một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất và công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền
sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp
luật về đất đai.
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất
và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển
quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định
trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai .
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được
chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
* Cho thuê quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê
chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải
sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
* Thế chấp quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế
chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thông
thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế
chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở.
* Thừa kế quyền sử dụng đất
Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo
di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật

về đất đai.
1.1.3. Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng
đất
* Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ hợp lệ
khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về
đất đai.
+ Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn được chuyển quyền sử dụng còn lại.
+ Tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự và luật đất đai; đất
chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy
1
hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, phải sử
dụng đúng mục đích.
* Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
+ Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến
hành làm thủ tục tại UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với
chuyển nhượng phải làm thủ tục tại UBND thành phố trực thuộc trung ương.
+ Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận
thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được
lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn
bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo luật thừa kế). Giá
chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định.
+ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
1.2. Nội dung quản lý Nhà Nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở
đô thị
1.2.1. Quản lý tình hình đất ở đô thị trên địa bàn
Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy
hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản

xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an
ninh, và các mục đích khác. Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 88/CP ngày
17/08/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã,
những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị.
Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị
thấp trên thế giới, với khoảng 20% dân số chính thức ở các đô thị. Tuy nhiên,
trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng của
dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức.
Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ
tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu
sinh hoạt đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang
gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về
địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính
những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai
các đô thị ở nước ta. Do đó, việc quản lý tình hình đất đai phải luôn được cập
nhật, theo dõi chủ yếu thông qua các công tác quản lý:
* Xác định địa giới hành chính
Địa giới hành chính là giới hạn (ranh giới) đất đai theo đơn vị hành chính.
Theo điều 16 Luật đất đai 1993, việc xác định địa giới hành chính được thực hiện
thống nhất từ trung ương đến địa phương. Chính phủ sẽ chỉ đạo việc xác định địa
giới hành chính và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả
nước. Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản
lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập
hồ sơ địa giới hành chính các cấp. Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện
việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính
trong phạm vi địa phương.
2
* Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính

Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm:
- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị
hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có)
- Bản đồ địa giới hành chính: là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành
chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính.
- Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính
- Bảng toạ độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường
địa giới hành chính
- Bảng mô tả tình hình chung về địa giới hành chính
- Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính
- Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính
- Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính
- Tài liệu thống kê về địa giới hành chính của các đơn vị cấp dưới
Quản lý hồ sơ địa giới hành chính:
Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân cấp đó,
Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ và Bộ Tài nguyên Môi trường
Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp
xác nhận, hồ sơ địa giới hành chính cấp Tỉnh, Thành phố thuộc trung ương do Bộ
Nội vụ xác nhận
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý mốc địa giới hành chính trên
thực địa tại địa phương nếu xảy ra hư hỏng, xê dịch phải báo cáo Uỷ ban nhân
dân cấp trên trực tiếp
* Lập và quản lý bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính là bản đồ thực hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có
liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác nhận.
Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ đạo khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ
địa chính trong phạm vi cả nước
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương tổ chức thực hiện khảo
sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính địa phương

Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại các cơ quan quản lý đất đai của
tỉnh, thành phố thuộc trung ương (Sở Tài nguyên Môi trường), huyện, quận
(Phòng Tài nguyên Môi trường), Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
* Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất:
Là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Trên cơ sở
này, nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai về cả số lượng lẫn chất
lượng để từ đó mới có phương hướng và các chính sách sử dụng, bảo vệ, cải tạo
đất đai có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi từng vùng, từng địa
phương.
Việc khảo sát, đo đạc đất đai được thực hiện thống nhất từ trung ương đến
địa phương. Các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan thuộc hệ thống Nhà
3
nước thực hiện quá trình khảo sát, đo đạc, và nghiên cứu thực địa để nắm chắc
toàn bộ số lượng đất đai (tổng hợp diện tích tự nhiên) và từng loại đất đai (đất
nông nghiệp, đất ở…) của toàn quốc, cũng như của từng địa phương.
Đánh giá và phân hạng đất đai thực chất là đánh giá chất lượng của đất đai
và trên cơ sở đó xác định giá trị kinh tế từng loại hạng đất theo chất lượng.
Đánh giá giá trị đất đô thị: giá trị của đất đựơc hiểu là giá trị hiện hành của
các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục
đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó.
Phân hạng đất đai do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thực hiện
dựa trên cơ sở: chất lượng đất đai đã khảo sát, vị trí, địa hình, mục đích sử
dụng…
Phương pháp đánh giá và phân hạng đất được cơ quan quản lý đất đai ban
hành dưới dạng quy trình, quy phạm làm cho hệ thống yếu tố kỹ thuật giống
nhau, quy trình, chỉ tiêu phân hạng, định giá đất được thống nhất, và quy trình
thực hiện cũng được thống nhất.
Lập và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng

đất:
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 5 năm một lần gắn với kiểm kê đất
đai quy định tại điều 53 Luật đất đai
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập trên bản đồ
địa chính gọi là bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo thực hiện nội dung này
trên phạm vi cả nước. Uỷ ban nhân dân địa phương lập bản đồ hiện trạng và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
* Quản lý việc đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai.
Đăng kí đất đai
Quản lý đăng kí đất đai là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước
về đất đai. Thông qua việc đăng kí đất đai, cơ quan quản lý nhà nước có thể nắm
được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế, các ngành kinh
tế, phát hiện và sữa chữa kịp thời những việc sử dụng trái phép về đất đai. Đăng
kí đất đai là nghĩa vụ của mọi đối tượng sử dụng đất và thuộc cơ quan quản lý
nhà nước về đất đai.
Những trường hợp đòi hỏi chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng kí đất
đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
+ Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất
+ Khi chuyển mục đích sử dụng đất
+ Khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê quyền
sử dụng đất.
Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Uỷ ban nhân dân xã, phường có trách nhiệm lập và quản lý hồ sơ địa chính
của địa phương mình. Hồ sơ địa chính bao gồm:
+ Bản đồ địa chính
+ Sổ địa chính
4
+ Sổ mục kê đất đai

+ Sổ theo dõi biến động đất đai
Cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận pháp lý xác nhận
quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo mẫu thống nhất toàn quốc đối
với mọi loại đất, do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành, được xét cấp theo
từng thửa đất, tuỳ trường hợp cụ thể mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đứng tên một người hay nhiều người.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền với
quyền sử dụng đất ở.
Thống kê, kiểm kê đất đai
Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn. Thời điểm thống kê là 31/12 hàng năm, kiểm kê đất đai được
tiến hành 5 năm một lần.
Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai của địa
phương, xã báo cáo huyện, huyện báo cáo tỉnh, tỉnh báo cáo trung ương, bộ tài
nguyên môi trường tổng hợp báo cáo chính phủ.
* Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản.
Đây là một khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đai
được coi là một tài sản đặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mất đi
mà ngày càng một tăng lên. Bên cạnh đó, trong thời gian khá dài thị trường đất
đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước; luc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt làm
ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội.
* Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy định rất cụ thể, tại
chương IV luật đất đai. Thông qua đó Nhà nước thực hiện quản lý, giám sát việc
thực hiện giúp cho công tác quản lý và sử dụng đất đai đi vào ổn định và nề nếp.
1.2.2. Ban hành các quy định, quy chế liên quan đến chuyển quyền sử
dụng đất ở đô thị.
Nhà nước quản lý đất đai bằng các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống
các văn bản đó phải được các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương tới cở sở tổ
chức thi hành, giúp cho việc quản lý, sử dụng đất thống nhất theo pháp luật. Nhà
nước đã ban hành một hệ thống văn bản như: nghị định, nghị quyết, chỉ thị,
thông tư…Từ hệ thống văn bản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra được
những mặt đúng và mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý, đồng thời
việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật với những quy định, quy chế là
nhằm điều chỉnh các quan hệ, các vấn đề nảy sinh liên quan đến đất đai, đảm bảo
thực hiện đúng pháp luật.
5
Nhà nước đã công nhận tính chất hàng hoá và giá trị của đất. Chính điều
này đã tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường đất đai phát triển một cách
sôi động, người dân có thể đầu tư phát triển sản xuất và làm chủ trên mảnh đất
được giao. Kinh tế hàng hoá ngày càng phát triển theo xu hướng phát triển của
đất nước đòi hỏi hành lang pháp lý phải đủ mạnh mẽ để dẫn dắt nền cơ chế thị
trường phát triển đúng hướng, đất đai cũng không tránh khỏi quy luật đó. Vì thế
công tác quản lý được thể hiện thông qua hệ thống các văn bản:
- Luật đất đai 2003, trong đó có quy định các trường hợp được cấp giấy
chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính, ban hành giá đất, quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản, tổ chức cơ quan quản lý đất đai, trình tự thực hiện
các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến
động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận.
- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/08/1998 của Uỷ ban
thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 và nghị quyết số 103/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của

Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.
- Nghị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003
Theo khoản 1 Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ - CP của Chính phủ
ban hành ngày 29/10/2004. Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Nhưng nhằm tạo
thông thoáng hơn về cơ chế chính sách cho thị trường bất động sản hiện nay,
ngày 27/1/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ
sung Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định lại việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc
cho thuê như sau:
Các khu đô thị mới tại các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được
quy hoạch phát triển thành thị xã, thành phố không cho phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây
dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức
kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng
theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được
xét phê duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử
dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó.
Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định đã nêu ở trên, trường
hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải
hoàn thành đúng nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới nhận được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân.
- Bộ luật dân sự (sửa đổi) 2005, quy định về giá chuyển quyền sử dụng đất,
nguyên tắc, hợp đồng, quyền nghĩa vụ của các bên đối với hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng

đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định 84 Chính phủ quy định, từ ngày
6
1/1/2008, giấy trắng (văn tự mua bán, giấy cho, thừa kế ) không được giao dịch,
thế chấp. Muốn giao dịch, người dân phải cấp đổi sang giấy đỏ (giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất) hoặc giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà).
- Luật kinh doanh bất động sản
- Nghị định 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất. Khung giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; tiền thuê đất.
- Quyết định số 21/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà
Nẵng về quy định về trình tự, thủ tục tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đối với các lĩnh
vực trong đó có lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại Uỷ ban nhân dân phường, xã thuộc thành phố Đà Nẵng.
Quyết định bao gồm 05 chương,72 điều; quy định về trình tự, thủ tục, trách
nhiệm tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của tổ chức, cá nhân theo cơ chế một cửa đối
với nhiều lĩnh vực, riêng lĩnh vực đất đai chỉ áp dụng cho hồ sơ của cá nhân, hộ
gia đình, cộng đồng dân cư (đất nhà thờ tộc, họ …); không áp dụng với tổ chức
sử dụng đất.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Quyết định số 08/2006 QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên
Môi trường về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào thu nhập của người có

quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác.
Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo
các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế được
đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiệu nhất để làm chùn tay những
người đầu cơ. Căn cứ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân có quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó),
khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Các trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng
đất:
Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định
của pháp luật; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc Nhà
nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất trong
trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng
đất giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi,
ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột
với nhau; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thuê; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhà
nước hoặc cho các tổ chức để xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể
7
thao; cơ sở từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh theo các dự án đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Người đang sử dụng đất (người nhận quyền sử dụng đất trước đây) có trách
nhiệm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà đời
sống khó khăn, chưa có khả năng nộp theo quy định của pháp luật, có xác nhận
của chính quyền xã, phường thuộc diện hộ nghèo, hộ có khó khăn về đời sống thì
được ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Thời gian nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất tối đa 10 năm. Số
thuế ghi nợ không phải tính lãi. Người nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất có
thể nộp trả ngân sách một lần hoặc chia làm nhiều lần trong thời gian ghi nợ. Khi
nộp đủ thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ được cấp đổi lại giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất mới.
1.2.3. Quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị
cho các đối tượng
Việc quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo
các hoạt động được thực hiện đúng theo quy định pháp luật đất đai, đảm bảo cho
công tác quản lý, phục vụ cho cải cách thủ tục hành chính. Quy trình quản lý sẽ
tập trung ở các khâu:
* Xác nhận tình trạng pháp lý nhà đất của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn (gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp xã) nơi có đất.
Xác định tình trạng pháp lý nhà đất do đất có thể đã qua nhiều chủ, hiện
trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu. Do đó, mục đích của việc xác
nhận tình trạng pháp lý của nhà đất là để xác nhận tính hợp pháp đối với quyền
sử dụng đất của chủ sử dụng đất, là căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đất đó có được thực
hiện giao dịch hay không.
* Chứng thực hợp đồng chuyển quyền của công chứng nhà nước (Uỷ ban
nhân dân cấp huyện) hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó
các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định
của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các
bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng nhưng phải phù hợp với quy
định của pháp luật về đất đai. Do đó, việc chứng thực hợp đồng chuyển quyền
của công chứng nhà nước la để bảo vệ quyền lợi cuả các bên, tính hợp pháp của
hợp đồng, xác định tình trạng pháp lý của đất đai và quyền được giao dịch của
các bên.
* Thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Chi cục thuế quận, huyện (1% thuế trước
bạ và 4% thuế chuyển quyền).
Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính là một trong các khâu quan trọng của quy
trình thực hiện đăng kí biến động đất đai, góp phần vào nguồn thu ngân sách nhà
nước.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ do người chuyển quyền
sử dụng đất nộp và nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế địa phương nơi
có đất chuyển quyền sử dụng. Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất
tự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay cho người chuyển quyền sử
dụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế. Người nộp thuế chuyển
8
quyền sử dụng đất có trách nhiệm kê khai với cơ quan thuế về loại đất, diện tích,
vị trí, trị giá đất, kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có) khi
làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cung cấp tài liệu cần thiết có liên quan
đến việc tính thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế. Cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng
đất khi thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được nộp đủ.
* Đăng bộ (sang tên) tại Uỷ ban nhân dân quận, huyện hoặc tại Văn phòng
thông tin tài nguyên Môi trường và đăng ký quyền sử dụng nhà đất.
Người bán sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua có sự chứng
thực của cơ quan quản lý về đất đai. Người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận
mới, trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được ghi chú ở trang 3 của
giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về đất và cho ông B thuê
dài hạn, khi ông B xây nhà, xưởng để sản xuất kinh doanh thì ông B sẽ đứng tên
chủ quyền sở hữu nhà, xưởng đó. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay
đổi kiến trúc, cấu trúc, chủ nhà phải làm thủ tục làm lại giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong nghị định mới thay thế nghị định
60).
1.2.4. Thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại liên
quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị
Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai, thanh tra là xem xét
các vấn đề liên quan đến đất đai để so sánh với quy định pháp luật, thực hiện
định kỳ theo nội dung định trước hoặc đột xuất khi có sự kiện (khiếu nại, tố cáo).
Nội dung của công tác thanh tra:

- Thanh tra việc quản lý nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền
- Thanh tra việc chấp hành luật đất đai của người sử dụng đất
- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật
đất đai.
Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu
thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai
thường xảy ra đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là:
- Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng cho nhà, hợp đồng
thuê nhà, mượn nhà, đổi nhà, hợp đồng gửi nhà, hợp đồng uỷ quyền trong các
giao dịch về nhà.
- Tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất trong ly
hôn, thừa kế.
- Tranh chấp liên quan đến hành vi lấn chiếm nhà đất, tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất, tranh
chấp hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất…
Theo quy định tại điều 38 luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp
về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp. Uỷ ban nhân dân có
thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng
đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Cụ thể:
9
Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các
tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các
tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranh
chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ
chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân:
Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người
sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh

chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. Việc giải quyết xét xử các tranh
chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện
hành.
10
Chương 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH
KHÊ
2.1. Giới thiệu sơ lược về quận Thanh Khê
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
+ Vị trí địa lí, địa hình
Thanh khê là một trong 6 quận của thành phố Đà Nẵng, có diện tích
9,28km
2
, phía bắc giáp vịnh Đà nẵng với 4,28km bờ biển, phía đông nam giáp
quận Hải Châu, phía tây giáp huyện Hoà Vang – Liên Chiểu - Cẩm Lệ. Nhìn
chung địa hình quận Thanh Khê tương đối bằng phẳng, cao ở phía nam thấp dần
về phía bắc, vùng trung tâm quận tồn tại 1 số vùng trũng và 1 số hồ điều tiết
Quận Thanh Khê có 10 đơn vị hành chính phường gồm: Xuân Hà,Thanh
Khê Đông, Thanh Khê Tây, An Khê, Chính gián, Thạc Gián,Tân Chính,Tam
Thuận, Vĩnh Trung, Hoà Khê.
Quận Thanh Khê là một trong những quận trung tâm của thành phố, là đầu
mối giao thông xét về cả 3 mặt đường bộ, đường sắt, đường hàng không, nhìn
rộng hơn thì Thanh Khê ở vào trung độ của cả nước nằm ở trên trục giao thông
Băc – Nam về đường bộ (quốc lộ 1A), đường sắt và đường hàng không.
+ Đặc điểm khí hậu thời tiết
* Nhiệt độ
Quận Thanh Khê nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, là nơi chuyển tiếp đan
xen giữa khí hậu miền bắc - miền nam nên có một mùa mưa và một mùa khô.
Thỉnh thoảng có đợt rét mùa đông, nhưng không rét đậm và kéo dài.
Nhiệt độ trung bình hàng năm 26,6

0
C, mùa khô từ tháng 01 đến tháng 07 và
mùa mưa từ tháng 10 đến tháng 12. Tuy nhiên do ảnh hưởng của gió mùa Đông
Bắc nên nhiệt độ trong các tháng 11, 12, 01, 02, 03 xuống rất thấp, có khi nhiệt
xuống thấp 15,1
0
C, các tháng 06, 07, 08 là những tháng nắng nóng, có ngày nhiệt
độ từ 34
0
C đến 38
0
C, có khi tăng lên 40
0
C.
* Lượng mưa
Mùa mưa bắt đầu từ tháng 09 đến tháng 12. Mưa tập trung cao nhất vào các
tháng 10, 11 trong năm. Thời điểm này thường xảy ra ngập úng, sạt lửa, hư hỏng
đường xá cản trở giao thông và sản xuất. Lượng mưa trung bình hàng năm
1.747mm, cao nhất 3.307mm, thấp nhất 1.400mm.
11
Một số yếu tố khí tượng của Quận Thanh Khê
Bảng 1
STT Chỉ tiêu Giá trị Đ.vị tính
I Nhiệt độ
1. Nhiệt độ trung bình trong năm 26,6
0
C
2. Nhiệt độ cao nhất trong năm 38
0
C

3. Nhiệt độ thấp nhất trong năm 15,1
0
C
II Mưa
1. Lượng mưa trung bình trong năm 1.747 mm
2. Lượng mưa cao nhất trong năm 3.307 mm
3. Số ngày mưa trung bình trong năm 147 ngày
III Độ ẩm tương đối trung bình trong năm 86 %
* Địa chất thuỷ văn
Phần lớn diện tích đất của quận Thanh Khê là đất cát pha sét , nguồn gốc
phù sa biển khả năng chịu tải của nền đất rất thuận lợi cho việc xây dựng công
trình. Địa bàn quận Thanh Khê chỉ có một con sông duy nhất là sông Phú Lộc và
một số hồ điều tiết. Song lòng sông Phú Lộc nhỏ, nước ứ đọng dẫn đến ô nhiễm
nguồn nước.
+ Tài nguyên đất
Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Khê năm 2006
Đất ở
(ha)
Đất chuyên dùng
(ha)
Đất nông nghiệp
(ha)
Đất chưa sử dụng
(ha)
420.80 385.5 18.03 24.21
Qua bảng trên ta thấy đất sử dụng vào mục đích ở và chuyên dùng chiếm tỷ
trọng lớn so với đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng, cho ta thấy rằng quận
Thanh Khê là một trong những quận có tốc độ phát triển đô thị mạnh góp phần
vào sự phát triển chung của thành phố.
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

+ Tình hình phát triển kinh tế các ngành
* Ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
Trong điều kiện quy hoạch chưa ổn định nhưng công nghiệp – tiểu thủ công
nghiệp trên địa bàn vẫn giữ nhịp độ khá tốt. Sản phẩm tạo ra đa dạng nhiều mặt
hàng có chất lượng cao, mẫu mã đẹp đáp ứng thị hiếu người tiêu dùng.
* Ngành dịch vụ - thương mại
Hoạt động dịch vụ - thương mại có bước phát triển đáp ứng ngày một tốt
hơn nhu cầu sản xuất và đời sống nhân dân, văn minh thương mại được chú
12
trọng. Sự phát triển đô thị hoá hình thành các tuyến phố mới, các loại hình dịch
vụ như: ngân hàng, bưu chính viễn thông, siêu thị, khách sạn v.v…phát triển
tương đối đa dạng, phong phú.
* Ngành nông nghiệp
Tốc độ đô thị hoá nhanh chóng dẫn tới diện tích đất canh tác giảm mạnh,
tác động đáng kể đến sản xuất thuần nông, song với chủ trương chuyển đổi
ngành nghề tạo điều kiện cho một bộ phận nông dân năng động chuyển sang
hướng nuôi cá cảnh, trồng nắm, cây cảnh. Tuy ngành nông nghiệp giảm mạnh
nhưng chủ trương phát triển ngành thuỷ sản được quan tâm và hỗ trợ tạo điều
kiện cho ngư dân đầu tư nâng cấp chủ yếu bằng hình thức cải tạo tàu thuyền cũ,
kết hợp và đóng thuyền mới đưa số tàu thuyền có công suất lớn hơn 60 mã lực
đạt tỷ lệ ngày càng cao, thực hiện tốt hơn chương trình đánh bắt xa bờ.
+ Tình hình phát triển dân số, lao động việc làm và mức sống
* Dân số
- Mật độ dân số
Theo số liệu thống kê năm 2005 dân số quận Thanh Khê là 163.678 người,
chủ yếu là dân thành thị. Mật độ dân số bình quân 17.647 người/km
2
. Bên cạnh
đó mật độ bình quân giữa các phường trong quận tương đối chênh lệch, phường
đông dân nhất là 43.332 người, thấp nhất là 8.107 người.

Phân bố dân cư quận Thanh Khê năm 2005
Bảng 2
STT Đơn vị hành chính Dân số trung bình
(người)
Mật độ dân số
(người/km
2
)
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
Phường An Khê
Phường Hoà Khê
Phường Thanh Khê Tây
Phường Thanh Khê
Đông
Phường Xuân Hà
Phường Tam Thuận
Phường Vĩnh Trung
Phường Tân Chính
Phường Thạc Gián
Phường Chính Gián
17.126

12.466
13.177
11.625
17.971
18.725
18.379
16.033
18.392
19.786
8.107
8.862
11.072
14.106
21.651
37.450
35.344
43.332
23.579
26.737
(Nguồn: Niên giám thống kê quận Thanh Khê năm 2005)
- Tỷ lệ phát triển dân số
Năm 2005 tỷ lệ phát triển dân số tự nhiên của quận là 12.29% trong đó tỷ lệ
sinh 15.58%, tỷ lệ chết 3.29%. Nhìn chung các phường trong toàn quận có mật
độ dân số cao, trong những năm đến với chính sách vĩ mô và định hướng phát
triển không gian đô thị các khu dân cư nội thị được hình thành sự dịch chuyển
dân cư từ các phường trung tâm ra các địa phương ven đo cũng như khu vực
ngoại thành làm giảm bớt mật độ tập trung dân cư.
* Lao động và việc làm
13
Dân số quận Thanh Khê năm 2005 là 163.678 người, trong đó dân số trong

độ tuổi lao động là 97.060 người, chiếm 59% dân số. Tổng số lao động làm việc
trong các ngành nghề kinh tế là 69.200 người, phân bố trong các ngành nông ,
lâm, thuỷ sản là 2.190 chiếm 3%, ngành công nghiệp, xây dựng là 17.646 chiếm
25.5% và ngành thương mại dịch vụ là 49.364 chiếm 71.33%.
Nhìn chung nguồn lao động ở Thanh Khê dồi dào, là điều kiện thuận lợi để
quận phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, lực lượng lao
động có trình độ chuyên môn kỹ thuật còn thấp. Do vậy, trong tương lai cần có
chương trình kế hoạch cụ thể về đào tạo hướng nghiệp, dạy nghề, đảm bảo đầu
vào, đầu ramới có thể đáp ứng được nhu cầu lao động phát triển kinh tế xã hội –
khoa học kỹ thuật.
+ Cơ sở vật chất kỹ thuật
* Giao thông
Quận Thanh Khê là cửa ngõ của thành phố, loại hình giao thông khá phong
phú và đa dạng, vừa có hàng không, đường sắt và đường bộ thuận tiện cho việc
đi lại vận chuyển hàng hoá.
Hàng không: Quận Thanh Khê nằm tiếp giáp với sân bay Đà Nẵng về phía
Tây Bắc. Đây là sân bay cấp I hỗn hợp quân sự, chiếm diện tích 1100 ha với ba
đường băng bằng bê tông nhựa, có khả năng chịu tải 14000 kg/m
2
. Trong đó sân
bay hàng không quốc tế chiếm diện tích 11,7 ha. Đó chính là một lợi thế của
quận xét về mặt giao thông.
Đường thuỷ: Thanh Khê có chiều dài bờ biển 4,287 km trải dài trên 4
phường: Thanh Khê Đông, Thanh Khê Tây, Xuân Hà, Tam Thuận. Đây là cửa
ngõ có thể thông thương ra biển Đông và Thái Bình Dương. Thanh Khê hiện
không có cảng, chỉ có các bến cá với quy mô không lớn và không tập trung.
Đường sắt: Hiện tại trên địa bàn quận có ga Đà Nẵng, toàn bộ diện tích sử
dụng là 24 ha, đây là ga cụt thực hiện 3 chức năng: vận chuyển hành khách, vận
chuyển hàng hoá và chức năng kỹ thuật. Đây là điều kiện thuận lợi cho việc di
chuyển hàng hoá cũng như việc lưu thông của dân cư từ các tỉnh khác vào trung

tâm thành phố.
Đường bộ: Quốc lộ 1A chạy qua địa phận Thanh Khê từ ngã ba Huế đến
hết địa bàn phường An Khê. Tuyến đường Điện Biên Phủ - Lý Thái Tổ - Hùng
Vương chạy suốt trung tâm từ ngã ba Huế đến ngã tư Hùng Vương – Ông Ích
Khiêm. Có thể nói đây là huyết mạch giao thông của quận.
Trong những năm gần đây các trục đường chính trên địa bàn quận đã được
nâng cấp mở rộng và mở mới các đường như: Nguyễn Văn Linh, Lê Đình Lý,
Nguyễn Tất Thành. Ngoài ra, trong những năm qua địa bàn quận là một trong
những quận nằm trong diện quy hoạch chỉnh trang đô thị nên mạng lưới giao
thông trong địa bàn dân cư được bố trí rất thuận lợi cho việc đi lại, làm ăn của
nhân dân.
+ Công trình xây dựng
* Hệ thống cấp nước
Địa bàn quận Thanh Khê được cấp nước tập trung từ hai nguồn nước của
hai nhà máy do công ty cấp nước thành phố Đà Nẵng quản lý, đó là nhà máy
nước Cầu Đỏ và nhà máy nước sạch sân bay. Trong thời gian qua, do nhu cầu
nước sạch trong dân cư nên thành phố đã đầu tư cải tạo các đường ống dẫn nước
14
và thực hiện chương trình nước sạch đến địa bàn dân cư. Song, hiện nay trên địa
bàn quận, số địa bàn dân cư chưa được sử dụng nước sạch rải rác ở các phường
như: An Khê, Thanh Khê Tây, Thạc Gián.
* Hệ thống thoát nước: Hệ thống thoát nước của quận nói riêng và của
thành phố nói chung, nếu đánh giá từ năm 2002 trở về trước thì hệ thống thoát
nước không đủ năng lực, nhiều khu vực chưa có hệ thống thoát nước, hệ thống
mương cống thu gom kém, việc đấu nối các hệ thống chưa đồng bộ, mương thoát
nước nhỏ không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật dẫn đến hiện tượng ngập úng ở nhiều
nơi vào mùa mưa. Nước thải công nghiệp của nhà máy nhựa, nhà máy đông lạnh,
nước thải của bệnh viện quận, trạm xá và các cơ sở sản xuất của tư nhân không
được xử lý mà trực tiếp ra hệ thống thoát nước chung của thành phố và của quận
dẫn đến ô nhiễm nguồn nước.

Ngày 02/04/2004, Uỷ ban nhân dân thành phố được sự đồng ý của chính
phủ, đã phê duyệt công trình mở rộng dự án thoát nước và vệ sinh thành phố,
nhằm giải quyết ngập úng, thoát nước mưa và thu gom nước thải cho các khu vực
quận Thanh Khê, Hải Châu, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn.
* Hệ thống lưới điện: Nguồn điện cung cấp cho quận là lưới điện quốc gia
500KV thông qua 2 trạm biến áp (500/200KV-450MVA; 200/110KV-125MVA).
Trạm Xuân Hà gồm hai biến áp 2*25MVA – 11035/6KV. Tổng số trạm biến áp
tiêu thụ 130 trạm gồm 02 cấp điện áp phân phối trọng áp là 6KV và 15KV.
Bên cạnh đó, lưới điẹn chiếu sáng đô thị ngoài việc tập trung ở các tuyến
đường chính, đường phụ, còn tập trung ở các tuyến đường kiệt, hẻm mà trong
thời gian qua quận đã đầu tư trang bị theo phương thức Nhà nước và nhân dân
cùng làm.
* Hệ thống thông tin liên lạc: Cùng với xu thế chung của bưu điện thành
phố, bưu điện quận Thanh Khê đang trên đà phát triển mạnh cả về số lượng lẫn
chất lượng.
+ Tình hình văn hoá xã hội
Trong những năm qua, văn hoá xã hội được Đảng, chính quyền tập trung
chỉ đạo và chủ động hơn, phấn đấu tạo cân đối với tăng trưởng kinh tế, thực hiện
công bằng xã hội.
* Công tác giáo dục đào tạo
Trong tương quan chung, giáo dục đào tạo của quận đã có bước phát triển
rõ nét, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ dạy và học được tăng cường, chất lượng ở
các ngành học, bậc học đều được nâng lên. Thực hiện chính sách xã hội hoá giáo
dục, toàn dân chăm lo sự nghiệp giáo dục, duy trì kết quả phổ cập giáo dục chống
mù chữ. Việc chuẩn hoá đội ngũ giáo viên được coi trọng, từng bước đáp ứng đòi
hỏi của ngành và yêu cầu của xã hội.
Theo số liệu niên giám thống kê quận Thanh Khê năm học 2005 – 2006
- Số lớp học bậc mầm non quốc lập: 74 lớp với 1.806 cháu và 133 cô giáo
- Số lớp học bậc mầm non tư thục: 224 lớp với 4.604 cháu với 345 cô giáo.
- Bậc tiểu học được phân đều cho từng phường với tổng số là 16 trường với

347 lớp với 12.565 học sinh và 479 giáo viên. Hàng năm tỷ lệ đỗ tốt nghiệp
100%.
15
- Bậc trung học cơ sở: có 10 trường với 278 lớp với 11.668 học sinh và 544
giáo viên.
- Bậc trung học phổ thông: 2 trường – 1 trường công lập, 1 trường tư thục
với 93 lớp có 4.821 học sinh và 194 giáo viên.
Nhìn chung, chất lượng dạy và học ở các trường ngày càng được nâng lên,
mạng lưới trường lớp được sắp xếp hợp lý hơn, sự phối hợp giữa ngành giáo dục
với Hội khuyến học, Hội từ thiện, Uỷ ban dân số - gia đình và trẻ em tạo điều
kiện thuận lợi cho nhiều học sinh diện chính sách, học sinh nghèo, học sinh mồ
côi vượt khó đến trường.
* Công tác y tế
Công tác bảo vệ chăm sóc sức khoẻ nhân dân có nhiều chuyển biến tích
cực, công tác phòng chống dịch bệnh được triển khai đạt hiệu quả, không để lây
lan trên địa bàn diện rộng, hoàn thành các chỉ tiêu, giảm tỷ lệ trẻ em dưới 5 tuổi
suy dinh dưỡng. Cơ sở vật chất và các trang thiết bị của mạng lưới y tế được
quan tâm và đầu tư đúng mức, đảm bảo chất lượng khám chữa bệnh nhân dân
trong quận, đội ngũ cán bộ y tế phường đạt chuẩn quốc gia.
* Công tác văn hoá thể thao
Phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dụng đời sống văn hoá ở khu dân cư”
có một số kết quả đáng khích lệ, việc xây dựng gia đình văn hoá, cơ quan văn
hoá, khu dân cư văn hoá đều đạt chỉ tiêu về số lượng mục tiêu. Xây dựng thành
phố năm không được triển khai sâu rộng, tạo chuyển biến tích cực trên địa bàn
quận.
* Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế xã hội gây áp lực đối với
đất đai
Là một quận trọng tâm của thành phố, quận Thanh Khê có những bước phát
triển rõ nét cả về kinh tế - văn hoá – xã hội, cùng với sự phát triển xây dụng các
khu dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, sự phát triển của các ngành công nghiệp,

tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ thương mại và sự phát triển dân số, tất cả những
vấn đề trên đã tạo ra sức ép lớn đối với việc đáp ứng nhu cầu đất đai trên địa bàn
quận.
Căn cứ vào điều kiện tự nhiên của quận, việc bố trí đất đai để phát triển các
ngành các lĩnh vực, xây dựng cơ sở hạ tầng, hầu hết lấy vào đất nông nghiệp dẫn
đến đất dành cho sản xuất nông nghiệp không còn, bên cạnh đó, việc chuyển đổi
ngành nghề chưa đáp ứng kịp thời tạo ra lao động dư thừa trong ngành sản xuất
nông nghiệp.
Do đó, đáp ứng nhu cầu việc làm, phân công lao động xã hội, cũng gây sức
ép lớn trong quá trình sử dụng đất đai và trật tự an toàn xã hội. Mặt khác, công
tác quản lý Nhà nước về đất đai chưa chặt chẽ, kế hoạch sử dụng đất hàng năm
còn bị động cũng là những vấn đề tạo ra áp lực đất và quá trình sử dụng đất trên
địa bàn quận trong thời gian qua. Vì vậy, yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất
đai đối với các cấp, các ngành rất nặng nề và phức tạp.
2.2. Thực trạng đất ở đô thị trên địa bàn quận Thanh Khê
2.2.1. Tình hình chung
16
Biến động đất đai trên địa bàn quận 2005 - 2007
Bảng 3
Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 So sánh (Tăng+,
giảm-)
Diện
tích
(ha)
Tỷ
trọng
(%)
Diện
tích
(ha)

Tỷ
trọng
(%)
Diện
tích
(ha)
Tỷ
trọng
(%)
06/05 07/06
Tổng diện tích
đất trên địa
bàn quận:
920.34 100 930.03 100 927.49 100 +9.69 -2.54
1. Đất phi
nông nghiệp
731.08 79.44 759.32 81.64 885.24 95.44 +28.24 +125.92
1.1. Đất ở đô
thị
311.80 33.88 347.19 37.33 457.06 49.28 +35.39 +109.87
1.2. Đất
chuyên dùng
419.28 45.56 412.13 44.31 385.5 41.56 -7.15 -26.63
1.3. Đất tôn
giáo tín
ngưỡng
6.04 0.66 6.74 0.72 6.74 0.73 +0.7 0
1.4. Đất nghĩa
trang nghĩa
địa

9.99 1.09 8.61 0.93 4.55 0.49 -1.38 -4.06
1.5. Đất sông
suối và mặt
nước chuyên
dùng
4.73 0.51 8.05 0.87 31.38 3.38 +3.32 +23.33
2 .Đất nông
nghiệp
137.42 14.93 123.77 13.31 18.03 1.94 -13.65 -105.74
3 .Đất chưa sử
dụng
51.84 5.63 47.21 5.08 24.21 2.61 -4.63 -23
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)
Nhận xét: Qua bảng 3 cho thấy xu thế biến động đất ở đô thị liên tục tăng,
cụ thể:
+ Năm 2006 tăng so với năm 2005 là 35.39 ha, tức là tăng 3.45 %
+ Năm 2007 tăng so với năm 2006 là 109.87 ha, tức là tăng 11.95 %
Nguyên nhân đất ở đô thị tăng là do quận Thanh Khê đã đẩy mạnh công tác
đô thị hoá, xây dựng, phát triển các khu dân cư, phát triển hạ tầng đồng bộ nhằm
đảm bảo giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhân dân trên địa bàn, đạt mục tiêu phát
triển kinh tế xã hội cho giai đoạn 2005-2010 như Nghị quyết quận uỷ đề ra và
đây chính là xu thế phát triển chung của thành phố Đà Nẵng để trở thành trung
tâm thương mại của miền Trung.
17
2.2.2. Cơ cấu đất ở đô thị phân theo đơn vị hành chính phường trên địa
bàn quận.
Bảng 4
Chỉ tiêu Diện tích
(ha)
Tỷ trọng (%)

Tổng diện tích đất ở đô thị: 420.80 100
1. Phường An Khê 105.14 24.98
2. Phường Xuân Hà 88.58 21.05
3. Phường Tam Thuận 41.70 7.97
4. Phường Thanh Khê Đông 33.54 7.85
5. Phường Thanh Khê Tây 33.03 7.84
6. Phường Thạc Gián 28.51 6.75
7. Phường Chính Gián 26.94 6.40
8. Phường Tân Chính 22.14 5.26
9. Phường Vĩnh Trung 21.09 5.01
10. Phường Hoà Khê 20.13 4.78
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)
Nhận xét:
Qua bảng 4 ta thấy đất ở đô thị ở các phường không đồng đều, có sự chênh
lệch lớn giữa các phường An Khê, Thanh Khê Tây ( là hai phường có sự tập
trung đất ở cao) so với các phường còn lại, trong đó phường Tân Chính có diện
tích đất ở đô thị thấp nhất.
Đối với phường An Khê là phường có diện tích đất lớn nhất bao gồm: đất
nông nghiệp, đất trồng cây hoa màu, đất ở. Do quá trình đô thị hoá, quy hoạch
phát triển các khu dân cư, tái định cư; đất nông nghiệp, đất trồng cây hoa màu
dần chuyển sang đất ở nên diện tích đất ở tại đây gia tăng hằng năm.
Đối với phường Thanh Khê Tây tách ra từ phường Thanh Lộc Đán trước
đây, đất đai chủ yếu: đất nông nghiệp, đất ở thì đất nông nghiệp nay cũng dần
chuyển sang đất ở. Đặc biệt, khi đường Nguyễn Tất Thành hình thành nên thì
diện tích đất nông nghiệp càng bị thu hẹp. Tuy nhiên, chủ trương của quận cũng
như thành phố sẽ giữ lại một phần diện tích đất nông nghiệp để đảm bảo nguồn
cung lương thực và cây hoa màu cho địa phương.
Các phường còn lại hầu hết đều là đất ở chủ yếu. Nhìn chung, điều kiện
sống tại các phường tương đối tốt. Đường phố hầu hết đều được tráng nhựa; các
khu phố văn hoá, xanh, sạch đẹp; bệnh viện, trường học, ga tàu, siêu thị, công

viên cây xanh, các cơ sở sản xuất kinh doanh đều được quy hoạch đều khắp,
thuận lợi trong việc đáp ứng nhu cầu sinh sống của người dân.
2.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận thời gian qua.
2.3.1. Tình hình thực hiện đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ở thời
gian qua.
18
Bảng 5
Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 So sánh
Số hồ
sơ
% Số hồ
sơ
% Số hồ
sơ
% 06/05 07/06
Tổng số hồ sơ
đăng ký chuyển
quyền sử dụng
đất:
2168 100 2214 100 2667 100 46 453
Phường An Khê 407 18.77 414 18.69 459 17.21 7 45
Phường Thanh
Khê Tây
391 18.03 397 17.93 442 16.57 6 45
Phường Xuân Hà 294 13.56 299 13.50 344 12.89 5 45
Phường Hoà Khê 200 9.22 205 9.25 260 9.75 5 55
Phường Thanh
Khê Đông
199 9.17 200 9.03 245 9.18 1 45
Phường Thạc Gián 190 8.76 195 8.80 236 8.84 5 41

Phường Chính
Gián
181 8.34 187 8.44 249 9.33 6 62
Phường Vĩnh
Trung
164 7.56 168 7.59 217 8.13 4 49
Phường Tam
Thuận
128 5.90 132 5.96 178 6.67 50 46
Phường Tân
Chính
57 2.62 60 2.71 80 2.99 23 20
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)
Nhận xét:
Năm 2005 – 2006, tình hình đăng ký giao dịch nhà đất trở nên im ắng do thị
trường bất động sản đóng băng, hơn nữa Phòng Tài nguyên Môi trường quận
chưa chính thức thành lập, chỉ giữ vai trò tham mưu cho quận cũng như Sở Tài
nguyên Môi trường, nên công tác quản lý, giải quyết việc đăng ký giao dịch gặp
nhiều khó khăn như: về cán bộ chuyên trách, phải xử lý qua nhiều cấp gây mất
thời gian. Đối với hồ sơ mới, do dừng lại một thời gian khá dài trước khi thực
hiện Luật đất đai mới nên nhu cầu về đăng ký giao dịch đất đai ít biến động.
Năm 2007, tình hình đăng ký giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tăng cao,
lượng hồ sơ đăng ký không ngừng tăng, đặc biệt vào những tháng cuối năm
2007, cụ thể khu vực đường Điện Biên Phủ, Nguyễn Tất Thành, phường An Khê,
Thanh Khê Tây là những nơi diễn ra chuyển quyền sử dụng đất nhiều nhất.
Nguyên nhân:
+ Đối với phường An Khê là phường có diện tích lớn nhất trên địa bàn
quận, ngoài đất ở còn có đất nông nghiệp, đất trồng cây hoa màu Nhưng do quy
19
hoạch phát triển các khu dân cư cũng như tốc độ đô thị hoá cao nên đất nông

nghiệp và đất trồng cây hoa màu dần chuyển thành đất ở, làm diện tích cũng như
quỹ đất ở tăng. Do đó, tình hình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại đây cao
nhất chủ yếu là các hộ tái định cư, các hộ mới từ nơi khác đến (cả trong và ngoài
nước).
+ Đối với phường Thanh Khê Tây, từ khi đường Nguyễn Tất Thành hình
thành nên thì quỹ đất cũng tăng lên: đất dự án, đất ở, đất sản xuất kinh doanh.
Môi trường đẹp, gần biển, trong tương lai hình thành các khu resort, du lịch biển,
nên nhu cầu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cũng như lượng hồ sơ đăng ký
chuyển quyền sử dụng đất khu vực này cũng tăng cao.
+ Kể từ khi Uỷ ban nhân dân quận thực hiện cơ chế “một cửa liên thông”,
thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký nhanh hơn, công khai thủ tục hành chính nhiều
hơn, có bài bản (trong đó có quy trình chỉnh lý biến động) nên đáp ứng nhu cầu
búc xúc của người dân tốt hơn.
2.4. Thực trạng công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị tại địa
phương
2.4.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức quản lý đất đai quân Thanh Khê
Tháng 01/2005, theo cơ chế phân cấp của ngành địa chính, phòng Tài
nguyên Môi trường được thành lập theo quyết định số 01/2005/QĐUB ngày
24/01/2005 với chức năng nhiệm vụ tham mưu uỷ ban nhân dân quận quản lý
nhà nước về đất đai theo các nội dung mà luật quy định.
Là một cơ quan hành chính, phòng Tài nguyên Môi trường có 08 cán bộ
công nhân viên trong đó có 01 trưởng phòng và 07 chuyên viên. Về trình độ
chuyên môn, 01 kỹ sư ngành địa chính, 01 trung cấp ngành địa chính, 01 kỹ sư
môi trường còn lại là kỹ sư và cử nhân các ngành khác. Đội ngũ cán bộ địa chính
cấp phường gồm 10 người, trong đó về trình độ chuyên môn hầu hết 10 cán bộ
chức danh địa chính không qua đào tạo ngành chuyên môn quản lý đất đai.
Ngoài ra để thực hiện công tác nghiệp vụ trực tiếp giúp cho phòng tài
nguyên môi trường, văn phòng đăng kí đất đai được thành lập để trực tiếp thực
hiện những công việc sự vụ như đo vẽ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
hồ sơ thế chấp, hồ sơ đăng kí quyền sử dụng đất…Với đội ngũ cán bộ là 17

người bao gồm: 01 giám đốc, 01 phó giám đốc, 15 cán bộ giúp việc. Trình độ
chuyên môn có 04 người đang học đại học quản lý đất đai, còn lại học các ngành
chuyên môn khác.
* Hệ thống tổ chức
Đây là hệ thống tổ chức trực tuyến với việc cấp trên chỉ đạo, quản lý từ trên
xuống và chức năng đối với các bộ phận chuyên môn cấp dưới.
20
* Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận
- Uỷ ban nhân dân quận
Chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế của phòng Tài nguyên Môi trường
quận.
- Phòng Tài nguyên Môi trường quận
Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê là cơ quan chuyên môn
thuộc Uỷ ban nhân dân quận Thanh Khê, có chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn
được quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2003/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15
tháng 07 năm 2003 của Bộ Tài nguyên Môi truờng và Bộ Nội vụ và quyết định
số 01/2005/QĐ-UB ngày 24 tháng 01 năm 2005 của Uỷ ban nhân dân quận
Thanh Khê.
Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê chịu sự quản lý và chỉ đạo
trực tiếp của Uỷ ban nhân dân quận Thanh Khê, đồng thời chịu sự chỉ đạo, hướng
dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đà
Nẵng.
Phạm vi giải quyết công việc
+ Dự thảo và trình Uỷ ban nhân dân quận ký ban hành các văn bản hướng
dẫn thực hiện các quy định pháp luật về quản lý Tài nguyên và Môi trường.
+ Trực tiếp tham mưu Uỷ ban nhân dân quận đối với quy hoạch, kế hoạch
về tài nguyên và môi trường và tổ chức thực hiện sau khi được xét duyệt.
+ Giúp Uỷ ban nhân dân quận tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trình Uỷ ban nhân dân thành phố xét duyệt (theo kỳ quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất) và tổ chức kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất sau khi được xét duyệt.
+ Thẩm định và trình Uỷ ban nhân dân quận xét duyệt quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất các phường, kiểm tra việc thực hiện sau khi được xét duỵêt.
+ Trình Uỷ ban nhân dân quận quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân
dân cấp quận và tổ chức thực hiện.
21
Uỷ ban nhân dân quận
Phòng Tài nguyên Môi trường quận
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
Bộ phận Hành
chính tổng hợp
Bộ phận Kỹ thuật
và ngoại nghiệp
Bộ phận Lưu trữ
và khai thác thông
tin
Bộ phận Xử
lý số liệu
+ Quản lý và theo dõi sự biến động về đất đai, cập nhật, chỉnh lý các tài liệu
về đất đai và bản đồ phù hợp với hiện trạng sử dụng đất theo hướng dẫn của Sở
Tài nguyên Môi trường.
+ Tổ chức thực hiện và hướng dẫn, kiểm tra việc thống kê, kiểm kê, đăng kí
đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
+ Hướng dẫn và kiểm tra việc sử dụng, bảo vệ tài nguyên đất, tài nguyên
khoáng sản, tài nguyên nước, bảo vệ môi trường, phòng chống, khắc phục suy
thoái, ô nhiễm, sự cố môi trường, hậu quả thiên tai.
+ Lập báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai và hiện trạng môi trường theo định
kỳ, thu thập, quản lý lưu trữ tư liệu về tài nguyên và môi trường

+ Chủ trì hoặc phối hợp với các cơ quan liên quan trong việc kiểm tra và
thanh tra việc thi hành pháp luật, giúp Uỷ ban nhân dân quận giải quyết các tranh
chấp, khiếu nại tố cáo về tài nguyên và môi trường, về nhà ở trên đất theo quy
định của pháp luật.
+ Thực hiện công tác quản lý Nhà nước, các lĩnh vực liên quan đến việc xác
lập quyền sở hữu nhà của hộ gia đình, cá nhân, Uỷ ban nhân dân quận nhận
chuyển giao từ Sở Tài nguyên và Môi trường.
+ Chỉ đạo, hướng dẫn và kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ đối với Văn
phòng Đăng kí quyền sử dụng đất.
+ Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật, thông tin về tài nguyên và
môi trường theo quy định pháp luật.
+ Báo cáo định kỳ 3 tháng, 6 tháng, 1 năm và đột xuất tình hình thực hiện
nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Uỷ ban nhân dân quận và Sở
Tài nguyên Môi trường.
+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do Uỷ ban nhân dân quận phân công.
+ Quản lý cán bộ công chức-viên chức, hướng dẫn, kiểm tra chuyên môn,
nghiệp vụ đối với cán bộ địa chính phường. Tham gia với Sở Tài nguyên Môi
trường trong việc tổ chức đào tạo, bồi dưỡng cán bộ công chức-viên chức làm
công tác quản lý tài nguyên và môi trường và cán bộ địa chính phường.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thuộc phòng
Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê, hoạt động theo loại hình sự nghiệp có
thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất
biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, có tư cách pháp nhân, có con
dấu riêng và được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và Ngân hàng theo quy
định của pháp luật.
Chức năng, nhiệm vụ
+ Giúp trưởng phòng Tài nguyên Môi trường quận làm đầu mối thực hiện
các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất khi thực hiện

các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
+ Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với tất cả
các thửa thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp quận theo trích sao hồ sơ địa
chính gốc đã chỉnh lý do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp thành phố
22
gửi tới, hướng dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao
hồ sơ địa chính của Uỷ ban nhân dân các phường thuộc quận.
+ Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với
người sử dụng đất.
+ Lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy
tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính.
+ Tổ chức việc điều tra, khảo sát, đánh giá, phân hạng đất, trích đo địa
chính thửa đất, thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
cấp quận và phường.
+ Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa
chính và các thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu
cầu của cộng đồng.
+ Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai, thực hiện các
dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai, điều tra khảo sát, đánh giá, phân
hạng, đo đạc, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính.
+ Báo cáo định kỳ 3 tháng, 6 tháng, 1 năm và đột xuất về tình hình thực
hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho phòng Tài nguyên Môi
trường.
+ Quản lý viên chức, người lao động, tài sản thuộc Văn phòng theo quy
định của pháp luật và của Uỷ ban nhân dân quận giao.
- Bộ phận hành chính tổng hợp
+ Thực hiện các nhiệm vụ về công tác tổ chức, giải quyết các chế độ chính
sách về lao động, tiền lương theo quy định của Nhà nước.
+ Thực hiện công tác tài chính kế toán, công tác hành chính, xây dựng quy

trình, nội quy, quy chế hoạt động của cơ quan , thu phí và lệ phí.
+ Xây dựng kế hoạch công tác của văn phòng, định hướng chiến lược phát
triển, kiểm tra giám sát việc thực hiện kế hoạch.
+ Tổng hợp tình hình các hoạt động của văn phòng để báo cáo thực hiện
công tác thi đua khen thưởng.
+ Kiểm tra hướng dẫn, tiếp nhận và phân loại hồ sơ của cá nhân có yêu cầu
thực hiện các quỳen theo Luật định thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân quận.
+ Chuyển hồ sơ cho các bộ phận có trách nhiệm thụ lý, theo dõi tiến độ giải
quyết hồ sơ theo trình tự các bước công việc.
+ Quan hệ với các cơ quan có liên quan (Sở tài nguyên Môi trường, Sở xây
dựng, Cục thuế, Sở Tài chính, Trung tâm đo đạc bản đồ, Văn phòng Uỷ ban nhân
dân quận, phòng Tài chính-kế hoạch, Quản lý đô thị, chi cục thuế, kho bạc) để
giải quyết công việc.
+ Giao trả hồ sơ.
+ Thực hiện công tác tư vấn pháp luật về đất đai cho công dân.
+ Tham gia các nhiệm vụ khác khi có yêu cầu.
- Bộ phận Kỹ thuât và ngoại nghiệp
+ Tổ chức việc điều tra, khảo sát đánh giá, phân hạng đất, kiểm kê đất đai
và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
23
+ Kiểm tra sự thống nhất số liệu giữa các loại hồ sơ bao gồm: Hồ sơ do
người sử dụng đất cung cấp, hồ sơ gốc đang quản lý và số liệu thực địa.
+ Thực hiện và kiểm tra việc tách, nhập thửa đất, biến động đất đai.
+ Kiểm tra, nghiệm thu kết quả đo đạc bản đồ của các đơn vị có chức năng
đo đạc bản đồ trước khi đưa vào sử dụng.
- Bộ phận xử lý số liệu
+ Thực hiện các thủ tục hành chính về đăng ký quyền sử dụng đất đối với
cá nhân theo quy định của Luật đất đai.
+ Tiếp nhận và quản lý hồ sơ địa chính dạng số.
+ Hệ thống hoá bản đồ toàn quận và chỉnh lý biên tập theo các hệ thống tiêu

chuẩn dữ liệu
+ Cập nhật biến động trên bản đồ địa chính và hồ sơ đăng ký đất đai, chỉnh
lý bản đồ và cấp trích lục bản đồ.
+ Xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số
+ Thu thập, ứng dụng những tiến bộ mới như: Công nghệ thông tin, viễn
thám, viễn thông, tin học, phân tích hệ thống, hệ thống thông tin địa lý GIS…để
áp dụng và phục vụ cho công tác quản lý và lưu trữ thông tin ngành.
- Bộ phận Lưu trữ và khai thác thông tin
+ Tiếp nhận, thu thập, phân loại, sắp xếp bảo quản tư liệu địa chính và các
hồ sơ tư liệu khác.
+ Cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai trên bản đồ và hồ sơ địa chính
dạng giấy.
+ Trích lục, trích sao hồ sơ địa chính.
2.4.2. Thực trạng công tác ban hành và áp dụng các quy định, quy chế,
chính sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị.
Nhà nước quản lý đất đai bằng các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống
các văn bản đó phải được các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương tới cơ sở tổ
chức thi hành. Từ hệ thống văn bản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra
những mặt đúng và mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý.
Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực
thi hành từ ngày 01/07/2004, đến ngày 29/10/2004 chính phủ ban hành Nghị định
181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003. Trên cơ sở các văn bản
chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng, Uỷ ban nhân dân quận Thanh
Khê đã tổ chức triển khai và chỉ đạo Phòng Tài nguyên Môi trường, Uỷ ban nhân
dân các phường căn cứ vào chức năng và nhiệm vụ của mình để thực hiện tốt các
chủ trương chính sách đất đai, các văn bản về công tác thanh tra, kiểm tra đối với
việc quản lý sử dụng đất, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay hệ thống văn bản pháp luật về đất đai cũng như liên quan đến hoạt
động chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị cơ bản được áp dụng thuộc quận bao
gồm:

- Luật đất đai 2003
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
24
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai. Trong đó có quy định kể từ ngày 01/01/2008, giấy trắng văn tự mua bán,
thừa kế…không được giao dịch, thế chấp, muốn giao dịch phải có sổ đỏ.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP của chính phủ về phương pháp xác định gía
đất và khung giá các loại đất.
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
Nhìn chung công tác triển khai, áp dụng, tuyên truyền các quy định pháp
luật về đất đai trong dân tương đối tốt, các quy định, quy chế luôn được công
khai, hướng dẫn, niêm yết trên các bảng ghi đặt tại văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất. Bên cạnh việc tổ chức thực hiện tốt các văn bản của nhà nước, quận đã
tổ chức cho cán bộ học tập nâng cao trình độ nghiệp vụ, phổ biến luật đất đai và
các văn bản hướng dẫn thi hành luật cho cán bộ, nhân dân.
Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng các quy định trên có nảy sinh một số
vướng mắc:
+ Theo nghị định 84/2007/NĐ-CP kể từ ngày 01/01/2008 các loại giấy tờ
không phải sổ đỏ thì không được chuyển quyền sử dụng đất, nhưng do điều kiện
lịch sử nên từ trước đến nay người dân sử dụng đất hợp pháp được cấp nhiều loại
giấy chứng nhận, người dân thì chưa hiểu rõ gây khó khăn trong quá trình giải
quyết, chẳng hạn như khi có nhu cầu giao dịch người dân mới đi chuyển đổi giấy
tờ nhà đất; trong khi đó, nhà nước lại muốn thống nhất một loại giấy tờ nhà đất
cho dễ quản lý. Về lâu dài, nếu chưa giải quyết ổn thỏa, những hộ đang sở hữu
giấy trắng sẽ chịu thiệt mà ngay cả đến ngân hàng cũng gặp rắc rối vì tồn đọng số
hồ sơ giấy trắng đã giao dịch trước đây.
+ Đất có giấy tờ nhưng đã chuyển nhượng cho người khác một phần nên
còn lại không đủ diện tích so với hạn mức đất ở, có lấn thêm để hình thành thửa

đất hiện nay có nhà ở sau ngày 18/12/1980, nhưng trước ngày 15/10/1993. Nay
giải quyết công nhận phần đất có giấy tờ còn lại công nhận là đất ở, cộng phần
đất lấn được công nhận theo hạn mức (diện tích có giấy tờ là đất ở + diện tích
hạn mức đất ở) hoặc gộp phần đất có giấy tờ với phần đất lấn để công nhận đủ
theo hạn mức đất ở theo khoản 4 hoặc 5 Điều 87 Luật Đất đai.
+ Khó khăn trong việc xác định tình trạng pháp lý của thửa đất do đất đã
qua nhiều chủ, hiện trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu.
+ Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và có một số
vướng mắc chưa được tháo gỡ cũng làm cho một bộ phận người sử dụng đất ít
thiết tha với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến khi cần chuyển
nhượng thì lại không đủ thủ tục để thông qua cơ quan Nhà nước.
+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng, người mua sẽ được cấp giấy chứng
nhận mới chứ không cập nhật trên giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
và QSDĐ) hoặc giấy đỏ. Trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được
ghi chú ở trang 3 của giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về
đất và cho ông B thuê dài hạn (10, 20 năm), khi ông B xây nhà thì ông B sẽ
đứng tên chủ quyền sở hữu nhà. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay
đổi kiến trúc, cấu trúc (nhà một trệt xây lên bốn lầu), chủ nhà phải làm thủ tục
làm lại giấy chứng nhận QSDĐ, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong NĐ mới thay
thế NĐ 60).
25