Quy trình định giá một căn nhà để bán

Đề bài: Quy trình định giá một căn nhà để bán
1. Nhiệm vụ định giá bất động sản:
• Đặc điểm của bất động sản:
Bất động sản chúng ta định giá là một căn nhà ở, có đặc điểm sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 333064
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà .
- Vị trí : Ô đất số 20 – lô 10 – Khu ĐTM Trung Yên – Phường Trung Hòa
– Quận Cầu Giấy – Thành phố Hà Nội.
- Diện tích: 42 m
2

- Xây dựng năm: 2005
- Bảo dưỡng sửa chữa: chưa có sửa chữa nào ảnh hưởng lớn đến thiết kế
và mục đích sử dụng của căn nhà.
- Kiến trúc: với mục đích để ở, căn nhà được thiết kế theo phong cách
hiện đại, cách thiết kế nhằm đưa ánh sáng và không khí chan hòa vào
nhà.
- Trang thiết bị: các trang thiết bị gắn liền với nhà đều hiện đại và được
lựa chọn kỹ càng trước khi đưa vào sử dụng.
- Cấu trúc: Nhà gồm 4 tầng và 1 tầng thượng.
• Mục đích định giá:
Khách hàng yêu cầu định giá căn nhà này để bán.
• Yêu cầu của khách hàng:
- Khách hàng bán nhà và các trang thiết bị gắn vào tường như : máy điều
hòa, bình nóng lạnh, vòi massage, bồn tắm,...
- Khách hàng bán cả bộ bàn ghế phòng khách, bộ bàn ăn ( nếu người mua
có nhu cầu), vì nó hợp với thiết kế của căn nhà, giá bán này đã được trừ
đi hao mòn tài sản.
• Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng
định giá:
- Khách hàng phải cung cấp các thông tin về căn nhà cho người định giá.

- Thông tin cung cấp của khách hàng là chính xác, chúng tôi không làm
nhiệm vụ kiểm tra lại các thông tin đó, khách hàng phải chịu trách nhiệm
về các thông tin mà mình đưa ra.
- Chúng tôi không nghiên cứu quyền khai thác trong lòng đất và không
phận của bất động sản.
• Thời điểm định giá:
- Định giá căn nhà này cho ngày
- Thời điểm ký kết hợp đồng:
- Thời điểm báo cáo:
• Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá:
- Thông tin tự thu thập
- Tổng cục thống kê
- Sách, báo, tạp chí liên quan
1
• Xác định cơ sở giá trị của bất động sản:
Nhà ở này có đủ giấy tờ về quyền sở hữu và quyền sử dụng, do đó nó
được phép tham gia thị trường, và cơ sở giá trị của bất động sản này là giá
trị thị trường.
Vì vậy chúng tôi dựa trên phương pháp so sánh để định giá bất động sản
này.
• Lập kế hoạch định giá:
Kế hoạch định giá bao gồm các công việc và thời gian hoàn thành công việc
như sau :
CV Tên công việc Thời gian CV trước
A Khảo sát hiện trường 1 ngày -
B Thu thập thông tin chung 1 ngày A
C Thu thập TT về BĐS mục tiêu 1 ngày A
D Thu thập thông tin về các BĐS so sánh 2 ngày A
E Phân tích thông tin 2 ngày B,C,D
F Lựa chọn phương pháp và định giá BĐS 2 ngày E

G Lập hồ sơ và chứng thư dịnh giá 1 ngày F
Sơ đồ Gantt:

2. Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin bất động sản:
• Khảo sát hiện trường:
- Vị trí bất động sản:
 Địa chỉ: Số nhà 20, lô 10B, khu đô thị mới Trung Yên, phường Trung
Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
 Đường vào nhà rộng 6m, đường bê tông, sạch sẽ, ô tô có thể đậu trước
cửa, có vỉa hè.
 Thẳng cửa nhà là một sân chơi, rộng 1000 m2
 Cách bãi đậu xe Trung Yên 300m
 Cách chợ Trung Hòa 500m
 Gần siêu thị Big C, mất khoảng 5 phút đi bằng xe máy.
 Dân cư xung quanh đều là công chức nhà nước, và là những người
trong quân đội nên đời sống khu vực văn minh.
- Chi tiết bên ngoài căn nhà:
1 2
3
4
5
6 7 8
9
2
 Nhà thuộc kiểu nhà chia lô, kiến trúc nhà ống, bên ngoài 4 tầng, có lan
can tầng 2 và 3, các lan can nhỏ, rộng 1m2.
 Các đường dây điện, dây cáp đều là đường dây ngầm, không có dây
điện loằng ngoằng, có đường viễn thông, internet, nhưng hạn chế là
khu vực này chỉ được lắp internet của VNPT.
 Diện tích đất xây dựng: 3,5 (m) x 12 (m) = 42 (m

2
)
 Diện tích xây dựng: 4 x 42 + 2 x 1+ 3,5 x 6 = 191 (m
2
)
 Cửa vào nhà là cửa sắt, mở rộng ra ngoài, bên trong là cửa gỗ, mùa hè
có thể mở cửa gỗ, đóng cửa sắt, rất an toàn và rất thoáng mát.
 Ngay cửa vào là một khoảng để xe máy, diện tích 5 m
2
, trong nhà
được thiết kế xây cao lên khoảng 0,8 m.
- Chi tiết bên trong căn nhà:
 Nhà sử dụng để ở, đèn điện đầy đủ, các kiểu đèn lạ mắt, vừa để trang
trí, vừa đủ sáng, và vừa tiết kiệm điện.
 Bao gồm 4 tầng và một tầng thượng.
 Nhà xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 2006 ,nhưng trông vẫn rất
mới và sạch sẽ, tường màu trắng, gạch hoa văn màu sáng cách thiết kế
rất hiện đại và sáng sủa.
 Phòng khách và bếp thông thoáng với nhau.
 Bếp ga điện gồm 3 bếp nhỏ.
 Công trình phụ tầng 1 bé, có bình nóng lạnh nhỏ (dùng để lấy nước
nóng để rửa tay và rửa bát vào mùa đông).
 Gầm cầu thang được trang trí đẹp, để nuôi cá, có thể trồng những cây
hoa nhỏ hoặc trang trí hoa giả xung quanh.
 Đứng ở chân cầu thang nhìn lên trên, là giếng trời, bên trên làm bằng
kính chịu lực, rất thích hợp với kiểu nhà ống, vì ban ngày có thể có
ánh sáng tự nhiên tràn vào nhà.
 Cầu thang và thành cầu thang làm bằng gỗ lim, bóng và mịn, bên dưới
thành là kính chịu lực, trông rất hiện đại, an toàn và tiện cho việc dọn
dẹp hàng ngày.

 Tầng 2, 3, 4 dùng để nghỉ ngơi. Mỗi tầng xây theo một phong cách
riêng, và mỗi tầng chỉ có một phòng chính và một công trình phụ.
 Diện tích sử dụng tầng 2 là: 32,5 m
2
, trong đó:
+ Phòng ngủ chiếm 17,5 m
2
, trong phòng ngủ có điều hòa 2 chiều 12000
BTU, sản xuất tại Nhật Bản, cửa sổ bao gồm cửa kính bên ngoài và cửa
chớp bằng gỗ bên trong, thoáng và mát, lan can nhỏ 1m
2
.
+ Công trình phụ chiếm 5 m
2
, có vòi tắm massage, có bình nóng lạnh to
và các phần cần thiết cho công trình phụ. Có khoảng nhỏ thông lên tầng
thượng để lấy không khí vào nhà.
+ Diện tích còn lại là khoảng trống gần cầu thang (chiếu nghỉ), có thể
bày biện, trang trí, kê một giá sách, tạp chí, hoặc bày một bộ bàn ghế để
nghỉ ngơi, thư giãn ở đây.
 Diện tích sử dụng tầng 3 là: 32,5 m
2
, trong đó:
+ Phòng ngủ chiếm 14 m
2
, cửa sổ bao gồm cửa kính bên ngoài và cửa
chớp bằng gỗ bên trong, thoáng và mát, lan can nhỏ 1m
2
.
3

+ Công trình phụ chiếm 7,5 m
2
, có bồn tắm đơn người lớn, có bình nóng
lạnh to, và các phần cần thiết cho công trình phụ. Có khoảng nhỏ thông
lên tầng thượng để lấy không khí vào nhà.
+ Phần diện tích còn lại bao gồm cả chiếu nghỉ.
 Diện tích sử dụng tầng 4 là: 32,5 m
2
, trong đó:
+ Phòng ngủ chiếm 22,75 m
2
, không có lan can, nhưng có cửa kính to
bên ngoài, bên trong là cửa chớp kéo, rất tiện lợi và an toàn.
+ Công trình phụ chiếm 2,25 m
2
, có bình nóng lạnh nhỏ.
 Diện tích sử dụng tầng thượng là: 21 m
2
, trong đó:
+ Diện tích phòng thờ là: 14 m
2
+ Diện tích sân giặt là: 7 m
2
, có một khoảng nhỏ thông với các tầng vệ
sinh bên dưới nhưng được thiết kế rất an toàn.
Ảnh minh họa
Nhìn tổng thể:
Đường vào nhà:
4
Cửa nhà:

Sân chơi trước cửa :
5