Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới.DOC

MỤC LỤC

1


Lời mở đầu.
Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Trong phần tài sản cố định của các nước có nền kinh tế thị trường
ổn định thì bất động sản chiếm khoảng 60% giá trị. Không những chiếm giá
trị lớn mà thị trường BĐS cịn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác
như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ…
Khi thị trường BĐS biến động cũng làm các thị trường khác biến động
theo.Đặc biệt khi xảy ra khủng hoảng trong thị trường BĐS sẽ làm cho cả nền
kinh tế chao đảo thậm chí dẫn đến suy thối kinh tế dài hạn.
Do vậy việc nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS để có cái nhìn rõ
nét, từ đó đề ra định hướng phát triển thị trường BĐS là một việc hết sức quan
trọng với các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp đã, đang
và sẽ tham gia vào thị trường BĐS.
Mục tiêu nghiên cứu của đề án trước hết là nghiên cứu thực trạng thị
trường BĐS từ trước tới nay, nhằm tìm ra xu hướng vận động tất yếu, để từ
đó nắm bắt được các quy luật chi phối cũng như các yếu tố ảnh hưởng nhằm
đề ra định hướng đúng đắn làm cho thị trường BĐS ngày càng phát triển.
Để làm rõ mục tiêu nghiên cứu, đề án được chia ra làm 3 phần chính:
Chương I : Tổng quan về thị trường BĐS .
Chương II : Thực trạng phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam
hiện nay.
Chương III: Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường BĐS trong
thời gian tới.
Để đề án tránh mắc phải những sai lầm do những yếu tố chủ quan thì
phương pháp nghiên cứu được áp dụng ở đây gồm phương pháp duy vật biện
chứng,duy vật lịch sử và các phương pháp chuyên ngành : Thống kê, điều tra

xã hội học, toán học và một vài phương pháp khác.
Đề án được hoàn thành, ngoài sự cố gắng của bản thân, em xin chân
thành cảm ơn thầy giáo trực tiếp hướng dẫn thầy Nguyễn Trọng Hưng cùng
tập thể các thầy cô trong khoa BĐS & ĐC lời cảm ơn sâu sắc đã giúp đỡ em
hoàn thành đề án này.

2


Chương I : Tổng quan về thị trường bất động sản.
1. Khái niệm và đặc điểm của BĐS
1.1 Khái niệm .
o Theo điều 181 bộ luật dân sự nước ta quy định:
BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm :
Đất đai
- Là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể.
- Là đất đai đã xác định được chủ quyền.
- Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
Các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền
với cơng trình đó.
- Nhà cửa xây dựng cố định : Nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn
phịng, trường học…
- Các cơng trình giao trình giao thơng, cơng trình cơng nghiệp : đường sá, cầu
cống, nhà xưởng, sân bay, cầu cảng...
- Các tài sản gắn liền với các cơng trình xây dựng như điều hồ trung tâm, các
máy móc thiết bị để điều khiển hoạt động của cơng trình như

hệ thống cầu

thang máy, hệ thống điều hồ tổng…

-Các loại cây cảnh gắn liền với cơng trình (Nếu có thể di chuyển được thì
cũng rất khó khăn).
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
-Vườn cây lâu năm: đất và cây.
-Cơng trình ni trồng thuỷ sản.
-Các cánh đồng muối
-Khu vui chơi giải trí, cơng trình du lịch, các cơng trình thể thao…
-Các cơng trình hầm mỏ.
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

3


1.2. Đặc điểm.
BĐS có vị trí cố định về địa lý, địa điểm, và khơng có khả năng di dời.
Vì BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai không thể di dời được.Do vậy giá
trị của BĐS chịu ảnh hưởng rất nhiều của yếu tố vị trí. Vị trí được nói ở đây
khơng chỉ nên hiểu theo yếu tố vị trí tuyệt đối về địa lý mà cịn nên hiểu rộng
ra bao gồm cả vị trí tương đối so với các trung tâm kinh tế, các khu thương
mại, dịch vụ, các khu vui chơi giải trí...Khi BĐS ở nơi gần các trung tâm trên
thì đã làm tăng giá trị BĐS lên gấp nhiều lần so với BĐS ở cách xa những nơi
đó vì nó đáp ứng được những tiện ích thiết yếu cho những người sử dụng các
BĐS đó.
BĐS là loại hàng hố có tính lâu bền. Vì BĐS gắn với sự trường tồn
của đất đai và các cơng trình gắn với đất đai có thời gian sử dụng rất lâu dài.
Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại
BĐS cụ thể. Tính lâu bền của hàng hố BĐS được thể hiện trên cả hai góc độ
vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và kinh tế không ngang nhau. Tuổi
thọ vật lý có thể dài hơn tuổi thọ kinh tế và ngược lại. Một toà nhà tuy kết cấu
còn rất vững chắc dù được xây dựng nhiều năm nhưng tuổi thọ kinh tế có thể

đã hết vì trong năm tới sẽ được quy hoạch để làm đường giao thơng qua căn
nhà đó.
BĐS là loại hàng hố có tính khan hiếm. Diện tích đất đai có hạn,mỗi
quốc gia có một diện tích nhất định, mỗi tỉnh, địa phương cũng chỉ có quỹ đất
riêng giới hạn, và trong quỹ đất đó cịn phải phân bổ cho rất nhiều mục đích
sử dụng khác nhau nên qũy đất dùng để xây dựng các cơng trình BĐS cũng
hạn chế. Mặt khác chi phí xây dựng các cơng trình lớn và khơng thể xây dựng
ồ ạt một lúc nên trong một khoảng thời gian ngắn không thể đáp ứng được
nhu cầu của xã hội. Do vậy trong thị trường BĐS ln có xu hướng cung nhỏ
hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS, về lâu dài thì giá BĐS ln tăng lên
vì vậy các nhà làm chính sách khơng thể dựa vào công cụ giá cả mà quan
trọng phải sử dụng công cụ ch để chống đầu cơ.
4


BĐS là loại hàng hoá mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội. BĐS là sản phẩm của con người, do vậy nó mang mình những dấu ấn
về tâm lý, thị hiếu đặc trưng riêng biệt mà chỉ ở xã hội lồi người mới có. Con
người lại sinh sống ở những vùng khác nhau trên thế giới, mỗi vùng mang
một đặc điểm riêng về khí hậu, về cảnh quan, môi trường sống…Để tồn tại
được ở những nơi khác nhau như vậy con người khơng cịn cách nào khác là
tuân theo tự nhiên, nên những sản phẩm BĐS của họ cũng được tạo ra làm
sao thích nghi được với hoàn cảnh cụ thể. Những nước nhiệt đới thường xây
dựng trần nhà cao làm cho khơng khí trong nhà ln được thống mát. Những
nước ơn đới có thể xây thấp hơn làm cho khơng khí ln ấm áp và thường xây
thêm ống khói để sưởi ấm trong mùa đông . Đặc điểm trên đặt cho các nhà
làm quy hoạch phải tính đến những yếu tố này để bố trí địa điểm hợp lý,lựa
chọn kiểu kiến trúc phù hợp. Ngồi ra phải tính đến các yếu tố tâm lý, tín
ngưỡng, tơn giáo.
BĐS là loại hàng hố chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời hay hoàn

thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi,để tăng thêm hoặc giảm
bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia. Khi cở sở hạ tầng được
xây dựng thêm, như đường giao thông, trường học, trung tâm thương mại,
bệnh viện…sẽ làm tăng giá trị BĐS xung quanh lên gấp nhiều lần. Khi một
con đường được mở ra người ta thấy xuất hiện rất nhiều nhà ở bám dọc hai
bên đường từ đó có thể làm thay đổi cả bộ mặt một vùng. BĐS là loại hàng
hoá chịu ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ và rất rõ nét. Do đó trong định giá
BĐS phải tính đến yếu tố BĐS cần định giá chịu ảnh hưởng của BĐS xung
quanh để xác định đúng giá trị BĐS.
BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của
nhà nước.BĐS là tài sản lớn nhất của mọi quốc gia. Để quản lý tốt nguồn tài
sản lớn này nhà nước cần ban hành các chính sách tác động đến cung,cầu ,giá
cả BĐS nhằm thúc đẩy và làm lành mạnh hố thị trường qua đó phát huy hiệu
quả nguồn vốn BĐS thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao đời sống nhân dân.
5


Ngồi ra nhà nước cũng cần thơng qua cơng cụ chính sách thúc đẩy các thị
trường khác phát triển như thị trường vốn, khoa học kỹ thuật…để các thị
trường đó quay lại hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển.
BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Do BĐS thường có giá trị
lớn, đa dạng về chủng loại, có kết cấu phức tạp, thường áp dụng những công
nghệ tiên tiến do vậy việc quản lý BĐS rất khó khăn khơng phải tổ chức, cá
nhân nào cũng có thể đứng ra quản lý được, mà việc quản lý BĐS đòi hỏi
phải có kiến thức, năng lực và kinh nghiệm .Khơng chỉ là những kiến thức
chung về quản lý,vận hành mà còn cần cả sự am hiểu thị trường,am hiểu tâm
lý thị hiểu, những hiểu biết cơ bản về xây dựng…Những kiến thức này cần
phải được tích luỹ theo thời gian do vậy kinh nghiệm là một trong những yêu
cầu quan trọng trong việc quản lý, vận hành, khai thác BĐS mang lại hiệu quả
kinh tế , xã hội. Hiện nay ở Việt Nam chưa có một cơng ty trong nước nào hội

tủ đủ những yều cầu trên, việc quản lý các BĐS lớn hiện nay chủ yếu do các
công ty nước ngồi đảm nhận và hầu hết những cơng ty này đã có thâm niên
trong lĩnh vực này ở nhiều nước trên thế giới.
2. Khái niệm,phân loại và đặc điểm của thị trường BĐS .
2.1. Khái niệm.
Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán, là tổng thể
các quan hệ giao dịch, trao đổi về BĐS hay thị trường BĐS là tổng hoà các
quan hệ dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định trong thời gian nhất định.
BĐS khơng chỉ được mua, bán bình thường như các hàng hố khác mà
cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, cho thuê lại, thế
chấp, chuyển quyền sử dụng…do vậy một thị trường hoàn chỉnh là thị trường
bao gồm tất cả các hoạt động trên.
2.2. Phân loại thị trường BĐS.
Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS nhưng chủ yếu phân loại theo
4 cách sau :
Căn cứ vào loại hình giao dịch BĐS.
6


Thị trường mua bán BĐS.Là loại hình giao dịch sớm nhất cùng với sự
ra đời của sở hữu tư nhân về đất đai .Thị trường này ngày càng phát triển
mạnh mẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
Thị trường BĐS cho thuê . Người cho thuê chuyển quyền sử dụng sang
người đi thuê.Mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của mình theo
hợp đồng đã kí kết.
Trong cả hai thị trường trên việc giao dịch có thể được hai bên trực tiếp
thực hiện hoặc thông qua môi giới.
Thị trường BĐS dùng làm tài sản thế chấp .
Thị trường BĐS dùng làm vốn góp liên doanh.
Thị trường BĐS dùng làm bảo hiểm.

Căn cứ vào loại hàng hoá BĐS.
Thị trường BĐS nhà ở
Thị trường đất đai.
Thị trường BĐS văn phịng.
Thị trường BĐS thương mại.
Thị trường BĐS cơng nghiệp.
Thị trường BĐS đặc biệt :Thị trường các xưởng đóng tàu ,trạm xăng…
2.3. Đặc điểm của thị trường BĐS.
Tính cách biệt giữa hàng hố và địa điểm giao dịch.
Do BĐS có vị trí cố định, khơng thể di chuyển BĐS đến nơi giao dịch,
do vậy việc giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các sàn giao dịch
ảo,chợ BĐS ảo.Để đảm bảo lợi ích cho cả hai bên cần tiến hành giao dịch
theo 3 khâu cơ bản sau :
Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS
giao dịch như vị trí, diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, các giấy tờ pháp lý
…

7


Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác các
thơng tin về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS như cảnh quan, môi
trường sống, các dịch vụ …
Đăng ký pháp lý nhằm thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao
dịch.
Từ đặc điểm này cần chú ý :
Không thể quản lý BĐS như các hàng hoá khác bằng cách xem tem
nhãn, xuất xứ, chất lượng… mà phải thông qua đăng ký pháp lý bắt buộc .
Hai bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định,
vì thời gian dài thì tính rủi ro càng cao do sự thay đổi của pháp luật hay sự

thay đổi của thị trường trong nước cũng như quốc tế.Do vậy muốn nâng cao
tỷ lệ thành công của các giao dịch điều quan trọng là phải rút ngắn thời gian
diễn ra các khâu của quá trình giao dịch.
Để quản lý tốt BĐS nhà nước bắt buộc mọi đối tượng tham gia vào thị
trường BĐS đều phải trải qua các khâu giao dịch trên đối với thị trường BĐS
chính thức có sự kiểm soát của nhà nước.
Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong BĐS.
BĐS khơng như các hàng hố tiêu dùng khác, dùng một lần là hết mà
thời gian sử dụng BĐS rất lâu dài. Người sử dụng mong muốn được hưởng
các quyền và các lợi ích do BĐS mang lại. Nếu BĐS khơng mang lại những
quyền và lợi ích đó thì người sử dụng sẽ không thực hiện giao dịch để có
được BĐS đó nữa. Do vậy khi định giá BĐS cần dựa trên những quyền và
khả năng sinh lợi của BĐS.
Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Do đặc điểm của BĐS có vị trí cố định, nó được gắn liền với điều kiện
tự nhiên và điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng từng khu vực. Các vùng lại
khác nhau về trình độ phát triển cũng như tâm lý, thị hiếu cũng khác nhau. Ở
những đơ thị, thành phố lớn thì cơ sở vật chất, hệ thống hạ tầng cũng phát
8


triển hơn những vùng khác vì đó là các trung tâm phát triển kinh tế của cả
vùng cả khu vực đó nên giá BĐS ở các đơ thị, trung tâm kinh tế thường cao
hơn. Điều này đòi hỏi khi nghiên cứu thị trường BĐS cần phải đặt chúng
trong từng vùng, từng khu vực cụ thể. Không lấy cung cầu, giá cả của vùng
này để áp dụng cho vùng khác. Không thể lấy giá khoảng 15-20 tr.đ/ m2 ở Hà
Nội để áp dụng cho tỉnh Bắc Giang được.
Thị trường BĐS là thị trường khơng hồn hảo.
Một thị trường cạnh tranh hồn hảo được đặc trưng bởi:

- Có nhiều người bán và mua.
- Các sản phẩm đồng nhất
- Khơng có rào cản với việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường.
- Người bán và người mua có thơng tin hồn hảo.
Đối chiếu 4 đặc trưng trên trong thị trường BĐS có thể nhận thấy rằng :
Thứ nhất không phải bất cứ cá nhân nào đều có thể tham gia thị trường
BĐS do vậy khơng thể có nhiều người bán và mua như thị trường hàng hố
thơng thường khác.
Thứ hai mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và
đều có các yếu tố riêng biệt khơng giống với bất kỳ một BĐS nào khác, dù hai
BĐS có gần nhau và được xây dựng giống nhau thì chúng vẫn khác nhau về
vị trí, do vậy các sản phẩm trong thi trường BĐS là không đồng nhất.
Thứ ba việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường gặp một rào cản rất
lớn, để gia nhập được thị trường BĐS phải có một nguồn vốn rất lớn và ổn
định, theo nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh
BĐS để được kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cần phải có vốn phap định là 6
tỷ vnđ, ngồi ra cần có sự am hiểu về thị trường BĐS, có kinh nghiệm, năng
lực, kiến thức trên nhiều lĩnh vực. Khi doanh nghiệp hay cá nhân muốn rút
khỏi thị trường không thể rút ra ngay lập tức mà cần có kế hoạch và thời gian
dài.

9


Thứ tư đây là thị trường mà thông tin về hàng hố BĐS và thị trường
BĐS khơng đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hố thơng thường khác.Các
yếu tố như kết cấu cơng trình, chất lượng cơng trình ,vẻ đẹp kiến trúc …đều
đo lường một cách tương đối khó và thường mang tính chủ quan
BĐS mang tính cá biệt, đơn nhất nên hầu như khơng có BĐS so sánh
để mang lại giá trị chính xác tuyệt đối mà chỉ mang tính tương đối.Nhà nước

can thiệp nhiều vào thị trường BĐS bằng các chính sách nhằm mục đích quản
lý tốt nhưng cũng làm cho thị trường càng tăng thêm tính khơng hồn hảo.
Việc can thiệp của nhà nước là cần thiết nhưng cách thức can thiệp làm
sao để thị trường phát triển, vận hành lành mạnh mới thực sự là vấn đề. Trước
hết nhà nước cần công nhận sự tồn tại của BĐS và thị trường BĐS là một tất
yếu khách quan, tiếp đó cần định hướng cho thị trường 1 quỹ đạo cần hướng
tới trong mục tiêu chung đồng thời phát huy những ưu điểm của thị trường
không hoàn hảo và khắc phục dần nhược điểm.
Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
BĐS .
Do thời gian tạo dựng BĐS lâu dài, từ khâu tìm hiểu thơng tin về đất
đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp giấy phép xây dựng ,thiết kế, thi
cơng, bàn giao…nên dù thị trường có cầu rất lớn thì trong thời gian ngắn cung
khơng thể đáp ứng kịp. Trong dài hạn., cung cũng chỉ tăng đến một ngưỡng
nhất định vì đất đai có giới hạn trong khi cầu BĐS lại ln tăng, do đó địi hỏi
nhà nước phải có các chính sách tác động vào thị trường để cân đối cung cầu.
Trong thị trường BĐS cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả, vì
khi giá giảm nhưng khơng giảm đến mức để người mua có thể tăng thêm một
đơn vị BĐS, cịn khi giá tăng do cầu tăng nhưng cung không phản ứng kịp.
Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập.
Đối với những người mua bán thông thường trên thị trường họ thường
có ít kinh nghiệm vì BĐS có giá trị rất lớn, khơng phải lúc nào họ cũng có thể
mua và bán như những hàng hố khác. Bên cạnh đó thị trường BĐS rất thiếu
10


thông tin để khách hàng tham khảo, đánh giá và ra quyết định. Để giải quyết
vấn đề đó địi hỏi phải có các trung tâm, cơng ty mơi giới, tư vấn chuyên
nghiệp giúp khách hàng tiếp cận được những thông tin, những sản phẩm một
cách nhanh và chính xác nhất, có như vậy thị trường BĐS mới ngày càng gẫn

gũi với người có nhu cầu thực sự.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản quan trọng của quốc gia, là nguồn lực to lớn trong phát
triển kinh tế, nó có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng trưởng của các ngành
trong nền kinh tế quốc dân do vậy sự quản lý của nhà nước là rất cần thiết và
không thể thiếu . Nhà nước quản lý, điều tiết nền kinh tế nói chung và thị
trường BĐS nói riêng bằng cơng cụ pháp luật và các chính sách.Mọi giao dịch
BĐS phải có sự giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý.
Sự tham gia của nhà nước sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an tồn
hơn.Thơng qua việc quản lý, giám sát nhà nước còn tăng được nguồn thu
ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
BĐS có giá trị lớn nên cần một lượng vốn rất lớn. Lượng vốn này cần
phải được huy động từ thị trường vốn.Nếu khơng có thị trường vốn phát triển
lành mạnh và ổn định thì cũng khơng thể có một thị trường BĐS ổn định và
lành mạnh được. Khi thị trường BĐS khủng hoảng dẫn đến lượng vốn bị ứ
đọng và các khoản nợ khó địi của ngân hàng sẽ tăng lên, và khủng hoảng tài
chính sẽ xảy ra ngay sau đó.
Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị
trường là vấn đề rất khó khăn và phức tạp và cần phải có nhiều thời gian
Thị trường BĐS là một trong những thị trường mà rào cản nhập ngành
và rút ngành không hề dễ dàng. Để tham gia vào thị trường BĐS doanh
nghiệp cần phái có rất nhiều yếu tố :Nguồn lực vốn lớn, kiến thức, kinh
nghiệm, thời gian đầu tư lâu dài không thể thu lại lợi nhuận ngay dẫn đến rủi
ro cũng rất cao. Nếu khơng có định hướng rõ ràng, dài hạn và chuẩn bị kỹ
11


lưỡng thì doanh nghiệp khơng nên tham gia vào thị trường này vì khi nếu đã
tham gia nếu có rủi ro hoặc thị trường có biến động mạnh…doanh nghiệp

muốn rút khỏi thị trường cũng gặp nhiều khó khăn.Nguồn vốn khơng thể thu
hồi ngay được, cùng với đó là các sản phẩm BĐS cũng khơng thể tiêu thụ
ngay một lúc, ngồi ra cịn có các loại máy móc xây dựng, các loại công cụ
lao động cồng kềnh khác doanh nghiệp cũng cần tính đến.
3. Vị trí, vai trị của thị trường BĐS.
Thị trường BĐS đã tồn tại và phát triển trong một thời gian dài trên thế
giới, đã có những đóng góp lớn trong sự phát triển chung của nền kinh tế,
được thể hiện qua:
Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Khi thị trường BĐS phát triển sẽ làm tăng số lượng các yếu tố đầu vào
như nguồn vốn, lao động, vật liệu xây dựng... Để đáp ứng sự gia tăng đó địi
hỏi thị trường vốn phải tăng cường huy động vốn, thị trường lao động phải
được tăng lên về số lượng cũng như chất lượng, ngành vật liệu xây dựng cũng
phải gia tăng sản lượng…Cứ như vậy sẽ kéo theo sự phát triển dây chuyền
của các ngành khác nhau có liên quan đến việc sản xuất ra sản phẩm BĐS.
Phát triển thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát
triển.
Khi thị trường BĐS thúc đẩy sản xuất phát triển cũng làm tăng vốn và
làm cho tốc độ chu chuyển của vốn cũng nhanh hơn , đó chính là một cách bổ
sung thêm vốn cho đầu tư phát triển.Khi các doanh nghiệp phát triển mạnh và
muốn mở rộng sản xuất kinh doanh, họ sẽ tham gia phát hành cổ phiếu trên
thị trường chứng khốn và có thể thu hút được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn
trong nhân dân.
Phát triển thị trường BĐS góp phần làm tăng thu cho ngân sách nhà
nước.
Khi thị trường BĐS phát triển tức là số lượng các giao dịch mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp …đều làm tăng thu
12

cho ngân sách nhà nước. Trong mua bán,chuyển nhượng nhà nước thu 4% phí
chuyển quyền sử dụng đất và 1% phí trước bạ. Ngồi ra cịn có một số nguồn
thu khác.
Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng các thị trường trong và
ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế.
Khi thị trường BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát
triển theo để đầu tư phát triển. Khi đó thị trường sức lao động và thị trường
các loại hàng hố trong đó có hàng hố đầu vào cho thị trường BĐS cũng phát
triển theo tương ứng.
Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường
ngoài nước.Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường
ngồi nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các
chủ thể là người nước ngoài được tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng
thời còn cho phép họ đầu tư sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư
trú và sinh sống tại đó.Thơng qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự
hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc.
Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội.
Thị trường BĐS phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn của
thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên
xuống thất thường …Điều đó sẽ tác động đến niềm tin của người dân đối với
các chủ trương chính sách của nhà nước, sẽ hạn chế sự phát triển của thị
trường BĐS, do đó ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các
hoạt động xã hội nói chung. Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp
phần điều hồ cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, sé làm cho xã hội được ổn định
hơn.
Thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống nhân dân.
Khi thị trường BĐS phát triển, để có thể cạnh tranh được địi hỏi các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS không ngừng nâng cao chất lượng, hạ giá
thành bằng cách đầu tư vào nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới
13

cơng nghệ sản xuất và do đó, khơng chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất, mà
còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thơng qua các cơng trình phục vụ
cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hố, thể thao, vui chơi, giải trí của
người dân.
Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có
chính sách về đất đai, về BĐS.
Việc quản lý thị trường BĐS bằng pháp luật ,chính sách là hồn tồn
cần thiết nhưng việc ban hành những chính sách gì và như thế nào mới thực
sự là vấn đề mà nhà nước cần phải hết sức quan tâm. Thông qua hoạt động
trên thị trường đất đai,thị trường BĐS mới thấy rõ được những bất cập của
chính sách để từ đó sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng.
4.Quy luật cung cầu trong thị trường BĐS.
4.1.Khái quát về cầu BĐS.
4.1.1 Khái niêm, phân loại.
a. Khái niệm
Là khối lượng hàng hoá BĐS mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có thể thanh tốn với mức giá nhất định để nhận được lượng
hàng hố BĐS đó trên thị trường.
Cần phân biệt giữa cầu và nhu cầu BĐS :Nhu cầu của con người khơng
có giới hạn, là cái tiềm ẩn trong con người có giới hạn.
Cầu là một phần của nhu cầu nhưng có khả năng thanh tốn.
Giữa cầu và nhu cầu thường khơng ăn khớp nhau trên các khía cạnh:
-Có nhu cầu nhưng khơng có khả năng thanh tốn.
-Có khả năng thanh tốn nhưng chưa có nhu cầu cần đáp ứng ngay
-Khơng có nhu cầu sử dụng nhưng sẵn sàng chấp nhận thanh tốn với
mục đích đầu cơ
-Có nhu cầu sử dụng hoặc tiêu dùng, có khả năng thanh tốn nhưng
trên thị trường khơng có hàng hố đó.

14


b. Phân loại cầu BĐS.
-Phân loại theo loại BĐS.


Cầu về đất ở, nhà ở .



Cầu về BĐS dịch vụ .



Cầu BĐS văn phịng, cơng sở.



Cầu BĐS cơng nghiệp.



Cầu BĐS trong nơng nghiệp: Cầu về đất đai và các cơng

trình xây dựng phục vụ nông nghiệp như vườn cây lâu năm, nuôi
trồng thuỷ sản, hệ thống thuỷ lợi, thuỷ nông, hệ thống chuồng trại
cho chăn ni.


Cầu BĐS khác.
Phân loại theo trình tự xuất hiện.
Cầu sơ cấp: BĐS được sử dụng với mục đích kinh doanh
Cầu thứ cấp : Cầu BĐS thoả mãn nhu cầu người tiêu dùng.
Cầu BĐS cho sản xuất: Gắn cả kinh doanh và tiêu dùng.
4.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS.
a. Quy mô, cơ cấu dân cư.
Quy mô dân số phát triển dẫn đến làm gia tăng các nhu cầu xã hội như
ăn, mặc, ở, đi lại, thơng tin liên lạc, việc làm…địi hỏi cơ sở hạ tầng phải phát
triển theo để đáp ứng các nhu cầu thiết yếu đó.
Cơ cấu dân cư theo hướng tập trung ngày càng đông ở các đô thị, thành
phố phát triển dẫn đến các cơng trình BĐS cũng phải được tăng về cả số
lượng và chất lượng.
b.Thu nhập.
Thu nhập liên quan trực tiếp đến khả năng thanh tốn do đó ảnh hưởng
đến cầu BĐS.
Khi thu nhập thấp sẽ khơng có khả năng thanh toán dẫn đến cầu thấp.

15


Khi thu nhập tăng cao ngồi những chi phí cho cuộc sống sinh hoạt đời
thường thì cá nhân và xã hội cịn có một lượng tiền nhất định dơi ra để đáp
ứng như cầu về BĐS đặc biệt là đất và nhà ở.
Khi thu nhập tăng cao hơn nữa dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS theo
hướng thay đổi quy mô, nâng cao chất lượng và đặc biệt quan tâm đến vấn đề
mốt, thị hiếu BĐS.
Khi thu nhập tăng cao hơn nữa cầu về BĐS sẽ chuyển hướng sang đầu
cơ hay kinh doanh. Khi thu nhập cao thì các nhu cầu về dịch vụ xã hội cũng

tăng lên.
c. Đô thị hố.
Đơ thị hố là q trình biến nơng thơn trở thành thành thị, q trình đơ
thị hố sẽ dẫn đến sự thay đổi kết cấu dân cư và tỷ lệ cư dân nông thôn sẽ
giảm đi và cư dân đô thị sẽ tăng lên. Với độ tập trung cao về dân số ở các đô
thị sẽ làm tăng nhu cầu về cơ sở hạ tầng cung cấp phục vụ đời sống, sinh hoạt
hàng của người dân.
Đơ thị hố dẫn đến cầu về các khu đô thị mới gia tăng và tương ứng với
chúng là cơ sở hạ tầng dịch vụ theo kiểu đô thị, làm thay đổi kết cấu các hoạt
động kinh tế xã hội, kết cấu dân cư, thay đổi quy hoạch.
Đơ thị hóa sẽ mở ra những cơ hội mới cho các nhà kinh doanh BĐS,
cầu về đầu tư, kinh doanh BĐS sẽ gia tăng.
d.Giá BĐS.
BĐS không như các hàng hố thơng thường khác là khi gía giảm thì
cầu tăng và khi giá tăng thì cầu giảm. Với BĐS khi giá giảm nhưng sẽ không
giảm tới mức mà người mua có thể mua thêm 1 BĐS nữa.
e.Cung cầu của các BĐS thay thế.
Sự thay đổi cung cầu của BĐS thay thế cũng sẽ dẫn đến thay đổi cầu
của BĐS kia như thay đổi cung cầu đối với nhà cho thuê sẽ làm thay đổi cầu
nhà đất vì nếu cung nhà cho thuê tăng lên trong ngắn hạn sẽ làm giảm giá cho

16


thuê và người tiêu dùng sẽ có xu hướng chuyển sang dùng nhà cho thuê hơn
là mua đất để xây dựng nhà.
g.Sự phát triển của kết cấu hạ tầng.
Kết cấu hạ tầng là điều kiện cho việc sử dụng, khai thác các BĐS gắn
liền với chúng.
Nơi nào có kết cấu hạ tầng tốt thì khả năng sinh lợi của các BĐS sẽ cao

hơn dẫn đến cầu sẽ gia tăng.Mặt khác sự phát triển và hoàn thiện của cơ sở hạ
tầng sẽ tăng khả năng tiếp cận với BĐS, và như vậy đối với các doanh nghiệp
đó là mơi trường tốt để đầu tư nên không chỉ tăng cầu về nhà đất mà cịn tăng
cầu về BĐS cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ…
h.Mốt và thị hiếu.
Đối với BĐS khi những kiểu dáng kiến trúc, các mốt kiến trúc, các mốt
tiêu dùng BĐS thay đổi sẽ dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS tương ứng.như mốt
về biệt thự, nhà vườn, nhà ở mặt phố… gần đây là nhà chung cư.
Cầu BĐS còn chịu ảnh hưởng của yếu tố tự nhiên, văn hoá, tập
quán.Đối với miền núi họ hay xây dựng nhà sàn do từ ngày xưa họ đã làm
như vậy để chống thú dữ,hoặc với các vùng hay bị lũ lụt họ sẽ xây nhà nổi để
thich nghi với điều kiện tự nhiên.Ở phương Đông vấn đề phong thuỷ trong
xây dựng nhà ở rất được coi trọng, nên dù BĐS có vị trí đẹp, khả năng sinh
lời cao nhưng khơng “hợp tuổi” với người mua thì họ sẽ khơng mua BĐS đó
nữa.
k.Chính sách tiền tệ.
Chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến cung cầu tiền tệ, đến sức mua của
đồng tiền do đó tác động đến khả năng thanh toán trong giao dịch BĐS.
Khi cung tiền tệ lớn thì việc thanh tốn, thực hiện cầu BĐS sẽ dễ dàng
hơn làm cho cầu tăng. Ngược lại khi cung tiền tệ giảm làm cho việc thanh
tốn gặp khó khăn dẫn đến cầu giảm. Khi tỷ giá đồng tiền trong nước so với
ngoại tệ mạnh tức là đồng tiền trong nước có giá người ta sẽ có xu hướng gửi
ngân hàng hưởng lãi suất hàng năm như vậy cầu BĐS sẽ giảm. Nhưng nếu khi
17


đồng tiền trong nước mất giá người ta sẽ chuyển hóa tiền thành BĐS làm cho
cầu tăng.
l.Chính sách quản lý BĐS.
Sự thay đổi chính sách quản lý BĐS đều sẽ dẫn đến sự thay đổi cầu

BĐS.
Nếu pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu BĐS sẽ là
điều kiện cho cầu về đất ở, nhà gia tăng không chỉ đáp ứng cầu về tiêu dùng
của chủ thể mà cịn đáp ứng cầu về tích trữ, để dành và là di sản cho con
cháu.
Luật đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng quyền sử dụng. cho thuê, cho thuê lại, quyền thừa kế, tặng,
cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Khi những quyền đó được hiện thực hố sẽ
kích cầu về đất đai.
Chính sách tài chính đặc biệt là chính sách thuế BĐS tác động mạnh
đến cầu BĐS. Thông qua việc đánh thuế hoặc không đánh thuế, thuế cao hoặc
thấp đối với các hoạt động giao dịch, nắm giữ, sử dụng, chuyển dịch BĐS của
nhà nước cũng tác động đến cầu BĐS.Nếu không đánh thuế, giá sẽ giảm và
cầu tăng, ngược lại đánh thuế cao, giá tăng và sẽ dẫn đến cầu giảm.
m.Dự báo về cung cầu BĐS.
Nếu dự báo trong tương lai giá BĐS sẽ tăng sẽ kích cầu ở hiện tại vì
người mua kỳ vọng sẽ thu được lợi ích trong tương lai. Đối với người có nhu
cầu về nhà ở thực sự họ sẽ cân nhắc đến việc mua nhà vì sợ rằng trong tương
lai BĐS tăng giá.
4.2. Khái quát về cung BĐS.
4.2.1 Khái niệm.
Cung hàng hoá BĐS trên thị trường là một khối lượng BĐS sẵn sàng
đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với mức giới hạn nhất
định.
Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá :
18


BĐS do con người tạo ra .
BĐS được tạo ra có mục đích trao đổi

BĐS phải có hai thuộc tính:Có giá trị và giá trị sử dụng.
Phải có thoả thuận phù hợp về giá cả giữa người mua và người bán.
Phải có thị trường, nơi diễn ra hoạt động mua và bán đó.
4.2.2.Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS.
a. Yếu tố giá BĐS.
Quy luật chung đó là khi giá tăng thì cung tăng, nhưng cung khơng phải
là vơ hạn mà cầu trong dài hạn là không đổi dẫn đến giá BĐS sẽ tăng trong
dài hạn.
b.Yếu tố ngồi giá.
-Chi phí các yếu tố đầu vào của cung BĐS : Các yếu tố đầu vào như
nguyên, nhiên vật liệu, nhân công… nếu giá các yếu tố trên giảm sẽ dẫn dến
giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở, ngược lại giá các
yếu tố đầu vào tăng sẽ làm giảm cung về nhà ở.
-Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất : Quy hoạch là việc nhà nước bố trí,
phân định rõ việc sử dụng đất đai theo lãnh thổ cho các mục đích khác nhau.
Nhà nước lập và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch do đó nguồn đất đai
nào được dùng để phát triển BĐS nhà nước sẽ quy định cụ thể. Đây là một
trong những nguồn cung chính hàng hố BĐS cho thị trường BĐS.
-Chính sách của nhà nước : Nhà nước ban hành các chính sách sẽ tác
động đến cung BĐS như chính sách hạn chế đầu cơ và chiếm giữ BĐS, chính
sách đối với các nhà đầu tư gồm cả trong nước và ngồi nước, chính sách tăng
cường quyền được tham gia nhiều hơn trong các giao dịch cua người sử dụng
BĐS…
- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng : Sự thay đổi kết cấu hạ tầng sẽ làm
thay đổi công dụng, kết cấu và giá trị của BĐS, có thể làm tăng cung của một
loại BĐS nào đó như thay đổi kết cấu để chuyển đổi mục đích sử dụng .

19

- Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật : Khi khoa học, kỹ thuật phát
triển sẽ làm tăng khả năng khai thác, sử dụng tài nguyên đất. Công nghệ xây
dựng ngày càng cao sẽ làm tăng chất lượng xây dựng, đồng thời giảm được
thời gian, như vậy hàng hoá BĐS sẽ được đến tay người tiêu dùng nhanh hơn.
4.2.3.phân tích nguồn cung BĐS
Nguồn cung BĐS chủ yếu đến từ ba khu vực.
-Khu vực công cộng : là khu vực hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và
phát triển các BĐS do nhà nước hoặc các cơ quan, các doanh nghiệp nhà
nước đầu tư dựa trên cơ sở nguồn vốn ngân sách nhà nước.Hoạt động với
nhiều mục đích khác nhau trong đó chủ yếu là các mục tiêu xã hội.
-Khu vực tư nhân : Đây là khu vực hoạt động và phát triển BĐS không
phải bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước mà do các tổ chức, công ty, cá nhân
tự thực hiện đầu tư và vẫn phải tuân theo các quy định của pháp luật về quản
lý, đầu tư BĐS. Mục đích hoạt động chủ yếu của khu vực này lợi nhuận, nên
sẽ diễn ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp, các tổ chức cung ứng
BĐS, từ đó mà chất lượng của BĐS sẽ được nâng lên, có lợi cho người tiêu
dùng.
-Khu vực khơng chính thức: Là khu vực hoạt động trong xây dựng và
phát triển các BĐS hoàn toàn độc lập với các quy định của nhà nước, các hoạt
động tạo nguồn cung như cơi nới, mở rộng diện tích, các hoạt động xây dựng,
phát triển nhà ở của người dân ở những khu nhà ổ chuột, khu nhà tự phát do
một số người lấn chiếm đất đai và bán cho người khơng có đủ điều kiện mua
bán đất đai hợp pháp.
4.3 Quy luật cung cầu BĐS trong thị trường BĐS.
Đối với các hàng hoá thơng thường nói chung và hàng hố BĐS nói
riêng đều có xu hướng thiết lập một trạng thái cân bằng, tại đó người bán sẽ
bán được lượng hàng ở mức giá muốn bán và người mua mua được lượng
hàng ở mức giá mình có khả năng thanh tốn, lúc đó lượng cung và lượng cầu
bằng nhau. Tuy nhiên sự cân bằng trong quan hệ cung cầu chỉ là trạng thái
20

tạm thời khơng phải vĩnh cửu, nó ln thay đổi cùng với cung và cầu. Khi
cung và cầu thay đổi nó lại có xu hướng thiết lập trạng thái cân bằng
mới.Những thay đổi của cung và cầu được thể hiện trong ba trường hợp sau:
4.3.1 Tác động chuyển dịch của cầu.
Khi giá đất tăng dẫn đến cầu đất giảm, lúc đó người mua sẽ có xu
hướng mua nhà chung cư, khi đó cầu chung cư tăng và cầu chung cư dịch
chuyển sang phải sẽ làm cho giá nhà chung cư tăng và thiết lập một vị trí cân
bằng mới. Trong trường hợp đó cả giá và lượng cân bằng đều tăng.
4.3.2 Tác động dịch chuyển của cung.
Nếu giá căn hộ chung cư không đổi nhưng giá yếu tố đầu vào tăng lên
làm cho chi phí tăng, dẫn đến cùng một lượng vốn mà xây dựng được ít nhà
hơn làm cho cung giảm và đường cung dịch chuyển sang trái.
4.3.3. Sự thay đổi của cả cung và cầu.
Sự chuyển dịch của cả cung và cầu thường diễn ra theo chiều hướng
khác nhau vì chúng phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau trong đó có vai trị
của nhà nước là rất lớn. Do vậy cần phải xét tất cả các trường hợp là một
trạng thái cân bằng mới, tương ứng với nó là mức giá và lượng cân bằng mới.

21


Chương II - Thực trạng hoạt động của thị trường BĐS tại Việt
Nam hiện nay.
1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS.
1.1 Giai đoạn trước năm 1993.

Hoạt động kinh doanh BĐS vẫn ở trong tình trạng không ổn định,
chủ yếu là tự phát, không lành mạnh, có những diễn biến phức tạp. Sau

cách mạng tháng 8/1945 đến 1980 đất đai BĐS tồn tại nhiều hình thức sở
hữu: sở hữu tư nhân, sở hữu công cộng, sở hữu của các tổ chức, sở hữu
của nhà nước. Do đó hoạt động mua bán, kinh doanh BS diễn ra một cách
bình thường. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản
tư doanh ơ miền Bắc, đất đai BĐS được phân phối lại, hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, thuê mướn, cầm cố đất đai …trên thực tế vẫn diễn ra
nhưng không phổ biến, các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau, tự
thoả thuận gía cả và thực hiện thủ tục theo truyền thống tập quán của từng
địa phương. Trong giai đoạn này mặc dù nhà nước chưa có văn bản pháp
luật nào quy định về giao dịch BĐS nhưng nhà nước vẫn thừa nhận và làm
các thủ tục mua bán, cho thuê mướn BĐS và thu lệ phí khi đăng kí quyền
sở hữu nhà và đất.
Đặc điểm chủ yếu của thị trường ở giai đoạn này là một thị trường
mang tính tự phát, các giao dịch chỉ xuất hiện khi có nhu cầu tiêu dùng của
người dân, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, mơi giới, dịch vụ BĐS
chưa có khung pháp lý cho hoạt động cho hoạt động của thị trường.
Cho đến năm 1980 hoạt động giao dịch BĐS ở một giai đoạn hoàn toàn
mới. Hiến pháp 1980 quy định về đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm
cấm mọi hoạt động mua bán. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký
quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu tồn
dân, nhà nước giao cho khu vực kinh tế nhà nước và các hợp tác xã quản lý.
Khơng có bất cứ một văn bản pháp luật nào về các giao dịch BĐS, trên thực

22


tế khơng có bất cứ một quan hệ chuyển dịch, mua bán, cầm cố đất nào được
thừa nhận .
Từ năm 1986 cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị
trường, do yêu cầu sử dụng đất đai phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật,

xây dựng và phát triển ngành thuộc các thành phần kinh tế gia tăng mạnh mẽ,
hiện tượng mua bán đất đai BĐS xuất hiện trở lại, diễn ra sôi động nhất là ở
các đô thị giai đoạn 1991-1993, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn với sử dụng
đất. Nhà nước đã chú ý đến hoạt động này, trong luật dất đai 1988 đã cho
phép: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được thừa kế
nhà ở thì được quyền sử dụng ngơi nhà đó”. Các bên giao dịch mua bán chủ
yếu là giao dịch trao tay, tự viết cam kết hai bên, một số ít trường hợp được
xác nhận của UBND xã, thị trấn. Hiện tượng tự ý chuyển đất sử dụng cho
mục đích nơng nghiệp sang mục đích nhà ở, đầu cơ nâng giá là khá phổ biến,
không tuân thủ quy định của nhà nước về đất đai. Chính sự quản lý lỏng lẻo
của nhà nước do pháp luật chưa bắt kịp các yêu cầu của thị trường đã diễn ra
nhiều hành vi giao đất không đúng thẩm quyền làm nảy sinh nhiều khiếu kiện
đất đai trong giai đoạn này.
1.2. Giai đoạn 1993-2001.
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của luật đất đai 2003 trong đó đã có
sự đổi mới về tư duy so với giai đoạn 1986 - 1992, mới chỉ đổi mới được chế
độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của
tư duy bao cấp.
Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993
nhưng khơng có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền
của hộ gia đình, cá nhân vào cuộc sống.Giai đoạn 1993 - 2001, trong vài năm
đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến
tạo nền sản xuất hàng hố trong nơng nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho
người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển
23


nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy
định (Luật Đất đai 1993). Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khố VIII (1996)

đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ
yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng
Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá
đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu
cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở
cho nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và
quản lý của Nhà nước. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã
quyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình
thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng
bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Chủ
trương đã có điều chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ
ngoại lực.Tuy nhiên trong giai đoạn này toàn bộ thị trường bất động sản của
ta đã vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà
nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá
đất phi nông nghiệp trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vịng
10 năm.
1.3

Giai đoạn 2001-2003.

Giai đoạn này chưa có luật đất đai mới 2003, luật đất đai 1993 vẫn
được áp dụng đã bộc lộ những kẽ hở, những quy định không còn phù hợp…
dẫn đến ở giai đoạn này lực lượng đầu cơ gia tăng mạnh, quan hệ giữa sức
cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường phụ thuộc vào nhiều nhân tố,
nhưng nổi bật nhất là do tình trạng đầu cơ và ngày càng trở nên trầm trọng.
Đó là lực lượng đâù cơ nhỏ lẻ, và sự phát triển của các công ty kinh doanh
BĐS.Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến
động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II
năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam

24


giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn
của các nước cơng nghiệp phát triển.
Các giao dịch trên thị trường cịn chứa đựng yếu tố “xin-cho” quá trình
mua bán phức tạp, thủ tục rườm rà phải trải qua quá nhiều bước khi thực hiện
giao dịch trên thị trường dẫn đến nhiều tiêu cực, gây phiền hà ảnh hưởng tới
lợi ích chính đáng của người dân. Theo ước tính trong giai đoạn này giao dịch
ngầm chiếm trên 70% trên tổng số các giao dịch. 25% chi phí khơng nằm
trong chi phí xây dựng, thiếu thông tin về thị trường, về quy hoạch, giá nhà
đất ...Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị
trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu
cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân
chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh
mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào
khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá
nhà đất.
1.4. Giai đoạn 2003-2007.
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của luật đất đai mới 2003. Luật này
cơ bản giống luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà
nước thống nhất quản lý thông qua hệ thống pháp luật về đất đai và các chính
sách về sử dụng và quản lý đất đai. Tuy nhiên có một số nội dung mới trong
đó có quy định về tài chính đất đai BĐS gồm: Tiền sử dụng đất khi nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất đối với đất do nhà nước cho
thuê; thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu
từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho nhà nước
khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý,
sử dụng đất đai.
Luật Đất đai 2003 đã được cuộc sống chấp nhận và mang lại hiệu quả

rõ rệt. Điều dễ nhận thấy nhất là đã giảm hẳn tình trạng đầu cơ, mua bán đất
đai lộn xộn, giảm hẳn cái cảnh “người người, nhà nhà” đổ xô vào mua bán,
25