mối” hoặc sale bán hàng; Khơng ít mơi giới bắt tay với nhà đầu cơ tạo nên
những cơn sốt đất ở khắp các địa phương, gây náo loạn thị trường, đồn thổi
giá để trục lợi…Họ là tác nhân chính khiến giá nhà đất lên cao vượt quá khả
năng chi trả của người dân…Khơng ít khách hàng là nạn nhân bị “cị đất” lừa
đảo, mất trắng tài sản tích cóp cả một đời người. Hệ lụy để lại cho xã hội là
vô cùng to lớn.
2.1.2. Tỷ lệ đơn vị thành lập Sàn giao dịch dịch vụ môi giới bất động sản còn
ở mức thấp
Hiện nay, sàn giao dịch BĐS thực chất chỉ là cái tên gán vào để làm
thương hiệu và dần dần đã mất đi nhiều giá trị trong lòng khách hàng. Khi
thành lập sàn, các tổ chức phải chịu thêm trách nhiệm báo cáo về thị trường,
chịu thêm sự thanh tra, giám sát từ các cơ quan thuộc Bộ Xây dựng, Sở Xây
dựng… mà khơng có bất cứ quyền lợi nào cả. Các doanh nghiệp không đăng
ký hoạt động Sàn giao dịch BĐS vẫn được tham gia hoạt động kinh doanh các
lĩnh vực như là sàn giao dịch BĐS; bao gồm môi giới, tư vấn, phân phối
BĐS…mà không chịu sự quản lý của các cơ quan quản lý thị trường BĐS nêu
trên.
a) Thị trường dịch vụ môi giới BĐS phát triển khơng kiểm sốt, cạnh tranh
khơng lành mạnh
BĐS là ngành nghề gần như khơng có rào cản gia nhập và rút lui. Mọi
người, mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia. Thông thường, đến
thời điểm sốt nóng, lao động từ các ngành nghề khác gia nhập vào làm môi
giới với tốc độ tăng trưởng rất nhanh. Việc phát triển quá nhanh khiến cho
việc cạnh tranh khá gay gắt, cạnh tranh khơng lành mạnh. Tình trạng bị chủ
đầu tư chèn ép hoặc các sàn tư “cắt máu” diễn ra khá phổ biến, dẫn tới chất
lượng dịch vụ suy giảm, lừa đảo phát sinh, gây nên nhiều tiếng xấu trong xã

hội.

8


b) Vai trị của nhà mơi giới mờ nhạt, địa vị pháp lý không rõ ràng
Với các quy định của pháp luật hiện hành, khơng cần có mơi giới giao
dịch vẫn dễ dàng hoàn thành. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký
kết và hồn thành giao dịch mà không cần sự tham gia của nhà môi giới. Các
chủ đầu tư, tự do thành lập bộ phận bán hàng, bán trực tiếp đến người mua mà
không cần phải lập sàn hay bán hàng thông qua nhà mơi giới.
Nhà nước hồn tồn chưa có cơ chế để khuyến khích, tạo điều kiện cho
nhà mơi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch BĐS hoặc ràng buộc bằng
các cơ chế pháp lý buộc giao dịch phải có sự tham gia của nhà môi giới.
c) Môi giới không trực tiếp đóng góp nhiều vào nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước
Đối với các nhà môi giới cá nhân, pháp luật cho phép hoạt động môi
giới độc lập và yêu cầu tự đăng ký kê khai thuế. Tuy nhiên, thực tế cho thấy
rất hiếm có trường hợp tự kê khai và nộp các khoản nghĩa vụ tài chính cho
Nhà nước.
d) Cơng tác đào tạo, kiểm tra, khung chương trình đào tạo Chứng chỉ môi
giới BĐS lạc hậu
Hiện nay, khung chương trình đào tạo, kiểm tra Ơn thi Chứng chỉ hành
nghề môi giới BĐS vẫn áp dụng theo Quy định cách đây gần 15 năm. Học
viên không bắt buộc phải qua khóa đào tạo kiến thức mà vẫn được thi cấp
Chứng chỉ. Mặc dù đây là lĩnh vực đòi hỏi lượng kiến thức và kỹ năng khổng
lồ từ nhiều lĩnh vực khác nhau.
2.2. Đánh giá thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản
Mặc dù Luật KDBĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan đã có
nhiều sửa đổi, bổ sung và đã khắc phục được nhiều hạn chế so với trước đây

nhưng thực tiễn vẫn còn một số vướng mắc, bất cập cần phải tiếp tục nghiên
cứu để hoàn thiện.
9


2.2.1. Về quy định chủ thể kinh doanh bất động sản
Hiện nay các quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản chịu sự chi
phối của nhiều văn bản quy phạm pháp luật nên các chủ thể kinh doanh bất
động sản cơ bản đã đáp ứng được các yêu cầu theo nhu cầu hiện tại. Ngoài
các điều kiện về việc thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định, các
chủ thể là chủ đầu tư dự án bất động sản phải còn đáp ứng thêm các điều kiện
như có năng lực tài chính đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án
đầu tư, ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án.
Tuy nhiên, vẫn có những quy định chưa đồng nhất về chủ thể trong các
văn bản. Ví dụ: Theo khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS 2014 thì tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định khơng thấp hơn 20 tỷ
đồng. Nếu hiểu kinh doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh dịch vụ bất
động sản thì hành vi thứ 2 cũng phải thỏa mãn yêu cầu về vốn pháp định. Tuy
nhiên, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày
10/9/2015 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS 2014 thì
tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không bị buộc phải có vốn
pháp định. Rõ ràng, đây là sự nhầm lẫn do khi ghép khái niệm kinh doanh bất
động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản mà các nhà soạn thảo khơng
tính đến nên phải giải thích trong nghị định hướng dẫn thi hành.
2.2.2. Về loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Về cơ bản thì bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật KDBĐS
2014 chỉ có 2 loại: Cơng trình xây dựng (gồm các loại nhà) và quyền sử dụng
đất. Các loại bất động sản khác chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh
(như cây lâu năm, rừng cây, ...). Xét về các loại bất động sản theo quy định
hiện nay thì các tài sản gắn liền với đất đai, cơng trình xây dựng cũng chưa có

những quy định cụ thể để đưa vào kinh doanh. Do vậy, quy định pháp luật
hiện nay về cơng trình xây dựng và đất đai đưa vào kinh doanh đã khá đầy đủ.
10


Tuy nhiên vẫn cịn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc
trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch (Condotel) hay căn hộ văn
phòng (officetel), …
Về điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được bán cũng
đang là một vấn đề đáng quan tâm, pháp luật quy định phải có bảo lãnh của
ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành
trong tương lai nhưng khơng có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng.
Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm
định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế
chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước
đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn.
Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, cơng trình xây dựng
hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách
nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh
khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh
cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
2.2.3. Về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Các quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản cơ bản phù
hợp với các quy định chung của BLDS 2015 và những nguyên tắc của Luật
KDBĐS 2014. Do một số điều kiện đặc thù trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản mà hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn còn có sự phân biệt về
chủ thể như quy định về tổ chức cá nhân trong nước không bị giới hạn về
trường hợp và loại bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê
mua cũng như mục đích sử dụng đối với các bất động sản này. Trong khi đó,

người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài chịu những hạn chế nhất định.
11


Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
theo khoản 3 Điều 17 Luật KDBĐS 2014 thì có 3 (ba) thời điểm để xác định
hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản: (1) thời điểm thỏa thuận; (2)
thời điểm công chứng, chứng thực; (3) thời điểm ký hợp đồng. Có thể thấy,
cách quy định trên có vẻ như “thời điểm thỏa thuận” là thời điểm được “ưu
tiên” sử dụng để xác định hợp đồng có hiệu lực. Nếu thời điểm các bên thỏa
thuận hợp đồng có hiệu lực khác với thời điểm hợp đồng được cơng chứng,
chứng thực thì có thể sẽ gây ra sự bất đồng trong việc xác định thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng.
Về thanh tốn trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo Điều 16
Luật KDBĐS 2014, so với quy định của Luật KDBĐS 2006 thì vấn đề này có
điểm mới ở quy định về phạt hợp đồng. Vấn đề này pháp luật hành cho phép
các bên tự do thỏa thuận mà không các thiệp về “mức phạt” theo lãi suất ngân
hàng như quy định trước đây. Tuy nhiên, hình thức thanh tốn vẫn khơng có
điểm mới khi các bên vẫn cịn được thỏa thuận. Có nghĩa là cách thanh tốn
bằng tiền mặt vẫn cịn được phép thực hiện trong giao dịch kinh doanh bất
động sản.
Ngoài ra, các quy định về các biện pháp bảo đảm liên quan đến mua
bán, thuê mua trong hợp đồng kinh doanh bất động sản rất cụ thể. Tuy nhiên,
phương thức thanh toán vẫn được dùng tiền mặt trong các hợp đồng kinh
doanh bất động sản. Bởi có thể sẽ phát sinh những vấn đề tiêu cực trong kinh
doanh như sử dụng sai mục đích khi khơng kiểm sốt được phần tiền mà chủ
đầu tư được ứng trước của khách hàng.
2.2.4. Về đầu tư kinh doanh bất động sản
Những điều kiện để được làm chủ đầu tư nhà ở thương mại được quy

định thống nhất với Luật KDBĐS 2014 và pháp luật đất đai về điều kiện làm
chủ đầu tư dự án nhà, cơng trình xây dựng. Thẩm quyền chấp thuận chủ
12


trương đầu tư dự án nhà thương mại được quy định cho Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh và Thủ tướng Chính phủ. Nội dung phân cấp thẩm quyền được quy định
cụ thể tùy thuộc chủ yếu vào quy mô dự án, tổng giá trị đầu tư dự án.
Như vậy, so với quy định trước đây, hình thức “góp vốn phân chia sản
phẩm là nhà ở” đã khơng cịn được pháp luật cho phép thực hiện. Sự thay đổi
này nhằm mục đích nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án nhà ở
thương mại cũng như thúc đẩy họ nhanh chóng thực hiện dự án mới được ứng
trước tiền từ khách hàng hàng, đồng thời hạn chế tình trạng “lách luật” bán
nhà hình thành trong tương lai khi chưa có đủ điều kiện.
2.2.5. Về vi phạm và xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản
Các quy định về xử lý vi phạm tạm ổn định. Đặc biệt là các quy định về
xử lý vi phạm áp dụng chế tài hành chính được quy định chi tiết khá đầy đủ
với nhiều điều khoản có riêng một Nghị định hướng dẫn thi hành. Trong đó,
ghi nhận cả các nguyên tắc cần thực hiện khi xử lý, các hình thức xử lý hiệu
quả: hình phạt chính, hình phạt bổ sung, các biện pháp khắc phục hậu quả…
khi quy định càng chi tiết rõ ràng thì việc áp dụng pháp luật càng thuận tiện
hơn.
Một trong những hạn chế hiện nay đó là mức xử phạt cịn thiếu tính răn
đe bởi chênh lệch giữa giá trị hưởng lợi do vi phạm mà có so với bị xử phạt.
Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, mức phạt tiền tối đa đối
với hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản phát triển nhà ở, quản lý
sử dụng nhà và công sở là 300.000.000 đồng. Mức phạt này tương đối thấp so
với mức xử phạt hành chính, trong các lĩnh vực khác, trong khi lợi ích có
được từ những hành vi vi phạm có thể lớn hơn rất nhiều lần. Vì vậy, mức phạt
này cần phải được điều chỉnh để đủ sức răn đe, ngăn chặn hành vi phạm trong

kinh doanh bất động sản hiện nay.

13


2.3. Một số vấn đề trong quy định về kinh doanh bất động sản
2.3.1. Pháp lý thiếu chặt chẽ với cơng trình xây dựng khơng phải nhà ở
Luật Kinh doanh bất động sản chưa có quy định về kinh doanh nhà ở
hình thành trong tương lai, chưa quy định rõ trường hợp nào cơng trình xây
dựng hình thành trong tương lai được bán, cho th mua tồn bộ cơng trình
hay được bán, cho th mua từng phần cơng trình (như bán căn hộ du lịch,
căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn, một phần diện tích sàn văn
phịng, dịch vụ, thương mại trong tòa nhà dự án). Cụ thể, khoản 1 Điều 55 của
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có quy định về việc giấy tờ về
quyền sử dụng đất là các loại giấy tờ gì; hồ sơ dự án bao gồm các loại giấy tờ,
thơng tin gì đối với các loại hình dự án. Khoản 2 Điều 55 của Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014 khơng có quy định việc trước khi bán, cho th
mua cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai (như căn hộ du lịch, biệt
thự du lịch…) thì chủ đầu tư phải có văn bản thơng báo cho cơ quan quản lý
thị trường bất động sản cấp tỉnh về việc cơng trình xây dựng đủ điều kiện
được bán, cho thuê mua. Điều này dẫn đến các hoạt động kinh doanh này
chưa được quản lý hiệu quả, phát sinh nhiều vấn đề bất ổn, quyền lợi người
mua, người thụ hưởng bị rủi ro.
Do khơng có quy định nên nhu cầu xã hội về chuyển nhượng loại hình
hợp đồng này bị hạn chế thực hiện, không thực hiện được một cách chính
thống. Các tổ chức, cá nhân tìm cách “lách luật” bằng các hình thức chuyển
nhượng khác khơng đảm bảo an toàn về pháp lý, dễ xảy ra tranh chấp. Theo
đó, quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành
trong tương lai cũng đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng,
cho thuê mua và chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình

thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án.

14


Vì vậy, u cầu đặt ra cần phải có sự đồng bộ, thống nhất giữa các quy
định trong một đạo luật. Quy định pháp luật phải là chìa khóa để khơi thông
được nguồn lực của thị trường, của nền kinh tế; tạo điều kiện thơng thống,
thuận lợi cho tổ chức, cá nhân được kinh doanh tự do trong phạm vi mà pháp
luật không cấm.
2.3.2. Thiếu các quy định ràng buộc trách nhiệm
Hiện nay, pháp luật về kinh doanh bất động sản đang thiếu quy định về
việc cho phép bên bán và mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở. Điều 57 Luật Kinh doanh bất
động sản quy định trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp
đồng; 5% giá trị còn lại chỉ được thanh tốn khi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu (hay còn gọi là sổ đỏ,
sổ hồng). Như vậy, Luật chưa quy định bên bán, bên cho thuê mua bất động
sản hình thành trong tương lai được áp dụng các biện pháp, hình thức đảm
bảo thay thế cho việc chưa được thu hết 5% giá trị hợp đồng; đồng thời cũng
chưa có quy định trách nhiệm đảm bảo nghĩa vụ thanh toán hết 5% giá trị hợp
đồng của bên mua, bên thuê mua cho bên bán, bên cho thuê mua.
Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa có quy định cụ thể về việc khi cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp “sổ đỏ” nhưng bên mua, bên thuê mua
chưa thanh tốn hết 5% giá trị cịn lại của hợp đồng thì ai là người nắm giữ
“sổ đỏ”? Và trong trường hợp này bên bán, bên cho thuê mua có được quyền
bảo lưu quyền sở hữu đối với bất động sản khơng hay khơng?
Có một số ý kiến cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản đang thiếu

quy định để điều chỉnh việc giao dịch bán, thế chấp đối với trường hợp nhà,
cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai đã xây dựng xong, đã được
15


nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa đươc cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở. Đối với trường hợp nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong
tương lai đã được xây dựng xong, được nghiệm thu đưa vào sử dụng đã trở
thành nhà, cơng trình xây dựng có sẵn thì khơng được kinh doanh theo hình
thức bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nhưng nếu nhà,
cơng trình xây dựng trong trường hợp này chưa được cấp giấy chứng nhận về
quyền sử dụng đất thì cũng không đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh như
đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn.
Với những bất cập nêu trên, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa
đổi) đã được Chính phủ thơng qua tại Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày
30/01/2022 sẽ khắc phục những bất cập đã được chỉ ra đối với việc kinh
doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là cơng trình xây
dựng khơng phải nhà ở sẽ được bổ sung pháp lý chặt chẽ, đảm bảo vận hành
các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa.
III. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA
QUY ĐỊNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN Ở VIỆT
NAM
3.1. Một số khuyến nghị đối với công tác quản lý nhà nước
Từ những nghiên cứu trên, có thể thấy, thị trường BĐS vẫn còn rất
nhiều bất cập, hạn chế và vướng mắc về chính sách pháp luật. Nhà nước cần
xây dựng, sửa đổi và bổ sung chính sách pháp lý phù hợp để phát triển thị
trường BĐS, thúc đẩy quá trình huy động mọi nguồn lực đầu tư vào đất đai để
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Hiện tại, thị trường BĐS nước ta
đang phát triển với một phạm vi phi chính quy khá rộng với một mức độ bất

trắc khá lớn. Thực trạng này có nhiều nguyên nhân, trong đó có một ngun
nhân quan trọng là cơng tác quản lý Nhà nước chưa thực sự theo kịp được
16


tình hình. Do vậy, để phát triển thị trường BĐS theo hướng chính quy, phát
huy hơn nữa vai trị đặc biệt của thị trường BĐS trong cơng cuộc cơng nghiệp
hố - hiện đại hố đất nước, thì việc kiện tồn cơng tác quản lý Nhà nước có
vai trị quan trọng hàng đầu.
Hơn nữa, thực tế cho thấy, dù đóng góp rất lớn cho phát triển kinh tế
đất nước, sự phát triển nóng của thị trường BĐS cũng có thể gây ra nhiều hệ
lụy cho nền kinh tế và phát triển kinh tế - xã hội. Tình trạng sốt đất tràn lan
hiện nay gây nhiễu loạn thị trường, gây giá “ảo” quá cao so với giá trị thực tế,
ảnh hưởng đến tâm lý người đầu tư. Trong bối cảnh đó, để giúp thị trường
BĐS phát triển ổn định, bền vững, cần chú trọng một số giải pháp sau:

Thứ nhất, tái cơ cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng các loại hàng
hoá BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục
lệch pha cung - cầu hàng hố trên thị trường BĐS, chủ động bình ổn thị
trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Trong
đó, có quy định tất cả các địa phương phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm
minh bạch hoá và tạo sự công bằng và chọn được những chủ đầu tư đủ năng
lực để thực hiện dự án; Quy định về cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng các loại
hình sản phẩm ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án.
Thứ hai, hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển
nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường BĐS, điều chỉnh chính sách tín
dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường
BĐS. Trong đó, có cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp
lý để các ngân hàng thương mại có thể huy động được các nguồn vốn trung và
dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường BĐS, đồng

17


thời hỗ trợ cho các đối tượng có thu nhập trung bình, ổn định có khả năng
mua nhà ở.
Thứ ba, hồn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới BĐS để
khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, giao dịch chính thức trên thị trường,
hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước. Điều
này được thực hiện trên cơ sở phải sửa đổi, bổ sung Luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định về lệ phí
trước bạ liên quan tới BĐS.
Thứ tư, minh bạch thông tin thị trường đất đai bằng cách: hồn thành
cơng tác đăng ký đất đai ban đầu và thực hiện đầy đủ việc đăng ký biến động
đất đai; hồn thiện cơng tác xây dựng và cơng bố các chỉ số đánh giá thị
trường BĐS trên địa bàn các tỉnh, thành phố; thực hiện công khai các quy
hoạch có sử dụng đất đã được duyệt để mọi người biết, giám sát, kiểm tra và
thực hiện. Cần nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch BĐS và
các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; cần tăng cường tính chuyên nghiệp và sự
hoạt động của dịch vụ thẩm định giá và tư vấn giá đất.
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản
Về quyền sở hữu bất động sản, Một trong những bất động sản đóng vai
trị quan trọng là đất đai được khẳng định: “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Do vậy chủ
thể tham gia kinh doanh bất động sản chỉ có thể có quyền sử dụng mà khơng
phải là quyền sở hữu. Về lâu dài, cần tiếp tục nghiên cứu theo hướng hoàn
thiện chế độ sở hữu về đất đai, vấn đề sở hữu tư nhân đối với đất cũng nên
được tiếp tục nghiên cứu thấu đáo.
Về điều kiện vốn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

18