ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB TÂY HÀ NỘI.doc

Chuyên đề thực tập

1

Khoa Đầu tư

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
LỜI CAM ĐOAN
LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................1
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN THUỘC
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI.................3
1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội...................3
1.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây
Hà Nội....................................................................................................................... 3
1.1.1 Tổng quan về NHTMCP Quân đội (MB)........................................................3
1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội - Chi nhánh
Tây Hà Nội................................................................................................................3
1.2 Mơ hình tổ chức chi nhánh Tây Hà Nội – trực thuộc NHTMCP Quân đội......4
1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của MB Tây Hà Nội.......................................5
2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại MB Tây Hà Nội................6
2.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng
đến công tác thẩm định dự án BĐS tại ngân hàng...................................................6
2.1.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản ảnh hưởng đến công tác
thẩm định dự án Bất động sản tại ngân hàng...........................................................6
2.1.2 Các nhân tố khác ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS...................9
2.2 Mục đích và căn cứ thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản.........................11
2.2.1 Mục đích của cơng tác thẩm định...................................................................11
2.2.2 Các căn cứ để tiến hành thẩm định.................................................................12
2.3 Thực trạng công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh.................................14
2.3.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại MB Tây Hà Nội..................................14

2.3.2 Phương pháp thẩm định.................................................................................16
2.3.3 Các nội dung thẩm định dự án BĐS tại MB Tây Hà Nội................................19
2.4 Ví dụ minh họa: “Thẩm định dự án đầu tư BĐS “Xây dựng văn phòng cho
thuê, nhà chung cư để bán”.....................................................................................37
2.5 Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh MB Tây Hà Nội..........55
2.5.1 Những kết quả đạt được.................................................................................55

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

2

Khoa Đầu tư

2.5.2 Những mặt hạn chế và nguyên nhân..............................................................57
CHƯƠNG II: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG
TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB TÂY
HÀ NỘI................................................................................................................... 64
1 Định hướng cho công tác thẩm định tại chi nhánh trong thời gian tới.................64
2. Một số giải pháp..................................................................................................66
2.1 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư nói chung tại chi
nhánh MB-Tây Hà Nội...........................................................................................66
2.1.1 Hồn thiện công tác tổ chức điều hành...........................................................66
2.1.2 Giải pháp về qui trình, nội dung và phương pháp thẩm định........................67
2.1.3 Giải pháp về nâng cao trình độ chun mơn cho cán bộ thẩm định dự án
đầu tư......................................................................................................................71

2.1.4 Lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho cơng tác thẩm định..................................71
2.1.5 Giải pháp về thông tin hỗ trợ thẩm định........................................................72
2.2 Một số giải pháp đặc thù nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định các dự án thuộc
lĩnh vực bất động sản tại chi nhánh.........................................................................74
2.2.1 Giải pháp về nội dung và phương pháp thẩm định dự án Bất động sản......74
2.2.2Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro của dự án bất động sản...........................77
2.2.3 Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá tài sản đảm bảo đối với các dự
án BĐS.................................................................................................................... 79
2.2.4 Các giải pháp khác..........................................................................................80
3. Một số kiến nghị..................................................................................................80
3.1 Kiến nghị với Nhà nước và các Bộ ngành có liên quan.....................................80
3.2 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại khác........81
3.3 Kiến nghị với Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội...................................82
3.4 Kiến nghị với Chủ đầu tư..................................................................................82
KẾT LUẬN.............................................................................................................83
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................84
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ........................................................................85

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

Khoa Đầu tư

3

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS
BXD
CBTĐ
DAĐT
NH
NHNN
NHQĐ
TNHH
PCCC
TMCP
TSĐB
TMĐT
TCKT
UBND

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

: Bất động sản
: Bộ Xây Dựng
: Cán bộ thẩm định
: Dự án đầu tư
: Ngân hàng
: Ngân hàng Nhà nước
: Ngân hàng Quân Đội
: Trách nhiệm hữu hạn
: Phòng cháy chữa cháy
: Thương mại cổ phần
: Tài sản đảm bảo
: Tổng mức đầu tư
: Tổ chức kinh tế

: Uy ban nhân dân

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

4

Khoa Đầu tư

LỜI MỞ ĐẦU
Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường đổi mới và hội nhập vào nền
kinh tế thế giới.Sự hội nhập đó đã đưa nước ta thốt khỏi thời kì kinh tế tự
cung,tự cấp,phát triển chậm chạp và lạc hậu.Những năm qua,tốc độ đầu tư
trong nền kinh tế nước ta có sự tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát
triển và cải thiên đời sống xã hội.Có được những kết quả trên khơng thể
khơng nhắc đến vai trị của hệ thống Ngân hàng thưong mại với tư cách là
nhà tài trợ lớn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án trung và dài hạn.
Với tư cách là trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại đã thực
hiện tốt vài trò là kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch trong nền kinh
tế quốc dân. Tuy nhiên trong thời gian qua, một số dự án do Ngân hàng tài
trợ không phát huy hiệu quả như mong muốn. Điều này có thể dẫn đến
những tác động xấu cho nền kinh tế. Ngun nhân chính của tình trạng này
là hiệu quả của công tác thẩm định dự án đầu tư tại các Ngân hàng thương
mại còn thấp và chưa hiệu quả.
Trong quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà
Nội, em nhận thấy cơng tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và nổi bật là công
tác thẩm đinh các dự án Bât động sản vẫn còn những vấn đề bất cập. Vì vậy trong
chuyên đề thực tập em xin đi sâu trình bày đề tài: “ Giải pháp hồn thiện công

tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP
Quân đội- Chi nhánh Tây Hà Nội”.
Với kiến thức tích luỹ được trong thời gian thực tập tại Chi nhánh MB-Tây Hà
Nội và trong thời gian học tập tại trường, em mong muốn sẽ đóng góp một phần cơng
sức để hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư Bất Động Sản xin vay vốn tại Ngân
hàng Quân Đội - Chi nhánh Tây Hà Nội.
Chuyên đề thực tập bao gồm 2 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản
tại Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội.

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

5

Khoa Đầu tư

Chương 2 : Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án thuộc lĩnh
vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Tây Hà Nội.
Do hạn chế về trình độ, kinh nghiệm và thời gian tìm hiểu thực tế, nên bài viết
của em khơng tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến
của các thầy cơ giáo để bài viết của em được hồn thiện hơn.
Để thực hiện được chuyên đề thực tập này, em đã nhận được nhiều sự giúp
đỡ từ các anh chị chun viên phịng Quản lý tín dụng chi nhánh MB- Tây Hà Nội
và các thầy cô, đặc biệt là sự chỉ bảo hướng dẫn của cơ giáo Ths. Hồng Thu Hà
để em hoàn thiện chuyên đề thực tập của mình.

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

6

Khoa Đầu tư

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN
THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI
1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội
1.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội – Chi
nhánh Tây Hà Nội.
1.1.1 Tổng quan về NHTMCP Quân đội (MB).
Ngày 4/11/1994, Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) chính thức được thành
lập và đi vào hoạt động. Từ đó đến nay, MB liên tục giữ vững vị thế là một trong
những ngân hàng TMCP hàng đầu tại Việt Nam. MB không dừng lại ở quy mô
hoạt động của một ngân hàng mà đã hướng tới một mơ hình tập đồn tài chính với
các cơng ty thành viên đang hoạt động hiệu quả. Sự phát triển ổn định với nhịp độ
tăng trưởng cao đã giúp MB có được niềm tin của Khách hàng, Đối tác và Nhà
đầu tư.
Hội sở và Sở giao dịch: Số 3 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội
MB dành mọi nỗ lực gây dựng một đội ngũ nhân lực tinh thông về nghiệp
vụ, tận tâm trong phục vụ nhằm mang lại cho các doanh nghiệp, các cá nhân
những giải pháp tài chính-ngân hàng khơn ngoan với chi phí tối ưu và sự hài lịng

mỹ mãn.
Giá trị của MB khơng nằm ở tài sản mà là ở những giá trị tinh thần mà mỗi
thành viên MB luôn coi trọng và phát huy bao gồm 6 giá trị cơ bản:
 Hợp tác (Teamwork)
 Tin cậy (Trustworth)
 Chăm sóc khách hàng (Customer Care)
 Sáng tạo (Creative)
 Chuyên nghiệp (Professional)
 Hiệu quả (Performance-driven)
1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội - Chi
nhánh Tây Hà Nội.
Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội được ra đời vào đầu năm
2006. Lúc đầu ra đời chi nhánh chỉ là phòng giao dịch trực thuộc hội sở chính.
Đến ngày 08/05/2008 theo quyết định số 149/QĐ-NHQĐ-HĐQT do hội đồng
quản trị NHTMCP Quân đội ban hành đã thay đổi NHTMCP Quân đội – Phòng
Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

7

Khoa Đầu tư

giao dịch Hà Tây thành NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội. NHTMCP
Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội có trụ sở tại số 634 Quang Trung, quận Hà
Đông, Hà Nội.
Là một cho nhánh mới thành lập nên chi nhánh Tây Hà Nội cịn gặp nhiều khó

khăn. Tuy nhiên NHTMCP Qn đội – Chi nhánh Tây Hà Nội đã không ngừng
tăng cường nguồn vốn, mở rộng đầu tư và dịch vụ ngân hàng.
Các chức năng nhiệm vụ chủ yếu của NHTMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà
Nội là:
-Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ.
-Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ cho
mọi thành phần kinh tế. Cho vay tài trợ, ủy thác và đầu tư.
-Thực hiện nghiệp vụ thanh toán trong và ngoài nước, mua bán ngoại tệ, tài trợ
ngoại thương, bảo lãnh và tái bảo lãnh.
-Thực hiện dịch vụ thanh tốn chuyển tiền nhanh qua mạng vi tính trong phạm
vi toàn quốc và mạng hệ thống mạng SWIFT trên toàn thế giới.
1.2 Mơ hình tổ chức chi nhánh Tây Hà Nội – trực thuộc NHTMCP Quân đội.
Trong nhiều năm qua cùng với sự phát triển mở rộng của hệ thống Ngân
hàng Qn Đội thì sự phát triển của phịng giao dịch Ngân hàng Quân đội chi
nhánh Tây Hà Nội cũng mở rộng hơn, nhiều phòng ban hơn và hiện nay đã mở
rộng thành chi nhánh cấp I trực thuộc Hội sở. Số cán bộ nhân viên lúc này là 48
cán bộ. Trong năm 2008 chi nhánh trực tiếp thành lập và quản lí 01 phịng giao
dịch Hà Đơng với 14 cán bộ. Như vậy, xét cho đến nay, chi nhánh quản lí 02 địa
điểm hoạt động và tổng số 60 cán bộ nhân viên với cơ cấu tổ chức cụ thể như sau:

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

Khoa Đầu tư

8

Sơ đồ 1: CƠ CẤU TỔ CHỨC TẠI MB TÂY HÀ NỘI
GIÁM ĐỐC
MB CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI

PHỊNG
KẾ
TỐN

PHỊNG
QUAN
HỆ
KHÁCH
HÀNG

BỘ
PHẬN
QUẢN
LÍ TÍN
DỤNG

BỘ
PHẬN
HÀNH
CHÍNH
TỔNG
HỢP

PHỊNG
GIAO

DỊCH
HÀ
ĐƠNG

1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của MB Tây Hà Nội
Bảng 1: TÌNH HÌNH KẾT QUẢ KINH DOANH
Đơn vị tính: tỷ đồng

Chỉ tiêu
Năm 2008
Năm 2009
Thu nhập
34,3
103,5
- Thu nhập hoạt động tín dụng
31
100,3
- Thu từ dịch vụ
1,1
2,4
- Thu từ kinh doanh ngoại hối
2,1
0,7
- Thu từ hoạt động khác
0,1
0,1
Chi phí
29,6
92,9
- Chi phí hoạt động TCTD

21,6
76,6
- Chi phí hoạt động dịch vụ và kinh doanh ngoại hối
1,2
0,4
- Chi nộp thuế và lệ phí
0,4
0,1
- Chi cho nhân viên
1,8
4,6
- Chi hoạt động quản lí cơng cụ
0,7
1,8
- Chi về tài sản
1,9
3,9
- Chi dự phịng và BHTG
1,7
3,2
- Chi phí khác
0,3
2,3
Thu nhập trước thuế
4,70
10,6
Thu nhập sau thuế
3,53
7,95
( Nguồn: Báo cáo thu nhập – chi phí: Phịng kế tốn và dịch vụ khách hàng)

-Về thu: Tổng thu nhập của chi nhánh 2008 là: 34,3 tỉ đồng, trong đó thu từ
hoạt động tín dụng là khoản thu lớn nhất với giá trị 31 tỉ đồng, chiếm 90,43% tổng
thu nhập của chi nhánh, còn lại là các nguồn thu từ kinh doanh ngoại hối và dịch
Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

9

Khoa Đầu tư

vụ. Năm 2009 chi nhánh đã có thu nhập là 103,5 tỉ đồng, tăng 69,2 tỉ đồng, tương
đương với 201.7%. Trong đó thu từ hoạt động tín dụng cao nhất là 100,3 tỉ đồng,
tăng 69,3 tỉ đồng nhưng quy mô và tỉ trọng thu về kinh doanh ngoại hối và dịch vụ
có xu hướng giảm đi.
- Về chi: Tổng chi của chi nhánh tháng 6/2009 là 29,6 tỉ đồng trong đó chi
phí cho hoạt động của TCTD là cao nhất: 21,6 tỉ đồng tương đương với 73,05%,
chi cho khấu hao tài sản: 1,9 tỉ đồng, tương đương 7,03%, chi cho nhân viên 1,8 tỉ
đồng chiếm 6,5% và 1 số khoản chi khác. Đến năm 2010, quy mô lợi nhuận của
ngân hàng tăng kéo theo phần chi phí tăng 63,3 tỉ đồng thành 92,9 tỉ đồng.
- Về thu nhập của chi nhánh không ngừng tăng, thu nhập sau thuế năm
2009 đã tăng 4,4 tỉ, tương đương 124,6% so với năm 2008. Đạt được kết quả đáng
khích lệ trên một phần là do nền kinh tế thế giới cũng như của Việt Nam đã có
những dấu hiệu phục hồi sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, tuy nhiên ko thể
không kể đến những đinh hướng đúng đắn, những nỗ lực không ngừng của tập thể
lãnh đạo và công nhân viên của chi nhánh.
2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại MB Tây Hà Nội.

2.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản và các nhân tố ảnh
hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS tại ngân hàng
2.1.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản ảnh hưởng đến
công tác thẩm định dự án Bất động sản tại ngân hàng.
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, nhận chuyển
nhượng BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lời. Dự án
kinh doanh BĐS bao gồm:
Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng
Dự án xây dựng căn hộ cho thuê
-

Dự án trung tâm thương mại

-

Dự án khách sạn, nhà hàng

-

Dự án về dịch vụ nhà ở
Dự án hạ tầng khu công nghiệp

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

10

Khoa Đầu tư

So với các dự án trong các lĩnh vực khác, dự án BĐS có những đặc điểm rất
riêng biệt và có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định của các Ngân hàng
thương mại. Cụ thể:

Thứ nhất, các dự án đầu tư BĐS cần nhu cầu vốn lớn. Đặc biệt,
trong thời gian thực hiện dự án, số vốn lớn này chủ yếu bị tồn tại dưới hình thức
cơng trình thi cơng dang dở nên rất kém linh hoạt và khơng có khả năng sinh lời.
Vì vậy, việc sử dụng vốn đầu tư cần tính đến hiệu quả. Vì thế nên việc thẩm định
mức độ hợp lí của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng.
Việc xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai khuynh
hướng là tính quá cao hoặc q thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu
tư của các dự án tương tự). Việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiên dự án
cũng rất quan trọng. Điều này giúp tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vón cục
bộ tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ của cả dựa án.

Thứ hai, dự án BĐS có đặc điểm vơ cùng quan trọng là “tính cố
định và
“ tính cá biệt”. Sản phẩm của dự án BĐS không thể di dời được, cũng không thể
đem trưng bày như các loại sản phẩm khác. Tính cố định cịn tạo ra cho sản phẩm
của các dự án BĐS có tính địa điểm rất cao. Cùng một loại dự án BĐS nhưng ở
những địa điểm khác nhau thì lại có giá trị rất khác nhau.

Thứ ba, sản phẩm dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố
tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác.
Nhu cầu về sản phẩm dự án của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dan sinh sống tại đó. Yếu tố tâm
lí xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh… chi phối đến nhu cầu

BĐS. Vì vậy chủ đầu tư phải chú ý quan tâm đến điều kiên, mức sống, thị hiếu dân
cư nơi thực hiện dự án.
Vì đặc điểm thứ hai và thứ ba này mà khi thẩm định các cán bộ thẩm định
cần thẩm định kĩ khía cạnh thị trường của dự án. Địa điểm thực hiện dự án có
quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự án nên khi thẩm định cán bộ thẩm định
phải hết sức chú ý. Ngoài ra, cung cầu của các sản phẩm BĐS cùng loại ở khu vực
dự án được thực hiện cùng với mức sống, thị hiếu, tập quán… của người tiêu dùng
cũng cần phải được dự báo một cách chính xác và thẩm định kĩ lưỡng.

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

11

Khoa Đầu tư


Thứ tư, dự án BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí,
điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động. Do vây, các cơng
trình được hình thành phải đảm bảo phù hợp với mơi trường, cảnh quan, quy
hoạch chung của địa phương. Hơn nữa, các điều kiện vĩ mơ như: luật pháp, chính
sách, các quy hoạch đất đai của nhà nước có ảnh hưởng vơ cùng to lớn đến lĩnh
vực bất động sản. Chỉ bất kì một sự thay đổi nhỏ nào trong các chính sách về đất
đai của các cơ quan quản lí cũng gây ra những ảnh hưởng sâu sắc tới các dự án bất
động sản. Đặc biệt, vì thị trường bất động sản ở Việt Nam mới hình thành và đang
trong quá trình hồn thiện, các chính sách, quy hoạch đất đai chưa thực sự ổn định

và đồng nhất nên các dự án Bất động sản càng phải chịu nhiều ảnh hưởng bất ngờ
từ điều kiện vĩ mơ hơn.
Chính vì thế, khi thẩm định các dự án BĐS, các cán bộ thẩm định cần thẩm
định kĩ lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án. Xem xét sự phù hợp của dự án với
quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây
dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự phù
hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ
khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài ngun, khả năng giải
phóng mặt bằng…

Thứ năm, vì thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn, chịu ảnh
hưởng lớn của các yếu tố vĩ mô nên các dự án Bất động sản đều có tiềm ẩn nguy
cơ rủi ro rất cao. Bên cạnh những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phịng
ngừa thì có những rủi ro khơng thể dự báo được trước như: rủi ro về luật pháp,
chính sách, rủi ro về lạm phát, tỉ giá, rủi ro về thiên tai, chiến tranh…
Vì vậy, khi thẩm định các dự án BĐS cần nhận thức rủi ro là một đặc trưng
thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư. Với mỗi loại thì u cầu đặt ra
cho cơng tác thẩm định là khác nhau. Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu
là phải xem xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu
thị trường về sản phẩm của dự án. Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu
là thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp
nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận,
giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật
liệu…

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A

Chuyên đề thực tập

12

Khoa Đầu tư


Thứ sáu, việc thực hiện đầu tư các dự án BĐS đều gắn liền với hoạt
động xây dựng. Các cơng trình phải đảm bảo u cầu về kiến trúc, tiêu chuẩn xây
dựng… Vì thế, địi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực chun mơn trong lĩnh vực
này.
Chính vì đặc điểm này mà cần chú ý thẩm định năng lực chủ đầu tư, các nhà
thầu. Xem xét, đánh giá xem liệu họ có đủ kinh nghiệm, năng lực tài chính, khả
năng thực hiện dự án hay không. Các giải pháp về xây dựng, kiến trúc, kĩ thuật của
dự án phải được các cán bộ thẩm định có chun mơn sâu về lĩnh vực xây dựng
tiến hành thẩm định kĩ lưỡng theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp
với các quy hoạch kiến trúc của địa phương.
Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thể là
hiệu quả sử dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án. Đây chính
là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án.
Vì các đặc trưng của dự án bất động sản nên các ngân hàng rất thận trọng khi thẩm
định cho vay.
2.1.2 Các nhân tố khác ảnh hưởng đến cơng tác thẩm định dự án BĐS
a, Nhóm các nhân tố chủ quan
- Các nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định
Nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định các dự án BĐS được khai thác
từ: Các chính sách của Nhà nước, các thơng tin thống kê về các chỉ tiêu trung bình
ngành phục vụ cho việc xếp loại chủ đầu tư và dự án xin vay vốn..Các thông tin
này, các cán bộ thẩm định có thể tìm hiểu từ các nguồn:
+ Thơng tin sơ bộ từ hồ sơ dự án

+ Thông tin do các cán bộ thẩm định tự thu thập, điều tra và tổng hợp được
từ việc phỏng vấn chủ đầu tư, kiểm tra thực tế dự án hay khai thác thông tin từ
trung tâm phòng ngừa rủi ro của Ngân hàng Nhà Nước.
+ Thơng tin từ các tổ chức tín dụng khác có quan hệ với khách hàng, thơng
tin từ báo chí, internet và các cơ quan quản lí khác.
Thơng tin đầy đủ, chính xác, kịp thời là một nhân tố quan trọng đảm bảo
cho công tác thẩm định đảm bảo được tính chính xác, từ đó giúp dự án hoạt động
có hiệu quả và có khả năng trả nợ cho ngân hàng.
-Trang thiết bị công nghệ

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chun đề thực tập

13

Khoa Đầu tư

Cơng nghệ có ảnh hưởng vô cùng quan trọng đối với hiệu quả của công tác
thẩm định các dự án đầu tư BĐS. Công nghệ hiện đại cung cấp cho các cán bộ
thẩm định những cơng cụ hữu hiệu, từ việc tính tốn đến việc phát hiện sớm
những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án. Hơn nữa, công nghệ hiện đại sẽ đảm bảo
cho cơng tác thẩm định có thể tiến hành một cách chính xác và nhanh chóng, tiết
kiệm được thời gian.
- Trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định:
Con người luôn là trung tâm của mọi hoạt động. Hoạt động thẩm định ln
gắn liền với sự có mặt yếu tố con người. Gắn với con người ln có 2 yếu tố, đó là

trình độ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Nguồn nhân lực với dự non kém về
trình độ và kinh nghiệm sẽ dẫn tới những quyết định sai lầm khi cho vay của ngân
hàng, gây tỏn thất nghiêm trọng cho ngân hàng. Tư cách đạo đức của các cán bộ
thẩm định của ngân hàng cũng ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định các dự
án đầu tư BĐS. Nếu các cán bộ thẩm định cố tình che giấu những điểm thiếu hiệu
quả, chưa hợp lí của dự án cũng gây ra những ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết
quả thẩm định.
b. Nhóm các nhân tố khách quan
- Các nhân tố vĩ mơ
Khi có sự thay đổi về chính trị, điều chỉnh chính sách, chế độ, luật pháp của
Nhà nước về đầu tư BĐS hay sự thay đổi trong quy hoạch của địa phương cũng
gây ra những ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án BĐS, kéo theo là ảnh hưởng đến
quá trình thực hiện dự án và hiệu quả, khả năng trả nợ của dự án. Chính vì thế,
cơng tác thẩm định các dự án BĐS của ngân hàng cũng chịu sự ảnh hưởng rất
mạnh mẽ của các nhân tố vĩ mô.
Vấn đề đặt ra là các cán bộ thẩm định phải nghiên cứu kĩ và phải biết dự
báo và cập nhật liên tục những thay đổi trong các chính sách kinh tế chính trị của
Nhà nước, đặt dự án đầu tư trong chu kì phát triển của nền knh tế để có được
những dự kiến chính xác về doanh thu, chi phí, khả năng tiêu thụ của sản phảm dự
án…từ đó có được những tính tốn chính xác về hiệu quả dự án.
- Nguyên nhân về phía người vay
Nguyên nhân thuộc về người đi vay vốn là một trong những ngun nhân
chính ảnh hưởng đến cơng tác thẩm định dự án đầu tư BĐS. Những kết quả khơng
chính xác trong q trình thẩm định có thể là do:
Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

14

Khoa Đầu tư

+ Phẩm chất đạo đức của người đi vay: Khi lập hồ sơ vay vốn hay trong
q trình cung cấp thơng tin cho ngân hàng, các chủ đầu tư đã cố tình cung cấp
thơng tin sai, giả mạo hồ sơ, hối lộ các cán bộ thẩm định
+ Trình độ lập và thực hiện dự án của người đi vay: mặc dù khi thẩm định
các dự án đầu tư BĐS, các cán bộ tín dụng của ngân hàng đã tính đến các yếu tố
rủi ro, phân tích độ nhạy của dự án đưa đến kết quả dự án khả thi, có thể cho vay.
Song trong quá trình thực hiện đầu tư, chủ đầu tư khơng có khả năng thích ứng và
xử lí trước những thay đổi, rủi ro xảy ra dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng đến
hiệu quả dự án. Vì thế chủ đầu tư khơng có khả năng trả nợ cho ngân hàng. Khi
đó, sai lầm lại được quy kết cho công tác thẩm định.
2.2 Mục đích và căn cứ thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản
2.2.1 Mục đích của cơng tác thẩm định
Thẩm định dự án đầu tư là nhiệm vụ không thể thiếu của ngân hàng trước khi
ra quyết định tài trợ vốn cho các dự án đầu tư. Qua việc thẩm định, giúp cho ngân
hành có được sự đánh giá đúng đắn về dự án xin vay vốn. Từ đó có thể khẳng định
thẩm định là nhân tố cơ bản ảnh hưởng dến hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân
hàng. Có thể chỉ ra những mục đích cơ bản của công tác thẩm định của ngân hàng là:
- Thẩm định giúp cho ngân hàng lựa chọn được dự án hiệu quả, có khả năng
trả nợ để tiến hành tài trợ vốn. Công tác thẩm định tại NHTM là việc xem xét,
đánh giá dự án đầu tư mà khách hàng để nghị vay vốn. Đầu tư tín dụng là hoạt
động đầu tư phức tạp, chá đựng nhiều rủi ro, hiệu quả của hoạt động đầu tư tín
dụng gắn liền với hiệu quả của các dự án cho vay. Vì thế, chủ đầu tư có dự án tốt,
khả thi được tài trơ vốn đồng nghĩa với việc ngân hàng đảm bảo an tồn cho đồng
vốn mình bỏ ra. Trong q trình thẩm định, bằng việc tính tốn lại các chỉ tiêu
hiệu quả của dự án sẽ là cơ sở tương đối vững chắc để xác định khả năng hoàn

vốn, trả nợ của dự án và chủ đầu tư. Từ đó, ngân hàng sẽ ra quyết định tài trợ cho
những dự án có khả năng hồn trả cả vốn và lãi, đồng thời từ chối những dự án
kém hiệu quả khơng có khả năng hồn trả.
- Thẩm định giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro. Trong kinh doanh, rỉ ro
là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt là đối với các NHTM. Do đó hạn chế rủi ro
là điều vô cùng quan trọng và quan tâm hàng đầu của ngân hàng. Rủi ro trong
quyết định tài trợ vốn của ngân hàng không những chỉ liên quan đến bản thân tính
hiệu quả của dự án mà cịn liên quan đến cả chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố tình
Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

15

Khoa Đầu tư

không trả nợ dù dự án đầu tư có hiệu quả. Để khắc phục tối đa các rủi ro này, ngân
hàng tiến hành thẩm định trên phương diện: hiệu quả dự án đầu tư và cả năng lực
tài chính, uy tín chủ đầu tư. Mặt khác, thẩm định giúp ngân hàng có thể phat hiện
và bổ sung các giải pháp cho chủ đầu tư nhằm nâng cao tính khả thi cho việc triển
khai dự án, hạn chế và giảm bớt các rủi ro.
- Thẩm định giúp ngân hàng đánh giá đúng tính hợp lí của các tài sản thế
chấp. Khi cho vay vốn, các ngân hàng thường yêu cầu các doanh nghiệp thế chấp
tào sản để đảm bảo khoản tiền cho vay của mình được an toàn. Tuy nhiên trên
thực tế nhiều doanh nghiệp đưa ra các tài sản thế chấp có giá trị thực thấp hơn rất
nhiều so với giá trị ghi trong hồ sơ vay vốn. Trong quá trình thẩm định, ngân hàng
tiến hành kiểm tra xem xét đánh giá lại tài sản thế chấp nhằm xác định tính hợp lí,

hợp lệ của tài sản, tránh những tranh chấp có thể xảy ra khi xử lí tài sản.
2.2.2 Các căn cứ để tiến hành thẩm định
Căn cứ thẩm định của ngân hàng bao gồm bốn căn cứ chính là:

Hồ sơ trình thẩm định của chủ đầu tư

Căn cứ pháp lí

Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh
tế, kĩ thuật cụ thể

Thơng lệ quốc tê
a, Hồ sơ trình thẩm định cho cơ quan ngân hàng bao gồm:
- Hồ sơ pháp lý
+ Quyết định thành lập doanh nghiệp, đăng ký kinh doanh, giấy chứng
nhận đầu tư, giấy phép hành nghề( nếu có)
+ Điều lệ doanh nghiệp
+ Quyết định bổ nhiệm chủ tịch hội đồng quản trị, tổng giám đốc, giám đốc
+ Quy chế tài chính
+ Quyết định giao vốn, biên bản góp vốn, danh sách thành viên sáng lập
+ Hợp đồng liên doanh( nếu có)
+ Các hồ sơ khác
- Hồ sơ tài chính:
+ Kế hoạch sản xuất kinh doanh được cấp có thẩm quyền phê duyệt
+ Báo cáo kinh doanh 2 năm liền kề

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A

Chuyên đề thực tập

-

16

Khoa Đầu tư

+ Báo cáo kiểm toán
+ Bản kê số dư tiền vay, bảo lãnh, mở L/C tại các tổ chức tín dụng và tổ
chức tài chính
- Hồ sơ dự án :
+ Giấy đề nghị vay vốn Dự án, phương án sản xuất kinh doanh
+ Các loại hợp đồng về mua bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ và giấy tờ
có liên quan
Hồ sơ bảo đảm tiền vay theo quy định
b, Căn cứ pháp lý.
Bao gồm:
- Các chiến lược, qui hoạch, kế hoạch, chủ trương, chính sách phát triển
kinh tế- xã hội của nhà nước, của ngành, của địa phương
- Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung gồm: luật
doanh nghiệp, luật xây dựng, luật lao động, luật môi trường, luật đất đai, luật sở
hữu trí tuệ, luật thuế( thuế TNDN và thuế VAT), luật khoáng sản, luật tài nguyên.
- Các văn bản pháp luật và qui định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu
tư như luật đầu tư do Quốc hội thơng qua,có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 và các
văn bản hướng dẫn thi hành liên quan. Luật bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006 có hiệu lực ngày 01/01/2007 và các chính sách của nhà nước liên quan
đến đầu tư BĐS.
- Một số thông tư, thông tư liên tịch, quyết định của Ngân hàng nhà nước ban

hành để quản lí hoạt động của các Ngân hàng thương mại. Ví dụ: Thông tư
15/2010/TT-NHNN, 13/2009/TT-NHNN, quyết định 1666/QĐ-NHNN, quyết định
số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 do ngân hàng nhà nước ban hành.
- Các văn bản do Tổng giám Đốc ngân hàng TMCP Quân Đội ban hành về
việc áp dụng quy trình, phương pháp trong quá trình thẩm định các dự án xin vay
vốn. Cụ thể:
+ Quyết định số 301/QĐ-NHQĐ-HĐQT ngày 23/3/2006 của hội đồng quản
trị NHQĐ về quy chế cho vay với khách hàng.
+ Quyết định số 46/QĐ-NHQĐ ngày 10/7/2005 của Tổng giám đốc NHQĐ
quy định khu vực đầu tư chi nhánh MB.

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

Khoa Đầu tư

17

+ Quyết định số 87/QĐ-NHQĐ.QLTD ngày 12/08/2005 của tổng giám đốc
ngân hàng quân đội về việc ban hành Quy trình cho vay và quản lí tín dụng đối với
khách hàng doanh nghiệp.
+ Các văn bản khác có liên quan
c, Các tiêu chuẩn, quy phạm, và các định mức trong lĩnh vực BĐS:
- Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị,
khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong cơng trình cầu cống…
- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp cơng trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ

thể đối với từng loại cơng trình, tiêu chuẩn về mơi trường, tiêu chuẩn công nghệ,
kỹ thuật riêng của từng ngành.
d, Các quy ước, thông lệ quốc tế:
- Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà
nước với nhà nước( về hàng hải, hàng không, đường song,…)
- Quy định của các tổ chức tài trợ vốn( WB, IMF, ADB,…)
- Các quỹ tín dụng xuất khẩu của các nước
- Các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm,…
2.3 Thực trạng cơng tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh
2.3.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại MB Tây Hà Nội.
Quy trình thẩm định dự án xin vay vốn của chi nhánh Tây Hà Nội được áp
dụng theo đúng quy trình thẩm định của Ngân hàng TMCP Quân Đội. Cụ thể quy
trình thẩm định được thể hiện như dưới sơ đồ sau:

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

18

Khoa Đầu tư

Sơ đồ 2: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH DỰ ÁN TẠI MB TÂY HÀ NỘI
Phòng quan hệ
khách hàng

Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Cán bộ thẩm định

Bộ phận Quản lý tín dụng

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

Khoa Đầu tư

19

(1)

Nhận hô sơ vay vốn từ
khách hàng

Tiếp nhận hồ sơ
(2)

Chưa đủ điều kiện thẩm
định

Kiểm tra
sơ bộ hồ
sơ

(3)

Nhận hồ sơ để thẩm định

Bổ sung, giải trình

Ko rõ

(4)
)

Chưa đạt yêu cầu

Thẩm
định

Lập báo cáo thẩm định

(5)

Ban giám
đốc

(6)
Đạt
Nhận lại hồ sơ và kết quả
thẩm định

Lưu hồ sơ

( Nguồn:Bộ phận quản lí tín dụng MB- Tây Hà Nội )

- Các bước thực hiện quy trình thẩm định
Bước (1): Phịng quan hệ khách hàng nhận hồ sơ vay vốn từ khách hàng và
chuyển sang bộ phận quản lí tín dụng.
Bước (2): Bộ phận quản lí tín dụng kiểm tra sơ bộ hồ sơ để sau đó tiến hành
thẩm định.
Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A


Chuyên đề thực tập

20

Khoa Đầu tư

Nếu: - Hồ sơ đạt yêu cầu sẽ được chuyển cho cán bộ thẩm định thực hiện thẩm định.
- Hồ sơ chưa đạt yêu cầu thì sẽ được chuyển lại phịng quan hệ khách
hàng tiếp tục hoàn chỉnh, bổ sung.
Bước (3): Cán bộ thẩm định nhận hồ sơ vay vốn và tiến hành thẩm định.
Bước (4): Cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định theo nội dung, phương pháp thẩm
định mà ngân hàng quy định.
Nếu: - Trong q trình thẩm định có những điểm chưa rõ ràng cần bổ dung, giải
thích thì cán bộ thẩm định chuyển lại hồ sơ cho Phòng Quan hệ khách hàng để làm
rõ. Sau đó cơng việc thẩm định lại được tiến hành bình thường.
- Quá trình thẩm định kết thúc và cán bộ thẩm định lập báo cáo thẩm định
Bước (5): Báo cáo thẩm định được trình lên ban giám đốc kiểm tra.
Nếu: - Kết quả thẩm định chưa đạt thì dự án sẽ được thẩm định lại.
- Kết quả thẩm định đạt yêu cầu thì ban giám đốc sẽ ra quyết định tài trợ vốn
Bước (6): Hồ sơ và kết quả thẩm định sẽ được chuyển sang phòng quan hệ khách

hàng và lưu lại.
2.3.2 Phương pháp thẩm định
Hiện nay, trong quá trình thẩm định các dự án BĐS, các cán bộ thẩm định ở
các chi nhánh thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Quân Đội đã sử dụng kết hợp các
phương pháp thẩm định sau:
 Phương pháp thẩm định theo trình tự
 Phương pháp đánh giá, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu.
 Phương pháp dự báo.
 Phương pháp triêt tiêu rủi ro.
Sau đây là nội dung cụ thể từng phương pháp:
2.3.2.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự
Phương pháp thẩm định theo trình tự sẽ đươc các cán bộ thẩm định tại
ngân hàng TMCP Quân Đội, chi nhánh Tây Hà Nội áp dụng khi thẩm định các dự
án BĐS theo 2 bước như sau: thẩm định tổng quát và thẩm định chi tiết.

Thẩm định tổng quát: Khi tiếp nhận hồ sơ xin vay vốn các dự án
BĐS thì cán bộ thẩm định tiến hành kiểm tra một cách khái quát các nội dung cần
thẩm định của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp,
hợp lý của dự án như: hồ sơ dự án, tư cách pháp lý của chủ đầu tư…Từ đó, các
cán bộ thẩm định có thể hình dung khái quát về dự án, các vấn đề chủ yếu của dự
Sinh viên: Trần Anh Ngọc

Lớp: Đầu tư 49A