(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2005 2010, đề xuất một số giải pháp phát triển

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KIỀU QUANG KHÁNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN
2006 - 2010, ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số
: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Hải

Thái Nguyên – năm 2011
i

n


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan rằng tồn bộ những nội dung và số liệu trong luận văn
này do tôi tự nghiên cứu, khảo sát và thực hiện.

Học viên thực hiện luận văn

Kiều Quang Khánh

ii

n


Lời cảm ơn
Để hồn thành chương trình cao học và viết luận văn này ngoài sự cố
gắng của bản thân tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý nhiệt tình
của nhiều tập thể cá nhân trong và ngồi trường
Trước hết, tơi xin được biết ơn chân thành cảm ơn đến q thầy cơ trường
Đại học Nơng Lâm - Đại học Thái Nguyên, đặc biệt là những thầy cơ đã tận tình
hướng dẫn cho tơi suốt thời gian học tập tại trường.
Tơi xin bày tỏ lịng kính trọng và sự biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo Tiến sĩ
Hoàng Hải đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu và
giúp tơi hồn thành luận văn
Đồng thời, tơi cũng xin cảm ơn q anh, chị và ban lãnh đạo sở Tài
Nguyên và Môi Trường, Cục Thống kê tỉnh Thái Ngun, Phịng Tài Ngun và
Mơi Trường, Phịng Tài Chính thành phố Thái Ngun đã tạo điều kiện cho tơi
điều tra khảo sát để có dữ liệu viết luận văn.
Mặc dù tơi đã có nhiều cố gắng hồn thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt
tình và năng lực của mình, tuy nhiên khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được những đóng góp q báu của q thầy cơ và các bạn.
Thái Ngun, tháng 10 năm 2010
Học viên

Kiều Quang Khánh

iii

n

Mục lục
Lời cam đoan.............................................................................................................i
Lời cảm ơn.................................................................................................................ii
Mục lục......................................................................................................................iii
Danh mục các hình....................................................................................................v
Danh mục các bảng ...................................................................................................vi
Phần I: MỞ ĐẦU .................................................................................................... .1
1. Đặt vấn đề............................................................................................................ .1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài .......................................................................... .2
3. Ý nghĩa của đề tài............................................................................................. ....2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................... .2
Phần II :TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................... .4
I . Tổng quan thị trường bất động sản ..................................................................... .4
1.1. Các khái niệm.......................................................................... 4
1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản ............................................. 8
1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm ............................................................................. .8
1.2.2. Tính bền lâu................................................................................................... .9
1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.................................................................. .9
1.2.4. Các tính chất khác ......................................................................................... .10
1.4. Vai trò thị trường bất động sản ................................................. 10
1.5. Sự vận động của thị trường bất động sản ................................... 12
1.5.1. Cung về bất động sản .................................................................................... .12
1.5.2. Cầu về bất động sản ...................................................................................... .17
1.5.3. Giá trị và giá cả bất động sản ........................................................................ .23
1.5.3.2. Khái niệm giá cả......................................................................................... .24
1.5.4. Vai trị của Nhà Nước trong cơng tác quản lý thị trường bất động sản......... .31
II, Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong nước .............. .32
2.1.Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới ................ 32

2.1.1.Thị trường bất động sản Ustralia (Úc) ........................................................... .32
2.1.2. Quản lý thị trường bất động sản tại Ấn Độ................................................... .34
2.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ....................... 35
Phần III: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................... .39
3.1. Nội dung nghiên cứu ................................................................ 39
3.2. Địa điểm nghiên cứu: ............................................................... 39
3.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................... 39
3.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu.......................................................... .39
3.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu............................................................. .39
3.3.3. Phương pháp thống kê................................................................................... .39
3.3.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................................... .39
3.3.5. Phương pháp phân tích, tổng hợp ................................................................. .40
Phần IV:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................ .41
4.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................... 41
4.1.1. Vị trí địa lý .................................................................................................... .41
4.1.2. Địa hình ......................................................................................................... .41
4.1.3. Khí hậu .......................................................................................................... .42
iv

n


4.2. Tài nguyên thiên nhiên ............................................................. 42
4.2.1.Tài nguyên đất................................................................................................ .42
4.2.2.Tài ngun rừng ............................................................................................. .42
4.2.3. Tài ngun khống sản.................................................................................. .43
4.3. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2006 - 2010 và triển vọng phát triển kinh tế. ........................... 43
4.3.1 Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006
- 2010....................................................................................................................... .43

4.3.2. Triển vọng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 .................................... .44
4.4. Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 ...... 46
4.4.1. Tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên............................................. .46
4.4.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thị trường sơ cấp) ....... .48
4..4.3. Tình hình giao đất ở tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 ........... .50
4.4.4. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2006 - 2010.............................................................................................................. .51
4.5. Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên ....................... 52
4.5.1. Hiện trạng cung - cầu hàng hóa bất động sản.............................................. .52
4.5.2. Khối lượng giao dịch hàng hóa trên thị trường bất động sản thành phố Thái
Nguyên (thị trường thứ cấp) ...................................................................................... .54
4.5.3. Mức biến động giá cả bất động sản tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2006 - 2010.............................................................................................................. .57
4.6. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường Bất động sản
trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên ............................................... 60
4.6.1. Hệ thống cơ quan quản lý thị trường bất động sản ở thành phố Thái Nguyên .60
4.6.2. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai ở Thành phố Thái
Nguyên .................................................................................................................... .65
4.7. Một số giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động
sản thành phố Thái Nguyên ............................................................................. . 69
4.7.1. Có kế hoạch hợp lý và khoa học đối với nguồn cung đất đai cho thị
trường bất động sản................................................................................................. .69
4.7.2. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất ............................................................. .70
4.7.3. Định giá đất ................................................................................................... .70
4.7.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ............................................................................................... .70
4.7.5. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển thị
trường bất động sản................................................................................................. .71
4.7.6. Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản ......... .71
4.7.7. Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế ................................................................ 72

4.7.8. Giải pháp về thơng tin ................................................................................... .72
Phần V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................... .74
5.1. Kết luận .................................................................................. 74
5.2. Kiến nghị ................................................................................ 75
Tài liệu tham khảo........................................................................... 76

v

n


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1.Mức cung cố định với mọi mức giá thay đổi ................... 16
Hình 1.2.Mức cung thay đổi khi giá thay đổi ............................... 16
Hình 1.3.Sự dịch chuyển cung bất động sản ................................. 17
Hình 1.4.Mối quan hệ thu nhập và cầu nhà ở ................................ 20
Hình 1.5.Mối quan hệ giữa lượng cầu đất và trình độ sản xuất ...... 21
Hình 1.6.Quan hệ giữa quy mơ gia đình và cầu về đất .................. 22
Hình 1.7.Mức thu nhập với tổng cầu nhà ở ................................... 22
Hình 4.1.Bản đồ hành chính tỉnh Thái Ngun ............................. 41
Hình 4.2:Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 – 2010 ............................. 55
Hình 4.3: Tình hình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2006 – 2010 ..........................................................................57
Hình 4.4:Mức biến động giá đất theo khung giá UBND tỉnh ban hành
................................................................................................. 59
Hình 4.5.Mức độ chênh lệch trung bình giữa giá đất do UBND tỉnh
ban hành và giá đất trên thị trường Thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2006 –2010 ........................................................................ 60

vi

n


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1.Tình hình sử dụng đất qua các năm 2006 đến năm 2010.. 47
Bảng 4.2.Tình hình cấp giấy chứng nhận một số loại đất ở thành phố
Thái Nguyên .............................................................................. 49
Bảng 4.3.Tình hình giao đất thực hiện quy hoạch các khu dân cư,
khu đô thị mới và các khu tái định cư tại thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2006 - 2010. ................................................................ 50
Bảng 4.4.Kết quả đấu giá quyền sử dụng được thể hiện qua biểu sau:
................................................................................................. 51

vii

n


Phần I: MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản là
một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường bất động
sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Phát triển và quản
lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển,
đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đơ thị và nơng thơn bền vững theo
hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hóa đất nước.

Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị
trường này chưa có điều kiện phát triển nhưng khi chuyển sang thực hiện phát
triển nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản ở nước ta đã từng bước hình
thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp khơng nhỏ vào tăng trưởng
kinh tế đất nước. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động
sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp
luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về
thông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa
của thị trường.
Thái Nguyên là một thành phố đã hình thành từ lâu. Sự tồn tại của nhiều
trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp trên địa bàn đã tạo nên sự
sầm uất cho Thành phố. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển nhanh
chóng về mật độ dân số thì nhu cầu về nhà ở ngày càng cao, đã có rất nhiều
doanh nghiệp đầu tư vào thị trường bất đất động sản tạo lên một diện mạo mới
cho thị trường này.
Thực tế cho thấy, nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường bất
động sản sẽ rạo ra những kết quả to lớn:
- Kinh doanh bất động sản tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn
vốn đầu tư và bất động sản nhất là vốn nước ngồi và vốn tích luỹ của các tầng
lớp dân cư.
1

n


- Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất.
- Thị trường bất động sản dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ
phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm được xoá bỏ.
- Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã
hội, chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường bất động sản sẽ

kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất,
tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước…
Xuất phát từ thực tiễn, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng thị
trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2005 - 2010, đề xuất một số giải pháp phát triển” nhằm tìm hiểu thực
trạng và đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hỗ trợ cho việc phát triển thị
trường bất động sản địa phương.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2006 - 2010.
- Đưa ra một số giải pháp để quản lý và phát triển thị trường bất động sản
của thành phố Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần phản ánh thực trạng và đề xuất
các giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, góp phần thực hiện
chủ trương phát triển thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên.
Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên có chun mơn về quản lý thị trường
bất động sản, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa
học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Thị trường bất động sản là thị trường rộng lớn (bao gồm nhà ở, đất đai,
các tài sản khác....)
Do giới hạn về thời gian và phạm vi nghiên cứu của một luận văn thạc sỹ,
đề tài này chỉ tập trung nghiên cứu thị trường bất động sản là nhà ở và đất đai
2

n


của thành phố Thái Nguyên - một thành phố có lịch sử phát triển lâu đời và hứa

hẹn nhiều tiềm năng phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.
Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường bất động sản là nghiên cứu
các yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối
quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá
nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm
góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao.

3

n


Phần II :TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
I . Tổng quan thị trường bất động sản
1.1. Các khái niệm
* Khái niệm về bất động sản
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất
động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo
đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
như trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản
gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những
nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái
gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của
đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể bất động sản là
“mảnh đất” chứ khơng phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với

những đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định
những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt
khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở
Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó điều
100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn
với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm
đất đai và các tài sản gắn liền với đất. [5]
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “Bất động sản bao gồm đất đai và
những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
4

n


Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản, có thể có ba khái
niệm như sau:
Khái niệm 1: Bất động sản là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác
trên đất
Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất
như thế nào thì được coi là bất động sản.
Khái niệm 2: Bất động sản là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời
được là bất động sản, có hai thứ khơng di dời được đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) bất động sản là tài
sản không di dời được bao gồm:
- Đất

- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:
- Một là: Bất động sản là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di
dời được như là yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật
xây dựng gắn liền với nhà ngồi ra cịn có các tài sản cố định khác do pháp luật
quy định bởi vì: trong bất động sản thì có tài sản cố định. Ở đây khơng kể tài sản
cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết
bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là bất động sản. Bất động
sản chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thơi. [5]
Nói chung bất động sản là đất và các cơng trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.

5

n


* Khái niệm thị trường bất động sản
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây
dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản
chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một
số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị
trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường
sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh
doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường bất động sản
lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

Có thể thấy rằng bản thân thị trường bất động sản khơng tự dưng mà có, nó
phụ thuộc vào yếu tố khi nào bất động sản được coi là hàng hoá, được trao đổi,
mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh
bất động sản.
Hiện nay quan niệm về thị trường bất động sản cũng đang đựơc tranh luận
và nổi lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán,
trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng bất động sản theo
quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
Bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là tổ chức các quyền có liên quan
đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các
quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mơ hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.
Tuy rằng tính khách quan của thị trường Bất động sản là quan hệ giao dịch mua
bán bất động sản theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan
là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định. [7]

6

n


Có thể mơ tả thị trường bất động sản theo mơ hình sau:
Quản lý nhà nước
Người
mua
Quy

luật
đặc
thù
BĐS

Quy
luật
giá
trị

- Quy luật cung
cầu
- Khan hiếm
- Cạnh tranh
- Độc quyền
- Lợi nhuận
- ………

Lợi
ích

Người
sở
hữu

Người
bán
Người
sử
dụng

Giá
đất

Giá
đất

Quan hệ quốc tế
hội nhập
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường
nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản.
Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một bởi
vì tài sản là nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành Bất
động sản được. Do đó đất đai bản thân nó là bất động sản đồng thời là yếu tố
đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất
đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một
bộ phận của hàng hố bất động sản.
Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị
trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho
rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng
7

n


giống như quan niệm trên bất động sản nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá
Bất động sản trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là khơng đầy đủ.
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là hoạt
động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử
dụng) bất động sản theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện
các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết

phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là khái niệm có tính khái
qt. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động
sản là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản
lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường
Bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự
hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước. [7]
1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm
của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng
đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v... Chính vì tính khan hiếm, tính cố
định và không di dời được của đất đai nên hàng hố bất động sản có tính cá biệt.
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những
yếu tố khơng giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động
sản hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các
căn phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu
tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với
khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v...

8

n


1.2.2. Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như khơng thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,

các vật kiến trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một
thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu
hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc
và cơng trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của Bất động sản. Tuổi
thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình
thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ
bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm
dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng bị
lão hố và hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng. Trong trường
hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích
lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa”
được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh
tuổi thọ kinh tế của Bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất
động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40
năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thơng là trên 45
năm v.v... Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai
không bị mất đi, không bị thanh lý sau một q trình sử dụng, lại có thể sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hố bất động sản rất phong phú và đa
dạng, không bao giờ cạn.
1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động
sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp
Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và
nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc
xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của Bất động sản
khác là hiện tượng khá phổ biến.

9

n


1.2.4. Các tính chất khác
a. Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động
sản trong q trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những
nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu
dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt
động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hố bất động sản địi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với
các hàng hố thơng thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức
tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản địi hỏi cần có khả năng quản
lý thích hợp và tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hố thơng thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu
vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,
tơn giáo, tâm linh v.v... chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản. [5]
1.4. Vai trị thị trường bất động sản
Một là: Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản thực hiện quá trình
phát triển sản xuất.
- Là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái
giá trị và từ hình thái giá trị sang hình thái hiện vật. Ta có thể thấy rằng trên thị
trường bất động sản người bán và người mua có thể trao đổi với nhau qua vật
ngang giá chung mà hai bên lựa chọn đó là: vàng, ngoại tệ, nội tệ…khi thực hiện
việc trao đổi này hình thái hiện vật của bất động sản được chuyển hóa sang hình

thái tiền tệ và ngược lại .

10

n


- Khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ làm cho vốn chậm lưu thông ảnh
hưởng đến tái sản xuất của chu kì tiếp theo. Ngược lại khi thị trường bất động
sản thơng suốt đó là một thuận lợi cho việc lưu thơng vốn trên thị trường. Do đó
q trình tái sản xuất sẽ thuận lợi kéo theo hoạt động sản xuất hiệu quả hơn.
Hai là: Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
- Thị trường bất động sản góp phần phát triển sức sản xuất đồng thời cũng
là quá trình tăng vốn cho đầu tư cho phát triển đặc biệt là vốn cố định.
- Khi thị trường bất động sản phát triển tốc độ chu chuyển của đồng vốn
nhanh hơn thực chất là việc tăng thêm vốn. Vốn chu chuyển theo công thức
hàng - tiền - hàng hay tiền - hàng - tiền qua mỗi vòng quay của vốn giá trị của
vốn tăng lên và do đó nguồn lực vốn tăng lên tốc độ quay vịng vốn càng nhanh
thì nguồn vốn tăng lên càng nhanh.
- Các giao dịch thế chấp bất động sản góp vốn liên doanh bằng bất động
sản thực chất là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển.
Ba là: Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng ngân sách cho
nhà nước.
Khi thị trường bất động sản tăng lượng hàng hóa giao dịch, mở rộng phạm
vi giao dịch. Cả hai hướng đó đều góp phần tăng thu ngân sách cho nhà nứơc
thơng qua các khoản thu như: thuế và phí.
Khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản, nhất là thị trường
chính thức bất động sản được giao dịch dễ hơn đồng thời nhà nước – cơ quan
chủ quản cũng thu được các nguồn ngân sách. Càng nhiều bất động sản tham gia
thì càng nhiều ngân sách được thu thêm, ngồi ra cịn tạo điều kiện cho thị

trường chính thức họat hoạt động tốt đẹp.
Bốn là: Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường
trong và ngồi nước.
Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại,
trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng khơng cịn chỉ bó hẹp trong phạm
11

n


vi một quốc gia. Thị trường bất động sản phát triển vượt khỏi một quốc gia
chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân nước ngoài tham gia giao
dịch bất động sản trên lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ
đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh bất động sản và họ có thể cư
trú, sinh sống...
Năm là: Thị trường bất động sản góp phần ổn định đời sống xã hội.
Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung giữ vị trí
quan trọng đối với sự ổn định đời sống xã hội. Thị trường bất động sản, nhất là
thị trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của
một quốc gia. Một khi thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức là
chính sách đất đai phù hợp thì xã hội ổn định. Một khi thị trường bất động sản
không hoạt động không hiệu quả dẫn đến xã hội thiếu ổn định.
Sáu là: Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống dân cư.
Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy khoa học, kỹ thuật và công
nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, cũng như các cơng trình phục vụ cho sinh hoạt
và đời sống trực tiếp của con người, nhu cầu cho văn hóa, xã hội, thể thao...
Bảy là: Thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách trong đó có
chính sách đất đai và chính sách về bất động sản.
Thơng qua hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước

tiếp tục đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ có thơng qua thị
trường bất động sản các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và chính
ở thị trường, thông qua thị trường sẽ bộc lộ những điểm không phù hợp thực tiễn
của chính sách đất đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai [18].
1.5. Sự vận động của thị trường bất động sản
1.5.1. Cung về bất động sản
* Khái niệm về cung bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là một lượng bất động sản sẵn sàng đưa
ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn

12

n


nhất định. Cung khơng phải là tồn bộ quỹ bất động sản có thể có mà là lượng
bất động sản có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường [7].
* Để các nguồn bất động sản trở thành nguồn cung bất động sản trên
thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:
- Quỹ bất động sản hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị
trường hiện thời.
- Người chủ sở hữu quỹ bất động sản khơng có mục đích để sử dụng cho
nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán.
- Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với khả năng
thanh tốn và chấp nhận của thị trường.
- Phải có thị trường bất động sản xuất hiện và quỹ bất động sản đó tham gia
vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.
- Cung bất động sản là cung về một loại hàng hoá đặc biệt, giữa các loại đất
đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại đất
đai khác [7].

* Những nhân tố ảnh hưởng đến cung về bất động sản
Quỹ bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ
Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các
mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu nó
được quy hoạch cho sản xuất nơng nghiệp thì mảnh đất này khơng hề có đóng
góp gì cho việc tăng cung về bất động sản.
Chỉ cần một quyết định của Nhà nước về việc chuyển mục đích sử dụng thì
chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với
tăng cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về Bất động sản trước hết phụ thuộc vào
quỹ đất được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. Đây là cơ sở quan trọng
nhất quyết định đến tổng cung về bất động sản, nhất là tăng cung về nguồn Bất
động sản hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về bất động sản bất hợp pháp.

13

n