Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản có quan hệ
trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật
liệu xây dựng, thị trường lao động Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả
thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển
kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng
góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế
chấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của
hầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường
bất động sản đối với nền kinh tế. Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản
nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đề
cần quan tâm nghiên cứu.
Thành phố Đà Nẵng là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất của khu vực
miền Trung Việt Nam, là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Do
vậy, thị trường bất động sản của thành phố Đà Nẵng phát triển rất mạnh mẽ
trong những năm gần đây.
Quận Hải Châu là một quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng. Cùng với sự
phát triển của thị trường bất động sản Đà Nẵng, trong những năm qua thị trường
bất động sản của quận cũng phát triển khá mạnh do tác động của quá trình phát
triển đô thị và sự hình thành các khu tái định cư mới. Tuy nhiên, bên cạnh những
mặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất động sản của quận Hải Châu trong
thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như chưa nhận thức đầy đủ về vai trò,
vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội; tài sản
nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí, thất
thoát lớn cho xã hội; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều
tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá

đất vẫn còn diễn ra Tất cả những điều đó đã gây tác động xấu đến thị trường
1
bất động sản, ảnh hưởng đến tâm lý và đời sống của người dân, nhất là đối tượng
có thu nhập thấp vì họ hầu như không có điều kiện để tiếp cận được thị trường
bất động sản.
Xuất phát từ các lý do, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng và các
giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố
Đà Nẵng".
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
* Mục đích của đề tài
Nghiên cứu thực trạng về thị trường bất động sản từ đó đưa ra các giải pháp
nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở quận Hải
Châu trong thời gian tới.
* Yêu cầu
- Trên cơ sở các số liệu thu thập do các đơn vị cung cấp phải đánh giá
khách quan, chính xác và khoa học.
- Tìm hiểu, nắm bắt được tình hình phát triển thị trường bất động sản ở
quận Hải Châu để đưa ra các giải pháp phát triển thị trường bất động sản.
- Nắm vững các chính sách về thị trường bất động sản.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu:
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và định hướng phát triển kinh tế xã hội
của quận Hải Châu giai đoạn 2010 – 2020.
Thực trạng thị trường bất động sản ở quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài được thực hiện tại địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.
1.4. Nội dung nghiên cứu
- Điều tra, nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến
thị trường bất động sản ở quận Hải Châu.
- Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản tại quận Hải Châu về các

vấn đề: giá cả bất động sản, các công ty kinh doanh bất động sản
2
- Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải
Châu.
1.5. Phương pháp nghiên cứu
1.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu: để điều tra thu thập các
số liệu, dữ kiện thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích đề tài nghiên cứu. Đây
là bước đầu tiên rất quan trọng của đề tài nhằm thu thập số liệu về điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu về đất đai…
1.5.2 Phương pháp kế thừa: tham khảo các tài liệu, số liệu, các bài viết đã được
công bố, đề tài sẽ kế thừa những số liệu có liên quan để hoàn thiện các nội dung
nghiên cứu của đề tài.
1.5.3 Phương pháp so sánh: so sánh số liệu giữa các năm để từ đó rút ra được
nhận xét cũng như đánh giá được tính hiệu quả của việc thực hiện các chỉ tiêu
nghiên cứu.
1.5.4 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu: nhóm toàn bộ các đối
tượng điều tra có cùng chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân
tích tương quan giữa các yếu tố; xử lý số liệu và đưa ra giá trị có tính chính xác
cao.
3
PHẦN 2
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HẢI CHÂU
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội:
2.1.1. Vị trí địa lý
Hải Châu là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng, có tọa độ địa lý nằm ở
108
0
2’ kinh độ Đông, 16
0
03’ vĩ độ Bắc với tổng diện tích tự nhiên là 2135,42

ha. Ranh giới hành chính được xác định: Phía Bắc giáp Vịnh Đà Nẵng; Phía Tây
giáp quận Thanh Khê và quận Cẩm Lệ; Phía Đông giáp quận Sơn Trà và quận
Ngũ Hành Sơn; Phía Nam giáp quận Cẩm Lệ.
Trên địa bàn quận Hải Châu có sân bay quốc tế, có quốc lộ 14B đi ngang
qua, có các cảng sông, các trung tâm hành chính, văn hóa, thương mại, dịch vụ,
du lịch của thành phố Đà Nẵng. Do vậy, Quận có nhiều ưu thế về địa lý, kinh tế
so với các quận, huyện khác trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội cũng
như thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
2.1.2 Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực của quận Hải Châu
2.1.2.1 Ngành Dịch vụ
Do là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng có nhiều điều kiện phát triển
thương mại dịch vụ nên hoạt động thương mại - dịch vụ - du lịch trên địa bàn
quận đã phát triển nhanh và chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu kinh tế của
quận năm 2009 (66.68%). Tốc độ tăng giá trị sản xuất ngành dịch vụ bình quân
thời kỳ 2000 - 2005 đạt 16,2%/năm; giai đoạn 2005 - 2009 là 18,22%/năm.
2.1.2.2 Ngành Công nghiệp - Xây dựng
Với vị trí là quận trung tâm, dân cư đông đúc, mặt bằng sản xuất chật hẹp
nên quận chỉ phát triển công nghiệp có công nghệ sạch và chứa hàm lượng khoa
học kỹ thuật cao.
Trong những năm gần đây, do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như giá cả
nguyên vật liệu gia tăng, nền kinh tế thế giới bị khủng hoảng kéo theo sự khủng
hoảng của kinh tế trong nước đã làm cho sản xuất công nghiệp trên địa bàn
quận có nhiều biến động. Tuy nhiên tỷ lệ đóng góp của ngành công nghiệp - xây
dựng trong GDP của quận vẫn đạt trên 35% năm 2009 và tốc độ tăng trưởng
bình quân hàng năm giai đoạn 2005 - 2009 là 10,6%.
4
2.1.2.3 Ngành nông nghiệp
Do là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng, quỹ đất nông nghiệp hầu
như không có do được trưng dụng sang sử dụng vào các mục đích phi nông
nghiệp nên việc phát triển nghành này chủ yếu dựa vào việc khai thác thủy hải

sản trên địa bàn quận.
2.1.3. Đặc điểm về dân số, lao động, việc làm và mức sống
Dân số trung bình của quận Hải Châu năm 1997 là 174.115 người, đến năm
2009 là 189.090 người tăng thêm 14.975 người, mật độ dân số trung bình là
9.139 người/km
2
phân bố không đều, tập trung ở các phường trung tâm quận.
Mật độ dân số cao nhất ở phường Nam Dương (46.055 người/km
2
) và thấp nhất
là phường Hòa Cường Nam (5.764 người/km
2
).
Sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh tại thành phố Đà
Nẵng nói chung và quận Hải Châu nói riêng đã làm cho nhu cầu về bất động sản
ở quận Hải Châu trở nên hết sức bức thiết. Lực lượng lao động nhập cư lớn, lao
động trẻ có tỷ lệ cao. Với loại đối tượng này, số người có việc làm, thu nhập ổn
định nhưng chưa có nhà ở là khá lớn. Đây chính là những khách hàng tiềm năng
cho thị trường bất động sản, tạo nên cầu bất động sản tăng mạnh.
2.1.4. Điều kiện cơ sở hạ tầng
Kết cấu hạ tầng trên địa bàn quận Hải Châu khá phát triển và có các
phương thức vận tải đường bộ, đường sông, đường hàng không, gần nhà ga
đường sắt và cảng biển rất thuận lợi cho việc giao thương, giao lưu văn hóa và
du lịch nên có vai trò quyết định cho sự phát triển của thành phố
2.2. Khái quát về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hải Châu.
- Công tác quản lý đất đã có những tác động tích cực, giải quyết kịp thời
những vấn đề thiết thực trong quản lý sử dụng đất đai, góp phần đáng kể vào sự
ổn định và phát triển kinh tế xã hội. Đã tác động trực tiếp đến lợi ích người dân,
tạo nên một động lực mới, thúc đẩy sản xuất phát triển, làm cho tình hình sử

dụng đất ngày càng được ổn định, hiệu quả.
Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại xung quanh việc giải quyết tranh chấp
đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa thực hiện đúng theo quy định của
5
pháp luật. Điều đó dẫn đến các ngành, các cấp địa phương còn lúng túng trong
việc quản lý sử dụng đất.
- Nhìn chung, việc sử dụng đất trên địa bàn quận có hiệu quả. Tuy nhiên,
vẫn còn nhiều nơi, nhiều chỗ sử dụng đất chưa hợp lý, gây lãng phí đất, hiệu quả
sử dụng đất không cao mà nguyên nhân chính là chưa có quy hoạch cụ thể, để
ổn định và phát huy hiệu quả sử dụng đất.
- Trên địa bàn quận vẫn còn những khu quy hoạch treo, những dự án dàn
trải, chậm tiến độ hoặc không thực hiện dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai,
hiệu quả sử dụng đất thấp. Điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động
của thị trường bất động sản, tạo nên những khu vực không có giao dịch, hoặc tỷ
lệ giao dịch thành công rất thấp trong mua bán bất động sản (khu quy hoạch
treo). Những dự án chậm tiến độ gây nên hiện tượng lãng phí rất lớn, giá thành
bất động sản tăng cao, gây thiệt hai cho ngân sách nhà nước và lợi ích của nhà
đầu tư. Cá biệt, có những dự án đã được cấp phép nhiều năm vẫn chưa có hoạt
động gì (khu 88 Hùng Vương), hay hoạt động cầm chừng (khu vực bên cạnh nhà
hát Trưng Vương do nhà thầu Vũ Châu Long thực hiện).
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của quận Hải Châu năm 2009
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2009, tổng diện tích tự nhiên của quận
Hải Châu là 2135.42 ha. Trong đó, đất phi nông nghiệp là 2088,42 ha, chiếm
97,8%, đất nông nghiệp có 26,06 ha; chiếm 1,22% và đất chưa sử dụng có 20,94
ha chiếm 0,98% tổng diện tích tự nhiên toàn quận. Cơ cấu sử dụng đất của quận
năm 2009 được thể hiện qua biểu đồ 1.
6
(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường năm 2009)
2.3. Thực trạng thị trường bất Động sản ở quận Hải Châu.
2.3.1. Thực trạng mua, bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở.

Bảng 2: Thực trạng mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009
Đơn vị tính: Hồ sơ
7
Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q. Hải Châu, TP. Đà Nẵng
2.3.2. Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất
Bảng 3: Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất phi nông nghiệp giai đoạn 2005 – 2009
Năm Diện tích (m
2
)
Năm 2005 1870
Năm 2006 1230
Năm 2007 890
Năm 2008 550
Năm 2009 420
Tổng 4960
Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q. Hải Châu, TP. Đà Nẵng
Trong những năm qua, với sự phát triển của kinh tế - xã hội quận Hải Châu,
đời sống của nhân dân đã có những bước chuyển biến đáng kể, thu nhập bình
8
quân của các hộ dân tăng cao, các dịch vụ - thương mại phát triển đã ảnh hưởng
đến việc chuyển mục đích sử dụng đất của các cá nhân, doanh nghiệp. Mục đích
sử dụng đất chủ yếu được chuyển là từ mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang
đất nông nghiệp với mục đích kinh doanh đối với các doanh nghiệp; mục đích
đất ở đối với các hộ gia đình cá nhân.
Phần lớn diện tích đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi
nông nghiệp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, diễn ra ở thời điểm trước năm
2004, theo các dự án quy hoạch của Thành phố.
2.3.3. Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà và thuê cơ sở sản xuất kinh doanh

Một trong những đặc trưng phát triển của thị trường bất động sản ở quận
Hải Châu là sự phát triển của loại hình thuê đất, thuê nhà, thuê cơ sở sản xuất
kinh doanh. Nguyên nhân chính mang lại nét đặc trưng trên là do sự phát triển
mạnh mẽ của ngành du lịch, dịch vụ. Hàng ngày, có hàng trăm lượt khách đổ về
thuê phòng tại các khách sạn, nhà nghỉ, đây là nguồn cung rất lớn cho những
người có nhu cầu về nhà ở trong một thời gian nhất định và góp phần vào trong
tổng thu ngân sách địa phương. Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê cơ sở
sản xuất kinh doanh trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009 được thể
hiện qua bảng 4.
Bảng 4: Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê cơ sở sản xuất kinh
doanh trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009
Năm Diện tích (m
2
)
Năm 2005 12992
Năm 2006 53988
Năm 2007 24795
Năm 2008 1585241
Năm 2009 483362
Tổng 2.160.378
Nguồn: Sở TNMT thành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng là một thành phố lớn, là trung tâm kinh tế, văn hóa của khu vực
miền Trung - Tây Nguyên. Do đó, cùng với sự phát triển về kinh tế là nhu cầu
9
ngày càng tăng về nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, văn phòng cho thuê v.v
Quá trình đô thị hóa tại Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng phát triển
với tốc độ chóng mặt, thành phố thay da đổi thịt hàng ngày. Để đạt được điều đó
là nhờ tầm nhìn, những quyết sách hợp lý mang tính chiến lược của thành phố,
cùng với sự đồng thuận của nhân dân, mang đến một môi trường thuận lợi cho
các nhà đầu tư trong nước cũng như quốc tế. Cùng với sự phát triển của thành

phố Đà Nẵng, quận Hải Châu cũng được phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng
bộ, nên đã tạo được sự thuận lợi trong sản xuất và đầu tư kinh doanh trong nhiều
lĩnh vực trong đó có lĩnh vực kinh doanh về bất động sản. Do đó, từ năm 2005
đến năm 2009, quận Hải Châu trở thành một trong những địa bàn có diện tích
thuê đất sản xuất kinh doanh, nhà ở, đất ở lớn nhất thành phố Đà Nẵng, cụ thể
như:
Bảng 5: Một số trường hợp thuê đất sản xuất kinh doanh trên địa bàn quận
Hải Châu giai đoạn 2005-2009
STT Đơn vị thuê Diện tích (m
2
)
1 Công ty TNHH Indochina Riverside Tower 3.652
2 Công ty TNHH Việt Lý tại miền Trung 14.022
3 Công ty TNHH Deawon Canavil 43.314
4 Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hàn Quốc 10.773
Ngoài các dự án trên (chủ yếu là thuê đất mới), các hợp đồng cho thuê đất
ở, đất sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình, cơ sở sản xuất kinh doanh, trụ sở
các công ty, cơ quan, ban ngành trên địa bàn quận đã được ký những năm trước
đây, nay được ký lại, hoặc gia hạn hợp đồng cũng chiếm số lượng rất lớn.
Những số liệu trên cho thấy nguồn cung trên thị trường bất động sản trong lĩnh
vực nhà - đất cho thuê là hết sức dồi dào. Điều đó lý giải cho việc thị trường bất
động sản ở quận Hải Châu nói riêng và Đà Nẵng nói chung trong thời gian gần
đây đang hết sức sôi động. Tuy nhiên, do có sự cân bằng tương đối về cung -
cầu, nên giá bất động sản tăng mạnh, nhưng ít có những biến động đột biến như
thị trường bất động sản Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
2.3.4. Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với
đất
10
Với thành quả của quá trình phổ biến pháp luật và trình độ dân trí ngày
càng cao của người dân địa phương, đã phán ánh ngày càng sâu sắc nhận thức

của người dân về quyền lợi của mình trong việc sở hữu các bất động sản.
Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trở thành một trong
những điều kiện tạo nguồn vốn cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đổi mới
khoa học – công nghệ trong các dây chuyền sản xuất; mở rộng quy mô sản xuất
hoặc chuyển đổi loại hình sản xuất kinh doanh nhằm thu lại lợi nhuận cao hơn.
Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của quận Hải
Châu giai đoạn 2005-2009 được thể hiện qua bảng 5.
Bảng 6: Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền
với đất giai đoạn 2005-2009
Năm Số hồ sơ thế chấp (hồ sơ)
Năm 2005 4176
Năm 2006 6087
Năm 2007 7087
Năm 2008 7007
Năm 2009 9140
Tổng 26490
Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q. Hải Châu, TP. Đà Nẵng
2.3.5. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Thực trạng sự phát triển của thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành
phố Đà Nẵng có thể chia thành 2 giai đoạn cụ thể sau: Giai đoạn thị trường bùng
nổ phát triển bong bóng và giai đoạn thị trường đóng băng; hai giai đoạn này
đan xen nhau.
Tuy nhiên, ta có thể nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở về trước là
thời hoàng kim của thị trường bất động sản của quận Hải Châu. Trong giai đoạn
này giá bất động sản Hải Châu Nam không thua kém bất kỳ quận nào thuộc
thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội. Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá
tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 khi thị trường gần
11
như đóng băng. Lý giải cho căn nguyên của sự giảm sút này của thị trường bất
động sản tại Hải Châu là do: yếu tố đầu cơ; sản phẩm của sự quản lý yếu kém.

Từ 2005 đến nay là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường bất động sản trong
giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam (giai đoạn 2005 -
2008); sự đầu tư của các doanh nghiệp nước nước ngoài, đặc biệt là sự phát triển
của các văn bản pháp luật như: Luật đất đai 2003, Luật dân sự 2005, Luật kinh
doanh bất động sản năm 2006, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động
sản là động lực làm cho thị trường bất động sản nóng lên. Qua đó, đã khắc phục
được những yếu kém trong việc quản lý thị trường bất động sản, thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển phù hợp với tiềm năng vốn có, hạn chế cơ chế đầu
cơ bất động sản của những nhà đầu tư, tạo môi trường pháp lý thông thoáng
trong cơ chế thị trường, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương.
Việc ban hành kịp thời các văn bản pháp quy của UBND thành phố Đà
Nẵng, UBND quận Hải Châu, đã giúp hiện thực hóa những chủ trương, đường
lối của Đảng, Chính phủ, giải quyết những ách tắc trong việc thực thi các văn
bản Luật của Quốc hội, các Nghị định, Thông tư của Chính phủ do vậy đã tạo ra
hành lang phpas lý cụ thể cho thị trường bất động sản của quận phát triển. Cùng
với sự phát triển kinh tế, quận đã từng bước hoàn thiện, giảm bớt các thủ tục
hành chính phiền hà, tạo điều kiện thuận lợi trong các giao dịch bất động sản,
thu hút đầu tư. Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa
bàn quận Hải Châu được thể hiện một cách nổi bật, là yếu tố rất quan trọng
trong việc phát triển của thị trường, tạo đà cho sự phát triển mạnh mẽ của thị
trường bất động sản trong thời gian tới.
Bảng 8: Các văn bản pháp lý có liên quan đến sự hình thành và phát triển
của thị trường bất động sản ở quận Hải Châu
12
Tên văn bản Nội dung chính
Ngày
Ban hành
88/2006/QĐ-UBND Ban hành giá cho thuê đất và phí sử
dụng hạ tầng tại các khu công nghiệp

do thành phố Đà Nẵng đầu tư.
09/10/2006
96/2006/QĐ-UBND Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước ngoài
khu công nghiệp đối với tổ chức, cá
nhân trong nước và nước ngoài trên địa
bàn thành phố Đà Nẵng
23/10/2006
35/2009/QĐ-UBND Ban hành Quy định giá các loại đất trên
địa bàn thành phố Đà Nẵng
24/12/2009
Nguồn số liệu: Uỷ ban nhân dân quận Hải Châu
PHẦN 3
13
CƠ SỞ KHOA HỌC
3.1. Cơ sở khoa học
3.1.1. Bất động sản và đặc điểm của hàng hoá bất động sản
3.1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ luật dân sự Việt Nam quy định: Bất động sản là các loại tài sản
bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
3.1.1.2. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản
- Có vị trí cố định, không di chuyển được
Đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị
trường tại chỗ thì cũng không thể đem bất động sản đi nơi khác để giao dịch.
- Tính bền lâu : đất đai là hàng hóa được xem như không bị hủy hoại, trừ
khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp và vật kiến trúc có thể tồn tại đến hàng chục
năm đến hàng trăm năm.
- Tính thích ứng
Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng. Tính thích ứng

của bất động sản là một trong đặc điểm cực kỳ quan trọng để thu hút khác hàng
và các nhà đầu tư.
- Tính dị biệt
Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau.
- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách.
Bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên
chính phủ rất quan tâm đến thị trường bất động sản và thường xuyên đưa ra các
chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ
lợi ích kinh tế trong việc sử dụng đất, giao dịch và sử dụng bất động sản.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Nhiều loại đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm như đầu tư vào
14
chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý nhưng đầu tư trực tiếp vào bất động sản thì
phải có năng lực quản lý thích hợp, đòi hỏi nhiều kiến thức tổng hợp.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng có thể nâng cao giá trị bất động sản
trong khu vực phụ cận lên khá nhiều.
3.1.2. Thị trường bất động sản
3.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại
một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo
quy định của pháp luật.
Theo khoản 1 điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007của
Chính phủ thì doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn
pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam.
3.1.2.2. Phân loại thị trường bất động sản
Dựa vào những căn cứ khác nhau người ta đã chia thị trường bất động sản

thành các loại như sau:
* Căn cứ vào loại hình giao dịch trên thị trường: thị trường bất động sản
được chia thành 5 loại gồm:
- Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
- Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê.
- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp vay vốn.
- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh.
- Thị trường giao dịch khác về bất động sản.
* Căn cứ vào thời gian mà thị trường bất động sản tham gia vào thị
trường: nếu dựa vào căn cứ này thị trường bất động sản được chia thành 3 loại,
bao gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
15
sử dụng đất.
- Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán hay cho thuê.
- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã
được mua hoặc thuê.
* Căn cứ vào mục đích sử dụng bất động sản
- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để ở: là thị trường giao dịch
các căn hộ, ngôi nhà, công trình, lô đất được sử dụng vào mục đích ở.
- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng vào mục đích khác: như văn
phòng làm việc, kinh doanh, xây dựng cơ sở hạ tầng.
3.1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển cùng với quá trình
phát triển trong nền kinh tế thị trường nên nó có những đặc điểm sau:
- Thị trường bất động sản không giao dịch bản thân bất động sản mà giao
dịch các quyền và lợi ích chứa trong bất động sản đó.
- Thị trường bất động sản là thị trường không mang tính tập trung nhưng
mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản là thị trường có nội dung phong phú nhưng là

dạng thị trường không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật.
- Cung trong thị trường bất động sản không theo kịp sự thay đổi của cầu.
- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần có sự tư vấn của các chuyên
gia với trình độ cao.
- Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
3.2. Cơ sở lí luận
3.2.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
- TTBĐS ở nước ta mới hình thành hơn 10 năm nay, đã bước đầu phát huy
tính tích cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và còn
nhiều khuyết tật, bất cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể như sau:
- Thứ nhất, hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chưa được
16
nhà nước kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn
kém hiệu quả và lãng phí. Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy nằm
ngoài sự kiểm soát của các cơ quan QLNN; nội dung quản lý thị trường chính
quy còn rườm rà về thủ tục, hiệu lực các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường
chưa cao. Trong lúc đó, việc phát triển nhanh chóng của các đô thị và tình trạng
đầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm cho một lượng lớn BĐS bị "găm", giữ hoặc
mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được đưa vào sử dụng phục vụ cho
sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao điều kiện sống cho nhân dân. Bên
cạnh đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà không có
giấy phép, tùy tiện, không đúng quy hoạch, lấn chiếm đất đai,… là khá
phổ biến, ảnh hưởng nhiều tới quy hoạch phát triển và chiến lược phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước, từ đó làm hiệu quả sử dụng HHBĐS giảm sút.
- Thứ hai, do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợi
nhuận nên nảy sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp như: tranh chấp,
khiếu kiện, lừa đảo,… về đất đai. Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranh
chấp khiếu kiện lâu dài, phép nước không nghiêm; giá cả BĐS biến động khôn
lường làm cho một số người đầu cơ và đội ngũ "cò" BĐS, thậm chí một số công

chức ngành địa chính nhà đất giàu nên nhanh chóng do kiếm được các khoản lợi
"bất minh". Mặt khác, đại bộ phận công chức thu nhập thấp cùng công nhân lao
động bình thường với đồng lương ít ỏi rất khó có điều kiện cải thiện chỗ ở. Từ
đây, tạo sự phân hóa xã hội và tạo ra bất bình đẳng lớn trong xã hội. Các hiện
tượng tiêu cực, tham nhũng đang xảy ra nhiều trong lĩnh vực đất đai, gây nhức
nhối cho xã hội; các khâu như giao đất, định và thẩm định giá đất, cho thuê đất,
xử lý lấn chiếm đất đều tạo ra những kẽ hở và tạo điều kiện cho tiêu cực phát
sinh, hoành hành làm mất uy tín đội ngũ cán bộ QLNN và bộ máy nhà nước
cũng như đường lối lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam.
- Thứ ba, quy mô TTBĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của nó
vượt tầm kiểm soát của Nhà nước đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách,
phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát
triển đồng bộ hệ thống thị trường. Hiện tại, lượng qua hệ giao dịch trên TTBĐS
phi chính quy ước tính chiếm tỷ trọng khoảng 70-80% thị phần. Lượng giao dịch
này quá lớn, không đăng ký với các cơ quan QLNN có thẩm quyền nên không
thể động viên các nguồn thuế, lệ phí, phí cho ngân sách nhà nước, gây thất thoát
lớn cho nền kinh tế. Ngoài ra, các giao dịch phi chính quy này bị tác động bởi
17
các nhu cầu ảo từ việc đầu cơ BĐS nên đã tạo ra "giá ảo" biến động khôn lường
và luôn ở mức rất cao. Giá này không được hình thành trên cơ sở các chỉ số kinh
tế, các chi phí hiện thực và thu nhập bình quân của đại đa số nhân dân mà nó
được "nhào nặn" qua thị trường phi chính quy với đội ngũ "cò" và "các ý tưởng
đầu cơ" BĐS nên giá rất xa thực tế. Từ đó tạo sức ép lớn đối với chi ngân sách
phục vụ đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng hoặc chi cho các đối tượng chính
sách, đối tượng có thu nhập thấp để thuê hoặc mua nhà. Tình trạng này diễn ra
khá phổ biến, gây nhiều bức xúc cho kinh tế xã hội và sự phát triển của đất
nước; gây khiếu kiện kéo dài và tạo hố ngăn cách rộng hơn giữa giàu
và nghèo. Tình trạng này còn tạo trạng thái "đóng băng" của thị trường HHBĐS,
dẫn đến ứ đọng vốn, hiệu quả đầu tư xã hội không cao làm giảm năng lực và sức
cạnh tranh của nền kinh tế.

- Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trường đầu vào quan trọng của
nền kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh hưởng xấu
đến các thị trường khác như thị trường vốn (hay còn gọi là thị trường chứng
khoán), thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động, thị trường hàng hóa
dịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu ứng liên thông này nếu không kiểm soát được
sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh tế, sự tăng trưởng, phát triển, tiến bộ xã
hội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên trường quốc tế.
- Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần được sửa chữa, điều chỉnh để
giảm các hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tích
cực của nó trong quá trình phát triển. Song, TTBĐS với cơ chế hoạt động của nó
không thể chủ động giải quyết được những vấn đề thuộc bản chất vốn có của nó
như: tính tự phát trong phát triển quy mô cung, cầu HHBĐS, mục đích tối đa
hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp tạo nên trạng thái "ảo"
cho các quan hệ thị trường v.v Chính điều này đã dẫn đến một yêu cầu tất yếu:
quá trình hoạt động của TTBĐS cần có sự can thiệp của Nhà nước như bao thị
trường khác vào các nội dung, quan hệ cơ bản của thị trường như cung cầu, giá
cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh…
3.2.2. Chức năng và nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với TTBĐS
- Các nội dung này của quản lý được cụ thể hóa từ các chức năng quản lý
của nhà nước đối với TTBĐS. Xuất phát từ hai chức năng cơ bản: chức năng
điều khiển và chức năng phát triển, thì QLNN đối với TTBĐS được hiểu là
18
những công việc định hướng, điều tiết, kiểm soát cơ bản của nhà nước trong việc
thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận động của TTBĐS. TTBĐS
gồm có hàng hóa, các chủ thể tham gia và phương thức giao dịch BĐS. Do đó,
QLNN đối với TTBĐS cần đảm bảo các chức năng và nhiệm vụ sau:
-Một là, Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi, định hướng và hỗ trợ phát
triển cho TTBĐS. Để thực hiện được nội dung này, Nhà nước phải tạo được các
điều kiện cần thiết để thị trường phát huy được vai trò trong việc phân bổ hiệu
quả, hợp lý nguồn lực đất đai và đáp ứng các nhu cầu về HHBĐS với giá cả phù

hợp, chi phí giao dịch thấp. Do đó, Nhà nước cần tạo lập môi trường pháp lý,
môi trường xã hội, môi trường tài chính - tín dụng, đầu tư cho nhà cung cấp
HHBĐS, người mua hàng hóa và các nhà môi giới, cung cấp dịch vụ trung gian
tham gia hoạt động trên thị trường. Việc tạo lập môi trường này vừa có tác dụng
định hướng, dẫn dắt vừa đảm bảo hoạt động quản lý của các cơ quan QLNN có
liên quan đến quá trình giao dịch HHBĐS trên thị trường. Trong nội dung này,
quan trọng nhất là việc xây dựng khung khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động ổn
định và lành mạnh. Các văn bản pháp quy và hệ thống pháp luật nói chung đều
giữ vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ nảy sinh trong
TTBĐS. Các văn bản pháp quy về đất đai, BĐS có đặc thù là điều chỉnh các
quan hệ pháp luật về nhà đất, BĐS - một loại hàng hóa đặc biệt - nên có thêm
những đặc điểm riêng khác nữa. Điều này thể hiện qua việc pháp luật về đất đai,
BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến TTBĐS, ảnh hưởng tới điều tiết và quản lý thị
trường thông qua việc tác động vào các nguồn cung và cầu trên thị trường. Nhà
nước cũng cần phải xây dựng hệ thống thông tin BĐS công khai, minh bạch và
quy chế tổ chức, hoạt động của các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh, hỗ trợ
giao dịch HHBĐS.
Mặt khác, Nhà nước cần làm cho các tác động định hướng, hỗ trợ của mình
phù hợp với các quy luật thị trường, tạo điều kiện cho cạnh tranh tự do, lành
mạnh và bình đẳng.
- Hai là, Nhà nước thực hiện việc điều tiết, điều chỉnh đối với TTBĐS. Nhà
nước ngoài việc tạo môi trường và hỗ trợ phát triển TTBĐS còn cần phải có
các chính sách, công cụ, biện pháp điều tiết, can thiệp hợp lý nhằm làm giảm các
tiêu cực, khuyết tật của thị trường; sử dụng thị trường để phục vụ các chính sách
xã hội của mình. Sự điều tiết trước hết để TTBĐS hoạt động ổn định, lành mạnh
19
và tránh hiện tượng "sốt giá" cũng như "đóng băng" thị trường. Thứ hai, sự điều
chỉnh này nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong
quan hệ giao dịch BĐS, ví dụ như: việc đóng thuế, phí, lệ phí, thực hiện quy
hoạch, kế hoạch về đất đai, BĐS… Thứ ba, thực hiện sự điều chỉnh nhằm đảm

bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng
chính sách, người có công, người nghèo, người thu nhập thấp… Như vậy, việc
điều tiết, điều chỉnh của Nhà nước phải hướng vào các khâu: tạo lập
HHBĐS, phương thức giao dịch trên thị trường cũng như các chủ thể tham
gia TTBĐS. Việc can thiệp, điều tiết kịp thời của Nhà nước sẽ làm giảm thiểu sự
xuất hiện các "quan hệ ảo" gây méo mó và bất ổn cho thị trường như: cung, cầu
giả tạo, giá cả "bong bóng",…
- Ngoài các biện pháp can thiệp trực tiếp như trên, Nhà nước còn dùng các
công cụ tài chính để tác động vào TTBĐS. Nhà nước có thể dùng công cụ lãi
suất, hoặc chính sách hỗ trợ đầu tư để làm giảm cơn "sốt nóng" hoặc sự "đóng
băng" của TTBĐS.
Cuối cùng, trong những trường hợp cần thiết, Nhà nước còn sử dụng cả
các biện pháp hành chính để ổn định thị trường này. Tuy nhiên, Nhà nước
cũng cần thận trọng trong tất cả các biện pháp can thiệp đó, tránh can thiệp quá
"thô bạo" vào TTBĐS.
- Ba là, Nhà nước thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động của
TTBĐS. Trước hết, Nhà nước phải luôn kiểm tra việc thực hiện và triển khai các
chính sách, pháp luật về đất đai và BĐS trong cả ba thành tố của thị trường:
hàng hóa, chủ thể và phương thức giao dịch. Chức năng, nhiệm vụ này giúp Nhà
nước luôn có thể kiểm soát và "dẫn dắt" TTBĐS hoạt động và phát triển đúng
hướng. Các phương thức giao dịch trên TTBĐS luôn diễn ra đa dạng, phong phú
nên việc kiểm tra thường xuyên hoạt động này thì Nhà nước mới nắm bắt được
và "uốn nắn" chúng kịp thời theo quỹ đạo hợp pháp. Cuối cùng, Nhà nước phải
kiểm soát điều kiện và hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS. Phải kiểm
tra được "tư cách" tham gia thị trường, ví dụ như điều kiện đăng ký hoạt động
của các doanh nghiệp kinh doanh, tư vấn, môi giới BĐS,… Cần kiểm tra hoạt
động của các doanh nghiệp, đơn vị, tổ chức, cá nhân tham gia thị trường với
vai trò là nhà cung cấp, nhà trung gian trong giao dịch HHBĐS; kiểm tra
mục đích, cách thức sử dụng của chủ sử dụng HHBĐS xem có phù hợp với quy
20

hoạch, kế hoạch mà Nhà nước đã phê duyệt. Ngoài ra, cần kiểm tra hoạt động
của các cơ quan quản lý theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền đã quy định.
- Bốn là, Nhà nước phải thành lập hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách
các cấp đối với TTBĐS và xây dựng cơ chế vận hành của chúng. Nhà nước thực
hiện các tác động định hướng, điều chỉnh và giám sát của mình thông qua hệ
thống cơ quan QLNN về các lĩnh vực. Trong lĩnh vực quản lý TTBĐS cũng cần
có những cơ quan chuyên trách. Tuy vậy, cho tới nay chúng ta vẫn chưa có một
cơ quan chịu trách nhiệm về QLNN đối với TTBĐS, chứ chưa nói đến một hệ
thống cơ quan quản lý chuyên trách về TTBĐS thống nhất từ Trung ương xuống
địa phương. Hiện nay, ở TP.HCM mới đang thí điểm thành lập Ban Chỉ đạo
quản lý và phát triển TTBĐS, đây có thể là hình mẫu để chúng ta xây dựng cơ
quan chuyên trách quản lý TTBĐS phù hợp và hiệu quả hơn. Thực ra hiện nay,
trong lĩnh vực BĐS, Nhà nước điều chỉnh, quản lý chủ yếu thông qua ba
cơ quan là Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng. ở các
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì có Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài
chính - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc (hoặc Văn phòng kiến
trúc sư trưởng). Dưới các huyện, quận thì có phòng quản lý nhà, phòng địa
chính, tài nguyên môi trường, xây dựng và cấp phường xã là các cán bộ địa
chính, xây dựng và quản lý đô thị phụ trách công tác QLNN đối với lĩnh vực đất
đai, BĐS. Theo phân cấp, lĩnh vực Tài nguyên - Môi trường chuyên
quản lý, cấp giấy chứng nhận sử dụng và xử lý tranh chấp về đất đai; lĩnh vực
xây dựng sẽ quản lý về nhà cửa, cấp phép và xử lý vi phạm về xây dựng, cấp
giấy chứng nhận cho nhà đất và nhà cửa có yếu tố nước ngoài; lĩnh vực tài chính
chuyên quản lý khung giá nhà đất và công sản; lĩnh vực quy hoạch - kiến trúc sẽ
chịu trách nhiệm về quy hoạch không gian, quy hoạch kiến trúc. Do đó, hiện nay
cơ chế quản lý TTBĐS còn dàn trải, kém hiệu quả, hiệu lực. Điều này cho thấy
một nhu cầu cấp bách: xây dựng và hoàn thiện cơ quan quản lý và phát triển
TTBĐS ở nước ta.
3.3. Cơ sở thực tiễn
3.3.1. Kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản ở một số nước

3.3.1.1. Kinh nghiệm ở Cộng hòa Liên bang Đức
21
- Cộng hòa Liên bang Đức sau khi hợp nhất với Cộng hòa dân chủ Đức
thành nước Cộng hòa Liên bang Đức thống nhất, vận hành theo nền kinh tế thị
trường xã hội. Tuy vậy, ở lĩnh vực BĐS nước này cũng phải thực hiện một số
công việc chuyển đổi tại khu vực Đông Đức cho phù hợp với nền kinh tế thị
trường vốn có tại Tây Đức. Đây sẽ là những kinh nghiệm đáng quý cho chúng ta
nghiên cứu và ứng dụng sáng tạo vào việc phát triển TTBĐS cũng như quản lý
có hiệu quả thị trường này.
- Khung khổ pháp luật về TTBĐS luôn là vấn đề quan tâm đầu tiên
ở Cộng hòa Liên bang Đức. Nó được xây dựng theo hai quan điểm: việc tạo
lập khung khổ pháp lý phải bảo đảm cho chuyển đổi sang kinh tế thị trường, và
hai là, xây dựng hệ thống pháp luật theo nguyên tắc thị trường. Với nước Đức
thống nhất thì vấn đề này có nhiều thuận lợi vì họ đã có khung khổ pháp lý theo
nguyên tắc thị trường ở Tây Đức cũ, vấn đề là triển khai rộng rãi sang phía Đông
Đức mà thôi. Nhìn chung, xét về lâu dài thì hệ thống pháp luật của Đức đều
hướng tới việc tạo dựng một TTBĐS bền vững, thông suốt và những can
thiệp "quá sâu" của nhà nước sẽ được giảm dần, để cho cơ chế thị trường điều
chỉnh phần lớn các hoạt động của TTBĐS. ở Đức, quyền có nhà ở của công dân
được quy định trong Hiến pháp Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời
và tư nhân được quyền sở hữu nhà đất, được mua bán, giao định theo nguyên tắc
thị trường, các bên tham gia TTBĐS đều có quyền bình đẳng như nhau, trong
đó, các tổ chức kinh doanh của nhà nước cũng là một bên tham gia bình đẳng
trong mua bán BĐS.
- TTBĐS ở Cộng hòa Liên bang Đức được điều chỉnh bởi các luật cụ thể
của mô hình nền kinh tế thị trường xã hội, được hình thành sau chiến tranh thế
giới thứ hai. Tuy nhiên, do việc thống nhất hai miền Đông, Tây với hai chế độ,
hai nền kinh tế khác nhau nên khi vận hành TTBĐS cũng gặp phải nhiều
khó khăn. Nhưng, Hiệp ước thống nhất nước Đức đã xác định: áp dụng thể
chế kinh tế thị trường xã hội của Tây Đức cho cả nước nên việc chuyển đổi và

tìm ra những bước đi thích hợp cho Đông Đức là tất yếu.
- Do vậy họ xác định rằng, không thể bỏ ngay hệ thống quản lý TTBĐS của
Đông Đức cũ mà cần phải có các đạo luật riêng mang tính chất quá độ dần dần.
Một mặt, các quy định pháp luật đó phải đảm bảo quá trình chuyển TTBĐS từ
mô hình kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường một cách suôn sẻ, có hiệu
22
quả, mặt khác, không để gây ra những xáo trộn lớn về mặt kinh tế xã hội và phải
tính đến các điều kiện cụ thể của Đông Đức, đặc biệt là phải tôn trọng quyền có
nhà ở của công dân đã ghi trong Hiến pháp chung. Từ quan điểm chỉ đạo như
vậy, Cộng hòa Liên bang Đức đã xây dựng một hệ thống pháp lý khá phù hợp
cho việc chuyển đổi TTBĐS của Đông Đức, nhằm thống nhất vận hành theo các
đạo luật chung và giá cả thống nhất hai miền. Hệ thống này gồm các đạo luật và
quy định như sau:
- Đạo luật về quy đổi sở hữu thuộc sở hữu toàn dân trước đây.
- Đạo luật về thuê nhà.
- Các quy định về xác định giá trị BĐS cho thuê.
- Các quy định hướng dẫn việc tính giá theo nguyên tắc thị trường.
- Các quy định về khung giá, nâng giá phù hợp với tiêu chí cụ thể.
- Nghị định về giá nhà, Nghị định về phân bổ chi phí vận hành.
- Chế độ trợ cấp nhà ở và tiêu chuẩn nhà ở.
- Thống kê về giá nhà.
- Nhà ở cho công chức.
- Các quy định có liên quan đến xác định lại vai trò của quy hoạch, sự
tham gia của cộng đồng vào quy hoạch.
Tại Đức, các giao dịch: mua, bán, cho thuê đều thực hiện qua hình thức
hợp đồng thỏa thuận và được công chứng, hợp đồng kết thúc khi chủ sở hữu mới
được đăng kí vào sổ địa bạ tại tòa án.
3.3.1.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc về quản lý nhà nước đối với thị trường
bất động sản
- Cũng giống như nước ta, ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu toàn

dân và nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Cơ chế quản lý đất
đai như vậy nên ảnh hưởng rất nhiều tới TTBĐS và công tác QLNN
- Lịch sử phát triển của TTBĐS ở Trung Quốc mới chỉ xuất hiện khoảng
hơn 10 năm trở lại đây, từ khi Trung Quốc chấp nhận chính sách mở cửa đối với
việc cải cách kinh tế.
23
-Trước đây, trong khuôn khổ của nền kinh tế kế hoạch hóa truyền thống
(cũng như ở nước ta), ở Trung Quốc, đất và nhà không được coi là hàng
hóa nên khi chuyển đổi chúng thì không phải trả tiền, hoặc chúng không được
tham gia vào các kênh lưu thông trên thị trường chính thức. Trong hệ thống nền
kinh tế quốc dân không có lĩnh vực kinh tế BĐS, sau một vài năm cải cách nền
kinh tế Trung Quốc mới có sự xuất hiện khái niệm BĐS và TTBĐS.
-Từ việc xác định vai trò, vị trí, tầm quan trọng của thị trường này, Trung
Quốc đã xây dựng và phát triển TTBĐS khá thành công. Đơn cử như ở Thâm
Quyến (năm 1998), đã quyết định thành lập Trung tâm giao dịch BĐS. Ngay
trong năm đầu tiên, 178 thửa đất với diện tích 5,175 triệu m² đã được chuyển
nhượng với số tiền thu được lên tới 12,88 triệu USD (trong đó 163.000 m² đã
thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD) số tiền này được chính quyền thành
phố Thâm Quyến sử dụng để lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và phát triển
hạ tầng cơ sở. Từ đó người ta đã đánh giá:
- Bất động sản đã trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt
của đặc khu kinh tế Thâm Quyến. Thị trường bất động sản đang phát triển mạnh
cùng với việc cải cách toàn diện hệ thống quản lý của nó. Tất cả những cố gắng
này đã tạo ra một con đường dẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh
bất động sản và hình thành thị trường bất động sản đô thị ở Trung Quốc
-Tuy nhiên, TTBĐS của Trung Quốc cũng có những thăng trầm riêng của
nó. Khi nền kinh tế rơi vào tình trạng "kinh tế bọt" các năm 1988, 1989 (sốt giá),
cuối 1993, 1994, 1996, 1997 thì TTBĐS Trung Quốc cũng gần như đi vào ngõ
cụt.
- Từ 6/1992 cho đến 6/1993, trước sự hấp dẫn của "siêu lợi nhuận", cơn sốt

nhà đất bùng nổ, các công ty hoạt động trong lĩnh vực nhà đất mọc lên như nấm
trên toàn nước Trung Hoa, các công trình nhà ở được xây dựng ồ ạt, các dự án
khu kinh tế kỹ thuật cao mọc lên nhan nhản. Song, đó chỉ là tình trạng bùng lên
rồi xẹp xuống ngay, gây khủng hoảng thừa cho nền kinh tế cũng như TTBĐS.
Trung Quốc đã dùng các công cụ QLNN để thanh lý "hậu quả" đó. Tháng
7/1993 Trung Quốc xử lý vấn đề này ở Quảng Đông, nơi có cơn sốt nhà đất dữ
dội và lớn nhất (vì đây là cửa ngõ của nền "kinh tế mở" Trung Quốc); tỉnh
Quảng Đông đã bãi bỏ việc xây dựng 191 khu nhà mới với quy mô lớn (do
không có vốn, thiếu quy hoạch, và nằm ngoài doanh mục đầu tư) trả lại 21.800
24
hợp đồng nhà đất. Tỉnh Hồ Nam đã rút bỏ giấy phép hơn 50 khu phát triển kinh
tế kỹ thuật cao vì không đủ điều kiện.
-Thực tế đó làm cho Nhà nước và các ngân hàng Trung Quốc phải áp dụng
chính sách "cây gậy và củ cà rốt" đối với các công ty kinh doanh nhà đất. Một
mặt, họ áp dụng một số ưu đãi như miễn thuế trước bạ, miễn phí thẩm
định, hoãn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, các đối tượng mua nhà được
đăng kí hộ khẩu, được quỹ BĐS hỗ trợ. Mặt khác, nếu những lô nhà đã ế từ ba
năm trở lên phải giảm giá từ 15% đến 20% để kích cầu, giải quyết tồn đọng,
tránh sự khủng hoảng, phá sản cho cả doanh nghiệp kinh doanh BĐS và ngân
hàng, cũng như nền "kinh tế bong bóng".
Với những biện pháp như vậy cùng với hệ thống cơ quan QLNN khá đồng
bộ và các công cụ quản lý tích cực đã giúp cho TTBĐS của Trung Quốc khắc
phục được khó khăn và hiện nay phát triển khá tốt.
Đây là một bài học và cũng là những bức tranh sống động cho chúng ta
trong việc phát triển TTBĐS, kế thừa và vận dụng hợp lý các biện pháp QLNN
đối với TTBĐS của Trung Quốc. Cần học tập và quán triệt quan điểm của Trung
Quốc là: "Kiên trì lấy xây dựng kinh tế làm trung tâm, dùng biện pháp phát triển
để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong quá trình đi lên…"
3.3.2. Bài học rút ra cho Việt Nam và quận Hải Châu về một số nội
dung quản lý đối với thị trường bất động sản

-Từ thực tiễn phát triển của TTBĐS của các nước phát triển cũng như đang
chuyển đổi cho thấy, TTBĐS là một thị trường không hoàn hảo, hay thị trường
có tính hoàn hảo không triệt để. Nguyên nhân xuất hiện, một mặt do các đặc
trưng của HHBĐS chi phối: như tính địa điểm sâu sắc đã quy định BĐS khu vực
này khác khu vực kia… Mặt khác, nguyên nhân không hoàn hảo còn do TTBĐS
bị các chính sách, pháp luật của nhà nước tác động rất lớn, ví dụ như các quy
định về khuyến khích hay hạn chế có thể làm bùng nổ, sốt hoặc đóng băng đối
với TTBĐS. Do đó, thị trường này thường vừa bị chi phối bởi môi trường pháp
luật, vừa của cơ chế thị trường, vừa chịu sự can thiệp của nhà nước.
Như vậy, việc xây dựng, củng cố công tác QLNN đối với TTBĐS ở nước ta
nói chung và ở quận Hải Châu nói riêng để cho thị trường này phát triển lành
mạnh phải tiến hành theo các bước như sau.
25