hoàn thiện định giá xây dựng trong công trình nhà nước

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
==========


PHAN TẤN TÀI




HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
TRONG KHU VỰC KINH TẾ NHÀ NƯỚC





CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ : 60.31.12




LUẬN VĂN THẠC SỸ




NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HỒ THUỶ TIÊN

TP HỒ CHÍ MINH – 2011
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông
tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh
mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực.

Tp Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2011




Phan Tấn Tài

Học viên cao học khóa 17
Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng
Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh

MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU .1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG .3
1.1. Lý luận chung về định giá tài sản .3
1.1.1. Khái niệm về định giá tài sản 3
1.1.2. Các phương pháp định giá tài sản 3
1.1.3. Vận dụng phương pháp định giá tài sản vào định giá xây dựng 6
1.2. Khái niệm và đặc điể
m giá xây dựng công trình 7
1.2.1. Khái niệm giá xây dựng công trình 7
1.2.2. Đặc điểm giá xây dựng công trình 7
1.2.3. Đặc điểm của định giá xây dựng công trình 9
1.3. Đặc điểm thị trường các yếu tố sản xuất, thị trường xây dựng, sản phẩm xây
dựng tác động đến giá xây dựng 10
1.3.1. Đặc điểm thị trường yếu tố sản xuất xây dựng và thị trường xây dựng 10
1.3.1.1. Đặc điể

m thị trường các yếu tố sản xuất xây dựng 10
1.3.1.2. Điểm đặc trưng của thị trường xây dựng 11
1.3.2. Đặc điểm của sản phẩm xây dựng 12
1.4. Vai trò của các chủ thể trong định giá xây dựng 14
1.4.1. Vai trò của Chủ đầu tư trong định giá xây dựng 14
1.4.2. Vai trò của tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng trong định giá xây dựng 14
1.4.3. Vai trò của nhà thầu xây dựng trong định giá xây d
ựng 15
1.5. Nội dung cơ bản và các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng 15
1.5.1. Nội dung cơ bản của giá xây dựng 15
1.5.1.1. Giá xây dựng giai đoạn chuẩn bị đầu tư 15
1.5.1.2. Giá xây dựng giai đoạn thực hiện đầu tư 16
1.5.1.3. Giá xây dựng giai đoạn kết thúc dự án 18
1.5.2. Các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng công trình 18
1.5.2.1. Định mức xây dựng 19
1.5.2.2. Chỉ tiêu giá xây dựng 19
1.5.2.3. Độ dài thời gian xây dựng công trình 21
1.5.2.4. Đo bóc khối lượng công trình 21
1.5.2.5. Các chế độ chính sách có liên quan đến giá xây dựng 22
1.6. Quản lý công tác định giá xây dựng khu vực kinh tế Nhà nước 22
1.6.1. Sự khác nhau giữa Định giá xây dựng khu vực kinh tế Nhà nước và khu vực
không thuộc nhà nước quản lý 22
1.6.2. Nguyên tắc trong định giá xây dựng khu vực kinh tế nhà nước 23
1.7. Kinh nghiệm định giá xây d
ựng ở một số quốc gia trên thế giới 23
1.7.1. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở Anh 23
1.7.2. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở Mỹ 25
1.7.3. Kinh nghiệm định giá xây dựng ở Hồng Kông 27
1.7.4. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam trong định giá xây dựng 28
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ CƠ CHẾ QUẢN LÝ GIÁ VÀ ĐỊNH GIÁ XÂY

DỰNG Ở VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2000 ĐẾN NAY 30
2.1 Thực trạng về cơ chế quản lý giá xây dựng 30
2.1.1. Cơ chế chính sách liên quan đến giá xây dựng 30
2.1.1.1. Cơ chế quản lý chi phí trước Nghị định 99/2007/NĐ-CP 31
2.1.1.2. Đổi mới cơ chế quản lý chi phí trong Nghị định 99/2007/NĐ-CP 31
2.1.2. Thực trạng quản lý giá xây dựng 32
2.1.2.1. Quản lý giá xây dựng trước Nghị định 99/CP 32
2.1.2.2. Quản lý giá xây dựng khi có Nghịnh định 99/CP 33
2.1.3. Thực trạng năng lực của các chủ thể trong định giá xây dựng 34
2.1.3.1. Năng lực của các t
ổ chức tư vấn xây dựng 34
2.1.3.2. Năng lực của các Chủ đầu tư về giá xây dựng 35
2.2. Thực trạng về biến động giá xây dựng trong thời gian qua 36
2.2.1. Biến động về giá xây dựng công trình 36
2.2.2. Biến động về giá vật liệu 38
2.2.3. Biến động về giá nhân công 41
2.2.4. Biến động về giá máy xây dựng 43
2.2.5. Kiểm định hệ số tương quan của hệ số trượt giá và chỉ số lạm phát 45
2.3. Thực trạng định giá xây dựng công trình 48
2.3.1. Yếu tố chi phí vật liệu xây dựng trong định giá xây dựng 49
2.3.2. Yếu tố chi phí nhân công trong định giá xây dựng 50
2.3.3. Yếu tố chi phí máy thi công trong định giá xây dựng 51
2.3.4. Chi phí trực tiếp khác 53
2.3.5. Chi phí chung 54
2.3.6. Thu nhập chịu thuế tính trước 55
2.3.7. Chi phí nhà tạm t
ại hiện trường để ở và điều hành thi công 56
2.4. Về hệ thống định mức xây dựng 56
2.4.1. Định mức dự toán xây dựng 56
2.4.2. Định mức chi phí tư vấn 58

2.5. Công cụ định giá xây dựng theo biến động giá thị trường 59
2.5.1. Chỉ số giá xây dựng 59
2.5.2. Dự phòng trong định giá xây dựng 60
2.6. Thực trạng điều chỉnh giá xây dựng khi có biến động đột biến giá VLXD 61
2.7. Yếu tố con ngườ
i và tổ chức tư vấn định giá xây dựng 63
2.7.1. Chưa nhận thức đúng vai trò, vị trí của người định giá xây dựng 63
2.7.2. Năng lực của tổ chức và cá nhân làm công tác định giá xây dựng 64
2.8. Đánh giá chung về hiện trạng định giá xây dựng ở Việt Nam 65
2.8.1. Nhưng hạn chế trong định giá xây dựng 65
2.8.1.1. Hạn chế về cơ chế quản lý chi phí xây dựng 65
2.8.1.2. Hạn chế về những quy định c
ụ thể trong định giá xây dựng 66
2.8.2. Nguyên nhân của những hạn chế ảnh hưởng đến hiệu quả định giá xây
dựng 68
2.8.2.1. Những nguyên nhân khách quan 68
2.8.2.2. Những nguyên nhân chủ quan 68

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG 70
3.1. Hướng phát triển của công tác định giá xây dựng 70
3.1.1. Mục tiêu của công tác định giá xây dựng 70
3.1.2. Hướng phát triển của công tác định giá xây dựng có hiệu quả 70
3.2. Xu hướng biến động trong giá xây dựng trong thời gian tới 71
3.2.1. Xu hướng biến động của thị trường các vật liệu xây dựng chủ yếu 71
3.2.2. Dự báo xu hướng của giá xây dựng trong thời gian đến 72
3.3. Các giải pháp nâng cao hiệ
u quả định giá xây dựng 73
3.3.1. Giải pháp chủ yếu hoàn thiện định giá xây dựng theo cơ chế thị trường 73
3.3.1.1. Hạn chế sự can thiệp của nhà nước đối với công tác định giá xây dựng .73
3.3.1.2. Cụ thể về quyền và trách nhiệm định giá xây dựng theo cơ chế thị trường

cho chủ đầu tư 74
3.3.1.3. Đổi mới phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo cơ chế thị
trường74
3.3.1.4. Hoàn thiện hệ thống định mức kinh tế - kỹ thuật, định mức tỷ lệ 75
3.3.1.5. Mở rộng tính linh hoạt trong việc công bố và sử dụng định mức 76
3.3.1.6. Thị trường hoá các yếu tố cấu thành giá xây dựng công trình 76
3.3.1.7. Hoàn thiện cơ cấu dự toán chi phí xây dựng 77
3.3.2. Hoàn thiện công cụ định giá xây dựng trong cơ chế thị trường 78
3.3.3. Giải pháp nâng cao năng lực thực hiện công tác định giá xây d
ựng 80
3.3.3.1. Phát triển nghề Kỹ sư định giá xây dựng mang tính chuyên nghiệp 80
3.3.3.2. Nhiệm vụ và yêu cầu của người Kỹ sư định giá xây dựng 81
3.3.2.3. Đào tạo đội ngũ kỹ sư định giá đảm bảo về số lượng và chất lượng 82
3.3.2.4. Hoàn thiện cơ chế chi phí cho công tác định giá xây dựng 83
3.3.2.5. Năng lực của tổ chức tư vấn quản lý chi phí 83
3.3.2.6. Kiểm soát chi phí-phương thức quả
n lý chi phí của cơ chế thị trường 83
3.3.3. Các giải pháp hổ trợ khác 84
3.3.3.1. Cần điều chỉnh những bất cập trong các văn bản quy phạm pháp luật 84
3.3.3.2. Thống nhất quy định về quản lý chi phí và thanh tra, kiểm tra, kiểm toán
tránh lệch pha trong bối cảnh thị trường 85
3.3.3.3. Cải cách chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình 86
3.3.3.4. Xây dựng nguồn cơ sở dữ liệu về giá xây dựng ở từng địa phương 86
3.3.3.5. Đẩy mạnh hợp tác quốc tế về quản lý chi phí đầu tư xây dựng 87
3.3.3.6. Xác định giá gói thầu xây dựng theo biến động giá theo thời gian 87
3.3.3.7. Hoàn thiện công tác định giá của nhà thầu xây dựng 88
3.3.3.8. Giải pháp hạn chế tiêu cực trong định giá xây dựng 88
Kết Luận 90
Tài liệu Tham khảo
Phụ lục

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT


BXD : Bộ xây dựng
BQL : Ban quản lý
CĐT : Chủ đầu tư
CTXD : Công trình xây dựng
CPXD : Chi phí xây dựng
DAĐT : Dự án đầu tư
DAĐTXD: Dự án đầu tư xây dựng
DAĐTXDCT: Dự án đầu tư xây dựng công trình
ĐTXD: Đầu tư xây dựng
LCB: Lương cơ bản
LTT: Lương tối thiểu
KSĐGXD: Kỹ sư định giá xây dựng
NĐ: Nghị định
NS: Ngân sách
NSNN : Ngân sách nhà nước
HĐXD : Hoạt động xây dựng
QLCP : Quản lý chi phí
QLDA : Quản lý dự án
SPXD: Sản phẩm xây dựng
TMĐT : Tổng mức đầu tư
TƯ : Trung ương
VLXD : Vật liệu xây dựng
XDCB : Xây dựng cơ bản
XDCT : Xây dựng công trình
UBND : Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 2.1: Chỉ số giá xây dựng công trình và chỉ số giá vật liệu: 39
Bảng 2.2: Giá vật liệu chủ yếu quý 1/2008 so với quý 4/2007: 39
Bảng 2.3: Diễn biến một số vật liệu chủ yếu trong thời gian qua: 40
Bảng 2.4: Chỉ số giá nhân công trong thời gian qua: 42
Bảng 2.5: Chỉ số giá máy thi công trong thời gian qua: 44
Bảng 2.6: Số liệu kiểm định 47
Bảng 2.7: Kết quả kiểm định 47
Bảng 2.8: Bảng minh hoạ giá nhân công theo quy định và th
ị trường 50
Bảng 2.9: Bảng quy định về hệ số điều chỉnh giá máy thi công năm 2009 52
Bảng 2.10: Bảng minh hoạ giá ca máy theo thị trường và quy định 52
Bảng 2.11: Bảng giá vật liệu và giá trị xây dựng quý 1/2008 tăng so với
quý 4/2007 62
Bảng 3.1: Khối lượng cung - cầu xi măng trên thị trường 72



DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ
Trang
Hình 1.1: Giá xây dựng được xác định trong quá trình đầu tư 8
Hình 1.2: Các thị trường tác động vào Giá xây dựng 10
Hình 2.1: Biến động giá xây dựng công trình từ 2000 – 2010 37
Hình 2.2: Biến động giá xây dựng công trình và chỉ số giá CPI bp 2000 – 2010 38

Hình 2.3: Biến động giá xây dựng công trình và giá vật liệu: 39
Hình 2.4: Biến động một số giá vật liệu chủ yếu: 40
Hình 2.5: Biến động giá dầu trên thị trường thế giới năm 2009 45
Hình 2.6: Diễn biến biến động giá xây dựng và lạm phát năm 2000-2010 46
Hình 3.1. Diễn biến giá dầu thô trên thị trường thế giới năm qua 72










- 1 -
LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài:
Ở nước ta hiện nay, cùng với sự đổi mới cơ chế quản lý đầu tư xây dựng, cơ chế
quản lý chi phí xây dựng trong thời gian qua cũng đã có những đổi mới, bước đầu
phát huy tác dụng trong việc quản lý các hoạt động xây dựng hướng tới nền kinh tế
thị trường có sự quản lý của nhà nước. Nhà nước đã ban hành các quy định, hướ
ng
dẫn và kiểm tra về việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng nhằm bảo đảm sử dụng
hiệu quả vốn, tránh lãng phí thất thoát vốn đầu tư xây dựng, đồng thời đã chủ động
phân cấp quản lý phù hợp với nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình, giảm dần sự can
thiệp trực tiếp của nhà nước, tạo sự chủ động cho các chủ thể tham gia hoạt động xây
dựng đối với việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
Mặc dù đã có những đổi mới rất thuận lợi và cơ bản, song việc thực hiện đầu tư

xây dựng công trình cho thấy còn có những hạn chế trong công tác định giá xây dựng.
Đặc biệt trong thời gian vừa qua, khi lạm phát tăng cao, giá cả vật liệu xây dựng biến
động lớn, giá xây dựng vượt h
ạn mức kinh phí đã duyệt, hàng loạt công trình trên
toàn quốc phải đình thi công chờ điều chỉnh giá, nhà nước tỏ ra lúng túng trong công
tác điều chỉnh, đưa ra một số biện pháp để xử lý tình huống, nhưng rất khó thực hiện
trong thực tiễn.
Tình trạng các công trình xây dựng thường xuyên phải điều chỉnh tổng mức đầu
tư, dự toán và phát sinh chi phí trong quá trình thực hiện còn khá phổ biến, đặc biệt là
các công trình xây dựng có vốn đầu tư từ khu vực kinh tế nhà nước (vốn nhà nước).
Có nhiều nguyên nhân liên quan đến tình trạng trên, song có một nguyên nhân cơ bản
nhất là công tác định giá xây dựng công trình thực hiện không tốt, không theo biến
động giá của thị trường.
Xuất phát từ thực tế trên, đề tài “Hoàn thiện định giá xây dựng công trình trong
khu vực kinh tế nhà nước ” sẽ giải quyết được những vấn đề đã đặt ra và là
đề tài
mang tính cấp thiết đối với quản lý đầu tư xây dựng có vốn đầu tư từ khu vực kinh tế
nhà nước trong cơ chế thị trường hiện nay ở nước ta.


- 2 -
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Hệ thống lại cơ sở lý luận giá xây dựng nói chung và về cơ chế hình thành giá
xây dựng theo cơ chế thị trường.
- Tổng quan về thực trạng định giá xây dựng công trình trong thời gian qua và
phân tích đánh giá những ưu, nhược điểm trong công tác định giá xây dựng.
- Trên cơ sở kết quả phân tích, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện định giá xây
dựng trong điều kiện cơ ch
ế thị trường ở nước ta.
3. Đối tượng nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu là định giá xây dựng công trình có vốn đầu tư từ khu vực
kinh tế Nhà nước.
- Phạm vi nghiên cứu của luận văn là đánh giá thực trạng về công tác định giá xây
dựng công trình có vốn nhà nước trong phạm vi cả nước từ năm 2000 đến nay. Đề
xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện định giá xây dựng định hướ
ng đến năm 2020.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Các phương pháp nghiên cứu cơ bản vận dụng để thực hiện Luận văn là:
- Phương pháp thống kê, phân tích, đánh giá.
- Kiểm định mối liên hệ tương quan với phần mềm SPSS 16.0
- Phương pháp luận duy vật biện chứng.
- Phương pháp luận duy vật lịch sử.
- Phương pháp tiếp cận hệ thống.
Nội dung đề tài:
- Chương 1: Lý luận chung về
định giá xây dựng công trình trong nền kinh tế thị
trường.
- Chương 2: Thực trạng về cơ chế quản lý giá và định giá xây dựng ở Việt Nam
giai đoạn 2000 đến nay.
- Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện định giá xây dựng công trình.

- 3 -
CHƯƠNG 1:
LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRONG
NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

1.1. Lý luận chung về định giá tài sản
1.1.1. Khái niệm
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp
lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền

với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức
phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là
những khái niệm mang tính đặc thù. Ngày nay, trên đà phát triể
n của kinh tế thị
trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên
sâu trong nền kinh tế, đặc biệt ở các nước tư bản phát triển, hoạt động định giá trở
thành một nghề chuyên nghiệp.
Hai khái niệm được giới học giả và các nhà định giá trên thế giới thường sử
dụng khi nghiên cứu về định giá tài sản:
- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quy
ền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke - viện đại học
Portsmouth– Vương quốc Anh)
- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các
đặ
c điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và
bất động sản - đại học quốc gia Singapore).
Như vậy, định giá có thể được hiểu là việc ước tính giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định làm căn cứ cho các hoạt động
mua, bán tài sản đó trên thị trường.
1.1.2. Các phương pháp định giá tài sản:
a. Phương pháp so sánh: là phương pháp xác định giá tài sản thông qua việc
tiến hành phân tích mức giá mua hoặc giá bán phổ biến của tài sản cùng loại hoặc
tương tự trên thị trường trong nước, khu vực và thế giới.
- 4 -
Giá thị trường của mỗi tài sản là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị nội
tại) và giá trị khách quan (do những yếu tố khách quan tác động sinh nên). Trên thực
tế không thể có hai tài sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố. Vì vậy, không thể áp đặt

một cách máy móc giá bán của một tài sản này cho một tài sản khác. Tuy nhiên,
người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của tài sản đó để xác định giá trị của
những tài sản tương tự bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt giá bán của tài
sản so sánh.
Phương pháp so sánh đơn giản, dễ thực hiện đối với người có kiến thức và kinh
nghiệm về tài sản. Ngoài ra, kết quả của phương pháp so sánh phản ánh khách quan
của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận.
b. Phương pháp chi phí: là ph
ương pháp xác định giá tài sản dựa trên cơ sở chi
phí thực tế hợp lý sản xuất, xây dựng tài sản và mức lợi nhuận dự kiến.
Định giá dựa trên chi phí có 2 cách: Định giá cộng thêm vào chi phí một mức lợi
nhuận dự kiến và định giá theo lợi nhuận mục tiêu.
+ Định giá theo cách “cộng thêm lãi vào giá thành”: theo phương pháp này,
mức giá dựa trên chi phí sản xuất tính cho một đơn vị sản phẩm và với mức lãi dự
kiế
n. Công thức tính: Giá dự kiến = Giá thành + Lãi dự kiến
Giá thành đơn vị được xác định dựa trên chi phí biến đổi và chi phí cố định.
Lãi dự kiến có thể tính theo tỷ lệ % trên giá thành hoặc giá bán.
- Phương pháp này đơn giản, dể tính toán, chi phí sản xuất là đại lượng mà
người bán hoàn toàn biết trước và kiểm soát được. Cách định giá này nhiều người
cảm nhận rằng nó đảm bảo được sự công bằng cho cả người mua và người bán.
Ng
ười bán sẽ không ép giá khi cầu hàng hoá trở nên căng thẳng vì vẫn tìm kiếm được
phần lợi nhuận công bằng trên đồng vốn bỏ ra.
+ Định giá theo lợi nhuận mục tiêu: là xác định mức giá trên cơ sở đảm bảo tỷ
suất lợi nhuận mục tiêu trên vốn đầu tư.
Cách xác định giá này sẽ đảm bảo cho người sản xuất thực hiện tỷ suất lợi nhuận
mụ
c tiêu trên vốn đầu tư mà họ mong muốn, nếu đảm bảo được mức giá thành và
mức tiêu thụ ước tính là chính xác.

c. Phương pháp thu nhập: Phương pháp định giá dựa trên phân tích tài chính
hoạt động đầu tư để xác định giá trị các thu nhập trong tương lai từ một tài sản hoặc
- 5 -
một dự án đầu tư và nguyên lý tính dòng tiền từ giá trị đồng nhất thời gian khác nhau
về thời gian phân tích để xác định giá trị tài sản tại thời điểm phân tích, lý thuyết định
giá gọi là phương pháp định giá dựa vào thu nhập. Vậy xét trong phạm trù định giá:
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một tài sản
mà dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong
tương lai. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính
trong tương lai về giá trị hiện tại ở tại thời điểm định giá.
Để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết
định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là: phương pháp vốn hoá sinh lợi và
phương pháp vốn hoá trực tiếp.
+
Phương pháp vốn hoá sinh lợi: sử dụng công thức tính dòng tiền chiết khấu
(DCF) phát sinh không đều giữa các năm hoặc giai đoạn như sau:

n
n
r
K
r
K
r
K
r
K
Ko
)1(

)1()1(
)1(
3
3
2
21
+
++
+
+
+
+
+
=

Trong đó: - K
0
: là giá trị hiện tại;
- K
n
:là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến năm hoặc giai đoạn thứ (n);
- r : là lãi suất bình quân năm;
- n:là số năm hoặc số các giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập;
Để áp dụng công thức trên, cần có một ước tính thu nhập cho từng năm hoặc
từng giai đoạn của tài sản đó trong tương lai.
+ Phương pháp vốn hoá trực tiếp: là phương pháp ước tính giá trị tài sản trên cơ
sở biết thu nhập năm đầu tiên từ tài sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu.
Phương pháp vốn hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương pháp
dòng tiền chiết khấu. Công thức tổng quát như sau:

n
n
rKK )1(
0
+=

Trong đó: - K
0
: là vốn đầu tư ban đầu;
- K
n
: là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối
- r : là lãi suất bình quân năm;
- n: là số năm hoặc số các giai đoạn dự kiến;
Để dự tính tổng giá trị lợi nhuận thuần từ từng năm, từng giai đoạn trong tương
lai, phải dựa vào tỷ lệ lãi suất ngân hàng (r) đang được áp dụng.
- 6 -
Khi sử dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị một tài sản cụ thể, lý
thuyết định giá yêu cầu người định giá phải phân tích và đánh giá các hoạt động kinh
tế, tài chính gắn với tài sản đó, nhằm xác định các chỉ tiêu kinh tế phản ánh hoạt động
đầu tư, như tổng vốn đầu tư vào tài sản, thời gian thu hồi vốn đầu tư và tổng thu nhập
mà tài sản đó đem lại, ước tính tổng giá trị lợi nhuận ròng thu được từ tài sản. Có như
vậy, giá tài sản được định giá mới gần với giá thị trường.
1.1.3. Vận dụng phương pháp định giá tài sản vào định giá xây dựng công
trình
Các công trình xây dựng thường có qui mô xây dựng lớn, có tính đặc thù và
chuyên dùng cao, vì thế ít giao dịch hoặc thậm chí không có giao dịch trên thị trường.
Chính vì vậy, cần thiết phải lựa chọn những phương pháp
định giá phù hợp.
Về nguyên tắc, có thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá để định giá công

trình xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, các phương pháp định giá được sử dụng phổ
biến nhất là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập.
Sử dụng “Phương pháp so sánh” để định giá công trình xây dựng dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của các công trình tương tự với công trình cần định giá đã xây
dựng hoàn thành hoặc đang xây dự
ng vào thời điểm định giá, hoặc gần với thời điểm
định giá để ước tính giá trị thị trường của công trình cần định giá.
Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở chi phí tạo ra công trình xây dựng để ước
tính giá trị thị trường của công trình cần định giá. Phương pháp chi phí chủ yếu được
áp dụng trong định giá các công trình, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị
trường; công trình đã qua sử dụng; công trình không đủ
điều kiện để áp dụng phương
pháp so sánh.
Phương pháp thu nhập sử dụng trong định giá công trình dựa trên cơ sở chuyển
đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc cho thuê công
trình để ước tính giá trị thị trường của công trình cần định giá. Phương pháp thu nhập
chủ yếu được áp dụng trong định giá xây dựng công trình mà công trình đó có thể cho
thuê hoặc có thể tạo ra thu nhập bằng các cách khai thác khác.
Ngoài ra, có thể sử
dụng tổng hợp các phương pháp định giá trên cho cùng một
công trình xây dựng với tuỳ theo từng hạng mục công trình có thể sử dụng các
phương pháp định giá khác nhau.
- 7 -
1.2. Khái niệm và đặc điểm giá xây dựng công trình.
1.2.1. Khái niệm giá xây dựng công trình:
Giá xây dựng công trình của DAĐTXDCT là toàn bộ chi phí cần thiết để xây
dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình. Do đặc điểm của
SPXD và sản xuất xây dựng nên giá xây dựng được biểu thị bằng các tên gọi khác
nhau và được xác định chính xác dần theo từng giai đoạn của quá trình ĐTXD:
- Ở giai đ

oạn chuẩn bị đầu tư là tổng mức đầu tư của DAĐTXDCT.
- Ở giai đoạn thực hiện DAĐT, giá xây dựng được gọi tùy theo mỗi chức năng
và vị trí trong quá trình thực hiện, theo đó là dự toán công trình, dự toán hạng mục
công trình, giá gói thầu, giá dự thầu, giá đề nghị trúng thầu, giá ký hợp đồng.
- Ở giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng đó là giá thanh
toán, giá quyết toán hợp đồng và thanh toán, quyết toán vốn đầu tư.
Giá xây dựng công trình được xác định trên cơ sở hệ thống định mức, đơn giá,
chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và các chế độ chính sách của nhà nước phù hợp với tình
hình khách quan của thị trường ở từng thời kỳ và được quản lý theo Luật xây dựng và
các văn bản pháp qui dưới Luật.
1.2.2. Đặc điểm giá xây dựng công trình:
Giá xây dựng không những chứa đựng tất cả những đặc điểm chung của giá cả
hàng hoá các loại, mà còn có một số đặc điểm riêng thể hiện đặc thù của sản phẩm
xây dựng và sản xuất xây dựng:
- Giá xây dựng mang tính đặc trưng đơn chiếc:
Mỗi dự án ĐTXD đều có công năng chuyên dùng xác định, do nó có kết cấu,
hình dáng và trang trí khác nhau, diện tích và thể tích công trình cũng không giống
nhau. Tuy nhiên, cho dù công năng, kết c
ấu, hình dáng, diện tích, thể tích có giống
nhau, thì giá XDCT còn tuỳ thuộc vào vị trí công trình, điều kiện kinh tế - xã hội,
điều kiện địa chất, điều kiện khí hậu, thủy văn, phong tục tập quán… của nơi XDCT.
Vì thế, giá xây dựng không thể có giá thống nhất do nhà nước quy định hoặc nhà thầu
quy định, mà chỉ có thể xác định giá xây dựng của DAĐTXD thông qua một trình tự
đặc biệt, phù hợp với t
ừng giai đoạn của quá trình ĐTXD.
- Giá xây dựng được xác định trong quá trình đầu tư xây dựng:
Quá trình sản xuất xây dựng là một quá trình hao phí vật lực, nhân lực, máy móc
- 8 -
thiết bị thi công với số lượng lớn, thời gian xây dựng thường dài. Quá trình ĐTXD
thường quá dài, phải chia thành giai đoạn để tiến hành từng bước, từ thô đến tinh, từ

tổng thể đến chi tiết.
Để phù hợp với yêu cầu quản lý chi phí ĐTXD, thì điều tất yếu là giá xây dựng
phải được tính nhiều lần có thứ bậc với chức năng và lợi ích khác nhau. Quá trình tính
toán đó được nêu trong hình sau:
Hình 1.1: Giá xây dựng được xác định trong quá trình đầu tư



















Do tính chất và đặc thù của SPXD, CPXD được hình thành và chính xác hoá dần
theo từng bước thiết kế tương ứng với báo cáo đầu tư là sơ bộ TMĐT; thiết kế cơ sở
là TMĐT; với thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công là tổng dự toán XDCT.
Theo nguyên lý đó thì chi phí giai đoạn sau luôn phả
i thấp hơn chi phí trong giai đoạn
trước, TMĐT là chi phí tối đa có thể dùng để XDCT.

BÁO CÁO ĐẦU TƯ
(Đối với một số loại dự án đầu tư XDCT
SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
DỰ ÁN ĐÀU TƯ XDCT
(
GỒM THIẾT KẾ CƠ SỞ
)
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
THIẾT KẾ KỸ THUẬT
(Đối với công trình cấp I, đặc biệt)
hoặc
THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG
TỔNG DỰ TOÁN XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH
GIÁ GÓI THẦU
GIÁ DỰ THẦU
GIÁ ĐỀ NGHỊ TRÚNG THẦU
GIÁ TRÚNG THẦU
GIÁ H
Ợ
P ĐỒNG
GIÁ THANH TOÁN THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG
KẾT THÚC XÂY DỰNG GIÁ QUYẾT TOÁN
- 9 -
- Giá xây dựng là giá đặt hàng sản xuất
Giá xây dựng là giá đặt hàng sản xuất, ra giá trước rồi mới đặt hàng sản xuất
sau. Việc tạo giá là cả một quá trình, mỗi giai đoạn có loại giá đặc thù như giá ước
toán sơ bộ, TMĐT, dự toán, giá đấu thầu, giá thanh toán, quyết toán. Mỗi loại giá sau
cụ thể hoá và chính xác hoá loại giá trước, những giá cuối cùng có giá trị trả tiền là

giá thanh toán.
Khi đặt hàng chưa phải đã l
ường hết đầy đủ các yếu tố về khảo sát, thiết kế nên
còn cần phải bổ sung chi phí trong quá trình xây dựng. Ngoài ra còn có các yếu tố rủi
ro bất khả kháng như biến động lớn về kinh tế vĩ mô, về chính sách, về thiên tai…
làm thay đổi giá cả và CPXD.
- Giá xây dựng được xác định theo phương pháp chi phí
Trong định giá xây dựng, mọi chi phí đều được thể hiện trong cơ cấu hình thành
giá, ngoài những chi phí cấu thành nên SPXD như: chi phí trực tiế
p, chi phí công
trường, chi phí quản lý gián tiếp XDCT; còn có cả lợi nhuận doanh nghiệp được xác
định trước để hình thành nên giá xây dựng. Lợi nhuận doanh nghiệp dùng để xác định
trong định giá là lợi nhuận bình quân của các ngành sản xuất trong nền kinh tế.
1.2.3. Đặc điểm của định giá sản phẩm xây dựng:
- Giá SPXD có tính cá biệt cao, vì CTXD phụ thuộc nhiều vào điều kiện của địa
điểm xây dựng, chuẩn loại CTXD và vào các yêu cầu s
ử dụng khác nhau của các
CĐT. Do đó, giá xây dựng không thể định trước hàng loạt cho các công trình toàn vẹn
mà phải xác định cụ thể cho từng trường hợp theo đơn đặt hàng cụ thể.
- Trong xây dựng người ta không thể định giá trước cho một công trình trọn vẹn,
nhưng có thể định giá cho từng loại công việc xây dựng, từng bộ phận hợp thành
công trình thông qua đơn giá xây dựng. Trên cơ sở giá này người ta sẽ lập giá cho
toàn thể CTXD. Trong xây dựng, giá trị dự toán công tác xây lắp đóng vai trò giá cả
sản phẩm của ngành công nghiệp xây dựng.
- Quá trình hình thành giá XDCT thường kéo dài kể từ khi đấu thầu cho đến kết
thúc xây dựng và bàn giao công trình, trải qua các điều chỉnh và đàm phán trung gian
giữa bên giao thầu và bên nhận thầu xây dựng. Như vậy, giá xây dựng một công trình
nào đó đã được hình thành trước khi sản phẩm thực tế ra đời.
- CĐT đóng vai trò quyết định trong vi
ệc định giá xây dựng. Định giá xây dựng

- 10 -
là nghề nghiệp mang tính chuyên môn cao, đòi hỏi CĐT phải biết lựa chọn các tổ
chức, cá nhân có đủ năng lực để thực hiện công việc này trước khi đi đến quyết định.
- Phụ thuộc vào các giai đoạn đầu tư, giá XDCT được biểu hiện bằng các tên gọi
khác nhau, được tính toán theo các quy định khác nhau và được sử dụng với các mục
đích khác nhau.
- Trong nền kinh tế thị trường, việc hình thành giá xây dựng ph
ải xuất phát từ
quy luật giá trị, cung - cầu, cạnh tranh vốn có của nó. Nhà nước đóng vai trò gián tiếp
trong việc hình thành giá xây dựng.
1.3. Đặc điểm thị trường các yếu tố sản xuất, thị trường xây dựng, sản phẩm
xây dựng tác động đến giá xây dựng.
1.3.1. Đặc điểm thị trường yếu tố sản xuất xây dựng và thị trường xây dựng.
1.3.1.1. Đặc đi
ểm thị trường các yếu tố sản xuất xây dựng:
Đặc điểm SPXD là thời gian thi công kéo dài, nên chịu tác động thường xuyên
của sự biến động thị trường đến các CPXD. Giá xây dựng phụ thuộc rất lớn vào giá
cả của các thị trường các yếu tố sản xuất, bao gồm các thị trường: đất đai, VLXD, vận
tải và cho thuê máy móc thiết bị thi công, lao động, thị trường vốn (lãi suất), tiền tệ
(tỷ giá)…mà giá cả trên các thị trường này thường biến động theo tín hiệu của thị
trường, nó bị tác động của các quy luật của thị trường như quy luật giá trị, cung cầu
và cạnh tranh trong từng thị trường đó.
Hình 1.2: Các thị trường tác động vào Giá xây dựng

GIÁ XÂY
DỰNG

THỊ
TRƯỜNG
XÂY
DỰNG


THỊ
TRƯỜNG
YẾU TỐ
SẢN
XUẤT
Thị trường đất đai
thị trường vật liệu
xây dựng
Thị trường vận tải
và cho thuê máy

móc
Thị trường lao
động
Thị trường vốn
……………
- 11 -
Ngoài phụ thuộc vào thị trường các yếu tố sản xuất, giá xây dựng cũng phụ
thuộc vào quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh trong chính thị trường xây dựng.
1.3.1.2. Điểm đặc trưng của thị trường xây dựng:
Thị trường xây dựng ngoài những đặc điểm chung như những thị trường khác,

nó còn có những đặc điểm riêng của nó.
a. Một người mua, nhiều người bán:
Mỗi DAĐTXDCT thường chỉ có một CĐT với vai trò là người mua, còn để tạo
ra SPXD sau đầu tư của CĐT thì có nhiều nhà thầu xây dựng tham gia với tư cách là
người bán. Người mua (CĐT) phải tạm ứng tiền cho người bán (nhà thầu xây dựng)
trong quá trình xây dựng và đóng vai trò quyết định trong việc lựa chọn người bán và
mức giá bán của nhà thầu thường thực hiện thông qua phương thức đấu thầu.
Do trong thị
trường xây dựng chỉ có một người mua (CĐT) mà nhiều người bán
(nhà thầu), nên sự cạnh tranh chỉ diễn ra giữa các bên bán với nhau thông qua các
cuộc đấu thầu, vì vậy cạnh tranh là không hoàn hảo.
b. Việc mua bán sản phẩm xây dựng thường diễn ra tại nơi sản xuất.
SPXD là những công trình, nhà cửa được xây dựng và sử dụng tại chổ và được
thiết kế theo yêu cầu về công năng sử dụng, nó có tính
đa dạng và cá biệt cao về công
dụng, cách chế tạo. Vì vậy, việc mua SPXD thường diễn ra tại nơi XDCT, thông qua
hình thức nghiệm thu hạng mục công trình hoặc toàn bộ công trình.
c. Chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế.
Giá xây dựng cũng có những đặc tính chung của giá cả như các loại hàng hoá
khác và cũng bị ảnh hưởng quy luật kinh tế cơ bản của kinh tế thị trường. Đó là:
• Ảnh h
ưởng của quy luật giá trị đối với giá xây dựng.
Quy luật giá trị là quy luật cơ bản của sản xuất hàng hoá. Giá cả phải phù hợp
với giá trị. Trong thị trường xây dựng thì quy luật giá trị ảnh hưởng đến giá xây dựng
biểu hiện chủ yếu ở 3 mặt sau đây: - Điều tiết sản xuất SPXD; - Điều tiết việc mua
bán SPXD một cách tự phát; - Kích thích các doanh nghiệp xây dựng luôn tìm giải
pháp cải tiến kỹ thuật, công nghệ thi công xây dựng để nâng cao năng suất lao động,
hạ giá thành SPXD.
• Ảnh hưởng của quy luật lưu thông tiền tệ đối với giá xây dựng.
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá, tức là sự so sánh giữa giá trị

- 12 -
đồng tiền với giá trị hàng hoá. Do vậy, giá cả hình thành tỷ lệ thuận với giá trị và tỷ lệ
nghịch với lượng giá trị của đơn vị tiền tệ thay thế.
Trong xây dựng cũng vậy, một khi lượng SPXD cần lưu thông đã xác định, nếu:
- Lượng giá trị do mỗi một đơn vị tiền tệ thay thế càng lớn thì tổng mức giá cả
SPXD càng nhỏ, do vậy, lượng tiền lưu thông càng ít.
- Lượng tiền tệ cho mỗi một đơn vị tiền tệ thay thế càng nhỏ thì tổng mức giá cả
SPXD càng lớn, do vậy, lượng tiền tệ lưu thông càng nhiều.
• Ảnh hưởng của quy luật cung - cầu và giá cả đối với giá xây dựng.
Giá cả không những do giá trị hàng hoá, giá trị đồng tiền quyết định, mà nó còn
chịu sự chi phối của tình hình cung - cầ
u trên thị trường.
Xem xét sự vận động của giá xây dựng trong thị trường xây dựng cho thấy:
Cung không kịp với cầu thì giá cả lên cao, vượt qua giá trị; cung vượt quá cầu thì giá
cả hạ xuống, thấp hơn giá trị. Khi giá cả cao hơn giá trị, nhà thầu xây dựng nhận được
giá trị siêu ngạch, thì ngược lại nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư sẽ giảm bớt. Khi
giá cả thấp hơ
n giá trị, nhà thầu xây dựng khó có thể có kế sách kiếm được lợi nhuận,
thậm chí phải chịu bù đắp thêm chi phí do bị lỗ để chờ đợi cơ hội mới, khi đó nhu cầu
đầu tư của nhà đầu tư lại tăng lên.
• Ảnh hưởng của quy luật cạnh tranh đối với giá xây dựng.
Cũng như mọi giá của sản phẩm khác, giá xây dựng cũng bị tác độ
ng bởi quy luật
cạnh tranh bởi thị trường xây dựng và thị trường các yếu tố sản xuất cấu thành nên
giá xây dựng. Trong thị trường các yếu tố sản xuất, sự cạnh tranh của các nhà cung
cấp, các nhà sản xuất; còn trong thị trường xây dựng sự cạnh tranh diễn ra giữa các
nhà thầu xây dựng, họ cạnh tranh trong việc cung cấp SPXD.
Trong xây dựng tác động của quy luật cạnh tranh có hai mặt: - Mặt tích cự
c, tạo
động lực thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo chất lượng, giá cả, kiểu dáng, mẫu mã có lợi

cho CĐT. - Mặt tiêu cực, có thể dẫn đến nhưng thủ đoạn cạnh tranh không lành mạnh
và giá cả độc quyền gây bất lợi cho CĐT.
1.3.2. Đặc điểm của sản phẩm xây dựng.
a. Sản phẩm mang tính đơn chiếc, riêng lẻ:
SPXD là những công trình, nhà cửa đượ
c xây dựng và sử dụng tại chổ và phân
bố ở nhiều nơi. SPXD phụ thuộc chặt chẽ vào điều kiện địa phương nơi đặt CTXD.
- 13 -
Do đó, nó có tính đa dạng và cá biệt cao về công dụng, cách chế tạo.
b. Được cấu thành bởi nhiều nguyên, vật liệu xây dựng.
Để tạo ra một SPXD, nhà thầu xây dựng phải thực hiện rất nhiều hạng mục, mỗi
hạng mục công trình tạo ra bởi nhiều VLXD. Vì thế, SPXD là tổng hợp của nhiều
hạng mục, nhiều bộ phận, nhiều kết cấu và cấu thành từ nhiều vật tư, thiết bị, nguyên
liệu, vật liệu khác nhau.
c. Tiêu hao lớn về nhân lực, vật lực.
Quá trình hình thành của SPXD thường kéo dài do đặc thù của sản xuất xây
dựng về quy mô, về quy trình sản xuất, về nhiều hạng mục trong quá trình tạo ra sản
phẩm, do đó khi tiến hành xây dựng phải huy động một lượng lớn nhân công, máy
móc, thiết bị phục vụ thi công với thời gian thường dài.
d. Nhiều chủ thể tham gia trong quá trình hình thành sản phẩm xây dựng.
SPXD liên quan đến nhiều ngành cả về phương diện cung cấp các yếu tố đầu
vào, thiết kế và chế tạo sản phẩm, cả về phương diện sử dụng sản phẩm của xây dựng
làm ra. Các chủ thể đó là: Người quyết định đầu tư, CĐT, Tư vấn xây dựng, Nhà thầu
xây dựng, Nhà cung cấp VLXD và thiết bị, Người sử dụng…
e. Thời gian hình thành sản phẩm xây dựng thường dài.
SPXD được hình thành từ khâu lập dự án đến khi kết thúc xây dựng đưa vào
khai thác sử dụng. Ngoài các khâu theo trình tự hình thành ở giai đoạn chuẩn bị đầu
tư cũng phải tiêu hao khoản thời gian nhất định thì thời gian tiến hành xây dựng cũng
kéo dài trong khoản thời gian của một năm hoặc nhiều năm tuỳ theo quy mô, tính chất
củ

a từng công trình…
f. Sản phẩm xây dựng hình thành chủ yếu ngoài hiện trường.
SPXD là những công trình, nhà cửa được xây dựng và sử dụng tại chổ, gắn liền
với mặt đất, do đó SPXD chủ yếu được sản xuất ngoài trời. Đặc điểm này làm cho
SPXD phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện tự nhiên, khí hậu, thời tiết nơi XDCT.
g. Sản phẩm xây dựng có giá trị lớ
n.
SPXD thường có kích thướt và chi phí lớn, có thời gian tạo ra sản phẩm dài và
được sử dụng lâu dài. Do đó, những sai lầm về xây dựng có thể gây nên các lãng phí
lớn, tồn tại lâu dài và khó sửa chữa.

- 14 -
1.4. Vai trò của các chủ thể trong định giá xây dựng.
Các chủ thể tham gia trong quá trình xây dựng đó là CĐT, tư vấn, Nhà thầu xây
dựng. Các chủ thể tham gia có các vai trò khác nhau đối với định giá xây dựng.
1.4.1. Vai trò của Chủ đầu tư trong định giá xây dựng.
Chủ đầu tư thường có rất nhiều loại, từ những CĐT có rất nhiều hiểu biết về lĩnh
vực xây dựng, đến những CĐ
T hầu như không biết gì về lĩnh vực này. CĐT có nhu
cầu xây dựng và những mục tiêu xây dựng khác nhau, nhưng nhìn chung, họ đều có
những vai trò chung giống nhau:
- Chủ đầu tư XDCT chịu trách nhiệm toàn diện về việc QLCP từ giai đoạn
chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác, sử dụng.
- Quyết định xây dựng một công trình, đây là quyết định cực kỳ quan trọ
ng của
CĐT, vì thế trước khi quyết định đầu tư, CĐT phải tính toán, cân nhắc cẩn thận.
- CĐT phải bỏ tiền bạc và thời gian để chi phí cho quá trình tạo ra SPXD.
- Để XDCT thì mọi CĐT phải thuê các tổ chức tư vấn tiến hành khảo sát, thiết
kế, định giá, quản lý trong quá trình ĐTXD và thuê các nhà thầu xây dựng thực hiện.
- Chủ đầu tư luôn mong muốn tìm được các tổ chức tư

vấn và nhà thầu xây dựng
tốt nhất có khả năng giải quyết các vấn đề trong thiết kế, định giá xây dựng và thi
công XDCT, đảm bảo về chất lượng, tiết kiệm chi phí, tiến độ thi công.
- Để chọn được giải pháp tối ưu cho đầu tư XDCT, CĐT luôn yêu cầu có các
giải pháp so sánh, thay thế khác nhau để lựa chọn khi quyết định đầu tư và thực hiện
công tác quản lý xây dựng, trong đ
ó đặc biệt là quản lý giá xây dựng.
1.4.2. Vai trò của tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng trong định giá xây dựng.
- Tổ chức tư vấn xác định chi phí XDCT cơ sở khối lượng công tác xây dựng
theo thiết kế và đơn giá xây dựng tại nơi XDCT.
- Tổ chức tư vấn chưa biết nhà thầu xây dựng nào sẽ nhận thầu, chưa nắm được
đầy đủ những thông tin về
giá cũng như những biến động có thể xảy ra của giá cả thị
trường các yếu tố sản xuất và thị trường xây dựng.
- Giá xây dựng được xác định trên biện pháp thi công của nhà tư vấn xác định,
chưa phải là biện pháp thi công của nhà thầu.
- Tổ chức tư vấn chưa biết ai là nhà cung cấp vật tư, vật liệu, thiết bị và mức giá
mà tư vấn dùng để
định giá là giá phổ biến của thị trường nơi vị trí của CTXD.
- 15 -
1.4.3. Vai trò của nhà thầu xây dựng trong định giá xây dựng.
- Nhà thầu xác định chi phí của CTXD nhằm mục đích đấu thầu.
- Nhà thầu có số liệu đơn giá chi tiết của doanh nghiệp về vật liệu, nhân công,
máy thi công và các chi phí khác dự kiến sử dụng để nâng cao khả năng thắng thầu.
- Nhà thầu am hiểu các biện pháp thi công sẽ được áp dụng nếu được thắng thầu.
Có hiểu biết và nắm bắt được các nhà cung cấ
p vật tư, vật liệu, thiết bị.
Từ những phân tích ở trên, có thể thấy vai trò hết sức quan trọng của người xác
định giá xây dựng. Khi thì họ đóng vai trò trong quản lý xây dựng giúp cho CĐT, lúc
thì họ lại đóng vai trò định giá xây dựng đối với Nhà thầu xây dựng.

1.5. Nội dung cơ bản và các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng công trình.
1.5.1. Nội dung cơ bản của giá xây dựng.
Ở mỗi giai
đoạn của quá trình đầu tư xây dựng của dự án thì giá xây dựng xuất
hiện ở những thành phần và tên gọi khác nhau tuỳ thuộc vào chức năng của nó.
1.5.1.1. Giá xây dựng giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Giá xây dựng công trình ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư được biểu thị bằng TMĐT.
TMĐT của DAĐTXDCT là chi phí tối đa mà CĐT được phép sử dụng để ĐTXDCT
và là cơ sở để CĐT lập kế hoạch quản lý vốn khi thực hiện ĐTXDCT. TMĐT là một
trong những căn cứ quan trọng để đảm bảo tính khả thi của dự án và quyết định thực
hiện dự án, đồng thời làm hạn mức mục tiêu của giá XDCT, là sự chuẩn bị cho việc
biên soạn dự toán công trình ở bước tiếp theo.
TMĐT gồ
m: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường và tái định cư;
chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn ĐTXD; chi phí khác và chi phí dự phòng.
TMĐT dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:
V = G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP

Trong đó: + V : Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư XDCT;
+ G
XD
: Chi phí xây dựng của dự án;
+ G
TB
: Chi phí thiết bị của dự án;
+ G
GPMB
: Chi phí bồi thường, hổ trợ và tái định cư;
+ G
QLDA
: Chi phí quản lý dự án;
+ G
TV
: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
+ G
K
: Chi phí khác của dự án;
+ G
DP
: Chi phí dự phòng.