bài tập định giá bất động sản

Ví Dụ Thực Tế
: Định giá khu đất trống tại phờng Thợng Thanh - Long Biên -Hà Nôi;
Thông tin chung về BĐS:
Khách hàng yêu cầu: Công ty Cổ Phần Đầu T Và Xây Dựng Gia Lâm;
Địa chỉ : Tại khu đất trống phờng Thợng Thanh Long Biên cách đờng Ngô
Gia Tự 200m;
Mục đích: Xác định kết quả dự án đầu t;
Thời điểm : Tháng 09/2008.
Kết quả khảo sát hiện trạng
1)Vị trí: Tọa lạc tại khu nhà ở để bán do công ty Cổ Phần Đầu T Và Xây Dựng
Gia Lâm làm chủ đầu t tại phờng Thợng Thanh Long Biên cách đờng Ngô Gia
Tự 200m
- Phía tây bắc : Giáp đờng Nội Bộ ngõ 200m - Ngô Gia Tự;
- Phía tây nam : Giáp ao thuộc quản lý UBND phờng Thợng Thanh;
- Phía đông nam: Giáp đờng sắt liên tuyến phía bắc, đờng quy hoach 6 m
trong khu nhà ở để bán, liên thông với khu nhà ở thuộc Bộ Công An;
- Phía đông bắc: Giáp dự án khu nhà ở để bán cho các chiến sĩ công an
huyện Gia Lâm;
2) Hồ sơ pháp lý:
- Quyết định số 08026/QD-UBND ngày 09/12/2005 của UBND TP Hà
Nội về việc thu hồi 5454m
2
đất tại phờng Thợng Thanh, quận Long Biên; giao
cho công ty CP Đầu T Và Xây Dựng Gia Lâm để thực hiện dự án đầu t xây dựng
mở rộng khu nhà ở bán.
- Quyết định số 3949/QD-UBND ngày 04/10/2007 về việc gia hạn thời
hiệu thực hiện QD08026.
- Giấy phép xây dựng số664/GPXD do UBND quận Long Biên cấp cho
công ty CP Đầu T Và Xây Dựng Gia Lâm ngày 24/4/08;
- Bản vẽ 1/500 Quy hoạch mặt bằng xây dựng mở rộng khu nhà ở bán do
trung tâm t vấn kiến trúc đầu t -viện nghiên cứu kiến trúc Quốc Gia lập;

3) Hiện trạng khu đất.
- Tổng diện tích : 5454m
2
;
- Diện tích tính tiền SDĐ : 5454m
2
;
- Hiện trạng : Đang thực hiện san nền dự án;
4) hạ tầng và kỹ thuật:
- Giao thông: Tơng đối ổn định;
- Cấp điện: Tốt, ổn định;
- Cấp nớc: Tốt, ổn định;
- Cấp gas : Cha có hệ thống cấp gas;
- Hệ thống thoát nớc: Hoạt động tốt;
- Tình trạng ngập lụt: Không bị ngập lụt;
- Thông tin liên lạc: Truyền hình, điện thoại cố định, internet, đi động,
truyền hình cáp vệ tinh hoạt động tốt;
- Phòng cháy chữa cháy : Cứu hỏa đến tận nơi;
- Chiếu sáng: Hệ thống đèn chiếu sáng cha có.
5) Điều kiện khi hậu:
Khí hậu quận Long Biên nằm trong khu vực chung của TP Hà Nội, chịu ảnh h-
ởng của chế độ gió mùa nhiệt đới nóng ẩm một năm có 2 mùa ró rệt.
6) Cơ sở hạ tầng:
Vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng khu vự tơng đối hoàn thiện: 06 trờng THPT, bổ
túc văn hóa,trung tâm GDTX; 15 trờng THCS; 16 trờng tiểu học; 32 trờng mầm
non, nhà trẻ. Có 01 trung tâm y tế,1 bệnh viện, 14 trạm y tế, 55 nhà văn hóa cơ
sở, 01 công viên vờn hoa
7) Quy hoạch:
Đờng trong khu dự án đợc quy hoạch tổng thể đẹp, thuận tiện cho giao thông;
Cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh và đồng bộ;

8) Môi trờng kinh doanh :
Khu vực BĐS toạ lạc không thích hợp cho việc kinh doanh, chỉ để ở;
9) Môi trờng sống:
- Cảnh quan: Bình thờng;
- Tiếng ồn : ít;
- Bui: ít;
- Ngập nớc: Không;
- Kẹt xe: Không;
- An ninh: Bình thờng;
áp dụng ph ơng pháp thẩm định:
1) Phơng pháp so sánh trực tiếp:
Nhóm TĐV đã tiến hành khảo sát tại khu vực BĐS tọa lạc và thu thập đợc 3 BĐS
có các đặc điểm khá tơng đồng BĐS cần định giá và có thể làm tài sản để so
sánh. Qua quá trình thu thập các thông tin, các TĐV tiến hành lập bảng so sánh
những điểm giống và khác nhau giữa BĐS thẩm định và các BĐS so sánh:
Đánh giá những lợi thế và bất lợi của BĐS mục tiêu so với các BĐS so sánh:
Chi tiêu Giống Khác
BĐS Mục
Tiêu
BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3
Vị trí Đều thuộc Phờng Th-
ợng Thanh-quận
Long Biên-TP Hà Nội
Tại khu đất
trống phờng
Thợng Thanh
Long Biên
cách đờng
Ngô Gia
Tự 200m

Ngõ 829-phố
Ngô Gia Tự-
phờng Thợng
Thanh- Long
Biên. Vị trí
không đẹp
bằng.
Tại ngõ 96/45-
nghách 94/87
phố Thợng
Thanh-Long
Biên. Vị trí
không đẹp
bằng.
Toại lạc lại đô
thị mới Thợng
Thanh-Long
Biên- Có vị trí
đẹp hơn.
Mặt tiền 4,3m 6m 6m
Phap lý Giấy chứng nhận
QSDĐ.
Hình
dang
Vuông vức
Cơ sở hạ
tầng kỹ
thuật.
Long Biên là quận
mới hình thàng của

Hà Nội. Cơ sở hạ tầng
kỹ thuật hoàn chỉnh.
Mặt đờng trải nhựa,
hệ thống cấp thoát n-
ớc tốt, không bị ngập
BĐS thẩm
định nằm
trong khu vực
quy họach về
cơ sở hạ tâng
tốt, hoàn
chỉnh.
BĐS so sánh
nằm trong khu
dân c, có cơ
sở hạ tầng
không hoàn
chỉnh bằng
BĐS thẩm
BDS so sánh
nằm trong khu
dân c, có cơ sở
hạ tầng không
hoàn chỉnh
bằng BĐS
thẩm định.
BĐS so sánh
nằm trong khu
đô thị mới Th-
ợng Thanh, có

cơ sở hạ tầng
hoàn chỉnh tơng
đơng BĐS thẩm
nớc, đèn đờng tốt, hệ
thống cấp điện tốt,
thông tin liên lạc
tốt,phòng cháy tốt.
định. định.
Cơ sở hạ
tầng xã
hội
Là tập trung của các
khu đô thi mới trên
địa bàn quận Long
Biên, khu vực có
nhiều trờng học, trạm
y tế, siêu thị, các khu
vui chơi giải trí, các
ngân hàng
Quy
hoạch
Đều nằm trong khu
vực đã đợc quy hoạch
hoàn chỉnh.
Môi tr-
ờng kinh
doanh
Nằm trong khu vực
dân c thích hợp với
việc ở, không thích

hợp với việc kinh
doanh.
Môi tr-
ờng
sống
Đa dạng hóa loại hình
dịch vụ. Môi trờng
sống tốt.
Giao
thông
Nằm trong khu vực
có hệ thống giao
thông thuận lợi.
An ninh An ninh tốt.
Phong
thủy
Không có bất lợi gì về
phong thủy.
Điều chỉnh các BĐS so sánh với BĐS cần thẩm định giá:
Vì đất đây đã đợc quy hoạch phân lô xây dựng khu nhà ở do đó việc xác định giá
trị khu đất phải dựa trên bảng quy hoạch mặt bằng khu nhà ở bán - phờng Thợng
Thanh-quận Long Biên do trung tâm t vấn Kiến Trúc và Đầu T Xây Dựng lập.
Khi đó tổng giá mảnh đất bằng tổng giá trị của các lô đất cộng lại.
Tiến hành điều chỉnh mức giá của từng lô:
Điều chỉnh giá trên cơ sở các hệ số.
TT Ký Hiệu Giải Thích Hệ Số Điều Chỉnh
TT Các chỉ tiêu so sánh
BĐS thẩm
định.
Tỷ lệ tăng giảm với BĐS thẩm định

SS 1 SS 2 SS 3
1 Diện Tích (m
2
) 5454 84 105 156
2 Điều chỉnh theo vị trí 100% -5% -2% 3%
3 Chiều đờng. 100% 0% 0% 0%
4 Hình dáng 100% 0% 0% 0%
5 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật. 100% -2% -1% 0%
6 Cơ sở hạ tầng xã hội. 100% 0% 0% 0%
7 Quy hoạch 100% 0% 0% 0%
8 Môi trờng kinh doanh. 100% 0% 0% 0%
9 Môi trờng sống. 100% 0% 0% 0%
10 Giao thông. 100% 0% 0% 2%
11 An ninh 100% 0% 0% 0%
12 Phong thủy 100% 0% 0% 0%
Tổng chênh lệch với
BĐS thẩm định.
100% 93% 97% 105%
Giao dich(VNĐ/m
2
) 11.500.000 12.000.000 13.000.000
Giá quy về BDS thẩm
định (VNĐ/m
2
)
12.365.591 12.371.13
4
12.380.952
Giá quy về BĐS thẩm
định binh quân.

(VNĐ/m
2
)
12.372.559
1 Giá chuẩn
(VNĐ/
2
)
Giá cha
điều chỉnh
12.372.559 Giá giao dịch thị trờng bình
quân.
2 HS
N
Hệ số ngõ 0,98 Ngõ cong giảm so với ngõ
thẳng.
3 HS
HD
Hệ số hình
dạng
0,97 Hinh vuông vức là tôt nhất.
4 HS
PT
Hệ số
phong thuỷ
1,00 Không có bất lợi gì về phong
thủy.
5 HS
H
Hệ số hớng 0,97 Hớng tây bắc(xấu)

6 HS
CK
Hệ số che
khuất
1,00 Che khuất ở lô dất khác
7 HS
DT
Hệ số diện
tích
1,00 Bình thờng
8 HS
MT
Hệ số mặt
tiền
1,00 Bình thờng
9 HS
HT
Hệ số hạ
tầng
1,00 Hạ tầng đồng bộ, hoàn chỉnh.
10 HS
C
Hệ số
chung
Tích của các hệ số thành
phần.
2) Phơng pháp thặng d:
Khu đất trên quy hoạch xây dựng làm khu dân c. Phơng án đầu t là xây dựng nhà
ở theo lô để bán. Dự án đợc thực hiện 2 năm:
Bảng các thông số cơ bản.

TT Khoản Mục ĐVT Khối lợng Ghi chú
I Kiến trúc-xây dng
1 Tổng diện tích m
2
5454 Theo QĐ8026/QĐ-UBND
2 Diện tích hạ tầng m
2
1627,4 Quy hoạch mặt bằ
ng khu nhà ở
bán - phờng Thợng Thanh-quận
3 Diện tích trả lại
Thành Phố
m
2
746
4 Tổng diên tích bán m
2
3.080,6
5 Tổng diện tích sàn m
2
7033,4
xây dựng
6 Diện tích xây dựng m
2
1986,2
II Công năng
1 Xây dựng khu nhà ở
để bán.
m
2

5454
III DT kinh doanh
1 DT bán đất dể bán m
2
3080.6
IV Giá thành xây dựng
1 Đơn giá xây dựng cơ
sở hạ tầng
VNĐ/m
2
288.000 Công văn 1600/BXD-VP về
suất đầu t XD cơ bản.
2 Đơn giá quy hoạch
thiết kế.
VNĐ/m
2
50.000 QĐ06/2005 và thông t 03/2008
của bộ XD về định mức quy
hoạch công trình.
3 Đơn gía xây dựng
nhà liền kề
VNĐ/m
2
2.950.000 Công văn 1600/BXD-VP về
suất đầu t XD cơ bản.
V Cơ cấu vốn
1 Tỷ lệ % vốn chủ sở
hữu
100%
2 Ngân hàng 0% 0%

3 Lãi suất NH %/năm 11 Theo tỷ giá bình quân liên NH
VI Các khoản thuế
1 VAT kinh doanh BĐS % 10
2 Thu nhập DN % 25
VII Các chỉ số tài chính
1 Tỷ lệ lạm phát % 22.3 Theo công bố của viện nghiên
cứu kinh tế quốc gia.
2 Suất chiết khấu % 12
3 Tuổi thọ dự án năm - Thời hạn sử dụng đất ở lâu dài.
VIII Giá bán
1 Giá bán lô nhà ở 26.500.000 So sánh mức giá khu đô thị có
hạ tầng hoàn chỉnh và kỳ vọng
giá bán của nhà đầu t năm
2009, 2010.
2 Tỷ lệ tăng giảm giá. - -
IX Chi phí bán hàng
1 Marketing 0% 0.5% Tính trên doanh thu.
2 Tỷ lệ tăng giảm chi
phí hoạt động
- -
X Các chỉ tiêu khác
1 Gia vang SJC 18.300.000 Ngày 17/09/2008 công ty JSC
2 VNĐ/USD 16.660.000 18/09/2008(liên NN)
Bảng tính hiệu quả tài chính:
STT Nội Dung 2009 2010
Năm 1 2
Hệ số chiết khấu 1 1.12
Tỷ lệ tăng giảm gía bán 0% 0%
Tỷ lệ tăng giảm chi phí. 0% 0%
Tỷ lệ bán 70% 30%

1 Doanh thu 57.145.130.000 24.490.770.000
2 Thuế VAT phải nộp
VAT đầu ra 5.714.513.000 2.449.077.000
VAT đầu vào 1.117.880.636 977.767.682
3 Doanh thu thuần 52.548.497.636 23.019.460.682
4 Tổng chi phí. 12.296.687.000 10.755.444.500
5 Lợi nhận trớc thuế 40.251.810.636 12.264.016.182
6 Thuế thu nhập. 10.062.952.659 3.066.004.045
7 Lợi nhuận sau thuế. 30.188.857.977 9.198.012.136
8 Hiện giá. 30.188.857.977 8.212.510.836
Giá trị QSDĐ =30.188.857.977 + 8.212.510.836 = 38.401.368.813 VNĐ
Cách tính:
1) ớc tính tổng doanh thu:
DT năm thứ nhất từ phân lô bán nhà: 26.500.000 x 3080,6 x 70% =
57.145.130.000
DT năm thứ hai phân lô bán nhà : 26.500.000 x 3080,6 x 30% =
24.490.770.000
2) ớc tính tổng chi phí
Chi phí xây dựng: 7033,4m
2
x 2.950.000VND/m
2
= 20.748.503.000
( Chi phí xây dựng chia đều cho 2 năm của dự án đầu t)
Chi phí thiết kế quy hoạch: 7033,4m
2
x 50.000VND/m
2
= 351.670.000
Marketing: (57.145.130.000 + 24.490.770.000) x 0.5% = 408.179.500

Hạ tầng kỹ thuật: 5454m
2
x 288.000VND/m
2
= 1.570.752.000 VND.
Chi Phí Xây Dựng N 1 N 2
Tổng chi xây dựng dự án 12.296.687.000 10.755.444.500
1)Chi phí xây dng 10.374.265.000 10.374.265.000
2)Chi phí thiết kế quy hoạch 351.670.000 -
3)Marketing - 408.179.500
4)Hạ tầng kỹ thuật 1.570.752.000 -
3) thuế GTGT (VAT):
Thuế VAT đầu vào năm 1 = (Chi phí xây dựng năm 1x 10%)/1.1
= (12.296.687.000 x 10%) /1.1 = 1.117.880.636
Thuế VAT đầu vào năm 2 = (Chi phí xây dựng năm 2 x 10%)/1.1
= (10.755.444.500 x 10%) /1.1 = 977.767.682
Thuế VAT đầu ra năm 1 = Doanh thu năm 1 x 10%
= 57.145.130.000 x 10% = 5.714.513.000
Thuế VAT đầu ra năm 2 = Doanh thu năm 2 x 10%
= 24.490.770.000 x 10% = 2.449.077.000
Thuế VAT phải nộp năm 1 = 5.714.513.000 - 1.117.880.636 = 4.596.632.364
Thuế VAT phải nộp năm 2 = 2.449.077.000 - 977.767.682 = 1.471.309.318
4) ớc tính doanh thu thuần:
Doanh thu thuần năm 1 = 57.145.130.000 - 4.596.632.364 = 52.548.497.636
Doanh thu thuần năm 2 = 24.490.770.000 - 1.471.309.318 = 23.019.460.682
5) lợi nhuận trớc thuế:
lợi nhuận trớc thuế năm 1 = 52.548.497.636 - 12.296.687.000 =
40.251.810.636
lợi nhuận trớc thuế năm 2 = 23.019.460.682 - 10.755.444.500 =
12.264.016.182

6) Thuế thu nhập doanh nghiệp:
Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 1 = 40.251.810.636 x 25% = 10.062.952.659
Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2 = 12.264.016.182 x 25% = 3.066.004.045
7 Lợi nhuận sau thuế:
Lợi nhuận sau thuế năm 1 = 40.251.810.636 - 10.062.952.659 = 30.188.857.977
Lợi nhuận sau thuế năm 2 = 12.264.016.182 - 3.066.004.045 = 9.198.012.136
8) Lợi nhuận ròng quy về hiện tại:
Lợi nhuận ròng quy về hiện tại năm 1 = 30.188.857.977
Lợi nhuận ròng quy về hiện tại năm 2 = 9.198.012.136/1.12 = 8.212.510.836
9) Gía trị quyền sử dụng đất:
Gía trị QSDĐ = 8.212.510.836 + 30.188.857.977 = 38.401.368.813 VND
Kết quả thẩm định:
TT Phơng Pháp Giá trị
1 So Sánh 35.169.340.085
2 Thặng D 38.401.368.813
Bình Quân
36.785.354.449
Đơn giá bình quân / m
2
6.744.656 VNĐ/m
2
Giá trị quyền sử dụng đất: 36.785.354.449 VNĐ.
Kết luận:
Giá trị quyền sử dụng đất bình quân 1m
2
đất theo khung giá đất nhà nớc trên địa
bàn quận Long Biên - Hà Nôi theo quyết định số 150/QĐ-UBND ra ngày
28/12/2007 về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008 tính theo
vị trí 3: đờng vào Tham Am đoạn từ đờng tàu đến đê sông Đuống là: 5.940.000
VNĐ( Năm triệu chín trăm bốn mơi nghìn)

Trên cơ sở phân tích những yếu tố có ảnh hởng đến giá trị của BĐS thẩm định và
trên cơ sở phân tích thị trờng BĐS trên địa bàn Hà Nội, CENVALUE kết luận :
Gía trị bình quân 1 m
2
theo đơn giá thị trờng (làm tròn): 6.745.000VNĐ/M
2
.
Tổng gía trị QSDĐ theo giá thị trờng (làm tròn): 36.785.000.000 VNĐ
(Ba mơi sáu tỷ bảy trăm tám mơi năm triệu)