Giải ph áp đảm bảo nguồn vốn đầu tư cho d ự án khu đô thị du lịch cái giá cát bà của công ty c ồ ph ần đầu tư và ph á t triển du lịch vinaconex0001
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TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN
4-
THAI I’HIONG THAO
GIAI PHAP DAM BAO NGUON VON DAU TV CHO DV AN
KHU DO THI DU LICH CAI GIA - CAT BA TAI DAO CAT BA,
HUYEN CAT HAI, THANH PHO HAI PHONG CUA CONG TY
CO PHAN DAU TU VA PH AT TRIEN DU LICH VINACONEX
Chuyen nganh: QUAN TRI KINH DOANH BAT DONG SAN
LU AN VAN THAC SY KINH DOANH VA QUAN LY
Ngudi huong dan khoa hoc: PGS. TS. HOANG VAN CUONG
dai hoc k.t.q.d
TT. THONG TIN THUVlfiN
PHONG LUAN AN -TV LIEU
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Ha Noi - nam 2015
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LCD CAM DOAN
Toi xin chiu trach nhiem hoan toan ve ti'nh chinh xac va su trung thuc cua cac
thdng tin trong trong ban luan van nay. Cac so lieu va ket qua nghien cuu cua luan
van chira tung dirge ai cong bo. Day la d£ tai nghien cun do toi thuc hien dudi su
hudng dan cua PGS.TS Hoang Van Cudng.
Tac gia
Thai Phuong Thao
LCH CAM ON
De hoan thanh luan van nay trong suot thdi gian hoc tap va thuc hien luan van
toi da nhan duqc su giup do cua Nha Truong, Vien Dao tao sau dai hoc, cac thay co
giao, dong nghiep va ngudi than.
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Trude tien toi xin to ldng biet on chan thanh va sau sac den thay giao hudng
dan khoa hoc: PGS-TS Hoang Van Cudng. Thay da tan tinh hudng dan, giup do,
dong vien tinh than cho toi trong suot qua trinh nghien cuu va thuc hien ban luan
van nay.
Xin tran trong cam on toan the cac thay co giao, can bo quan ly cua trudng
Dai hoc Kinh te Quoc dan, Vien Dao tao sau dai hoc va true tiep la Khoa Bat dong
san va Kinh te tai nguyen da kien tao len khung chuong trinh va cung cap cho toi
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nhung kien thuc can thiet va bo ich phuc vu trong qua trinh hoc tap, lam viec, dac
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biet la qua trinh thuc hien luan van tfr khau chon de tai va xay dung de cuomg.
Nhan dip nay, toi xin chan thanh cam on Ban Giam doc va can bo cong nhan
vien trong Cong ty Co phan Dau tu va Phat trien du lich Vinaconex, gia dinh, ban
be, ngudi than da tao moi dieu kien tot nhat ve thdi gian, vat chat va tinh than de toi
cd the tham gia khoa hoc va hoan thanh ban luan van nay.
YEU CAU CUA HOI DONG CHAM LUAN VAN THAC SI VE
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Nhfrng diem can sua chua bo sung trudc khi npp luan van chinh thuc cho
Vien dao tao SDH
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Chu tjch Hoi dong
(Ky va ghi ro ho ten)
(Ky va ghi rd ho ten)
' Neu hoc vien c6 trach nhiem chinh sira theo yeu cau ciia Hoi dong cham lu£n vSn. Trong truong hop khong chinh sira
se khong dupe cong nhan ket qua bao ve
Hoc vien phai dong ban yeu cau chinh sira nay vao trudc phan muc luc luan van chinh thirc khi nop cho vien DT SDH
CONG HOA XA HOI CHU NGHIA VIET NAM
Doc lap - Tir do - Hanh phuc
Ha noi, ngay 15 thang 12 nam 2015
BAN NHAN XET LUAN VAN THAC SY
KINH DOANH & QUAN LY
De tai:
Giai phap dam bao nguon von dau tir cho du an khu do thi du ljch Cai
Gia - Cat Ba tai dao Cat Ba, huyen Cat Hai, thanh pho Hai Phong cua Cong
A
2
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A
ty Co phan dau tir va Phat trien du lich Vinaconex
Cua hoc vien cao hoc : Thai Phuong Thao
Truong
: Dai hoc Kinh te quoc dan - Ha Noi
Ngudi nhan xet
: TS. Tran Van Khoi
Co quan cong tac
: Pho Vu truong - Vu Kinh te xay dung - Bo Xay Dung
(Quyet dinh so 2655/QD-DHKTQD ngay 7/12/2015 cua Hieu trucmg truong
r
r
Bai hoc Kinh te quoc dan)
1. Ve co” so’ ly luan va thuc tien cua de tai luan van:
De tai luan van thac sy quan tri kinh doanh: “Giai phap dam bao nguon von
dau tu cho du an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba tai dao Cat Ba, huyen Cat
Hai, thanh pho Hai Phong cua Cong ty Co phan dau tu va Phat trien du lich
Vinaconex” co gia tri ve ly luan va thuc tien trong giai doan hien nay vi nhung
ly do sau day:
Thu nhat\ Dau tu phat trien cac khu do thi moi trong giai doan hien nay
van dang tiep tuc phat trien va la mot kenh dau tu dupe cac nha dau tu quan tarn,
tuy nhien trong thdi gian vua qua hieu qua dau tu cac du an khu do thi mdi chua
truong.
Thu hai: Cac du an dau tu khu do thi du lich cung dupe trien khai tai
nhieu do thi tai Viet Nam. Dac diem cua khu do thi du lich co nhung diem khac
1
biet so voi dau tu cac khu do thi nha o thong thuong, nhat la van de huy dong
von va thi trudng san pham.
Thu ba: Van de huy dong von noi chung cho dau tu do thi va bat dong san
/
A
~
r
a
hien nay con nhieu bat cap ca ve co che chinh sach, thuc tien quan ly cung nhu
cac kenh huy dong de trien khai cac du an dau tu, thong thudng cac du an dau tu
do thi nha d su dung nguon von huy dong tu khach hang kha Ion nhung doi voi
r
a
cac du an dau tu khu do thi du lich thi cac kenh huy dong von co nhung dac thu
rieng va kho khan hon.
Thu tu: Cac nghien cuu ve dau tu khu do thi noi chung co kha nhieu
/
r
a
r
a
nhung van de huy dong von cho dau tu du an khu do thi du lich thi con rat it, ca
co so ly luan va thuc tien.
2. Ve gia tri khoa hoc va thuc tien cua ket qua nghien cuu
Nhin chung luan van la mot cong trinh khoa hoc doc lap, khong trung lap
vai cac cong trinh, de tai khoa hoc ma toi duqc biet. Cac ket qua nghien cuu cua
luan van buoc dau co gia tri thuc tien doi voi cong tac huy dong von dau tu cho
xay dung cac khu do thi du lich trong giai doan hien nay.
Chuang I: Ly luan chung ve dir an dau tir bat dong san va dam bao nguon
r
r
a
von dau tir du- an bat dong san
Trong chuong nay tac gia da trinh bay Du an dau tu bat dong san, bao
gom:
+ Khai niem ve du an dau tu bat dong san.
+ Vai tro cua du an dau tu bat dong san.
?
az
+ Dac diem cua du an dau tu bat dong san.
+ Phan loai du an dau tu bat dong san.
Nguon von dau tu va bao dam nguon von dau tu du an bat dong san.
+ Nguon von dau tu du an bat dong san..
r
aza
+ Dam bao nguon von dau tu du an bat dong san.
r
•
r
aza
z
Nhung nhan to anh hudng den viec dam bao nguon von dau tu du an bat
dong san.
2
+ Cac yeu to chu quan.
+ Cac yeu to khach quan.
r
Tuy nhien doi tuong nghien cuu cua luan van la du an khu do thi du lich
do do noi dung cua chuyen de can phai bo sung cac khai niem cung nhu dac
7
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diem cua du an bat dong san du lich gan voi khu do thi du lich. Tuong tu nhu
vay cung can lam ro nguon von dau tu va dam bao nguon von dau tu cho du an
khu do thi du lich.
Chteffng II: Thue trang dam bao nguon von dau tu* cho du* an khu do
Vinaconex.
Tac gia da gidi thieu khai quat ve Cong ty co phan dau tu va phat trien du
lich Vinaconex va Du an khu do thi Cai Gia - Cat Ba.
+ Gidi thieu chung ve Cong ty co phan Dau tu va Phat trien du lich
Vinaconex (Vinaconex - ITC).
+ Gidi thieu ve Du an Khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba.
+ Hoat dong kinh doanh.
Nguon von dau tu va dam bao nguon von dau tu cho Du an Khu do thi du
lich Cai Gia - Cat Ba.
+ Nguon von dau tu Du an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba.
+ Dam bao nguon von dau tu cho Du an khu do thi du lich Cai Gia - Cat
Ba.
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+ Danh gia chung ve cong tac dam bao nguon von dau tu xay dung cho
du an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba.
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\
r
+ Van de dat ra can tiep tuc nghien cun va thao go.
Nhin chung trong chuong nay, he thong co so du lieu, so lieu, nhung nhan
xet danh gia cua tac gia kha toan dien va bam sat thuc te cua du an. Tac gia cung
3
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von dau tu cho du an nay.
Tuy nhien each dien giai trong chuong nay tac gia chu yeu chup anh va
dien giai lai thuc te huy dong von cua du an ma chua nhan dinh danh gia theo
cac noi dung tieu chi trong chuong co so ly luan, dieu nay cung bi anh hudng
trong chuong co so ly luan chua gan cac noi dung voi khu do thi du lich.
Trong chuong nay cung chua co su so sanh viec dam bao nguon von dau
tu khu du lich Cai Gia so voi cac khu do thi du lich khac hoac voi cac khu do thi
noi chung.
a
r
a
Chitffng III: Giai phap dam bao nguon von dau tu cho du- an khu do
thi du lich Cai Gia - Cat Ba.
Trong chuong nay luan van da dua ra dinh hudng phat trien du an khu do
thi du lich Cai Gia - Cat Ba.
+ Dinh hudng phat trien du an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba.
+ Nhu cau von dau tu cho du an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba trong
giai doan 2016 - 2020.
+ Kha nang dam bao nguon von dau tu cho du an khu do thi du lich Cai
Gia - Cat Ba.
Luan van dua ra mot so giai phap dam bao nguon von dau tu cho Du an
khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba nhu:
e A
'
'
9
+ Dieu chinh quy mo dau tu va co cau san pham du an.
+ Da dang hoa cac kenh huy dong von va tang cudng cac nguon von dau
tu cho Du an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba.
+ Day manh tieu thu san pham du an.
+ Tao lap moi trubng kinh .doanh thuan loi de mo rong hoat dong huy
dong von.
Nhin chung doi voi mot du an cu the tac gia de ra cac giai phap khac phuc
co ban phu hop voi thuc te cua du an tuy nhien doi voi mot du an khu du lich cu
9
A
9
A
the ngoai viec cac giai phap co tinh dinh huong thi yeu cau phai cu the ca ve quy
trinh, tien do thuc hien cac giai phap va danh gia dupe hieu qua cua giai phap
4
dua ra.
3. Nhan xet ve ket cau, phtrong phap nghien cun khoa hoc, phuong phap
trinh bay Luan van.
Van phong ro rang mach lac, phuong phap nghien crru khoa hoc logic,
nguon so lieu ve co ban co trich dan, bao dam su tin cay.
Can phai xem lai loi ley thuat co kha nhieu trong luan van nhu tai trang 5,
cac ban do trong luan van khong ro vi du nhu hinh tai trang 40, 42,...
Trong luan van can co cac so do de lam noi bat cac noi dung chu dao vi
du nhu nhom cac nhan to anh hudng, tong hop han che, quy trinh huy dong
von...
4. Danh gia chung
Mac du con mot so noi dung can dupe nghien cuu sau hon nhung nhin
chung Luan van la mot cong trinh nghien cuu khoa hoc doc lap nghiem tuc va
co ham lupng khoa hoc dap ung yeu cau cua luan van thac sy Kinh doanh &
Quan ly.
5. Cau hoi
5.1. Du an khu do thi du lich khac voi du an khu do thi thong thudng nhu
the nao.
5.2. Nhung thuan lpi kho khan chu yeu trong viec dam bao nguon von dau
tu cho du an khu do thi du lich.
5
CONG HO A XA HOI CHU NGHIA VIET NAM
Doc lap - Ty do - Hanh phuc
NHAN XET LUAN VAN THAC SI KINH TE
•
•
•
De tai: "Gidiphdp dam bao ngudn von dau tu cho du an khu do thi
du lich Cai Gid - Cat Ba, thdnh pho Hai Phong cua cdng ty cd phan
dau tu vdphat trien du lich Vinaconex"
Hoc vien
: Thai Phuong Thao
Chuyen nganh
: Quan tri kinh doanh bat dong san
Ngiroi viet nhan xet: TS. Pham Lan Huong
Trach nhiem trong hoi dong: Phan bien 2
Sau khi nghien cuu ban luan van cua Hoc vien Thai Phuong Thao, toi
xin co mot so y kien nhan xet nhu sau:
1. Tinh cap thiet cua de tai nghien ciru:
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Bat dong san la tai san quan trong cua moi quoc gia, moi to chuc cung
nhu moi gia dinh tren toan the gicri. Do co dac diem la tai san co gia tri Ion
nen viec kinh doanh bat dong san luon can von Ion va von dai han. Thi
truong tai chinh khung hoang, thi truong bat dong san rod vao trang thai
dong bang trong giai doan 2012 - 2014 da lam cho nhieu doanh nghiep dau
tu, kinh doanh bat dong san rod vao tinh trang thieu von tram trong. Tinh
trang cac du an khong co du nguon von de trien khai mod hay tiep tuc thuc
khoang thoi gian dai da gay khong it kho khan va rac roi cho du an, anh
hudng dang ke den uy tin, ten tuoi va hinh anh cua cong ty Vinaconex -ITC.
von. Do do de tai luan van cua hoc vien Thai Phuong Thao mang y nghia
r
thuc tien sau sac, phu hop voi chuyen nganh dao tao.
2. Nhung thanh cong co* ban cua luan van:
Luan van dat dupe cac ket qua sau day:
Thu nhat, hoc vien da he thong hoa dupe nhung van de ly luan chung
ve du an dau tu bat dong san va dam bao nguon von cho du an dau tu bat
dong san. Luan van da trinh bay cac khai niem, vai tro, dac diem va phan
loai du an dau tu bat dong san. Tir nhung dac diem va phan loai du an dau tu
\
r
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bat dong san, tac gia nghien cuu ve nguon von dau tu cho du an cung nhu
A
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nhung noi dung ve dam bao nguon von dau tu cho du an bat dong san. Tren
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co so nghien cuu nhung noi dung ve dam bao nguon von dau tu cho du an
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bat dong san, tac gia danh gia cac yeu to anh huong den viec dam bao nguon
Z
Z
A
A
Z
Z
von dau tu cho du an bat dong san, bao gom ca nhung yeu to chu quan va
khach quan. Xet tong the, nhung noi dung dupe de cap tren day the hien tu
duy kha logic cua tac gia, phu hop voi muc tieu, doi tupng va pham vi
nghien cuu da xac dinh, la co sb ly thuyet kha hoan chinh de tiep can voi
nhung van de tiep theo.
Thu hai, tac gia da gioi thieu mot each khai quat ve cong ty cd phan
dau tu va phat trien du lich Vinaconex va du an khu do thi du lich Cai Gia -
Cat Ba. Tac gia cung da di sau vao phan tich ve nhu cau von dau tu va thuc
AZA
trang cong tac dam bao nguon von dau tu cho du an khu do thi du lich Cai
Gia - Cat Ba. Thuc trang cong tac dam bao nguon von dau tu cho du an nay
dupe phan tich qua 4 nguon chinh la nguon von tu co, von gop cua khach
z
z
hang, von vay ngan hang va von tin dung thuong mai. Qua do, tac gia rut ra
nhung danh gia chung ve cong tac dam bao nguon von dau tu xay dung du
an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba.
Thu ba, vcri cac dinh huang phat trien du an khu do thi du lich Cai Gia
- Cat Ba trong thdi gian tai, tac gia da dua ra du kien nhu cau von dau tu
cho du an giai doan 2016 - 2020, danh gia kha nang dam bao nguon von dau
Z
A
AZ-
A
tu va de xuat cac giai phap dam bao nguon von dau tu cho du an khu do thi
du lich Cai Gia - Cat Ba. Nhin chung, cac giai phap ma hoc vien de xuat la
xac dang, phu hop vdi dieu kien thuc te cua du an va la nhung dong gop co
gia tri thuc tien.
3. Phtrang phap nghien cu-u va trinh bay:
Luan van dupe trinh bay theo ket cau truyen thong 3 chuong la hap
A
A
ly, dam bao truyen tai dupe cac noi dung nghien cuu cua de tai. Noi dung
luan van dupe trinh bay kha ro rang va mach lac chung to phuong phap
nghien cuu dupe lua chon la dang tin cay va dupe tac gia sir dung kha nhuan
nhuyen.
z
4. Nhirng han che cua luan van:
Luan van la mot cong trinh khoa hoc co tinh thuc tien cao, tac gia da
chung minh dupe ban than la nguai hoat dong true tiep trong linh vuc moi
giai bat dong san, co dau oc nghien cuu, danh gia va tu duy tot. Tuy nhien,
luan van se hoan thien han neu bo sung, chinh sua them mot so diem sau:
-
Phan chuong 1 de nghi tac gia lam ro co so ly luan cua viec dam
bao nguon von cho du an bat dong san du lich nghi duong, khong
z
phai cho dir an bat dong san noi chung.
-
Phan chuong 2 phan tich thuc trang va danh gia cong tac dam bao
X
A
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von dau tu cho du an tac gia nen co cac phan tich so sanh can doi
e
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ZAZ
Z
Z
giua nhu cau von dau tu va thuc te nguon von cung cap theo tien
do cho dir an de thay dupe nguyen nhan cung nhu nhung thai diem
du an bi dinh tre. Vi vay, phan nay can co nhung phan tich so sanh
•>
Z
>
z
sau hon de tim ra nhung han che cua viec dam bao nguon von ma
cong ty da gap phai trong thdi gian truac.
-
Cac giai phap dua ra nen di cu the vao dir an va hang hoa dir an
khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba cung cap vi day la mot loai
hang hoa bat dong san dac thu do thi - du lich gom biet thir, can ho,
khach san va cac tien ich phuc vu du lich, khong nen viet chung
chung dung vdi tat ca cac dir an bat dong san thong thirbng.
-
Loi chinh ta va loi cau nhieu.
5. Ket luan:
Tuy cdn mot vai han che nhimg luan van da dap ung dupe nhung yeu
cau co ban cua mot luan van thac si. Kinh de nghi hoi dong xem xet va cong
nhan hoc vi thac si kinh te cho hoc vien Thai Phuong Thao.
Ha noi ngay 10 thcing 12 ndm 2015
Ngiroi nhan xet
TS. Pham Lan throng
MUC
• LUC
•
DANH MUC CAC TU* VIET TAT
DANH MUC BANG, HINH VE
TOM TAT LUAN VAN.............................................................................. i
PHAN Md DAU........................................................................................... 1
CHUONG 1 LY LUAN
• CHUNG VE DU
• AN DAU TV BAT DONG
•
SAN VA DAM BAO NGUON VON DAU TU DU
• AN BAT DONG
•
SAN.................................................................................................................. 5
1.1. Du* an dau tir bat dong san............................................................................ 5
1.1.1. Khai niem ve du an dau tu bat dong san............................................5
1.1.2. Vai tro cua du an dau tu bat dong san................................................ 7
1.1.3. Dac diem cua du an dau tu bat dong san........................................ 7
1.1.4. Phan loai du an dau tu bat dong san............................................... 10
a
r
1.1.5. Du an dau tu bat dong san du lich nghi duong.............................. 10
1.2. Nguon von dau tir va dam bao nguon von dau tir du- an bat dong
san................................................................................................................................. 12
1.2.1. Nguon von dau tu du an bat dong san............................................. 12
1.2.2. Cac hinh thuc huy dong von de dam bao nguon von dau tu cho du
an bat dong san.............................................................................................. 22
r
r
1.2.3. Cac hinh thuc huy dong von cho du an bat dong san du lich nghi
duong.............................................................................................................. 29
1.3. Nhung nhan to anh hirung den viec huy dong von de dam bao
nguon von dau tir cho du* an bat dong san..................................................... 30
1.3.1. Cac nhan to chu quan....................................................................... 30
1.3.2. Cac nhan to khach quan................................................................... 33
CHlTONG 2: THlTC TRANG DAM BAO NGUON VON DAU TU*
•
•
CHO Dir AN KHU DO THI DU LICH CAI GIA - CAT BA CUA
CONG TY CO PHAN DAU TU* VA PHAT TRIEN DU LICH
VINACONEX............................................................................................. 40
2.1. Khai quat ve Cong ty Co phan dau tn va phat trien du lich
Vinaconex va Dir
• an khu do thi• du lich
• Cai Gia - Cat Ba........................ 40
A
7
A
A
7
2.1.1. Giai thieu chung ve Cong ty co phan dau tu va phat trien du lich
Vinaconex...................................................................................................... 40
2.1.2. Gidi thieu ve Du an Khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba.............. 41
2.2. Nguon von dau tu* va dam bao nguon von dau tir cho Du* an khu do
thi• du lich
• Cai Gia - Cat Ba................................................................................ 45
2.2.1. Nguon von dau tu Du an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba.... 45
FA
A
2.2.2. Dam bao nguon von dau tu cho du an khu do thi du lich Cai Gia Cat Ba............................................................................................................. 54
2.3. Danh gia chung ve cong tac dam bao nguon von dau tu* xay du*ng
du* an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba.................................................... 58
2.3.1. Nhung thuan lai................................................................................. 58
2.3.2. Nhung kho khan, han che................................................................. 59
2.3.3. Danh gia chung ve cong tac dam bao nguon von dau tu cho Du an
khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba............................................................ 60
r
a
a
r
2.3.4. Van de dat ra can tiep tuc nghien cuu va thao ga.......................... 62
CHU ONG III GIAI PHAP DAM BAO NGUON VON DAU TU*
CHO DU* AN KHU DO THI DU LICH CAI GIA - CAT BA.......... 63
3.1. Dinh hirdng phat trien dir an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba
3.1.1. Dinh hudng phat trien du an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba63
3.1.2. Nhu cau von dau tu cho du an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba
trong giai doan 2016-2020........................................................................... 65
3.1.3. Kha nang dam bao nguon von dau tu cho du an khu do thi du lich
Cai Gia - Cat Ba ........................................................................................... 67
r
•
/kA
A
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3.2. Dinh huong huy dong von va dam bao nguon von dau tu cho du an
khu do thi• du lich
• Cai Gia - Cat Ba................................................................. 71
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3.2.1. Uu tien tim kiem va su dung cac nguon von co chi phi thap...... 71
r
3.2.2. Huy dong va su dung von dung muc dich, phu hop voi quy dinh
cua phap luat................................................................................................. 72
a
7
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3.2.3. Dau tu co trong diem theo phucmg thuc goi dau de han che tinh
r
r
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then vu trong huy dong von va dap ung phuong cham lay ngan nuoi dai
......................................................................................................................... 72
3.2.4. Dam bao hai hoa loi ich giua cong ty Vinaconex-ITC va cac nha
A
dau tu va khach hang.................................................................................... 72
3.3. Cac giai phap nham dam bao nguon von dau tu* cho Du an khu do
thi du lich Cai Gia - Cat Ba................................................................................ 73
3.3.1. Da dang hoa cac kenh huy dong von va tang cubng cac nguon von
dau tu cho du an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba.............................. 73
3.3.2. Nhom giai phap thuc day ban hang, tang doanh thu cho du an.... 81
3.3.3. Nhom cac giai phap khac................................................................. 86
KET LUAN CHUNG................................................................................ 90
DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO............................................... 91
DANH MUC CAC Ttf VIET TAT
Cong ty Vinaconex
ITC:
Cong ty Co phan Dau tir va Phat
2
trien du lich Vinaconex.
Du- an:
Dir
• an Khu do thi• du lich
• Cai Gia -
Cat Ba (I)ir an Cat Ba Amatina)
BBS:
Bat dong san
DN:
Doanh nghiep
SXKD:
San xuat kinh doanh
HTKT:
Ha tang ky thuat
DANH MUC BANG, HINH VE
Bang 1: Cac hang muc dau tu kinh doanh Du an.................................................... 43
Bang 2: Nhu cau von dau tu Du an......................................................................... 46
Bang 3: Tien do giai ngan cua du an....................................................................... 48
Bang 4: Thuc te huy dong von dau tu du an............................................................52
Bang 5: Du kien nhu cau von dau tu du an trong giai doan 2016-2020................ 65
Bang 6: Du kien ke hoach kinh doanh du an giai doan 2016-2020....................... 68
Bang 7: Can doi nguon von dau tu du an giai doan 2016-2020............................... 70
Hinh 1: Vi tri khu dat Du an....................................................................................42
Hinh 2: Phan khu Dur an..........................................................................................44
TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN
THAI PHUONG THAO
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GIAI PHAP DAM BAO NGUON VON DAU TU CHO DU AN
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KHU DO THI DU LICH CAI GIA - CAT BA TAI DAO CAT BA,
HUYEN CAT HAI, THANH PHO HAI PHONG CUA CONG TY
7
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XXX
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CO PHAN DAU TU VA PHAT TRIEN DU LICH VINACONEX
Chuyen nganh: QUAN TRI KINH DOANH BAT HONG SAN
TOM TAT LUAN
VAN THAC
SY
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Ha Noi - nam 2015
i
TOM TAT LUAN VAN
Von dau tu la van de quan trong, quyet dinh den su thanh bai cua mot du an.
Du an co quy md cang ldn, thdi gian thi cong keo dai thi cang ddi hoi phai duy tri
luong von dau tu ldn va dn dinh. Du an khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba (du an
Cat Ba Amatina) tai dao Cat Ba, huyen Cat Hai, thanh pho Hai Phong do Cong ty
cd phan dau tu va phat trien du lich Vinaconex (Vinaconex-ITC) lam chu dau tu,
sau 7 nam trien khai thuc hien dang bi ngung tre do thieu von dau tu de tiep tuc
thuc hien du an. Chu dau tu dang ddi mat vdi nhieu kho khan ve nguon von. Khoan
no ngan hang va nha thau thi cong ldn, trong khi luong hang ton kho va gia tri cong
trinh dd dang khong nho. Cong ty dang phai tim moi giai phap de tim kiem, huy
dong cac nguon von dau tu de tiep tuc trien khai du an.
Vdi tu each la mot thanh vien cua cong ty va mong muon gop phan nho thuc
day du an hoan thanh va giup cho cong ty phat trien ben vung, thoat ra khoi tinh
trang kho khan va be tac nhu hien nay, hoc vien da lua chon de tai nghien cuu “Giai
phap dam bao nguon vdn dau tir cho Du dn khu do thi du lich Cai Gid - Cat Ba
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cua Cong ty Cd phan dau tu va phat trien du lich Vinaconex” lam de tai luan vdn
tot nghiep cua minh. Ket cau luan van bao gom 3 chuong. Chi tiet nhu sau:
Chiro’ng 1: Ly luan chung ve Dy an dau tu* bat dong san va dam bao
nguon vdn dau tir dy an bat dong san
Ddi vdi chuong nay, hoc vien tap trung nghien cuu cac khai niem, vai tro, dac
diem va phan loai du an dau tu bat dong san; nguon vdn dau tu du an bat dong san
va viec dam bao nguon dau tu cho du an bat dong san.
1.1. Dy an dau tir bat dong san
- Du an dau tu la mot tap hop nhirng de xuat vd viec bo vdn dd tao mdi, md
rong hoac cai tao du an nham dat duoc su tang truong ve so luong hoac duy tri, cai
tien, nang cao chat luong cua san phdm, dich vu.
- Dau tu bat dong san (BDS) la tap hop cac de xuat bo vdn trung va dai han
de tao dung tai san la BDS mua, ban, khai thac va cho thue, tien hanh hoat dong
dich vu BDS, hoat dong dau tu BDS nham muc dich sinh loi va dap ung loi ich xa
ii
AAA
A
hoi. Dau tu BDS la mot linh vuc dau tu dac thu va dau tu co dieu kien theo quy
dinh cua nha nude.
- Du an dau tu bat dong san phai dap ung day du cac yeu cau sau: du an phai
dupe xay dung dua tren cac can cu, luan cu ve mat khoa hoc cung nhu thuc tien; du
an phai co day du can cu phap ly de trien khai thuc hien; du an phai dam bao tinh
hieu qua va phai dap ung dupe nhung yeu cau cua thuc te va mang tinh kha thi.
- Vai tro cua du an dau tu BDS duo'c the hien & hai khia canh:
• Du an dau tu BDS phai thoa man nhu cau cua ngubi su dung;
• Du an dau tu BDS nam trong chuong trinh phat trien kinh te - xa hoi chung
cua toan quoc, cua tung vung, tung dia phuomg va gan lien voi cong trinh phat trien
quoc gia.
a
r
_ Dac diem cua du an dau tu bat dong san
• Du an dau tu BDS co von dau tu ldn va dai han;
• Du an dau tu BDS cd thu tuc phap ly phuc tap va thdi gian thuc hien du an
keo dai;
• Du an dau tu bat dong san mang tinh don chiec, khong trung lap;
• Du an dau tu bat dong san gan vdi cac chinh sach phap luat;
• Du an dau tu bat dong san gan lien vdi dat va quy hoach su dung dat.
a
r
_ Du an dau tu bat dong san du lich nghi du&ng
• Cd quy mo va vdn dau tu ldn hon so vdi du an BDS thong thudng;
• Doi tupng khach hang muc tieu khac biet so vdi cac du an BDS thong
thudng. Chu yeu la nhung ngudi cd thu nhap cao hoac Viet Kieu nude ngoai;
• Chien lupc kinh doanh: chu yeu la dau tu hoan thien roi mdi kinh doanh san
pham BDS;
• Hinh thuc huy dong von: chu yeu vdn chu sd htru va von vay ngan hang
thuong mai hoac the chap tai san de phat hanh trai phieu BDS.
1.2. Nguon von dau tu' dy an bat dong san va dam bao nguon vdn
dau tir du- an bat dong san
1.2.1. Nguon vdn dau tu du an bat dong san
iii
5
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- Nguon von dau tu la cac kenh tap trung va phan phoi cho von dau tu phat
trien dap ung nhu cau chung cua nha nude va xa hoi. Von dau tu du an dau BDS la
toan bo nhung chi phi de dat duqc muc dich dau tu bao gom chi phi cho viec khao
sat thiet ke va xay dung, mua sam thiet bi, lap dat may moc thiet bi va cac chi phi
khac duqc ghi trong tong muc dau tu cua du an. Chu dau tu trudc khi ra quyet dinh
dau tu can phai co ke hoach chuan bi cac nguon luc dap ung nhu cau trien khai du
an. Von cho du an dau tu BDS bao gom: nguon von trong nude va nguon von nude
ngoai.
(1)
Nguon von trong nuac: bao gom nguon von nha nude, nguon von khu
vuc tu nhan va thi trudng von.
(2)
Ngudn von nuac ngoai:
Nguon von nude ngoai la von hinh thanh khong bang ngudn tich luy noi bo
cua nen kinh te quoc dan, cd the xem xet ngudn von dau tu nude ngoai tren pham vi
rong hon do la dong luu chuyen von quoc te. Bao gom: Von tai trq phat trien chinh
thuc (ODF - official development finance); Ngudn tin dung tir cac ngan hang
thuong mai; Thi trudng von quoc te va von dau tu true tiep nude ngoai (FDI).
■ Von cd vai tro het sue quan trong ddi vdi Doanh nghiep (DN). Vdn la didu
kien tien quyet de thanh lap DN va tien hanh cac hoat dong san xuat kinh doanh.
- Tdng muc ddu tu du an (TMDT) la toan bo chi phi du tinh dd thuc hien du
an dau tu xay dung va duoc xac dinh trong giai doan lap du an ddu tu. TMDT bao
gdm chi phi boi thudng, hd tro va tai dinh cu (ndu cd); chi phi xay dung; chi phi
thiet bi; chi phi quan ly du an; chi phi tu van dau tu xay dung; chi phi khac va chi
phi du phong (cho khoi luqng phat sinh va truqt gia).
- Phan loai ngudn vdn dau tu du an bit dong san: Ngudn vdn ddu tu du an
BDS bao gdm cac loai nhu sau: vdn chu sd htru; vdn tin dung thuong mai, no phai
tra (vdn vay) va vdn huy dong tir khach hang.
1.2.2 Dam bao ngudn vdn dau tu du an bat dong san
Theo each hieu thong dung nhat, vdn la cac ngudn tai trq cho hoat dong san
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xuat kinh doanh hay hoat dong dau tu cua DN. Ngudn vdn nay duqc hinh thanh
dudi nhieu hinh thuc khac nhau va tai cac thdi diem khac nhau. Gia tri nguon vdn
phan anh nguon iuc tai chi'nh dugc dau tu vao san xuat kinh doanh. Tuy tung loai
hinh DN va cac dac diem cu the cua nganh nghe dau tu, kinh doanh thi mdi DN co
cac phuong thuc tao von (huy dong von) khac nhau, quan ly va su dung vdn khac
nhau. Sau khi tao vdn, DN can phai duy tri nguon vdn dau tu on dinh, dam bao du
vdn dau tu cho cac hoat dong san xuat kinh doanh cua DN tai moi thdi diem. Noi
each khac, dam bao nguon vdn dau tu cho du an bao gom: huy dong vdn va su dung
vdn. Do chinh la huy dong vdn linh hoat va su dung vdn huy dong nay sao cho cd
hieu qua de dam dem lai lgi ich va hieu qua cao nhat. Hien nay, cd nhieu each thuc
tang cudng vdn, dam bao nguon vdn dau tu on dinh cho hoat dong san xuat kinh
doanh cua DN nhu:
• Vdn chu sd huu
r
r
• Phat hanh trai phieu cong ty hoac traiphieu du an
• Vay ngan hang, to chuc tin dung va cac quy dau tu
• Huy dong tin dung thuang mai
• Huy dong vdn khach hang
• Lien doanh, lien ket trong va ngoai nuac
• Cac quy tin thac bat dong san
- Nhung nhan to anh hudng den viec dam bao nguon vdn dau tu du an bao
gom nhan to chu quan va nhan to khach quan
• Nhan to chu quan bao gdm: uy tin, thuang hieu cua doanh nghiep; chinh
sach huy dong vdn cua doanh nghiep va each su dung vdn cd hieu qua; Sue hdp
dan, tinh kha thi va quy mo cua du an bat dong san; chien luge dau tu kinh doanh
cua doanh nghiep.
• Nhan to khach quan bao gdm: mdi trudng chinh sach phap luat; mdi trudng
kinh te vT mo; anh hudng tir thi trudng tai chinh; anh hudng tir thi trudng bit dong
san; anh hudng cua mdi trudng van hoa - xa hoi, khoa hoc - cong nghe; anh hudng
tir quy hoach xay dung va anh hudng cua khach hang.
V
Chiro’ng 2. Thirc trang viec dam bao nguon von dau tu cho Du an
Khu do thi du lich Cai Gia - Cat Ba cua Cong ty co phan dau tu va phat
trien du lich Vinaconex (Vinaconex-ITC)
2.1. Gidi thieu chung ve Cong ty Vinaconex-ITC
Phan nay hoc vien chu yeu gidi thieu ve qua trinh hinh thanh va phat trien cua
cong ty Vinaconex-ITC, cac nganh nghe kinh doanh, linh vuc hoat dong chinh va
dinh hudng, chien luge phat trien cua cong ty.
Cong ty Vinaconex-ITC dugc thanh lap vao ngay 07/3/2008 va do 3 co dong
sang lap la cac to chuc ldn, cd uy tin tai Viet Nam nhu: Tong cong ty xuat nhap
khau va xay dung Vinaconex; Ngan hang thuong mai co phan xuat nhap khau
(Eximbank) va Cong ty co phan chung khoan ngan hang nong nghiep & phat trien
nong thon (Agriseco). Cong ty dugc thanh lap vdi muc tieu trd thanh mot DN hang
dau tai Viet Nam tren 2 linh vuc la bat dong san va du lich.
2.2. Gioi thieu chung ve Du an khu do thi du lich Cai Gia Cat Ba
Trong phan nay, hgc vien cung cap thong tin chung, co ban ve du an khu do
thi du lich Cai Gia - Cat Ba bao gom vi tri dia ly, quy md du an, cac hang muc dau
tu, ke hoach dau tu, tong muc dau tu va tinh hinh dau tu du an hien nay.
- P7 tri dia ly: Du an nam d dao Cat Ba, trong quan the cac dao ldn nho thuoc
vinh Ha Long va dugc menh danh la dao Nggc.
- Quy md du dn: Tong dien tich theo quy hoach cua du an la 172,27 ha.
- Cac hang muc dau tu: bao gom to hgp nhieu cong trinh chuc nang khu
nghi du&ng, biet thu ven bidn, khu thd due thd thao, trung tarn hoi nghi qudc td,
khach san 3-5*, ben du thuyen, casino...
- AT hoach dau tu:
Theo ke hoach den het nam 2015, Cong ty phai hoan thien toan bo ha tang ky
thuat du an va xay dung cac cum resort nghi duong va mot so hang muc dich vu
vao khai thac. Tuy nhien, tir nam 2012 den nay, do tinh hinh thi truong BDS roi vao
tram lang va dong bang. Du an thieu vdn dau tu tram trgng nen bi keo dai thdi gian
