Chuyên đề thực tập phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản liên hệ phân tích sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản việt nam

BÀI TẬP CÁ NHÂN
I.

Đề tài:

Anh, chị hãy phân tíc đặc trưng các giai đoạn phát triển của thị trường Bất động
sản. Liên hệ phân tích sự ra đời và phát triển của Thị trường Bất động sản Việt
Nam.
II.

Bài làm

Thị trường bất động sản (BĐS) của các nước trên thế giới đã trải qua quá trình
hình thành và phát triển hàng trăm năm. Thị trường này trong quá trình phát triển
đã khơng ngừng trải qua các q trình hồn thiện và trở nên tồn diện về nhiều
mặt từ mơi trườn pháp lý, cơ cấu thị trường…Trong đó, ở một số nơi, sự phát
triển mạnh mẽ của Bất động sản đã cho thấy sự quan trọng và cống hiến của nó
đối với ngành kinh tế.
Đầu tiên chúng ta cần nắm rõ thế nào là thị trường Bất động sản?
Như chúng ta đã biết, BĐS là các tài sản, yếu tố vật chất có ích cho con người
khơng thể di dời, có thể tồn tại ổn định và lâu dài như đất đai, các tài sản gắn liền
đất đai, cơng trình do con người tạo ra gắn liền với đất…Điều 174 Bộ Luật Dân sự
nước CHXHCNVN năm 2005 quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp
luật quy định”. Điều luật này bỏ ngỏ danh mục “những tài sản gắn liền với đất”.
Bản thân thị trường BĐS khơng tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào
Bất động sản được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển
nhượng… Chính vì vậy tồn tại rất nhiều quan điểm về khái niệm Bất động sản.
Có người hiểu rằng, Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị

trường có sự quản lý của Nhà nước. Cũng có định nghĩa lại nói,  Thị trường bất
động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong
thời gian nhất định. Bên cạnh đó cũng có người hiểu Bất động sanr như là một
khái niệm mơ hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực
hiện một cách độc lập, cụ thể là,  Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên
quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể.
1


Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất. Tuy
rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo
quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải
được tổ chức theo một ý đồ nhất định.
Có thể hình dung thị trường Bất động sản thơng qua mơ hình sau:

Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất (thị
trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất
mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm
trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hố BĐS trên thị trường. Vì vậy
quan niệm này là khơng đầy đủ.
Tổng kết lại, có thể hiểu khái niệm Bất động sản là : Thị trường Bất động sản là
tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản thực hiện thơng qua quan hệ hàng
hóa – tiền tệ.
Như ta đã biết, Sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS có một vai trị to lớn
trong nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước.
2


Các hoạt động
giao dịch mua bán, trao đổi tại các chợ địa ốc (trung tâm giao dịch BĐS, các siêu

thị địa
ốc) phát triển tới một mức độ nhất định. Nền sản xuất HH BĐS của Việt Nam ngày
một
chun mơn hố hơn. Và nhu cầu đặt ra cho TT BĐS là phải phát triển khâu dịch
vụ
trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơn đáp ứng nhu cầu ngày
một cao
của xã hội. Điều kiện quan trọng cho sàn giao dịch bất động sản ra đời. Sàn là nơi
cung
cấp các dịch với một đội ngũ các chun gia có trình độ cao để nối giữa người
mua và
người bán. Vì vậy mà SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật
kinh tế
thị trường.
Thị trường Bất động sản chỉ có thể ra đời khi tập hợp đủ 2 điều kiện :
- Hàng hóa Bất động sản
- Mơi trường kinh doanh bất động sản.
Để có thể phát triển thị trường Bất động sản, điều kiện duy nhất chính là phát
triển kinh tế. Trong đó các vấn đề đặt ra ở đây là:
- Các giao dịch hàng hóa BĐS tạo nên thị trường, quy mơ, tính chất giao dịch
BĐS quyết định quy mơ tính chất thị trường
- BĐS và dịch vụ BĐS cũng có thể coi lf một loại hàng hóa
- Phải được đề cập trong phạm vi khơng gian và thời gian quy định.
Có rất nhiều ý kiến về sự phân chia giai đoạn hình thành và phát triển thị trường
BĐS. Chúng ta có thể tạm chấp nhận chia quá trình hình thành này thành 5 giai
đoạn trọng yếu:
1. Giai đoạn 1.
Là giai đoạn hình thành một cơ sở hạ tầng của thị trường BĐS với giá trị quyền sử
dụng đất là cơ sở chính. Người sử dụng đất có thể thu được những lợi ích trực
tiếp từ việc khai thác sử dụng đất bước đầu tiếp cận với tín dụng và thực hiện đầy

3


đủ quyền của người sử dụng đất.Giai đoạn này được coi là giai đoạn sơ khai trong
tiến trình phát triển thị trường BĐS.
Thực tế ở Việt Nam, Luật Đất đai 1987 tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho thị
trường BĐS bước đầu hoạt động đó là việc Nhà nước giao đất và cho phép chuyển
nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. Để phục vụ
cho phát triển kinh tế, khái niệm giao đất đã thực hiện tuy chưa đặt vấn đề thu
tiền sử dung đất. Tuy nhiên, thị trường sơ cấp đã bắt đầu hình thành tuy quy mơ
cịn nhỏ bé, sơ khai. Năm 1991 pháp lệnh về nhà ở ra đời, đây là một động lực
thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển. Pháp lệnh đưa ra 2 điểm rất quan trọng đó
là về kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển
nhượng nhà ở. Năm 1993 sự ra đời của luật đất đai trên cơ sở Hiến pháp 1992
chủ trương xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có
sự quản lý của Nhà nước lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay mua bán đất đai). Từ chỗ mua bán đất
đai là bất hợp pháp nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở
ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền có nhu cầu có nhà đất riêng. Như vậy, thị
trường BĐS Việt Nam trải qua “giai đoạn 1” trong khoảng thời gian tương đối dài
(Từ năm 1987 đến năm 1993 với sự ra đời của Luật Đất đai 1993 trên cơ sở Hiến
pháp 1992 mới có đầy đủ cơ sở pháp lý cho thị trường BĐS chính thức ở Việt Nam
đi vào hoạt động).
2. Giai đoạn 2.
Là giai đoạn thị trường đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, rõ ràng hơn các vấn đề về chi phí, thủ tục liên quan, đồng thời cơ chế
đền bù cho việc thu hồi đất và tái định cư được thống nhất và sát với thị trường.
Khi thừa nhận sự ra đời của thị trường bất động sản, thừa nhận quyền sử dụng
đất là hàng hoá giao dịch trong thị trường thì việc xác lập cơ sở pháp lý cho hàng
hóa BĐS thơng qua việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa quan trọng. Thực tiễn ở

Việt Nam cho thấy, sự chậm chễ trong công tác cấp giấy chứng nhận sở hữu đối
với BĐS là nhà ở và giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất là hàng hoá dẫn
đến thiếu điều kiện pháp lý để lưu thông trên thị trường. Đây là nguyên nhân cơ
bản dẫn đến các giao dịch “ngầm” mà Nhà nước không kiểm soát được. Để đảm
bảo cho hoạt động thị trường bất động sản, cần xây dựng một chính sách thuế, lệ
phí về nhà đất hợp lý nhằm khuyến khích các giao dịch chính thức, hạn chế các
4


giao dịch ngầm. Một chính sách giá đất, thuế, lệ phí hợp lý sẽ tạo điều kiện thúc
đẩy sự phát triển mạnh mẽ thị trường BĐS và ngược lại, chính đây sẽ là nguyên
nhân làm phát sinh những hiện tượng giao dịch “ngầm” trong thị trường .
3. Giai đoạn 3
Nhà nước thiết lập được các hệ thống đăng ký giao dịch một cách minh bạch,
đáng tin cậy, an toàn và có hiệu lực, có những chính sách hữu hiệu về chi phí, thủ
tục, khuyến khích được sự tham gia của nhà đầu tư vào thị trường chính thức. Ở
các nước có thị trường BĐS phát triển, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch được
tổ chức chặt chẽ, được coi là một bộ phận quan trọng của thị trường bất động
sản, hỗ trợ đắc lực cho sự vận hành thông suốt của các giao dịch diễn ra trên thị
trường.Với một hệ thống cơ quan đăng ký hoàn chỉnh sẽ giúp cho các chủ thể
tham gia giao dịch trên thị trường nắm được các thông tin đầy đủ, minh bạch về
bất động sản, tạo sự yên tâm và an toàn, hạn chế rủi ro cho các giao dịch. Khi hệ
thống thông tin về thị trường BĐS luôn được cập nhật thường xuyên, đầy đủ sẽ
tăng khả năng lựa chọn cho khách hàng và tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh cho thị
trường. Một thị trường BĐS lành mạnh, ổn định với hệ thống thông tin đầy đủ sẽ
tạo sức hút cho các nhà đầu tư, khuyến khích họ đầu tư vốn vào thị trường, góp
phần thúc đẩy nền kinh tế, xã hội phát triển.
4. Giai đoạn 4
Nhà nước có điều kiện để điều chỉnh các hoạt động trên thị trường BĐS. Để đảm
bảo sự phát triển bình ổn của thị trường, Nhà nước cần thiết phải có hệ thống thể

chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm, hệ thống chế tài đủ mạnh tạo sự an toàn cho
các giao dịch trong thị trường, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể.
Ở hầu hết các nước có thị trường BĐS phát triển thì việc xây dựng các thể chế tài
chính,
tín
dụng,
bảo
hiểm
đều
được
chú
trọng.
5. Giai đoạn 5
Đây co thể nói là giai đoạn phục hồi phát triển với sự tự thân vận động của thị
trường cùng với sự hoàn thiện hành lang pháp lý.

5


Đối với thị trường BĐS ử nước ta, rất khó để xác định sự ra đời của thị trường
BĐS.
TTBĐS Việt Nam đã có từ lâu, có thể khẳng định nó có từ trước khi nước Việt Nam
dân chủ cộng hồ ra đời, nếu lấy mốc từ 1986 trở về trước, TTBĐS nước ta phát
triển
qua
các
giai
đoạn:
– Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán vói nhau bằng sự thoả thuận và
bàng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước.

– Những năm 1974 – 1975 Hà Nội thí điểm lần đầu tiên bán nhà cho dân trả dần
tại các khu Yên Lãng, Trưcmg Định, Văn Chương… với khoảng 600-700 căn hộ. Có
thể nói đây là dạng kinh doanh nhà đầu tiên do nhà nước thực hiện, rất tiếc sau
đó
vì
chiến
tranh
đã
phải
dừng
lại.
– Năm 1986 thay đổi một cách căn bản việc kinh doanh BĐS.
Có thể nhận thấy rằng: TTBĐS nước ta hình thành từ trước thời kỳ đổi mới kinh
tế, nhưng nhìn chung ở giai đoạn này thì TTBĐS cịn sơ khai, các hoạt động trên
thị trường đơn giản, tự phát và là thị trường khơng chính thống do khơng được sự
công nhận của Nhà nước. Mặc dù không được sự công nhận của Nhà nước nhưng
hoạt động trên TTBĐS Việt Nam đã gia tăng về số lượng, quy mô và mức độ tác
động đến nhiều lĩnh vực của kinh tế – xã hội.
Sau năm 1987,  Thời kỳ đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội Chủ nghĩa nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung
sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và từ khi Luật Đất đai ra
đời, TTBĐS nước ta càng phát triển nhanh hơn. Có thể điểm qua 2 mốc chính sau:
– Những năm 1987 – 1993 phát triển mạnh thị trường kinh doanh BĐS nhà đất cả
bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà và đất trong khuôn viên mà
giá
trị
chủ yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà. Giá trị đất được ẩn trong đó và lúc này mới
được bán nhà xây thơ hoặc nhà hồn thiện, đất phần lớn do Nhà nước cấp, giao.
Thị trường nhà đất chưa được Nhà nước công nhận và việc trao đổi mua bán diễn
ra rất ít. Thị trường bị khống chế bởi cơ quan quản lý đất đai và sự am hiểu về

kinh
tế
thị
trường
của
người
dân
còn
hạn
chế.
– Sau năm 1993 đến nay, nhờ có những luật mới (đặc biệt là Luật Đất đai ban
hành ngày 14/7/1993) và nhiều chính sách cơ chế mới trong đó đã cơng nhận
quyền sử dụng đất của người dân. Điều này tạo thuận lợi cho TTBĐS phát triển
mạnh, hình thành một thị trường rộng lớn, rất đa dạng với nhiều loại hình kinh
6


doanh và nhiều loại hình sản phẩm. Từ bán nền nhà có hạ tầng đến bán móng
nhà, bán nhà xây thơ và bán nhà hồn thiện. Tài chính cho phát triển kinh doanh
nhà được huy động từ nhiều nguồn cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần kinh
tế trong và ngồi nước.
Tóm lại, Sự hình thành thị trường BĐS ở VN gắn liền với công cuộc đổi mới mà
Đảng và Nhà nước tiến hành từ sau đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986. Chúng ta
lấy dấu mốc 1986 là lịch sử hình thành. Có thể chia ba giai đoạn phát triển của thị
trường: trước Luật Đất đai 1993, từ Luật Đất đai 1993 đến trước Luật Đất đai
2003 và từ sau Luật Đất đai 2003 đến nay
 Giai đoạn 1: Trước luật đất đai 1993
Giai đoạn này lại có thể chia thành 2 giai đoạn: trước và sau Hiến pháp năm 1980.
Trước năm 1980, Hiến pháp năm 1949 và 1954 đều cơng nhận ba hình thức sở
hữu đất đai là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Hiến pháp

năm 1980 ra đời thay thế cho Hiến pháp năm 1954 đã đánh dấu một thay đổi căn
bản về thể chế đối với đất đai. Điều 19 Hiến pháp năm 1980 quy định “đất đai
thuộc sở hữu toàn dân”,
Điều 20 – “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai”. Luật Đất đai đầu tiên được ban
hành năm 1987 trên cơ sở của Hiến pháp 1980 quy định tại Điều 1: “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”; Điều 5: “Nghiêm cấm việc
mua, bán, lấn chiếm đất đai”. Chính vì những quy định của pháp luật mà trong giai
đoạn này thị trường BĐS khơng có căn cứ pháp lý để được hình thành một cách
chính thức. Mặc dù vậy, do nhu cầu của xã hội mà các giao dịch ngầm về đất đai
vẫn diễn ra, dẫn đến hình thành thị trường khơng chính thức. Hiện tượng này gây
ra hai hệ lụy: Người dân khi mua bán nhà đất không được pháp luật bảo hộ, Nhà
nước khơng có bất kỳ một khoản thu nào cho ngân sách quốc gia. Công cuộc đổi
mới được bắt đầu vào năm 1986 – chuyển đổi nền kinh tế từ mơ hình kế hoạch
hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN – đã thổi một làn gió
mới vào đời sống kinh tế - xã hội của đất nước, khơi thông được các nguồn lực
của xã hội cho phát triển kinh tế và đạt được những thành quả đáng ghi nhận.
Việc chính thức thừa nhận nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận động theo
cơ chế thị trường đã khiến nhu cầu về các giao dịch nhà đất tăng mạnh nhưng lại
thiếu cơ chế quản lý thích hợp, khung pháp lý lạc hậu như chiếc áo quá chật chội
cho một thực thể đang lớn mạnh. Dù khơng được thừa nhận thì thị trường BĐS
7


khơng chính thức vẫn phát triển và vận động theo quy luật cung cầu dẫn đến cơn
sốt giá nhà đất vào năm 1991-1992.
Hiến pháp năm 1992 được ban hành đánh dấu một mốc quan trọng hình thành
khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS. Điều 18 Hiến pháp
năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài”, “tổ chức và cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật”. Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành thị trường sơ

cấp về quyền sử dụng đất mà bên cung là Nhà nước và là tiền đề để phát triển thị
trường thứ cấp trong đó bên cung và cầu đều không phải Nhà nước
 Giai đoạn 2: Từ Luật Đất đai năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003
Ra đời trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 một mặt khẳng
định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” (Điều 1),
mặt khác cho phép “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”
(Điều 3). Bằng việc thừa nhận đất đai có giá trị, Luật Đất đai năm 2003 đánh dấu
một mốc quan trọng cho sự ra đời của thị trường BĐS chính thức, khi mà các giao
dịch nhà đất được thừa nhận. Thời gian tiếp theo, một loạt các văn bản quy định
về giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất được ban hành tạo hành lang pháp
lý cho thị trường hoạt động. Những năm 1993 – 1996 thị trường BĐS khá sôi
động, các giao dịch nhà đất tăng mạnh, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội,
TP.HCM. Đến năm 1997 – 1999, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính
châu Á, thị trường rơi vào trạng thái đóng băng. Từ năm 2000, sự phục hồi và
triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế đã đẩy cầu về nhà đất gia tăng dẫn đến
cơn sốt giá nhà đất lần thứ hai vào năm 2001 – 2003.
 Giai đoạn 3: Từ Luật Đất đai 2003 đến nay Luật Đất đai năm 2003.
Là một bước tiến dài trong việc xây dựng thể chế đất đai. Các quy định tại điều
61: “Đất được tham gia thị trường BĐS”, điều 63: “Nhà nước quản lý đất đai trong
việc phát triển thị trường BĐS”; quy định tại Điều 106 về các quyền của người sử
dụng đất đã trao thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất. Những quy định
cởi mở của Luật Đất đai năm 2003 đã phù hợp hơn với cơ chế thị trường, giúp giải
phóng các nguồn lực đất đai phục vụ cho sản xuất, đưa thị trường BĐS bước vào
một chặng phát triển mới. Việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất so với
8


Luật Đất đai năm 1993 đã làm cho hàng hóa trên thị trường BĐS trở nên đa dạng
hơn nhiều so với giai đoạn trước đó. Các giao dịch BĐS, bao gồm cả quyền sử

dụng đất thể hiện dưới dạng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn đã làm thay đổi thị trường một
cách căn bản. Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, một loạt các văn bản quy phạm
pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 181 năm
2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Nghị định 188 năm 2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định 198 năm 2004 về thu tiền sử
dụng đất. Tiếp đó là sự ra đời của Luật Xây dựng năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005,
Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và nhiều văn bản có liên quan khác đã tạo hành
lang pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động. NĐ181 năm 2004 bằng quy định tại
Điều 101: “Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
bán nền mà chưa xây dựng nhà ở” đã có tác dụng chặn đứng cơn sốt giá nhà đất
vào cuối năm 2003. Thị trường rơi vào trạng thái đóng băng suốt ba năm sau đó.
Đến năm 2006, Nghị định 17 ra đời với điều khoản sửa đổi NĐ 181cho phép
doanh nghiệp chuyển nhượng dự án, được phép phân lô bán nền ở một số khu
vực ngoại thành sau khi đã hoàn tất cơ sở hạ tầng của dự án. Những quy định nới
lỏng này đã khiến thị trường chuyển động tích cực. Bước sang năm 2007, cùng với
việc VN gia nhập WTO, sự bùng nổ dòng tiền do tăng trưởng tín dụng đã dẫn đến
cơn sốt giá nhà đất lần thứ ba. Thị trường chỉ hạ nhiệt khi sang năm 2008 nhờ
chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ. Năm2009, nhờ chính sách kích cầu của
Chính phủ mà thị trường có sự tăng trưởng cục bộ. Từ năm 2011 đến nay, do
chính sách tài khóa thắt chặt mà thị trường tiếp tục rơi vào trạng thái đóng băng.
Tình trạng của BĐS Việt Nam:
Trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển, thị trường BĐS VN đã ngày càng
lớn mạnh và trở thành một trong những bộ phận trọng yếu của nền kinh tế. Trên
thị trường thứ cấp, các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và BĐS chính là sự tương
tác của cung và cầu trong cơ chế thị trường. Sự vận hành của thị trường BĐS đã
mang lại nguồn thu quan trọng cho ngân sách quốc gia. Theo số liệu của Tổng cục
Thống kê, các khoản thu về nhà đất hàng năm chiếm trung bình khoảng 9% tổng
thu ngân sách

9


- Thị trường BĐS phát triển thúc đẩy các hoạt động kinh doanh BĐS mở rộng,
các hoạt động này chiếm tỷ trọng khoảng 6% trong cơ cấu tổng sản phẩm
trong nước. Thị trường BĐS cũng thu hút được một lượng lớn vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, trong 11
tháng đầu năm 2013 lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ ba về thu hút vốn
FDI với 20 dự án đầu tư mới, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng
thêm là 884 triệu USD. Bên cạnh những chuyển biến tích cực, thị trường
BĐS ở nước ta hiện nay vẫn cịn những điểm hạn chế như sau:
- Thiếu tính ổn định
- Giá nhà đất quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân
Nhằm định hướng thị trường phát triển ổn định và bền vững, các đề xuất được
tập trung vào những mặt nguyên nhân còn yếu như sau:
Pháp luật:
o Rà soát lại các bộ luật liên quan bao gồm Luật Nhà ở, Luật dân sự, Luật Đầu
tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS để sửa đổi những quy định chồng
chéo, mâu thuẫn. Đảm bảo tính ổn định của hệ thống pháp luật.
o Nghiên cứu sửa đổi luật thuế nhà đất sao cho những người càng nắm giữ
nhiều nhà đất, mức thuế càng cao để chống đầu cơ đất đai.
Chính sách:
o Kiểm sốt tăng trưởng tín dụng ở mức hợp lý, giám sát chặt chẽ các khoản
vay đầu tư BĐS và các khoản vay thế chấp bằng BĐS. Để thị trường phát
triển bền vững, không lặp lại các chu kỳ nóng lạnh bất thường biện pháp
này phải được ưu tiên hàng đầu.
o Thay thế khoản thu tiền sử dụng đất bằng một khoản thu thuế hàng năm
tính trên giá trị lô đất tiệm cận giá trị thị trường.
Quản lý

o Nâng cao chất lượng và đảm bảo tính đồng bộ của cơng tác quy hoạch.
o Đơn giản hóa thủ tục đầu tư, rút ngắn quy trình thẩm định, phê duyệt dự
án.
o Xóa bỏ cơ chế hai giá đất, áp dụng giá đất theo giá thị trường trong tất cả
các giao dịch về quyền sử dụng đất.
10


o Xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường cho các mục tiêu quản lý
nhà nước về đất đai.
o Tổ chức đấu giá công khai quyền sử dụng đất để tránh các tiêu cực khi
giao đất.

o
o

o

o

Minh bạch thông tin
Minh bạch hóa các thơng tin về quy hoạch, về chính sách đầu tư.
Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS nhằm cơng khai hóa các quyền về BĐS,
tạo thuận lợi cho các giao dịch liên quan đến tài sản. Hệ thống này cần
thống nhất về một cơ quan duy nhất quản lý, không để phân tán như hiện
nay.
Xây dựng hệ thống ngân hàng dữ liệu thông tin giá đất và BĐS phục vụ cho
công tác dự báo và các mục tiêu quản lý. Cập nhật thường xuyên các biến
động giá cả thị trường BĐS để có cơ sở đề ra các chính sách kịp thời.
Cơng khai thơng tin về các khoản cho vay đầu tư BĐS và các khoản nợ xấu

của toàn hệ thống, thiết lập hệ thống cảnh báo sớm nhằm giảm thiểu rủi
ro.

Với các kiến nghị trên đây cùng với sự phát triển và hội nhập kinh tế nước ta
hiện nay, Thị trường Bất động sản nhất định sẽ càng ngày càng phát triển và có
vị trí đứng trên thị trường kinh tế nước ta nói riêng và thị trường Bất động sản
thế giới nói chung.

11


Tài liệu tham khảo:
- Giáo trình Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân.
- Tài liệu học phần Bất Động sản, Giảng viên THS. Nguyễn Thanh Lân
- Bộ Kế hoạch Đầu tư, Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngồi 11
tháng năm 2013.
- Bộ Tài chính, Cân đối thu - chi ngân sách nhà nước.
- Bộ Xây dựng, Chính phủ nước CHXHCN VN, Luật Đất đai năm 1988, 1993,
2003.
- Hiến pháp nước CHXHCN VN năm 1980, 1992.
- Hiệp hội doanh nghiệp (2012), Báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh.

12