cho vay dự án bất động sản tại vietcombank

1
NGÂN HÀNG HÀNG ĐẦU VÌ VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG
22
CHO VAY DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI
VIETCOMBANK
3
NHÓM THỰC HIIỆN
3
1. Nguyễn Lê Tuấn
2. Huỳnh Thị Mai
3. Mai Yến Nhi
4. Lê Nguyên Thanh Thúy
NỘI DUNG CHÍNH
2. THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN BĐS
1. TỔNG QUÁT VỀ DỰ ÁN BĐS
Cho vay dự án
-Hỗ trợ tài chính cho đầu tư
các dự án mới, các dự án
nâng cấp, mở rộng sản xuất
kinh doanh
-Giúp các Doanh nghiệp
thuận lợi trong việc triển khai
hoạt động sản xuất kinh doanh
 Đặc điểm
Cố định về địa lý
Tính lâu bền
Tính dị biệt
Tính khan hiếm
Tính ảnh hưởng

Nhu cầu vốn đầu tư
 Phân loại BĐS
BĐS có đầu tư xây dựng
BĐS không đầu tư xây dựng
BĐS đặc biệt
Cho vay dự án BĐS
NỘI DUNG CHÍNH
6
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Đặc điểm
• Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi
ích chứa đựng trong BĐS
• Tính địa phương.
• Phản ứng “trễ” của cầu so với cung
• Có tính chu kỳ
• Tính thanh khoản thấp
• Thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không
hoàn hảo
• Chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách, quy hoạch
• Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
:
7
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Phân loại
Phân loại
TRÌNH TỰ THAM
GIA THỊ TRƯỜNG
-Thị trường đất đai
-Thị Trường sơ cấp
-Thị trường thứ cấp

.
THEO SỰ KIỂM
SOÁT CỦA NHÀ
NƯỚC
- Thị trường chính thức
- Thị trường phi chính
thức
• Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu
1. Quy mô, cơ cấu dân cư
2. Thu nhập và nghề nghiệp
3. Đô thị hóa và quy hoạch
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
5. Phát triển cơ sở hạ tầng
4. Cung cầu BĐS thay thế
7. Chính sách tiền tệ
6. Thị hiếu
8. Chính sách quản lý BĐS
Chính sách của Chính phủ
Quy hoạch và kế hoạch
Phát triển cơ sở hạ tầng
Các nhân Các nhân
tố ảnh tố ảnh
hưởng đến hưởng đến
cungcung
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Chi phí đầu vào, chi phí nhà ở
10
Nội
dung
Xem xét các yếu tố đảm bảo

tính khả thi của dự án
Xem xét các yếu tố đảm bảo
tính hiệu quả của dự án
THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
11
1.2.3
• Thẩm định đánh giá KH vay vốn
• Hồ sơ pháp lý của dự án
• Tổng quan về dự án thẩm định
4.5.6.7.8
• Thẩm định các yếu tố đầu vào
• Thị trường đầu ra
• Kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư
• Các vấn đề về môi trường, an ninh, PCCC
• Tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án
9.10.11.12.13.14
• Hiệu quả tài chính và khả năng tài trợ của dự án
• Phân tích độ nhạy của dự án
• Rủi ro liên quan đến cấp TD đầu tư dự án
• Biện pháp bảo đảm tín dụng
• Chính sách, hướng dẫn liên quan của VCB
• Đề xuất cấp tín dụng
QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN TẠI VIETCOMBANK
12
Tên DA, địa điểm đầu tư
Sản phẩm
Mục tiêu/quy mô
Sự cần thiết đầu tư của
DA
Quy mô vốn đầu tư

Công nghệ, thiết kế DA
Tiến độ xây dựng
Nội dung đề nghị vay vốn
của KH
Tổng quan về DA thẩm
định
13
Thẩm định các yếu tố đầu vào
Tổng quan về vị trí
của DA
DA nằm tại các khu
đô thị, khu vực quy
hoạch đô thị trong
tương lai, môi trường
sống văn minh, hiện
đại, tiện nghi, đa
chức năng
Các nhà
thầu cung
cấp dịch vụ
Quản lý dự
án, nhà thầu
xây dựng
chính, thiết
kế tổng thể
Quy trình
công nghệ,
phương pháp
xây dựng
- Lý do lựa

chọn
- Đánh giá về
quy mô, mức
độ phù hợp
14
So sánh
cung cầu
và dự báo
triển vọng
So sánh sản
phẩm của dự
án với sản
phẩm của
các dự án
tương tự
Đánh giá
tính hợp
lý, khả thi
của
phương
án tiêu thụ
THỊ TRƯỜNG ĐẦU RA
Thị trường đầu ra
15
Nguồn cầu
Phân khúc thị
trường
Xu hướng thị trường
Nhận định của các
chuyên gia

Các yếu tố ảnh hưởng đến
nguồn cầu:dân sô, tốc độ
đô thị hóa, thu nhập đầu
người, kinh tế phát triển,
môi trường pháp lý, tác
nhân thị trường, dịch vụ
cho vay
Xu hướng cầu
Nguồn cung
Số lượng DA
cung cấp ra
thị trường
Tốc độ tiêu
thụ, giá giao
dịch
Ảnh hưởng nền
kinh tế, hoạt
động đầu cơ
Nguồn cung trong
tương lai
Triển vọng của
thị trường
Các đánh giá
của chuyên
gia
Dấu hiệu đầu
tư
THỊ TRƯỜNG ĐẦU RA
16
Chiến lược kinh doanh

• Tiêu chuẩn của dự án: nổi bật, đặc trưng riêng
• Khách hàng mục tiêu
Chính sách về giá
• Khu căn hộ, khu bán lẻ
• Phương thức thanh toán
Kế hoạch Marketing
• Hoạt động trực tiếp
• Hoạt động thông qua các nhà tư vấn, quản lý BĐS
KẾ HOẠCH KINH DOANH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
17
CÁC VẤN ĐỀ VỀ MÔI TRƯỜNG, AN NINH, PCCC
Ô nhiễm
trong quá
trình xây
dựng và
biện pháp
giảm thiểu
Các biện
pháp
PCCC,
bảo đảm
an ninh
Bảng tổng hợp chi phí đầu tư
18
Hạng mục
Theo luận chứng
của chủ đầu tư
Theo CB ĐTDA
thẩm định
Chi phí quyền sử dụng đất 41.000.000

41.000.000
Chi phí xây dựng phần thô 40.930.455
40.930.455
Chi phí tư vấn, thiết kế,
quản lý dự án
5.122.824
4.911.655
Phí phát triển dự án 2.150.095
1.637.218
Chi phí bán hàng &
marketing
1.957.544
2.046.523
Lãi vay GĐ1 7.004.781
3.619.347
Tổng mức đầu tư
98.165.698 94.145.198
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
19
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
Bảng tổng hợp nguồn vốn đầu tư
20
Nguồn vốn
Theo luận chứng
của chủ đầu tư
Theo CB
KH/ĐTDA
thẩm định
Tỷ lệ %
- Vốn tự có 30.810.815 30.781.772 32,7%

- Vốn vay 30.413.238 30.500.000 32,4%
- Huy động khác 36.841.645 32.863.426 34,9%
Tổng nguồn vốn 98.165.698 94.145.198 100%
NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO DỰ ÁN
Thuyết minh về nguồn vốn
21
Xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của
DA đã được tính toán
Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến
độ thực hiện dự án
Cơ sở dự kiến tiến độ giải ngân, tính
toán lãi vay trong thời gian thi công và
xây dựng tham gia vay trả
Rà soát lại từng loại nguồn vốn tham gia
tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng
tham gia của từng loại nguồn vốn
NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO DỰ ÁN
22
Giả định thông số đầu vào
• Suất chiết khấu
• Doanh thu của dự án: sản lượng, công suất, giá bán, yếu tố tác
động đến doanh thu
• Chi phí của DA: CP xây dựng trực tiếp, gián tiếp, khấu hao TSCĐ,
lãi vay, khác…
Hiệu quả tài chính của DA
• NPV
• IRR
• Thời gian hoàn vốn đầu tư
• Thời gian hoàn vốn vay
• Điểm hòa vốn của DA

• Khả năng trả nợ của DA
HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ CỦA DỰ ÁN
- Xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi các yếu
tố có liên quan chỉ tiêu đó thay đổi.
- Xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của
các yếu tố liên quan
23
Phân tích ảnh hưởng của từng yếu
tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài
chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên
sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu
quả xem xét
Phân tích ảnh hưởng đồng thời của
nhiều yếu tố đến chỉ tiêu hiệu quả
tài chính xem xét để đánh giá độ an
toàn của dự án.
Cho các yếu tố có liên quan chỉ tiêu
hiệu quả tài chính thay đổi trong giới
hạn thị trường, người đầu tư và
quản lí dự án chấp nhận được.
Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến
thiên để phân tích độ nhạy
Phương pháp
PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN
Ví dụ phân tích độ nhạy:
24
0% ĐỘ NHẠY VỚI GIÁ BÁN
Giá bán
giảm còn 1.617 1.584 1.551 1.518 1.485
Tỷ lệ giảm -2% -4% -6% -8% -10%

NPV 3.988.418 3.014.380 2.040.342 1.066.304 92.266 -881.772
IRR 10,15% 9,27% 8,38% 7,49% 6,59% 5,68%
0% ĐỘ NHẠY VỚI ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG
Đơn giá
xây dựng
tăng lên 580 597 614 631 648
Tỷ lệ tăng 2% 5% 8% 11% 14%
NPV 3.988.418 3.365.205 2.430.384 1.495.564 560.743 -374.077
IRR 10,15% 9,57% 8,71% 7,86% 7,01% 6,16%
VÍ DỤ VỀ PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY
25
100% ĐỘ NHẠY VỚI TIẾN DỘ BÁN
Tỷ lệ hoàn
thành kế hoạch
tiêu thụ 100% 98% 96% 95% 92%
NPV
3.988.
418 3.988.418 3.058.143 2.127.835 1.662.668 267.110
100% 98% 96% 95% 92%
IRR
10,15
% 10,15% 9,31% 8,46% 8,04% 6,75%
100% 98% 96% 95% 92%
100% ĐỘ NHẠY VỚI KẾ HOẠCH THU TIỀN
Tỷ lệ hoàn
thành kế hoạch
thu tiền 98% 96% 94% 91% 90%
NPV
3.988.
418 3.058.143 2.127.835 1.197.491 -198.096 -663.312

IRR
10,15
% 9,31% 8,46% 7,61% 6,32% 5,88%
VÍ DỤ VỀ PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY