BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
***************************************
Biên soạn: Th.s Lê Thanh Ngọc

B
B
ài 1
ài 1
:
:
Thẩm định giá lô đất đô thị, dt 1 ha. Giá
Thẩm định giá lô đất đô thị, dt 1 ha. Giá
chuyển nhượng qsd đất ở khu vực này là
chuyển nhượng qsd đất ở khu vực này là
1,5tr/m2 (đã có hạ tầng kth và chưa có thuế
1,5tr/m2 (đã có hạ tầng kth và chưa có thuế
chuyển qsd). Theo quy hoạch, đất trên sẽ được
chuyển qsd). Theo quy hoạch, đất trên sẽ được
phân lô xd nhà phố, mật độ xd 60%, cf đt hạ
phân lô xd nhà phố, mật độ xd 60%, cf đt hạ
tầng bq 0,25tr/m2, lãi cho nhà đầu tư
tầng bq 0,25tr/m2, lãi cho nhà đầu tư
15%/dthu.
15%/dthu.

B
B
ài
ài

2:
2:
Lô đất A có mặt tiền 4m,
sâu 40m. Lô đất B có mặt
tiền 6m, sâu 25m. Giá
chuyển nhượng thực tế ở
mặt tiền tại khu vực này
với những lô đất dt trên
dưới 100m2 là 2tr/m2
(chiều rộng mặt tiền từ
4-8m, chiều dài từ 15-25m),
không mặt tiền là 1,6tr/m.
--------------------------------------------------
A
B
25m
40m
4m 6m

B
B
ài
ài
3:
3:
Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về
Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy
quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy
hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử

hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử
dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích
dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích
là 100m2. giá chuyển nhượng đối với đất có
là 100m2. giá chuyển nhượng đối với đất có
đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên
đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên
là 3tr/m2
là 3tr/m2

B
B
ài
ài
4:
4:
Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về
Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy
quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy
hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử
hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử
dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước
dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày 10/07/2004, diện tích là 100m2. giá
ngày 10/07/2004, diện tích là 100m2. giá
chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ
chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ
hợp pháp ở vị trí tương tự trên là 3tr/m2
hợp pháp ở vị trí tương tự trên là 3tr/m2

B
B
ài
ài
5:
5:
Lô đất cần tđg ở vùng ven đô thị, dt 500m2, sử
Lô đất cần tđg ở vùng ven đô thị, dt 500m2, sử
dụng trước ngày 15/10/1993, chưa có giấy
dụng trước ngày 15/10/1993, chưa có giấy
chứng nhận qsdđ, không có tranh chấp, không
chứng nhận qsdđ, không có tranh chấp, không
phải đất lấn chiếm đất công, hiện trạng đất
phải đất lấn chiếm đất công, hiện trạng đất
đang sử dụng là đất ở.
đang sử dụng là đất ở.
Giá chuyển nhượng đất ở, có đầy đủ giấy tờ
Giá chuyển nhượng đất ở, có đầy đủ giấy tờ
hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên là
hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên là
1,5tr/m2
1,5tr/m2
Giá đất theo quy định của UBND địa phương tại
Giá đất theo quy định của UBND địa phương tại
khu vực này đối với đất ở là 1tr/m2, đất nông
khu vực này đối với đất ở là 1tr/m2, đất nông
nghiệp trồng cây lâu năm hạng 1 là
nghiệp trồng cây lâu năm hạng 1 là
0,105tr/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp

0,105tr/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp
giao đất theo UBND địa phương quy định ở khu
giao đất theo UBND địa phương quy định ở khu
vực này tối đa là 150m2 và khu vực này được
vực này tối đa là 150m2 và khu vực này được
quy hoạch chuyển sang đất ở ổn định lâu dài.
quy hoạch chuyển sang đất ở ổn định lâu dài.

Bài
Bài 6:
Bđs cần định giá có các đặc điểm sau:
- Dt 300m2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về qsd đất
- Công trình xd trên đất: nhà 2 tầng kết cấu bê tông
cốt thép, dt sàn xd 120m2. Tình trạng hao mòn của
các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%,
mái 44%.
- Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình:
móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%. Đơn giá xd
mới nhà có kết cấu tương tự 1,5tr/m2. Chi phí khắc
phục tình trạng lạc hậu về bếp 7tr, hệ thống vệ sinh
6tr
- Được biết: có một lô đất trống bên cạnh có dt 250m2
không có giấy tờ hợp lệ về qsd đất, không có tranh
chấp, sử dụng ổn định từ năm 1994 vừa được bán với
giá 225tr đ. Giá đất quy định của NN ở cùng vị trí là
1,2tr/m2.


Bài
Bài 7: Bđs là khu nhà xưởng, đã có giấy tờ hợp pháp về quyền

sdđ, dt 6.000m2, dt nhà xưởng chất lượng còn lại 20%.
- Khu vực này không được tiếp tục sản xuất phải chuyển thành
khu dân cư
- Mục đích sử dụng tối ưu là xd các nhà liền kề để bán có dt
120m2/căn, dt sàn xd 150m2/căn.
- Mật độ xây dựng 60%.
- CF đầu tư xd cơ sở hạ tầng bq: 0,2tr đ/m2
- CF xd nhà: 1,2tr/m2 sàn
- CF khác: 5%/giá trị xd
- CF phá dỡ nhà xưởng cũ: 100tr
- Giá bán một căn nhà 600tr
- Thuế VAT phải nộp bằng 10%/giá trị xd
- LN cho nhà đầu tư phát triển là 15%/doanh thu
- Toàn bộ cf phải vay ngân hàng ls 13,5%/năm, thời hạn vay 1
năm
- CF bán nhà: 2%/dt
- DN nộp thuế theo pp trực tiếp


Bài
Bài 8.
Trung tâm Thương mại có thu nhập cho
thuê hàng năm là 5 tỷ đồng. Chi phí sửa
chữa, bảo hành, điều hành, khấu hao là
1.545,454545 tr đ. Thuế VAT 454,545455
tr đ. Suất lợi tức bq cho các hoạt động
kinh doanh trên địa bàn (lãi suất vốn hoá)
là 10%.
Hay ước tính giá trị của Trung tâm
Thương mại này.

Bài 9. Bđs cần định giá là khu nhà xưởng. Dt 4000m2. Chưa có
giấy tờ hợp pháp. Cho biết:
-
Mục đích sử dụng tối ưu là xd các nhà liền kề để bán, dt
60m2/căn, dt sàn xd 210m
2
/căn
-
Tỷ lệ sd đất theo quy định: 75%
-
Giá đất theo quy định của NN: 2 tr đ/m2
-
CF đầu tư xd hạ tầng bq: 0,3tr/m2.
-
CF quy hoạch, thiết kế: 200 tr đ.
-
Cf phá dỡ nhà xưởng cũ: 100 tr.
-
Cf cho việc bán: 100 tr.
-
Cf xd nhà mới: 1,8 tr đ/m2 sàn xây dựng
-
Giá bán 1 căn nhà: 1,5 tỷ (gía thanh toán)
-
Lợi nhuận cho nhà đầu tư dự tính: 10%/doanh thu
-
Toàn bộ cf xd nhà mới phải vay ngân hàng với ls 1%/tháng (lãi
đơn), thời hạn vay 1 năm
-

Nghĩa vụ tài chính: nộp 100% trên toàn bộ DT đất.


a. Xác định doanh thu phát triển
- Số căn nhà: (4000*75%):60 = 50 căn
- Doanh thu bán nhà: 50*1500 = 75.000 tr
b. Xác định tổng chi phí phát triển
* CF đầu tư ban đầu:
- CF quy hoạch thiết kế: 200 tr
- CF phá dỡ nhà xưởng cũ: 100 tr
- CF đầu tư xd cơ sở hạ tầng: 4000*0,3 = 1200 tr
- CF xây dựng nhà mới:50*210*1,8 = 18.900 tr
- Nghĩa vụ tài chính với NN: 4000*2 = 8000 tr
* CF khác:
- CF cho việc bán: 100 tr
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 75000*10% = 7500 tr
- Lãi vay ngân hàng:18900 * 12% = 2268 tr
=> Tổng CF phát triển là: 38268 tr
c. Giá trị bất động sản là: 75.000 – 38268 = 36.732 triệu
d. Giá 1m
2
đât là: 36732/4000 = 9,183 tr

Bài 10. Bđs cần định giá là ngôi nhà 3 tầng, dt 32m2 (4x8), dt
sàn xd 96m2, hợp pháp về qsd đất. Cho biết thông tin về 2 giao
dịch:
- Bđs ss 1 là ngôi nhà 3 tầng, dt 36m2, dt sàn xd 90m2, có giấy
tờ hợp pháp. Kiểu dáng, kết cấu tương tự bđs cần định giá
nhưng ở ngõ rộng hơn và điều này làm cho bđs ss có giá trị cao
hơn 5%. Được bán cách đây 4 tháng với giá 860 tr. Chất lượng

còn lại của ngôi nhà được xác định là 60%.
- Bđs ss 2 là ngôi nhà 3 tầng, dt 40m2, dt sàn xd 120m2, có giấy
tờ hợp pháp. kiểu dáng kết cấu tương tự, ở ngõ chung với bđs
cần định giá. Sự khác biệt về dt làm cho bđs ss có giá cao hơn
4%. Được bán cách đây 2 tháng với giá 980 tr. Chất lượng còn
lại của ngôi nhà được xác định là 70%.
- Giá đất do nn quy định ở khu vực này là 9,5tr/m2
- Đơn giá xd nhà mới có kết cấu tương tự là 2 tr/m2
- Tốc độ giảm giá bất động sản được xác định là 1%/tháng
- Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính: móng 20%, tường 28%, sàn
22%, mái 10%.
- Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính: móng 15%, tường
38%, sàn 32%, mái 40%.


a. Xác định giá trị lô đất trống
- BĐS ss 1:
+ Giá trị ngôi nhà: 90*2*60% = 108 tr
+ Giá trị đất: 860 – 108 = 752 tr
+ Giá trị 1m2 đất: 752: 36 = 20,89 tr
- BĐS ss 2:
+ Giá trị ngôi nhà: 120*2*70% = 168 tr
+ Giá trị đất: 980 – 168 = 812 tr
+ Giá trị 1m2 đất: 812 : 40 = 20,3 tr
- Tiến hành điều chỉnh

Tiến hành điều chỉnh
Tiến hành điều chỉnh
BĐS
ss

Giá
1m2
Đ.ch thời
gian
vị trí diện tích Tổng điều
chỉnh
Giá 1m2 sau
đ.ch
1 20,89 -0,04 -0,0476 v -0,0876 20,89*(1-
0,0876)
=19,06
2 20,3 -0,02 v -0,0385 -0,0585 20,3*(1-
0,0585)
=19,112

- Giá 1m2 đất của lô đất cần định giá:
(19,06 + 19,112) : 2 = 19,086 triệu
- Giá trị lô đất cần định giá:
32* 19,086 = 610,752 triệu
b. Xác định giá trị ngôi nhà
- Phần trăm hao mòn ngôi nhà: 30,85%
- Giá trị còn lại của ngôi nhà:
96*2*(1 – 30,85%) = 132,768 triệu
c. Giá trị BĐS cần định giá:
610,752 + 132,768 = 743,52 (triệu đồng)

Bài 11. Ông A dự định thuê tầng 1 của một ngôi nhà 3
tầng có dt mặt bằng 50m2 để mở cửa hàng sách tự
chọn trong thời hạn 5 năm. Ông A tính toán việc kinh
doanh sách tự chọn sẽ mang lại cho ông thu nhập qua

các năm như sau:
Năm 1 2 3 4 5
Thu nhập 36 40 44 48 50
Biết tỷ suất hoàn vốn cần thiết là 10%/năm
a) Xác định mức giá tối đa mà ông A có thể chấp nhận
thuê
b) Giả sử chủ nhà đề nghị ông A thuê nốt 2 tầng còn
lại với số tiền phải trả ngay khi ký hợp đồng là 190 tr.
Biết rằng việc thuê toàn bộ ngôi nhà sẽ làm cho công
việc kinh doanh thuận lợi hơn, đồng thời ông A sẽ tiết
kiệm được tiền thuê nhà để ở hàng tháng là 0,8tr.
Theo Anh/Chị, ông A có nên chấp nhận lời đề nghị
này không? Xác định IRR trong trường hợp này.

a. Mức giá tối đa mà ông A có thể trả:
= 36/1,1 + 40/(1,1)
2
+ 44/(1,1)
3
+ 48/(1,1)
4

+ 50/(1,1)
5
= 162,67 triệu
b. Nếu ông A thuê nhà, ông sẽ tiết kiệm
mỗi năm là 0,8*12 = 9,6 triệu
Trong 5 năm, ông A tiết kiệm số tiền quy
về thời điểm hiện tại là:
9,6 ∑1/(1,1)

i
= 40,03 triệu, (i = 0 ->4)
Do 190 – 162,67 = 27,33 < 40,03
=> Ông A nên thuê nhà.


Bài 12. Biệt thự A cần định giá ở khu dân cư nông thôn có
diện tích 400m2, hợp pháp về quyền sử dụng đất. Hãy tính giá
trị thị trường của biệt thự A trong điều kiện giao dịch bình
thường. Được biết:
- Biệt thự B, dt đất 400m2, có giấy tờ hợp pháp, trên cùng một
con đường giống A nhưng vị trí thuận lợi hơn và điều này làm
giá trị tăng thêm 40 triệu đồng, vừa được bán với điều kiện
sau: trả làm 5 đợt mỗi đợt cách nhau 1 năm trong đó trả ngay
lần đầu 300tr, đợt hai 265 tr, đợt ba 228,980 tr, đợt bốn
188,9568 tr, đợt cuối 169,389793 tr.
- Biệt thự C, dt đất 400m2, trên cùng con đường nhưng vị trí
thuận lợi kém A 20 tr. Không có giấy tờ hợp lệ, không có tranh
chấp, sử dụng ổn định trước năm 1985, vừa được bán với giá
560 triệu
- Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1 tr
đ/m2. Hạn mức sử dụng đất theo quy định là 200m2 (Theo
nghị định 198, đối với biệt thự C, khi làm nghĩa vụ tài chính về
quyền sd đất: không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức,
phần dt ngoài hạn mức phải nộp 100% tiền sử dụng đất)
- Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ 1 năm 6%/năm, 2 năm
7%/năm, 3 năm 8%/năm, 4 năm 9%/năm