THỊ TRƯỜNG BĐS VN -TỔNG QUAN & DỰ BÁO2008

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM – TỔNG QUAN
2007 VÀ DỰ BÁO 2008
Việt Nam đã trải qua năm 2007 với những thành tựu đáng kể, nền kinh
tế tăng trưởng mạnh, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng cao kỷ lục, việc
Việt Nam gia nhập WTO thúc đẩy nhiều công ty thâm nhập vào thị trường,
đời sống người dân phát triển và sức tiêu dùng tăng nhanh. Mảng thị trường
nhà ở diễn ra sôi động và nguồn vốn đầu tư ngày một tăng. Các công ty Nhà
nước đang trong tiến trình cổ phần hóa, dẫn tới tăng nhu cầu về văn phòng
chất lượng cao, tạo thêm áp lực trên thị trường; cầu tăng cao chưa từng có
đặt ra đòi hỏi cấp thiết về nguồn cung các dịch vụ văn phòng, khách sạn, khu
vực bán lẻ, căn hộ. Đây là thời điểm vô cùng quan trọng để đầu tư vào lĩnh
vực bất động sản với kỳ vọng năm 2008 sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa.
“Công ty” đưa ra những dự đoán chủ quan về thị trường năm 2008.
Tổng quan về thị trường bất động sản trong năm 2007
Thị trường BĐS những năm gần đây luôn ở trong tình trạng cung không
đáp ứng đủ cầu. Vì thế việc có những cơn sốt hay tăng giá quá nhanh là điều
không tránh khỏi. Đặc biệt trong những năm qua, thị trường chứng khoán có
nhiều biến động dẫn đến biến động trong thị trường BĐS. Các nhà đầu tư
chuyển nguồn vốn đầu tư của họ sang thị trường dễ sinh lợi nhuận và ít mạo
hiểm này. Nền kinh tế tăng trưởng mạnh, việc VN gia nhập WTO, đời sống
người dân phát triển, thu nhập cao, nguồn tiền nhàn rỗi trong dân mạnh, nhu
cầu đầu tư và đầu cơ cao. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực
này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu
đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường bất
động sản.
Các sự kiện nổi bật trong lĩnh vực BĐS Việt Nam năm 2007
- Sự kiện xếp hàng mua căn hộ tại các dự án như Vista, Sky Garden,
Hoàng Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh hồi giữa năm qua. Điều này
cho thấy sự tăng cao về nhu cầu trong thị trường căn hộ và tiếp tục đẩy giá
cả lên cao.
- Nghị định 84 của Chính phủ trong đó đưa ra những nội dung bổ sung

khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này như là việc tăng thời gian
giấy phép sử dụng đất cho các nhà đầu tư nước ngoài từ 50 năm lên 70 năm.
Những hợp đồng thuê đất dài hạn sẽ tự động được gia hạn thêm 50 đến 70
năm nữa mà không phải bỏ thêm chi phí. Nghị định cũng liệt kê các trường
hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho
chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư.
- Việc đưa ra dự thảo và phê duyệt quyền sở hữu nhà đất của một số
nhóm Việt kiều và đối tượng nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam
đã nới lỏng và đơn giản hóa quá trình thủ tục.
Môi trường kinh tế toàn cầu năm 2008
Hiện nay, tình hình bất động sản bị chi phối bởi điều kiện kinh tế toàn
cầu. Quan ngại về sự suy yếu của thị trường Mỹ cùng với khủng hoảng tài
sản cầm cố, chính phủ Mỹ đã can thiệp bằng cách điều chỉnh lãi suất và cắt
giảm thuế quan với mong muốn khởi động lại thị trường. Từ cuối năm 2007
tới năm 2008, giá dầu và giá vàng thế giới đã đạt mức tăng kỷ lục với sự sụt
giá của đồng đôla so với đồng Euro và bảng Anh. Những sự kiện này sẽ tác
động thị trường bất động sản Việt Nam như thế nào?
Chúng ta đã biết rằng trong những tình huống như thế, mọi người có xu
hướng đa dạng hóa rủi ro, rút vốn khỏi những thị trường đình trệ để chuyển
sang những thị trường mới và đang phát triển đặc biệt là những thị trường
tăng trưởng mạnh với môi trường chính trị ổn định, và ít bị tác động bởi nền
kinh tế Mỹ. Việc cung chưa đáp ứng đủ cầu trong mọi lĩnh vực đặc biệt là về
nguồn vốn, Việt Nam mở ra cơ hội lớn chưa từng có cho các nhà đầu tư.
Xu hướng thị trường năm 2008
Thị trường bất động sản năm 2007 đã cho thấy sự tăng mạnh về cầu
trong tất cả các mảng thị trường. Năm 2008 sẽ tiếp tục tăng tuy nhiên sẽ có
sự khác biệt. Sự tiếp tục phát triển của một số thị trường sẽ làm giảm nhẹ
tình trạng thiếu cung trong tương lai. Các dự án không chỉ còn tập trung ở 2
thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh mà đã lan tỏa đến các thành phố
đầy tiềm năng khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ…

Nhu cầu vẫn tăng tuy nhiên yêu cầu của người mua sẽ cao hơn. Việc xếp
hàng để mua căn hộ trong các dự án như Vista, Keppel và Estelle, Hoàng Anh
Gia Lai và Phú Mỹ Hưng cho thấy những dự án chất lượng, giá cả phải chăng
sẽ vẫn luôn dẫn đầu thị trường. Thay đổi có chăng là ở thị trường bất động
sản Hà Nội khi mà cho tới thời điểm này vẫn chưa có nhiều biến động đặc
biệt là trong lĩnh vực nhà ở. Hà Nội hiện giờ vẫn không được đánh giá cao
nhưng có thể thấy được tiềm năng với các dự án trong tương lai như Golden
Westlake, Hanoi Indochina Plaza, Keangnam, và Hanoi Landmark. Thị trường
văn phòng và cửa hàng bán lẻ vẫn không đủ cung trên cả nước vì thế giá
thuê sẽ tăng và các công ty buộc phải xem xét đến các giải pháp khác như là
m phát triển ra phía ngoài khu vực trung tâm nhằm chiếm giữ vị trí. Thị
trường căn hộ cho thuê năm 2007 bị hạn chế về nguồn cung và trong năm
2008 sẽ không có gì khác biệt, điều này gây ra sự thiếu hụt cho thị trường
căn hộ chi phối thị trường Mua để cho thuê (các nhà đầu tư tư nhân mua căn
hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê lại). Hà Nội sẽ có thêm hai dự án
căn hộ cho thuê ra đời vào năm 2008. Thị trường khách sạn và resort sẽ
không có thêm nguồn cung nào ở các thành phố lớn, bởi các nhà đầu tư chỉ
chú ý tới các khu vực du lịch như Đà Nẵng / Biển Đông, Phú Quốc, sắp tới là
Long Hải, vịnh Hạ Long và Huế.
Thị trường đất công nghiệp là mảng thị trường chiếm tới gần 60% FDI,
cũng được nhắc đến gần đây. Mảng thị trường này sẽ tiếp tục phát triển hơn
nữa với ngày càng nhiều nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư Mỹ tìm cách thâm
nhập vào thị trường Việt Nam mong tận dụng được lực lượng lao động trẻ có
tay nghề cùng với các chính sách ưu đãi từ Chính phủ. Với những bất cập về
cơ sở hạ tầng, lãnh đạo các cấp trung ương và địa phương đều đang nỗ lực
khắc phục khó khăn này trong năm 2008.
Trong tương lai trước mắt, các dự án tổ hợp đa năng có quy mô lớn sẽ
được phát triển tại các khu vực bên ngoài trung tâm thành phố như khu vực
quận Tân Bình (C.T Plaza), quận 11 (Saigon Palace), quận 7 (Phú Mỹ Hưng với
10 tòa tháp) tại TP Hồ Chí Minh và khu vực Hồ Tây, Mỹ Đình tại Hà Nội như dự

án Keangnam Hanoi Landmark Tower trên đường Phạm Hùng, The Landmark
trên đường Liễu Giai, dự án Hanoi Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy…
Sự phát triển ra bên ngoài trung tâm sẽ trở thành xu hướng chung với việc
Hà Nội mở rộng ra phía tây và thành phố Hồ Chí Minh mở rộng ra vài hướng
phía ngoài. Việc mở rộng này đã giải quyết được khó khăn về việc tìm kiếm
những văn phòng có giá thuê thấp và diện tích lớn. Mặc dù hàng trăm dự án
văn phòng quy mô nhỏ vẫn đang được thi công, các công ty nước ngoài và
trong nước có thể vẫn lựa chọn các mặt bàng nhỏ trong các tòa nhà văn
phòng như vậy để giải quyết một phần nhu cầu thuê diện tích ngay trước
mặt nhưng trong tương lai sắp tới lượng cung này vẫn không thể đáp ứng
được lượng lớn nhu cầu hiện nay. Bởi nhiều dự án lớn đang được triển khai,
loại trừ việc chậm trễ trong công tác thi công, nhu cầu về văn phòng sẽ được
đáp ứng nhưng không phải là trong năm 2008. Điều này có nghĩa là giá thuê
sẽ vẫn còn tiếp tục tăng. “Công ty” dự đoán rằng giá thuê sẽ dao động trong
khoảng 65 – 70 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A chưa kể phí dịch vụ
và thuế GTGT. Mức giá thuê này được coi là cao tại Việt Nam tuy nhiên vẫn
thấp hơn rất nhiều so với giá thuê tại các tòa nhà ở các thị trường khác trong
khu vực như Hồng Kông (Tòa nhà IFC có giá thuê 242 USD/m2) hay Singapore
(Tòa nhà One Ra„es Quay có giá thuê 159 USD/m2).
Thị trường bán lẻ tại Việt Nam sẽ sớm trở thành một trong những thị
trường hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài với lợi thế dân số trẻ
và nguồn tiền nhàn rỗi ngày càng tăng. Trong khi những nhà bán lẻ nổi tiếng
như Central từ Thái Lan, Carrefour từ Pháp, Takashimaya từ Nhật, và Wal-Mart
từ Mỹ đang trong giai đoạn nghiên cứu thị trường thì Lotte từ Hàn Quốc và
Parkson từ Malaysia đã tiến hành hoạt động với rất nhiều dự án trên khắp
Việt Nam, tập trung tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Hải Phòng. Những
áp lực trên thị trường bán lẻ đang đẩy giá thuê tăng cao. “Công ty” dự đoán
giá thuê bán lẻ trung bình trong năm 2008 ở tầng trệt sẽ lên tới 200 USD /
m2 / tháng. Trong năm 2008, thành phố Hồ Chí Minh chỉ có một dự án mới là
Saigon Happiness Square ở Quận 1 cùng với các cửa hàng bán lẻ khác ở các

quận ngoại thành như Tân Bình, quận 11, và Saigon Paragon ở Quận 7. Thị
trường Hà Nội sẽ tăng cao về cầu và thiếu nguồn cung. Hiện tại Hà Nội chưa
có khu vực mua sắm mới nào; trung tâm mua sắm lớn nhất với 130.000 m2
diện tích bán lẻ với giá thuê cao vào khoảng 120 USD / m2 / tháng tính tại
thời điểm cuối năm 2007. “Công ty” dự đoán rằng giá thuê còn tăng cao nữa
ở các khu vực trung tâm trong 2008. Năm 2009, theo cam kết với WTO, các
hãng bán lẻ được sở hữu 100% vốn nước ngoài, điều này sẽ càng tạo nên áp
lực lớn trên thị trường vốn đã khan hiếm diện tích.
Nhờ tăng trưởng kinh tế, nhiều người nước ngoài sẽ đến sinh sống tại
Việt Nam, và vì thế căn hộ dịch vụ sẽ tăng mạnh. Hà Nội có hai dự án tên
tuổi quốc tế là Ascott và Frasers, hai dự án này đều cho ra mắt vào năm
2008 và sẽ góp thêm 463 căn hộ vào thị trường với giá thuê 30 – 40 USD /
m2. Không có dự án mới nào tại thành phố Hồ Chí Minh nên giá cả cho các
căn hộ trung bình sẽ ở mức 40 – 45 / m2 và các căn hộ diện tích nhỏ hơn sẽ
được ưa chuộng. Thị trường mua bán căn hộ không đáp ứng đủ nguồn cung,
bắt đầu có các căn hộ dưới dạng Mua để cho thuê do các nhà đầu tư lẻ mua
các căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê. Đây là thị trường cung
cấp cho nhà ở cho người nước ngoài nhưng cũng đồng thời thúc đẩy việc mua
bán căn hộ. Vốn tăng và giá thuê giữ ở mức cao trở thành một cách làm giàu
phổ biến. “Công ty” nhận định Hà Nội là thị trường vẫn còn chưa phát triển
nhưng có tiềm năng vô cùng to lớn.
Một vài dự án được chờ đợi khá lâu cụ thể là dự án Saigon Pearl theo kế
hoạch sẽ được giao cho chủ đầu tư vào năm nay. Nhu cầu về căn hộ tăng cao
cùng với sự lo ngại và mong muốn kiếm lời khiến nhiều người đổ xô đi mua
căn hộ trong điều kiện giá cả tăng cao người mua chú ý tới các dự án có chất
lượng cao, giá cả hợp lý. Điều này cho thấy là người mua hiện nay không chỉ
căn cứ vào giá mà còn lưu ý đến các yếu tố như nhà đầu tư, sự phát triển,
quá trình triển khai dự án, phân chia mặt bằng và các dịch vụ. Một số nhà
đầu tư quốc tế đã chọn cách tiếp cận thị trường bằng cách xây dựng kế
hoạch phát triển thành phố hơn là xây dựng các tòa tháp đơn lẻ, bởi cách này

đảm bảo an toàn hơn về chất lượng và mặt bằng. Thị trường căn hộ ở Việt
Nam mang lại cơ hội lớn cho các nhà đầu tư, từ Hà Nội, Hải Phòng tới, Đà
Nẵng, Nha Trang và thành phố Hồ Chí Minh. Do chính phủ còn tiếp tục xem
xét và bổ sung sửa đổi các chính sách như Nghị định 84 và 153 nên thị
trường này sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn nữa.
Thị trường khách sạn và resort cũng sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư và các
tập đoàn khách sạn quốc tế. Từ năm ngoái tới nay đã có 5 dự án khách sạn
năm sao có sự tham gia của chủ đầu tư nước ngoài tại khu vực Mỹ Đình, Hà
Nội. Thành phố Hồ Chí Minh đã có 11 khách sạn năm sao với khoảng 3.611
phòng và dẫn đầu cả nước trong lĩnh vực khách sạn, và đang tiến hành các
dự án cải tạo và dự án mới nhưng chưa dự án nào được hoàn thành trong
năm 2008. Một vài khách sạn năm sao nổi bật sẽ được khánh thành vào năm
2009 gồm có Intercontinental trong Asiana Plaza, Times Square và Saigon
Happiness Square. Chúng tôi ước tính thành phố lớn nhất Việt Nam cần
khoảng 10.000 phòng khách sạn trong 4 năm tới.
Cùng thời gian này, tại các thành phố như Đà Nẵng, Nha Trang, hàng
loạt dự án về khách sạn và resort được đầu tư bởi các tập đoàn quốc tế.
Riêng ở thành phố Đà Nẵng theo kết quả nghiên cứu của chúng tôi hiện tại
có đến hơn 10 dự án resort, khách sạn, sân golf và villa cao cấp mà trong đó
phần lớn là có sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài.
Rõ ràng “Vẻ đẹp tiềm ẩn” của Việt Nam đang dần hé mở với các nhà
điều hành khách sạn quốc tế. Họ đang tìm kiếm nhiều chiến lược để vào thị
trường, mua lại và đổi tên, phát triển, và bắt tay với các nhà đầu tư trong
nước. Guoman, Hilton, Omni, Sheraton, InterContinental, SoŠtel, Novotel ở
Đà Lạt và Novotel ở Phan Thiết tất cả đều đã thay đổi chiến lược. Movenpick
mua lại Omni ở thành phố Hồ Chí Minh, Guoman ở Hà Nội và Parkroyal mua
lại Novotel ở Sài Gòn, chúng ta đang chứng kiến sự đổi tên của các khách sạn
đang hoạt động trên thị trường. Với sự bùng nổ trung tâm đô thị và các địa
điểm resort, Việt Nam là địa điểm lý tưởng cho những kỳ nghỉ và thị trường
nhà ở bởi các địa điểm ven biển như Nha Trang, Cam Ranh, Đà Nẵng, Lăng

Cô, Côn Đảo và đảo Phú Quốc đều có tiềm năng trở thành thiên đường của
Đông Nam Á, Bali và Phuket.
Tóm lại, năm 2007 và 2008 chứng kiến sự khởi đầu của rất nhiều dự án
quan trọng trong cả nước. Trong vòng 2 – 3 năm tới, khi các dự án này được
hoàn thành và đưa vào sử dụng thì sẽ xuất hiện những thay đổi lớn trên thị
trường bất động sản Việt Nam.
Tình hình đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam
Làn sóng đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục mạnh mẽ đổ vào thị trường BĐS
Việt nam. Dù kinh tế toàn cầu xuất hiện những dấu hiệu suy yếu, thị trường
BĐS Việt nam vẫn thu hút các nhà đầu tư và giữ mức tăng trưởng hiện tại tuy
có thể với tốc độ chậm hơn. Hiện nay “CÔNG TY” đang làm việc với rất nhiều
các nhà đầu tư là các tập đoàn khách sạn quốc tế như Accor,
InterContinential Hotels Group… các đại gia đến từ Trung Đông như IFA,
Kingdom Hotel Investment…, các tập đoàn xây dựng và đầu tư lớn từ Nhật
Bản, Hàn Quốc… các quỹ đầu tư với nguồn lực tài chính lớn mạnh như
Indochina Capital, Vina Capital… đã có những dự án đầu tư BĐS và tiếp tục
có kế hoạch phát triển trong thời gian tới.
Đầu tư nước ngoài tăng mạnh không làm cản trở các nhà đầu tư trong
nước tiến hành các kế hoạch đầu tư của mình. Gần đây các tên tuổi lớn trong
nước như FPT, Viglacera, Lilama, Hapro, Bitexco … đều thành lập các công ty
để tập trung đầu tư và phát triển lĩnh vực bất động sản. Thế mạnh của họ
chính là việc sở hữu các khu đất tại những vị trí đẹp bên cạnh các điểm mạnh
khác như tên tuổi, uy tín, kinh nghiệm, mạng lưới quan hệ, am hiểu phong
cách làm việc và văn hóa tiêu dùng của người Việt Nam. Chúng tôi cũng đã
và đang thực hiện thành công rất nhiều dự án của các chủ đầu tư trong nước
như Vincom City Towers, Viglacera Tower, CEO Tower, Kinh Đô Tower, Việt
Tower, Opera Business Centre… Phong cách làm việc này đang trở thành xu
hướng chủ đạo, chúng tôi hi vọng sự phát triển của các nhà đầu tư trong
nước và xuất hiện thêm các nhà đầu tư mới sẽ làm đẩy mạnh thị trường bất
động sản Việt Nam.

Những khó khăn trong thị trường BĐS:
- Quỹ đất trong khu vực trung tâm hạn chế. Giá đất trên thị trường cao
- Vấn đề cơ sở vật chất hạ tầng cũng như là giao thông đi lại, tiếp cận dự
án, vấn đề giải phóng mặt bằng…
- Vấn đề thủ tục giấy tờ đặc biệt là với các nhà đầu tư nước ngoài
- Vấn đề về vốn với các nhà đầu tư trong nước
Những thách thức này đặt ra đối với tất cả những thành phần tham gia
trên thị trường bất động sản Việt Nam, các nhà đầu tư trong nước cũng như
nước ngoài. Việc Chính phủ có những chính sách quy hoạch cụ thể, đồng bộ
là rất quan trọng.Ví dụ như UBND thành phố HCM vừa rồi đưa ra danh sách
20 “khu đất vàng” trong khu vực trung tâm và kêu gọi đầu tư một cách công
khai. Việc có những chính sách quy hoạch cụ thể, mang lại cơ hội một cách
đồng đều cho tất cả các nhà đầu tư trong và ngoài nước, và tạo ra những tác
động tích cực lên thị trường.
Hoạt động của “CÔNG TY” trong năm 2007 vừa qua và kế hoạch
cho năm tới?
Năm 2007 vừa qua doanh thu của chúng tôi đạt được tăng gấp 2 lần so
với năm 2006. Và mục tiêu đặt ra cho năm 2008 là tăng gấp 2,2 lần doanh
thu của năm 2007. Đi cùng với tăng trưởng của doanh thu là việc phát triển
đội ngũ nhân sự và mở rộng hoạt động tại HN và TP HCM. “Công ty” đã tăng
quy mô lên 50% với đội ngũ nhân viên lên tới 170 người và theo kế hoạch sẽ
mở rộng hơn 200 người vào quý 3 năm 2008 để hỗ trợ cho các hoạt động.
Hiện tại “CÔNG TY” đang mở rộng hoạt động vào các thị trường khác, từ các
văn phòng phát triển dự án chuyển thành văn phòng phát triển mọi dịch vụ
tại Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang và Cần Thơ. Không chỉ mở rộng phạm vi
hoạt động, công ty còn phát triển thêm những dịch vụ kinh doanh mới sẽ
được giới thiệu trong năm nay.
Tháng hai này “CÔNG TY” sẽ chính thức giới thiệu dịch vụ mới đầu tiên
là dịch vụ môi giới nhà đất trên thị trường thứ cấp, tạo cơ hội cho mọi khách
hàng được sử dụng dịch vụ môi giới chuyên nghiệp của công ty đẳng cấp

quốc tế.
Sự lớn mạnh của “CÔNG TY” đồng hành với sự phát triển của Việt Nam.
Chúng tôi tự hào được Saigon Times bình chọn là một trong 40 công ty có
vốn đầu tư nước ngoài hoạt động hiệu quả nhất tại Việt Nam. Chúng tôi tin
tưởng vào sự phát triển của thị trường bất động sản tại đất nước này và hoàn
toàn tự tin về khả năng cung cấp các dịch vụ tới người sử dụng và việc mở
rộng khu vực hoạt động ở Đà Nẵng, Hải Phòng, Nha Trang để xứng với vị trí là
nhà cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu trên thị trường Việt Nam cũng
như trên thế giới.