0 quy trình định giá

QUY TRÌNH
QUY TRÌNH
ĐỊNH GIÁ
ĐỊNH GIÁ
1.Xác định tổng quát về BĐS và
1.Xác định tổng quát về BĐS và
loại hình giá trị cơ sở định giá
loại hình giá trị cơ sở định giá
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS
-
Mục đích định giá
Mục đích định giá
-
Xác định khách hàng
Xác định khách hàng
-
Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối
Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối
tượng định giá
tượng định giá
Căn cứ xác định các điều kiện hạn chế và ràng buộc đối với
Căn cứ xác định các điều kiện hạn chế và ràng buộc đối với
BĐS cần định giá:
BĐS cần định giá:
+Sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng
+Sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng
+ Sự phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định
+ Sự phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định
hiện hành khác
hiện hành khác

Lưu ý: Nếu nhận thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc
Lưu ý: Nếu nhận thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc
không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở phải xem xét lại và thông
không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở phải xem xét lại và thông
báo cho khách hàng và người lãnh đạo của công ty.
báo cho khách hàng và người lãnh đạo của công ty.
1.Xác định tổng quát về BĐS và
1.Xác định tổng quát về BĐS và
loại hình giá trị cơ sở định giá
loại hình giá trị cơ sở định giá
-
Xác định thời điểm định giá
Xác định thời điểm định giá
-
Xác định các dữ liệu cần thiết cho định giá
Xác định các dữ liệu cần thiết cho định giá
-
Xác định cơ sở giá trị của BĐS
Xác định cơ sở giá trị của BĐS
+ Giá trị thị trường
+ Giá trị thị trường
+ Giá trị phi thị trường
+ Giá trị phi thị trường
2. Lập kế hoạch định giá
2. Lập kế hoạch định giá

Việc lập kế hoạch nhằm xác định rõ những bước
Việc lập kế hoạch nhằm xác định rõ những bước
công việc phải làm và thời gian thực hiện từng
công việc phải làm và thời gian thực hiện từng

bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho
bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho
cuộc định giá, nhân lực cần thiết cho mỗi công
cuộc định giá, nhân lực cần thiết cho mỗi công
việc.
việc.

Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc
sau:
sau:
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức
năng, đặc tính và các quyền gắn với BĐS cần định
năng, đặc tính và các quyền gắn với BĐS cần định
giá và đặc điểm của thị trường, xây dựng các biểu
giá và đặc điểm của thị trường, xây dựng các biểu
mẫu phù hợp
mẫu phù hợp
- Xác định các tài liệu cần thu thập về BĐS so sánh,
- Xác định các tài liệu cần thu thập về BĐS so sánh,
về thị trường.
về thị trường.
- Xác định các nguồn tài liệu và các nguồn này phải
- Xác định các nguồn tài liệu và các nguồn này phải
bảo đảm tin cậy và phải được kiểm chứng.
bảo đảm tin cậy và phải được kiểm chứng.
2. Lập kế hoạch định giá
2. Lập kế hoạch định giá
- Xác định tiến độ nghiên cứu, trình tự thu

- Xác định tiến độ nghiên cứu, trình tự thu
thập và phân tích dữ liệu, thời gian cho
thập và phân tích dữ liệu, thời gian cho
phép của trình tự phải thực hiên. Có thể
phép của trình tự phải thực hiên. Có thể
sử dụng biểu đồ GANTT hoặc PERT để lập
sử dụng biểu đồ GANTT hoặc PERT để lập
tiến độ
tiến độ

Lập đề cương báo cáo kết quả định giá
Lập đề cương báo cáo kết quả định giá
3. Khảo sát hiện trường và thu
3. Khảo sát hiện trường và thu
thập thông tin
thập thông tin
3.1 Khảo sát hiện trường.
3.1 Khảo sát hiện trường.
Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường đối với
Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường đối với
BĐS cần định giá và thu thập các số liệu về BĐS. Cụ thể:
BĐS cần định giá và thu thập các số liệu về BĐS. Cụ thể:
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa
chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
- Các chi tiết bên trong và bên ngoài BĐS
- Các chi tiết bên trong và bên ngoài BĐS
- Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải
- Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải

kểt hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu
kểt hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu
tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình khảo sát để có đủ chứng cứ cho việc định
- Trong quá trình khảo sát để có đủ chứng cứ cho việc định
giá cần chụp ảnh BĐS theo các dạng toàn cảnh, chi tiết,
giá cần chụp ảnh BĐS theo các dạng toàn cảnh, chi tiết,
theo các hướng khác nhau
theo các hướng khác nhau
3. Khảo sát hiện trường và thu
3. Khảo sát hiện trường và thu
thập thông tin
thập thông tin
3.2 Thu thập thông tin
3.2 Thu thập thông tin
Ngoài số liệu thu thập tại hiện trường, cần thu thập
Ngoài số liệu thu thập tại hiện trường, cần thu thập
các thông tin sau:
các thông tin sau:
- Các thông tin về vùng, khu vực và địa phương nơi
- Các thông tin về vùng, khu vực và địa phương nơi
có BĐS cần định giá
có BĐS cần định giá
- Các thông tin cụ thể về BĐS cần định giá và các
- Các thông tin cụ thể về BĐS cần định giá và các
BĐS có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
BĐS có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
- Các thông tin về cung- cầu, lực lượng tham gia thị
- Các thông tin về cung- cầu, lực lượng tham gia thị

trường, động thái của người mua –bán tiềm năng
trường, động thái của người mua –bán tiềm năng
4. Phân tích thông tin
4. Phân tích thông tin
Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá
Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá
của BĐS cần định giá
của BĐS cần định giá
(1)Phân tích các thông tin từ khảo sát hiện trương.
(1)Phân tích các thông tin từ khảo sát hiện trương.
(2) Phân tích những đặc trưng của thị trường của BĐS mục tiêu
(2) Phân tích những đặc trưng của thị trường của BĐS mục tiêu
- Phân tích về bản chất và hành vi ứng xử của người tham gia
- Phân tích về bản chất và hành vi ứng xử của người tham gia
thị trường
thị trường
+Đối với BĐS thương mại hoặc công nghiệp: phân tích đặc điểm
+Đối với BĐS thương mại hoặc công nghiệp: phân tích đặc điểm
của mỗi lĩnh vực hình thành nên những nhóm cung, cầu về
của mỗi lĩnh vực hình thành nên những nhóm cung, cầu về
BĐS, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường,
BĐS, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường,
mức độ mở rộng thị trường BĐS loại này với những người
mức độ mở rộng thị trường BĐS loại này với những người
mua tiềm năng.
mua tiềm năng.
-+Đối với BĐS là nhà ở dân cư: nghiên cứu tuổi tác của chủ hộ,
-+Đối với BĐS là nhà ở dân cư: nghiên cứu tuổi tác của chủ hộ,
cơ cấu gia đình, mức thu nhập của nhóm cầu, mức độ mở
cơ cấu gia đình, mức thu nhập của nhóm cầu, mức độ mở

rộng thị trường đối với người mua tiềm năng
rộng thị trường đối với người mua tiềm năng
4. Phân tích thông tin
4. Phân tích thông tin
-Phân tích xu hướng cung -cầu trên thị trường.
-Phân tích xu hướng cung -cầu trên thị trường.
+ Những xu hướng tăng, giảm của nguồn cung
+ Những xu hướng tăng, giảm của nguồn cung
+ Những xu hướng tăng, giảm về cầu
+ Những xu hướng tăng, giảm về cầu
+ Phân tích ảnh hưởng của các xu hướng đến giá
+ Phân tích ảnh hưởng của các xu hướng đến giá
trị BĐS đang định giá
trị BĐS đang định giá
(3) Phân tích về khách hàng.
(3) Phân tích về khách hàng.
- Đặc điểm của khách hàng tiềm năng
- Đặc điểm của khách hàng tiềm năng
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức
năng và môi trường xung quanh bất động sản.
năng và môi trường xung quanh bất động sản.
- Nhu cầu và sức mua về BĐS.
- Nhu cầu và sức mua về BĐS.
Đ
4. Phân tích thông tin
4. Phân tích thông tin
(4) Phân tích về sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS
(4) Phân tích về sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS
-

Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của
Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của
BĐS trong bối cảnh tự nhiên, pháp lý và tài chính cho phép
BĐS trong bối cảnh tự nhiên, pháp lý và tài chính cho phép
và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
-
Đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các mặt:
Đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các mặt:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng BĐS
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng BĐS
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng
BĐS.
BĐS.
+ Sự hợp pháp của BĐS trong sử dụng, những hạn chế riêng
+ Sự hợp pháp của BĐS trong sử dụng, những hạn chế riêng
theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
+ Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích sử dụng tiềm năng
+ Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích sử dụng tiềm năng
trong việc tạo thu nhập, giá trị thị trường, mục đích sử dụng
trong việc tạo thu nhập, giá trị thị trường, mục đích sử dụng
trong tương lai, chi phí bỏ ra và giá trị còn lại của BĐS, rủi ro,
trong tương lai, chi phí bỏ ra và giá trị còn lại của BĐS, rủi ro,
lãi suất, giá trị vốn hóa…
lãi suất, giá trị vốn hóa…
+ Hiệu quả tốt ưu trong sử dụng: Năng suất tối đa, các chi phi
+ Hiệu quả tốt ưu trong sử dụng: Năng suất tối đa, các chi phi
sửa chữa, bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép BĐS sử

sửa chữa, bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép BĐS sử
dụng đến mức cao nhất, tốt nhất
dụng đến mức cao nhất, tốt nhất
5. Xác định giá trị BĐS cần định giá
5. Xác định giá trị BĐS cần định giá

Áp dụng các phương pháp định giá khác nhau
Áp dụng các phương pháp định giá khác nhau
để xác định mức giá trị của BĐS mục tiêu.
để xác định mức giá trị của BĐS mục tiêu.

Cần làm rõ mức độ phù hợp của 1 hay nhiều
Cần làm rõ mức độ phù hợp của 1 hay nhiều
phương pháp với các đặc điểm kinh tế, kỹ thuật
phương pháp với các đặc điểm kinh tế, kỹ thuật
của BĐS mục tiêu và với loại giá trị cần xác
của BĐS mục tiêu và với loại giá trị cần xác
định.
định.

Thực hiện hóa hợp các chỉ số giá trị giữa các
Thực hiện hóa hợp các chỉ số giá trị giữa các
BĐS so sánh hoặc giữa các phương pháp định
BĐS so sánh hoặc giữa các phương pháp định
giá khác nhau để rút ra giá trị BĐS mục tiêu.
giá khác nhau để rút ra giá trị BĐS mục tiêu.

Cần trình bày rõ trong báo cáo phương pháp
Cần trình bày rõ trong báo cáo phương pháp
định giá nào đã được sử dụng và phương pháp

định giá nào đã được sử dụng và phương pháp
nào là chính, phương pháp nào được sử dụng để
nào là chính, phương pháp nào được sử dụng để
kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng
kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng
về giá trị định giá
về giá trị định giá
6. Lập báo cáo và chứng thư định giá
6. Lập báo cáo và chứng thư định giá

Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc
Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc
đã làm của người định giá.Toàn bộ quá trình
đã làm của người định giá.Toàn bộ quá trình
định giá được trình bày trong báo cáo định
định giá được trình bày trong báo cáo định
giá
giá



Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá
Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá
trình định giá, kết quả định giá và các điều
trình định giá, kết quả định giá và các điều
kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước
kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước
lượng giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá
lượng giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá


Báo cáo định giá và chứng thư định giá được
Báo cáo định giá và chứng thư định giá được
gửi cho khách hàng và được lưu giữ tại văn
gửi cho khách hàng và được lưu giữ tại văn
phòng định giá.
phòng định giá.