584 Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản ở Việt Nam

1

MỤC LỤC.
Lời mở đầu.
Chương 1:
NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
VAI TRÒ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ NƯỚC.
1.1.Những lý luận chung về thị trường bất động sản.
trang
1.1.1.Khái niệm bất động sản…………………………………………………..1
1.1.2.Khái niệm thị trường bất động sản………………………………………1
1.1.3.Cơ sở và các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản……………………………………………………………..3
1.1.3.1.Cơ sở hình thành:
1.1.3.2.Các yếu tố tác động
1.1.4.Các đặc điểm của thị trường bất động sản……………………………..7
1.1.5.Các thành tố của thị trường bất động sản……………………………..9
1.1.5.1.Cung cầu.
1.1.5.2.Hàng hoá của thị trường bất động sản.
1.1.5.3.Giá cả của hàng hoá, các yếu tố tác động và vấn đề định giá
bất động sản.
1.1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản.
1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường.
1.1.6.Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế…………16
1.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản.
1.2.1.Những hạn chế của thị trường bất động sản hoạt động……………18
theo cơ chế thị trường.
1.2.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản……19
1.3.Các chính sách tài chính của Nhà nước đối với bất động sản và giao dịch
bất động sản.
1.3.1.Khái niệm chính sách tài chính về bất động sản………………….21

2

1.3.2.Các loại chính sách tài chính đối với bất động sản
và giao dịch bất động sản ……………………………………………………..21
1.3.3.Vai trị của chính sách tài chính đối với sự phát triển
của thị trường bất động sản và hoạt động của nền kinh tế……………….22
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY.
2.1.Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua.
2.1.1.Quá trình phát triển thị trường bất động sản………………………23
2.1.2.Những kết quả đạt được của hoạt động thị trường bất động sản
trong thời gian qua…………………………………………………………..24
2.1.3.Những tồn tại của thị trường bất động sản trong thời gian qua.24
2.1.4.Nguyên nhân tồn tại:…………………………………………………26
2.2.Thực trạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch
bất động sản.
2.2.1.Chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản
trước khi ban hành Luật Đất đai 2003………………………,………….27
2.2.1.1.Thuế sử dụng đất nông nghiệp………………………..28
2.2.1.2Lệ phí trước bạ…………………………………………30
2.2.1.3.Thuế nhà đất…………………………………………..31
2.2.1.4.Thuế chuyển quyền sử dụng đất……………………….33
2.2.1.5.Tiền thuê đất……………………………………………35
2.2.1.6.Thu tiền sử dụng đất……………………………………38
2.2.1.7.Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất………………41
2.2.1.8.Chính sách về giá đất……………………………………44
2.2.2.Những đổi mới cơ bản trong chính sách tài chính đối với bất động

sản và giao dịch bất động sản theo Luật Đất đai 2003 và những hạn chế
cần khắc phục……………………………………………………………………47
2.2.2.1.Quy định về giá đất:……………………………………..47
2.2.2.2.Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ:…….48
2.2.2.3.Đối với thuế sử dụng đất nơng nghiệp và thuế nhà đất…49
2.2.2.4.Tiền thuê đất…………………………………………….50


3

2.2.2.5.Thu tiền sử dụng đất……………………………………53
2.2.2.6.Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư………………54
CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM KHAI THÔNG
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM.
3.1.Mục tiêu của chính sách tài chính về bất động sản và
giao dịch bất động sản……………………………………………………….58
3.2.Các giải pháp tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản .
3.2.1.Chính sách giá cả hàng hố bất động sản …………………………..59
3.2.2.Chính sách liên quan đến thuế…………………………………………61
3.2.2.1.Thuế sử dụng đất……………………………………………61
3.2.2.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất……………….62
3.2.2.3.Lệ phí trước bạ………………………………………………64
3.2.2.4.Thuế chống đầu cơ…………………………………………..65
3.2.3.Chính sách tiền thuê đất…………………………………………………67
3.2.4.Chính sách tiền sử dụng đất…………………………………………….69
3.2.5.Chính sách bồi thường…………………………………………………..70
3.3.Các giải pháp khác hỗ trợ sự phát triển thị trường bất động sản:
3.3.1.Tăng cung hàng hoá trên thị trường bất động sản…………………….72
3.3.2.Tăng các hình thức huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động
sản…………………………………………………………………………………..73

3.3.3.Đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………………….76
3.3.4.Hoàn thiện các nhân tố khác của thị trường……………………………76
3.4.Dự kiến một số ảnh hưởng và tác động của các giải pháp……………77
Kết luận.
Tài liệu tham khảo.


4

LỜI MỞ ĐẦU.
1.Tính cấp thiết của đề tài:
Đứng trước những bước chuyển mình nhanh chóng của các nền kinh tế và
xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi tồn cầu
thì việc nhìn nhận và xác định những lợi thế, nguồn lực hiện có đang trở thành
những vấn đề nóng bỏng tại mỗi quốc gia.
Mặc dù diện tích là giới hạn nhưng chính những khả năng tiềm ẩn trong
đất đai đã làm cho yếu tố này đóng góp một phần quan trọng trong sự trỗi dậy và
phát triển của mỗi quốc gia trên thế giới.
Trước thực trạng biến động của thị trường bất động sản nói chung tại Việt
Nam trong thời gian qua, Chính phủ Việt Nam đã ban hành hàng loạt các chính
sách nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến lĩnh vực này. Mặc dù vậy,
tính đồng bộ và sự liên kết của các chính sách này chưa gây được những hiệu
ứng thị trường như mong muốn, nạn đầu cơ tích trữ gia tăng, bất động sản bị sử
dụng lãng phí, sai mục đích, …chính vì thế, dưới góc độ tài chính tơi đã chọn đề
tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thơng thị
trường bất động sản tại Việt Nam”.
2.Mục đích của đề tài:
Đề tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai
thơng thị trường bất động sản tại Việt Nam” được thực hiện với mục đích đề
xuất những giải pháp nhằm ổn định, khai thông các hoạt động trên thị trường bất

động sản tại Việt Nam hiện nay.
3.Nhiệm vụ của đề tài:
Đề tài phải hồn thiện các chính sách tài chính đang tồn tại và đề xuất
những giải pháp, chính sách tài chính mới và biện pháp hỗ trợ mang tính xuyên


5

suốt và nhất quán nhằm ổn định, khai thông các hoạt động trên thị trường bất
động sản tại Việt Nam.
4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các chính sách tài chính liên quan đến
bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản của Việt
Nam.
Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong những quy định về tài chính liên
quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản của Nhà nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam đến thời điểm 30/9/2005.
5.Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu:
Đề tài được nghiên cứu dựa trên các lý thuyết về kinh tế học vi mô, vĩ mô,
kinh tế phát triển, tài chính cơng, tài chính tiền tệ.
Trên cơ sở các lý thuyết trên, đề tài được thực hiện dựa vào các phương
pháp sau:
-Phương pháp duy vật biện chứng.
-Phương pháp logic.
-Phương pháp tổng hợp, phân tích.
-Phương pháp so sánh.
-Phương pháp quy nạp.
6.Bố cục của luận văn:
Luận văn gồm có 3 chương:
-Chương 1 nêu tổng quan về bất động sản, thị trường bất động sản, vai trò

của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản và các chính sách tài chính
liên quan đến lĩnh vực này.


6

-Chương 2 khái quát tình hình phát triển của thị trường bất động sản trong
thời gian qua và phân tích, so sánh các chính sách tài chính tại Việt Nam qua các
thời kỳ. Qua đó đề tài rút ra được những điểm hạn chế và những thiếu sót cần
khắc phục, bổ sung trong giai đoạn phát triển mới.
-Chương 3 xác định những giải pháp mang tính xuyến suốt về tài chính
liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường và các giải
pháp hỗ trợ khác nhằm giải quyết những tồn tại đã nêu ở chương trước, định
hướng cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới
tại Việt Nam.
Đề tài đã được tác giả nghiên cứu và đúc kết từ hoạt động thực tiễn, tuy
nhiên những góp ý của thầy cơ, đồng nghiệp và những người có quan tâm sẽ làm
tính khả thi của đề tài trở nên cao hơn và tạo được sự đồng thuận lớn hơn.


7

CHƯƠNG 1:

NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA NHÀ NƯỚC.
1.1.Những lý luận chung về thị trường bất động sản.
1.1.1.Khái niệm bất động sản:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng

gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định .”
(Điều 174, Bộ Luật Dân sự năm 2005).
1.1.2.Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng
hóa. Như vậy, ở đâu, vào lúc náo bất động sản chưa trở thành hàng hóa thì ở đó,
lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản. Tuy nhiên do những quan niệm khác
nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi hoạt động của thị trường nên cũng có
những quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản:
-Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai chỉ là
một, vì tài sản là nhà ở và các cơng trình phải gắn liền với đất đai thì mới gọi là
bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của
thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai cũng chỉ là một loại hay là một phần
của hàng hóa bất động sản.
-Cũng có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường nhà và đất
(thị trường địa ốc), quan điểm này hiện khá phổ biến tại Việt Nam, vì cho rằng
chỉ có nhà và đất đai mới được đưa ra trao đổi, mua bán trên thị. Cũng giống như


8

trên, hàng hóa nhà, đất cũng chỉ là một bộ phận của hàng hóa bất động sản, vì
vậy, quan điểm này không đầy đủ.
-Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là thị
trường của các hoạt động mua, bán, trao đổi, thế chấp quyền sở hữu, quyền sử
dụng về bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này dễ làm cho
người ta hiểu về phạm vi và nội dung hoạt động của thị trường bất động sản hơn
là một khái niệm có tính khái qt. Hoặc cũng như quan điểm này, nhưng các
hoạt động của thị trường ngoài chịu ảnh hưởng bởi các quy luật của thị trường
còn chịu sự điều tiết và quản lý của Nhà nước. Ý kiến này cũng xuất phát từ thực

tế là hoạt động của thị trường bất động sản của hầu hết các nước trên thế giới đều
được điều chỉnh bằng pháp luật Dân sự, Luật Đất đai và chịu sự can thiệp, quản
lý của Nhà nước.
Như vậy, một cách tổng quát, thị trường bất động sản là thị trường chứa
đựng những giao dịch dân sự về bất động sản tại một vùng nhất định, trong một
thời gian xác định.
Tại Việt Nam, Theo hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 và điều 174 Bộ
Luật Dân sự 2005 liên quan đến bất động sản thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý và đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức
giao, cho thuê quyền sử dụng đất đối với các tổ chức, cá nhân. Các tổ chức, cá
nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ có quyền sử dụng đất theo quy
định pháp luật như: được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền
sử dụng đất, quyền kế thừa, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy, ở nước ta thực chất hàng hóa đất đai
tham gia trao đổi trên thị trường là quyền sử dụng đất. Vì vậy, thị trường bất


9

động sản ở nước ta là thị trường của các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và các cơng trình, vật dụng, kiến trúc gắn liền với nó.
1.1.3.Cơ sở và các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản.
1.1.3.1.Cơ sở hình thành:
-Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa:
Q trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá
trình tất yếu mang tính khách quan, gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng
hoá.
Cơ sở kinh tế - xã hội cho sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hố là
phân cơng lao động và sự khác biệt về kinh tế giữa những nhà sản xuất với nhau,

sự khác biệt này do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Như vậy, về
mặt kinh tế, chính chế độ tư hữu tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá.
Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị chiếm hữu là ruộng đất; do sự sở
hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hố đã làm
nảy sinh các hình thức trao đổi, mua bán, thuê mướn ruộng đất, đây cũng là
những hình thức giao dịch ban đầu và cơ bản của thị trường bất động sản.
Vì bất động sản là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của quá
trình sản xuất, do đó sản xuất phát triển địi hỏi thị trường bất động sản cũng phát
triển theo về qui mô, số lượng, chất lượng hàng hóa; các loại hình giao dịch trên
thị trường cũng ngày càng phong phú hơn; các chủ thể tham gia thị trường cũng
được mở rộng hơn…Bên cạnh đó, q trình phát triển của nền kinh tế thị trường
cũng làm cho mức sống của các tầng lớp dân cư càng tăng lên bên cạnh sự gia
tăng dân số và q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu giao dich


10

-Sự hình thành đồng bộ của các thị trường khác trong nền kinh tế:
Thị trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường
gắn liền với q trình sản xuất kinh doanh.
Với vai trị yếu tố đầu vào chính của sản xuất: bất động sản, vốn, lao động,
một mặt đóng góp vào hoạt động sản xuất hàng hóa của nền kinh tế, mặt khác,
thị trường các yếu tố này cũng có những tương tác lẫn nhau nhằm tạo sự chuyển
dịch hiệu quả của hàng hóa bất động sản, vốn và lao động trong toàn bộ nền kinh
tế. Do vậy, việc hình thành thị trường bất động sản phải được đặt trong mối quan
hệ đồng bộ với các thị trường khác là điều cần thiết để các thị trường có điều
kiện phát triển.
1.1.3.2.Các yếu tố tác động
Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường
bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội,

dân cư…Tuy nhiên, sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động
sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể:
-Sự phát triển kinh tế:
Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng
đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề
này địi hỏi phải có q trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất
nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích cơng nghiệp - thương mại - dịch
vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát
triển cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời
là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và cơng nghệ tác động trực tiếp vào


11

việc tạo lập, thay thế, cải tạo.. hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới
của nền kinh tế và xã hội.
-Dân số
Trước hết, tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại
hàng hố trên thị trường, các ngành sản xuất địi hỏi phải mở rộng, phát triển về
quy mơ từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do đất đai giới hạn và
tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục
đích phi nơng nghiệp khác nên ln có những sức ép nhu cầu lớn địi hỏi phải
được giải quyết thơng qua thị trường là chủ yếu.
Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng
nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ,
thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí,
thể dục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về
bất động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương
mại, dịch vụ.
-Pháp luật

Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động có tính chất quyết định đến
sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy
định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh….
bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có
thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng
hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi
thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.


12

-Chính sách kinh tế:
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực
kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này
thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất, từ đó những khu vực,
vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông
nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây
dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm
gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu
về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản
trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực khơng được Chính phủ Trung
ương, Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng khơng thích
hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt
động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư khơng được kích
thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh
hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương
ứng.
-Phong tục địa phương:

Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang tính nhân văn của thị trường
bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành
thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp…trên thị trường bất động
sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ
tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng có tác dụng làm đẩy
nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau.


13

Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai
khía cạnh chủ yếu sau, một là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương
hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu
cầu; hai là, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là
những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường
bất động sản.
1.1.4.Các đặc điểm của thị trường bất động sản.
Xét thị trường bất động sản bao gồm những hàng hóa như đất đai, nhà
cửa, vật kiến trúc và các cơng trình gắn liền với đất, ta có nhận xét sau: đối với
nhà cửa, vật kiến trúc, và các cơng trình gắn liền với đất, nếu ta thực hiện động
tác tách rời với đất đai thì đây là những hàng hóa bình thường, tức là chúng ta có
thể xác định giá trị, giá trị còn lại của chúng trên cơ sở giá trị và giá trị sử dụng.
Như vậy, hàng hóa bất động sản chỉ mang tính đặc biệt khi gộp chung đất đai và
các vật dụng gắn liền với đất thành một – hàng hóa bất động sản -, điều đó cũng
có nghĩa là tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai quy định những đặc điểm của
thị trường bất động sản:
-Thị trường bất động sản vừa là thị trường giao dịch bản thân hàng hóa bất
động sản là nhà ở, vật kiến trúc, vừa là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
có được từ việc nắm giữ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, đây cũng là yếu
tố cơ bản trong việc quyết định tính đặc thù của mỗi giao dịch trên thị trường.

-Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Đặc
điểm này của thị trường có được từ đặc tính khơng di dời được của hàng hóa đất
đai, cũng chính vì thế mà thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng của yếu tố
tập quán, tâm lý, thị hiếu vùng sâu sắc. Mỗi vùng đều có trình độ phát triển kinh
tế, văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số cũng khác nhau…dẫn đến nhu cầu


14

về bất động sản là rất khác nhau về số lượng, chất lượng, kiểu dáng kiến trúc và
do đó qui mơ và trình độ phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi vùng cũng
khác nhau. Chính do đặc điểm mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường bất
động sản là loại thị trường khơng hồn hảo.
-Một đặc điểm khác của thị trường bất động sản là tổng cung hàng hóa đất
đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù việc cải tạo đất có thể
làm gia tăng cung cận biên trong tổng cung.
-Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ánh nhanh chóng với
sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại hình bất động sản cụ thể nào
đó thường mất nhiều thời gian.
-Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại hình tư vấn
chun nghiệp có trình độ cao do bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Mặc
khác, giá cả của hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu
tố, thông tin trên thị trường, trong khi các thơng tin này thường khơng hồn hảo.
Chính vì vậy, khi mua, bán, giao dịch về bất động sản địi hỏi phải có sự tính
tốn kỹ lưỡng, tham khảo ý kiến của các chuyên gia môi giới, định giá bất động
sản …thuộc các tổ chức môi giới trên thị trường.
-Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn do
hàng hóa trên thị trường này thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu
tư kinh doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Bên cạnh đó, với đặc điểm cố định,
khơng thể di dời và có giá trị lớn nên bất động sản cũng còn được sử dụng làm

vật đảm bảo cho các hoạt động vay mượn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Chính vì vậy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành
mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.


15

1.1.5.Các thành tố của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản bao gồm một số các thành tố chủ yếu sau:
1.1.5.1.Cung cầu.
Cũng như các thị trường khác, thành tố hàng đầu của thị trường bất động
sản là cung-cầu về bất động sản.
Cầu bất động sản được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại bất
động sản. Nhu cầu sở hữu bất động sản có khi không bắt nguồn từ nhu cầu sử
dụng phần vật chất của bất động sản mà xuất phát từ mục tiêu khác như kinh
doanh (mua để bán), tích trữ tài chính…Khác với nhu cầu sở hữu, nhu cầu sử
dụng bất động sản chủ yếu lại là nhu cầu gắn với phần vật chất của bất động sản
như sử dụng đất ruộng để trồng trọt, dùng đất ở để xây nhà, xây văn phòng cho
thuê…; do đặc điểm này nên người có nhu cầu sử dụng bất động sản khơng nhất
thiết phải đồng thời là người sở hữu, trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng
bất động sản, người sử dụng thường đi thuê từ những người sở hữu bất động sản.
Như trên đã đề cập, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản nên
cung bất động sản thường thay đổi rất chậm so với nhu cầu bất động sản trên thị
trường, sự thay đổi chậm của cung chủ yếu do trình tự, thủ tục tạo lập, thay đổi
bất động sản cần nhiều thời gian hơn so với các hàng hóa thơng thường khác.
Vấn đề xác định cung-cầu hàng hóa cho thị trường bất động sản trong từng
giai đoạn ngắn, trung, dài hạn cũng là vấn đế khá phức tạp do phải phụ thuộc vào
rất nhiều yếu tố khơng ổn định và khó xác định như: tỷ lệ tăng dân số, yêu cầu
cải thiện nhà ở, yêu cầu mở rộng sản xuất công-nông nghiệp, xác định tỷ lệ khu
vực dân cư có khả năng thanh tốn…Do đó, việc xác định mức cầu phù hợp với

điều kiện kinh tế-xã hội của từng vùng sẽ gặp rất nhiều khó khăn, có thể gây nên
các trạng thái căng thẳng cầu hàng hóa bất động sản hoặc tình trạng thừa cung


16

trên thị trường, tất cả những trạng thái đó đều tác động đến giá cả hàng hóa bất
động sản và sự ổn định của thị trường bất động sản nói chung.
1.1.5.2.Hàng hố của thị trường bất động sản.
Hàng hóa bất động sản có thể xác định gồm 2 loại chủ yếu: đất đai và các
vật kiến trúc đã xây dựng xong gắn liền với đất.
*Đất đai :
Đất đai nếu tách rời với nhà cửa, vật kiến trúc thì bản thân nó khơng thể
thỏa mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có giá trị phát triển tiềm ẩn
thơng qua đầu tư nên cuối cùng nó cũng đạt đến mục đích trở thành khơng gian
lưu trú của con người. Do đó đất đai thuộc phạm trù bất động sản và là bộ phận
quan trọng trong phạm trù đó.
*Nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với đất:
Vật kiến trúc gắn liền với đất có thể kể đến như:
+Các cơng trình nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà chung cư. Mỗi loại
cơng trình phát triển trong những giai đoạn khác nhau, tương ứng với mức tăng
thu nhập khác nhau.
+Các công trình thương nghiệp có thể kể đến như khách sạn, nhà hàng,
nhà xưởng, siêu thị, chợ…Các cơng trình xây dựng này đòi hỏi về vốn đầu tư
lớn, địa điểm phải được lựa chọn kỹ, phù hợp với mục tiêu sản xuất, kinh doanh
của người đầu tư đồng thời cũng phải gắn với những điều kiện kinh tế, xã hội
của khu vực quanh đó.
+Ngồi ra cịn có các cơng trình đặc biệt như: các trung tâm giải trí,
trường học, bến cảng, sân bay…đây là những dạng cơng trình đầu tư dài hạn,
lượng giao dịch hạn chế.

Nhìn chung, hàng hóa bất động sản có những đặc điểm sau:


17

+Tính cố định, đặc điểm này xuất phát từ thực trạng gắn liền với hàng
hóa đất đai của các hàng hóa là cơng trình, vật kiến trúc khác. Mặt khác, đất đai
là loại tài nguyên quốc gia không thể thay đổi về diện tích, do đó hàng hóa bất
động sản cịn mang tính khan hiếm đặc biệt.
+Cũng xuất phát từ vị trí cố định, hàng hóa bất động sản mang tính cá
biệt lớn, tức là khơng có hàng hóa bất động sản nào trên thị trường bất động sản
là giống nhau, đặc tính này có được do hai yếu tố, thứ nhất: tính vị trí như nói ở
trên, thứ hai, sự khác biệt về kiểu dáng, kiến trúc cũng như những cơng trình phụ
đi kèm.
+Mặc dù mang tính cá biệt lớn, nhưng các hàng hóa bất động sản lại chịu
ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, đặc biệt là trong các trường hợp thay đổi kết cấu hạ
tầng kỹ thuật, những cơng trình xây dựng lớn, quy mơ được thực hiện…thì các
bất động sản khác liền kề cũng chịu tác động ngay về mặt giá cả.
+Ngồi ra, hàng hóa bất động sản cịn chịu sự chi phối mạnh mẽ của các
chính sách pháp luật và kinh tế của Nhà nước, đặc điểm này cũng xuất phát từ
đặc điểm hàng hóa đất đai là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, các giao dịch
về bất động sản đều tác động mạnh đến các hoạt đồng kinh tế-xã hội khác, do đó,
vấn đề về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc và các cơng trình gắn liền với đất phải chịu
sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm đến mức thấp nhất những tác động xấu
đến nền kinh tế, đồng thời cũng có thể phát huy đến mức tối đa những nguồn lực
có được hoặc sinh ra từ thị trường bất động sản.
1.1.5.3.Giá cả của hàng hoá, các yếu tố tác động và vấn đề định giá
bất động sản.

18

Các đặc trưng về giá bất động sản:
-Cũng giống như các loại hàng hóa thơng thường khác, hàng hóa bất động
sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường,
tuy nhiên do đây là loại hàng hóa đặc biệt, do đó giá cả bất động sản mang một
số đặc trưng khác biệt với các loại hàng hóa khác như:
+ Giá cả bất động sản được xác định trong những giao dịch cụ thể và
khác biệt. Đặc trưng này do tính cá biệt của bất động sản và những người tham
gia giao dịch tạo nên.
+ Mang tính khu vực sâu sắc.
+ Trong dài hạn, giá cả bất động sản có xu hướng tăng lên vì đất đai là
loại tài ngun có giới hạn.
+ Giá cả thay đổi nhanh chóng theo thời gian, do đó, giá bất động sản chỉ
có giá trị tại thời điểm định giá.
Các yếu tố tác động đến giá cả hàng hóa bất động sản:
- Đứng ở góc độ vĩ mô, những yếu tố tác động chủ yếu đến giá bất động
sản như:
+Các quy định về sở hữu, sử dụng, thuê, chuyển nhượng bất động sản
của Nhà nước trong từng thời kỳ.
+Các chính sách và nghĩa vụ tài chính do Nhà nước quy định có liên
quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…), các chính sách
này có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nên cũng tác
động đến giá bất động sản.
+Nhà nước hoạch định và công bố các quy hoạch về sử dụng đất đai cho
từng khu vực. Đây là yếu tố quan trọng có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản
trên thị trường.


19

+ Ngồi ra cịn có các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương
như yếu tố về tổng sản phẩm quốc dân, mức thu nhập bình quân đầu người hay
mức tiết kiệm cá nhân và đầu tư. .. cũng đều ảnh hưởng đến giá bất động sản.
+Các yếu tố tác động đến cung (tăng trưởng kinh tế, sự phát triển của kết
cấu hạ tầng, sự tham gia của Nhà nước trong các vấn đề về quy hoạch, cung cấp
hàng hóa thuộc sở hữu Nhà nước) và đến cầu (tốc độ tăng dân số, thu nhập, sự
thay đổi-dịch chuyển trong việc làm, nghề nghiệp hoặc tốc độ đô thị hóa….)
cũng tác động đến những thay đổi về giá trên thị trường bất động sản.
- Các yếu tố vi mơ ảnh hưởng đến giá bất động sản như:
+Chi phí tạo lập bất động sản
+Tính hữu dụng của bất động sản, nhìn chung nếu bất động sản có tính
hữu dụng cao (có thể sử dụng vào nhiều mục đích) thì giá càng cao.
+Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Bất động sản ở
những vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, bệnh viện,
gần nơi cung ứng các tiện ích sinh hoạt, kinh doanh…) thì có khả năng sinh lợi
lớn và có giá trị cao.
+Hình dáng lơ đất vng vức, nở hậu, gần những mặt tiền lớn….thì có
giá trị lớn hơn những lơ đất hình dạng méo mó, tóp hậu….
Định giá hàng hóa bất động sản
Định giá hàng hóa bất động sản là cơng việc hết sức khó khăn và phức tạp
do thông thường bất động sản được kết hợp bởi hai yếu tố: đất đai và các cơng
trình kiến trúc gắn liền với đất, do đó: giá cả của đất đai cũng phải bao gốm cả
hai yếu tố trên, tuy nhiên:
- Giá của vật kiến trúc, cơng trình khi tách riêng với đất đai thì ta có thể
xác định được dựa trên việc tổng hợp các chi phí tạo lập, cải tạo cơng trình; tuy


20

nhiên trong một số trường hợp đặc biệt thì chi phí tạo lập chưa hẳn là giá trị của
cơng trình, vật kiến trúc do đó là những chi phí liên quan đến kéo dài thời gian
thi công không cần thiết hoặc do việc sữa chữa lại cơng trình do thi cơng sai…
- Giá trị của đất đai nhìn chung khó xác định do nó phụ thuộc vào nhiều
yếu tố khơng mang tính định lượng như hình dáng, vị trí đất, sở thích, thị hiếu và
quan trọng là mục đích sử dụng của người có nhu cầu. Mặc dù hiện nay, có
nhiều phương pháp để định giá hàng hố bất động sản như phương pháp so sánh,
phương pháp thầu khoán, phương pháp lợi nhuận, phương pháp giá trị còn lại và
phương pháp đầu tư (vốn hoá), tuy nhiên việc định giá vẫn phụ thuộc rất nhiều
vào nhận xét chủ quan của người định giá bất động sản.
1.1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản
Thông thường thị trường bất động sản có các hoạt động chủ yếu như sau:
- Hoạt động mua - bán bất động sản:
- Cho thuê bất động sản.
- Thế chấp tài sản bất động sản:
- Góp vốn liên doanh, liên kết.
- Các hoạt động tư vấn, trung gian mua bán, định giá hàng hóa bất
động sản.
1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường.
-Nhà nước.
Trong thực tiễn, nhà nước là lực lượng có vai trị rất lớn trong việc tham
gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm
sau:


21

+Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ
tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, xây dựng các cơng trình liên quan.

+Mặt khác bản thân Nhà nước cũng nắm trong tay nhiều tài sản cơng,
trong các q trình sắp xếp, cải tổ hoạt động của nền kinh tế, sẽ có những tài sản
là bất động sản cần thanh lý, bán, cho thuê, đây cũng là nguồn hàng hóa quan
trọng trên thị trường.
-Nhà đầu tư: bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và
vào các ngành kinh tế khác:
+Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trị của họ
trên thị trường chủ yếu là người mua, họ tạo nên cầu trên thị trường bất động
sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như trên thị trường
bất động sản phục vụ cho các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ, khách
sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,…
+Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản, thì vai trị của
họ là đặc biệt quan trọng, họ làm cho hoạt động trên thị trường trở nên sôi động
và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trị người mua vừa đóng vai trị
người bán, trong đó vai trị người bán là chủ yếu. Họ mua những bất động sản,
bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc mua đất trống để tự cải tạo, đầu tư nâng
cấp, sau đó thực hiện chuyển nhượng lại.
-Người mua-bán thông thường họ thường là những người dân bình
thường có nhu cầu mua, bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau. Họ có thể là:
+Người mua đơn thuần bất động sản phục vụ cho nhu cầu cư trú.


22

+Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn
dùng vào việc khác.
+Vừa là người bán, vừa là người mua, có thể do nhu cầu chuyển nơi
sinh sống.
Đây là những đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản
muốn nhắm tới, đặc biệt là các nhà kinh doanh nhà ở.

-Người môi giới: là những người tư vấn, cung cấp cho những người mua,
bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch, mua bán bất động sản, nhờ họ
mà hoạt động của thị trường bất động sản được trôi chảy. Các nhà môi giới này
cũng đồng thời là nguồn có thể khai thác thơng tin về các bất động sản khác trên
thị trường mà các nhà thẩm định giá cần quan tâm.
1.1.6.Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.
Tác động của thị trường bất động sản đối với hoạt động nền kinh tế được
xác định trong mối quan hệ tác động giữa các thị trường với nhau và giữa các thị
trường đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân:
-Xét trong mối quan hệ giữa tích lũy và tiêu dùng thì bất động sản có thể
nói chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tích lũy tài sản cố định. Với đặc tính này bất
động sản trở thành một thành tố quan trọng của tổng sản phẩm quốc dân (GDP).
Và như vậy, khi thị trường bất động sản “nóng” sẽ làm cho nền kinh tế phát triển
với tốc độ cao và ngược lại, nó có thể tác động xấu đến tình hình kinh tế nếu
hoạt động thị trường “đóng băng” đột ngột.
-Động thái phát triển của thị trường bất động sản tác động đến nhiều loại
thị trường khác trong nền kinh tế. Dễ thấy nhất là thị trường máy móc, thiết bị và
thị trường vật liệu xây dựng, đây là hai loại thị trường cung cấp sản phẩm đầu
vào cho nhu cầu xây dựng cơng trình nhà ở, cửa hàng, khách sạn, nhà máy…, và


23

các cơng trình kiến trúc khác gắn liền với đất. Ngồi ra, dưới vai trị là đầu vào
của các loại hoạt động sản xuất, kinh doanh trên tất cả các thị trường, sự biến
động của hàng hoá bất động sản sẽ tác động mạnh đến các thị trường khác từ đó
ảnh hưởng đến tồn bộ nền kinh tế.
-Do tính chất khơng bị hao mịn trong sử dụng và có thể được tái tạo lại,
hàng hoá bất động sản là đất đai được sử dụng vào các quá trình sản xuất, kinh
doanh và đóng vai trị quan trọng trong việc tạo ra giá trị gia tăng cho ngành sản

xuất nói riêng và cho tồn bộ nền kinh tế nói chung.
-Thị trường bất động sản tác động vào thị trường lao động do việc sử dụng
đất trồng trọt, chăn nuôi, hoặc việc xây dựng các tài sản bất động sản trên đất
luôn ln địi hỏi phải huy động nguồn lực lao động tham gia. Khi cầu trên thị
trường bất động sản tăng, việc tăng cung hàng hóa sẽ trơng chờ một phần quan
trọng vào việc tạo lập thêm những hàng hóa bất động sản mới. Điều này mở ra
triển vọng tạo thêm chỗ làm việc mới để thu hút lao động xã hội. Ngược lại, khi
cung vượt cầu trên thị trường bất động sản thì việc sa thải cơng nhân trực tiếp
sản xuất ra tài sản bất động sản, lao động tạo ra những sản phẩm cung cấp cho
quá trình tạo lập bất động sản …là điều khó tránh khỏi, vấn đề này làm phát sinh
những hệ lụy về mặt kinh tế, chính trị, xã hội phải giải quyết.
-Tác động của thị trường bất động sản còn lan tỏa sâu vào thị trường tài
chính-tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với phần lợi
nhuận thu được từ kinh doanh bất động sản thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng
khơng gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền ra khỏi ngân hàng, hoặc có thể
đàm phán với ngân hàng để được vay thêm đầu tư vào bất động sản, tình trạng
này tác động mạnh vào thị trường tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng lẫn phía cung
tín dụng. Ở những trạng thái bình thường thì thị trường bất động sản và thị


24

trường tài chính-tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch
bất động sản luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ khác. Đơn giản
nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài chính-tiền tệ đứng giữa người mua và
người bán bất động sản để giúp họ thanh tốn các khoản tài chính với nhau một
cách nhanh chóng, an tồn và hiệu quả. Ở mức phức tạp hơn, tổ chức tài chínhtiền tệ có thể cho bên mua vay một khoảng tài chính nhất định để thanh tốn cho
bên bán, hoặc có thể cho bên bán vay để nâng cấp tài sản trước khi đem bán. Ở
tầm cao hơn, các tổ chức tài chính-tiền tệ đầu tư trực tiếp độc lập hoặc liên kết
đầu tư với các tổ chức kinh doanh bất động sản cùng sở hữu, mua bán tài sản

hàng hóa bất động sản trên thị trường.
1.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động.
1.2.1.Những hạn chế của thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế
thị trường.
Thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường thuần túy sẽ dễ
dàng phát sinh những hạn chế sau:
-Sự khai thác, tận dụng nguồn tài nguyên đất đai vào các hoạt động sản
xuất kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận sẽ phá vỡ cấu trúc của nền kinh tế do hiện
tượng dịch chuyển mục đích sử dụng đất theo lợi ích cục bộ, đến lúc nào đó sẽ
tiến đến xóa bỏ các ngành nghề mà việc sử dụng đất đai, bất động sản nói chung
khơng mang lại hiệu quả cao so với một số lĩnh vực khác.
-Nhà nước sẽ gặp khó khăn trong việc điều tiết nền kinh tế theo mục tiêu
do gặp khó khăn trong điều động nguồn lực bất động sản phục vụ cho kế hoạch
phát triển chung.


25

-Sự lan tỏa xấu từ thị trường bất động sản khi xảy ra tiêu cực đến các thị
trường khác có liên quan trong toàn bộ nền kinh tế sẽ nhanh chóng hơn do thiếu
sự kiểm sốt, ngăn chặn và hỗ trợ từ lực lượng trung tâm.
-Giá cả bất động sản trên thị trường dao động khơng kiểm sốt, dễ bị lũng
đoạn và bị những đợt sốt “nóng”, “lạnh” đột ngột ảnh hưởng đến các hoạt động
sản xuất kinh doanh các trên thị trường khác
-Tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản sẽ làm giá cả hàng hoá
biến động theo hướng khơng kiểm sốt được. Tình trạng này xuất hiện trên thị
trường bất động sản sẽ tạo nên những tác động tiêu cực lớn hơn rất nhiều so với
trên các thị trường hàng hoá khác xuất phát từ cung hàng hoá bất động sản là cố
định, việc tăng lượng hàng hoá trên thị trường ngay lập tức nhằm mục đích hạ
sốt thị trường là khơng thể, vì thế dễ dẫn đến tình trạng khủng hoảng nền kinh tế.

Ngồi ra, việc đầu cơ, găm giữ hàng hoá bất động sản còn tác động trực tiếp đến
việc sử dụng đất đai vào sản xuất của các ngành sản xuất khác, làm cho đất đai
khơng phát huy được vai trị tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế.
1.2.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản.
Từ những tác động tiêu cực của thị trường bất động sản hoạt động thuần
tuý theo cơ chế thị trường, có thể thấy sự cần thiết tồn tại một lực lượng trung
tâm đóng vai trị điều phối, tác động vào các hoạt động của thị trường bất động
sản nhằm phát huy tính tích cực đồng thời tạo ra các chính sách, quy tắc hoạt
động triệt tiêu những tiêu cực phát sinh trong q trình hoạt động của thị trường.
Với những cơng cụ pháp luật có được, Nhà nước là chủ thể duy nhất có thể tác
động và điều tiết đến thị trường bất động sản một cách tích cực nhất. Tuy nhiên,
vấn đề cần đặt ra là Nhà nước chỉ nên tác động vào những lĩnh vực nào, và