Mấy suy nghĩ về hiện tượng đóng băng của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

Đại học Kinh Tế Quốc Dân
Mở đầu
Thị trờng bất động sản ( BĐS ) ở nứơc ta mới hình thành. Do đó, còn rất
nhiều điều phải làm. Thị trờng phát triển cha ổn định, tỷ lệ giao dịch bất động sản
vẫn chiếm một phần lớn trên thị trờng ngầm.
Những hoạt động kém hiệu quả do chính sách và pháp luật cha đầy đủ, dẫn
đến sự khó có thể kiểm soát đợc những kẻ đầu cơ đã tạo thành cơn sốt giá đất.
Điều này đã đa thị trờng bất động sản ở nớc ta vào tình trạng đóng băng làm
cho thị trờng hoạt động kém hiệu quả, ảnh hởng đến sự phát triển của nền kinh tế
nói chung và thị trờng bất động sản nói riêng.
Đề án Mấy suy nghĩ về hiện t ợng đóng băng của thị trờng bất động sản
ở nớc ta hiện nay nhm phân tích và đa ra một số giải pháp khắc phục.
Do có một số hạn chế nên đề án này chỉ đa ra một số lý giải chủ yếu dẫn
đến thị trờng đóng băng và một số giải pháp khắc phục cơ bản.
Kết cấu đề tài gồm:
A.Mở đầu
B.Nội dung
Chơng I: Những khái niệm cơ bản về thị trờng bất động sản.
Chơng II: Thực trạng đóng băng của thị trờng bất động sản hiện nay.
Chơng III: Một số giải pháp khắc phục hiện tợng đóng băng thị trờng bất
động sản hiện nay.
C.Kết luận
Nguyễn Tố Hoa Lớp Kinh doanh BĐS 44
1
Đại học Kinh Tế Quốc Dân
Chơng I: Những khái niệm cơ bản về
thị trờng Bất động sản
I. khái quát chung về thị trờng bất động sản
1. Khái niệm.
Thị trờng bất động sản là tổng hóa các giao dịch dân sự về bất động sản trên
những địa điểm nhất định trong một thời gian nhất định.

2. Một số nội dung về thị trờng bất động sản.
Cùng với sự phát triển kinh tế, trải qua bao chế độ thì thị trờng đã hình
thành và phát triển, trong đó có thị trờng đất đai đã đợc hình thành. Đây là thị tr-
ờng sơ khai của thị trờng bất động sản, khi xây dựng công trình gắn liền với đất
đai, kết tinh lao động vào đất đai hình thành nên bất động sản.
Với mỗi cách phân chia dựa trên tiều thức khách nhau, thì sẽ có những thị
trờng bất động sản khác nhau. Nh căn cứ vào loại hình giao dịch BĐS thì có thị tr-
ờng mua bán BĐS , thị trờng BĐS cho thuê, thị trờng BĐS làm tài sản thế chấp, thị
trờng BĐS dung để góp vốn liên doanh . Hoặc phân loại dựa vào loại hàng hóa
BĐS trên thị trờng, thì có thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở, thị trờng văn phòng
công sở
Thị trờng BĐS có vai trò to lớn trong nền kinh tế quốc dân do BĐS là tài sản
có giá trị lớn đối với mỗi quốc gia. Nó thúc đảy sản xuất phát triển, ghóp phần huy
động vốn cho đầu t, tăng thu nhập cho ngân sách, mở rộng thị trờng ngoài nớc và
quan hệ quốc tế, góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sống của nhân dân.
Nguyễn Tố Hoa Lớp Kinh doanh BĐS 44
2
Đại học Kinh Tế Quốc Dân
Nh vậy, phát triển thị tròng BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính
sách đất đai và chính sách về BĐS.
Tuy hàng hoá BĐS có những đặc điểm giống với những hàng hoá khác nh-
ng chúng lại có những đặc điểm mang tính đặc thù riêng vì thế thị trờng BĐS có
những đặc điểm khác biệt sau: thị trờng có sự cách biệt giữa hàng hoá giao dịch
với địa điểm giao dịch, thị trờng BĐS thực chất là thị trờng giao dịch các quyền và
lợi ích chứa đựng trong BĐS, là thị trờng không hoàn hảo cung BĐS phản ứng
chậm hơn so với cầu của BĐS, giao dịch trên thị trờng BĐS cần phải có t vấn
chuyên nghiệp, chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và có mối quan hệ mật
thiết với thị truờng vốn.
Hiện nay, ở nớc ta phát triển thị trờng ngầm, các giao dịch về bất động sản
diễn ra chủ yếu ở thị trơng này ( chiếm 70% ). Nguyờn nhõn l do mt b phn

khụng nh ngi dõn vn quan nim vic mua, bỏn l n gin, cha cú thúi
quen v cng cha cú nhu cu ngay nhng th giy t hp phỏp; nhng th tc
hnh chớnh ca chỳng ta cũn quỏ phin h, phc tp, nhng nhiu, gõy khú khn,
tn kộm tin bc cho ngi dõn khi mun thc hin ỳng nhng quy nh ca
phỏp lut; vn tn ti nhng dng mua bỏn bt hp phỏp, thng xy ra nhng
khu t nụng nghip ang cú quy hoch chuyn thnh t phi nụng nghip hoc
t ven ụ th.
B Xõy dng ó a ra con s thống kê, hin nay cú n 80% trờn tng s
giao dch v BéS thuc th trng ngm. Cỏc giao dch ny phỏt trin t phỏt,
khụng cn quy hoch, khụng cụng chng v mi th u trao tay, vic chi tr li
bng tin mt nờn Nh nc khụng kim soỏt c. éng thi so sỏnh tng
quan gia thu nhp quc dõn v thu nhp cỏ nhõn thỡ giỏ c BéS nc ta trong
giai on t nhng nm 90 tr li õy vo loi cao nht so vi cỏc nc trờn th
gii, mt một vuụng t cú khi lờn ti 55 cõy vng.
Nguyễn Tố Hoa Lớp Kinh doanh BĐS 44
3
Đại học Kinh Tế Quốc Dân
H Ni Bangkok Manila Jakarta Kuala
Lumpur
Thuờ vn phũng (US$/m2/ thỏng) 25 11 7 18 14
Ngun: JETRO: "So sỏnh chi phớ u t ti cỏc thnh ph chõu , thỏng 3 nm
2004
Tác ng iu tit v vai trũ qun lý ca Nh nc cũn rt yu. cú n 70 -
80% nh t cha c cp giy chng nhn s hu nh v quyn s t trong
khuụn viờn, thỡ lm sao cú sn phm t tiờu chun kinh doanh trờn th trng
chớnh thc. Tuy nhiờn, kinh t bt ng sn nc ta nhỡn chung ó phỏt trin
mt cỏch t phỏt, phn ln hot ng ngoi s kim soát ca Nh nc, mang
nhiu yu t u c, c bit l hot ng khụng ỳng hng.
II. hiện tợng đóng băng
1.Khái niệm:

-Hiện tợng các giao dịch trên thị trờng bị ngng trệ, lợng giao dịch giảm hoặc
rất ít đợc gọi là hiện tợng đóng băng.
-Khi th trng óng bng cu suy gim dn n cung d tha, thị trờng bị
ứ đọng vốn, ảnh hởng nghiêm trọmg đến nền kinh tế quốc dân.
2. Biểu hiện.
- Luợng giao dịch về bất động sản giảm đi rõ rệt, các cuộc giao dịch thành
công ít.
- Giá BĐS cao, không có xu hớng tăng giá hoặc giảm giá trong một thời
gian nhất định.
- Cầu về BĐS giảm, có hiện tợng d cung.
- Thị trờng vốn bị ảnh hởng rất lớn. Lợng vốn bị ứ đọng không luân chuyển
đợc, không rút ra đợc tác động rất lớn đến nguồn tài chính của nền kinh tế.
3. Nguyên nhân.
Nguyễn Tố Hoa Lớp Kinh doanh BĐS 44
4
Đại học Kinh Tế Quốc Dân
- Do sự thay đổi đột ngột của chính sách làm cho cung và cầu BĐS không
thay đổi kịp. Bên cạnh đó là sự buông lỏng quản lý của Nhà nớc, tạo cơ hội cho
nạn đầu cơ có cơ hội hoành hành.
- Do giá cả tăng cao, lợng cầu ảo tăng nhanh gấp nhiều lần trong một thời
gian ngắn tạo nên cơn sốt giá nhà đất.
- Do có sự biến động của nền kinh tế thế giới nh: sự tăng giá dầu mỏ,tăng
gía vàng liên tục trong suốt thời gian khá dài.
Nguyễn Tố Hoa Lớp Kinh doanh BĐS 44
5
Đại học Kinh Tế Quốc Dân
Chơng II: Thực trạng đóng băng của
thị trờng bất động sản hiện
nay.
I. Thực trạng thị trờng bất động sản nớc ta hiện nay.

1. Thị trờng BĐS trớc năm1993.
- Trớc năm 1980, BĐS đợc tồn tại dới ba hình thức sở hữ khác nhau là:
+ Sở hữu nhà nớc toàn dân.
+ Sở hữu tập thể Hợp tác xã.
+ Sở hữu t nhân, kể cả câc nhà t sản dân tộc
- Do tồn tại ba hình thức sở hữu khác nhau về BĐS, nên BĐS vẫn tham gia
vào quá trình trao đổi (mua bán) một cách bình thờng.
- Từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực, đất đai là yếu tố cơ bản của BĐS
đều thuộc sở hữu toàn dân. Luật đất đai năm 1987 lại một lần nữa khẳng định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, nghiêm cấm việc mua bán đất. Nh vậy, về cơ sở pháp
lý, thời kỳ nhà nớc không thừa nhận sự tham gia của BĐS vào thị trờng.
- Trong thực tế, ngời bán tài sản trên đất cho ngời mua đêù tính cả tiền đất
và ngời mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho ngời bán tài sản. Từ đây, đã
hình thành thị trờng ngầm về đất đai BĐS và không ít các tổ chức, cá nhân
đã lợi dụng việc Nhà nớc cho phép bán tài sản trên đất kiếm lời bất chính và Nhà
nớc không kiểm soát đợc .
2. Thị trờng BĐS từ năm 1993 đến nay.
a. Thị trờng BĐS đã hình thành và chính thức đi vào hoạt động.
Nguyễn Tố Hoa Lớp Kinh doanh BĐS 44
6
Đại học Kinh Tế Quốc Dân
- Chuyển đổi quyền sủ dụng đất diễn ra chủ yếu với đất nông nghiệp nhằm
khắc phục hiện tợng sử dụng ruộng đất manh mún. Phần lớn, nông dân tự chuyển
đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký cơ quan địa chính.
- Mua bán nhà ở, các công trình khác, chuyển nhợng quyền sử dụng đất,
chuyển nhợng quỳên sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở,
bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc cùng chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời
đang thuê, các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà cùng chuỷên nh-
ợng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nớc, đấu thầu quyền sử
dụng đất cho các dự án có sử dụng đất.

- Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xởng sản xuất kinh
doanh; trong đó có cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nớc đang
chiếm giữ nhiều nhà đất nhng không có nhu cầu sử dụng, đem cho thuê để kiếm
lời. Hoạt động thế chấp BĐS để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng BĐS góp vốn
sản xuất kinh doanh đã và đang phát triển. Các tổ chức hoạt động, sản xuất kinh
doanh, dịch vụ, môi giới BĐS đợc hình thành và phát triển.
- Từ các hoạt động chuyển dịch BĐS, chúng ta có thể khẳng định rằng: thị
trờng BĐS ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trờng chính thức
và thị trờng không chính thức
Thứ nhất, thị trờng BĐS không chính thức nổi lên nh là một vấn đề quan
tâm hàng đầu của Nhà nớc và bộc lộ nhiều yếu kém của quản lý Nhà nớc.
Thị truờng BĐS không chính thức ( Nhà nứơc không kiểm soát đợc ) vẫn
hoạt động mạnh là mặt yếu kém của quản lý Nhà nớc, nguyên nhân chủ yếu do các
quyền chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử
dụng đất còn rất hạn chế đã dẫn đến hạn chế đối tợng tham gia thị trờng, cụ thể là:
+ Chuyển nhợng quyền sử dụng đất không chính thức vẫn diễn ra ngoài sự
quản lý của Nhà nớc do pháp luật quy định chỉ có hộ gia đình cá nhân đợc Nhà nớc
giao đất và tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đã
Nguyễn Tố Hoa Lớp Kinh doanh BĐS 44
7
Đại học Kinh Tế Quốc Dân
nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời ngời khác mới có quyền
chuyển nhợng quỳên sử dụng đất. Do đó, có nhiều tổ chức cá nhân có nhu cầu
chuyển nhợng quyền sử dụng đất nhng không đợc chuyển nhợng và nhiều tổ chức,
cá nhân có nhu cầu về quyền sử dụng đất vẫn phải chuyển nhợng quyền sử dụng
đất cho nhau.
+ Điều kiện để đợc chuyển nhợng đất đai là rất khó khăn. Ngời có quyền sử
dụng đất muốn chuyển nhợng hoặc thế chấp phải thực hiện các thủ tục khai báo,
xác nhận từ cơ sở lên đến cấp huyện hoặc tỉnh, phải thoả mãn các điều kiện do
pháp luật quy định.

+ Ngời mua ( nhận chuyển nhợng ), ngời bán ( chuyển nhợng ) phải nộp
thuế và nhiều khoản lệ phí cao nên họ tìm cách trốn tránh. Thuế chuyển quỳên sử
dụng đất và lệ phí trớc bạ trứơc đây là rất cao ( cá biệt tới 40% ). Nay mặc dù đã
sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai đã quy định thuế suất còn 2% đối với
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản, đất làm
muối; 4% đối với các loại đất khác. Đồng thời, lệ phí trớc bạ đã hạ mức thu từ 2%
trớc đây xuống còn 1%, nhng mức thu vẫn còn cao vì cộng cả thúê chuyển quyền
sử dụng đất và lệ phí trớc bạ, ngời có đất chuyển quyền và ngời nhận chuyển
quyền phải nộp ít nhất là 3%, cao nhất là 5% trên giá trị đất chuyển quyền. Trong
điều kiện hiện nay những ngời chuyển và nhận quyền sử dụng đất vẫn còn cha có
đủ khả năng tài chính để nộp các khoản nghĩa vụ tài chính này vì thế họ không
khai báo với cơ quan Nhà nớc.
+ Việc mua bán nhà và công trình khác trên đất và chuyển nhợng quỳên sử
dụng đất phải đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép. Quy định này đã dẫn
đến nhiều trờng hợp ngời bán và ngời mua đàm phán với nhau và tự chuyển nhợng
không cần xin phép cơ quan Nhà nớc.
Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự
phát, phân tán, cha có cơ chế tổ chức và hoạt động thống nhất trong cả nớc. Trong
Nguyễn Tố Hoa Lớp Kinh doanh BĐS 44
8
Đại học Kinh Tế Quốc Dân
các năm từ 1993 đến 1995 thị trờng mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất ngày
một phát triển và sôi nổi, số lợng các vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp
thông tin và môi giới ngày càng gia tăng đã xuất hiện các trung tâm môi giới nhà
đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty trách nhiệm hữu hạn, nhng Nhà nớc cha
quản lý đợc các tổ chức này. Cuối năm 1998, trên địa bàn thành phố Hà Nội có
nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mua bán BĐS, nhng chỉ có 19 tổ chức
môi giới nhà đất đăng ký hành nghề. Hoạt động môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu
chỉ là môi giới giữa ngời mua và ngời bán, cha cung cấp đợc cho ngời mua những
thông tin cần thiết về BĐS. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia môi giới t

vấn, giao dịch nhà đất đã và đang hoạt động nh một nghề kinh doanh nhng Nhà n-
ớc cha kiểm soát đợc.
Thứ ba, kinh doanh BĐS cha mạnh và cha huy động mọi thành phần kinh tế
tham gia vào hoạt động này.
+

ở nhiều địa phơng đã hình thành các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nh:
doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thơng mại
xây dựng và đầu t kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà,
doanh nghiệp kinh doanh nhà Tuy nhiên tổ chức, cá nhân n ớc ngoài đầu t vào
Việt Nam tham gia vào thị trờng BĐS cha xuất hiện nhiều ở câc địa phơng. Doanh
nghiệp quốc doanh đợc u đãi về giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật hơn doanh
nghiệp ngoài quốc doanh dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế,
không phát huy đợc sức mạnh của các thành phần kinh tế đầu t kinh doanh phát
triển BĐS.
+ Tuy nhiên ở nớc ta vẫn còn thiếu loại hình doanh nghiệp Nhà nứơc kinh
doanh phát triển đất với nhiệm vụ khai phá các vùng đất mới vốn đang là đất
hoàng, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu không canh tác đợc, những thửa đất xấu xen kẽ
trong vùng đất đang sử dụng hoặc nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân
đang sử dụng đất đ a vào sử dụng phù hợp với quy hoạch, đáp ứng nhu cầu sử
Nguyễn Tố Hoa Lớp Kinh doanh BĐS 44
9