Quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản

172

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TS. Nguyễn Đình Bồng
1

1.Khái quát
1.1. Đất đai/bất động sản
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quý giá; di sản của các
thế hệ loài người; Bất động sản là một tài sản cố định, không thể di dời, bất động
sản bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất; bất động sản có thể bao gồm một
hoặc một số thửa đất. Hệ thống quản lý
đất đai bao gồm những đối tượng, đơn vị
cơ bản khác nhau, nhưng thửa đất vẫn là đối tượng cơ bản nhất, phổ biến nhất;
thửa đất là đơn vị của bất động sản; ở các nước phát triển việc đăng ký nhà, đất
theo một hệ thống thống nhất, giấy chứng nhận (Land title) là một số duy nhất,
xác định theo thử
a đất chung cho cả nhà và đất, không loại trừ việc cho phép
đăng ký nhà, một phần của toà nhà cùng những cấu trúc trên mặt đất hoặc dưới
mặt đất gắn liền với thửa đất…
1.2. Quản lý đất đai
1.2.1. Thể chế quản lý đất đai: thể chế về quản lý đất đai ở các nước khác
nhau do chế độ chính trị, xã hội khác nhau, nhưng đều bao gồm những thành phầ
n
chủ yếu là: chính sách đất đai, quản lý đất đai, hệ thống thông tin đất đai và tổ
chức bộ máy quản lý (Land Administation Guidelines - United Nations - 1966).
1.2.2. Hệ thống quản lý đất đai: cấu trúc hệ thống quản lý đất đai - Land
Administration System (LAS) gồm các thành phần chủ yếu :
- Hồ sơ Địa chính (Cadastral Data) là hệ thống thông tin gồm hai thành
phần cơ bản đó là những sêri bản đồ chỉ rõ kích thước và vị trí c

ủa toàn bộ các
thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất, hồ sơ Địa chính có thể bao trùm cả nước
khi nó được sử dụng cho mục địch thuế. Đo đạc địa chính có thể hỗ trợ cho đăng
ký đất. Địa chính và đăng ký đất phải hoạt động trong khuôn khổ pháp luật
nghiêm ngặt.
- Đăng ký đất đai (Land Regislation) là một thành phần cơ bản quan trọng
nh
ất của LAS, chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc chấp thuận và từ chối các quyền về đất. LAS có thể cung
cấp những quy tắc và sự ổn định xã hội bởi việc xác lập sự an toàn không những
cho các chủ sở hữu đất và các thành viên của họ mà còn cho các nhà đầu tư, các
nhà cho vay tiền, các nhà thương nhân, người môi giới trong nước và quốc tế
mà
còn cho chính phủ. LAS không chỉ liên quan trực tiếp đến việc bảo vệ lợi ích của
các chủ sở hữu tư nhân mà còn là một công cụ quan trọng của chính sách đất đai
quốc gia và cơ chế hỗ trợ cho phát triển kinh tế.
- Định giá đất: đất có giá trị, giá trị của bất động sản bao gồm giá trị cuả
đất và các tài sản trên đất; giá đất là căn cứ để Nhà nước thu thuế, tính ti
ền sử
                                                            
1
Phó Chủ tịch Hội Khoa học Đất Việt Nam
 
173
 
dụng đất khi giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất, đền bù khi thu hồi đất; định
giá đất là một công cụ quan trọng không thể tách rời quản lý đất đai và thị trường
bất động sản.
- Hệ thống thông tin đất đai (Land Information System-LIS): LIS được áp
dụng cho phạm vi rộng của thông tin không gian bao gồm cơ sở dữ liệu về môi

trường, kinh tế - xã hội cũng như những dữ liệ
u liên quan đến hệ thống cơ sở hạ
tầng và địa chính; các dữ liệu liên quan đến địa chính bao gồm: dữ liệu đo đạc
(toạ độ, bản đồ), địa chỉ của bất động sản, sử dụng đất, thông tin bất động sản,
cấu trúc của toà nhà, căn hộ, dân số, thuế đất, giá đất; dữ liệu địa chính không chỉ
phục vụ cho việc qu
ản lý đất đai, thị trường bất động sản mà còn hỗ trợ cho việc
quản lý các lĩnh vực khác của nền kinh tế như: nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư
nghiệp, giao thông vận tải, dịch vụ công cộng.
1.3. Thị trường bất động sản
1.3.1. Khái quát: Thị trường bất động sản (TTBĐS ) là cơ chế, trong đó
hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổ
i; TTBĐS dược hiểu theo nghĩa
hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán,
cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ là các hoạt
động liên quan đến giao dịch BĐS mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến
việc tạo lập BĐS. TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường. TTBĐS liên quan ch
ặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường
hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công
nghệ; TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị,
quy luật cung cầu. Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng
hóa với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả; phạm vi hoạt động của
TTB
ĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất
2

1.3.2. Thị trường đất đai: Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị
trường quyền sử dụng đất), là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường
đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm

kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz
(2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các
đặc điểm như sau: a) đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối
tượng sử dụng và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng; b) không
nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về
thông tin, các quyền về bất động sản
không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao; c) việc đầu tư phát triển đất
đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần một nguồn tài chính lớn, tín dụng dài
hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi xuất, cầm cố và thế chấp; d)
nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao động, khoa họ
c
công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư xây
                                                            
2
Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại
đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp;
Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho
thuê nhà.
 
 
174
dựng), đầu ra (nhà ở , căn hộ bán, cho thuê…);
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan
điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ
trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích
thị trường đất đai theo quan điểm quả
n lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do
Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất
đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: a) xác lập các

quyền về đất đai; b) quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; c) giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất; d) đăng ký đất đai, cấp giấy chứ
ng nhận.
Gala và Razzaz (2001) cho rằng: dưới góc độ kinh tế, các thị trường đất đai
chi tiết được mô tả dưới các dạng hàng hóa: đất nông nghiệp, công nghiệp, thương
mại, dịch vụ…Deininger (2003) cho rằng: Việc xây dựng, phân tích chính sách đất
đai toàn cầu cho phép phản ánh tầm quan trọng của thị trường cho thuê và sử dụng
đất cấp xã, cộng đồng đã khuyến khích xây dựng cách tiếp cận khác nhau từ dưới
(cơ sở) lên, tránh tình tr
ạng “một cỡ vừa cho tất cả mọi người”.
2. Mối quan hệ giữa quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất
và thị trường bất động sản
2.1. Các điều kiện chủ yếu để đất đai trở thành hàng hóa
Theo Wallace và Wiliamson (2005):
- Đất đai cho mục đích thị trường đều phải bắt đầu ở khả năng có th
ể xác
định ranh giới và khả năng quản lý ranh giới;
- Các quy định của pháp luật về quyền đối với đất đai và việc áp dụng nó
là cần thiết, tuy nhiên chưa đủ để để có thể chuyển các cơ hội mà quyền đất đai
đã tạo ra thành các mặt hàng có thể bán được;
- Công tác quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được thực hiên, khi
đó thị trường s
ẽ tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy chứng nhận về
đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản phẩm
liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các quỹ
phát triển.
Hecnando de Soto: Cần phải khơi dậy của cải từ đất bằng cách tạo cho
mỗi thửa đất một “cuốn hộ
chiếu”(Land title)!
2.2. Sự phát triển của thị trường đất đai

Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai trải
qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước
2.2.1. Giai đoạn đầu
Bước 1: Chiếm giữ đất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm
giữ đất đ
ai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu;
Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng
nhận và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu;
 
175
 
2.2.2. Giai đoạn phát triển
Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng
đất, nguồn lực đất đai được phân phối lại;
Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng
đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố làm gia t
ăng
của cải xã hội;
Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền đối
với đất đai được thực hiên, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy
chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp,
các sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất độ
ng
sản, các quỹ phát triển; thị trường buôn bán hàng hóa phức hợp xuất hiện với các
đảm bảo thứ cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải gia tăng cấp số nhân
Cũng theo Wallace và Wiliamson (2005):
Theo quan điểm quản lý đất đai, 5 bước phát triển của thị trường đất đai
đều áp dụng chung cho tất cả các nước: kinh tế thị trường và kế hoạch hóa tậ
p
trung, mặc dù tư duy chỉ đạo kinh tế khác nhau. Các nước phát triển đã phải trải

qua lộ trình hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị
trường đất đai phát triển thành công, còn các nước đang phát triển muốn dồn nét
rút lại chỉ còn hàng chục năm. Tuy nhiên những bài học thực tiễn rút ra là: bất kỳ
một dự án cải cách đất đai nào cũng phải
2.3. Chính sách
đất đai và cơ chế bất động sản
Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay cơ chế kế hoạch hóa tập trung,
Chính phủ đều phải xác lập chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản để cho
phép thị trường tạo ra và mua bán hang hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các
cơ hội khác. Cơ chế này cần xác định về mặt không gian đất và các tài nguyên
tại m
ột trong 4 cơ chế về bất động sản. Cơ chế về bất động sản), trong đó mỗi cơ
chế đều dựa vào những loại hình sử dụng đất đặc trưng. (hình 1)
Nguồn: Wallance & Wiliamson 2005
(1) Các hình thức sử dụng Bất động sản công - PuPro (Public Property):
công viên; đất phục vụ các tòa nhà; tài sản công; đất dự trữ quốc gia
(2) Các hình thức sử dụng Bất động sản tư - PriPro (Private Property):
không phải trả tiền thuê (Free hold); sở hữu (Ownship); thuê (Lease hold);
(3) Các hình thức sử dụng Bất động sản chung - ComPro (Common
Property): các hình thức sử dụng đất theo đó mọi người cùng sử dụng đất chung
Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay cơ chế kế hoạch hóa tập trung,
Chính phủ đều phải giảm các hạn chế đối với việc tiếp cận sử dụng đất, gắn vào
điều ki
ện cụ thể của quốc gia mình với một lộ trình thích hợp
 
 
176

2.4 . Cơ chế quản lý thị trường hàng hóa phức hợp
Wallance & Wiliamson (2005) đã phát triển mô hình 3 trụ cột của Pete

Dale 2000 thành mô hình 4 trụ cột: đăng ký đất đai; định giá đất; các dịch vụ tài
chính; năng lực nhận thức cộng đồng (hình 2).
Khi cả 4 trụ cột này được thiết lập, việc hỗ trợ về thể chế đối với hang hóa
mới cũng tiến triển; cơ hội “s
ở hữu” đất đai bằng cách trở thành thành viên của
công ty, các quỹ hoặc “mua bán” đất thông qua các giao dịch cổ phiếu, đầu tư
vào quỹ lương hưu cũng hoàn toàn mở và sẵn có với cả cá nhân chỉ có nguồn vốn
tối thiểu; các thị trường thứ cấp nở rộ, quan trọng hơn là mua bán trong nước tạo
ra lực hút đầu tư quốc tế.