Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản tại khu vực thành phố thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------

ĐẶNG VĂN HUY

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH MỞ RỘNG PHỤC VỤ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên - 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------

ĐẶNG VĂN HUY

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH MỞ RỘNG PHỤC VỤ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. TRỊNH HỮU LIÊN

Thái Nguyên - 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố
trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tác giả luận văn

Đặng Văn Huy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




Lời cảm ơn
Để hồn thành chương trình cao học của tôi, trước hết tôi xin chân
thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Tài Nguyên và Môi trường, Khoa
Sau Đại học - trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, những người đã tạo
điều kiện giúp đỡ và dìu dắt tơi trong suốt q trình học Cao học. Đặc biệt, tơi
xin cảm ơn TS. Trịnh Hữu Liên đã tận tình hướng dẫn cho tơi hồn thành luận
văn thạc sĩ này.

Tơi xin cảm ơn cán bộ, viên chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất – Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, nơi tôi công tác đã tạo
điều kiện cho tơi trong q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các cán bộ UBND phường
Phan Đình Phùng – thành phố Thái Nguyên, những người đã cộng tác giúp đỡ
tôi thực hiện đề tài này.
Tôi rất cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè những người đã ln ở bên
cạnh động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn
tốt nghiệp thạc sĩ.
Thái Nguyên, ngày 28 tháng 9 năm 2010

Học viên

Đặng Văn Huy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




Danh mục các từ viết tắt trong Đề tài

STT

Chữ viết tắt

Viết đầy đủ

Ghi chú

1

CSDL

Cơ sở dữ liệu

2

LIS

Hệ thông thông tin đất đai

3

FIG

Hiệp hội trắc địa và bản đồ thế giới

4

BĐĐC

Bản đồ địa chính

5

HSĐC

Hồ sơ địa chính

6

HTTT

Hệ thống thông tin

7

TTĐC

Thông tin địa chính

8

Bđs

Bất động sản

S húa bi Trung tõm Hc liu - Đại học Thái Nguyên




Một số khái niệm và định nghĩa dùng trong đề tµi

1. Thửa đất [TL-11]:
- Thửa đất là đơn vị cơ bản trong quản lý đất đai, được thể hiện cụ thể
trong hồ sơ địa chính.
- Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định
trên thực địa hoặc được tả trên hồ sơ địa chính theo quy định như sau:

a) Ranh giới thửa đất trên thực địa được xác định bằng các cạnh thửa
là tâm của đường ranh giới tự nhiên hoặc đường nối giữa các mốc giới hoặc
địa vật cố định (là dấu mốc hoặc cọc mốc) tại các đỉnh liền kề của thửa đất;
b) Ranh giới thửa đất mô tả trên hồ sơ địa chính được xác định bằng
các cạnh thửa là đường ranh giới tự nhiên hoặc đường nối giữa các mốc giới
hoặc địa vật cố định.
2. Ranh giới sử dụng đất [TL-11]: Ranh giới thửa đất được thể hiện
trên bản đồ địa chính. Ranh giới thửa đất phải thể hiện là đường bao của phần
diện tích đất thuộc thửa đất đó.
Trường hợp ranh giới thửa đất là cả đường ranh tự nhiên (như bờ thửa,
tường ngăn,…) không thuộc thửa đất mà đường ranh tự nhiên đó thể hiện
được bề rộng trên bản đồ địa chính thì ranh giới thửa đất được thể hiện trên
bản đồ địa chính là mép của đường ranh tự nhiên giáp với thửa đất. Trường
hợp ranh giới thửa đất là cả đường ranh tự nhiên không thuộc thửa đất mà
đường ranh tự nhiên đó khơng thể hiện được bề rộng trên bản đồ địa chính thì
ranh giới thửa đất được thể hiện là đường trung tâm của đường ranh tự nhiên
đó và ghi rõ độ rộng của đường ranh tự nhiên trên bản đồ địa chính.
3. Hồ sơ địa chính [TL-10]: Hồ sơ địa chính gồm Bản đồ địa chính,
Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến
động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau
đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh,
cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.

Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ
liệu thuộc tính địa chính.
4. Thơng tin địa chính [TL-4]: Thơng tin về thửa địa chính có các đặc
điểm cơ bản sau: Được thể hiện vừa dưới dạng thông tin địa lý vừa dưới dạng
thông tin thuộc tính; bao gồm các thơng tin tự nhiên vị trí, hình thể kích
thước, diện tích, loại đất; thơng tin kinh tế: hạng đất, giá đất; thông tin xã hội,
pháp lý: chủ sử dụng, mục đích sử dụng, giấy chứng nhận, được thể hiện
thông qua các loại hồ sơ địa chính; bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính,
số cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động đất đai và các loại văn bản liên
quan...
5. Thông tin địa chính điện tử [TL-5]: được hiểu là thơng tin địa
chính dưới dạng số (Thơng tin địa chính điện tử trong đề tài này chưa được
hiểu sang nghĩa thông tin địa chính lấy từ CSDL địa chính điện tử như ở các
nước phát triển.
6. Bản đồ địa chính số [TL-11]: là tên gọi chung cho các loại bản đồ địa
chính được lưu trữ dưới dạng số; có thể hiển thị thông qua các phần mềm đồ hoạ
chuyên dụng.
7. Bản đồ số nhà và cơng trình [TL-5]: là tên gọi cho bản đồ số có nội dung
chính là nhà, cơng trình... được biên tập, biên vẽ từ BĐĐC số sau khi lược đi nội
dung các thửa đất.
8. Cơ sở dữ liệu [TL-5]: là một hệ thống tích hợp của các tập tin, bản
ghi được thiết kế nhằm giảm thiểu việc lặp lại dữ liệu. Các tập tin của CSDL
là thành phần của một bộ chương trình nhằm tạo lập quản lý và truy xuất các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




tập tin CSDL một hệ thống chính như ISM, IDMS/R DB2 Oracle, Focus,

Ingres, Dbase III & IV.
(Các tập tin, bản ghi của CSDL khác với các tập tin chuẩn thông
thường vì chúng được liên kết với nhau về mặt logic qua cấu trúc của các
CSDL).
9. Hệ quản trị CSDL [TL-5]: là một bộ phận phần mềm và những
công cụ sẵn có do một số nhà sản xuất phần mềm cung cấp để thực hiện cơng
việc này.
10. CSDL địa chính [TL-5]: CSDL địa chính là một CSDL mà đối
tượng quản lý là thửa đất với các thơng tin địa chính ở các dạng khác nhau.
CSDL địa chính có đối tượng quản lý là thửa đất, chủ sử dụng và các thông
tin liên quan khác. Trong CSDL địa chính bên cạnh bản đồ địa chính thể hiện
các thửa và các đối tượng; Hồ, ao, sơng, ngịi... (hiện đang được gọi là bản đồ
gốc và bản đồ địa chính). Các dữ liệu mơ tả dữ liệu thuộc tính thửa đất đóng
một vai trị quan trọng, trong đó mơ tả đầy đủ các yếu tố:
Tự nhiên: Cạnh thửa, ranh giới, diện tích, hệ thống thuỷ hệ, giao thơng.
Xã hội: Hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, chủ sử dụng đất.
Pháp lý: Giấy chứng nhận sử dụng, quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng.
11. “Địa chính mở rộng”: Theo FIG [TA-10] là khái niệm địa chính có
thể bổ sung vào các nội dung nhằm đạt được các mục đích như: mục đích về tài
chính và các yếu tố liên quan (định giá, mức thuế hợp lý, mục đích pháp lý
(chuyển quyền), mục đích những trợ giúp trong quản lý đât đai và sử dụng đất
đai (như quy hoạch, các mục đích quản lý hành chính và mục đích cho sự phát
triển ổn định cho phép , bảo vệ môi trường…
12. Hệ thống thông tin địa chính [TL-4]: Hệ thống thơng tin địa
chính được hiểu là một hệ thống bao gồm: hệ thống các dữ liệu địa chính, hệ
thống phần cứng, phần mềm máy tính cùng các thủ tục (Procedures) được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

thiết kế để thu nhận, quản lý, tìm kiếm, phân tích, tổ hợp và hiển thị các dữ
liệu địa chính đã được quy chuẩn bảo đảm cho khả năng giải quyết các bài
toán quản lý, quy hoạch và bảo đảm cung cấp các loại thơng tin địa chính theo
u cầu.
(Để định nghĩa về hệ thơng thơng tin địa chính và hệ thống cơ sở dữ
liệu địa chính thực chất cũng cịn khá nhiều quan điểm và khác nhau ở cách
nhìn nhận. Định nghĩa này được xem xét dưới góc độ cơng nghệ)
13. Hệ thống thơng tin địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất
động sản [TL-4]: là hệ thống thơng tin địa chính trong đó hệ thống các dữ
liệu địa chính được mở rộng (theo định nghĩa 3); được thiết kế để thu nhận,
quản lý, tìm kiếm, phân tích, tổ hợp và hiển thị các dữ liệu địa chính mở rộng
đã được quy chuẩn bảo đảm cho khả năng giải quyết các bài toán quản lý, quy
hoạch và bảo đảm cung cấp các loại thơng tin địa chính theo yêu cầu của thị
trường bất động sản.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




Mở đầu
1. Tớnh cp thit ca ti
Vi s chuyn hƣớng sang nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà
nƣớc, đặc biệt với sự ra đời và q trình từng bƣớc hồn thiện của Luật đất
đai 1993 đến nay. Luật đất đai 2003 đã khơi thông cơ chế hàng hố đối với
đất đai, đặt nền móng ban đầu cho việc hình thành thị trƣờng bất động sản.
Thị trƣờng bất động sản hình thành, thơng tin địa chính cho thị trƣờng bất
động sản trở thành nhu cầu tất yếu.

Thơng tin địa chính phục vụ trƣớc hết cho nhu cầu quản lý nhà nƣớc về
đất đai; khi bổ sung thêm các thơng tin nhà và các cơng trình trên đất, sẽ có
khả năng cung cấp các thơng tin hỗ trợ cho thị trƣờng bất động sản; hơn thế
nữa khi các thơng tin về hạ tầng, mơi trƣờng, văn hố giáo dục, kinh tế (vùng
giá trị, giá đất, giá bất động sản)... từng bƣớc đƣợc bổ sung và mở rộng, sẽ tạo
ra những thông tin quan trọng đáp ứng đƣợc nhu cầu ngày càng tăng trong
quá trình phát triển thị trƣờng bất động sản....
Thơng tin địa chính mở rộng (*) phục vụ cho thị trƣờng bất động sản bao
gồm: từ thơng tin khơng gian, thơng tin thuộc tính, thơng tin chi tiết, thông tin
tổng hợp, thông tin trực tiếp, thông tin chiết xuất, các dữ liệu bản đồ ảnh, dữ
liệu bản đồ, nó cịn có thể chứa các dữ liệu Multimedia để mô tả cảnh quan
của BĐS và của khu vực xung quanh BĐS đó...
Các thơng tin này đƣợc cung cấp qua văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất, qua hệ thống các trung tâm cung cấp, phân phối theo quy định của pháp
luật (theo quy định của mục VI - Thơng tƣ 09/2007/TT-BTNMT ngày
02/08/2007 [TL-10] cơ quan có quyền cung cấp thơng tin địa chính là văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất [TL-10]). Để bảo đảm thông tin cung cấp
nhanh chóng và chính xác, thơng tin địa chính mở rộng cần thiết lập theo một
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

-1-




hệ thống đồng bộ, dƣới dạng CSDL thông tin dạng số, tiền đề của dữ liệu
thơng tin địa chính điện tử; đƣợc xây dựng phục vụ thị trƣờng bất động sản.
Tuy nhiên thơng tin địa chính chứa trong nó nhiều thông tin cá nhân,
thông tin khi cung cấp phải tuân theo các quy định của pháp luật; do vậy cần
có mơ hình quản lý, kiểm sốt và cung cấp một cách phù hợp. Từ vai trò đặc

biệt này cần phải cho thấy cần xây dựng, tổ chức và quản lý và mở rộng cơ sở
dữ liệu thơng tin địa chính đƣợc lƣu trữ dƣới dạng số, vừa đáp ứng yêu cầu
quản lý, vừa bảo đảm cung cấp thông tin hỗ trợ cho thị trƣờng bất động sản.
Cung cấp thông tin địa chính mở rộng phục vụ thị trƣờng bất động sản làm
tiền đề cho q trình điện tử hố thơng tin địa chính trong tƣơng lai; phân
nhóm và phân loại thông tin dẫn đến khả năng cung cấp, chuyển tải những
thông tin, vừa bảo đảm cung cấp thông tin hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất
động sản, vừa có khả năng thu lại các thông tin phản hồi cho quá trình ra các
quyết định quản lý liên quan đến thị trƣờng bất động sản; tạo ra khả năng xã
hội hoá thơng tin địa chính, cơng khai minh bạch thơng tin phát triển các dự
án bất động sản... với những ý nghĩa trên, chúng tôi xây dựng đề tài nghiên
cứu :“Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất
động sản tại khu vực thành phố Thái Nguyên ”.
2. Mục đích và yêu cầu
+ Mục đích
- Nghiên cứu những vấn đê về thơng tin địa chính và thơng tin địa
chính mở rộng phục vụ cung cấp thông tin bất động sản tại thành phố Thái
Nguyên.
- Xây dựng mơ hình thơng tin địa chính mở rộng phục vụ thị trƣờng bất
động sản tại khu vực đô thị tại Thành phố Thái Nguyên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

-2-




- Thử nghiệm mơ hình mơ hình quản lý thu thập, cập nhật và cung cấp
thơng tin địa chính mở rộng phục vụ phát triển thị trƣờng bất động sản tại

thành phố Thái Nguyên.
+ Yêu cầu
- Làm rõ những vấn đê về thơng tin địa chính và thơng tin địa chính mở
rộng phục vụ cung cấp thơng tin bất động sản tại thành phố Thái Ngun.
- Làm rõ mơ hình thơng tin địa chính mở rộng phục vụ thị trƣờng bất
động sản tại khu vực đô thị tại Thành phố Thái Nguyên.
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về cung cấp
thông tin, các số liệu, tài liệu về quy chế cung cấp thông tin địa chính.
- Xây dựng đƣợc mơ hình CSDL địa chính mở rộng có khả năng cung cấp
thơng tin phục vụ phát triển thị trƣờng.
- Các đề nghị, kiến nghị có tính khả thi.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

-3-




Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Một số mơ hình CSDL địa chính đã sử dụng ở nƣớc ngoài
Tại Mỹ [TA-13] ngƣời ta sử dụng CSDL đa chức năng phục vụ công tác
quản lý đất đai. Tại úc [TA-6] ngƣời ta sử dụng CSDL địa chính đa chức năng
nhằm cung cấp thông tin đa mục tiêu cho công tác quản lý. Hình 1.1 là sơ đồ
về mơ hình liên kết và khả năng cung cấp thông tin của CSDL địa chính đa
mục tiêu ở Úc... Nhƣ đã nêu ở trên mơ hình này rất phù hợp cho các nƣớc
đang phát triển vì hầu hết các nƣớc này đang từng bƣớc xây dựng và phát
triển CSDL địa chính, hồn thiện dần CSDL quản lý đất đai; dạng mơ hình

này phù hợp và thích ứng về cả hai mặt tích t thụng tin v trỡnh cụng ngh
thụng tin.

Title

Định giá- MB
trao đổi đất
QH vùng

QH sở hữu
HT sử dụng

UB định giá
TT khác

?

Provider #3

Things we

Provider #2
Dịch vụ

TT
đo vẽ

Click here!

Click here!

GT&
Hạ tầng

Bản đồ-thủa
QPLý &
ĐT-

GD&TH
Tài nguyên

Môi truờng
TK-TP

Hỡnh 1.1. CSDL a chớnh a mc tiờu (mơ hình của úc)
Nhằm đáp ứng đƣợc nhu cầu về công tác quản lý đất đai và bất động sản,
đặc biệt tại khu vực đô thị, nhiều nƣớc sử dụng CSDL đa chức năng có cấu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

-4-




thành cơ bản là CSDL bản đồ (các loại bản đồ địa chính, địa hình, chun đề,
ảnh hàng khơng, viễn thám...) và một số CSDL thành phần phục vụ quản lý
đa mục tiêu, trong đó mục tiêu cơ bản là quản lý đất đai và bất động sản. Có
thể xem minh hoạ từ CSDL đa chức năng tại Thụy Điển [TA-4], quản lý bất
động sản và đất đai đƣợc kết hợp với việc xây dựng một hệ thống CSDL đa
chức năng gồm một số CSDL dùng chung: CSDL bản đồ gồm bản đồ địa

chính, bản đồ sử dụng đất, ảnh... CSDL bất động sản, CSDL công ty, doanh
nghiệp, CSDL dân số, CSDL lao động, việc làm, CSDL nhà và công trình địa chỉ, các dữ liệu thơng tin khác (hình 1.2)...
Nhà c ho t huê

BTTN
Mô I t r - ờ n g

D- ê ng d©y/
è ng dÉn

Qu Èn l ý CVCX

TT DU Lị
CH

Bả n đồ

Dân số

GIS

1:1

C-TY- Do a n h n g h iê p

BấT Đ ộ NG Sả N

Result
Result

đC-Khó a mÃ

Cung c ấp
n- ớ c s ạ c h

Hình I-5-1 CSDL địa lý cơ sở đa chức năng tại Thuỵ Điển

LĐ Viẹc l à m

Nh à và đị c h Ø
a

T¹i Bang n g h o c
HC t - ờ Victoria ở úc thiết Bất độ n g sả n cơ bản với độ n g sả n t h u ộ c cơ bản
TT lập CSDL
b ất tám CSDL n h à n - ớ c
Ql Cô n g c ây xa n h

KH AT

Gt Tr Ư ờ n g h ä c

Cu n g c Êp n - í c

QH - PTCT

Qu ¶ n l ý r õ n g

Nh µ c h o t h u ê

Đ - ờ n g d ây ố n g đà n

KH- HT

Bả o t ô n t ự n h iê n - Mt

QH-XD n h à và CT
Qu n mở
Hình 1.2. Cơ sở dữ liệu địa ¶lýl ý n h µ rộng phục vụ quản lý địa chính và bất
động sản tại Thuỵ Điển

1.1.2. Một số kết quả đề tài dự án liên quan đã nghiên cứu trong
nƣớc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

-5-




Theo các kết quả nghiên cứu có liên quan gồm:
1. Dự án: Hệ thống thông tin tài nguyên đất. Theo kết quả dự án “Hệ
thống thông tin tài nguyên đất” (năm 1999) [TL-2] - Tổng cục Địa chính, đã
đƣa ra mơ hình hệ thống thơng tin tài ngun đất cho cả nƣớc trong đó: Nội
dung thơng tin của CSDL tài ngun đất đai bao gồm 2 phần thơng tin có tính
chất khác nhau: Một là các thơng tin vi mơ tới từng thửa đất do cơ quan địa
chính ở địa phƣơng đảm nhiệm, hai là các thông tin vĩ mô về các loại đất do
cơ quan địa chính ở trung ƣơng đảm nhiệm. Phần thông tin vĩ mô không chỉ
bao gồm các lớp thơng tin về loại đất mà cịn phải chứa cả các lớp thơng tin

về địa hình, địa giới, thực phủ, giao thông, thuỷ văn, dân cƣ v..v. Các thơng
tin này mang tính chất của các thơng tin địa lý nhiều hơn, vì vậy có thể gọi
phần thơng tin vĩ mô là thông tin địa lý. Tƣơng tự phần thông tin vi mô gọi là
thông tin đất đai. Dự án cũng đƣa ra rất nhiều định hƣớng quan trọng về nội
dung các thông tin trong CSDL, luồng thông tin đầu vào và đầu ra, phân loại
tổng quát về các dạng thông tin...
CSDL của hệ thống thông tin tài nguyên đất đai nên tổ chức ở dạng
CSDL phân tán. Cả nƣớc sẽ có 61 CSDL (số liệu năm 1999) cấp tỉnh chứa
các thông tin đến từng thửa đất và một số CSDL thành phần thuộc Tổng cục
Địa chính chứa các thơng tin đến từng mục đích sử dụng đất và các thông tin
địa lý. Các CSDL này đƣợc nối với nhau bằng mạng lƣới cáp truyền thông
quốc gia. Dữ liệu đƣợc tổ chức theo một chuẩn thống nhất cho mọi CSDL.
2. Dự án: “dự án thử nghiệm xây dựng mơ hình thơng tin địa chính với
thị trƣờng bất động sản tại khu vực đô thị” - Bộ Tài Nguyên và Mơi trƣờng,
do Viện Nghiên cứu Địa chính thực hiện – 2007. [TL-5]
Dự án có mục tiêu: Nghiên cứu thực tiễn nhu cầu thơng địa chính với thị
trƣờng bất động sản; xây dựng nhóm thơng tin địa chính mở rộng phục vụ thị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

-6-




trƣờng bất động sản tại khu vực đô thị; xây dựng và thử nghiệm mơ hình thu
thập và cung cấp thơng tin địa chính mở rộng bảo đảm cung cấp thông tin hỗ
trợ phát triển thị trƣờng, tạo ra khả năng xã hội hố thơng tin địa chính, cơng
khai minh bạch thông tin phát triển các dự án bất động sản.
Theo kết quả dự án: Đã tiến hành “Hội thảo về địa chính với thị trƣờng

bất động sản lý luận và thực tiễn ở Việt Nam”, hội thảo đã đƣợc các nhà quản
lý, các nhà khoa học tham gia trình bầy các báo cáo khoa học về các nội dung
liên quan; hội thảo đã tổng kết và nêu bật đƣợc những vấn đề lý luận và thực
tiễn, vai trò của địa chính với thị trƣờng bất động sản, trong đó đã phân tích
khả năng sử dụng thơng tín địa chính đáp ứng nhu cầu hoạt động thị trƣờng
bất động sản, tiền đề quan trọng của dự án thử nghiệm xây dựng mơ hình
thơng tin địa chính với thị trƣờng bất động sản tại khu vực đô thị.
Đã tiến hành khảo sát nhu cầu cung cấp thơng tin địa chính với thị
trƣờng BĐS; phân tích các nhu cầu thơng tin địa chính với thị trƣờng bất động
sản đã chỉ ra nhu cầu chung nhất của các nhóm có nhu cầu sử thơng tin địa
chính phục vụ thị trƣờng bất động sản, đó là cung cấp các thơng tin khơng
gian và phi khơng gian của các thửa đất có trong cơ sở dữ liệu địa chính; mở
rộng thơng tin xây dựng vùng giá trị theo đƣờng phố bảo đảm tính giá đất và
nhà là nhu cầu thông tin phổ cập nhất của thị trƣờng bất động sản, tiến đến
xây dựng mơ hình quản lý liên kết, tìm kiếm và cung cấp thơng tin địa chính
phục vụ thị trƣờng bất động sản.
Thực nghiệm mơ hình thơng tin địa chính với thị trƣờng bất động sản tại
khu vực đô thị cụ thể trên địa bàn một số phƣờng tại thành phố Hà Nội, thành
phố Hồ Chí Minh và thành phố Đà Nẵng; xây dựng mơ hình cung cấp thơng
tin địa chính số phục vụ phát triển thị trƣờng bất động sản.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

-7-




3. Đề tài “ Cơ sở khoa học và phƣơng pháp xây dựng vùng giá trị đất
đai” - Bộ Tài Ngun và Mơi trƣờng, do Viện Nghiên cứu Địa chính thực

hiện. [TL-6].
Đề tài đã giải quyết các vấn đề về: ứng dụng CSDL địa chính và hệ
thống thơng tin địa lý trong quản lý vùng giá và định giá đất; các luận cứ cơ
bản của việc xây dựng vùng giá trị đất dƣới tác động của các nhóm yếu tố:
kinh tế trong sử dụng đất; yếu tố quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật; các yếu tố
khác nhƣ xã hội, mơi trƣờng, văn hố, du lịch … đến vùng giá trị đất. Sử
dụng Bản đồ địa chính làm dữ liệu nền phục vụ điều tra xác định vùng giá trị
đất trên các quận huyện đã điều tra quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trƣng tỷ lệ
1/2000; và 1/5000 khu vực huyện Từ Liêm; Đề xuất phƣơng pháp và quy
trình xác định vùng giá đất từ bản đồ địa chính với trợ giúp của hệ thống
thông tin địa lý; Xây dựng phần mềm quản lý và hỗ trợ tính giá đất từ vùng
giá đất.
4. Các mơ hình khác: Ngồi các mơ hình quản lý trên, ở một số địa
phƣơng cũng đƣa ra một số mơ hình ứng dụng khác về quản lý dữ liệu địa
chính, tuy nhiên đến thời điểm đầu năm 2007 sau khi có quyết định số: 1215
/QĐ-BTNMT về việc thống nhất sử dụng phần mềm VILIS tại các văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất, thì dù áp dụng mơ hình nào thì các dữ liệu bản
đồ và hồ sơ địa chính cần đƣa về một chuẩn thống nhất.
1.1.3 Thơng tin địa chính với thị trƣờng bất động sản

+ Phân loại thông tin theo nội dung và đối tƣợng cung cấp
1.Thông tin cá nhân: Là các thông tin về cá nhân chủ hộ và những
ngƣời liên quan, thu thập trong q trình thiết lập hồ sơ địa chính nhƣ tên vợ,
chồng, số chứng minh, số quản lý, số giấy chứng nhận…, loại thơng tin này

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

-8-

thuộc thơng tin chỉ có các cơ quan quản lý nhà nƣớc trực tiếp về lĩnh vực địa
chính mới đƣợc quyền quản lý.
2. Thơng tin địa chính: Các thơng tin về thửa đất đƣợc lập và bổ xung
trong quá trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này
thuộc thông tin quản lý nhà nƣớc của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh
vực địa chính; cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc thuộc các lĩnh vực
liên quan đƣợc cung cấp theo mục VII-Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT ngày
01/01/2004; sau này đƣợc quy định tại mục VI. Thông tƣ 09/2007/TTBTNMT ngày 02/08/2007; (Thay thế thông tƣ 29)
3. Thông tin mở rộng: Là các thơng tin về địa chính mở rộng đƣợc lập
và bổ xung trong quá trình thiết lập cơ dữ liệu bất động sản … loại thơng tin
này vừa có yếu tố quản lý nhà nƣớc vừa mang tính chuyên đề của cơ quan nhà
nƣớc đặt hàng về lĩnh vực địa chính; thơng tin địa chính mở rộng đƣợc lập
cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc thuộc các lĩnh vực có liên quan ;
các cá nhân, đơn vị sử dụng thơng tin này cần phải có dự án hoặc hợp đồng
đặt hàng.
4. Thông tin mở rộng về bản đồ vùng giá đất và thuế sử dụng đất hàng
năm là các thơng tin vì mục tiêu cơng khai minh bạch, vì vậy thơng tin này
cần đƣa lên mạng cùng với các quyết định về giá hàng năm.
5. Thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian: Là các
thơng tin vì mục tiêu cơng khai minh bạch vì vậy thông tin này nên đƣa lên
mạng hàng năm.
6. Thông tin thống kê và thông tin chuyên đề: Là các thông tin đƣợc xây
dựng theo các yêu cầu do các cá nhân hay đơn vị theo các mục tiêu chung và
riêng.
7. Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ
biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc, các CSDL khác và các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

-9-




tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hố, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc
phịng.
8. Thơng tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này đƣợc hình
thành theo nhu cầu của ngƣời sử dụng thơng qua q trình xử lý thơng tin
trong CSDL. Đối tƣợng sử dụng cũng giống nhƣ các thông tin bản đồ nền.
9. Các số liệu toạ độ địa chính: Loại thơng tin này đƣợc cung cấp chủ
yếu cho các cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai cơng tác định
vị, đo đạc, bản đồ, xây dựng cơng trình... có liên quan đến địa chính.
10. Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở dạng
bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thƣờng phục vụ cho quản lý Nhà nƣớc,
giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hố, thơng tin…
11. Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông
tin này đƣợc cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà
quản lý.
12. Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành
địa chính, giới thiệu địa điểm đầu tƣ, nhu cầu của các cƣ dân trong cộng đồng.
13. Các loại thơng tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của ngƣời sử
dụng: Mọi đối tƣợng ngƣời sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thơng tin
cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của
mình.
14. Các CSDL dẫn xuất mang tính chun đề: Đây là thơng tin đƣợc tổ
chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành.
+ Phân loại thông tin theo dạng thông tin đầu ra
1. Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ

biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc, các CSDL khác và các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

- 10 -




tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hố, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc
phịng.
2. Thơng tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này đƣợc hình
thành theo nhu cầu của ngƣời sử dụng thơng qua q trình xử lý thơng tin
trong CSDL. Đối tƣợng sử dụng cũng giống nhƣ các thông tin bản đồ nền.
3. Các số liệu toạ độ: Loại thông tin này đƣợc cung cấp chủ yếu cho các
cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định vị, đo đạc,
bản đồ, xây dựng cơng trình... có liên quan đến địa chính.
4. Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở dạng
bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thƣờng phục vụ cho quản lý Nhà nƣớc,
giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hố, thơng tin…
5. Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông
tin này đƣợc cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà
quản lý.
6. Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành
địa chính, giới thiệu địa điểm đầu tƣ, nhu cầu của các cƣ dân trong cộng đồng.
7. Các loại thơng tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của ngƣời sử
dụng: Mọi đối tƣợng ngƣời sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thơng tin
cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của
mình.
8. Các CSDL dẫn xuất mang tính chun đề: Đây là thơng tin đƣợc tổ

chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành.
+ Phân loại thông tin theo dạng dữ liệu cung cấp
1. Xuất thông tin dạng số: Đây là dạng thông tin cung cấp cho các cơ
quan quản lý Nhà nƣớc, các CSDL khác và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

- 11 -




hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phịng. Phạm vi của thơng tin
tuỳ thuộc vào nhu cầu đa dạng của các đối tƣợng yêu cầu.
Tùy thuộc vào nhu cầu mà thơng tin bản đồ và thuộc tính đƣợc mở mà
lựa chọn đối tƣợng, vùng và dạng dữ liệu số cung cấp.
2. Xuất thông tin dạng ảnh raster: Đây là dạng thông tin cung cấp tuy
nhiên không cung cấp toạ độ mà dƣới dạng ảnh raster
3. Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này đƣợc hình
thành theo nhu cầu của ngƣời sử dụng thơng qua q trình xử lý thơng tin
trong CSDL. Đối tƣợng sử dụng cũng giống nhƣ các thông tin bản đồ nền.
4. Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở dạng
bảng số, biểu đồ, đồ thị, hiện trạng và quy hoạch đất đai.
5. Tìm kiếm và cung cấp thơng tin địa chính mở rộng: Các thơng tin tìm
kiếm theo chủ sử dụng, số thửa, tờ bản đồ và đƣợc cung cấp dƣới các dạng
Fille số và Raster.
1.2 Phân tích nhu cầu thơng tin địa chính với thị trƣờng bất động sản
1.2.1. Phân tích nhu cầu thơng tin địa chính với thị trƣờng bất động
sản
Nhu cầu về thơng tin địa chính phục vụ thị trƣờng bất động sản gồm:

1. Thơng tin địa chính bảo đảm phục vụ nhu cầu quản lý bất động sản quyền sử dụng đất của thị trƣờng kinh doanh bất động sản - quyền sử dụng
đất.
Hệ thống thơng tin địa chính với thị trƣờng bất động sản trƣớc hết phải
bảo đảm thông tin cho công tác quản lý Nhà nƣớc, tạo ra các thơng tin địa
chính có liên quan đến thị trƣờng bất động sản, phục vụ phân tích đầy đủ,
chính xác, kịp thời về lịch sử, hiện trạng sử dụng đất. Bảo đảm các điều kiện,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

- 12 -




tạo khả năng công khai minh bạch thông tin bất động sản, thơng tin liên quan
đến chính sách của Đảng và Nhà nƣớc liên quan đến ngƣời dân về phát triển
thị trƣờng bất động sản. Hệ thống phải bảo đảm khả năng kiểm tra, cung cấp
và thu nhận thông tin hai chiều giúp cho việc ra các quyết định về các vấn đề
liên quan đến hệ thống và thị trƣờng một cách đúng đắn...
Nhu cầu này thực chất là nhu cầu đòi hỏi sự vận hành của cả hệ thống cơ
sở dữ liệu địa chính đã đƣợc điện tử hố và có hệ thống quản lý CSDL đồng
bộ và hồn chỉnh. Chúng ta đã biết rằng hệ thống CSDL địa chính phục vụ
nhu cầu quản lý nhà nƣớc, trên cơ sở cung cấp các thông tin về hiện trạng
quản lý các thửa đất, chủ sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng ký đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; theo dõi việc thực hiện Luật Đất đai, giải quyết tranh chấp và thanh
tra đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai, hiện trạng sử dụng đất đai; thông tin về
chất lƣợng đất, hiệu quả sử dụng đất, giá đất... tuy nhiên đây cũng là những
thông tin liên quan mật thiết với thị trƣờng bất động sản. Điều này cũng có
nghĩa là muốn phát huy đƣợc thơng tin địa chính với thị trƣờng bất động sản
thì trƣớc hết phải làm tốt cơng tác quản lý hồ sơ địa chính.

Một nhu cầu thơng tin khá bức xúc mang tính phổ biến là làm thế nào để
quản lý, bổ sung cập nhật và theo dõi thông tin về hiện trạng và quy hoạch
đặc biệt là quy hoạch chi tiết liên quan đến các hộ dân và các dự án. Những
thông tin này chƣa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý và địi hỏi thơng tin của ngƣời
dân.
Nhu cầu về thơng tin địa chính liên quan đến thị trƣờng bất động sản của
dự án đối với nhóm đối tƣợng thuộc khối quản lý nhà nƣớc qua điều tra là rất
lớn. Do đặc điểm của mỗi ngành có nhiệm vụ, chức năng khác nhau, nên các
tiêu chí thơng tin địa chính đƣợc quan tâm có thể có khác nhau, ví dụ nhƣ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

- 13 -




thông tin tổng hợp hoặc thông tin chi tiết, thông tin trực tiếp hay thông tin
chiết xuất. Tuy nhiên các thông tin tổng hợp thƣờng là các thông tin thống kê
hoặc thông tin chiết xuất, thông tin đƣợc xử lý có khi cần phải bổ sung các
yếu tố bên ngồi cơ sở dữ liệu... những thơng tin trực tiếp địi hỏi thƣờng
xoay quanh các vấn đề liên quan đến: giá đất, tài sản gắn liền với đất, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đã thực hiện và chƣa
thực hiện. Vì đây là căn cứ, cơ sở cho việc tính giá đền bù khi nhà nƣớc thu
hồi đất theo luật đất đai và dùng để tính các loại thuế có liên quan trực tiếp tới
nhà, đất phục vụ thu ngân sách hàng năm của Quốc gia.
2. Thơng tin địa chính bảo đảm phục vụ nhu cầu đầu tƣ tạo lập quỹ đất
có hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê của thị trƣờng kinh doanh bất động
sản - quyền sử dụng đất.
Đối với nhu cầu về thơng tin địa chính phục vụ nhu cầu đầu tƣ tạo lập

quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê của thị trƣờng kinh doanh bất
động sản - quyền sử dụng đất, nhu cầu về thơng tin địa chính mang tính mở
rộng và cũng khác nhau. Ví dụ các cơ quan phát triển quỹ đất, các ngân hàng
đầu tƣ, các tổng cơng ty, cần có thơng tin tổng hợp phục vụ:
- Xác định các thông tin kinh tế, xã hội môi trƣờng theo vùng đầu tƣ;
- Xác định giá trị bất động sản khu vực đầu tƣ;
- Đánh giá hiệu quả đầu tƣ của dự án.
Nhƣ vậy nhu cầu về thơng tin địa chính với thị trƣờng bất động sản cho
nhu cầu này là các thơng tin địa chính mở rộng, thơng tin tổng hợp.
3. Thơng tin địa chính bảo đảm phục vụ nhu cầu chuyển nhƣợng, cho
thuê của thị trƣờng kinh doanh bất động sản - quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

- 14 -




Đây cũng là nhóm có các u cầu loại thơng tin về: Vị trí, diện tích,
ngƣời sử dụng, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Các tiêu chí thơng tin này nếu
xác định chính xác, đầy đủ, nhanh gọn sẽ là căn cứ giúp các tổ chức cá nhân
thực hiện dịch vụ kinh doanh ra các quyết định tối ƣu về đầu tƣ xây dựng,
kinh doanh BĐS hay cho vay tín dụng đối với các ngân hàng, thông tin liên
quan tới vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, tài sản thế chấp khi cho vay tín
dụng và lợi nhuận của các doanh nghiệp có thể thu đƣợc. Sản phẩm thơng tin
theo mục tiêu của dự án là phƣơng tiện trợ giúp đắc lực cho hoạt động kinh
doanh của các tổ chức cá nhân thực hiện dịch vụ kinh doanh, tác động trực
tiếp đến lợi ích của chính mỗi đối tƣợng.

4. Thơng tin bảo đảm phục vụ nhu cầu chuyển nhƣợng, khơng vì mục
đích kinh doanh bất động sản - quyền sử dụng đất
Đây là nhóm nhu cầu thơng tin địa chính tuy khơng vì mục đích kinh
doanh nhƣng nhu cầu lớn và u cầu rất đa dạng. Ngồi những thơng tin địa
chính đã đƣợc quy định trong các văn bản Pháp luật đất đai nhƣ: Số hiệu, kích
thƣớc, hình thể, diện tích, vị trí BĐS, ngƣời sử dụng, mục đích sử dụng,
nguồn gốc đất, thời hạn sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài
chính về đất đai đã thực hiện và chƣa thực hiện, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của ngƣời sử dụng đất, giá trị tài
sản trên đất, nhóm này cịn rất quan tâm đến các thơng tin mang tính trực
quan trực tiếp và gián tiếp đến bất động sản; ví dụ nhƣ: hình ảnh về hạ tầng
khu vực, điều kiện mơi trƣờng, văn hố, kinh tế, xã hội...
1.2.3. Nhu cầu thơng tin địa chính với thị trƣờng bất động sản
1. Nhu cầu về xác định thông tin kinh tế địa chính (giá đất và giá nhà).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

- 15 -




Nhu cầu bảo đảm thông tin thuận lợi cho thị trƣờng bất động sản qua
điều tra phân tích cho thấy nhu cầu xác định giá bất động sản là nhu cầu nổi
lên hàng đầu. Cụ thể với thị trƣờng quyền sử dụng đất là nhu cầu về thông tin
kinh tế địa chính (giá đất và giá nhà). Phƣơng thức và quy mơ của u cầu
này khơng hồn tồn nhƣ nhau, có thể là giá đất và nhà của khu vực, có thể là
giá tổng hợp của cả khu vực đầu tƣ và cũng có thể là giá đất và nhà chi tiết
đến từng thửa đất. Giá đất và nhà phục vụ công tác quản lý nhà nƣớc nhƣ
quản lý, thu thuế, hỗ trợ cho quá trình ra các quyết định liên quan có cùng nhu

cầu với nhóm sử dụng trực tiếp trực tiếp đến thông tin giá đất và giá nhà chi
tiết đến từng thửa, phục vụ tính tốn cho các nhà đầu tƣ, các tổ chức cá nhân
có nhu cầu thông tin, phục vụ cho các tổ chức ngân hàng, tín dụng tính giá trị
cho thuê, thế chấp.
Để đáp ứng nhu cầu của thị trƣờng, cần có các dữ liệu nền, các công cụ
và giải pháp xác định giá trị bất động sản; thông tin về giá đƣợc xem xét trên
cả hai phƣơng diện: giá theo quy định của các văn bản pháp luật và giá do tác
động của thị trƣờng giá nhà và đất thực tế. Phân tích khả năng và những giải
pháp thoả mãn nhu cầu trên cho thấy những đòi hỏi đồng bộ cả về hệ thống
dữ liệu và hệ thống phần mềm quản lý phát triển.
2. Nhu cầu cung cấp thông tin trực tiếp về thửa đất từ CSDL địa chính
với thị trƣờng bất động sản:
Nhu cầu về thông tin trực tiếp về thửa đất là các thơng tin khơng gian và
thuộc tính của thửa đất nhƣ: thơng tin về vị trí, diện tích, ngƣời sử dụng, mục
đích sử dụng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa
vụ tài chính về đất đã và chƣa thực hiện,… Các thông tin này bảo đảm nhu
cầu quản lý, nhu cầu chuyển nhƣợng, cho thuê của thị trƣờng kinh doanh bất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

- 16 -