Giaos trình pháp luật BĐS của Ths Trần Huỳnh Thanh Nghi

VBPL ĐIỀU CHỈNH HĐKDBĐS
1. Luật Kinh doanh Bất động sản
2. Luật Nhà ở
3. Luật Đất đai
4. Luật Xây dựng
5. Luật Đầu tư
6. Bộ luật Dân sự


VBPL ĐIỀU CHỈNH HĐKDBĐS
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.

LUẬT ĐẤU THẦU
LUẬT THƯƠNG MẠI
LUẬT DOANH NGHIỆP
PHÁP LỆNH GIÁ
LUẬT ĐĂNG KÝ BĐS (DỰ KIẾN)
LUẬT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ
LUẬT GIAO DỊCH BẢO ĐẢM (DỰ KIẾN)
----------------------------------------------


PL CHO HOẠT ĐỘNG KDBĐS

LUẬT KDBĐS
29/06/06

QUỐC HỘI

NGHỊ ĐỊNH 153
15/10/07

CHÍNH PHỦ

THƠNG TƯ 13
21/05/08

BỘ XD


ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG
• Tổ chức, cá nhân hoạt động
kinh doanh BĐS tại VN
• Tổ chức, cá nhân có liên quan
đến hoạt động kinh doanh
BĐS tại VN 


ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KDBĐS
• Hoạt động KDBĐS và QL hoạt
động KDBĐS phải tuân theo Luật
KDBĐS và các quy định khác của
PL có liên quan.
• Trường hợp đặc thù về hoạt động

KDBĐS quy định tại luật khác thì
áp dụng quy định của luật đó.


HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS

KINH DOANH
BĐS

Là việc bỏ VĐT tạo lập, mua,
nhận chuyển nhượng, thuê,
thuê mua BĐS để bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua nhằm mục
đích sinh lợi

KD DỊCH VỤ
BĐS

Là các hoạt động hỗ trợ
KDBĐS và thị trường
BĐS như MGBĐS, định
giá - SGDBĐS - Tư vấn Đấu giá - quảng cáo QLBĐS


HOẠT ĐỘNG KDBĐS
Bình đẳng trước PL

NGU
N TẮC

Tự do thỏa
thuận khơng
trái PL
BĐS đưa vào KD
phải có đủ ĐK

ÁP
DỤNG

Minh bạch, cơng khai


CÁC LOẠI BĐS ĐƯA VÀO KD

NHÀ,
CTXD

QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT

CÁC LOẠI
BĐS KHÁC


ĐK ĐỐI VỚI NHÀ, CTXD ĐƯA VÀO KD
1. Thuộc đối tượng được phép KD
2. Phải bảo đảm chất lượng theo quy định của
pháp luật về xây dựng;
3. Khơng có tranh chấp về QSH

4. Không bị kê biên để THA hoặc để chấp
hành quyết định HC của CQNN có thẩm
quyền
5. Khơng nằm trong KV cấm XD theo quy định
của PLXD
6. Có hồ sơ bao gồm giấy GCNQSH nhà,…..
nhà,


ĐK ĐỐI VỚI QSDĐ ĐƯA VÀO KD
1.
2.
3.
4.
5.

Thuộc đối tượng được phép KD
Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ
Khơng có tranh chấp
Trong thời hạn sử dụng đất;
Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành
QĐHC của CQNN có thẩm quyền
6. Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ
thuộc DA KĐT mới, DAKNO, DA HT kỹ thuật
KCN thì phải có các CTHT tương ứng với nội
dung và tiến độ của DA đã được phê duyệt.


ĐIỀU KIỆN KD BĐS

PHẢI
THÀNH
LẬP DN
(HTX)

CTCP, CTY TNHH,
CTHD, DNTN,

PHẢI
ĐKDN

SỞ KẾ
HOẠCH &
ĐT

PHẢI
CÓ VỐN
PHÁP
ĐỊNH

 ÍT NHẤT 6 TỶ
VND


ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DVBĐS

PHẢI
THÀNH
LẬP DN
(HTX)

CTCP, CTY TNHH,
CTHD, DNTN,

PHẢI
ĐĂNG
KÝ DN
SỞ KẾ
HOẠCH &
ĐT


ĐIỀU KIỆN CHO CÁ NHÂN ĐỘC
LẬP HÀNH NGHỀ MGBĐS

PHẢI
CÓ CHỨNG
CHỈ MÔI
GiỚI BĐS

SỞ XÂY DỰNG
CẤP

PHẢI
ĐĂNG
KÝ KD
CƠ QUAN
ĐKKD CẤP
HUYỆN

SỐ LƯỢNG CHỨNG CHỈ HÀNH
NGHỀ KDDVBĐS

MƠI GiỚI
BẤT
ĐỘNG
SẢN

≥ 1 NGƯỜI
CĨ CHỨNG
CHỈ MGBĐS

ĐỊNH
GIÁ
BĐS

≥ 2 NGƯỜI
CĨ CHỨNG
CHỈ ĐGBĐS

SÀN
GIAO
DỊCH
BĐS

≥ 2 NGƯỜI
CĨ CHỨNG
CHỈ MGBĐS

DỊCH VỤ
BĐS
KHÁC

KHƠNG
CẦN CCHN


PHẠM VI KDBĐS
ĐTXD nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua

NHÀ
ĐẦU
TƯ
TRONG
NƯỚC

Mua nhà, CTXD để bán, cho
thuê, cho thuê mua
Thuê nhà, CTXD để cho thuê lại
ĐT cải tạo đất và ĐT các CTHT
trên đất thuê để cho thuê đất
đã có HT
Nhận chuyển nhượng QSDĐ, ĐT
CTHT để chuyển nhượng, cho
thuê; thuê QSDĐ để cho thuê


PHẠM VI KDBĐS

NHÀ
ĐẦU
TƯ
NƯỚC
NGOÀI

ĐTXD nhà, CTXD để
bán, cho thuê, cho
thuê mua
ĐT cải tạo đất và ĐT các
CTHT trên đất thuê để
cho thuê đất đã có HT


PHẠM VI
KDDVBĐS
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

NHÀ
ĐẦU
TƯ TN
VÀ
NĐTNN

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
QUẢNG CÁO BẤT ĐỘNG
SẢN

SÀN GD BẤT ĐỘNG SẢN
TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN


NGUYÊN TẮC BÁN NHÀ, CTXD
1. Nhà, CTXD được mua bán bao gồm
nhà, CTXD đã có sẵn, đang XD hoặc
được hình thành trong tương lai theo
DA, thiết kế và tiến độ đã được phê
duyệt.
2. Tổ chức, cá nhân KDBĐS phải bán
nhà, CTXD thông qua sàn giao dịch
BĐS
3. Việc bán nhà, CTXD phải kèm theo chuyển
QSDĐ


NGUYÊN TẮC BÁN NHÀ, CTXD
4. Bán nhà, CTXD phải kèm theo HS về nhà,
CTXD (Bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo
lập, về QSH, quá trình thay đổi và tình trạng
pháp lý của nhà, CTXD)
5. Việc mua bán nhà, CTXD phải được lập
thành HĐ. Trường hợp bán nhà, CTXD
được hình thành trong tương lai thì các
bên phải thỏa thuận trong HĐ về giá mua
bán tại thời điểm ký HĐ, không phụ thuộc
thời điểm giao nhà, CTXD 

QUYỀN CỦA BÊN BÁN NHÀ, CTXD
1. Y/C bên mua trả đủ tiền theo thời hạn và
phương thức thỏa thuận trong HĐ
2. Yêu cầu bên mua nhận nhà, CTXD theo thời
hạn đã thỏa thuận trong HĐ
3. Y/C bên mua BTTH do lỗi của họ gây ra
4. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ HĐ khi
bên mua VP điều kiện để đơn phương
chấm dứt hoặc hủy bỏ HĐ do hai bên thỏa
thuận trong HĐ hoặc theo QĐPL
5. Các quyền khác


NV CỦA BÊN BÁN NHÀ, CTXD
1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực
về nhà, CTXD và chịu trách nhiệm về
thơng tin đó
2. Giao nhà, CTXD cho BM theo đúng tiến
độ, chất lượng và các điều kiện khác
đã thỏa thuận trong HĐ (kèm theo HS)
3. Bảo hành nhà, CTXD đã bán theo quy
định của Luật KDBĐS


NV CỦA BÊN BÁN NHÀ, CTXD
1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực
về nhà, CTXD và chịu trách nhiệm về
thơng tin đó
2. Giao nhà, CTXD cho BM theo đúng tiến
độ, chất lượng và các điều kiện khác

đã thỏa thuận trong HĐ (kèm theo HS)
3. Bảo hành nhà, CTXD đã bán theo quy
định của Luật KDBĐS


NV BẢO HÀNH CỦA BÊN BÁN
THEO LUẬT NHÀ Ở
• Khơng dưới 60 th đối với NCC từ 9
tầng trở lên và các loại nhà ở khác
được ĐTXD bằng NSNN
• Khơng ít hơn 36 tháng đối với nhà
chung cư từ 4-8 tầng
• Khơng ít hơn 24 tháng đối với nhà
ở khơng thuộc diện quy định trên


NỘI DUNG BẢO HÀNH
1. Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết
cấu chính của nhà ở (dầm, cột, sàn, trần,
mái, tường, các phần ốp, lát, trát)
2. Các thiết bị gắn liền với nhà ở như hệ
thống các loại cửa, hệ thống cung cấp chất
đốt, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp
điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh
hoạt, thoát nước thải,


NỘI DUNG BẢO HÀNH

3. Khắc phục các trường hợp

nghiêng, lún, sụt nhà ở.
4. Đối với các thiết bị khác gắn
với nhà ở thì bên bán thực
hiện bảo hành theo thời hạn
quy định của nhà sản xuất.