Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

bộ tài nguyên và môi trờng
trung tâm điều tra quy hoạch đất đai






báo cáo tổng kết đề tài độc lập cấp nhà nớc
m số đtđl2002/15


nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý
đất đai để hình thành và phát triển
thị trờng bất động sản ở việt nam


Chủ nhiệm đề tài: TS. Nguyễn đình bồng











5839

22/5/2006


Hà nội- 1/2006



Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mã số 2002/15
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
2
Danh s¸ch nh÷ng ng−êi thùc hiÖn ®Òtµi
Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Đình Bồng, Uỷ viên Hội động Khoa học - Bộ
Tài nguyên và môi trường
Cơ quan chủ trì đề tài: Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai; Cơ quan chủ
quản: Bộ Tài nguyên và Môi trường; Cơ quan quản lý: Bộ Khoa học và Công nghệ
Những người thực hiện đề tài:
- KS Tôn Gia Huyên, TS Nguyễn Đình Bồng, TS Nguyễn Dũng Tiến, ThS Trần
Minh Hà: Đề tài nhánh 1- Hệ thống hoá tư
liệu về quản lý đất đai và bất động sản.
- KS Hà Sỹ Tú, TS Nguyễn Đức Minh, TS Nguyễn Đình Bồng: Đề tài nhánh 2 -
Thực trạng và cơ sở khoa học hình thành và phát triển thị trường bất động sản.
- ThS Trần Trung Chính, KS Nguyễn Khải: Đề tài nhánh 3 - Giải Pháp đổi mới
chính sách pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản.
- KS Phùng Văn Nghệ, ThS Nguyễn Công Huân, KS Nguyễn Vă
n Hiếu: Đề tài
nhánh 4 - Những vấn đề kinh tế đất trong thị trường Bất động sản.
- TS Nguyễn Đức Minh: Đề tài nhánh 5 - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai

với thị trường bất động sản.
- ThS Đỗ Đức Đôi, ThS Nguyễn Văn Chiến, KS Trần Hùng Phi: Đề tài nhánh 6
- Hoàn thiện hệ thống đất đai và bất động sản
- PGS TS Lê Tiến Vương: Đề tài nhánh 7 - Th
ử nghiệm mô hình Đăng ký và
quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ
Điện tử.
Các cơ quan phối hợp nghiên cứu :
- Bộ Tài nguyên và Môi Trường: Trung tâm Điều tra quy hoạch đất đai, Viện
Nghiên cứu Địa chính, Trung tâm Thông tin, Vụ Đất đai, Vụ Đăng ký,thống kê đất
đai, Vụ Khoa học công nghệ, Vụ hợp tác quốc tế;
- Các Sở Tài nguyên Môi trường và nhà đất Hà N
ội, TP Hồ Chí Minh
Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mã số 2002/15
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
3
BÀI TÓM TẮT
1. Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu khoa học “Nghiên cứu đổi mới hệ
thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt
Nam” được xây dựng trên cơ sở 14 tài liệu phản ảnh kết quả nghiên cứu của 7 đề tài
nhánh đã được nghiệm thu.
2. Kết cấu của báo cáo gồm:
Ph
ần đầu của báo cáo chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động
sản tổng hợp những vấn đề chung về đất đai và thị trường, phản ánh những nhận thức chung
đã quen thuộc trên thế giới đối với kinh tế thị trường bất động sản nhưng là mới mẻ đối với
thị trường nói chung và thị trường bấ

t động sản ở Việt Nam nói riêng như “Những nguyên
tắc của thị trường”, “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản”, “Nhà nước với thị
trường bất động sản”, “Tổ chức bộ máy quản lý đất đai và bất động sản các nước...”.
Bốn chương tiếp theo (chương 2, 3, 4, 5) là tóm tắt kết quả nghiên cứu về 4 vấn
đề cốt lõi của đề tài, đ
ó là: Thực trạng và cơ sở hình thành, phát triển thị trường bất
động sản Việt Nam (chương 2); Đổi mới chính sách pháp luật đất đai để hình thành và
phát triển thị trường bất động sản (chương 3); Một số vấn đề về chính sách kinh tế tài
chính đất trong thị trường bất động sản (chương 4); Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai đối với thị trường b
ất động sản (chương 5). Đây là những nghiên cứu khái quát
trên phạm vi cả nước, làm cơ sở cho những đề xuất có tính vĩ mô và định hướng cho
những nghiên cứu chi tiết sau này.
Hai chương cuối cùng (chương 7, 8) là kết quả nghiên cứu chuyên đề về hệ
thống đăng ký đất đai/bất động sản và “Thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất
động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướ
ng chính phủ điện tử.
Phần kết luận và kiến nghị nêu lên một số vấn đề then chốt để thống nhất nhận
thức và các giải pháp cần thiết đó là:
- Thị trường bất động sản là địa bàn quan trọng và phương tiện then chốt để
khai thác và phát huy nội lực một cách hiệu quả của nền kinh tế.
- Nhà nước có vai trò quyết định trong việc vận hành củ
a một thị trường bất
động sản lành mạnh
- Xây dựng và hoàn thiện Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản để hình thành và phát triển
thị trường bất động sản là một nhiệm vụ bức xúc đặt ra đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay
Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mã số 2002/15
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
4
- Chính sách và pháp luật về đất đai là gắn liền với quá trình đổi mới và sự hình
thành, phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
- Hình thành hệ thống định giá đất và quản lý giá đất là khâu then chốt để quản
lý được thị trường bất động sản
- Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế
giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước
thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai
- Thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của nhiệm vụ phát triển thị
trường bất động sản
- Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan tr
ọng để quản lý đất đai và điều tiết thị trường
- Áp dụng thống nhất một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản trên đất.
- Hoàn thiện hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể đặt
tên là văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” của chính quyền và chỗ
d
ựa pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Các hoạt động quản lý đất đai và thị trường bất động sản cần được tin học
hóa trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo Chính phủ điện tử
- Những vấn đề cần nghiên cứu tiếp: (1) Cơ sở thực tiễn và lý luận của hệ thống pháp
luật về các giao dịch bất động sản ở
Việt Nam - trong đó đặc biệt chú ý đến các giao dịch có
tính thương mại và pháp luật về đăng ký bất động sản; (2) Thực trạng và nguyên nhân tồn tại
thị trường bất động sản không chính quy ở Việt Nam và biện pháp khắc phục - chú ý tình
trạng này ở các thành phố lớn và cái giải pháp về kinh tế; (3) Cơ sở khoa học cho việc xây
dựng hệ thống dữ liệu về các thông tin cơ bản cho hoạt
động của thị trường bất động sản với
những cấp quy mô khác nhau; (4) Thực trạng và hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất/sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản; (5) Xây dựng quy trình áp
dụng các phương pháp định giá đất/bất động sản kinh điển vào hoàn cảnh cụ thể của thị
trường Việt Nam; (6) Đổ
i mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ -
thực tiễn và lý luận; (7) Nghiên cứu tiêu chuẩn và lộ trình hình thành các tổ chức định giá bất
động sản; (8) Nghiên cứu công tác đào tạo chuyên gia cho thị trường bất động sản, mà chủ
yếu là các nghiệp vụ về mua bán bất động sản, đánh giá, tư vấn, môi giới, công chứng, bảo
hiểm bất động sản, tài chính về
bất động sản, pháp luật về bất động sản v.v...

Mục lục
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
1
MỤC LỤC
Danh mục chữ viết tắt..................................................................................................8
LỜI MỞ ĐẦU...............................................................................................................9

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ...................................................12

1.1.1 Thị trường ngày nay........................................................................................12

1.1.2 Những nguyên tắc của thị trường....................................................................15

1.1.3 Đất đai và thị trường bất động sản ..................................................................17

1.1.4. Một số vấn đề chủ yếu của thị trường............................................................18

1.1.5 Vai trò của Chính phủ .....................................................................................24

1.2 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.............26

1.2.1 Quá trình hình thành /thị trường bất động sản- lấy nước Mỹ làm ví dụ .........26

1.2.2 Sự hình thành Thị trường bất động sản Trung Quốc ......................................28

1.3 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................30

1.3.1 Pháp luật đất đai /bất động sản của Mỹ...........................................................30

1.3.2 Pháp luật đất đai / bất động sản Trung Quốc ..................................................33

1.4 NHÀ NƯỚC VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN..............................................33

1.4.1 Đăng ký theo chứng thư và đăng ký theo quyền sở hữu ................................35

1.4.2 Quản lý giá đất / bất động sản.........................................................................38

1.4.2.1 Quản lý giá đất/ bất động sản ở Úc ...................................................38

1.4.2.2 Quản lý giá đất/ bất động sản ở Trung Quốc ....................................40

1.4.3 Tài chính đất đai và thuế đất ...........................................................................43

1.4.3.1 Giá trị đất và định giá đất..................................................................43

1.4.3.2 Thuế đất và bất động sản ...................................................................45

1.4.3.3 Vấn đề thu hồi quỹ phát triển.............................................................47

1.4.4 Quy hoạch sử dụng đất....................................................................................47

1.4.4.1 Quy hoạch sử dụng đất nông thôn ở Đài Loan..................................48

1.4.4.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị ............................................................50

1.4.5 Hệ thống thông tin đất đai và bất động sản.....................................................55

1.4.6 Hệ thống quản lý đất đai và bất động sản .......................................................60

1.4.6.1 Lý thuyết về hệ thống..........................................................................60

1.4.6.2 Mô hình hệ thống quản lý đất đai các nước.......................................62


Mục lục
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
2
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VÀ CƠ SỞ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1 CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN ..............................................................................................................67
2.2 GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................70

2.2.1 Quỹ Đất ...........................................................................................................70

2.2.2 Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (thị trường sơ cấp) ..........71

2.2.3 Thị trường quyền sử dụng đất (thị trường thứ cấp).........................................74

2.2.4 Thị trường đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, công nghệ cao, khu
chế xuất ..........................................................................................................77

2.2.5 Thị trường đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản ....................................78

2.2.6 Thị trường mua bán tài sản gắn liền với đất....................................................79

2.3 DỊCH VỤ HỖ TRỢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...........................................81

2.3.1 Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản.....................................................81

2.3.2 Dịch vụ công hỗ trợ thị trường bất động sản ..................................................82

2.4 HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM.............................................84

2.4.1 Thực trạng Hệ thống quản lý đất đai của Việt Nam .......................................84

2.4.2 Hệ thống quản lý đất đai Việt Nam so sánh với các nước ..............................84

2.4.3 Đổi mới hệ thống quản lý đất đai....................................................................88

CHƯƠNG 3 ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH
VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

3.1 CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........89

3.1.1 Chính sách đối với đất Nông nghiệp...............................................................89

3.1.2 Chính sách đối với đất phi nông nghiệp..........................................................90

3.1.3 Chính sách đất ở, nhà ở...................................................................................90

3.2 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .......91

3.2.1 Sự hình thành và phát triển của pháp luật đất đai liên quan đến thị
trường bất động sản........................................................................................91

3.2.2 Chế độ sở hữu đất đai......................................................................................92

3.2.2.1 Về quyền chiếm hữu đất đai...............................................................93


Mục lục
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
3
3.2.2.2 Về quyền sử dụng đất đai...................................................................94

3.2.2.3 Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai...................................95

3.2.3 Các quyền sử dụng đất ....................................................................................95

3.2.3.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất:..........................................................95

3.2.3.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................................96

3.2.3.3 Thế chấp quyền sử dụng đất: .............................................................97

3.2.3.4 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất............................................98

3.3 HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH
VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ............................................99

3.3.1 Hoàn thiện chính sách đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất
động sản..........................................................................................................99

3.3.1.1 Ổn định chính sách thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm
nghiệp là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản hình
thành nhanh chóng và phát triển bền vững, khắc phục được khó
khăn về xáo trộn xã hội .......................................................................99

3.3.1.2 Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để đáp ứng yêu cầu
phát triển thị trường bất động sản ....................................................100

3.3.1.3. Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích
cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là
người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai..................101

3.3.1.4 Chính sách về nhà ở.........................................................................101

3.3.2 Hoàn thiện pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất
động sản........................................................................................................103

3.3.2.1 Giao dịch bất động sản:...................................................................104

3.3.2.2 Định giá đất đai và định giá bất động sản.......................................105

3.3.2.3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ....................................................106

3.3.2.4 Các khoản thu về đất........................................................................108

3.3.2.5. Đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản.......................................110

3.3.2.6 Quyền sử dụng đất và sở hữu nhà chung cư....................................111

CHƯƠNG 4 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH ĐẤT
TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

4.1 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT/BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA............113

4.1.1 Thực trạng giá đất/bất động sản. ...................................................................113

4.1.1.1 Giá đất..............................................................................................113

4.1.1.2 Giá đất cho thuê...............................................................................117


Mục lục
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
4
4.1.2 Thực trạng định giá, đấu giá đất....................................................................118

4.1.2.1 Về định giá .......................................................................................118

4.1.2.2 Về đấu giá đất ..................................................................................118

4.1.3 Những tồn tại chủ yếu ...................................................................................119

4.1.3.1 Về giá đất .........................................................................................119

4.1.3.2 Về giá cho thuê đất: .........................................................................120

4.1.3.3 Về định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.....................................121

4.1.3.4 Những tồn tại trong việc quản lý giá và định giá đất/ bất động sản121

4.1.4 Hoàn thiện về khung giá đất..........................................................................122

4.2 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN ...........................................123

4.2.1 Thực trạng thuế, phí, lệ phí ...........................................................................123

4.2.1.1 Thuế sử dụng đất..............................................................................123

4.2.1.2 Thuế chuyển quyền sử dụng đất.......................................................125

4.2.1.3 Phí và lệ phí......................................................................................126

4.2.1.4 Các khoản thu khác về đất đai .........................................................127

4.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu tài chính đối với đất đai.....................................129

4.2.2.1 Hoàn chỉnh Thuế sử dụng đất ..........................................................129

4.2.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất............129

4.2.2.3 Hoàn chỉnh Lệ phí trước bạ .............................................................130

4.2.2.4 Chính sách thu tiền sử dụng đất.......................................................130

4.2.2.5 Chính sách thu tiền thuê đất.............................................................130

4.3 BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT .......131

4.3.1 Thực trạng chính sách hỗ trợ, tái định cư......................................................131

4.3.2 Đổi mới chính sách đền bù đất đai................................................................133

4.4 THẾ CHẤP ĐẤT ĐAI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .....................134

4.4.1 Thực trạng Thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay ........................................134

4.4.2 Hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp đất đai ............................................137

4.5. ĐỔI MỚI CƠ CHẾ QUẢN LÝ, CHÍNH SÁCH KINH TẾ TÀI CHÍNH LIÊN
QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN....................................................138

4.5.1 Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trong đó có quyền sử
dụng đất........................................................................................................138

4.5.2 Đề án định giá bất động sản ..........................................................................141

Mục lục
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
5
CHƯƠNG 5 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

5.1 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, QUY HOẠCH ĐÔ THỊ, QUY
HOẠCH NÔNG THÔN..........................................................................................143

5.1.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................................................143

5.1.1.1 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ (đến năm
2003)..................................................................................................143

5.1.1.2 Tình hình thực hiện quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai...................................................................145

5.1.2 Quy hoạch phát triển đô thị...........................................................................148

5.1.2.1 Sự hình thành và phát triển đô thị nước ta ......................................148

5.1.2.2 Phân loại đô thị................................................................................148

5.1.2.3 Phân cấp quản lý đô thị ...................................................................149

5.1.2.4 Định hướng phát triển đô thị đến năm 2020....................................150

5.1.3 Quy hoạch phát triển khu dân cư nông thôn .................................................151

5.1.3.1 Hiện trạng khu dân cư nông thôn ....................................................151

5.1.3.2 Cơ sở hình thành phát triển mô hình khu dân cư nông thôn theo
hướng hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn thời kỳ 2000-2020 ..152

5.1.3.3 Khái quát các mô hình phát triển các khu dân cư nông thôn..........153

5.2 TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI
VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................155

5.3 NHỮNG ĐIỀU CHỈNH TRONG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
ĐAI GẮN VỚI NHIỆM VỤ CHUYỂN ĐỔI CƠ CẤU KINH TẾ VÀ PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................157

5.3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế...........................................................................157

5.3.1.1 Thực trạng cơ cấu kinh tế nước ta hiện nay.....................................157

5.3.1.2 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế đến 2010 và định hướng đến năm 2020 158

5.3.2 Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất................................................158

5.3.2.1 Điều chỉnh đất nông nghiệp .............................................................158

5.3.2.2 Điều chỉnh đất chuyên dùng.............................................................159

5.3.2.3 Điều chỉnh đất khu dân cư nông thôn..............................................160

5.3.2.4 Điều chỉnh đất đô thị........................................................................161


Mục lục
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
6
CHƯƠNG 6 HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN

6.1 LƯỢC SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM........................................................................162

6.2 THỰC TRẠNG CỦA HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN
NƯỚC TA...............................................................................................................165

6.2.1 Thực trạng của hệ thống đăng ký đất đai (đến 2003)....................................165

6.2.2 Nhận xét chung về thực trạng (đến 2003) hệ thống đăng ký đất đai nước
ta...................................................................................................................169

6.3 ĐỔI MỚI CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI..................................170

6.3.1 Quản lý nhà nước về đăng ký đất đai/bất động sản ......................................170

6.3.2 Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản .......................................175

6.3.2.1 Xây dựng cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất........175

6.3.2.2 Tổ chức hoạt động cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với
đất......................................................................................................176

6.4 CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG VIỆC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI/
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ............................................177

6.4.1 Thực trạng của thủ tục đăng ký đất đai xin cấp giấy chứng nhận.................177

6.4.2 Cải cách thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..............178

CHƯƠNG 7 THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN CƠ SỞ ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG
CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ .................................................................................................182

7.1 THIẾT KẾ, XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN CƠ SỞ CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH
PHỦ ĐIỆN TỬ........................................................................................................183

7.1.1 Đối tượng sử dụng hệ thống:.........................................................................183

7.1.2 Mục đích của hệ thống ..................................................................................183

7.1.3 Hệ thống chức năng.......................................................................................187

7.2 THIẾT KẾ CHI TIẾT HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN ..190

7.2.1 Phương pháp thiết kế hệ thống......................................................................190

7.2.2 Mô hình hóa nghiệp vụ: ................................................................................191

7.2.3 Phân tích và mô hình hóa chức năng hệ thống..............................................197


Mục lục
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
7
7.3 KẾT QUẢ THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ, HỖ TRỢ
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................201

7.3.1 Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hà Nội .................201

7.3.2 Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ...........202

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................................204

1. VỀ TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN.........................................................................................................................204

1.1. Thị trường bất động sản là địa bàn quan trọng và phương tiện then chốt
để khai thác và phát huy nội lực một cách hiệu quả của nền kinh tế...........204

1.2 Nhà nước có vai trò quyết định trong việc vận hành của một thị trường bất
động sản lành mạnh......................................................................................205

2. VỀ THỰC TRẠNG VÀ CƠ SỞ HÌNH THÀNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY...............................................................................207

2.1 Thị trường bất động sản chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai, thị

trường phi chính quy còn tồn tại nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước....207

2.2 Xây dựng và hoàn thiện Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản để hình
thành và phát triển thị trường bất động sản là một nhiệm vụ bức xúc đặt
ra đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay .................................................208

3 VỀ ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH,
PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN........................................208

4. VỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ TRONG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................................210

4.1. Hình thành hệ thống định giá đất và quản lý giá đất là khâu then chốt để
quản lý được thị trường bất động sản...........................................................210

4.2 Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu
quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là
người đại diện chủ sở hữu đất đai ................................................................211

4.3 Thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của nhiệm vụ phát triển
thị trường bất động sản.................................................................................212

5. VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN.........................................................................................................................213


Mục lục
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
8
6. VỀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI/ BẤT ĐỘNG SẢN...........215

6.1 Thống nhất một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên
đất.................................................................................................................215

6.2 Hoàn thiện hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể
đặt tên là văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” của
chính quyền và chỗ dựa pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất
động sản........................................................................................................216

7. TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ VÀ
QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ
THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ........................................217

8. NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU TIẾP........................................................218


Tài liệu tham khảo..................................................................................................219
Phụ lục....................................................................................................................225




Bảng chú giải các chữ viết tắt, ký hiệu quy ước
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
9

Bảng chú giải các chữ viết tắt, ký hiệu quy ước
(ADB) ASIA Development Bank Ngân hàng Phát triển Châu Á
BĐS Bất động sản
Case tool: Chức năng
(CGS) Coordinating Geodestry System Hệ thống lưới trắc địa
CSDLQG Cơ sở dữ liệu quốc gia
ĐKTKĐĐ Đăng ký thống kê đất đai
(ELDS) Electronic Land database System Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai điện tử
(FIG) Federal International Geodestry Liên đoàn trắc địa Quốc tế
GCNQSD
Đ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSHNSDĐ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền
sử dụng đất ở
(GIS) Geographic Information System Hệ thống thông tin địa lý
(HDBS) Housing data Bank System Hệ thống Cơ sở dữ liệu nhà
KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất
(LRS) Land Registration System Hệ thống Đăng ký đất đai
(LAS) Land Administration System Hệ thống Quản lý đất đai
(LDB) Land Data Bank Ngân hàng Dữ
liệu đất đai
(LIS) Land Information System Hệ thống thông tin đất đai
(LNS) Land National Survey Cục Điều tra Đất Quốc gia
(MDB) Map Data Bank Ngân hàng Dữ liệu bản đồ
NĐ Nghị định
QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất
(RUP) the Rational Unified Process Quy trình Phát triển phần mềm ứng dụng trên
nền UML
TTBĐS Thị trường bất động sản
(UML) Unified Modeling Language Ngôn ngữ Mô hình hợp nhất
Web Mạng

(WB) World Bank Ngân hàng Thế giới
Ký hiệu
: [I.39-42] xem “Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên
quan đến thị trường bất động sản” trang 39-42.
[16.744-747] xem Kinh tế học A.Samuelson, Wiliam D.Nordhalls.NXB TK 2002
[B2.1-PL] xem Bảng 2 (chương 1) phụ lục: Phương pháp quản lý tăng trưởng của Mỹ
[H4.1-Pl] xem Hình 4 (chương 1) phụ lục: Quản lý quy hoạch ở Anh

Lời mở đầu
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
10
LỜI MỞ ĐẦU

1. Đề tài “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” là đề tài nghiên cứu khoa học độc lập
cấp Nhà nước được Bộ Khoa học và Công nghệ phê duyệt thực hiện trong vòng 24
tháng kể từ tháng 9 năm 2002 ( được cho phép kéo dài thêm 06 tháng) với tổng kinh phí
là 2.720,3 triệu đồng (trong đó ngân sách sự nghiệ
p khoa học là 1.937,3 triệu đồng).
2. Mục đích của đề tài này là: “Đề xuất được các giải pháp đổi mới về chính
sách - pháp luật, quy hoạch, kinh tế và thủ tục hành chính trong hệ thống quản lý đất
đai nhằm khắc phục những tồn tại và phát triển thị trường bất động sản theo định
hướng xã hội chủ nghĩa”. Bằng cách thu thập tài liệu hiện có và qua một số điề
u tra
thử nghiệm thực tế, tiến hành phân tích, so sánh và thảo luận chuyên gia để làm rõ 3
vấn đề chủ yếu là: (1) Những vấn đề cơ bản của thị trường bất động sản; (2) Thực
trạng thị trường bất động sản; (3) Những giải pháp chủ yếu về đổi mới hệ thống quản
lý đất đai để thị trường bất động sản phát tri

ển lành mạnh. Từ đó tổ chức thành 7 đề tài
nhánh với 8 nội dung cụ thể sau đây: (1) Điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu về
quản lý đất đai và thị trường bất động sản; (2) Hệ thống hóa tư liệu về quản lý đất đai
và thị trường bất động sản; (3) Thực trạng và cơ sở khoa học hình thành phát triển thị
trườ
ng bất động sản; (4). Giải pháp đổi mới hệ thống chính sách pháp luật đất đai để
hình thành và phát triển thị trường bất động sản; (5) Một số vấn đề về chính sách kinh
tế tài chính đất trong thị trường Bất động sản; (6) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
với thị trường bất động sản; (7) Hoàn thiện hệ thống đất đai và bấ
t động sản; (8) Thử
nghiệm mô hình Đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông
tin theo hướng Chính phủ Điện tử
3. Báo cáo tổng kết này xây dựng trên cơ sở kết quả nghiên cứu của 7 đề tài
nhánh được thể hiện chi tiết trong 14 tài liệu liệt kê dưới đây.

4. Thời gian thực hiện đề tài là trùng với thời gian chuẩn bị sửa đổi Luật Đất
đai, một số kết quả nghiên cứu của đề tài đã phục vụ thiết thực cho quá trình này và đã
được ban dự thảo sử dụng. báo cáo này không nhắc lại toàn bộ các kết quả điều tra,
phân tích dẫn đến các kiến nghị đã được Luật Đất đai chấp nhận mà t
ập trung phản ánh
những kết quả nghiên cứu mới về những vấn đề mà Luật Đất đai 2003 đang đặt ra.

Lời mở đầu
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
11
Ký
hiệu
Tên tài liệu

Tổng số
trang
I Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên quan đến
thị trường bất động sản
64
II Báo cáo phân tích chính sách pháp luật về đất đai và thị trường bất
động sản ở Việt Nam
34
III Nghiên cứu, đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai đối
với thị trường bất động sản
104
IV Nghiên cứu cơ sở khoa học nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống
pháp luật về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản
96
V Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài nhánh “Những vấn đề kinh tế đất
trong thị trường Bất động sản”
80
VI Báo cáo kết quả điều tra đề tài nhánh “Những vấn đề kinh tế đất
trong thị trường Bất động sản”
90
VII Đề án định giá bất động sản 70
VIII Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản 111
IX Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản 89
X Đề án xây dựng cơ quan đăng ký bất động sản 9
XI Báo cáo khoa học thiết kế mô hình đăng ký và quản lý bất động sản
trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử
98
XII Báo cáo đề tài nhánh “Thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất
động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính
phủ điện tử”

40
XIII Tài liệu tra cứu về bất động sản 487
XIV Văn bản pháp quy hiện hành về bất động sản ở Việt Nam 2.135


Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
12
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
1.1.1 Thị trường ngày nay
Trong 20 năm lại đây, thế giới chứng kiến ngày càng rõ nét sự phát triển ồ ạt của
kinh tế thị trường, nhất là sau khi hệ thống kinh tế chỉ huy theo kế hoạch tập trung của
chính phủ ở
Liên Xô và các nước Xã hội chủ nghĩa Đông Âu sụp đổ. Những nước này,
bằng những biện pháp khác nhau, phải bắt đầu một thời kỳ chuyển đổi sang nền kinh tế
thị trường một cách khó khăn và không phải lúc nào cũng thành công nhưng quyết tâm
của họ là không thay đổi, tuy màu sắc chính trị không còn như trước! Ở Trung Quốc
dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản nền kinh tế th
ị trường mang mầu sắc Trung Quốc
đã được xây dựng và thu được những thành tựu rực rỡ về kinh tế vào cuối những năm
1980 và đầu những năm 1990. Các nước đang phát triển khác như Mexico, Chile, Thái
Lan... đã có mức tăng trưởng nhanh chóng về thu nhập nhờ chấp nhận cơ chế thị trường
và điều chỉnh vai trò của Chính phủ trong nền kinh tế của họ. Và ngay cả các nước phát
triển công nghiệp phương Tây cũng không tránh khỏi làn sóng của lực lượng thị trường
đang dâng lên khắp toàn cầu. Trong nhiều quốc gia, các cử tri đã bầu cho các nhà lãnh

đạo – những người đã cam kết đảo ngược xu hướng bấy lâu nay về một chính phủ ngày
càng bành trướng, nghĩa là chủ trương cắt giảm thuế khoá và chi tiêu, giảm bớt sự điều
tiết trong các ngành, và bán bớt các doanh nghiệp do nhà nước điều hành cho khu vực
tư nhân.
Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trường trở thành một động lực mạnh mẽ
của sự tăng trưởng, không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ não hay hệ
thống tính toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất và phân
phối gồm hàng triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai biết được... Đó
là vì nó đã trở
thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của
hàng triệu cá nhân khác nhau.

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
13
Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho
con đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản lượng.
Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị trường để
giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là (sản xuất) cái gì, (sản xuất) thế nào và (sả
n
xuất) cho ai. Hàng hoá và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá phiếu bằng tiền
mà người tiêu dùng chi ra hàng ngày. Các hàng hoá được sản xuất như thế nào được xác
định bằng sự cạnh tranh giữa những nhà sản xuất. Hàng hoá sản xuất cho ai - ai là người
tiêu dùng và tiêu dùng bao nhiêu - phụ thuộc lớn vào mức cung - cầu các yếu tố sản
xuất trên thị trường: lao động, đất đai, vốn. Việc phân phối thu nh
ập giữa các cá nhân
được xác định bằng lượng các yếu tố sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có được...)
và giá cả của các yếu tố đó. Vòng tuần hoàn của đời sống kinh tế được thể hiện trong

hình 1 - ở đó có hai loại thị trường, phía trên là thị trường hàng hoá đầu ra như giầy dép,
nhà cửa, chè... phía dưới là thị trường hàng hoá đầu vào hay gọi là yếu tố sản xuất nh
ư
lao động, đất đai, vốn. Hộ gia đình mua hàng hoá và bán các yếu tố sản xuất, hãng kinh
doanh bán hàng hoá và mua yếu tố sản xuất. Hộ gia đình sử dụng thu nhập do bán sức
lao động và các đầu vào khác để mua hàng hoá của các hãng kinh doanh. Nhu cầu tiêu
dùng của hộ gia đình có quan hệ với mức cung cấp của các công ty để xác định cần sản
xuất hàng hoá gì. Phía dưới là sự tương tác giữa nhu cầu hàng hoá đầu vào của các hãng
kinh doanh và khả nă
ng cung cấp của xã hội về lao động và các hàng hoá đầu vào khác
trên thị trường để xác định mức tiền công, tiền thuê đất và tiền lãi; do vậy, thu nhập sẽ
ảnh hưởng tới việc sản xuất hàng hoá cho ai. Cạnh tranh của các công ty để mua các
yếu tố đầu vào và bán hàng hoá sẽ xác định việc sản xuất hàng hoá như thế nào. Trong
kinh tế thị trường, vốn phần nhiều thuộc về sở hữu cá nhân, và thu nhập do vố
n mang
lại thuộc về các cá nhân. Mỗi mảnh đất đều có chứng thư hay giấy tờ về quyền sở hữu;
phần lớn các máy móc nhà xưởng đều thuộc về cá nhân hay các công ty. Quyền về tài
sản cho phép chủ sở hữu có khả năng để sử dụng, trao đổi, sơn, đào, khoan hay khai
thác hàng hoá vốn của họ. Khả năng của các cá nhân về sở hữu và kiếm lợi từ vốn là
những gì hình thành nên tên gọi của chủ nghĩa tư bản. Tuy vậy, quyền về tài sản là bị
hạn chế bằng một loạt quy ước và quy chế như về thừa kế, thuế má, bảo vệ môi trường,
giới hạn sử dụng, quy hoạch và quyết định di dời để làm đường...


Chng 1 Tng quan v qun lý t ai v th trng bt ng sn
ti c lp cp Nh nc Mó s 2002/15

Trang
14

Cỏc th trng sn phm


















Cỏc th trng yu t
Hỡnh 1.1 S H thng th trng da vo quy lut cung cu [16.75]
Quyn v ti sn phi tuõn theo khuụn kh phỏp lý bao gm h thng cỏc iu
lut cho phộp nn kinh t hot ng. Khuụn kh phỏp lý cú hiu qu v chp nhn c
i vi kinh t th trng bao gm cỏc quy
nh v quyn ti sn, lut hp ng, v h
thng cỏc quy nh gii quyt tranh chp. Khụng th cú c nn kinh t th trng khi
khụng cú lut m bo hiu lc ca hp ng, hay cam kt cho cỏc cụng ty c s
hu li nhun ca h. Mt khi cỏc khuụn kh phỏp lý v thỡ mi ngi s s hói v
khụng cũn ý nh u t lõu di cho tng lai, nn kinh t
b ỡnh tr v cht lng cuc

sng b gim sỳt. [I. 5-11]
Cái gì

Thế nào

Cho ai
Giá cả trên thị
trờng hàng hoá
Lá phiếu bằng cầu
của ngời tiêu dùng

Hộ gia đình
Sở hữu đầu vào
Giày dép
Nhà cửa
Chè
Cầu
Sản xuất ra tiền
của ngời tiêu dùng

Doanh nghiệp
Tiền lơng, tiền thuế...
Giày dép
Nhà cửa
Chè
Cung
Lao động
Đất đai
Vốn
Lao động

Đất đai
Vốn
Cung
Cầu

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
15
1.1.2 Những nguyên tắc của thị trường
Cơ chế thị trường chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có tiền mua
chúng mà không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập - Một hệ thống thị trường hiệu quả
nhất cũng có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về chính trị hay đạo đức có thể không
chấp nhận được [16.90]. Kinh tế thị trường về bản chất là sự biến đổi không ng
ừng và
khắc nghiệt - Giá địa ốc đã tăng trong suốt những năm 1980 và sau đó giảm mạnh ở
nhiều vùng, thị trường việc làm trở thanh nỗi sợ hãi của những người tốt nghiệp đại học
đến tận năm 1990 và ngày càng trở nên khó khăn hơn vào giai đoạn suy thoái kinh tế
sau năm 1990...Những vấn đề đó chỉ có thể giải thích được bằng lý thuyết về cung và
cầu - đó là sự tương tác qua lại giữa cầu - là người tiêu dùng phân phối thu nhập của
mình cho các hàng hoá và dịch vụ sẵn có - với cung - là các doanh nghiệp tạo ra hàng
hoá và dịch vụ với số lượng và chất lượng đem lại cho họ lợi nhuận lớn nhất - Một khi
phải chứng kiến giá đất tăng lên nhanh chóng thì có thể giải thích rằng do cung về đất bị
giảm. Sự thay đổi về cầu và cung d
ẫn đến sự thay đổi về số lượng hàng hoá đầu ra và về
giá cả.
Quy luật đường cầu xuống dốc: Trong cơ chế thị trường, lượng hàng hoá được
mua là phụ thuộc vào giá bán của nó. Nếu những điều kiện khác không thay đổi, thì khi
giá một mặt hàng nào đó càng cao thì số lượng hàng hoá mà khách hàng muốn mua

càng ít đi, và ngược lại, giá càng thấp thì khách hàng càng nhiều. Hiệu ứng thay thế
và
hiệu ứng thu nhập
là lý do của hiện tượng này.
Các nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến đường cầu là: thu nhập trung bình của
người tiêu dùng; quy mô của thị trường (xác định bằng dân số); giá cả và tính sẵn có
của các hàng hoá liên quan ảnh hưởng đến cầu của một loại hàng hoá; thị hiếu khách
hàng; các nhân tố cá biệt như thời tiết, biến động kinh tế, xã hội. Do đó, đường cầu

không bao giờ nằm yên mà thay đổi liên tục theo đời sống kinh tế. Tác động tổng
hợp của các nhân tố ảnh hưởng nói trên tạo nên hiệu ứng tăng cầu
, đường cầu có xu
hướng dịch về bên phải, nghĩa là cùng một mức giá nhưng số hàng hoá được mua
nhiều hơn.


Chng 1 Tng quan v qun lý t ai v th trng bt ng sn
ti c lp cp Nh nc Mó s 2002/15

Trang
16

Hỡnh 2.1 th ng cu Hỡnh 3.1 th ng cung
ng cung cú xu hng i lờn: Lng cung thng cú mi quan h cựng chiu
vi giỏ c hng hoỏ, cho nờn, ng cung cú chiu i lờn v theo hng sang phi. Cú
ngha l di mt mc giỏ nht nh thỡ hng hoỏ s khụng c sn xut v giỏ c cng
cao thỡ lng hng hoỏ sn xut ra cng nhiu. Cỏc nhõn t nh hng n ng cung
l: cụng ngh (giỳp h thp chi phớ sn xut); giỏ
u vo (trong nhiu trng hp, giỏ
t tham gia ch yu vo nhõn t ny); giỏ cung hng hoỏ liờn quan; chớnh sỏch ca

Chớnh ph (thu, chớnh sỏch mụi trng, chớnh sỏch thng mi...); cỏc nh hng cỏ
bit nh thi tit, tiờu chun a phng, c cu th trng...Khi cỏc nhõn t núi trờn
thay i thỡ ng cu cú xu hng chuyn dch v bờn phi, ngha l cựng mt mc
giỏ nhng lng hng hoỏ cú th tng lờn.
Cõn bng cung cu: Cung v cu gp nhau ti m
t im cõn bng v giỏ c v
sn lng, ti im cõn bng th trng
, nu kh nng cung bng kh nng cu, trờn
th, ú l giao im ca hai ng cung v cu
Ti mc giỏ cao hn s xy ra tỡnh trng d tha v ngc li, mc giỏ thp s
sinh ra thiu ht lm cho ngi sn xut v ngi tiờu dựng u thỳc y cú c
im cõn bng. S dch chuyn ca ng cung v cu (do nh h
ng ca cỏc nhõn t
ó nờu) lm thay i im cõn bng. Tng cu s lm dch chuyn ng cu sang phi,
Giá
cả
Lợng hàng hoá
Đờng cung
Giá
cả
bán
ra
Lợng hàng hoá đợc mua
Đờng cầu

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
17

sẽ làm tăng giá cả và lượng cân bằng. Tăng cung làm đường cung dịch chuyển sang
phải, làm giảm giá và gia tăng lượng cầu.










Hình 4.1 Đồ thị cân bằng cung cầu
Phân phối hàng hoá qua giá: Khác với nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, việc
phân phối những lượng hàng hoá khan hiếm của xã hội cho các khả năng sử dụng khác
nhau trong nền kinh tế thị trường không phải là việc củ
a Uỷ ban kế hoạch hay cơ quan
lập pháp mà là thông qua sự tương tác của cung và cầu. Đó là sự phân phối theo túi tiền,
chính nó quyết định hàng hoá nào được sản xuất? Sản xuất cho ai? và thậm chí cả sản
xuất như thế nào?! Giá cả được xác định mang tính cạnh tranh sẽ phân bổ lượng cung
hàng hoá có hạn cho những người có nhu cầu.
1.1.3 Đất đai và thị trường bất động sản
Đất đai còn được xem là vậ
t ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trường phát
triển. Những hệ thống đủ để đất đai được sử dụng vào mục đích này trở thành cơ sở cho
một thị trường bất động sản có chức năng rõ ràng để hợp thành nền kinh tế đúng chức
năng. Khoản nợ bất động sản (real credits), là khoản vay được bảo đảm bằng bấ
t động
sản, tạo thành một bộ phận rất lớn của thị trường tín dụng trong hầu hết các nền kinh tế
thị trường. Do đó, thị trường bất động sản cũng là một bộ phận quan trọng của nền kinh

tế nói chung, nhất là khi xem xét về mặt đầu tư gia đình. Vì vậy, cần phải có những biện
pháp cần thiết để sáng tạo ra cơ s
ở tin cậy và hiệu quả để có một thị trường bất động sản
Gi¸
c¶
ThiÕu hôt
D− thõa
L−îng hµng ho¸

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
18
- vừa có lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung vừa có lợi cho sự thịnh vượng
của cá nhân người chủ bất động sản.
Thị trường bất động sản thể hiện nhiều điểm tương tự với thị trường chứng khoán,
vì đầu tư vào chứng khoán hay đầu tư vào bất động sản, cuối cùng đều cùng chung một
mục đích. Những phát triển hi
ện nay ở những nước chuyển đổi gợi ý rằng thị trường chứng
khoán đã được hình thành khá nhanh chóng, trong khi thị trường bất động sản lạc hậu phía
sau rất xa. Đó là do đầu tư trong nước thường không được triển khai, còn đầu tư nước
ngoài thì được bàn đến nhiều hơn. Những người hướng tới thị trường chứng khoán thường
là vì thiếu thông tin về bất động sản nh
ư báo cáo hàng năm của cơ quan địa chính hoặc cơ
quan đăng ký, trái lại thông tin về trao đổi chứng khoán thì lại rất sẵn sàng... Nhiệm vụ của
quản lý công cộng là phải tránh được sự không hoàn hảo của thị trường, phân phối lại tài
nguyên, và dùng khung pháp luật để quy định các hành vi thị trường theo những chuẩn
mực đạo đức mong muốn. Đối với cả hai thị trường chứng khoán và bất động sả
n, quản lý

công cộng đều phải sử dụng những quy định đặc biệt với những yêu cầu khác nhau để bảo
vệ các "nhân tố nhỏ" như nhà đầu tư ngắn hạn hoặc người chủ gia đình - Họ hỗ trợ thị
trường bằng những con đường khác nhau để khuyến khích tăng trưởng kinh tế.
Một hợp thành quan trọng khác là trách nhiệm của những người tham gia khác
nhau trên thị
trường. Đó là, hoặc chính là trách nhiệm của các "thương nhân" khác nhau
một cách rõ ràng và phân biệt được và cần phải có một số chức năng dịch vụ. Gần như
trong tất cả các lĩnh vực thì thị trường chứng khoán đều phát triển hơn thị trường đất
đai, có thể là do chịu ảnh hưởng quốc tế nhiều hơn, số người tham gia là rất rộng rãi và
số lượng mua bán tương đố
i nhiều trên thị trường. Thị trường bất động sản cần có sự
tiếp cận đến cộng đồng về thông tin cơ bản, đó là vô cùng quan trọng trong tương lai.
Khủng hoảng thị trường bất động sản mà các nước Tây Âu và Mỹ đều đã trải qua và
qua đó nhiều người còn nhớ với mặt trái của sự công bằng về sự cần thiết cho một
thông tin đất
đai tốt hơn. Các hoạt động quản lý đất đai như quy hoạch, cấp giấy phép
làm nhà và xây dựng, và đăng ký đất đai... là những chức năng dịch vụ tác động đến thị
trường đất đai và kinh tế nói chung. [I. 16-17]
1.1.4. Một số vấn đề chủ yếu của thị trường
Quyền sở hữu trong kinh tế thị trường

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
19
Quyền sở hữu không phải là một đại lượng cơ bản của các tài sản mà là sự phát
biểu pháp lý của sự đồng thuận có ý nghĩa kinh tế về các tài sản, nghĩa là sự đồng thuận
về những người dân về cách thức mà các tài sản ấy phải được nắm giữ, sử dụng và
chuyển nhượng thế nào - Như vậy, bất kể tài sản nào mà các khía cạnh kinh tế và xã hộ

i
của nó không được cố định trong một hệ thống quyền sở hữu chính thức thì cực kỳ khó
di chuyển trên thị trường. Hệ thống quyền sở hữu và các luật và thể chế liên quan, chính
là môi trường sống của tư bản (vốn), là các cơ chế, các quá trình biến tài sản thành tư
bản, duy trì cuộc sống của tư bản và tăng cường năng lực của nó để làm ra của c
ải ngày
càng nhiều hơn. Không có các hệ thống pháp luật như vậy thì không có nền kinh tế thị
trường hiện đại và hiệu quả. Chỉ khi quyền sở hữu được xác định, người dân sẽ tự chủ
tuân thủ một luật bởi vì họ sẽ nhận ra rằng không có luật ấy thì họ sẽ không phát đạt.
Một chính phủ hiện đại và một nền kinh tế thị trường không thể
sống được mà không có
một hệ thống quyền sở hữu chính thức được tích hợp [7.72].
Ở các nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc gia,
nhưng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các miếng đất ở nông thôn
được nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo tư bản, chỉ có 7% đất trên quần
đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng. Cái ngăn c
ản hầu hết dân chúng ở các quốc gia
đang phát triển không sử dụng được quyền sở hữu chính thức hiện đại để tạo tư bản chính
là một hệ thống pháp luật và hành chính tồi. Các ngôi nhà được xây dựng trên đất mà
quyền sở hữu không có hồ sơ thoả đáng thì các tài sản này không thể sẵn sàng chuyển
thành tư bản được, không thể buôn bán được, không thể dùng làm thế chấp cho một
khoả
n vay và không được dùng như cổ phần đối với một khoản đầu tư. Các nỗ lực để cải
cách các quyền sở hữu thất bại bởi vì các quan chức chịu trách nhiệm soạn thảo các quy
tắc pháp luật mới không nhận ra rằng hầu hết các công dân có các quy tắc riêng được
thiết lập một cách vững chắc của họ bởi các khế ước xã hội [7.172]
Bất động sản chi
ếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước tiên tiến - Hệ
thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho phép công dân
của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản; tích hợp thông tin tản

mác vào một hệ thống; làm cho dân chúng có trách nhiệm; làm cho các tài sản có thể
thay thế nhau; kết nối dân chúng; bảo vệ các giao dịch [7.49]. Điều có thể th
ấy rõ là tình
trạng sở hữu không tuyệt đối ở khắp mọi nơi, chỉ khác nhau ở mức độ nhiều hay ít và

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
20
cách thức bố trí hồ sơ bất động sản dường như có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất
động sản [17.2]. [I. 12-13]
Tách biệt quyền sở hữu và quyền sử dụng
Nguyên tắc tách rời quyền sở hữu và quyền kinh doanh của xí nghiệp quốc
hữu xã hội chủ nghĩa chính là bảo lưu quyền sở hữu trong tay nhà nước, quyền kinh
doanh giao cho xí nghiệp. Như v
ậy có thể khắc phục hàng loạt tệ nạn do nhà nước
thay thế người sở hữu trực tiếp kinh doanh gây ra, huy động tới mức tối đa tính tích
cực của 3 bên: người sở hữu, người kinh doanh và người sản xuất của xí nghiệp công
hữu. Tách rời hai quyền đó ra là phù hợp với quy luật chung của đại sản xuất xã hội
hoá và nền kinh tế hàng hoá, khiến cho xí nghiệp công hữu tràn đầy sứ
c sống và cơ
hội sống còn [4.91].
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, quyền sử dụng đất là một quyền lợi
độc lập của con người trong một thời gian tương đối dài, đối với một khu đất cụ thể
tiến hành việc chiếm hữu, sử dụng, thu lợi và định đoạt theo pháp luật. Như vậy, nội
hàm của quyền lợi đó không chỉ có "s
ử dụng" về mặt vật lý, nên đây là một trường
hợp "danh bất phù thực", có người gọi đó là "quyền trên đất" (địa thượng quyền),
"quyền tá canh lâu dài" (vĩnh điền quyền), "quyền đất đai" (land right), "quyền hưởng

dụng đất" (land tenure)... Trong các sách giáo khoa kinh tế của Trung Quốc cũ, có
quyển "Nguyên lý kinh tế học đất đai" của giáo sư Nili và các cộng tác viên (1854 -
1943) người đầu tiên đề xuất kinh tế
học đất đai tại Mỹ, mô tả rằng "khi anh lấy vỏ
mặt đất đem cho thuê, nghĩa là anh đã tạm thời - trong thời hạn giao ước cho thuê - từ
bỏ quyền cá nhân sử dụng đối với nó". Ngay sau khi thành lập nước - tháng 11.1950
Quốc vụ viện Trung Quốc đã công bố "Điều lệ cải cách đất đai ngoại ô", trong đó có
ghi rằng "sau khi hoàn thành Điều 17 về cải cách đất
đai vùng ngoại ô, Chính phủ
nhân dân thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quốc hữu cho những nông
dân được chia đất quốc hữu, bảo đảm quyền sử dụng của nông dân đối với khu đất
đó". Theo ngôn ngữ của Trung Quốc, đem đất đi cho thuê, cho mượn và cơ chế giao
đất được giải thích là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất
, cho rằng quyền sở hữu đất
đai gồm có 4 quyền năng nội tại, đó là chiếm hữu, sử dụng, thu lợi, định đoạt; khi cho

Chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Đề tài độc lập cấp Nhà nước – Mã số 2002/15

Trang
21
mượn cho thuê đất đai, thì quyền năng nội tại của sở hữu đất đai sẽ đi sang người
mượn, người thuê theo biểu đồ sau:

Biểu 1.1 Mối quan hệ giữa các quyền sở hữu và quyền sử dụng
Cắt giữ toàn bộ Cắt giữ một phần Không cắt giữ
Chiếm hữu √ Không tồn tại Không tồn tại
Sử dụng √ Không tồn tại Không tồn tại
Thu lợi √ √ Không tồn tại

Định đoạt Không tồn tại √ √

Từ đó có thể phân biệt được quyền sở hữu và quyền chiếm hữu hoặc quyền sử
dụng; việc cho thuê, cho mượn đất được hiểu đơn giản là mình không dùng thì nhường
cho người khác sử dụng mà không nên giải thích rằng mình không chiếm hữu mà để
cho người khác chiếm hữu như là có sự thay đổi về sở hữu! Trong mọi trường hợp đất
đai thuộc sở hữu nhà n
ước chỉ được đem cho thuê để được sử dụng trên thực tế, mọi
trường hợp không phải xin nhận đất để sử dụng đều không được xem xét. Cho nên khi
giao đất (bao gồm cả cho thuê, cho mượn) cần phải có sự phân biệt giữa quyền sở hữu
và quyền sử dụng. Cũng có ý kiến cho rằng khi giao đất là đã giao "một bộ phận của
quyền sở hữu", gây lúng túng cho việ
c cấp giấy chứng nhận "quyền sử dụng đất" (!).
Điều này cho thấy rằng vấn đề "sở hữu" và "sử dụng" vẫn còn cần phải tiếp tục nghiên
cứu cả về lý luận và cả về phương pháp luận để có thể liên kết được cả hai mặt truyền
thống và phát triển! Các nhà nghiên cứu và hoạt động thực tiễn đều cho rằng thực tế c
ần
giải quyết là, trên cơ sở chế độ cơ bản về quốc hữu hoá toàn bộ đất đai đô thị (ở Trung
Quốc) thì việc cho thuê đất quốc hữu sẽ có mấy loại hình thức? và từ đó sẽ xuất hiện
mấy loại quyền sử dụng đất đai tương ứng? cần phải thiết chế loại quyền nào về quyền
địa sản?... để hoàn thiện thể chế thị trường. [ I. 17-19]
Quy ước xã hội và pháp luật