Hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng tmcp đại chúng việt nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (8.01 MB, 114 trang )
9738
LV.ThS
BHKTQD
I.
ôSss-;
SCM*
'Wfi
i
I
s
w
rs
*ã f
was-.
'5&'.
I
?
J
Si ;
Si
i
r
s;
t:
I:
Si
1?
i;
IV
gi
fJj
TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN
—ro&dOgsgs—
DAI HOC K.T.Q.D
TT. THONG TIN THlTVIEN
PHONG LUAN AN-TU LIEU
DAO TH! TUYET NHUNG
HOAN THIEN QUY TRINH DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP
TAI NGAN HANG TMCP DAI CHUNG VIET NAM
CHUYEN NGANH : QUAN TRI KINH DOANH BAT DONG SAN
■
■
?
F
LUAN VAN THAC SY HNH DOANH VA QUAN LY
NGUOI HUdNG DAN KHOA HOC: PGS. TS HOANG VAN CUdNG
VH5
HA A’
LO’I CAM DOAN
Toi xin cam doan luan van vdi tieu de “Hoan thien quy trinh dinh gia bat dong
san the chap o ngan hang TMCP Dai Chung Viet Nam” hoan toan la ket qua nghien
cuu cua chinh ban than toi va chua dune cong bo trong bat cu mot cong trinh nghien
cixu nao cua ngudi khac. Trong qua trinh thuc hien luan van, toi da thuc hien nghiem
tuc cac quy tac dao due nghien cuu; cac ket qua trinh bay trong luan van la san
pham nghien cuu, khao sat cua rieng ca nhan toi; tat ca cac tai lieu tham khao su
dung trong luan van deu duoc trich dan tuong minh, theo dung quy dinh.
Toi xin hoan toan chiu trach nhiem vetinh trung thuc cua solieu va cac noi
dung khac trong luan van cua minh.
Ha Ndi,ngay
thang
nam2014
Tac gia luan van
Dao Thi Tuyet Nhung
LO’I CAM ON
Em xin bay to long biet on sau sac tdi cac thay, cd giao da day em trong
thbi gian hoc cao hoc khoa 21 chuyen nganh Quan tri Kinh doanh Bat dong san
da tao moi dieu kien thuan loi cho em trong sudt then gian hoc tap va lam luan
van tot nghiep.
Em xin chan thanh cam on PGS.TS Hoang Van Cuong da nhiet tinh hudng
dan trong thdi gian em lam luan van.
Trong qua trinh nghien cuu, de tai cua em con nhieu thieu sot, kinh mong nhan
duoc sir gop y, bo sung y kien cua cac thay, cd giao va cac ban de de tai cua em
dirge hoan thien tot hon.
Em xin chan thanh cam on.
Hoc vien
Dao Thi Tuyet Nhung
Ban nhan xet luan van thac sy kinh doanh va quan ly
*
A
z
A •
'
'
De tai: Hoan thien qui trinh dinh gid Bat dong san the chap tai Ngan hang
9
y
thuang mai co phan Dai chung Viet Nam.
Chuyen nganh: Quan tri kinh doanh BDS.
Hoc vien:
Dao Thi Tuyet Nhung
Ngu’d'i nhan xet: TS Ngo Thi Phuong Thao- Truong DH KTQD
1. Tinh cap thiet cua de tai nghien cuu
Dinh gia BDS la mot nghiep vu quan trong trong hoat dong cho vay cua cac
Ngan hang thuong mai. No giup cho cac Ngan hang xac dinh duoc muc cho vay
hap ly va muc do phong ngua rui ro. Tuy nhien trong thoi gian gan day hoat
dong dinh gia BDS trong cac Ngan hang thuong mai Viet Nam con nhieu bat
cap, mot trong nhung nguyen nhan co- ban la do cac NHTM chua xay dang duoc
qui trinh dinh gia chat che.
La mot Ngan hang mbi thanh lap (1/10/2013), tren co sb sat nhap hai to chuc tai
chinh la Tong Cong ty Tai chinh co phan Dau khi Viet nam va Ngan hang
TMCP Phuong Tay, viec dam bao an toan va quan tri rui ro la het suc quan trong.
Trong thac te viec dinh gia BDS the chap cua PVCombank thuong xay ra mau
thuan giua yeu cau ve rut ngan thoi gian dinh gia vbi yeu cau xac dinh chinh xac
gia tri can dinh gia, dieu nay dan den nhung bat cap, va gay ra rui ro trong hoat
dong cho vay cua Ngan hang. Bbi vay viec lua chon nghien cuu hoan thien qui
trinh dinh gia BDS the chap tai Ngan hang la hoan toan hop ly va dap ung yeu
cau thac tien, nhat la trong giai doan dau cua qua trinh thanh lap Ngan hang.
2. Nhung ket qua dat duoc cua luan van
Luan van da dat duoc cac ket qua chu yeu sau:
- Mot la, luan van da nghien cuu mot cach co he thong ve nhung van de
chung cua dinh gia BDS va qui trinh dinh gia BDS the chap trong cac NHTM de
lam co sb cho viec phan tich thuc trang va de xuat cac giai phap nham hoan thien
qui trinh dinh gia BDS the chap tai PVCombank mot cach khoa hoc va co tinh
kha thi. Tac gia da di tu cac van de chung ve BDS, dac diem co ban cua BDS va
cac nhan to anh hubng den gia tri BDS den cac noi dung co ban ve dinh gia BDS
the chap trong cac NHTM. Cac noi dung chinh ve can cu nguyen tac va dac diem
cua dinh gia BDS the chap, va dac biet la qui trinh dinh gia BDS the chap va cac
nhan to anh hubng den viec thuc hien qui trinh dinh gia BDS the chap duoc tac
gia phan tich kha chi tiet va dong bo.
Thanh cong cua luan van la da nghien cuu va phan tich kinh nghiem dinh gia
BBS the chap tai mot so cac NHTM nhu Vietinbank, Oceanbank, tu do rut ra bai
hoc kinh nghiem cho PVCombank
- Hai la, luan van da phan tich thuc trang thuc hien qui trinh dinh gia BBS
the chap tai PVCombank thong qua mot so noi dung chinh ve to chuc hoat dong
dinh gia va qui trinh dinh gia BBS the chap. Be co co sd danh gia viec thuc hien
qui trinh, luan van da co su gidi thieu ve ngan hang va cac hoat dong cua ngan
hang trong thdi gian vua qua. Cac gidi thieu ngan gon, nhung du thong tin cho
ngudi doc de xem xet cac noi dung tiep theo. Phan phan tich thuc trang ve noi
dung qui trinh dinh gia dupc tac gia phan tich kha ky va co cac vi du minh hoa,
the hien su hieu biet cua tac gia. Qua do rut ra dupc nhung ket qua, nhung han
che va nguyen nhan cua cac han che do.
- Ba la, luan van da de xuat dinh hudng hoat dong va muc tieu trong hoat
dong dinh gia BBS the chap va cac giai phap nham hoan thien qui trinh dinh gia
r
r
BBS the chap tai PVCombank trong thdi gian tdi. Nhin chung, trong cac giai
\
\
r
r
\
f
phap cac van de mang tinh dinh tinh da dupc de cap. Cac van de neu ra da gan
vdi mot so van de dat ra cua thuc tien neu ra d cuoi chuong 2, nen co tinh thuc
tien. Tuy nhien, co mot so giai phap trinh bay con chua that sau va chua phu hpp.
r
r
r
3. Ket cau, phuong phap tiep can va phuong phap trinh bay
Luan van co ket cau 3 chuong la hpp ly. Phuong phap tiep can cac van de
tuong doi khoa hoc. Cac van de ve phuong phap nghien cuu trinh bay ky va
tuong doi ro, chung to tac gia la ngudi co kha nang nghien cuu.
r
a
4. Nhung thieu sot va ton tai cua luan van
Mot so gop y vdi tac gia va nhung noi dung can sua chua chinh sua:
Noi dung trong muc 1.1.1.3.trang 8 nen dua sang muc 1.1.2, chuyen thanh
\
r
r
noi dung ve gia tri va cac nhan to anh hudng den gia tri.
Cac budc trong qui trinh nen dupc mo hinh hoa va phan tich cu the cho ro
hon.
Muc 2.4. nen doi ten thanh nhung ket qua dat dupc
Trong phan han che va nguyen nhan, tac gia con nham lan va chua phan
biet dupc dau la han che, dau la nguyen nhan, bdi vay can sua chua cho hop ly.
2
Phan cac nhan to anh hudng nen phan tich theo cac nhan to chu quan va
cac nhan to khach quan. Nen bo sung them nhan to tac dong cua thi trudng BDS
va cac dac diem hoat dong cho vay cua Ngan hang de thay dupe y nghia cua viec
nghien cun.
Cac giai phap dua ra can phai dua tren co so phan tich danh gia thuc trang
d chuong 2, tranh dua ra cac giai phap chung chung.
Phan kien nghi can xem lai kien nghi vdi nha nude va vdi cac bo nganh co
gi khac biet.
Nhin chung ban luan van con nhieu noi dung trung lap, con rat nhieu loi
chinh ta in an, nguon so lieu bang bieu chua co, yeu cau hoc vien phai chinh sua
___
r
___
r
5. Ket luan chung: Ban luan van cua hoc vien cao hoc Dao Thi Tuyet
Nhung da dap ung co ban cac yeu cau cua luan van thac si chuyen nganh quan tri
kinh doanh bat dong san. De nghi Hoi dong xet cap bang thac si khoa hoc quan tri
kinh doanh cho hoc vien sau khi da chinh sua bo sung cac y kien gop y cua cac
thanh vien hoi dong.
Hci noi, ngciy 7/1/2014
Ngudi nhan xet
TS Ngo Thi Phuong Thao
3
CONG HOA XA HOI CHU NGHIA VIET NAM
Doc lap - Tu do - Hanh phuc
Ha Noi, ngay 05 thang 01 nam 2015
NHAN XET LUAN VAN THAC SI KINH TE
“Hoan thien quy trinh dinh gia bat dong san the chap
tai Ngan hang TMCP Dai chung Viet Nam”
Ho va ten tac gia: Dao Thi Tuyet Nhung
Chuyen nganh:
Quan tri kinh doanh bat dong san
Phan bien:
TS. Hoang Kim Huybn
f
Noi cong tac:
Uy ban Giam sat tai chinh quoc gia
A
1. Tinh cap thiet, y nghia khoa hoc va thuc ti£n cua de tai luan v£n
Cung vdi su phat trien ve quy mo, mang ludi va loai hinh san phdm, dich
vu, hoat dong tin dung cua cac ngan hang thuong mai ngay cang da dang, phong
phu. Tren co sd do, cac ngan hang thuong mai da the hien ro vai tro la trung gian
tai chinh, gop phan quan trong trong cung ung von cho cac nha dau tu, cac doanh
nghiep,.. va tao nen su ket noi lien tuc, hieu qua giua san xuat - luu thong trong
thi trudng tien te va thi trudng tai san.
A
Cuoc khung hoang tai chinh va suy thoai kinh te the gidi hien nay bat dau
r
tu nam 2008 da de lai nhung hau nghiem trong va dat ra nhieu van de can xu ly d
ca tarn vT mo va vi mo. Thuc te chi ra rang, mau thuan giua toe do phat trien cac
cong cu va san pham dich vu tai chinh, viec ap dung dieu kien tin dung long leo
trong mot thdi gian dai trong khi nang luc quan tri doanh nghiep tai cac ngan
hang thuong mai va dac biet la tinh trang quan ly, thanh tra, giam sat yeu kem,
so hd, thieu minh bach da dan tdi su tich tu rui ro tai cac ngan hang thuong mai
cung nhu rui ro trong toan bo he thong tai chinh thdi gian qua.
•>
a
a
a
Tai cac ngan hang thuong mai hien nay, hoat dong tin dung chiem ty trong
ldn trong co cau nguon thu song tai san the chap chu yeu la bat dong san. Trong
khi do, viec dinh gia bat dong san hien con nhieu bat cap ve co che, chinh sach,
chua dong bo va thieu chat che ve quy trinh. Do vay, viec nghien cuu luan van
vdi de tai “Hoan thien quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai Ngan hang
TMCP Dai chung Viet Nam” cua Cao hoc vien Dao Thi Tuyet Nhung cd y nghia
quan trong gop phan giai quyet nhung van de thuc tien trong hoat dong quan tri
kinh doanh tai doanh nghiep.
1
- Luan van se hoan thien hon neu:
phap ly lien quan den dinh gia BDS the
phap, each thuc to chuc thuc hien, nhung
con bat cap trong cac quy dinh cua phap
(i) tac gia he thong hoa cac van ban
chap quy dinh ve quy trinh, phuong
diem con han che hoac nhung van de
luat lien quan den dinh gia BDS the
trong quy trinh dinh gia BDS tai Chuang 1 va Chuang 2.
- Muc 1.2.2. Quy trinh dinh gia BDS va van dung vao dinh gia BDS the
chap (trang 18 den trang 26), de nghi tac gia chinh sua cac noi dung sau: (i) noi
dung cua muc 1.2.2. Quy trinh dinh gia BDS (trang 19) nen duoc sua thanh them
“Quy trinh dinh gia BDS va van dung vao dinh gia BDS the chap” cho phu hop
vdi ten Muc 1.2.2; (ii) tac gia nen so do hoa cac budc cong viec trong quy trinh
dinh gia BDS. Qua do, luan van se dam bao tinh he thong va logic cua trinh tu
cac budc cong viec trong dinh gia BDS.
- Muc 2.4.2. Nhung han che va nguyen nhan (trang 64 den trang 69), luan
van can neu ro hon ve han che trong each thuc to chuc va quy trinh dinh gia
BDS (tinh logic cua cac budc cong viec trong quy trinh; tinh chuyen nghiep
trong thuc hien cac cong viec tu tiep nhan va tham dinh ho so phap ly; tinh khoa
hoc lap ke hoach dinh gia, lira chon phuong phap dinh gia,..). Tren thuc te theo
phan tich cua tac gia, quy trinh dinh gia BDS the chap d Ngan hang thuong mai
chua thuc sir khoa hoc va chuyen nghiep (quy trinh dinh gia chua chuan, chua
xay dung he thong co so du lieu ve thi trudng BDS lam co sd de tham chieu va
do vay hoat dong dinh gia BDS the chap phu thuoc nhieu vao y chi cua ngudi
dinh gia. Dieu nay co the gay ra rui ro dao due trong dieu kien hien nay khi he
thong tai chinh phat trien nhanh, sd huu cheo ngay cang phuc tap va kho kiem
soat, tiem an rui ro cho Ngan hang).
- Muc 3.1.2. Phuong hudng phat trien hoat dong tin dung the chap bang
BDS (trang 72): Bo sung quy dinh he so rui ro doi vdi cac khoan cho vay de kinh
doanh BDS la 150%.
5. Ket luan
Luan van “Hoan thien quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai Ngan
hang TMCP Dai chung Viet Nam” cua Cao hoc vien Dao Thi Tuyet Nhung la
mot cong trinh nghien cuu nghiem tuc, doc lap. Ket qua cua luan van co gia tri
va co the ung dung vao thuc te. Luan van dap ung du cac yeu cau dat ra ve
nghien cuu d bac thac sy, chuyen nganh Quan tri kinh doanh bat dong san.
Ngudi nhan xet phan bien
TS. Hoang Kim Huyen
3
YEU CAU CUA HOI DONG CHAM LUAN VAN THAC SI VE
Nhirng diem can sira chira bo sung trirdc khi nop luan van chinh thu’c cho
Vien dao tao SDH
Chu tich Hoi dong
Cam ket cua Hoc vien7
.u
....
dkudfa..
..
... L.lZ..........
Hoc vien
(Ky vd ghi rd ho ten)
' Neu hoc vien cd trach nhiem chinh sira theo yen can cua Hoi dong cham luan vSn. Trong trirdng hop khong chinh sira
se khong diroc cong nhan ket qua bao ve
Hoc vien phai dong ban yen can chinh sira nay vao trircrc phan muc luc luan van chinh there khi nop cho vien DT SDH
MUC LUC
•
•
LCH CAM DOAN
MUC LUC
DANH MUC CAC CHU VIET TAT
DANH MUC BANG VA BIEU DO
TOM TAT LUAN VAN................................................................................................. i
LOIMODAU................................................................................................................... 1
CHUONG 1 NHUNG VAN DE CHUNG VE DINH GIA BAT DONG SANVA
QUY TRINH DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP........................................... 4
thuong mai.................................................................................................................... 4
1.1.1. Bat dong san the chap.................................................................................... 4
1.1.2. Dinh gia Bat dong san the chap..................................................................... 8
1.2. Quy trinh dinh gia bat dong san va van dung vao dinh gia BDS the chap... 18
1.2.1. Quy trinh....................................................................................................... 18
1.2.2. Quy trinh dinh gia bat dong san va van dung vao dinh gia bat dong san
the chap.................................................................................................................... 20
r
r
r
1.3. Cac nhan to anh hudng den viec thuc hien quy trinh dinh gia bat dong
san the chap................................................................................................................. 27
1.3.1 Co cau to choc va phan dinh nhiem vu dinh gia bat dong san the chap..27
1.3.2 Cac quy dinh cua ngan hang ve viec dinh gia bat dong san the chap va
viec kiem soat...........................................................................................................28
1.3.3 Nguon nhan luc...............................................................................................28
1.3.4 Phuong tien.................................................................................................... 28
1.4 Kinh nghiem dinh gia bat dong san the chap tai cac ngan hang thirong
mai................................................................................................................................ 28
1.4.1. Ngan hang TMCP Cong Thuong Viet Nam.............................................. 29
1.4.2. Ngan hang TMCP Dai Duong (Oceanbank)............................................30
1.4.3. Bai hoc kinh nghiem cho PVcomBank....................................................... 32
CHUONG 2: THUC TRANG THlfC HIEN QUY TRINH DINH GIABAT
DONG SAN THE CHAP TAI PVCOMBANK........................................................ 33
2.1. Gioi thieu chung ve PVcomBank.................................................................... 33
2.1.1 Qua trinh hinh thanh va phat trien............................................................... 33
2.1.2. Mo hinh to chuc.............................................................................................36
2.2. Khai quat ve hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai PVcomBank.... 37
2.2.1. Quy dinh cua PVcomBank ve Bat dong san the chap.............................. 37
2.2.2. To chuc hoat dong dinh gia tai PVcomBank............................................. 42
2.2.3. Ket qua dinh gia............................................................................................ 43
2.3. Quy trinh dinh gia BDS the chap tai PVcomBank......................................45
2.3.1. Budc 1 :Tiep nhan ho so va tham dinh ho so phap ly............................... 46
2.3.2 Budc 2: Lap ke hoach dinh gia, xac dinh phuong phap dinh gia va lap de
cuong bao cao dinh gia...........................................................................................48
2.3.3. Budc 3: Khao sat hien trudng, thu thap thong tin, phan tich thong tin bat
dong san the chap:................................................................................................... 50
2.3.4. Budc 4: Xac dinh gia bat dong san............................................................. 54
2.3.5. Budc 5: Lap bao cao ket qua dinh gia....................................................... 64
2.4. Danh gia chung ve Quy trinh dinh gia BDS the chap tai PVcomBank ..64
2.4.1 Nhung mat dat duoc...................................................................................... 64
2.4.2 Nhung han che va nguyen nhan....................................................................65
CHUONG 3:
PHUONG
HlTONG, GIAI PHAP HOAN THIEN QUY
TRINHDINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TAI PVCOMBANK......... 71
3.1 Dinh hudng hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai NHTMCP Dai
Chung Viet Nam.......................................................................................................... 71
3.1.1 Dinh hudng phat trien tai PVcomBank trong thoi gian tdi...................... 71
3.1.2. Phuong hudng phat trien hoat dong tin dung the chap bang bat dong san
tai PVcomBank........................................................................................................72
3.1.3 Phuong hudng, nhiem vu djnh gia bat dong san the chap tai ngan hang
TMCP Dai Chung Viet Nam................................................................................... 74
3.2 Giai phap hoan thien quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai
PVcomBank................................................................................................................ 76
3.2.1 Hoan thien tung khau trong thuc hien quy trinh dinh gia bat dong san the
chap........................................................................................................................... 76
3.2.2 Ung dung cong nghe thong tin, tu dong hoa trong cong tac dinh gia.... 79
3.2.3 Cac giai phap ho tro nang cao hieu qua khi thuc hien quy trinh............. 80
3.3 Kien nghi doi vol Ngan hang Nha nude Viet Nam...................................... 83
KET LUAN...................................................................................................................... 85
TAI LIEU THAM KHAO............................................................................................ 87
DANH MUC CAC CHU VIET TAT
TMCP
: Thirang mai cd phan
BBS
: Bat dong san
BDSTC
: Bat dong san the chap
PVcomBank
: Ngan hang TMCP Dai Chung Viet Nam
NHNN
: Ngan hang Nha nude
DANH MUC BANG VA BIEU DO
Bang 2.1: Tinh hinh tai chinh cua PVcomBank........................................................... 34
Bang 2.2: Du no tin dung cua PVcomBank 2013, 2014........................................... 35
Bang 2.3: So luong ho so dinh gia bat dong san thuc hien tai PVcomBank.............44
Bang 2.4: Ket qua khao sat Quyen su dung dat............................................................ 51
Bang 2.5: Bang so sanh bat dong san............................................................................ 55
Bang 2.6: Bang dieu chinh cac yeu to so sanh.............................................................62
Bieu do 2.1: So do mo hinh to chuc cua PVcomBank............................................... 36
Bieu do 2.2: Trinh do nguon nhan luc Trung tarn dinh gia PVcomBank.................. 43
]J
—
11
TRUONG DA I HO C KINH TE
p
■
-
QUOC DAN
__ * * *__
DAO THI TUYET NHUNG
M
A
X
r
a'
A
M."
f
HOAN THIEN QUY TRINH D|NH GIA BAT DONG SAN THE CHAP
r
m
jk
TAI NGAN HANG TMCP DAI CHUNG VIET NAM
X
A
7
a'
_ 7
a
CHUYEN NGANH : QUAN TRI KINH DOANH BAT DONG SAN
f
Z
>x
V
__
M
TOM TAT LUAN VAN THAC SY
HA NOI, NAM 2014
1
TOM TAT LUAN
• VAN
Loi md dau
Doi vdi bat ky quoc gia nao tren the gidi, ngan hang dirge xem la mot nganh
huyet mach trong nen kinh te, la noi khoi thong dong von cho cac hoat dong san
xuat kinh doanh thuong mai. Do vay, ngoai viec thuc day tang trirdng cua he thong
ngan hang, viec dam bao an toan, quan tri rui ro cung giu vai tro vd cung quan
trong, nhat la trong giai doan kinh te toan cau suy thoai nhir hien nay. Ngan hang
TMCP Dai Chung Viet Nam (PvcomBank) la ngan hang moi dugc thanh lap ngay
01/10/2013 tu viec sap nhap hai to chuc tai chinh la Tong Cong ty Tai chinh co
phan Dau khi Viet Nam (PVFC) va Ngan hang TMCP Phuong Tay (Western Bank).
Viec dam bao an toan va quan tri rui ro tir nhung ngay dau thanh lap la yeu cau buc
thiet doi vdi PVcomBank.
ca bien dong kho du doan, viec xac dinh gia tri tai san dam bao la bat dong san gap
nhieu kho khan do su bien dong khong ngirng cua thi trudng, cung nhu nhung phtre
dong san tai cac ngan hang noi chung va PvcomBank noi rieng. Trong thuc te thuc
hien dinh gia bat dong san the chap tai PVcomBank thudng xay ra mau thuan gitra
yeu cau ve rut ngan thdi gian dinh gia vdi yeu cau dinh gia chinh xac, cd can cu co
so chac chan. Viec giai quyet mau thuan nay phu thuoc rat ldn vao viec thuc hien
quy trinh dinh gia bat dong san the chap va cac dieu kien thuc hien quy trinh da dat
ra. La can bo cua PVcomBank, nhan thuc rd vai tro cua tai san dam bao doi vdi tai
san cd la du no tin dung cua ngan hang, em lua chon de tai “Hoan thien quy trinh
dinh gia bat dong san the chap tai Ngan hang TMCP Dai Chung Viet Nam”, nh£im
hoan thien he thong quy trinh cho hoat dong tin dung cua ngan hang
Ngoai phan loi noi dau, ket luan, danh muc tai lieu tham khao va phu luc,
luan van gom 3 chuong:
11
F
a
a
r
x
Chuong 1: Nhung van de chung ve chung ve dinh gia bat dong san va
quy trinh dinh gia bat dong san the chap
Trong chuong 1 tac gia trinh bay cac van de ve khai niem va dac diem cua
bat dong san the chap, dinh gia bat dong san the chap; Quy trinh dinh gia bat dong
san the chap va kinh nghiem cua cac ngan hang trong dinh gia bat dong san the chap
va rut ra bai hoc kinh nghiem cho hoat dong dinh gia bat dong san the chap cua
PVcomBank. Trong tarn cua chuong 1 la Quy trinh dinh gia bat dong san va van
dung trong dinh gia bat dong san the chap.
thuong mai
f
f
f
f
f
1.1.1. Khai niem bat dong san va cac yeu to tac dong den gid bat dong san
- Trinh bay khai niem ve bat dong san va dong san the chap, cac dac diem
cua bat dong san the chap, trong do de cap den nhung loai bat dong san nao dupe
phep the chap va nhung loai bat dong san khong duoc phep the chap theo quy dinh
cua phap luat hien hanh.
- Gia bat dong san va cac yeu td tac dong den gia bat dong san: Neu khai
niem ve gia bat dong san va phan tich cac yeu to tac dong den gia bat dong san va
anh hudng cua cac yeu to nay trong qua trinh dinh gia bat dong san. Cac yeu to tac
dong den gia bat dong san bao gom Gia tri bat dong san; yeu to thi trudng (cung/
cau) va yeu to tarn ly.
1.1.2. Dinh gid Bat dong san the chap
* Trinh bay khai niem dinh gia bat dong san va khai niem dinh gia bat dong
san the chap
* Phan tich vai trd cua cua dinh gia bat dong san the chap trong hoat dong tin
dung cua ngan hang thuong mai: Viec xac dinh gia dung gia bat dong san the chap
la rat can thiet bdi do la mot trong nhung co sd quan trong de xac dinh muc cho
vay; Khi khach hang gap kho khan trong viec tra no, ngan hang can phat mai tai san
the chap de thu goc va lai vay, do do khi giai ngan can xac dinh gia phu hop, de cd
the thu hoi duoc von khi phat mai.
Ill
Khi dinh gia bat dong san the chap, ngoai cac nguyen tac dinh gia bat dong
san, can quan triet cac nguyen tac sau:Nguyen tac doc lap; Nguyen tac chinh true;
Nguyen tac khach quan; Nguyen tac bi mat;Nguyen tac than trong.
1.2. Quy trinh dinh gia bat dong san va van dung vao dinh gia BDS the chap
1.2.1. Quy trinh
Trude khi nghien cuu quy trinh dinh gia bat dong san the chap, luan van da
nghien cuu ve quy trinh.Trong do nghien cuu khai niem quy trinh, su can thiet cua
quy trinh trong mot hoat dong cu the; Phuong phap xay dung quy trinh va cac nhan
to anh hudng den viec xay dung quy trinh. Do la co sd de nghien cuu quy trinh dinh
gia bat dong san the chap d muc tiep theo
1.2.2. Quy trinh dinh gid bat dong san
Mo ta va phan tich chi tiet quy trinh dinh gia bat dong san bao gom 6 budc
nhu sau:
Budc 1. Xac dinh nhiem vu dinh gia bat dong san
Budc 2. Khao sat hien trudng, thu thap thong tin bat dong san
Budc 3.Phan tich thong tin ve bat dong san.
Budc 4.Lua chon phuong phap dinh gia bat dong san.
Budc 5.Xac dinh gia bat dong san.
Budc 6. Lap ho so va chung thu dinh gia.
Tai moi budc cua quy trinh, tac gia phan tich muc tieu cua cong viec, noi
dung thuc hien, yeu cau dat ra vdi moi budc cong viec va quan trong la viec van
dung khi dinh gia bat dong san the chap.
IV
'
r
r
1.3. Cac nhan to anh hudng den viec thuc hien quy trinh dinh gia bat dong san
the chap
Phan tich cac nhan to anh hudng den viec thuc hien quy trinh dinh gia bat
dong san the chap de luu y khi nghien cuu viec thuc hien quy trinh tai PVcomBank.
Cac nhan to anh hudng bao gom: Co cau to chuc va phan dinh nhiem vu dinh gia
bat dong san the chap; Cac quy dinh cua ngan hang ve viec dinh gia bat dong san
the chap va viec kiem soat; Nguon nhan luc vaphuong tien
1.4 Kinh nghiem dinh gia bat dong san the chap tai cac ngan hang thuong mai
De rut ra duoc nhung bai hoc cho PVcomBank khi xay dung va thuc hien
quy trinh dinh gia bat dong san the chap, tac gia da nghien cuu ve kinh nghiem dinh
gia bat dong san the chap tai ngan hang TMCP Cong Thuong Viet Nam va Ngan
hang TMCP Dai Duong. Tu do, rut ra bai hoc kinh nghiem cho PVcomBank.
Chuong II: Thuc trang thuc hien quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai
PVcomBank
Chuong II nghien cuu cac quy dinh va quy trinh dinh gia bat dong the chap
hien nay dang ap dung tai PVcomBank, nghien cuu cac ho so dinh gia da thuc hien,
danh gia viec thuc hien tung khau trong quy trinh va rut ra nhung diem lam tot,
nhung diem con chua dat yeu cau va nguyen nhan.
2.1. Gidi thieu chung ve PVcomBank
Phan nay tac gia gidi thieu khai quat ve PVcomBank, lich su hinh thanh va
phat trien, san pham dich vu cung cap va co cau to chuc, anh hudng cua ban than
ngan hang den hoat dong dinh gia bat dong san the chap
2.2. Khai quat ve hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai PVcomBank
Phan nay tac gia trinh bay va phan tich quy dinh cua PVcomBank ve Bat
dong san the chap; mo hinh to chuc hoat dong dinh gia tai ngan hang va thong ke
cac ket qua dat dupe
2.3. Quy trinh dinh gia BBS the chap tai PVcomBank
Quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai PVcomBank cung bao gom 6
budc co ban nhu quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai cac ngan hang, th6
hien qua cac budc sau:
V
2.3.1, Budc 1: Tiep nhan ho so’ va th (ini dinh ltd str phap ly
Muc dich cua budc nay la xac dinh bat dong san dupe the chap dung luat.
De thuc hien budc nay, chuyen vien dinh gia tiep nhan ho so tu chuyen vien
phat trien kinh doanh, thuc hien kiem tra ho so phap ly chung minh quyen so huu
va quyen su dung cua chu tai san doi vdi tai san. Tac gia da neu each thuc thuc hien
va noi dung kiem tra doi vdi mot so trudng hop bat dong san the chap.
Danh gia ve viec thuc hien budc cong viec nay tai PVcomBank la tuong doi
day du. Tuy nhien edn thieu nhat ky chung tu ghi lai nhung chung tu can thiet phai
nop va chia ra theo tung trudng hop cu the. Do vay, van cd mot so trudng hop sai
sot trong khau phan tich ho so phap ly
F
A
2.3.2 Budc 2: Lap ke hoach dinh gid, xac dinh phivffng phap dinh gid va lap de
ciccrng bao cao dinh gid
gia, can bo dinh gia lap ke hoach dinh gia va de cuong bao cao dinh gia trinh trudng
phong djnh gia phe duyet. Tai budc nay, can bo dinh gia cung lua chon phuong
phap dinh gia dua tren loai bat dong san va he thong thong tin cd the thu thap dupe.
Tac gia cung da neu mot so phuong phap dinh gia va doi tuong ap dung.
Nhan xet: Xem xet ho so luu tai Phong dinh gia Hoi sd, tac gia nhan thay
khau lap ke hoach dinh gia thuc hien chua day du, ke hoach dinh gia con so sai, chu
yeu de cap den thdi gian, dia diem, nhan su va phuong phap dinh gia. Chi cd mot so
it can bo lap De cuong bao cao dinh gia trudc khi di khao sat thuc dia, hau nhu chi
cd bieu mau luu tren may tinh.
Viec lua chon phuong phap dinh gia chu yeu dua tren kinh nghiem chu
khong cd quy dinh cu the nhung trudng hop nao bat buoc phai su dung phuong
phap dinh gia nao va phuong phap so sanh duoc su dung pho bien do de tinh toan
va dam bao dupe ve mat thdi gian.
2.3.3. Budc 3: Khao sat hien tru’dng, thu thap thong tin, phan tich thdng tin bat
dong san the chap:
Sau khi ke hoach dinh gia dupe phe duyet, can bo dinh gia thuc hien khao sat
va thu thap thong tin tai hien trudng. Trong thdi gian nghien cuu tu thang 10/2013
VI
den nay, cac bao cao khao sat duoc thuc hien tuong doi day du, co hinh minh hoa
kern theo luu tai ho so. Gia cua bat dong san so sanh chu yeu duoc thu thap thong
qua cac trang thong tin mua ban nha dat tren mang internet. Co mot so bat dong san
khong co giao dich, can bo dinh gia trong qua trinh khao sat thuc dia, phong van
ngudi dan xung quanh de co duoc gia ca giao dich gan nhat trong vong 1 nam. Co
mot vai trudng hop khi lap ke hoach xac dinh su dung phuong phap so sanh de djnh
gia nhung khong thu thap duoc gia cua bat dong san so sanh tuong dong nen can bo
dinh gia phai su dung phuong phap thang du, viec nay cung gay ton them thoi gian
cho cong tac dinh gia.
r
2,3.4. Biroc 4: Xac dinh gid bat dong san
Tren co sd ap dung cac phuong phap dinh gia trong budc nay ngudi dinh gia
can thuc hien hoa hop cac chi so gia tri de rut ra gia tri BDS can dinh gia.
Budc 4 quy trinh dinh gia duoc thiet ke khoa hoc de hieu, tuy nhien viec xac
dinh cac yeu to dieu chinh va anh hudng cua cac yeu to den tong gia tri bat dong
san thuong duoc xac dinh theo chu quan cua ngudi dinh gia. Do vay, trong thuc te
tai ngan hang, da so can bo dinh gia xac djnh cac yeu to dan trai, muc do anh hudng
giao dong khong ldn va khong cd su khac biet nhieu giua cac loai tai san khac nhau.
Dieu nay dan den ket qua dinh gia cd do chinh xac khong cao.
2.3.5. Budc 5: Lap bao cao ket qua dinh gid.
Khi cd ket qua dinh gia cudi cung, can bo dinh gia lap bao cao dinh gia, bien ban
thoa thuan gia tri dinh gia tai san, ky giua PVcomBank va ngudi the chap tai san.
2.4 Danh gia chung ve Quy trinh dinh gia BDS the chap tai PvcomBank
2.4.1 Nhung mat dat duoc
- Quy trinh da dua ra duoc can cu phap ly co ban cho hoat dong dinh gia bat
dong san the chap tai PVcomBank, cac ho so can thiet de tham dinh tinh trang phap
ly cua bat dong san;
- Quy trinh da giup hoat dong dinh gia tai PVcomBank chu dong hon, cac
can bo dinh gia thuoc khdi quan tri rui ro cd the the true tiep tham gia dinh gia bat
dong san the chap ma khong can phai thue ngoai, tiet kiem chi phi;
Vll
- Trong qua trinh thuc hien, Trung tarn dinh gia ve co ban tuan thu quy dinh
trong quy trinh khi thuc hien dinh gia theo phuong phap so sanh, giup cong viec
dinh gia hieu qua hon va tang nhanh tien do thuc hien dinh gia, gop phan tang tien
do cong tac tham dinh tin dung, ho tro tich cue hon cho hoat dong tin dung cua
ngan hang.
2,4.2 Nhung han che va nguyen nhan
2.4.2.1 Nhung han che:
Thu nhat, viec lua chon phuong phap dinh gia con chua phu hop vdi mot so
vu dinh gia bat dong san the chap
Thu hai, viec ap dung cac he so dieu chinh trong dinh gia bat dong san the
chap theo phuong phap so sanh chua nhat quan va chua co can cu khoa hoc
Thu ba, mot so tai san dam bao edn cd su nham lan trong tham dinh ho so
phap ly
Thu tu, cong tac dinh gia bat dong san the chap tai cac chi nhanh chua dap
ung duoc yeu cau cua don vi kinh doanh ve mat tien do thuc hien
2.4.2.2 Nguyen nhan:
a) Nguyen nhan chu quan:
Thu nhat, sue ep ve mat thdi gian doi vdi moi trudng hop dinh gia bat dong
san the chap vdi muc dich tham dinh tin dung
Thu hai, quy trinh dinh gia bat dong san the chap cua PVcomBank chua quy
dinh cu the ve cac xac dinh cac yeu to dieu chinh va muc dieu chinh doi vdi cac yeu
to so sanh
Thu ba, chuyen mon hoa trong to chuc dinh gia con thap, kinh nghiem cua
doi ngu nhan su con mong
Thu tu, ngan hang chua xay dung he thong co sd du lieu ve thi trudng bat
dong san
b) Nguyen nhan khach quan:
Ngoai cac nguyen nhan chu quan tu phia ngan hang, nhung ton tai neu tren
con bi anh hudng bdi mot sd nguyen nhan khach quan sau day:
Vlll
Thu nhat, he thong van ban phap ly ve dinh gia bat dong san the chap chira
hoan thien
Thu hai, ty le cho vay toi da tren gia tri bat dong san hien nay qua cao, khong
dam bao an toan tin dung
Thu ba, thi trudng bat dong san am dam, thanh khoan thap
Chuong 3: Phuong huong, giai phap hoan thien quy trinh djnh gia bat dong
X
X
san the chap tai PVcomBank
3.1 Dinh huong hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai NHTMCP Dai
Chung Viet Nam
3.1.1 Dinh hwcrng phat trien tai PVcomBank trong thdi gian td'i
Tac gia trinh bay dinh huong chien lupc phat trien hoat dong kinh doanh cua
PVcomBank trong thdi gian tdi, tiep tuc phat trien ben vung
3.1.2. Phuong huong phat trien hoat dong tin dung the chap bang bat dong san
tai PVcomBank
Phuong huong phat trien hoat dong tin dung cua PVcomBank la phat trien ben
vung, nen rat chu trong quan tri rui ro trong do co dinh gia bat dong san the chap
3.1.3 Phuong huong, nhiem vu dinh gid bat dong san the chap tai ngan hang
- Phat trien cong tac dinh gia bat dong san the chap tai PVcomBank dam bao
tuan thu quy dinh cua phap luat ve dinh gia tai san dam bao, dua hoat dong dinh gia
cua trung tarn dinh gia tro nen chuyen nghiep.
- Cam ket doc lap cao nhat giua dinh gia vien va can bo kinh doanh, khach
hang de nghi vay von; Tinh doc lap cung la dac diem quan trong cua dinh gia, tinh
doc lap cang cao thi ket qua dinh gia dupe tin cay hon. Co nhu vay, moi dam bao
dupe an toan trong hoat dong tin dung cua ngan hang.
IX
3.2 Giai phap hoan thien quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai
PVcomBank
3.2.1 Hoan thien tirng khau trong thuc hien quy trinh dinh gid bat dong san the chap
Muc tieu cua viec hoan thien tirng khau trong thuc hien quy trinh dinh gia
bat dong san the chap la khac phuc nhung diem con han che, gay kho khan cho can
bo khi dinh gia va tang hieu qua cua cac budc thuc hien quy trinh nham dem lai
hieu qua cao nhat cho cong tac dinh gia bat dong san the chap cua ngan hang.
De dat duoc muc tieu tren, can ra soat toan bo quy trinh va cac loi da gap
phai khi thuc hien quy trinh tai PVcomBank, tu do xac dinh cac cong viec can thuc
hien de loai bd hoac giam thieu sai sot trong thuc hien quy trinh dinh gia bat dong
san the chap tai PVcomBank. Doi vdi quy trinh dinh gia bat dong san cua
PVcomBank hien nay, can hoan thien cac khau sau day:
Thu nhat, ung dung linh hoat cac phuong phap dinh gia bat dong san trong
quy trinh dinh gia bat dong san the chap
Thu hai, tang cudng kiem soat khau thu thap va phan tich thong tin bat dong san
de co duoc du lieu chinh xac, phu hop phuc vu cac budc xac dinh gia bat dong san
Thu ba, bd sung quy dinh “lap nhat ky chung tu” trong khau tiep nhan hd so
phap ly
Thu tu, nghien cuu va xay dung khung dieu chinh, ty le anh hudng cua ac
yeu to khi thuc hien dieu chinh xac dinh gia
3.2.2 Ung dung cong nglte thdng tin, tu? dong hoa trong cdng tac dinh gid
Xay dung phan mem dinh gia, dua cdng tac dinh gia bat dong san the chap
tirng budc tu dong hoa se dam bao duoc tinh khach quan, giam thieu nhung dieu
chinh chu quan cua can bo dinh gia
3.2.3 Cac giai phap hd tro nang cao hieu qua khi thuc hien quy trinh
Thu nhat, Nang cao nang luc can bo. Trong luan van, giai phap nang cao
nang luc can bo bao gom dao tao, quy hoach can bo cd nang luc, chuyen mon hoa
nghiep vu dinh gia bat dong san the chap de tao dung doi ngu chuyen mon sau va
nhieu kinh nghiem.
Thur hai, To chuc bo may. De dam bao tinh khach quan, hoat dong cua trung
tarn dinh gia can phai doc lap vdi hoat dong cua ngan hang, khong anh hudng lpi
ich doi vdi ket qua dinh gia.Dong thdi, can chuyen mon hoa doi ngu dinh gia bat
dong san the chap, nang cao tinh chuyen nghiep.
Thur ba, tiep tuc hoan thien quy dinh ve dinh gia bat dong san the chap. Cac
van ban quy dinh quy trinh la can cu de thuc hien nghiep vu dinh gia bat dong san
the chap. Do vay, de nang cao hieu qua cong tac tham dinh can hoan thien he thong
van ban quy trinh quy dinh.
Thu tu, xay dung co sd du lieu ve bat dong san, thi trudng bat dong san de
cac can bo dinh gia trao doi thong tin va cap nhat thi trudng sat thuc nhat.
PVcomBank can lien ket vdi cac san bat dong san, cac cong ty dinh gia doc
lap de thudng xuyen cap nhat gia bat dong san, xay dung co sd du lieu chinh xac
lam co sd tham khao cho tung thdi ky.
3.3 Kien nghi doi vdi Ngan hang Nha nude Viet Nam
De cac ngan hang noi chung va PVcomBank noi rieng cd co sd phap ly thong
nhat de to chuc hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai ngan hang, Ngan hang
Nha nude can ban hanh van ban quy dinh ve hoat dong dinh gia bat dong san the chap
de cac to chuc tin dung cd hudng di phu hop va tuan thu quy dinh cua phap luat.
Dong thdi, viec tuan thu quy dinh cua Ngan hang Nha nude cung giup cho
hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai ngan hang thuong mai cd tinh chuyen
nghiep hon, canh tranh lanh manh trong khau giai ngan, cai thien chat luong tin
dung cua toan he thong ngan hang.
