tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản ở việt nam

i

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ





LÊ NGỌC ĐIỂN







TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM








LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Hà Nội – Năm 2012

ii

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ





LÊ NGỌC ĐIỂN

TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM


Chuyên ngành: Tài chính và Ngân hàng

Mã số: 60 34 20




LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG




NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ HOÀNG NGA










Hà Nội - 2012
iii

MỤC LỤC

Danh mục chữ viết tắt i
Danh mục bảng ii
Danh mục hình ii
MỞ ĐẦU

1
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG………………………………………………… 7
1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 7
1.1.1 Khái niệm…………………………………………………… 7
1.1.2 Đặc điểm bất động sản…………………………………… ….9
1.1.3 Phân loại bất động sản……………… 10
1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản…………… 11
1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN…………………………………………………………………15
1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản………………… ……15
1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản……………………… …16
1.3 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……………………….18
1.3.1 Tín dụng ngân hàng…………………………………… ……18
1.3.2 Vai trò tín dụng ngân hàng đối với bất động sản và bài học kinh
nghiệm…………………………………………………………………….…20
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM…………………………… 24
2.1. THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY VÀ XU
HƯỚNG NHỮNG NĂM TIẾP THEO……………………………… ……24

iv
2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam từ
năm 2008 đến nay……………………………………………………………27
2.1.2 Xu hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ nay đến năm
2015 và các năm tiếp theo 29
2.2 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT
NAM…………………………………………………………………… 32
2.2.1 Những thuận lợi 32
2.2.2 Những khó khăn 36
2.3 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM……………………………………… 40
2.3.1 Thực trạng tín dụng của các Ngân hàng thương mại Việt Nam
trong những năm vừa qua…………………………………… …40
2.3.2 Thực trạng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng
thương mại Việt Nam……………………………………………………… 44
2.3.3 Nợ xấu trong tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương
mại Việt Nam……………………………………………………………… 57
CHƯƠNG 3. CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ TÍN DỤNG
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT
NAM 60
3.1 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC………
……………………………………………………………… 61
3.1.1 Ngân hàng Nhà nước……………………………………….…61
3.1.2 Bộ Xây dựng………………………………………………… 67
3.2 CÁC GIẢ PHÁP CỤ THỂ ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VÀ CÁC TỔ CHỨC TÍN DUNG 71
3.2.1 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro…………………………… 71
v

3.2.2 Thành lập bộ phận chuyên môn cho riêng tín dụng bất động
sản……………………………………………………………………………72
3.2.3 Tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài ………… 73
3.2.4 Mua bán sáp nhập các ngân hàng yếu kém…………… ……74
3.2.5. Mua bán sáp nhập các ngân hàng yếu kém………………… 75
3.3 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN VÀ CÁC
DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 77
3.3.1. Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tín dụng từ ngân hàng
thương mại………………………………………………………………… 77
3.3.2 Đẩy mạnh huy động nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ
ngân hàng thương mại.………………………………………………………77
3.3.3 Tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS………………………………
3.4 CÁC GIẢI PHÁP KHÁC………………………………………… 82
3.4.1 Đẩy mạnh sự phát triển quỹ đầu tư bất động sản 82
3.4.2 Ưu tiên hỗ trợ vốn tín dụng bất động sản cho các đối tượng là cán
bộ, công chức, viên chức 83
3.5 KIẾN NGHỊ 84
3.5.1 Tăng chi ngân sách đối với lĩnh vực phát triển cơ sở hà tầng
thông qua việc phân bổ ngân sách…………………………………….… …84
3.5.2 Điều chỉnh chính sách theo hướng kích cầu Bất động sản… 84
KẾT LUẬN………………………………………….…………………… 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO 88
PHỤ LỤC
2


TÓM TẮT ĐỀ TÀI “ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM”
1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển
của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Phát triển
hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy vào sự phát
triển của toàn bộ nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển
đô thị, cũng như bộ mặt nông thôn mới theo hướng ngày càng văn minh và hiện
đại hơn nhằm đấy nhanh sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa của đất nước
góp phần đưa đất nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020
như nghị quyết mà Đảng đã đề ra.
Tuy nhiên cuộc khủng khoảng kinh tế thế giới năm 2008 mà điển hình là
nước Mỹ đã cho chúng ta thấy ra nhiều điều, cuộc khủng hoảng thị trường cho
vay dưới tiêu chuẩn của nước Mỹ đã làm chao đảo thị trường tài chính thế giới
và tạo nên nguy cơ rất lớn cho sự ổn định và phát triển của ngân hàng, ảnh
hưởng của nó như thế nào thì đến thời điểm hiện nay vẫn còn chưa khắc phục
hết, hàng loạt các tập đoàn lớn, các ngân hàng hàng đầu thế giới, các đầu sỏ tài
chính đã phá sản sau cuộc khủng hoảng này. Bài học này đối với Việt Nam vẫn
còn nguyên giá trị, việc phát triển quá nóng thị trường bất động sản trong một
thời gian dài và đặc biệt là trong những năm gần đây nhất là giai đoạn từ sau
năm 2007 đến nay đã dẫn đến cho nền kinh tế đất nước ta một sự suy giảm đáng
kể về nguồn lực do tập trung quá nhiều vào thị trường bất động sản, mà nguyên
nhân chủ quan là chúng ta chưa đưa ra được một cái nhìn tổng thể, quy hoạch và
định hướng còn thiếu căn cứ khoa học, phát triển nó chưa phù hợp với quy luật
của thị trường mà vẫn mang nhiều yếu tố đầu cơ đã dân đến tình trạng bất động
sản đóng băng. Mặc dù trong thời gian gần đây cũng đã có những dấu hiệu về
việc mở rộng hơn nữa dư nợ tín dụng về lĩnh vực này từ phía ngân hàng nhà
nước, sau một giai đoạn điều hành chính sách tiền tệ thiếu nhất quán… song
cũng phải mất một thời gian không ngắn mới có thể khắc phục được hậu quả của
nó.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang đứng trước bối cảnh nền kinh
tế bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các
biện pháp chống lạm phát ổn định kinh tễ vĩ mô, chính phủ đã sử dụng hầu hết

các công cụ của mình, từ chính sách tiền tề, chính sách tài khóa và kể cả là bằng
biện pháp hành chính, thậm chí chấp nhận giảm tăng trưởng (hy sinh tăng
trưởng) để tập trung kiềm chế lạm pháp như trong năm 2011 và những tháng
đầu năm 2012. Tuy nhiên việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ không nhất
quán khi thì bơm ra quá mức lúc lại thặt chặt trong khoảng thời gian quá ngắn,
tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đã
khiến cho thị trường bất động sản ảnh hưởng ngay lập tức, đang tăng trưởng
nóng chuyển ngay sang trạng thái đóng băng trong thời gian khá dài khiến hàng
loạt các tập đoàn, công ty kinh doanh bất động sản đứng trên bề vực phá sản kéo
3

theo hàng loạt món nợ xấu cho toàn bộ hệ thống ngân hàng gây nguy cơ bất ổn
cho toàn bộ nền kinh tế. Đây hiện đang là một vấn đề thời sự nóng bóng thu hút
sự quan tâm của các chuyên gia, các nhà phân tích để cùng tìm ra các biện pháp
tháo gỡ nhằm giải quyết lượng hàng tốn kho bất động sản quá lớn, nợ xấu ngân
hàng lên mức báo động và tìm phương án thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển một cách hiệu quả. Làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng bị tắc
nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng trong đó tín dụng từ ngân hàng thương
mại vẫn là một kênh cung cấp vốn hiệu quả nhất cho thị trường bất động sản?
Với những đánh giá tổng quan như trên, tác giả quyết đinh chọn đề tài
“Tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản của Việt Nam” tuy không
mới nhưng là một yêu cầu cấp thiết mang tính thời sự nhằm góp phần đóng góp
thêm các ý kiến chuyên sâu về lĩnh vực tín dụng bất động sản ở Việt Nam, tham
mưu cho các cấp quản lý bằng cách đưa ra những giải pháp thực tế dựa trên
nghiên cứu khoa học xuất phát từ thực tiễn các nước trên thế giới đã trải qua áp
dụng vào Việt Nam.
2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
Thị trường bất động sản là một thị trường chịu nhiều sự chi phối của
nhiều yếu tố, trong đó ngân hàng chỉ là một chủ thể tham gia trên thị trường,
chịu sự tác động của thị trường trong khi các giải pháo đưa ra chỉ tập trung trong

lĩnh vực ngân hàng là chủ yếu, chưa quan tâm đến các giải pháp tổng thể của các
ngành khác, như chính sách vĩ mô của nhà nước, chính sách pháp luật của nhà
nước về đất đai, luật đất đai, các chính sách phát triển ngành, lĩnh vực liên quan
như ngành xây dựng, ngành sản xuất nguyên vật liệu như sắt, thép, đồ gỗ, xi
măng, các dịch vụ đầu tư…
Trong hoạt động ngân hàng thì tín dụng bất động sản cũng chỉ là một lĩnh
vực để các ngân hàng đầu tư và đẩy mạnh tăng trưởng. Vì thế, để phát huy hiệu
quả trong việc thực hiện các giải pháp đã đưa ra cần có sự kết nối, tổng hợp
trong tất cả các chính sách phát triển hoạt động ngân hàng nói chung, từ đó mới
có thể đánh giá hiệu quả hoạt động của ngân hàng.
Về bản thân các giải pháp kiến nghị được đề nghị trong luận văn này, có
một số giải pháp sẽ phải cần có thời gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải
được xây dựng trên nền tảng môi trường pháp lý phù hợp mới có thể phát huy
hiệu quả, hoặc cần tiếp tục đi sâu, tìm hiểu mới có thể áp dụng vào thực tế.
Mặc dù biết những hạn chế của đề tài nghiên cứu, nhưng với khả năng
cũng như điều kiện còn hạn chế của bản thân, tác giả không thể giải quyết được
tất cả các điều này và mong rằng trong các đề tài tới, bản thân tác giả cũng như
các tác giả khác sẽ tiếp tục nghiên cứu sâu hơn, tiếp tục hoàn thiện những vẫn đề
còn chưa giải quyết được trong đề tài này.
3 MỤC TIÊU CỦA NGHIÊN CỨU
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các
vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản, tình hình giải quyết hàng tồn
kho bất động sản, giảm tỷ lệ nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng thương mại,
4

nhằm đưa ra các giải pháp cho vấn đề được nêu, kiến nghị các biện pháp khắc
phục và các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường bất động sản
trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả của thị trường tín dụng bất
động sản của nên kinh tế trong thời ký hội nhập.
- Nâng cao hoạt động tin dụng bất động sản gắn liền với hiệu quả kinh tế.

- Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản đi đôi với việc hạn
chế và phòng ngừa rủi ro.
- Nâng cao hiệu quả của hoạt động tín dụng bất động sản nhằm thúc đẩy
mô hình tăng trưởng của các ngành nghề khác và tăng trưởng trong tổng cầu.
- Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mối quan hệ tổng thể nói
chung của nền kinh tế như chính sách pháp luật, chính sách của ngành ngân
hàng.
4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động
sản , các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng đối với bất động
sản. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, chính trị, kinh tế,
văn hóa trong đó các chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế, các chính
sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất. Vì vậy việc nghiên cứu tín
dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản không khỏi liên quan đến những
vấn đề nêu trên. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu của để tài chỉ giới hạn ở;
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động của các ngân hàng thương mại có cho
vay đối với lĩnh vực bất động sản.
- Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và
thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam chủ yếu từ năm 2008 đến 2012.
Nguồn thông tin lấy chính từ tạp trí ngân hàng, trang web ngân hàng nhà
nước, hiệp hội ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng. Ủy
ban Giám sát tài chính Quóc gia, Bộ tài nguyên và môi trường, báo điện tử
vietnamnet.vn, thời báo kinh tế Sài gòn các báo điện tử ,các tài liệu SGK về lĩnh
vực bất động sản…
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ
đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn.
Ngoài ra tác giả còn áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương
pháp nghiên cứu định lượng, định tính và tham khảo ý kiến chuyên gia trong
lĩnh vực ngân hàng và các chuyên gia trong lĩnh vực Xây dựng, Bất động sản.

6. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN VĂN
Luận văn giúp đưa ra cái nhìn tổng thể sự liên hệ về giữa các cuộc khủng
hoảng tài chính trong phạm vi khu vực cuối thế kỷ 20 cũng như trên toàn thế
giới trong những năm đầu của thế kỷ 21 đều có nguyên nhân không nhỏ, đó
chính là bắt nguồn từ sự bất ổn của thị trường bất động sản và tín dụng ngân
hàng đối với thị trường bất động sản.
5

Nghiên cứu mang tính chất thời sự, đưa ra những dự báo, dự đoán hữu ích
mang tính ngắn, trung và dài hạn đối với lĩnh vực tín dụng bất động sản làm cơ
sở cho các nhà hoạch định chính sách cũng như hệ thống các ngân hàng thương
mại trong việc phát triển thị trường tín dụng bất động sản một cách hiệu quả
nhất.
Luận văn đưa ra có một số đóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản , thị trường tín dụng bất
động sản
- Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản ở Việt
Nam trong những năm gần đây trong bối cảnh chung của khủng hoảng kinh tế
toàn cầu cũng như nên kinh tế của Việt Nam nhất là các năm gần đây, và đánh
giá tình hình xu hướng trong các năm tiếp theo. Nghiên cứu những vấn đề nảy
sinh nợ xấu của hệ thống ngân hàng nói chung và ngân hàng thương mại nói
riêng cũng như đưa ra các biện pháp khắc phục.
- Điểm lại tính hình tín dụng cho bất động sản của hệ thống ngân hàng và
các tổ chức tín dụng trong những năm gần đây, đánh giá tình hình tín dụng qua
các kênh, xem xét các nguyên nhân và tồn tại của tín dụng ngân hàng cho thị
trường bất động sản .
- Đề xuất bốn nhóm giải pháp, kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước,
ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản và các cá nhân tham gia vào lĩnh vực này, nhằm khơi thông và nâng cao
hiệu quả của thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng thương mại cho thị

trường bất động sản, qua đó giải quyết cho được vấn đề nợ xấu của thị trường
bất động sản góp phần vượt qua suy thoái kinh tế ở Việt Nam thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển.
CHƯƠNG I; KHUNG LÝ THUYẾT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm: Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà
XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài
sản khác do pháp luật quy định”.
1.1.2 Đặc điểm bất động sản:
Một số đặc điểm cơ bản của bất động sản như tính cá biệt và khan hiếm
đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tiếp theo là
các đặc điểm tính bền lâu (Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại
tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi
lấp) và tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau(BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn,
giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác) ngoài ra bất động sản
6

có một số đặc điểm khác như mang nặng yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã
hội …trên đây là những đặc điểm cơ bản của bất động sản.
1.1.3 Phân loại bất động sản:
Bất động sản được phân loại thành ba loại sau đây: các BĐS có đầu tư
xây dựng (như nhà ở, công trình xây dựng…), BĐS không đầu tư xây dựng (đất
nông, lâm nghiệp) và BĐS sản đặc biệt ( các công trình như đền, đình, miếu…).
1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nhưng bất động

sản phụ thuộc chính vào nhu cầu người sử dụng hay nói cách khác giá cả BĐS
tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Bên cạnh đó thị
bất động sản còn phụ thuộc vào các yêu tố như: vị trí, kích thước bất động sản,
kiến trúc, yếu tố chính trị pháp lý, yếu tố kinh tế…
Trong phần mở đầu này tác giả làm rõ khái niệm về bất động sản và các
đặc điểm của nó trong điều kiện ở Việt Nam hiện nay, phân loại bất động sản
dựa trên các căn cứ các văn bản quy phạm pháp luật, những yếu tố ảnh hưởng
đến giá trị của bất động sản.
1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản: Thị trường BĐS là quá
trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các
hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên
quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi
giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trường BĐS.
1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư
kinh doanh BĐS. Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS
tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền
sử dụng đất được chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán
lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa
dạng bao gồm cả cũ và mới.
Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các
loại thị trường. Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ
các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy
tác dụng.
Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng
BĐS và mua bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh,

họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán. Còn người mua thì có
nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh. Vì vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ
cung – cầu này chính là thị trường BĐS
7

1.3 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1 Tín dụng ngân hàng
- Khái niệm: Tín dụng là một phạm trù kinh tế phản ánh mối quan hệ
kinh tế trong đó cá nhân (hay tổ chức) nhường quyền sử dụng một khối lượng
giá trị hay hiện vật cho cá nhân (hay tổ chức) khác với những ràng buộc nhất
định như: thời hạn hoàn trả (cả gốc lẫn lãi) lãi suất, cách thức vay mượn và thu
hồi. Nhưng chính nó lại là động lực quan trọng thúc đẩy nền kinh tế hàng hoá
phát triển lên giai đoạn cao hơn. Tồn tại và phát triển qua nhiều hình thái kinh
tế-xã hội,
- Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản: Là quan hệ tín dụng
giữa ngân hàng và khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực
BĐS. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng
căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS.
Như vậy tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả hai
hình thức, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư
vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Như vậy ta thấy rằng việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng
đã góp phần tác động đến cung – cầu bất động sản trên thị trường
- Các loại sản phẩm tín dụng bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng bất động sản
của các ngân hàng thương mại hiện nay, nhưng cơ bản có thể thấy một số loại
hình tín dụng bất động sản cụ thể nhu sau:
- Cho vay mua nhà, đất để ở.
- Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị

- Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất
- Cho vay xây dựng sửa chữa nhà
- Cho vay xây dựng nhà xưởng
- Cho vay xây dựng văn phòng làm việc
- Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê
- Cho vay xây khách sạn, resort
- Cho vay mua thế chấp bất động sản để kinh doanh
- Cho vay đầu tư xây dựng khu tập luyện thể thao hay chơi thể thao, nơi
vui chơi giải trí
- Cho vay đầu tư xây dựng chung cư cao tầng, căn hộ, nhà liền kề, biệt
thự để bán.
1.3.2 Vai trò tín dụng ngân hàng đối với bất động sản và bài học
kinh nghiệm từ nước Mỹ.
- Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản
Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến
triển so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn
8

còn chưa được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có
của nó. Do đó, một mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn
vốn từ ngành ngân hàng (các nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày càng
nhiều nhưng tiếp cận và giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm). Vì thế,
vai trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực
bất động sản nói riêng vẫn giữ vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng, vừa là
kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất
động sản (kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản (kích cầu).
- Bài học kinh nghiệm từ tín dụng bất động sản của nước Mỹ
Tóm tắt ngắn gọn như sau: người dân Mỹ “tay không” đến Công ty tài
chính (CTTC) chuyên cho vay mua BĐS vay tiền một cách dễ dãi với thế chấp

bằng chính căn nhà mua của Công ty, người ta vay mua nhà với đồng thời nhiều
mục đích: để tự sử dụng một phần, để cho thuê lại lấy tiền trả lãi cho CTTC và
“chờ” giá BĐS lên để bán, rồi lại quay vòng;
Công ty tài chính “gõ cửa” ngân hàng đầu tư (NHĐT) xin vay để xây
dựng và kinh doanh BĐS bằng cách thế chấp cho NHĐT “danh sách” các con
nợ đã vay mua BĐS của mình.
Ngân hàng đầu tư với “uy tín” hàng trăm năm và với “vùng phủ sóng”
rộng khắp thế giới của mình (điển hình là 3 đại gia: Fannie Maie, Freddie Max
và Merrill Lynch) để dùng danh sách hợp đồng tín dụng khách hàng của CTTC
và “vốn tự có” tạo thành một “nồi lẩu” nợ thập cẩm làm cơ sở tạo ra công cụ
“CK hoá nợ” phát hành vay vốn tại nước Mỹ và ngoài nước Mỹ, lấy nguồn mở
rộng khách hàng vay là các CTTC hay các Ngân hàng thương mại (NHTM) cho
vay BĐS trong nước Mỹ. Cứ như vậy tạo thành các vòng xoáy mở rộng thị
trường từ 2001 đến 2007.
Thị trường BĐS sau một thời gian quá nóng nhờ chính sách lãi suất thấp
và cơ chế dễ dãi sản sinh ra nó kéo dài suốt từ sau vụ khủng bố 11/9/2001 đến
2007 bỗng nhiên đóng băng! Và rắc rối dây chuyền đã bắt đầu từ chính “cục
băng” này: Người dân vay mua BĐS không bán được nhà nên không có tiền trả
cho CTTC; CTTC không trả được nợ cho NHĐT và buộc phải “ôm lại” BĐS ế
ẩm của mình; chứng khoán huy động nguồn từ khắp thế giới của các NHĐT để
cho các CTTC trong nước vay nay đã đến kỳ đáo hạn mà không “đòi” được tiền
từ CTTC; Giá chứng khoán xuống dốc thảm hại mà NHĐT vẫn phải trả nguyên
mệnh giá. Từ đây, hai gọng kìm của đồng thời cả 2 tư cách: “con nợ” đối với
người mua chứng khoán khắp thế giới và “chủ nợ” đối với các CTTC đã siết
chặt “vòng kim cô” trên đầu các NHĐT và cái gì phải đến đã đến: Tín dụng
BĐS dưới chuẩn đã làm bão táp tài chính khủng khiếp ở phố Wall bùng nổ và
ngày 15/9/2008 - “ngày thứ hai đen tối” !
CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
2.1. THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG

NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY VÀ XU HƯỚNG NHỮNG NĂM TIẾP THEO
9

2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam từ
năm 2008 đến nay
Những mặt tích cực: Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những
thị trường quan trọng của nền kinh tế, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở
các nước và Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ luôn chiếm một tỷ lệ lớn, là
một thị trường tiêu thụ nhiều nguyên vật liệu và là đầu ra sản xuất cho các ngành
kinh tế khác, và tạo ra rất nhiều công ăn việc làm cho người lao động.
Thị trường BĐS Việt Nam tuy còn non trẻ, nhưng thời gian vừa qua đã có
bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội
của đất nước. Theo thống kê của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách có liên
quan đến nhà, đất hàng năm chiếm khoảng 7% GDP. Nhiều dự án phát triển nhà
ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn đã được triển khai đầu tư xây dựng
nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân góp phần thay đổi bộ mặt đô thị,
nông thôn trong cả nước. Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam những năm qua
từ 2008 đến 2012 đã có những bước phát triển nhất định, phần nào thay đổi diện
mạo đất nước (đất nước ngày càng khang trang tươi đẹp hơn) đóng góp không
nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế trong quá trình đất nước bước vào giai
đoạn đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế.
Những mặt tồn tại:
Công tác quy hoạch đất, quy hoạch đô thị còn nhiều bất cập.
Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị còn nhiều bất
cập chưa bắt kịp với sự phát triển chung của toàn xã hội, tình hình thực tế lại
cho thấy rằng quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, thiếu quy
hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết mang tính dài hạn do đó thường xuyên
phải điều chỉnh.
Mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám đông
BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững

mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên
cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của khách
hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới 1 năm)
đây chính là các nguồn vốn của những nhà đầu cơ, muốn đầu tư trong thời gian
ngắn nhằm tranh thủ kiếm lợi nhuận, cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có
những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong
việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra những hoạt động lướt sóng,
gây nên những cơn sốt nóng trên thị trường này, đồng thời góp phần chủ yếu tạo
ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính.
Dịch vụ tư vấn, môi giới BĐS còn mang tính tự phát
Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát.
Song song với các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, hàng loạt
các hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất.
Chức năng chủ yếu của các trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu là kết
10

nối giữa người mua và người bán mà chưa cung cấp và phân tích thông tin cần
thiết về BĐS. Hệ thống thông tin về thị trường BĐS còn mỏng, việc cung cấp
thông tin chưa minh bạch, chưa cụ thể, chưa công khai và tổ chức dịch vụ cho
thị trường còn nhiều hạn chế. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình
thức trao tay, không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền vừa gây thất
thu cho cơ quan quản lý nhà nước vừa dễ là nguyên nhân gây ra tranh chấp,
khiếu kiện liên quan đến đất đai.
Cung – cầu bất động sản còn nhiều bất cập chưa thực sự đáp ứng
được quy luật của thị trường.
Thị trường bất động sản đang sa lầy trong một nghịch lý là cơ cấu sản
phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô
vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Các doanh
nghiệp kinh doanh BĐS đang sản xuất cái mình có chứ chưa đi sâu tìm hiểu sản
xuất cái mà người tiêu dùng cần. Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn, dù nguồn

cầu dồi dào nhưng thị trường vẫn không thể thanh khoản, bởi nhu cầu của người
dân hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng thị trường lại chủ yếu là căn
hộ từ trên 1-2 tỷ đồng. Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa
thiếu. Tình trạng căn hộ tồn kho thì rất nhiều, không thể bán được trong khi đại
bộ phân người dân có nhu cầu về nhà ở thức sự lại không có khả năng tiếp cận
thị trường này điều này cho thấy thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo sự cân
đối, các nhà đầu tư chỉ tập trung quan tâm tới các dự án nhà ở, dự án khu đô thị
mới để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó, các dự án nhà ở để
bán trả góp hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp chưa được
quan tâm đúng mức.
2.1.2 Xu hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ nay đến năm
2015 và các năm tiếp theo.
Sau một giai đoạn phát triển nhanh chóng đến nay thị trường bất động sản
đã có dấu hiệu bão hòa khi lượng tồn kho khá lớn không thể tiêu thụ được,
nguồn lực xã hội đầu tư vào đây quá lớn lại gặp giai đoạn nền kinh tế đang gặp
rất khó khăn, chưa có các giải pháp tháo gỡ cụ thể. Có thể nói thị trường bất
động sản đang rơi vào trạng thái ảm đạm sau nhiều năm phát triển. Viễn cảnh thị
trường bất động sản có thể dự đoán trong tương lai gần sẽ rơi vào một trong 3
kích bản sau:
Kịch bản thứ nhất, là kịch bản khó xảy ra nhất nhưng được mong muốn
nhất, đó là thị trường khởi sắc. Điều kiện của kịch bản này là tình hình kinh tế
thế giới ổn định, các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khỏi khủng hoảng
nợ công. Đó là tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm
phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm. Một số công cụ tài chính
bất động sản ra đời, chẳng hạn quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm tương
hỗ,… Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc, lượng hàng tồn kho sẽ
được tiêu thụ và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ vượt qua được giai
đoạn khó khăn nhất.
11

Kịch bản thứ hai, kịch bản không ai mong muốn xảy ra nhất, đó là không
có bất cứ điều gì của kịch bản một xảy ra. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp
khó khăn lớn. Thị trường sẽ suy giảm trầm trọng. Có thể có một làm sóng xấu sẽ
xảy ra, các dự án sẽ tiếp tục bị ngừng trệ. Nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng
băng. Nếu kịch bản này xảy ra, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường bất
động sản và thị trường bất động sản sẽ cần một thời gian khá dài để tái phục hồi.
Kịch bản thứ ba, kịch bản dễ xảy ra nhất. Đó là tình hình sẽ tiếp tục như
hiện nay. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục
hoạt động cầm chứng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng, một số nhà đầu tư sẽ
thu hẹp sản xuất.
Tuy nhiên dù xảy ra kịch bản nào thì cũng sẽ xuất hiện xu hướng chung
nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đó là;
Đẩy mạnh việc tiêu thụ các sản phẩm bất động sản tồn kho
Mục tiêu lớn nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay
là tăng cường việc bán các sản phầm tồn kho hiện có nhằm cơ cấu lại danh mục
đầu tư. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay phải tự cơ cấu, cải
tạo, hoán đổi sản phẩm, cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường
nhằm đẩy nhanh số lượng hàng tồn kho, cắt lỗ và giảm tỷ lệ đầu tư vào thị
trường bất động sản.
Tái cấu trúc thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế
Trước mắt dựa trên tình hình thực tế hiện nay, Chính phủ sẽ ưu tiên thực
hiện chủ động việc tái cấu trúc thị trường tiền tệ và hệ thống các ngân hàng
thương mại, việc này sẽ tạo giải pháp vốn hợp lý cho thị trường bất động sản
trong tương lai.
Trong bối cảnh này, hãy nhìn vào sự trầm lắng lúc này dưới con mắt tích
cực hơn. Thị trường đang lột xác để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, khỏe
hơn, hữu ích hơn và vì quyền lợi của đại đa số những người dân chưa có nhà ở.
Quá trình lột xác này chính là quá trình tái cấu trúc lại thị trường do các nhà đầu
tư tự thực hiện để đưa thị trường bất động sản vượt qua khó khăn.
2.2 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG

TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VIỆT NAM
2.2.1 Những thuận lợi
Những mặt thuận lợi trong hoạt động tín dụng bất động sản phải được
kể đến như sau:
Cơ sở pháp lý đối với thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng
bất động sản ở Việt Nam hiện nay
● Hành lang pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang được
minh bạch hóa với:
- Luật kinh doanh bất động sản ban hàng ngày 29/06/2006 có hiệu lực thi
hành từ 01/01/2007; Nghị định Chính Phủ sô 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007
12

quy đinh chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động sản; Thông tư
13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một
số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
- Luật Nhà ở đã đã thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005, Quốc hội nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI tại kỳ họp thứ 8. Luật Nhà ở bắt
đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2006.
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày
06/9/2006 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định này
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về sở hữu nhà ở, phát
triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước
về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở.
- Luật các tổ chức tín dụng 2010 đã được Quốc hội thông qua ngày
16/6/2010 và đã có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2011. Trong luật đã có điều
Về kinh doanh bất động sản. Mặt khác trong Trong Luật các TCTD 2010, tiêu
chí phân biệt giữa ngân hàng và các TCTD phi ngân hàng đã được quy định rõ
hơn trên cơ sở phạm vi hoạt động của hai loại hình này.

Cầu tín dụng đối với thị trường bất động sản
Thuận lợi lớn nhất đối với hoạt động tín dụng bất động sản tại các NHTM
Việt Nam hiện nay đó chính là cầu về tín dụng rất lớn.
Thị trường tài chính Việt Nam còn ở giai đoạn chưa phát triển cao các sản
phẩm tín dụng còn rất khiêm tốn, thị trường thứ cấp chưa ra đời nên việc huy
động vốn từ các định chế tài chính khác là vô cùng khó khăn. Lợi thế này của
các ngân hàng thương mại lại càng rõ nét hơn đối với thị trường bất động sản.
Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay ở Việt Nam đều sử
dụng nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại và rất khó khăn trong việc huy
động được các nguồn vốn khác. Có tới 80% vốn đầu tư, kinh doanh vào thị
trường bất động sản hiện nay là được lấy từ tín dụng của ngân hàng thương mại.
Thêm 01 lý do nữa để chứng tỏ sự thuận lợi của tín dụng ngân hàng
thương mại đối với thị trường bất động sản là, nhu cầu xây dựng ở Việt Nam
hiện nay rất lớn do cơ sở hạ tầng còn kém, hạ tầng kỹ thuật còn thô sơ do đó cầu
về tín dụng từ các ngân hàng để đầu tư, để kinh doanh thậm chí đầu cơ bất động
sản là rất lớn.
2.2.2 Những khó khăn
Cơ sở pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam
chưa hoàn thiện và thiếu đồng bộ.
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về tín dụng bất động sản tuy đã
được ban hành nhiều về số lượng nhưng vẫn chưa bao quát được các nội dung
cần điều chỉnh và không đồng bộ. Nhiều quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn,
thậm chí có những quy định rất bất hợp lý, không thực hiện được trong thực tế.
Vì vậy, nhu cầu cần có một văn bản luật mang tính khái quát cao, thống nhất,
13

đồng bộ, quy định cụ thể các lĩnh vực có liên quan đến vấn đề tín dụng bất độn
sản là nhu cầu cấp thiết và cần được ban hành.
Một số vấn đề lớn về luật các tổ chức tín dụng cũng như tín dụng bất
động sản hiện đang còn vướng mắc mà các văn bản dưới luật không thể giải

quyết được hoặc nếu có giải quyết thì hiệu lực và hiệu quả thấp, vì vậy cần phải
được luật hoá.
Cầu về tín dụng bất động sản không cân bằng
Trong những năm vừa qua cầu về tín dụng là rất lớn, hàng loạt các khu đu
thị mọc lên, cơ sở hạ tầng được xây dựng với một tấc độ rất nhanh, kèm theo
đấy là nhu cầu về tín dụng bất động sản là rất lớn, tuy nhiên tín dụng ngân hàng
về bất động sản lại không cân bằng nếu ta phân chia ra thành 02 loại đó là tín
dụng ngân hàng thương mại nhằm kích cung và kích cầu. Trong khi tín dụng
kích cung có nhu cầu lớn (đòi hỏi nguồn vốn lớn để đáp ứng việc xây dựng
những khu đô thị có quy mô tuy nhiên tín dụng kích cầu bất động sản rất hạn
chế. Tỷ lệ này xấp xỉ 80 -20 nghĩa là tín dụng ngân hàng dành 80 đồng để cho
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để xây dựng các khu đô thị, khu
chung cư thì chỉ cho vay 20 đồng đối với những người có nhu cầu mua sản
phẩm bất động sản của các công ty kinh doanh bất động sản. Đây chính là mặt
khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại.
2.3 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
2.3.1 Thực trạng huy động và cho vay của các Ngân hàng thương mại
Việt Nam trong những năm vừa qua
Tình hình huy động vốn của các ngân hàng thương mại Việt Nam
qua các năm từ 2008 đến 2012
Hoạt động huy động vốn của Ngân hàng chủ yếu được hình thành từ việc
huy động các nguồn tiền tệ nhàn rỗi trong dân cư.
Tăng trưởng tín dụng qua các năm từ 2008 đến 2012
Hinh 2.1 Tăng trưởng huy động vốn và tăng trưởng tín dụng ở
VN

14

Nhìn vào hình 2.1 chúng ta thấy huy động vốn và tăng trưởng tín dụng ở

Việt Nam trong giai đoạn 2004 đến 2010 là tăng hàng năm, thậm chí tăng
trưởng tín dụng trung bình ở Việt Nam trong những năm nay là rất cao lên đến
hơn 30%. Kể cả tăng trưởng huy động vốn không có năm nào dưới 10%.
2.3.2 Thực trạng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng
thương mại Việt Nam
Việt Nam Không dễ biết chính xác dư nợ bất động sản của các ngân hàng
hiện nay. Bản thân các ngân hàng cũng không thể phân biệt rạch ròi thế nào là
tín dụng bất động sản hoặc là có biết nhưng cố tình che đậy.
Cho các tổ chức kinh tế vay để làm các công trình cơ sở hạ tầng; cho
doanh nghiệp sản xuất gạch ngói, tấm lợp, xi măng, sắt thép vay; cho người dân
vay sửa chữa, nâng cấp nhà ở liệu có phải là hỗ trợ vốn cho lĩnh vực bất động
sản?
Do không thể phân biệt, nên số dư nợ bất động sản mà các ngân hàng báo
cáo cho cơ quan quản lý khác nhau. Dựa trên báo cáo hàng tháng, hàng quí, đôi
khi hàng tuần hoặc theo yêu cầu đột xuất của các tổ chức tín dụng, Ngân hàng
Nhà nước (NHNN) tổng hợp số liệu tín dụng bất động sản.
Tín dụng bất động sản chỉ chiếm 10% tổng tín dụng nói chung (tỷ trọng
bề nổi) đây là con số bề nổi, còn bề chìm không tính toán được. Dễ dàng nhận
thấy không có bất kỳ tổ chức tín dụng nào không cho vay bất động sản? Chắc
chắn 100% ngân hàng cho vay.
Do đó khi tín dụng phi sản xuất bị siết lại, các ngân hàng ngay lập tức gặp
khó, nó thể hiện ở hai điểm. Trong bối cảnh các ngân hàng đua nhau huy động
vốn ở mức giá cao, cho vay phát triển ồ ạt, tập trung khá nhiều vào BĐS và liên
quan tới BĐS thì doanh nghiệp đi vay phải chịu lãi cao là điều không có gì ngạc
nhiên.
Vấn đề nằm ở chỗ, các ngân hàng ồ ạt cho vay, các doanh nghiệp nhắm
mắt đi vay bằng mọi giá để phát triển… đã dần tới tình trạng khi quả bóng BĐS,
quả bóng tài chính bì xì là lúc cả 2 phía, ngân hàng và doanh nghiệp không có
đường chống đỡ.
2.3.3 Nợ xấu trong tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương

mại Việt Nam
Từ cuối năm 2010 đến nay, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng
suy giảm cả về giá lẫn giao dịch. Tình trạng này do thị trường gặp hai điểm
nghẽn lớn nhất là nợ xấu và tồn đọng
Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 5/2012, tổng dư nợ tín
dụng bất động sản (BĐS) của các tổ chức tín dụng vào khoảng 197.000 tỷ đồng,
chiếm 7,6% tổng dư nợ tín dụng của toàn bộ nền kinh tế. Nợ xấu cho vay đầu tư
BĐS 12.000 tỷ đồng, chiếm 6,5% tổng dư nợ cho vay đầu tư BĐS và chiếm 6%
tổng nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, các số liệu về dư
nợ và nợ xấu BĐS còn lớn hơn nhiều
15

Theo một số chuyên gia, tổ chức trong và ngoài nước, dư nợ và nợ xấu về
BĐS (lớn hơn nhiều về con số tuyệt đối so với số liệu của Ngân hàng Nhà nước)
không chỉ tác động đến tính thanh khoản của thị trường BĐS, mà còn tác động
đến tính thanh khoản của từng ngân hàng và của toàn bộ hệ thống ngân hàng
thương mại và nhiều mặt khác của nền kinh tế.
Nguyên nhân
Trong những năm vừa qua thị trường bất động sản Việt Nam phát triển
không ổn định. Những cơn sốt giá nhà và lợi nhuận trong kinh doanh bất động
sản cao ở một vài năm vừa qua đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và
khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào
đầu tư phát triển bất động sản, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và
năng lực tài chính.
Các nhà hoạch định, điều hành chính sách kinh tế vĩ mô, nhất là chính
sách tiền tệ- tín dụng lại điều hành mang nặng tính “giật cục” trong việc nới
lỏng hay thắt chặt chính sách này, khi thì bơm ra quá mức để rồi sau đấy siết
chặt lại khiến cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rơi vào trạng thái
hoảng loạn trong năm vừa qua.
Biện pháp khắc phục rủi ro

Khi mà giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản suy giảm và tính thanh
khoản èo uột, làm thế nào để có thể thu hồi nợ xấu bất động sản là một bài toán
không dễ và phải giải quyết một cách quyết liệt và nhanh chóng do nỗi đau và
ung nhọt của nợ xấu không thể mãi che giấu. Có thể kể ra một vài giải pháp cơ
bản như sau:
Một là, việc phát mãi tài sản đảm bảo là bất động sản là một công cụ
truyền thống nhất để ngân hàng thu hồi nợ gốc và lãi vay. Một số trở ngại về
pháp lý có thể kéo dài thời gian thu hồi nợ, tăng chi phí phát mãi, nhưng về
nguyên tắc, việc phát mãi là thực hiện được. Việc phát mãi có thể thực hiện qua
đấu giá công khai, nhằm mang đến lợi ích tốt hơn với ngân hàng. Rủi ro đối với
ngân hàng là không thu hồi đủ nợ gốc và lãi vay khi giá trị thanh lý tài sản đảm
bảo dưới mức cần thu hồi nợ gốc và lãi vay.
Hai là, thu hồi tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho hoạt động
kinh doanh hoặc đầu tư của ngân hàng. Một số ngân hàng đã mở phòng giao
dịch mới bằng địa điểm của mình (thay vì đi thuê) từ nguồn thu hồi tài sản đảm
bảo. Nhược điểm của giải pháp này là giá trị của tài sản thu hồi dưới giá trị cần
thu hồi, nhưng được hoán đổi nhằm che giấu sai sót của ngân hàng khi thẩm
định tài sản, do đó, việc định giá lại giá trị tài sản thu hồi cần được thực hiện bởi
các tổ chức định giá độc lập nhằm đảm bảo tính khách quan của giá trị tài sản
thu hồi.
Ba là, chuyển đổi khoản cho vay thành vốn đối với các khoản cho vay tập
trung phát triển dự án bất động sản hoặc cho vay kinh doanh đầu cơ bất động
sản mà chủ đầu tư bất động sản không có khả năng trả nợ nhưng có thể đàm
phán để chuyển giá trị khoản vay thành cổ phần trong công ty của chủ đầu tư.
16

Khi đó, ngân hàng sẽ sở hữu một phần hay toàn bộ công ty đầu tư bất động sản.
Việc sở hữu tài sản này nên tách bạch với ngân hàng qua việc thành lập riêng
công ty quản lý tài sản của ngân hàng.
Bốn là, chứng khoán hóa tài sản đảm bảo bằng bất động sản như một sản

phẩm phái sinh rồi bán cho các tổ chức đầu tư. Giải pháp này phổ biến hơn ở các
nước phát triển khi thị trường vốn được hiện đại hóa và có hệ thống quy định
luật pháp chặt chẽ ngăn ngừa rủi ro phát sinh từ thị trường thứ cấp của các sản
phẩm phái sinh.


CHƯƠNG 3. CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT
NAM
3.1 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
3.1.1 Ngân hàng Nhà nước
Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các
nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị
trường BĐS nói chung.
Để thị trường BĐS phát triển bền vững cần xây dựng hệ thống tài chính
riêng. Tuy nhiên, trước mắt khi còn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân
hàng, chính sách tài chính tiền tệ cần linh hoạt để vừa bảo đảm không tạo ra
bong bóng nhưng cũng không thắt chặt gây đình trệ và đóng băng thị trường.
Cần thiết xây dựng cơ chế và chính sách để thu hút và đa dạng hóa các nguồn
lực của xã hội (từ doanh nghiệp, hộ gia đình) để khai thông các nguồn vốn trong
dân, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo kênh dẫn từ các nguồn tiền nhàn rỗi như
vốn kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ, sang thị trường BĐS, từ đó sẽ có một
nguồn tài chính dài hạn thay thế đáng kể nguồn vốn tín dụng ngắn hạn của ngân
hàng.
Tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của các TCTD
Ngân hàng nhà nước cần tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín
dụng của các TCTD đặc biệt là các ngân hàng thương mại, phát hiện kịp thời
các khoản nợ quá hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng; kiểm soát
hiện tượng đầu tư nội bộ của các ngân hàng, TCTD vào BĐS (dự án BĐS
thường là của các cổ đông lớn của ngân hàng) để dòng tiền đến đúng nơi, được

sử dụng đúng mục đích;
Điều chỉnh linh hoạt chính sách tiền tệ quốc gia.
Thị trường bất động sản hiện đang phụ thuộc gần như toàn diện vào hệ
thống ngân hàng và chính sách tiền tệ. Vì vậy, nếu kinh tế vĩ mô ổn định, hệ
thống ngân hàng được tái cấu trúc lành mạnh, chính sách tiền tệ sẽ hướng đến
tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ có
cơ hội phát triển. Ngược lai,nếu tình hình kinh tế vĩ mô khó khăn, hệ thống ngân
17

hàng thương mại thất bại trong công cuộc tái cấu trúc, chính sách tiền tệ sẽ thắt
chặt. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ lâm vào tình trạng khó khăn hơn nữa, ít
nhất là trong ngắn hạn.
Sớm hình thành và đưa vào hoạt động công ty mua bán nợ quốc gia
Hoàn thiện khung pháp lý đối với các hoạt động mua bán nợ, mua bán tài
sản đảm bảo, giải thể, sáp nhập, mua bán các công ty, doanh nghiệp, đẩy mạnh
tái cơ cấu doanh nghiệp theo chủ trương, định hướng của Chính phủ giao cho
phía NHNN, cũng theo nguồn tin từ NHNN, tài sản thế chấp phần lớn là bất
động sản, nếu khai thông được thị trường này, nợ xấu mới được giải quyết. Xử
lý nợ xấu trong bất động sản chính là xử lý nợ xấu của ngân hàng và của cả nền
kinh tế. Vì vậy, theo NHNN, vấn đề cấp thiết hiện nay là phải khơi thông thị
trường bất động sản.
Nghiên cứu hình thành thị trường cầm cố thứ cấp (chứng khoán hóa)
bất động sản
Để khắc phục nhược điểm của thị trường cầm cố sơ cấp, các nước phát
triển thành lập “thị trường cầm cố thứ cấp”. Tại đây, các tổ chức tín dụng có thể
mua bán những khoản cầm cố sơ cấp ( mua bán nợ) để tạo tính thanh khoản cho
các khoản tín dụng này.
Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng
khoán hóa các khoản tín dụng tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho
tín dụng cầm cố nhà ở. Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp này là rất nhiều

tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm,
hưu trí, công ty tài chính
Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho
vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi
suất chấp nhận được. Sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho
sản xuất và phát triển thị trường bất động sản.
3.1.2 Bộ Xây dựng
Nâng cao chất lượng hiệu quả của việc xây dựng quy hoạch, quản lý
quy hoạch về xây dựng đô thị.
Bộ Xây dựng cần hoàn thiện quy hoạch, Bộ phải nâng cao hiệu quả quản
lý nhà nước. Đặc biệt, nâng cao chất lượng hiệu quả của việc xây dựng quy
hoạch, quản lý quy hoạch về xây dựng đô thị. Bộ cần rà soát lại thể chế luật
pháp về quy hoạch xem những quy định nào không phù hợp với thực tế phải
chỉnh sửa và ban hành quy định mới. Bên cạnh đó, tiến hành hoàn thiện các quy
hoạch chi tiết, phân khu chức năng cho phù hợp. Đây không chỉ là nhiệm vụ
trọng tâm ngành xây dựng có ý nghĩa quyết định để đất nước đi lên phát triển
văn minh hiện đại.
Xây dựng và hoàn thiện các định chế của thị trường bất động sản
một cách đồng bộ
18

Hoàn thiện định chế thị trường bất động sản và tập trung phát triển doanh
nghiệp xây dựng là nhiệm vụ trọng tâm ngành xây dựng năm 2012 và các năm
tiếp theo.
Bộ Xây dựng sẽ phải chủ động đưa ra các giải pháp tháo gỡ như hoàn
thiện hệ thống chính sách pháp luật theo hướng đồng bộ từ trung ương đến địa
phương, phù hợp với quy hoạch theo nhu cầu cân đối cung cầu cũng như tốc độ
phát triển dân số và mật độ dân cư. Việc phát triển nhà ở cần được kế hoạch hóa
dài hạn, trung hạn và thậm chí là theo hàng năm; cùng đó là lập kế hoạch sử
dụng đất một cách chi tiết cụ thể.

Theo đó Bộ Xây dựng phải hoàn thiện các định chế của thị trường một
cách đồng bộ trong một chỉnh thể thống nhất bởi thị trường bất động sản là thị
trường đang còn nhiều vướng mắc. Bộ Xây dựng cần phải dành thời gian nghiên
cứu chiến lược phát triển, thống nhất nhận thức quan điểm phát triển đến mục
tiêu giải pháp.
Đẩy nhanh việc xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở.
Quỹ tiết kiệm nhà ở đang được Bộ Xây dựng đang triển khai tiến hành
mạnh mẽ, việc này không chỉ đơn thuần là kênh giải quyết tài chính nhà ở cho
đối tượng xã hội có nhà mà còn là một kênh thu hút và cung ứng vốn đầu tư cho
thị trường bất động sản. Ngoài ra có thể nghiên cứu để có thể thực hiện việc huy
động nguồn quỹ tiết kiệm nhà ở từ các quỹ khác như quỹ hưu trí, quỹ bảo
hiểm…
3.2 CÁC GIẢI PHÁP CỤ THỂ ĐỐI VỚI HỆ THỐNG NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
3.2.1 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro
Đến nay công tác quản trị rủi ro đối với mỗi Ngân hàng tuy đã được chú
trọng, nhưng chưa thực sự trở thành công cụ hữu hiệu phục vụ quản trị điều
hành. Tình trạng vay mượn với lãi suất lên xuống thất thường trên thị trường
tiền tệ liên Ngân hàng trong thời gian qua suy cho cùng đều bắt nguồn từ việc
các NH chưa quản trị tốt tài sản và thanh khoản.
Việc ngân hàng có một cơ cấu quản trị doanh nghiệp vững mạnh là rất
quan trọng, vì ngân hàng có vai trò cốt yếu trong nền kinh tế của mỗi quốc gia,
ngân hàng được coi là ngành chịu sự quản lý, giám sát chặt chẽ và có thể sử
dụng mạng lưới an toàn của Chính phủ. Vì vậy, quản trị hoạt động của ngân
hàng nói chung và quản trị rủi ro nói riêng, cần dựa trên một số nguyên tắc của
kinh tế thị trường, nhưng khi vận hành phải theo thực tế của nền kinh tế Việt
Nam. Xây dựng văn hoá quản trị rủi ro, tạo môi trường thuận lợi cho việc áp
dụng các nguyên tắc và thông lệ quản trị rủi ro. Nâng cao chất lượng công tác
kiểm soát nội bộ, để phát hiện những tiềm ẩn rủi ro, có biện pháp ngăn chặn kịp
thời.

3.2.2 Thành lập bộ phận chuyên môn cho riêng tín dụng bất động sản
Thành lập bộ phận chuyên môn riêng cho lĩnh vực tín dụng bất độn sản (
dạng công ty con chuyên về kinh doanh bất động sản) là một giải pháp giúp cho
19

ngân hàng chuyên môn hóa trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần
hơn đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu quả trong việc đánh giá, định
giá bất động sản là cơ sở để tăng cường hiệu quả hoạt động tín dụng bất động
sản của ngân hàng. Giáp pháp này còn tùy theo quy mô hoạt động chính sách
phát triển của ngân hàng mới có thể áp dụng được. Hiện nay một số ngân hàng
thương mại cổ phần đã thành lập các công ty con chuyên về kinh doanh bất
động sản như các ngân hàng sacombank, ngân hàng Á châu…
3.2.3 Tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài
Được biết, Đề án Tái cơ cấu hệ thống các tổ chức tín dụng giai đoạn 2011
- 2015 đã cho phép tổ chức tín dụng nước ngoài mua lại, sáp nhập và tăng giới
hạn sở hữu cổ phần tại các ngân hàng thương mại cổ phần yếu kém được cơ cấu
lại trong nước. Song đến nay, giải pháp này hầu như chưa được tính đến.
Trong bối cảnh nguồn vốn trong nước gần như cạn kiệt, rất cần cơ chế để
tăng luồng vốn ngoại đầu tư vào ngân hàng trong nước. Cụ thể, để thu hút vốn
đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực ngân hàng, tỷ lệ này cần tăng lên
khoảng 40%. Trong tương lai, khi sức khỏe của hệ thống ngân hàng ổn định, cần
mở cửa hoàn toàn lĩnh vực ngân hàng”.
3.2.4 Mua bán sáp nhập các ngân hàng yếu kém
Săp tới, trong đề án tái cơ cấu hệ thống ngân hàng thương mại đã được
Chính phủ thông qua cũng có chủ trương cho phép ngân hàng nước ngoài mua
ngân hàng yếu kém với tỷ lệ sở hữu cao, đồng thời cho phép một số ngân hàng
nước ngoài có tiểm lực tài chính mạnh, quản trị doanh nghiệp tốt mua lại những
ngân hàng yếu kém. Những ngân hàng yếu kém là những ngân hàng có quản trị
kinh doanh yếu kém, có tỷ lệ nợ xấu rất cao, với những ngân hàng này nếu có hỗ
trợ vốn hay xóa nợ xấu thì cũng chưa chắc trở thành ngân hàng mạnh được vì

nền tảng cơ bản là cổ đông lớn yếu kém cả về quản trị doanh nghiệp lẫn khả
năng tài chính. Vì vậy tiếp tục cho tồn tại những ngân hàng yếu kém sẽ là gánh
nặng cho hệ thống ngân hàng, làm ảnh hưởng đến việc quản trị của hệ thống
ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên nếu Ngân hàng Nhà nước còn băn khoăn với giải pháp trên thì
cũng nên nhanh chóng thực hiện thí điểm với vài trường hợp để rút kinh nghiệm
vì các giải pháp như trên đã được sử dụng rất phổ biến trên thế giới, nhất là
trong cuộc khủng hoảng tài chính châu Á giai đoạn 1996 - 2001, nhiều nước như
Thái Lan, Hàn Quốc, Indonesia… đã sử dụng thành công giải pháp này để giúp
cho hệ thống ngân hàng nhanh chóng hồi phục.
3.3 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN VÀ CÁC
DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
3.3.1 Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tín dụng của ngân hàng
thương mại
Hầu hết nguồn vốn mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay là
các nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại, do đó nâng cao hiệu quả sử
dụng nguồn vốn này là một yêu cầu cấp bách giúp doanh nghiệp vượt qua giai
20

đoạn suy thoái của nền kinh tế trước mắt để hướng tới sự thịnh vượng trong
tương lai.
3.3.2 Đẩy mạnh huy động nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ
ngân hàng
Trong rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định,
khi thì quá nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao dịch.
Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường BĐS hiện là
tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là lãi suất rất cao và thời hạn
ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi
suất thấp và thời hạn dài.
Như vậy, để tiếp tục giải bài toán vốn dài hạn cho BĐS, cần nhanh chóng

nâng cấp thị trường tài chính nhằm thu hút những định chế tài chính lớn như các
quỹ, các ngân hàng đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm… trong và ngoài nước
tham gia cấp vốn dài hạn cho thị trường BĐS. Để thu hút các định chế này cấp
vốn cho BĐS, chúng ta phải tạo lập được thị trường các sản phẩm tài chính có
“gốc” BĐS. Đó là thị trường giao dịch các hợp đồng thế chấp BĐS, các trái
phiếu có bảo đảm bằng BĐS hoặc bảo đảm bằng dòng tiền thu được từ tín dụng
BĐS và các loại chứng khoán BĐS khác…
3.3.3 Tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS
Cấu trúc lại danh mục đầu tư
Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay điều quan
trọng nhất hiện nay là phải tái cấu trúc danh mục đầu tư cho phù hợp với quy
mô, năng lực doanh nghiệp. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải huy động tối đa
khả năng nhân lực, vật lực của doanh nghiệp để hoàn thành những dự án dở
dang nhằm thu hồi những nguồn lực đang đầu tư phục vụ những công trình
trong thời gian trung hạn và dài hạn.
Chọn những dự án hiệu quả để đầu tư. Cắt lỗ những dự án không hoàn
thành. Tập trung nguồn lực để chuẩn bị cho chu kỳ mới. Tóm lại thị trường bất
động sản hiện nay đang rất khó định dạng. Tuy nhiên, rất nhiều yếu tố đang chỉ
ra rằng thị trường có thể đang ở vùng đáy. Mà đã ở vùng đáy thì sẽ có tín hiệu
của sự thay đổi và có thể sẽ đi lên. Đây là tín hiệu lạc quan cho các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới
Đẩy mạnh việc giảm lượng hàng tồn kho bất động sản.
Có nhiều giải pháp để “phá băng” thị trường BĐS. Các DN BĐS cần
mạnh dạn giảm giá bán hơn nữa để thu hồi vốn thậm chí chấp nhận cắt lỗ, bởi
theo dự đoán của các chuyên gia, đáy thị trường BĐS vẫn còn đang ở phía trước.
Bán nhanh thu hồi vốn để trả nợ hoặc quay vòng vốn nhanh sẽ có lợi hơn nhiều
so với lãi suất vay ngân hàng nếu để sản phẩm tồn đọng. Đổi mới cơ cấu sản
21

phẩm cho phù hợp với nhu cầu thực về căn hộ, cần tăng tỷ trọng của số căn hộ
nhỏ.
3.4 CÁC GIẢI PHÁP KHÁC
3.4.1 Đẩy mạnh sự phát triển quỹ đầu tư bất động sản
Từ ngày 15/9/2012, Nghị định số 58/2012/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu
lực, cho phép quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) được tổ chức và hoạt động dưới
hình thức quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng. Theo dự thảo, quỹ đầu tư BĐS là
quỹ đóng, thực hiện chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không được mua
lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư tối
thiểu 65% tài sản của quỹ vào BĐS để cho thuê.
Nhà đầu tư được hưởng lợi nhuận dưới dạng cổ tức. Hoạt động chủ yếu
của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS, góp vốn vào việc phát
triển dự án, hoặc đầu tư vào các công ty BĐS.
3.4.2 Ưu tiên hỗ trợ lãi suất cho các đối tượng là cán bộ, công chức,
viên chức có nhu cầu mua nhà ở.
Cán bộ công chức, viên chức, người lao động làm công ăn lương có thu
nhấp ở mức trung bình ở nước ta hiện nay có nhu cầu rất lớn về nhà ở, do đó
chính sách của nhà nước cũng cần quan tâm đến những đối tượng này, xem xét
có những khoản tín dụng hỗ trợ lãi suất với thời gian trung và dài hạn để cán bộ
công chức, viên chức sẵn sàng tiếp cận những nguồn tín dụng như vậy để mua
căn hộ phục vụ sinh hoạt
3.5 KIẾN NGHỊ
3.5.1 Tăng chi ngân sách đối với lĩnh vực phát triển cơ sở hà tầng
thông qua việc phân bổ ngân sách
Cơ cấu lại phân bổ ngân sách cho năm 2013 theo hướng tăng chi ngân
sách cho lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng.
Không đặt mục tiêu tăng thâm hụt ngân sách mà tăng chi ngân sách cho
lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng trên cơ sở giảm chi ở các ngành lĩnh vực chưa
cấp thiết; tăng chi ngân sách cho lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kích thích
nhiều ngành kinh tế phát triển, đồng thời cũng là giải pháp hữu hiệu để giảm

nhanh tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng thương mại.
3.5.2 Điều chỉnh chính sách theo hướng kích cầu Bất động sản
Kích cầu bất động sản hiện nay chính là kích cầu từ người tiêu dùng. Kích
cầu người tiêu dùng, lấy người tiêu dùng làm trung tâm cho việc ban hành chính
sách. Có nhiều hình thức kích cầu bất động sản tuy nhiên cần có những chính
sách cụ thể đối với từng đối tượng, tuy nhiên để kích cầu cũng cần có những giải
pháp đồng bộ từ Chính Phủ, cơ quan quản lý nhà nước đến các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản.
KẾT LUẬN
Để thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững, phù hợp với quy
luật của kinh tế thị trường thì các cấp, các ngành liên quan cần có các biện pháp
cụ thể, các chính sách được đưa ra phải phù hợp với tình hình thực tiễn trên cơ