GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Svnonglam.org
MỤC LỤC
M
Ở ĐẦU i
CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 1
1. ĐẤT ĐAI 1
1.1. Khái ni
ệm 1
1.2. Đặc trưng 1
2. TH
Ị TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 2
2.1. Khái ni
ệm thị trường đất đai 2
2.2. Y
ếu tố cấu thành thị trường đất đai 2
2.3. Các nhân t
ố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai 3
2.4. Vai trò c
ủa thị trường đất đai 4
3. CÁC KHU V
ỰC CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 4
3.1. Th
ị trường đất đai thế giới 4
3.2. Th
ị trường đất đai Việt Nam 6
4.
ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 11
4.1. Đặc trưng chung của thị trường đất đai 11
4.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 13
CÂU H
ỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1 15

CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 16
1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT 16
2.
ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ ĐẤT 17
2.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả 17
2.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành 17
2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai 17
2.3. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định 18
2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt 18
2.6
. Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao 18
2.7. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng 18
3. CÁC NHÂN T
Ố ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 18
3.1. Nhân t
ố thông thường 19
3.2. Nhân t
ố khu vực 22
3.3. Nhân t
ố cá biệt 23
4. PHÂN LO
ẠI GIÁ ĐẤT 24
4.1. Giá th
ị trường 24
4.2. Giá quy định của Nhà nước 28
5.
CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 32
5.1. Địa tô 32
5.2. Lãi xu
ất ngân hàng 34

5.3. Quan h
ệ cung cầu 36
BÀI T
ẬP CHƯƠNG 2 41
CÂU H
ỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2 42
CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43
1. ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43
1.1. Khái ni
ệm 43
Svnonglam.org
1.2. Vai trò của định giá đất 44
1.3. Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới 45
1.4. Công tác định giá đất ở Việt Nam 50
2. THÔNG TIN TRONG
ĐỊNH GIÁ ĐẤT 51
2.1. Giá tr
ị của thông tin trong định giá 51
2.2. Phương pháp xác định thông tin 52
3. NH
ỮNG ĐẶC TRƯNG VỀ MUA BÁN ĐẤT ĐAI 52
3.1. Đề nghị và lựa chọn của người bán và người mua 52
3.2. Phân tích và so sánh trong mua và bán 53
3.3. Quá trình
đàm phán trong mua và bán 54
3.4. Mua bán trong tình hu
ống đặc biệt 55
4. NGUYÊN T
ẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 55
4.1. Nguyên t

ắc thay thế 55
4.2. Nguyên t
ắc thu lợi 56
4.3. Nguyên t
ắc sử dụng hiệu quả nhất 57
4.4. Nguyên t
ắc thù lao tăng dần, giảm dần 57
4.4. Nguyên t
ắc cạnh tranh 57
4.6. Nguyên t
ắc đóng góp 58
4.7. Nguyên t
ắc biến động 58
4.8. Nguyên t
ắc hòa hợp 58
4.9. Nguyên t
ắc ưu tiên cho đất đai 59
CÂU H
ỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3 59
CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 60
1. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 60
1.1. Khái quát v
ề phương pháp thu nhập 60
1.2. Trình t
ự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập 62
1.3.
Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất 65
2.
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 66
2.1. Khái quát v

ề phương pháp so sánh trực tiếp 66
2.2. Trình t
ự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp 71
2.3.
Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất 77
3.
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 79
3.1
. Khái quát về phương pháp thặng dư 79
3.2. Trình t
ự định giá bằng phương pháp thặng dư 82
3.3.
Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư 85
4.
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 86
4.1. Khái quát phương pháp chi phí 86
4.2. Trình t
ự tiến hành phương pháp chi phí 88
4.3. Các phương pháp xác định chi phí 88
4.4. S
ự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ 90
4.5. Úng d
ụng định giá bằng phương pháp chi phí 92
5.
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY 92
5.1. Khái ni
ệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản 92
5.2. Phương pháp phân tích hồi qui. 93
5.3. Mô hình h
ồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả 93

BÀI T
ẬP CHƯƠNG 4 95
Svnonglam.org
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4 96
CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 97
1. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP 97
1.1. Khung giá quy định 97
1.2. Xác định vùng đất hạng đất 99
1.3. Định giá cho từng hạng đất 104
1.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội 106
2.
ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 108
2.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn 108
2.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị 116
2.3. Xác định giá đất ở đô thị 125
2.4. M
ột số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị 126
3.
ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 129
3.1. Khu v
ực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 129
3.2. Khu v
ực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương. 129
BÀI T
ẬP CHƯƠNG 5 130
CÂU H
ỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5 131
TÀI LI
ỆU THAM KHẢO 132

i
MỞ ĐẦU
Giáo trình Định giá đất được biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai,
nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai, giá
đất, định giá đấ
t và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường theo định
hướng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được áp
d
ụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất trong
hoàn c
ảnh thực tế ở nước ta.
Giáo trình "
Định giá đất" được biên soạn theo đề cương chương trình khung đào
tạo ngành quản lý đất đai đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt.
Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi
trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên.
N
ội dung của giáo trình gồm 5 chương:
- Chương 1: Đất đai và thị trường đất đai;
- Chương 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất;
-
Chương 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất;
-
Chương 4: Phương pháp định giá đất;
-
Chương 5: Định giá đất ở Việt Nam.
Trong đó chương 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chương 3 và 4 do
do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn.
Những kiến thức mà sinh viên phải nắm được khi học môn học Định giá đất là đất
đai, giá đất, thị trường đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu được đặc tính

đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm v
à khu vực của thị trường đất đai. Về giá
đất học sinh phải nắm được khái niệm, đặc trưng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh
hưởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh vi
ên phải nắm được
các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá
đất v
à biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường đất đai Ngoài ra trước khi
hiểu và nắm được phương pháp xác định giá đất theo khung giá đất và xác định giá đất tại
các địa phương ở Việt Nam hiện
nay, sinh viên phải hiểu và biết cách vận dụng các
phương pháp định giá đất phổ biến v
à thông dụng được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới.
Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên
quan đến giá đất, thị trường đất đai, phương pháp định giá đất ở các tài liệu sau:
1. B
ộ Tài chính (2004) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004,
H
ướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
3. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp.
4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huy
ên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phương
pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc).
5. Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà
xu
ất bản khoa học và kỹ thuật.
7. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in

Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists.
ii
Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhưng khó tránh khỏi những
thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng
để giáo tr
ình tiếp tục được hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo.
Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005
TS. Hồ Thị Lam Trà
1
CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI
Chương I được tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu
biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trước khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và
phương pháp xác định giá đất. Nội dung của chương 1 gồm:
- Đất đai (khái niệm và đặc trưng);
- Thị trường đất đai (khái niệm, yếu tố cấu thành, các nhân tố ảnh hưởng và vai trò) ;
- Các khu v
ực của thị trường đất đai (thế giới và Việt Nam);
- Đặc trưng của thị trường đất đai.
Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm được các nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiến
thức vận dụng trong các chương tiếp theo.
1. ĐẤT ĐAI
1.1. Khái niệm
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và
m
ặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất
còn bao g
ồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao
động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và
động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện

kh
ối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể
bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một
ngu
ồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường
s
ống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng
đượ
c coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đất đai là tài
sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người
t
ức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua
bán (t
ức là có tham gia vào giao lưu dân sự) nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng
hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân
giá tr
ị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai.
Đồ
ng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm
ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa
mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên
c
ạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một
cách h
ợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu
hướng tăng lên. Khác vớ
i các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không
phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà ngày càng có xu hướng tăng lên.

1.2. Đặc trưng
1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy
định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các
nhân t
ố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai
được ho
à hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định
của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về
vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
2. Có h
ạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến.
2
Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không
thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu
cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục
đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị
hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng
cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là
c
ố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất
nhi
ều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước
v
ới vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.
3. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng
và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp
có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng
và bảo vệ hợp lý đất đai.
4. Chất lượng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì,
nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tại tính khác nhau

lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng
và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền
đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đ
òi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả
sử dụng cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử
dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng.
2. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI
2.1. Khái niệm thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến
kh
ả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá
được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua
trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh
thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người
v
ới người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không
gian trao đổi hàng hoá.
Th
ị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể
được hiểu theo nghĩa rộng v
à nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối
quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian
nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường,
k
ể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở
nướ
c ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
di
ện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu

thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai
Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:
- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền
quy
ết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham
gia các quan h
ệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể
thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
- Khách th
ể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị
trườ
ng, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các
ch
ủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những người
s
ản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người
3
sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại. Trong nền
kinh t
ế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư
vấn đều là giới trung gian thị trường.
Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai, đất đai lưu
thông trên thị trường chủ yếu là đất đai đã được khai thác sử dụng. Ở nước ta không tồn tại thị
trườ
ng chuyển quyền sở hữu đất đai do vậy trong các yếu tố cấu thành nên thị trường đất đai có
điể
m khác biệt quan trọng đó là: chủ thể thị trường. Lưu thông trên thị trường đất đai ở Việt Nam
mang ý ngh

ĩa chung là quyền sử dụng đất, như vậy trong giao dịch của thị trường đất đai chủ thể thị
trườ
ng bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác đã có
quy
ền sử dụng đất, tức là đã được nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước. Đồng thời Nhà nước cũng
là một trong những chủ thể của thị trường đất đai khi thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu giao
quy
ền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất.
C
ũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực
mà còn mang tính qu
ốc gia và tính quốc tế. Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực
thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như
vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán nhưng các giao
dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu
tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong
th
ị trường này là các loại đất công nghiệp, thương mại - dịch vụ và tập trung tại các đô thị, vùng ven
đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp
trong nước và nước ngoài có quyền sử dụng các loại đất đó. Giới trung gian trong thị trường đất đai
rất phong phú. Hiện nay trên thế giới hầu hết các trung tâm môi giới đất đai thuộc về tư nhân, ở Mỹ
90% cơ sở
môi giới về đất đai nằm trong tay tư nhân.
2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai
Hiện nay các hoạt động kinh tế, xã hội chịu tác động của cơ chế thị trường. Đất đai cũng trở
thành đối tượng trao đổ
i, mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng và thị trường đất đai thực sự đã hình
thành. Th
ị trường đất đai có những nét khác biệt các thị trường hàng hoá thông thường khác. Chúng
ta có th

ể thấy thông qua những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình hình thành và phát triển thị trường
đất đai như sau:
a) Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá
Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá gắn liền với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất
và cùng v
ới nó là trình độ phân công lao động xã hội. Đất đai từ chỗ là sản phẩm của tự nhiên, con
người khai phá, cải tạo và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm và các yêu cầu khác phục vụ cho cuộc
s
ống của mình như xây dựng nhà ở, các công trình kiến trúc Sản xuất ngày càng phát triển, những
nhu c
ầu của con người ngày càng tăng và đất đai ngày càng khan hiếm. Vì vậy đất đai trở thành đối
tượng của sự mua bán, trao đổi và cũng được thương mại hoá. Như vậy sự xuất hiện và phát triển
n
ền sản xuất hàng hoá đã làm thay đổi cơ bản các quan hệ về ruộng đất, thị trường đất đai ra đời và
phát tri
ển.
b) Chế độ sở hữu ruộng đất
Chế độ sở hữu ruộng đất đã trải qua quá trình hình thành và phát triển trong lịch sử, từ sở
hữu cộng đồng về ruộng đất của thị tộc, làng xã đến sở hữu tư nhân trong xã hội phong kiến và sở
hữu ruộng đất theo quan hệ sở hữu tư bản chủ nghĩa. Đó là một quá trình lịch sử lâu dài. Chỉ đến
khi có s
ở hữu tư nhân tư bản chủ nghĩa mới tạo tiền đề cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất.
Trong th
ời kỳ đầu của tích tụ tư bản diễn ra việc tước đoạt ruộng đất của nông dân và những trang
tr
ại nhỏ bé biến ruộng đất thành đồng cỏ chăn thả và thành các điền trang lớn sản xuất theo kiểu tư
bản chủ nghĩa, hình thành các trang trại lớn đẩy hàng triệu nông dân không có ruộng đất phải đi làm
thuê. Đó là điề
u kiện cho sự hình thành quan hệ ruộng đất tư bản chủ nghĩa và thị trường đất đai ra
đờ

i.
4
c) Cầu về đất đai
Xét trên tổng quĩ đất đai thì cung của đất đai là một đường thẳng đứng. Sự biến động về
cung của các loại đất đai theo mục đích sử dụng đất cũng được quy định chặt chẽ theo các tiêu
chu
ẩn kinh tế - kỹ thuật nhất định tuỳ thuộc vào mỗi quốc gia. Cầu của đất đai là nhu cầu phát sinh
do s
ự tăng lên của nhu cầu con người đối với sản phẩm từ đất đai và các nhu cầu khác của các
ngành s
ản xuất, của nhu cầu xây dựng nhà ở. Áp lực của cầu luôn tăng lên, trong mọi trường hợp và
đối với mọi loại đất, do đó xét trên tổng thể thì giá đất đai do cầu quyết định.
Tóm l
ại: Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị
trường đất đai gắ
n liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá, với cơ chế thị
trườ
ng. Tuy nhiên, thị trường đất đai hình thành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố. Trong
điều kiện nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, đất đai cũng tham gia vào quá trình vận hành
đó và thị trường đất đai cũng chịu sự tác động như các thị trường khác. Quá trình hình thành và phát
tri
ển của thị trường đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử,
ch
ỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị trường và khi đó thị
trường đất đai mới ra đờ
i.
2.4. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi
nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:
- Ho

ạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong
nh
ững yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan
hi
ếm) và các bất động sản trên đất.
- Th
ị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào
bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành,
các vùng lãnh th
ổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.
-
Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển bất
động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế.
- Phát tri
ển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá
c
ả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất
quan tr
ọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong
điề
u kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
- S
ự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và
v
ề nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có
nhà
ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
-
Đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường
thì th

ị trường đất đai còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và
h
ạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị trường đất đai với các chủ trương chính sách lớn
c
ủa Nhà nước như cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước.
3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI
Thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và quốc tế. Việc
phân bi
ệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp người định giá nhận
d
ạng thị trường đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá. Trên thực tế, không có một thị trường
nào t
ồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trường thống
nh
ất.
3.1. Thị trường đất đai thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác
l
ập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền
cao t
ạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường
áp d
ụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị
trường đất đai. Tại đây có các trang trạ
i với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những nước đang phát
triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn
5
sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh
hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các
hình th

ức can thiệp vào thị trường đất đai.
Cơn sốt nhà đấ
t cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản
t
ại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất
t
ại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại
nhi
ều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các
ngân hàng Nh
ật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà
đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các
năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và
trì tr
ệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm
giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới.
Các qu
ốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành các
chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là
một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường. Để đảm bảo cho
nông dân có ru
ộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn
ch
ế quyền chuyển nhượng đất đai.
Ở Anbani, đấ
t nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp
l
ệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên
th
ực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận

quy
ền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương
nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở
Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các
m
ảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước
có th
ể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.
Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được
t
ừ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước.
Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn
thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để
cho phép người nông dân đượ
c quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính
sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rất
đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi
kh
ả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại
th
ị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng
gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá.
Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử
dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua
bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba
Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể

có thể thuê ruộng hay một số
khu đất để
kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các
nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
M
ột đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra
ngoài khuôn kh
ổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những
nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh
doanh b
ất động sản ở nước ngoài.
6
3.2. Thị trường đất đai Việt Nam
a) Quá trình phát tri
ển của thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỉ qua có
nhi
ều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một
lo
ại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia
quá trình hình thành và phát tri
ển thị trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau đây:
Giai đoạn trước 1992
Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này giá đất được thể hiện
b
ằng tiền, nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân
đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.
T
ừ 1945 đến trước 1980
Hi

ến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà
nướ
c, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp
không hoàn toàn nghiêm c
ấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị
hạn chế theo quá trình "công hữu hoá đất đai". Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật
th
ừa nhận trên thực tế. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và
qui mô nh
ỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở và
sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoả hồng (chuyển quyền cho thuê).
Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
Nhu c
ầu về hình thành một thị trường đất đai trở nên bức xúc trong những năm 80, khi đất
nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong thời kỳ này, dân cư
có cơ hộ
i về kinh doanh, việc làm và thu nhập, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau
khi có Lu
ật Đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp,
thương mại dịch vụ và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, nới lỏng
nhi
ều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, trước hết ở thành thị, các giao dịch có yếu tố đất đai,
nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu được thông qua các hình thức chuyển nhượng nhà ở (đối với dân
cư), nhà xưởng (đối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất. Quá trình đô thị hoá diễn ra
nhanh, tăng nhanh đầu tư, đặc biệt là đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất là đất công nghiệp,
thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí
Minh, do t
ốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nước bỏ chế độ
bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương "Nhà nước và nhân dân cùng làm", các giao dịch về đất
đai và bất động sản bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở, ngoài những giao dịch trong

dân cư, các doanh nghiệp Nhà nước cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này.
Hi
ến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển
đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, Luật
Đất đai 1988 quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho một số quyền sử dụng đất nhất
định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng
như: quy định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có
th
ời hạn và sử dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn,
chi
ếm đất đai, chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trường càng
m
ở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết
chưa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử
dụng đất" không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh
th
ống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch,
th
ừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng
đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp nhà nước. Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho
các doanh nghi
ệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị
7
đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả nợ. Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ
giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nước XHCN ở Đông Âu tan vỡ, người lao động
Vi

ệt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được, đã làm cho thị trường bất động sản
bùng n
ổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hậu quả phức tạp, có
nhi
ều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị
lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và
tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân liên quan đến
nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%).
Giai đoạn từ 1992 đến nay
Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà nước đã có những
chính sách gi
ảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà
t
ập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tượng (kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà
hưởng hoả hồng của Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất
hi
ện. Trước tình hình đó, pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh
các m
ối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán cho thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở.
Vi
ệc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ
sở đó, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988.
Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai
đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá
Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất (khoản 3- điều 3), theo đó các quyền
năng của người sử dụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuy
ển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền
này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá việc

chuy
ển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ Điều 690 đến Điều
744 và các hình th
ức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử
dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển
m
ạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các "kênh ngầm", trước tình hình đó, Chính phủ
ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-
CP v
ề quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có
tính điều hành cao, trong đó quy đị
nh chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ
chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng
quy
ền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều
ch
ỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa
đổi để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993 được Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền
c
ủa tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất,
theo đó các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định
17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định
19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết
Lu
ật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế
chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là
văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được những nhu cầu bức xúc trong công
tác qu

ản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền
s
ử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành.
Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình mới, đồng thời để
tăng cường tính đồ
ng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đai đối với các đạo luật khác, Quốc hội
khoá X thông qua Lu
ật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001. Ngoài
vi
ệc bổ sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp,
8
Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động
t
ại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới
liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một
s
ố điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mua nhà
ở tại Việt Nam. Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại điều 5
quy định về sở hữu đất đai: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu… Nhà
nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai
như sau: thu tiề
n sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và
ngh
ĩa vụ của người sử dụng đất."
Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Về thi

hành Luật Đất đai 2003, quy định những việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Tuy nhiên cho đến nay ở nước ta chưa có những văn bản quy đị
nh về thị trường quyền sử dụng
đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật,
chính sách pháp Lu
ật Đất đai hiện hành đã tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện
cho các th
ị trường này hoạt động đó là:
- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận;
-
Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trường hoạt động thông
qua vi
ệc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường
như giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất;
-
Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có
s
ử dụng đất.
b) Các khu vực của thị trường đất đai Việt Nam
Theo qui định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại đất mới tham gia vào
giao d
ịch trên thị trường đất đai. Như vậy các chủ sử dụng đất trước tiên phải có được quyền sử
dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); bước
ti
ếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân
s
ự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp). Việc phân định thị
trường sơ cấ
p, thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện

nh
ững quan hệ ban đầu (Nhà nước - người sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng -
người sử dụng).
Thị trường sơ cấp về đất đai
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện
ch
ủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1).
V
ề phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và
ch
ấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất
cho các ch
ủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD).Về phía
người sử dụng đất. Người sử dụng đất tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân
được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh
t
ế đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng
Chính ph
ủ quyết định. Căn cứ vào Luật Đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành hai Nghị định (Nghị
định 198/2004/NĐ
-CP về tiền sử dụng đất và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ và
tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất). Hai Nghị định này đã có những quy định khá thông thoáng
đối với thị trường đất đai hiện tại.
9
Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai
Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài

chính (117/2004/TT-
BTC) đã mở rộng đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Theo đó, ngoài đối tượng được Nhà nước giao đất xây dựng nh
à ở, xây dựng cơ sở hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê (Luật Đất đai hiện hành), quy định mới còn cho phép thực hiện giao
đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất d
ùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất sử dụng vào sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựng công trình công cộng có
mục đích kinh doanh; Cho phép nhà đầu tư tự lựa chọn hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, góp vốn li
ên doanh bằng giá trị
quyền sử dụng đất
Chính phủ không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất
đó đ
ã sử dụng trước ngày 15/10/1993 hoặc đối với hộ gia đình cá nhân đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đó được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà
còn nợ tiền sử dụng đất.
Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đối với đất dùng làm mặt
bằng sản xuất kinh doanh, đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
mu
ối. Quy định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng đất.
Bên cạnh đó, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất bằng việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Thực hiện theo phương án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho
ngân sách nhà nước; góp phần thực hiện sự b
ình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần
kinh tế được Nhà nước giao đất, xoá bỏ bao cấp qua đất đai.
Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục h
ành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí
trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi người dân được giao đất,
cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài nguyên và Môi
trường.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất v
à thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất lần này ''đổi mới'' ở chỗ ''thu hẹp phạm vi bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư''. Điều đó có nghĩa là Nhà nước thu hẹp phạm vi thu hồi đất tạo điều kiện cho
quan hệ tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, (thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử
dụng đất). Đó cũng chính là việc tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển.
NHÀ NƯỚC
Giao đất
không
thu ti
ền
Giao đất
có thu
ti
ền
Cho
thuê
đất
Thu
h
ồi
đất
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
10
Cụ thể, Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
l
ợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu

công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tư lớn.
Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh ph
ù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt
thì nhà đầu tư được tự do nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền
sử dụng của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
Thông tư hướng dẫn: Nhà nước là người tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,
giải phóng mặt bằng; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì không phải chi trả tiền
bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư; trong trường hợp người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất mà phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì được trừ vào tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
Việc bồi thường đất ở sát với thực tế sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân; việc xác định đất
ở để bồi thường đối với trườn
g hợp có vườn, ao theo hướng tôn trọng thực tế đã giải quyết được
những vướng mắc cơ bản lâu nay của nhân dân,
Đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân
cư và đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư, n
goài việc được bồi thường theo giá đất nông
nghiệp còn được hỗ trợ bằng tiền bằng từ 20%-50% mức bồi thường đất ở liền kề. Quy định này
phù h
ợp với thực tế sử dụng đất đảm bảo hợp lý lợi ích của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Đối với nh
à ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân không kể thời gian đã
s
ử dụng dài hay ngắn, hao mòn ít hay nhiều đều được bồi thường bằng giá xây dựng mới của nhà và
công trình có tiêu chu
ẩn kỹ thuật tương đương.
Các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư
trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nh
à ở, đất ở cho người có đất bị thu hồi, khu tái đinh cư
được quy hoạch chung cho nhiều dự án tr

ên cùng một địa bàn. Những quy định đổi mới này đảm
bảo sẵn sàng nơi tái định cư cho người bị Nhà nước thu hồi đất.
Thời gian tới, Chính phủ sẽ bỏ khâu thẩm định toàn bộ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư. Nghị định này quy định chỉ thẩm định việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, áp giá
đất giá t
ài sản để tính bồi thường, bố trí tái định cư của những dự án thu hồi đất có liên quan từ hai
quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên hoặc dự án mà phương án bồi thường hỗ trợ tái
định cư do UBND cấp tỉnh ph
ê duyệt.
Tiếp đó, Chính phủ đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện nhà đầu tư tự thoả thuận bồi thường
hỗ trợ tái định cư thay cho việc Nhà nước phải đứng ra tổ chức bồi thường hỗ trợ tái định cư bằng
cách: trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất thoả thuận
được với người bị thu hồi đấ
t về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật thì thực hiện
theo sự thoả thuận đó; khi thu hồi đất Nhà nước không tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ. Nhà
nước sẽ giao cho UBND các tỉnh, thành quyết định tổ chức thực hiện bồi thường và tái định cư hoặc
phân cấp cho UBND cấp dưới trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư.
Thị trường thứ cấp về đất đai
Đây là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất được pháp luật qui
định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất (hình 1.2). Thị trường này, về mặt pháp lý đã được công nhận, tuy nhiên qui mô
c
ủa thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các
ch
ủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước)
11
Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai
Luật Đất đai (1993) được ban hành với quy định về giao đất ổn định lâu dài cho người sử

dụng gắn với các quyền sử dụng đất được mở rộng gần với quyền sở hữu. Ngoài quyền sử dụng đất
theo mục đích quy định khi được giao, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Do nhu cầu nhà ở, đất ở
của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển
nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đ
ã xuất hiện từ những năm trước khi có Luật Đất đai (1993).
Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưa được luật pháp quy
định v
à việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm. Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán
đất đai của dân cư ở thời kỳ n
ày diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua
bán ngầm. Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy để
cụ thể hoá các quy định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá và quy định khung giá đất
có một ý nghĩa quan trọng. Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất
(thường được nói tắt l
à chuyển nhượng, mua bán đất đai) ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành
m
ột lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét. Luật Đất đai
1998 đ
ã bổ sung thêm quyền góp vốn bằng đất đối với chủ sử dụng đất. Như vậy đối với người sử
dụng đất được thực hiện 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp
v
ốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao đất
4. ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI
4.1. Đặc trưng ch
ung của thị trường đất đai
a) Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường
trong thuy
ết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được

thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị
trao đổ
i là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác
nhau đó là thị trường không hoàn hảo.
Trong th
ị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán,
nhưng trong thị trường đất đai từng lô/thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Đồng thời số lượng
người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ). Ngoài ra,
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chuyển
nhượng
đất
Chuyển
đổi
đất
Cho thuê
cho thuê
l
ại đất
Thế
chấp
đất
Thừa
kế
đất
Góp vốn
bằng
đất
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền sử dụng đất từ các chủ sử dụng đất)

12
thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá cao theo như kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tương
đố
i cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của thị trường
đất đai thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự
can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát
tri
ển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung ).
b) Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của đất
làm cho cung c
ủa đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị
trườ
ng đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn
t
ại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong
vi
ệc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân
b
ằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá.
Kinh nghi
ệm nhiều nước cho thấy việc đầu cơ vào đất đai hoặc bất động sản có thể làm vỡ thế cân
b
ằng phát triển, "tạo ra tam giác nợ" gồm các bên ngân hàng, dân cư và các nhà đầu tư kinh doanh,
gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội.
Hàng hoá đất đai có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào
r
ất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai thông thị trường đất đai sẽ tạo điều
ki
ện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh đất đai mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá đất

đai vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ một cách hiệu quả.
T
ất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh và tuyệt đại bộ phận hộ dân cư đều có nhu cầu tham
gia vào th
ị trường đất đai với tư cách người mua, người bán, người cho thuê hoặc thuê, người giao
ho
ặc nhận thừa kế, người thế chấp, hoặc nhận thế chấp, người phát mại đất đai hàng hoá. Do cơ
cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nước áp dụng đối với các đối tượng
khác nhau nên th
ị trường đất đai dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những
bi
ệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này.
Ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước (sở hữu toàn dân về đất đai), vì vậy,
không có th
ị trường quyền sở hữu đất đai mà chỉ có thị trường quyền sử dụng đất. Các hoạt động
giao d
ịch trên thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai là các giao dịch về quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà. Đồng thời Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai:
quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế
hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. hay nói cách khác Nhà nước độc
quy
ền trong việc giao quyền sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân điều
ti
ết khả năng cung cho thị trường đất đai.
Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải
được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người
mua ph
ải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố
đị

nh và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực
ho
ặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể
chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền
r
ất cao.
T
ại Điều 5, Luật Đất đai 2003 quy định: Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai
như sau: quyết đị
nh mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng
đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Do đó Nhà nước không chỉ tham gia hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản với tư
cách là đạ
i diện chủ sở hữu đất đai mà còn với tư cách là đại diện cho toàn bộ lợi ích của toàn dân
trong vi
ệc điều tiết kế hoạch đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng
đất nói riêng. Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét
duy
ệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. Tại Điều 24 Luật Đất đai 2003 quy định về kỳ
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc
13
trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm; kỳ kế
hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành
ph
ố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm.
Như vậy căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm
quy
ền phê duyệt sẽ xác định được khả năng cung về đất cho thị trường đất đai trong khoảng thời
gian xác định. Tính kế hoạch trong thị trường đất đai đã được thể hiện. Tuy nhiên ở nước ta hiện

nay trong quá trình
đổi mới kinh tế, thực hiện trong cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước,
s
ự phát triển kinh tế, xã hội đang làm tăng lên những nhu cầu về đất đai, thị trường đất đai đã có lúc
r
ất sôi động, có thời kỳ tạo nên những cơn sốt đất.
c) Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn
Do quyền sở hữu đất đai là duy nhất đó là Nhà nước, tính cạnh tranh của thị trường đất đai
mang đặc thù riêng, đó là ngườ
i sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) cạnh tranh quyền sử dụng đất
được Nhà nước giao khi họ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các công ty khai thác
đất đai có tính độc lập tương đối cạnh tranh trong việc thuê hoặc bán hàng hoá tư bản đất đai của
các công ty đó trên thị trường đất đai. Các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc được
Nhà nước cho thuê đất thì cạnh tranh trong việc cho thuê lại hoặc chuyển nhượng đất đai sau quá
trình đầu tư và tôn tạo.
Tính c
ạnh tranh của thị trường đất đai khác với các thị trường cạnh tranh ở nhiều khía cạnh,
bao g
ồm:
- Hàng hoá và d
ịch vụ trong thị trường cạnh tranh là giống nhau và có thể thay thế cho nhau.
trong th
ị trường đất đai, mỗi thửa đất có một vị trí độc nhất vô nhị.
- Trong th
ị trường cạnh tranh, số lượng người mua và người bán rất lớn và không có một ai
trong s
ố họ có thể tác động làm thay đổi đến giá thị trường. Trong thị trường đất đai, có thể có
trường hợp người mua rất ưng với mảnh đất cần mua và người bán rất muốn bán mảnh đất cần bán,
trong các trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn
giá thị trường miễn sao họ đạt được ý nguyện của mình.

- M
ột thị trường cạnh tranh phải không có những trở ngại hoặc những sự kích động do con
người gây ra, còn thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi một loạt những quy định của chính quyền
địa phương và Nhà nước như qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất,
thu
ế, các quyền của người sử dụng đất
- Trong th
ị trường cạnh tranh, người mua và người bán đều có kiến thức và được thông báo
đầy đủ về các điều kiện thị trường, còn người mua và người bán trong thị trường đất đai thường chỉ
nhận được một lượng thông tin rất nghèo nàn và độ tin cậy kém. Nhiều người trong số những người
mua ho
ặc bán không thường xuyên và không quen thuộc các thủ tục mua bán trên thị trường.
M
ặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn, nhưng ảnh hưởng của
c
ạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá đất. Các thửa đất có thể không giống nhau
nhưng chúng là những đối tượng thay thế gần như nhau.
d) Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh tế có
m
ức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trường đất đai
cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị,
môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán
trên th
ị trường. Việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu
nghèo, phá v
ỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội. do vậy
khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này
s
ẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế

thị trường và trình độ dân trí thấp.
4.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính
chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
14
a) Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung -
c
ầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý
và điều tiết một cách chặt chẽ v
à hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu
dẫn tới tình trạng đó là trong một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai
trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển nền kinh tế thị
trường định hướng X
ã hội Chủ nghĩa nói riêng. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính
thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù
h
ợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị
trường, đồng thời vừa vận động theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển
nhượng, mua bán đất đai lại l
à một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng.
Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận
động trong một thị trường không chính thức.
b) Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn
sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong gần 10 năm
qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 – 1995 và 2000 – 2002.
Trong th
ời gian sốt đất giá đất tăng nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí
Minh, có thời kỳ giá đất tăng đột biến, đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời

sống của dân cư.
Ở H
à Nội, cơn sốt đất vừa qua diễn ra trong khoảng 2 năm, từ tháng 4-2000 đến 4-2002.
Trong th
ời gian trên giá đất tại Hà Nội tăng từ 3 đến 5 lần so với trước khi sốt đất. Đặc biệt là trong
kho
ảng thời gian từ tháng 4/2001 đến 4/2002 giá nhà đất của thành phố tăng đột biến và tăng cao
liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, người mua trong nhiều trường hợp không cần mặc cả,
không quan tâm tới tính hợp lệ của giấy tờ nhà đất. Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao hơn
so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phố tới 11,25 lần. Ở các địa phương khác, giá nhà đất
không biến động lớn bằng Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh nhưng cũng có những biến động bất thường
và tác động ti
êu cực đến các hoạt động kinh tế và đời sống của dân cư.
Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử
dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ
đất đai gây n
ên. Phần lớn người đi mua đất không phải để xây dựng nhà ở hay để làm mặt bằng sản
xuất kinh doanh mà là để bán kiếm lời khi giá đất lên cao hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá.
Mặt khác, những thông tin ảo do các môi giới và một số người đầu cơ đất tung ta nhằm đẩy giá đất
lên cao để thu lợi cũng tác động lớn đến giá đất.
c) Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu được thực hiện theo
phương thức trao tay. Các b
ên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện
nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các
đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tr
àn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng
nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp
thuế cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí
Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất v

à nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh
nhà đất bất hợp pháp. Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra
dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay.
Nguyên nhân chủ yếu và có ảnh hưởng quyết định của tình trạng này là sự buông lỏng quản
lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản, nói chung và thị trường đất đai nói riêng, cụ thể là:
-
Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường bất động sản và chưa thừa nhận thị trường đất đai
nên Nhà nước chưa có khung pháp l
ý rõ ràng cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất
đai nói riêng hoạt động và do đó các cơ quan Nhà nước hầu như không quản lý được các tổ chức v
à
cá nhân tham gia vào th
ị trường đất đai và bất động sản.
15
- Công tác quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi trọng và chưa được tổ chức thực hiện
tốt, nhất là đối với đất ở cho dân cư tại các đô thị. Trong khi đó dân cư đô thị tăng nhanh, đồng thời
thu nhập và sức mua của dân cư được nâng cao làm cho cầu về đất ở vượt quá cung. Điều này làm
cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó khuyến khích các hoạt động đầu cơ đất đai. Hiện
tượng đầu cơ đất đai diễn ra rất phổ biến và đa dạng trong các cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu
như chưa quan tâm và chưa có các biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát và ngăn ngừa các hiện
tượng đầu cơ.
- Thông tin về thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng chưa được chú
ý nên những người có nhu cầu sử dụng đất rất khó tiếp cận được với những thông tin cần thiết và
chính xác. Đây là điều kiện cho các thông tin sai lệch nhằm mục đích trục lợi của những người môi
giới và đầu cơ đất phát huy tác dụng tiêu cực.
- Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng còn có những bất cập, trong đó đáng chú ý là một
số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền vay
của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên một số doanh nghiệp đã sử dụng tiền vay đầu tư
để đầu cơ đất kiếm lời.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông

lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường
đồng bộ trong quá tr
ình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng
là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm
soát được của thị trường đất đai ở Việt N
am những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai
có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết
của thực tiễn.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1
1. Phân tích những đặc trưng của đất đai ảnh hưởng đến việc xác định giá đất.
2. Phân tích các y
ếu tố cấu thành thị trường đất đai.
3. Việc phân các khu vực của thị trường đất đai có ý nghĩa gì trong quá trình định giá đất ở
Việt Nam.
4.
Phân tích các đặc trưng của thị trường đất đai.
16
CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Chương II được tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu
biết về giá đất bao gồm:
- Khái ni
ệm;
- Đặc trưng;
- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ;
- Phân lo
ại giá đất ;
-
Cơ sở khoa học xác định.
Yêu cầu sinh viên phải nắm được các vấn đề liên quan đến giá đất và biết vận dụng quan hệ
cung cầu trong dự báo thị trường đất đai.

1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói,
giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình
mua bán, có ngh
ĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó
có th
ể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có
th
ể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp
H
ầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của
quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là
m
ệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá
tr
ị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có
ch
ế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà
không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung
đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê,
th
ừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Chính vì
v
ậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả
hơn nguồn t
ài sản này. Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây

gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành
trong giao d
ịch về quyền sử dụng đất.
Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai,
thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá
đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại
kho
ản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có li
ên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.
Thời gian qua giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường
thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nước xác
định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai. V
ì vậy, giá đất do Nhà
nước ban hành không có tính khả thi và không áp dụng được trên thực tế. Do vậy Luật đất đai 2003
17
quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố
công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế
thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê
đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị
quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt
hại cho Nhà nước.
Giá đất h
ình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá
đất n

ày phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các
tiêu c
ực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những
người có li
ên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và
người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất
thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán
quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất
đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuậ
n ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục
sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị
trường.
2. ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ ĐẤT
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường
đang từng bước được h
ình thành. Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được hưởng
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá
các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau:
2.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di động, cái có thể
chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó. Cho nên giá cả đất
đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và
hi
ệu quả hơn so với giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện. Giá đất
không hoàn toàn b
ị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp

còn b
ị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối. Người mua đất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họ
cho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên đó. Ngoài ra giá đất bị chi phối bởi các
m
ục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào
quy ho
ạch sử dụng đất
2.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể tiêu chuẩn hóa,
d
ễ so sánh, giá cả cuả các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có
tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả
đượ
c hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với
nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân
tích c
ụ thể. Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ
thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ
tầng đặc biệt là trong lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống cho con người cũng như
góp phần tạo ra môi trường sinh thái, người sử dụng đất phải có trách nhiệm đối với xã hội khi sử
dụng đất làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp
2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá thành sản
xu
ất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá cả,
18
cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó.
Như vậy giá đấ
t không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc
hi

ệu quả vốn đầu tư. Tuy nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm, nhưng những
chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế. Định giá
đất sẽ phải thông qua chỉ tiêu tổng hợp là khả năng sinh lợi và vốn đầu tư điều này rất phức tạp.
Do đó không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất (hiểu theo nghĩa rộng).
Trong th
ực tế khi khai phá đất đai là có giá thành, nên trong giá cả đất đai cần được thể hiện.
Nhưng phần giá cả khai phá đó chủ yếu là đầu tư vào đất đai và thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất
là ph
ụ gia của giá đất.
2.3. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định
Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung
cầu. Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người
có th
ể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng
do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt
ch
ủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. Về tổng quan và lâu dài giá đất thường bị cán cân quan hệ cung cầu
tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng do sức ép của gia tăng dân số. Do vậy giá
đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội vì khả năng cung của đất đai ít thay đổi và có giới
h
ạn.
2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường
của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Ngoài ra, trong cùng
m
ột thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa đất ảnh hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất. Do
vậy đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả
rất khác nhau. Như vậy giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá
bi
ệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường vì nó phụ thuộc vào sự phát

triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Ngoài ra vị trí có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn
hoá và nhất thể hoá trong việc định giá đất.
2.6. Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao
Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì
giá tr
ị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện
tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng do
trong thị trường đất đai nước ta đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng đất,
th
ời hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó
quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống.
2.7. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng
Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng
hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm
của đất đai (diện tích đất tự nhiên của mỗi quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn
trong cung c
ấp nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng
nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên, thứ đến, do
cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội
giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng
tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với
đất v
à phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
19
3.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng
đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông
thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.

a) Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất. Nhà nước xuất
phát t
ừ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc
thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó Từ đó đạt được mục đích
nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
Nhân t
ố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đô thị;
chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính
Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất Chế độ về đất
kh
ống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. Ở nước ta trong một thời
gian dài th
ực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển
đất chỉ có cấp phát, do đó thực ra không tồn tại giá đất. Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất, đất trở
thành hàng hóa đặ
c biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thông, từ đó xuất hiện giá cả đất để thực
hi
ện đền bù kinh tế trong nhượng độ quyền sử dụng đất. Đồng thời cùng với việc hoàn thiện một
bước chế độ sử dụng đất phải trả tiền, dưới tác động của kinh tế thị trường, sự tăng giảm của giá đất
càng phù h
ợp với quy luật thị trường.
Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc
l
ợi tiền thuê thấp. Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua họat động kinh doanh của
b
ản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát để duy trì. Cho nên trong
tình tr
ạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của cải cách chế
độ

nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà
đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và
m
ật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh đất dùng cho kinh doanh,
dùng cho nhà
ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn. Nhìn chung mà nói, đất dùng cho
kinh doanh có hi
ệu quả lớn nhất, thứ đến là dùng cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hiệu quả
thấp hơn. Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn
ch
ỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa
trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất. Suất dung tích là tỷ lệ
giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng, nếu suất dung
tích l
ớn, thì trên một đơn vị diện tích đất sử dụng có diện tích xây dựng lớn, có thể thu được lợi cao,
vì v
ậy mà giá cho đơn vị diện tích đất cũng cao; ngược lại thì giá đất lại thấp. Ở những khu vực hạn
ch
ế suất dung tích, sự cao thấp của tỷ lệ dung tích trực tiếp ảnh hưởng giá đất cao thấp trong khu
v
ực bị hạn chế đó.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất.
Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy
giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá
của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá
đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao
th
ấp.
Chính sách thuế: Mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp hay cá nhân, nó

đều có quan hệ ảnh hưởng rất lớn. Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cư giảm, nên giá cả đất
gi
ảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các xí nghiệp không đủ
sức hoặc không muốn mở rộng đầu tư, khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại,
gi
ảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất ở đó
tăng. Thay đổi hành chính thườ
ng phân thành hai loại, một là nâng cấp, ví như một thành phố được
20
nâng cấp tử đô thị loại 2 lên đô thị loại 1, hoặc nơi nào đó không phải là thị trấn nâng lên thành thị
trấn một loại khác là tuy cấp bậc không thay đổi, nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang
khu khác được chính sách ưu đãi thu hút hàng loạt đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế nhanh
chóng, t
ừ đó kéo theo giá đất tăng lên.
b) Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân tố
nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu
thành nhân kh
ẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất
tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm
1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~
6,9%. Nguyên nhân ch
ủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc
gia có t
ỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển
kinh t
ế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so
v

ới Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối
nh
ỏ.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và
t
ố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở.
Khu nhà
ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó
về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên
thúc đẩy giá đất tăng lên.
Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh
hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại
đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết
c
ấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu
c
ầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để
xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.
c) Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng
đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và
đô thị hóa.
Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện
chính tr
ị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành
bình th
ường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của
nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay
khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư,

mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở
mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương
quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động
c
ủa giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất,
đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi
giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy
quá trình
đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng
di
ện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối
v
ới giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc
thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì
m
ức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.