bài tập định giá

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
***




BÀI TẬP
MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
(DÙNG CHO CÁC LỚP PHỤ - HỌC 3 ĐVHT)






HÀ NỘI - 08. 2005

Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính - Khoa QTKD. Bộ môn Định giá tài sản

2
2
I. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:
Bài số 1:
Ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:
- Diện tích hai lô đất đều bằng 375 m
2

. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5
m, chiều sâu 75 m. Các chiều tương ứng của lô đất B là 25 m và 15 m.
- Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này với những lô đất
có diện tích khoảng 75 m
2
(5mx15m)

là 1.tr đ/m
2
, không mặt đường là 0.6 tr.đ/m
2
.












Bài số 2:
Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất
nhưng được chính quyền địa phương xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch,
không có tranh chấp, có diện tích là 100 m
2
. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy

đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 3.000.000đ/m
2
. Giá theo quy định của
75 m
15 m
25 m
5 m
B
A
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính - Khoa QTKD. Bộ môn Định giá tài sản

3
3
UBND địa phương là 2.000.000 đ/m
2
. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất
theo UBND địa phương quy định tối đa là 150 m
2
.
Theo qui định hiện hành người sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phương quy định.

Bài số 3:
Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m
2
không có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, sử
dụng ổn định, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở.

Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự
lô đất trên là 1.500.000 đ/m
2
.
Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1.000.000 đ/m
2
. Hạn mức đất ở
khu vực trong khu vực này là 150m
2
.
Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử
dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do
Nhà nước quy định đối với diện tích vượt hạn mức.

Bài số 4: Ứớc tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:
- Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400 m
2
, hợp pháp về các
quyền đối với BĐS.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều
mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 400.000.000 đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần
sân vườn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với
điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính - Khoa QTKD. Bộ môn Định giá tài sản

4
4

300.000.000đ, đợt hai 265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ,
đợt cuối 169.389.793đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nhưng nội thất kém
hơn 20.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh
chấp, sử dụng ổn định trước năm 1985, vừa được bán với giá 560.000.000 đ.
- Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000 đ/m
2
.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m
2
.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích
đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm
8%/năm; 4 năm 9%/năm.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng.

Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính - Khoa QTKD. Bộ môn Định giá tài sản

5
5
II. PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ
Bài số 5:
Một bất động sản mua cách đây 3 năm bằng tiền vay là 500.000 USD với lãi
suất 12% một năm. Hãy tính số tiền phải trả một lần sau 4 năm vay?

Bài số 6:
Giá trị hiện tại của quyền nhận được thu nhập 1USD, 200 USD một cách liên
tục trong thời gian 3 năm, 5 năm và 6 năm là bao nhiêu? với giả thiết rằng bạn có
thể tạo ra tỷ suất sinh lời 10%/năm trên số tiền mà bạn có?

Bài số 7:
Một bất động sản được mua với giá 6.000.000 USD. Số tiền 2.000.000 USD
được chi ngay lập tức để làm đường và các chi phí phát triển khác. Trong 3 năm
tiếp theo, bất động sản này không đưa lại một nguồn thu nhập nào. Hãy cho biết,
tổng chi phí vào bất động sản này vào cuối năm thứ 3 đối với nguời mua là bao
nhiêu? Giả thiết rằng tỷ suất sinh lời mà người mua yêu cầu là 15%?

Bài số 8:
Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành trong 50 năm. Chi phí
ban đầu cho việc gieo trồng là 3.000 USD/ ha. Chi phí chăm sóc bình quân hàng
năm ước tính là 200 USD/ha.
Yêu cầu:
1. Ước tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trưởng thành?
2. Ước tính giá trị hiện hành của các khoản đầu tư này?
Biết rằng, lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu tư là 18%, chi phí gieo trồng phát
sinh vào đầu năm thứ nhất.
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính - Khoa QTKD. Bộ môn Định giá tài sản

6
6
Bài số 9:
Mức tiền cho thuê một bất động sản là 40.000 USD/ năm, mỗi năm trả một
lần trong thời hạn 30 năm. Thoả thuận được ký trong hợp đồng là: sau 2 năm người

cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ
sửa chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 20.000 USD, và sau 8 năm phải xây
lại bức tường bao với phí tổn ước tính là 5.000 USD.
Yêu cầu:
1. Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng:
bình thường thì người cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời
trên số vốn đầu tư của mình là 13% một năm?
2. Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000
USD. Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này,
với giả thiết rằng 13% một năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị
trường vốn đầu tư?

Bài 10: Công ty VINACO vừa mua lại của tư nhân một lô đất với giá 1.800 tr
đồng. Dự đoán giá lô đất sẽ tăng 15% một năm.
Yêu cầu:
1. Ước tính giá thị trường của lô đất sau 4 năm?
2. Ước tính giá thị trường của lô đất sau 8 năm?
3. Ước tính thời gian giá trị lô đất có thể tăng gấp đôi?
4. Trong bao lâu giá trị lô đất tăng gấp đôi, nếu tốc độ tăng giá 10% năm?

Bài 11:
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính - Khoa QTKD. Bộ môn Định giá tài sản

7
7
Ông John đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu
nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 79.000 USD. Chi phí quản lý thường xuyên vào
khoảng 1,5% thu nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ

ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị
giao dịch. Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn
sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 6,5%.
Yêu cầu: tư vấn cho ông John về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS.
Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

8
8
III. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ GIẢM GIÁ:
Bài số 12: Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích
đất 60 m
2
, diện tích sàn xây dựng là 150 m
2
. Có chứng cứ thị trường về việc bán
một mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000đ/m
2
. Chi phí thay thế mới ngôi
nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.500.000đ/m
2
sàn
xây dựng.
Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là
60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 20 năm.

Bài số 13: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau:
1. Tài liệu về bất động sản A:
- Diện tích đất 300 m
2
, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích
sàn xây dựng 120 m
2
.
- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái
44%.
2. Các thông tin có liên quan:
+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250 m
2
không có giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá
225.000.000 đ. Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước
quy định đối với toàn bộ diện tích.
+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m
2
.
+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%;
tường 18%; sàn 16%; mái 14%.
+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.500.000 đ/m
2
.
Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.

Bộ môn Định giá tài sản

Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

9
9
+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000 đ.

IV. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ:
Bài số 14: Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau:
- Diện tích 1 ha (10.000 m
2
). Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn
chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô
dưới 100 m
2
vào khoảng 1.tr đ/m
2
.
- Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được phép xây dựng
công trình là 60% diện tích mảnh đất.
- Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán. Chi phí đầu tư
cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.2tr đ/m
2
. Thuế thu nhập
nhà đầu tư phải nộp 300. trđ, lãi dự kiến khoảng 600.tr đ.
Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu?

Bài số 15: Ước tính giá trị của một BĐS dựa trên tài liệu sau:
- Ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm một ngôi nhà cũ. Thẩm quyền được phép
là dỡ bỏ nhà cũ để xây một cửa hàng ở tầng1 và các văn phòng ở tầng 2 và 3.
- Diện tích sàn xây dựng là 7.000 m
2
.
- Hai tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng và
cho thuê mỗi tầng là 900 m
2
.
- Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm. Sau
khi phát triển, cửa hàng có thể cho thuê với mức giá 20.000USD/năm, văn
phòng là 10USD/m
2
/năm.
- Tỷ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mua bán nhà đất là
20%, của dịch vụ cho thuê BĐS là 6%.
Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

10
10
- Toàn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. Trong
đó, chi phí xây dựng chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển.
- Các chi phí cho quá trình phát triển, bao gồm:

+ Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.800USD.
+ Chi phí xây dựng:
Chi phí nguyên nhiên vật liệu và nhân công trực tiếp: 30USD/m2.
Chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng.
+ Chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS.
+ Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm.
+ Chi phí pháp lý khi mua đất khoảng 4% giá đất.

Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

11
11
V. CÁC DẠNG BÀI TỔNG QUÁT

Bài số 16:
Một người trả 10.000 USD để mua một mảnh đất, trên đó anh ta xây một
ngôi nhà hết 40.000 USD. Chi phí làm vườn hoa quanh nhà hết 3.000 USD. Vì
không gửi tiền vào ngân hàng nên người này mất đi 2.500USD tiền lãi trong 8
tháng kể từ khi đầu tư mua đất cho đến khi xây xong nhà.
Yêu cầu:
1. Bằng phương pháp chi phí hãy tính xem người này phải bán ngôi nhà với
giá bao nhiêu để cho hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ ra nhận được nếu gửi tiền vào
ngân hàng?
2. Khi ngôi nhà vừa hoàn thành thì có một công ty lớn tuyên bố sẽ xây một

nhà máy ở gần đó, do vậy làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở trong khu vực này. Giá
bán các ngôi nhà tương tự ở đây khoảng 75.000 USD. Vậy người này nên định
giá ngôi nhà mới của mình như thế nào?
3. Hãy cho nhận xét về giá trị tài sản tính theo chi phí và giá trị thị trường?

Bài số 17:
Một ngôi nhà có mặt đường 6 mét, chiều sâu 12 mét đang xem xét cho thuê.
Mức giá cho thuê nào có thể đòi nếu một ngôi nhà giống như vậy ở gần đó có bề
rộng 5 mét, sâu 12 mét vừa cho thuê với giá 18 triệu đồng mỗi năm.







Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

12
12



ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

Bài số 18: Thẩm định viên đang tiến hành đánh giá thực trạng một nhà máy.
Hiện thời nhà máy lỗ mỗi năm 1 triệu USD. Nếu đóng cửa nhà máy thì phải bỏ
ra 5 triệu USD để chi phí cho việc đóng cửa.
Có một phương án khác là bỏ ra 10 triệu USD để hiện đại hoá nhà máy.
Theo phương án này, mỗi năm nhà máy sẽ thu được một khoản tiền ròng là
500.000 USD. Giả sử số thu này tiếp tục vô hạn định (cũng như khoản lỗ 1 triệu
USD sẽ kéo dài vô hạn nếu không làm gì cả).
Theo Anh (Chị) nên chọn phương án nào?

Bài số 19:
Công ty Kaphoter có 100 cổ phần, cơ cấu sở hữu như sau:
Cổ đông
A
B
C
D
E
F
G
Tổng cộng
Số cổ phần
47
21
10
8
5
5
4
100

Yêu cầu:
1. Trên quan điểm của cổ đông A, hãy cho biết ông ta có thể bỏ ra số tiền là
bao nhiêu để nhận thêm 5% quyền kiểm soát công ty? Biết rằng: giá trị của các
cổ phiếu sẽ thay đổi nếu phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể như sau:
- Giá trị của 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 5% quyền kiểm soát là: 5 USD/ cổ phần.
Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

13
13
2. Cổ đông E đang muốn bán 5 cổ phần. Hãy cho biết mức giá làm cơ sở để
cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau?

Bài số 20: Công ty cổ phần ABC đang lưu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán trên
thị trường là 120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các
cổ đông năm N là 540 triệu đồng:
Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông sẽ
tăng với tỷ lệ 2%/ năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu tư trên thị
trường được xác định là 10%/năm.
Yêu cầu:
1. Trên quan điểm của nhà đầu tư thiểu số hãy ước tính giá trị thực một cổ
phần của công ty ABC và cho nhận xét về mức giá cổ phiếu của ABC đang giao
dịch trên thị trường? Giả định rằng, mỗi cổ phiếu tương ứng với một cổ phần.

2. Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu tư vào công ty ABC. Tỷ
suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, của bà Rosie là 12%. Hãy cho
biết quyết định của hai người khi giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở mức
68.850 đ/cp và 60.000đ/cp?

Bài số 21: Doanh nghiệp X có tài liệu sau:
+ Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N.
Đơn vị tính: 1.000.000 đồng.
Tài sản
Số
tiền
Nguồn vốn
Số
tiền
Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

14
14
A. TSLĐ và đầu tư ngắn hạn.
1. Tiền.
2. Chứng khoán ngắn hạn.
3. Các khoản phải thu.
4. Hàng tồn kho.
B. TSCĐ và đầu tư dài hạn.

1. Giá trị còn lại của TSCĐ.
2. TSCĐ thuê tài chính.
3. Đầu tư chứng khoán vào
công ty B: (2200 cổ phiếu).
4. Góp vốn liên doanh.
5. TSCĐ cho thuê.
500
30
120
100
250
1500
500
200
220

400
180
A. Nợ phải trả.
1. Vay ngắn hạn.
2. Các khoản phải trả.
3. Vay dài hạn.

B. Nguồn vốn chủ sở hữu.
1. Nguồn vốn kinh doanh.
2. Lãi chưa phân phối.
600
160
40
400

1400
1250
150
Tổng tài sản
2000
Tổng nguồn vốn
2000
+ Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những
thay đổi như sau:
1- Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 40 triệu đồng.
Số còn lại được xếp vào dạng khó đòi. Công ty mua bán nợ cho biết họ sẵn sàng
mua lại khoản này với số tiền bằng 30% giá trị của khoản tín dụng.
2- Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, theo kết quả đánh giá lại
giảm 30 triệu đồng.
3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 150 triệu đồng.
4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm
20 triệu đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại
thời điểm hiện hành thường phải trả 25 triệu đồng mỗi năm.
5- Giá chứng khoán của công ty B tại Sở giao dịch chứng khoán tại thời
điểm đánh giá là 105.000 đồng/ cổ phiếu.
6- Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 20 triệu đồng.
7- Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20
năm, mỗi năm trả một lượng tiền đều nhau là 10 triệu đồng.
+ Tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình trên thị trường là 20%.
Hc vin Ti chớnh - Khoa QTKD. TS. Nguyn Minh
Hong.
B mụn nh giỏ ti sn

Hc vin Ti chớnh - Khoa QTKD. TS. Nguyn Minh

Hong.
B mụn nh giỏ ti sn

15
15
Yờu cu:
c lng giỏ tr doanh nghip theo phng phỏp giỏ tr ti sn thun.

Bi s 22:
Xỏc nh giỏ tr doanh nghip A da trờn cỏc ti liu sau:
1. Trớch bng cõn i k toỏn ngy 31/12/N:
- Giỏ tr TSL: 3.500 tr ng .
- Nguyờn giỏ TSC: 12.000 tr ng .
2. Trớch bỏo cỏo kt qu kinh doanh 31/12/N:
- Li nhun trc thu: 1.100 tr ng .
- Thu sut thu TNDN l 28% .
3. S tin trớch khu hao hng nm l 1.200 triu ng, li nhun sau
thu thu nhp tng bỡnh quõn 2% mt nm.
4. Doanh nghip cũn tip tc hot ng thờm 7 nm.
5. c tớnh, sau khi doanh nghip chm dt hot ng giỏ tr thanh lý
TSC cú th thu hi c bng 4% nguyờn giỏ, giỏ tr TSL thu hi
ton b mt ln khi d ỏn kt thỳc.
6. T sut sinh li trung bỡnh ca vn trờn th trng l 10%/nm.

Bi s 23: Cú ti liu sau v doanh nghip X:
1. Trớch bỏo cỏo kt qu kinh doanh trong 3 nm gn nht:
n v tớnh: 1.000.000
CH TIấU
N 2
N 1

N
1. Doanh thu thuần.
2.100
2.300
2.500
2. Giá vốn hàng bán.
990
1.110
1.220
3. Chi phí bán hàng.
210
220
240
4. Chi phí quản lý.
250
250
260
5. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh.
650
720
780
Hc vin Ti chớnh - Khoa QTKD. TS. Nguyn Minh
Hong.
B mụn nh giỏ ti sn

Hc vin Ti chớnh - Khoa QTKD. TS. Nguyn Minh
Hong.
B mụn nh giỏ ti sn

16

16
6.Lợi nhuận từ HĐTC và lợi nhuận khác.
203
162
132
7.Tổng lợi nhuận tr-ớc thuế.
853
882
912
8.Thuế thu nhập phải nộp (32%).
273
282
292
9. Lợi nhuận sau thuế.
580
600
620
2. Các thông tin bổ sung:
- Các khoản thu nhập từ hoạt động tài chính và các hoạt động khác phát
sinh mang tính bất th-ờng, ngoài khả năng dự báo của doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp đang ở cuối chu kỳ đầu t-, khấu hao là không đáng kể.
- Kết quả điều tra trắc nghiệm cho thấy các chuyên gia kinh tế đánh giá
trọng số sinh lời của các năm: N-2; N-1 và N so với t-ơng lai lần l-ợt là:1;
2 và 3.
- Chi phí sử dụng vốn trung bình trên thị tr-ờng là 12%/năm.
Yêu cầu: Ước tính giá trị doanh nghiệp theo ph-ơng pháp hiện tại hoá lợi
nhuận thuần.
Bi s 24: ABC l mt cụng ty c phn cú uy tớn cao, chng khoỏn c niờm
yt ti cỏc th trng ti chớnh ln trờn th gii, bỏo cỏo kt qu kinh doanh ngy
31/12/N, nh sau:

n v: 1.000.000
CH TIấU
S TIN
1. Doanh thu thun
12.474
2.Giỏ vn hng bỏn
9.208
3.Chi phớ bỏn hng
695
4.Chi phớ qun lý doanh nghip
704
5.Li nhun trc thu v lói vay
1.867
6.Lói tin vay
256
7.Li nhun trc thu
1.611
8.Thu thu nhp
644
9.Li nhun sau thu
967
Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

17

17
10.Lợi tức cổ phần
450
11.Lợi nhuận để lại
517
12.Lợi tức một cổ phần
0.045
Yêu cầu: Giả định rằng các thị trường tài chính trên thế giới hoạt động
ổn định, Nhà nước có thể kiểm soát được các yếu tố đầu cơ, chi phí cơ
hội trung bình của vốn trên thị trường là 12%/ năm. Hãy xác định mức
giá giao dịch có thể nhất về cổ phiếu thường của công ty ABC, khi:
1- Công ty ABC theo đuổi chính sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi,
ABC chỉ phát hành cổ phiếu thường, không có cổ phiếu ưu đãi.
2- Công ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đều đặn ở mức 2%/năm.
Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

18
18
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Ban Vật giá Chính phủ, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000, Nxb Thành
phố Hồ Chí Minh, 2003.
2. Ban Vật giá Chính phủ và Văn phòng thẩm định giá ÔX-TRÂY-LIA, Nguyên
tắc và thực hành thẩm định giá, Chương trình đào tạo thẩm định giá giai
đoạn I và II, Thành phố Hồ Chí Minh - Hà Nội, năm 2000, 2001.

3. Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng (2005), Nguyên lý chung định giá tài sản và giá
trị doanh nghiệp, Nxb Thống kê, Hà nội.
4. Kiến thức kinh doanh (1990), Đánh giá các xí nghiệp, Nxb Licosaxuba.
5. Luận án của TS. Phạm Thị Ngọc Mỹ: các giải pháp thúc đẩy sự phát triển
thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới, 2003.
6. Nguyễn Hải Sản (1999), Đánh giá doanh nghiệp, Nxb Tài chính, Hà Nội.
7. Đỗ Văn Thận (1996), Đánh giá giá trị doanh nghiệp, Nxb T.P Hồ Chí Minh.
8. Đoàn Văn Trường, Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, Nxb
Khoa học kỹ thuật, 1999.
9. Đoàn Văn Trường, Các phương pháp thẩm định giá trị máy móc thiết bị, Nxb
Khoa học kỹ thuật, 2004.
10. Trần Ngọc Thơ (1996), Những phương pháp định giá các doanh nghiệp
trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, Luận án PTS khoa học kinh tế,
Trường Đại học kinh tế T.P Hồ Chí Minh.
11. Các văn bản pháp quy: Pháp lệnh giá 2002; Luật Đất đai 2003.
12. Véronique Bessiere et Olivier Coispeau (1992), L'e'valuation des
Entreprises, Collection Dirig'ee par Charles de La Baume.
HVTC, ngày 20/08/2005.

Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

Học viện Tài chính - Khoa QTKD. TS. Nguyễn Minh
Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

19
19